万 科 A(000002)房产火爆带动股市行情

     万 科 A(000002)：受益于全国住宅市场的火爆
 　　由于全国住房市场的火爆我们认为，今年4月份以来，全国住宅市场出现超预期的火爆，是万科全年业绩再次超出预期的主要原因。前三个季度，万科实现销售面积和收入分别增长113%和182%。同时，月平均销售价格也持续创新高，最新的数据已经达到9415元，比去年同期提高了2640元左右，涨幅达到38%。

　　强劲的销售尚未体现到业绩中由于项目结算的滞后性，万科前三季度的强劲销售增长尚未完全体现在业绩中。首先，前三季度结算面积和收入的增幅只有32%和67%，远低于销售的增长速度，而已售未结的面积和收入分别达到了385.7万平米和310.7亿元。其次，利润率的提升也尚未完全体现到业绩中。随着收入的结算，收入与费用将更加配比。更重要的是，今年房价的大涨开始于4月份，根据房地产开发周期的规律，竣工往往比销售晚半年左右。因此，据此推算，从四季度开始今年房价上涨的正面影响才刚刚开始体现。

　　上调今明两年盈利预测，目标价上调至54.00元，维持买入我们将万科全年的平均结算单价上调17%至8300元/平米，同时将明年的结算单价上调8%至9600平方米。利润率方面，我们分别假定今明两年的主营利润率为33%和36%。财务模型显示，调整了以上两大假设后，万科今明两年的每股收益将调整为0.74元和1.55元。我们设定万科的目标市盈率为35倍，12个月目标价上调至54.00元，当前股价仍有53%的上升空间，维持“买入”。