浦东金桥[600639]：新业务推动二次战略转型

    浦东金桥[600639]：新业务推动二次战略转型
    ●住宅开发项目推迟结算，盈利低于预期：公司2007年实现营业收入8.01亿元，比2006年的9.92亿元下降19%，基本每股收益0.245元，比2006年的0.234元增长4.7%。每股收益比我们的预测值0.27元低9.2%。业绩下降、未达预期的主要原因是：碧云新天地项目2期C组团结算收入将推迟到08年确认。

　　●坐拥丰富资产：目前，公司拥有在浦东核心位置丰富的各类优质出租资产权益面积合计约123万平方米(不含出租的土地)。另外，在金桥开发区外，尚有储备住宅开发建筑面积17万平方米。目前在建的出租资产全部投入运营后，公司合计权益出租面积将达150万平方米。

　　●以新业务推动二次战略转型：公司近两年大力推进新业务模式：开发适合跨国公司发展地区总部、研发中心的现代产业园，建造低密度写字楼，引入更多的生产性服务企业，逐步实现开发区功能从以厂房、住宅出租为主逐步向具有更高土地价值回报的现代生产型服务业基地二次转型。我们预计08年和2010年运营的研发楼建筑面积将同比增长65%和55%。厂房出租收入在全部租赁收入中的比重将从2007年的42%下降到2009年的23%。

　　●盈利预测与估值：我们预测2008-2009年归属母公司净利润分别为2.8亿元和3.7亿元，EPS分别为0.33元和0.44元，同比增长分别37%、34%。对应的动态PE为46倍和33倍，在出租类公司中动态PE处于中等水平。每股NAV为20.31元，目前股价已有足够安全空间，我们给予增持评级。

　　●风险分析：如宏观经济及跨国企业业务扩张出现更多负面因素，将导致出租率及单位租金无法进一步提升甚至下降。