分析评论
| 发布日期：2008-4-3 15:57:00 |
≈≈万 科Ａ000002≈≈(更新:08.04.03)
[2008-04-03]万科A:适时调整公司营运
■渤海证券
公司业绩优于预期.主要原因在于, 公司收购富春有限公司的相关资产90%股权
交接手续,07 年顺利办理,使得公司在珠三角区域结算比例提高,进而提升公司项目
的结算均价.
适时敏捷的调整公司营运.尽管万科在业内周转速度较快,但新增的土地规模在
业内也相对较高,公司周转速度有所下降.而07年新增土地规模较06 年有所下降,一
方面说明了, 我们在08 年3 月7 日《业绩优于同期》报告中提到的,考虑资金问题
的同时, 也为08 年资源整合做准备;另一方面,企业的现状也要求如此.万科的顺势
而为,适时敏捷的调整公司运行的能力较优秀.
新增项目储备平均规模下降.新增项目储备的平均规模, 04 年以来呈逐年下降
的趋势, 且地价款的支付比例也逐年增长.地价款支付比例的提高,将增加开发商的
资金压力.同时, 项目规模的下降,一方面增加项目的周转速度,另一方面,也会提高
公司的管理等相关费用,对人员储备要求更高.
强烈推荐万科.考虑到公司08 年新开工面积增速下降, 工业化技术试验范围的
扩大等带来成本提高以及市场的影响等,预计08,09 年每股收益为1.14 和1.76 元.
考虑到公司的龙头地位,良好的品牌优势和优秀的把握市场趋势能力等,我们给予万
科08 年25 倍的市盈率,未来12 月的目标价为28.5 元,给予强烈推荐评级.
[2008-04-03]万科A:行业引领,带量上升
■第一创业
万科(000002)行业有回暖迹象
从近期资料看,3月下旬左右一二线核心城市一手商品房或商品住宅成交面积均
出现环比回暖,同比出现不同程度回升,部分城市开始正增长,随着4,5月份传统销售
旺季到来,进一步给投资者带来希望.尤其是对于地产股的一线公司对成交量和房价
最敏感, 价值人民币升值预期,可关注万科(000002):3月29日发布的"2008中国房地
产百强研究报告"披露, 综合考虑企业规模性,盈利性, 成长性,偿债能力,运营效率
和纳税六个方面20个指标,万科位列房地产企业综合实力第一.万科提出的住宅产业
化的新万科盈利模式,甚至降价促销的策略,万科是地产行业名副其实的引导者
现金为王,影响力进一步提升
在信贷紧缩的环境下, 开发商融资渠道的开辟对企业的发展将起到关键作用.
公司06-07 年资本融资141 亿元给公司高速发展提供了历史性发展机遇,07 年公司
的开发,销售,竣工和结算量均创历史最好水平.毛利率,净利润率和ROE 分别提升1.
93, 1.12 和2.07 个百分点,5 年ROE 平均14.6%.在2007年国家实施紧缩货币政策
中, 公司反倒从中受益,市场份额从05 年的0.91%提升07 年的2.07%, 08 年开盘量
和市场影响力将进一步提升, 开盘量150 个,市场份额可望达到3%,提前实现5 年战
略目标.
暴利消失后的新"万科模式"
公司85%的楼盘分布在珠三角, 长三角和环渤海湾三大区域,顺应市场和政策需
求,万科专注于小型化套房,未来万科小户型套房的占比将控制在90%以上.暴利消失
之后,万科将通过产业化获取新的盈利模式.万科07年在上海首推住宅产业化, 计划
5年内完成所有项目的产业化, 届时规模效应将使万科坐拥行业老大的优势.09年万
科住宅产业化将逐渐产生效益,预计产业化将为万科带来新的盈利模式
1季度销售额大增
截至2007 年底, 公司在建和储备的土地资源为1821 万平米,共132 个项目,另
有22 个项目未办妥转让手续, 占地面积合计363 万平方米,规划建筑面积合计585
万平米, 能够保证公司未来3 年开发的土地需求公司.预计08 年1 季度累计销售额
为88.2 亿元, 同比增长91%,可见,在房价涨幅较大的背景下,开发商适当促销让利
销量能出来, 对盈利影响不大.同时,公司在销售淡季能取得如此的销售业绩再次说
明强者恒强,此后的销售季节更有利于公司.
[2008-04-02]万科A:低成本扩张,表现抗跌
■方正证券
当前持续紧缩的调控政策给公司提供了低成本扩张的机遇, 预计未来两年公司
市场份额将获得进一步提升.目前该股表现抗跌,可逢低关注.
[2008-04-01]万科A:行业整合彰显万科"现金为王、剩者为王"
■中投证券
公司认为决定行业长期发展和短期波动的内在规律和深层因素, 并未发生根本
改变,阶段性理性调整不改变行业发展方向.未来只有真正创造价值的企业才能长存
, 只有转化资源效率最高,以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终胜出,行
业整合彰显万科"现金为王,剩者为王".
06-07 年资本融资141 亿元给公司高速发展提供了历史性发展机遇,07 年公司
的开发,销售,竣工和结算量均创历史最好水平.毛利率,净利润率和ROE 分别提升1.
93, 1.12 和2.07 个百分点,5 年ROE 平均14.6%.市场份额从05 年的0.91%提升07
年的2.07%, 08 年开盘量和市场影响力将进一步提升,开盘量150 个,市场份额可望
达到3%,提前实现5 年战略目标.
预计公司08 年1 季度累计销售额为88.2 亿元, 同比增长91%,验证了我们提出
的在房价涨幅较大的背景下,开发商适当促销让利销量能出来,盈利不受影响的判断
.公司在销售淡季能取得如此的销售业绩再次说明强者恒强,此后的销售季节更有利
于公司.
我们遵循谨慎的原则,预计公司2008-2010 年结算建筑面积600 万,950万和130
0 万平米, 结算收入534 亿元,893 亿元和1250 亿元.预计在股本不扩张的背景下,
公司2008-2010 年的ROE 水平将提升至22.7%,27.8%和29.4%,若股本适度扩张,ROE
水平仍可维持16%左右的水平,业绩仍将高速增长.EPS 将分别达到1.25,2.12 和3.1
7 元, 三年复合增长率CAGR63%.未来6 个月的合理股价为37.5 元.维持"强烈推荐"
的投资评级.
[2008-03-31]万科A:继续加大资源整合力度
■东方智慧
万科A(000002)《孙子兵法》云:"上兵伐谋,其次伐交,其次伐兵,其下攻城".意
思是说:上等的军事行动是用谋略挫败敌人, 其次就是用外交战胜敌人,再次是用武
力击败敌军, 最下之策是攻打敌人的城池.其中"上兵伐谋"一语是指依靠谋略运用,
包括政治,经济,文化,外交等手段的综合运作,不待对立双方矛盾激化即先期解决争
端.上市公司有谁学到此精妙招数?来看看万科的"曲线拿地"模式, 是否深得孙子兵
法中"上兵伐谋"的精髓?
一,年报里的"资源整合"
万科2007年报里有这样一段关于"资源整合"的话——报告期内, 公司继续加大
资源整合力度, 扩大合作对象范围,运用了多种合作方式.公司进一步受让浙江万科
南都房地产有限公司的剩余20%股权;与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展
有限公司签署协议, 获得上海浦东成山路,济阳路,五街坊,七街坊及中林等项目;与
中国航空工业第一集团公司签署战略合作协议, 共同组建综合性房地产开发公司开
发房地产项目;通过公开拍卖方式获取了杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司在
浙江产权交易所转让的股权包;与新加坡嘉德置地集团达成了战略合作框架,住宅项
目包含的商业部分与其展开合作.
二,王石话中的"兼并"手段
2007年报里的这段罗列, 一般大众只是知其然,不知其所以然.那我们再听听万
科董事长王石的解说,或许就明白了些许.2008-03-21《21世纪经济报道》刊登了一
篇名为《王石香港澄清"拐点论"》的文章, 王石如是称:"万科对小公司的土地没有
兴趣,因为兼并讲究的是效率,而从效率上来讲,兼并小公司根本不划算.万科们希望
兼并优秀的开发商.万科的策略是自己买地与兼并合作结合起来进行.万科和其它发
展商的区别之一是:把兼并作为占有市场的手段, 万科从2006年开始兼并,到去年兼
并的项目已经分别占到了总项目的55%和41%".
三,郁亮话中的"合作项目"
在3月26日万科召开的2007年度业绩说明会上,万科总裁郁亮亦曾有过如是一段
话,值得我们好好回味:"万科可以在一段时间内,不依赖股权融资而保持每股收益的
良好成长性,主要方法是增加合作项目比例,将主要资金用于开发合作方的存量土地
,而不是自己购买项目资源.在这种模式下,公司可以实现非常高的周转率,并使净资
产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位, 从而通过内生增长支撑每股收益的
成长性".
四,机构眼里的赞许之情
2008年03月28日《21世纪经济报道》在《万科再施趁火打劫 洽购中核置业攻
取重庆》一文中称:"万科收购重庆中核宜华置业的消息开始在当地流传.资料显示,
中核置业成立于2006年6月, 注册资金5000万元,拥有位于重庆渝北农业园区一块面
积300多亩的土地.中核置业在重庆有个在建项目——塞纳左岸, 4月30日将开盘,建
筑面积32万平方米.目前无从得知双方交易价格及具体细节, 不过当地人士估计,万
科出价不会太高, 因为中小地产商在遭遇资金命门后被迫低价甩卖股权已不是第一
桩.其他企业的财务困境, 恰给万科提供了良好收购机遇.账面上170亿元现金,使万
科攻城掠地有了充足弹药".无论投资者还是分析师,对万科此模式均非常认同.国信
证券分析师陈林认为,此策略可使其迅速获得土地和项目.这也是近期万科走强的原
因.
据说有部分中小开发商通过地下钱庄等渠道融资, 据说在一些二,三线城市,例
如昆明, 项目公司的民间拆借年利率到了30%,资金问题已经成为整个房地产行业集
体思考的焦点话题.此时, 万科的后劲发挥出来了,"上兵伐谋,其次伐交,其次伐兵,
其下攻城",单纯的拿地,只能算是"攻城"的层次,万科讲求的是最高的层次,所谓"上
兵伐谋"是也.
正如近日银行陆续出台二套房贷优惠政策一般, 金融股,地产股再度携手反击.
周五大盘在这两大领涨板块的率领下一扫近日之郁闷,上证指数上涨168点,收于358
0点.万科收于26.66元,上涨8.11%.
[2008-03-28]万科A:今年市场份额将获得加速提升
■中银国际
分析师田世欣表示,数据来看,公司现金流状况健康.因而,在信贷紧缩的环境下
, 开发商融资渠道的开辟对企业的发展将起到关键作用.现金为王,万科保持适当土
地资源保有和加快周转的策略显得十分有效.
此外, 在2007年国家实施紧缩货币政策中,公司反倒从中受益.2007年公司占全
国住宅市场的份额达到2.07%,比2006年提高了0.9%.在今年继续紧缩的环境下,预计
住宅开发行业整合进程将进一步加快,如果保持融资渠道通畅,公司今年的市场份额
将获得加速提升.
田世欣表示,中国住宅市场长期增长值得看好,且目前房地产板块中的龙头公司
估值的大幅下跌已经反映了由于政策环境变化带来的短期波动.在未来三个月中,按
揭贷款政策,再融资政策转暖,以及房地产成交数据环比上升都是明确预期的,因此,
以万科为代表的房地产板块将迎来一轮较具持续性的行情.维持对万科A股和B股"优
于大市"的评级.
[2008-03-28]万科A:份额有望提升,逆势上行
■方正证券
持续紧缩的调整政策给公司提供了低成本扩张机遇, 预计未来公司市场份额将
获得进一步提升.近期该股逆势上行,后市仍有冲高潜力,关注.
[2008-03-27]万科A:抓住行业整合机遇,仍是行业内最值得
■日信证券
公司07年实现营业收入355.27亿元,同比去年增加98.27%;净利润48.44亿元,同
比去年增加110.81%;房地产业务的营业利润率约为30.27%, 比上年增加2.81个百分
点;受益于房价的快速上涨和公司规模的扩大,公司07年实现了收入和利润翻番的良
好业绩表现.公司07年度每股收益为0.73元/股,拟以07年12月31日总股本6,872,006
,387股计算,向全体股东每10股派送人民币1元(含税)转增6股.
报告期内, 公司完成新开工面积776.7万平方米,竣工面积445.3万平方米,分别
比06年增长55.2%和36%;实现销售面积613.7万平方米,同比增长90.1%,销售金额523
.6亿元, 同比增长146.6%;07年全国商品住宅销售总额为25323.48亿元,按此口径计
算,07年公司在全国的市场占有率为2.07%,比06年增加0.82个百分点,进一步确立了
市场领先优势.
截止报告期末,公司尚有290.9万平米已销售资源未竣工结算,合同金额总计238
.1亿元, 从公司资产负债表中也可读出,07年度公司预收账款为216.23亿元,结合公
司一贯快速的周转率以及170亿元货币现金作保障,公司08年业绩增长基本得到有效
保证.期内公司资产负债率为66.11%, 同比小幅上升1.07个百分点,长期借款和短期
借款分别为163.62亿元和11.05亿元,短期偿债压力不大,财务风险在可控范围内.
由于从去年四季度开始房地产市场成交量出现下降, 珠三角地区房屋价格更是
出现了较明显的回调,我们认为08年整体行业业绩增长是确定的,但增长速度比07年
应是下降的. 公司最近三年净利润复合增长率高达89.4%.公司06年收购的南都和07
年初收购的上海恒大都使公司以较低成本拓展了长三角市场,可以说,正是由于公司
抓住了05年宏观调控行业整合的机遇使自身的发展上了一个台阶, 公司也表示不排
除今年继续利用股权收购等方式取得一些质优价低的土地.鉴于公司预收账款较高,
短期偿债压力较小,货币现金较充裕,相对自身开发能力去年新增土地储备尤其是高
价土地储备总量不大,我们认为作为行业龙头,公司仍然是行业内最值得投资的公司
之一,预计公司08,09年结算面积将分别达到600万和850万平米,预测08,09年每股收
益分别为1.21元和1.83元,对应3月25日股价,公司PE分别为20和13.2倍,鉴于我们对
整体行业偏谨慎的判断,给予"增持"评级.
[2008-03-27]万科A:"虑远积厚,守正筑坚"
■东北证券
根据公司披露的2007 年年报:2007 年,万科A 主营业务收入355.26 亿元,同比
增加176.08 亿元, 增幅为98%;主营业务成本为206.07 亿元,同比增加91.66 亿元,
同比增80.11%, 净利润48.44 亿元,同比增加25.46 亿元,同比增加110.81%;全面摊
薄后每股收益为0.73 元.总体盈利表现为收入和利润同时大幅增长, 并呈现出加速
增长的态势,盈利质量良好.2007 年的利润分配预案为:拟以公司2007 年末总股本6
8.72 亿股为基础,以资本公积金每10 股转赠6 股,同时每10 股派发现金红利1 元(
含税).
作为行业的先知先觉者, 在其他企业还在观望的情况下,万科率先于2008 年初
采取了降价促销的策略, 虽然整体成交单价略有下降,但却有力促进了资金的回笼,
为公司下一步的发展掌握了先机.
截至2007 年底,公司在建和储备的土地资源为1821 万平方米(按万科权益计算
的规划建筑面积计算), 共132 个项目.另有22 个项目未办妥转让手续,占地面积合
计363 万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积合计585 万平方米.这些在建项目
和储备能够保证公司未来3 年开发的土地需求.
我们预测公司2008 年每股收益为1. 15 元;2009 年每股收益为1.6 元.出于对
中国房地产行业长期看好的预期,万科作为行业当之无愧的龙头企业,无疑值得重点
关注.随着地产行业个股的深幅调整, 我们认为万科A 的估值已经较为合理,因此我
们给予万科A 推荐的投资评级,合理价位25-30 元.
[2008-03-27]万科A:暴利之后新的盈利模式
■南京证券
07年公司净利润实现110.8%的高增长.2007年公司实现营业收入355.3亿元, 同
比增长98.3%, 净利润48.4亿元,同比增长110.8%,折合成每股收益为0.73元,同比增
长87.18%.
区域集中, 专注小型化,提高精装修房比例.万科项目区域分布集中,85%的楼盘
分布在珠三角, 长三角和环渤海湾三大区域.顺应市场和政策需求,万科专注于小型
化套房,未来万科小户型套房的占比将控制在90%以上.另外,万科将提高精装修房的
比例,07年精装修房的比例为53.4%,08年将达到80%,09年达到100%.
暴利消失之后,万科将通过产业化获取新的盈利模式.万科07年在上海首推住宅
产业化, 计划5年内完成所有项目的产业化,届时规模效应将使万科坐拥行业老大的
优势.09年万科住宅产业化将逐渐产生效益,预计产业化将为万科带来新的盈利模式
.
预计公司08-09年的增长率能达到55%和45%,营业收入分别为551亿元和798.5亿
元,净利润分别为81亿元和118亿元,按现有总股本折合08-09年EPS分别为1.18和1.7
2元.给予09年20-25倍的PE,12个月目标价为34.4-43元.
[2008-03-27]万科A:业绩快报点评
■国都证券
2007 年业绩增长符合预期.2007 年公司营业收入355.3 亿元, 利润总额76.4
亿元,归属上市公司股东净利润48.4 亿元,基本每股收益0.73 元,符合我们的预期.
我们在1,2 月份销售数据点评中指出:公司2008 年1～2 月份累计销售金额34.
2 亿元,销售面积42.6 万平方米,同比增长分别为33%,27%.2007 年12 月,2008 年1
月,2008 年2 月销售均价与2007年最高月销售均价相比,下降幅度约为23%;与2007
年销售均价相比,下降幅度约为6%.而新获取项目土地成本下降也很明显:1,2 月份
公告新获取项目5 个,总建筑面积140.82 万平方米,总地价38.15 亿元,楼面地价27
09 元/平方米.与2007 年下半年万科获取项目楼面地价约为4724 元/平方米比较,
下降幅度约为43%.由于地块的区位特性以及数量上的差距可能降低楼面地价的可比
性,在此楼面地价的比较仅作为初步的参考.土地成本的下降将降低房价下降对公司
利润率的冲击, 从下降幅度的简单比较中,我们可以初步判断,如果保持项目销售均
价水平和土地成本水平,万科利润率将维持稳定.
我们预计08, 09 年每股收益分别为1.25 元,1.96 元;以2009 年20～25 倍PE
估值,未来12 个月目标价39.2～49 元;维持"强烈推荐,A"的投资评级.
[2008-03-27]万科A:聚集刚性需求产品,08年业绩继续高增长
■银河证券
收入和利润的大幅增长首先来源于结算面积的增长.2007 年得益于前3 季度全
国房地产市场成交旺盛和房价持续大幅上涨, 万科在结算面积仅增长约36%的同时,
实现了近1 倍的结算收入增长.2007 年,公司结算面积393.7 万平方米,同比增长35
.9%,结算收入351.8 亿元,同比增长99.1%.
由于市场销售旺盛,公司2007 年销售面积和收入增幅大大快于结算面积和收入
的增幅, 为2008 年业绩提供了很好的保障.2007 年,万科实现销售面积613.7 万平
方米, 同比增长90.1%,销售金额523.6 亿元,同比增长146.6%,占全国住宅市场的份
额达到2.07%,进一步确立了市场领先优势.报告期末,公司尚有290.9 万平方米已销
售资源未竣工结算,合同金额总计238.1 亿元.
截至2007 年年末,公司已获取的规划中项目建筑面积合计约2163 万平方米,其
中按万科权益比例计算的规划中项目建筑面积约为1821 万平方米.此外, 报告期末
公司22 个项目(含07 年新增的14 个)未办妥转让手续,按万科权益计算的规划建筑
面积合计585 万平方米, 完全可以保障公司未来2 年的发展.2008 年度计划开工面
积和竣工面积分别约848 万平方米和689 万平方米, 而由于848 万平米的开工未考
虑正在办理手续的项目和2008 年当年获得土地的开工量,因此公司实际开工面积预
计在1000 万平米, 同比增长28.7%.竣工面积同比增长54.7%,为2008 业绩的继续高
速增长提供保障.从目前的开工计划看,2009 年竣工面积增幅会有下降,但考虑到万
科在行业调整时期具有的收购能力以及万科正在强力推行的住宅标准化和工厂化会
加快万科的推盘速度. 因此万科完全有可能依靠工厂化等优势实现当年开工当年竣
工,以保证公司在2009 年后的发展速度.
根据我们以上的分析,我们预测万科2008 年净利润仍将保持约70%的增长,2008
年净利润将达到82.4 亿元,每股收益1.2 元,2008 年的PE 在20 倍左右.考虑到行
业面临回暖,以及万科敏锐的市场感知能力和应对能力,我们给予万科"推荐"评级.
[2008-03-26]万科A:抓住市场机遇巩固龙头地位
■中信建投
近两年, 我国房地产行业发展迅猛,公司抓住良好的市场机遇,进一步确立了市
场领先优势.07 年,公司完成实现销售面积613.7 万平方米,销售金额523.6亿元,比
06 年分别增长90.1%和146.6%,占全国住宅市场的份额达到2.07%,比06 年增加0.82
%.公司实现营业收入355.3 亿元,增长98.3%;净利润48.4 亿元,增长110.8%.报告期
末,公司尚有290.9 万平方米已销售资源未竣工结算,预收帐款216亿元,高额的预收
帐款奠定了公司08 年业绩稳步增长的基础.截至07 年12 月31 日,公司总资产1001
亿元, 资产负债率66%.公司货币资金170 亿元,存货665 亿元,占流动资产(954 亿
元)比重分别18%和70%,高比例的货币资金和存货为公司后续项目的开发和公司的长
期发展提供条件.
自07 年8 月以来,随着货币紧缩,"70/90"政策的实施,房地产行业步入调整期.
作为房地产行业的龙头企业, 公司顺应时势,利用调控契机,在行业整合中处于优势
地位.07 年, 公司新增项目规划建筑面积合计1142 万平方米,按权益建筑面积934
万平方米.截至07 年末, 公司权益内规划建筑面积1821 万平方米,足够公司未来近
三年的开发.同时,公司进一步拓宽融资渠道,07 年,公司获得建设银行200亿授信额
度, 通过公开增发方式融资近100 亿元,并采取集中促销方式尽快回笼资金,进一步
扩充资本实力.公司以大众化住宅为主流产品的战略减弱了此次调控对公司的冲击.
公司08 年全面摊薄每股收益0.93 元,09 年每股收益1.31 元.尽管我们看好公
司的发展, 但公司07 年拿地成本较高,在一定程度上降低了公司毛利率水平.此外,
由于公司在珠江三角洲的开发项目占比较重,目前该地区的房地产销售较低迷,如这
种情况得以延续,会对公司开发计划和回笼资金速度产生不利影响.在房地产销售形
势不明朗之前,我们暂给予公司中性的评级.
[2008-03-26]万科A:目标价格人民币42.00/港币31.00
■中银国际
在偏淡的市场环境下,万科的业绩仍然达到了市场对其的乐观预期.2007 年,公
司实现营业收入355.3亿元, 增长98.3%,净利润48.4 亿元,增长110.8%.公司结算面
积393.7 万平方米,同比增长35.9%,结算收入351.8 亿元,同比增长99.1%.公司完成
新开工面积776.7 万平方米,竣工面积445.3 万平方米,分别比2006 年增长55.2%和
36.0%;实现销售面积613.7 万平方米, 比2006 年增长90.1%,销售金额523.6 亿元,
比2006 年增长146.6%.
公司在2007 年集中结算了珠三角楼盘,珠三角区域结算收入占比达到44%,均价
高达10, 333 元/平米,销售结算比达到87%,明显高于其他三个区域.在此推动下,公
司当年结算均价达到8, 936 元/平米,远远高于2006 年的6,102 元/平米,也高于当
年销售均价8,532 元/平米.毛利率41.9%,扣除主营业务税金后主营利润率30.3%,提
高2.8 个百分点, 随着平均售价和利润率的下降,预计2008 年长三角市场将构成结
算的大头.
2007 年国家实施紧缩货币政策, 大力推进住房保障制度建设,集约集中利用土
地, 使得行业的生存环境发生了较大的变化.土地增值收益在利润中的比例降低,毛
利率缩窄, 资产周转速度对提高净资产收益率重要性提高,小户型,全装修房和工业
化也成为行业未来的发展趋势. 这些都契合了万科长期坚持的发展战略.2007 年万
科占全国住宅市场的份额达到2.07%,比2006 年提高了0.9 个百分点,在去年行业高
景气度的环境下,仍能保持如此快速的市场集中化趋势,显示了万科突出的综合竞争
优势.在2008 年紧缩的环境下, 市场从过热转为理性对万科这样的优质龙头公司反
而是一件好事, 预计住宅开发行业整合进程将进一步加快,如果保持融资渠道通畅,
公司今年的市场份额将获得加速提升.
我们始终看好中国住宅市场的长期增长, 并认为目前房地产板块中的龙头公司
估值的大幅下跌已经反映了由于政策环境变化带来的短期波动.在未来三个月中,按
揭贷款政策, 再融资政策转暖,以及房地产成交数据环比上升都是可以明确预期的,
因此我们认为以万科为代表的房地产板块将迎来一轮较具持续性的行情. 我们维持
对万科A 股和B 股优于大市的评级.
[2008-03-26]万科A:受益人民币升值,多头先锋
■国海证券
万科A(000002)美国联邦储备委员会2007年9月19日以来, 在不到半年的时间内
连续6次降低利率.特别是2008年1月22日宣布紧急降息75个基点, 仅8天后,在1月30
日, 再次宣布减息50个基点,10天内累计减息125个基点,而3月18日再度降息75个基
点,创出历史之最,美国联邦基金利率由5．25%降至2.25%的水平.美国的持续降息对
人民币加速升值带来预期.
3月25日人民币对美元汇率中间价以7．0436再创汇改以来新高. 按照2007年末
的数据计算,不到3个月时间累计升值2610个基点,升幅超过3.7%,加速迹象相当明显
.当前离7元整数关口近在咫尺, 破7指日可待,一旦破7将对市场产生强烈的震撼,对
受益人民币升值板块如地产将是重大利好.在此轮调整行情中,地产股超跌较为严重
, 反弹要求日趋强烈,投资价值突出.如地产龙头万科A(000002),最大跌幅超过50%,
在近期大盘探底过程中, 该股频频放量且率先反攻,主力资金介入迹象明显.建议关
注.
万科A 作为行业无可争议的龙头,公司以房地产为核心业务.房地产开发与经营
收入占公司主营业务收入的绝大部分.2004, 2005,2006年房地产开发与经营收入占
公司主营业务收入比例分别为97.3%,98.3%和99.0%.数据显示,万科的业绩也跑赢了
大市.过去三年,全国商品住宅销售金额的复合增长率为33.7%,而万科销售收入的复
合增长率则达到93.7%.市场占有率从2005年的不足1%,提高到2.07%.
万科2007年采取的聚焦主流,理性应变的策略取得良好成绩.2007年万科共销售
住宅4.8万套,位居世界首位.2006年,该记录保持者是美国四大开发企业之一的Hort
on, 2007年Horton仅销售约3.4万套.全年实现销售面积613.7万平方米,销售金额52
3.6亿元,同比分别增长90.1%和146.6%;实现结算面积393.7万平方米,结算收入351.
8亿元, 同比分别增长35.9%和99.1%.截至2007年底,尚有290.9万平方米已销售资源
未竣工结算, 合同金额总计238.1亿元.今年1月份公司实现销售面积23万平方米,销
售金额18.5亿元, 同比增长11.65%和11.72%.而3月6日公布的2月份数据更是令人振
奋——3月6日公告称, 公司今年2月份实现销售面积19.6万平方米,销售金额15.7亿
元,分别比2007年同期增长51.94%和70.65%!
万科低成本获取大量的土地储备将是支持公司稳步发展的基础. 2007年获取土
地储备资源约1069万平方米,基本完成2007年计划储备面积1000万平方米.公司截至
2007年12月16日累计获取1069万平方米, 其中权益面积814万平方米;2006年年末未
开工建筑面积1850万平方米,其中权益面积1533万平方米.从新增土地储备分布来看
, 项目仍然分布在珠三角,长三角及环渤海区域,占到储备面积的84%,其它销售套数
位居世界首位.
近期因一些上市公司巨额再融资超过市场承受力,导致市场对蓝筹股的抛售.万
科A在07年8月进行过再融资——增发超过3.1亿股,增发价31.53元,再融资规模接近
百亿元!万科与万科掌舵人王石是我国企业与企业管理人诚信代表,万科自上市以来
,是一家频繁分红的上市公司,有着良好的市场形象.2007年万科和建设银行签署了2
00亿授信额度的合作协议,并通过公开增发融资近100亿元.截至2007年末,万科的净
负债率为22.9%,低于行业普遍水平,显示公司偿债能力强,资金压力较低.截至年末,
万科共持有货币资金总额170.5亿元,充裕的流动性以及稳健的财务策略有利其应对
市场变化.
技术上, 该股由07年11月初的最高价40.78元,最低下跌至3月5日的20.78元,跌
幅超近50%.而3月5日该股在盘中最大跌幅超过7%的情况下,出现惊天逆转,盘中振幅
达10.33%,百万股单子频繁出现,收盘涨幅达到2.67%,创近期天量,成交逾25亿元,超
级主力机构主导迹象明显.3月20日大盘下探3500点时,该股因披露年报低开高走,表
现强势.同样在3月25日,该股低开放量大涨6.14%.通过观察,近期每一次探底该股都
有明显大动作,预示主力介入程度较深,后市有望成为大盘反弹的先锋.可关注.
[2008-03-25]万科A:财务安全,攻守皆宜
■联合证券
公司近日披露年报,2007 年住宅销售4.8 万套.销售面积与销售金额分别为613
.7 万平方米与523.6 亿元,同比分别增长90.1%与146.6%;结算面积393.7 万平方米
,同比增长35.9%;结算收入351.8 亿元,同比增长99.1%.实现净利润48.4 亿元,增长
110.8%.基本每股收益0.73 元;全面摊薄EPS0.70 元,略高于我们预期0.02 元,基本
在市场普遍预测之内.
公司计划在08 年新开工面积和竣工面积分别为848 万平米与689 万平米,与07
年实际完成数量相比分别高出9%和54%.但如果将2007 年底已获得但尚未办理好土
地手续的项目在08 年将开工的面积调整入内,则推测08 年实际开工面积将达1100
万平米左右,仍有50%左右的增长.预期08年公司平均售价仍总体维持在07 年的均价
附近,并不会出现较大的向下调整.但毛利率会有所下降,主要基于土地成本的上升.
预测公司2008 年将结算的面积在640 万平米左右, 结算金额接近580 亿元.税后净
利润可达到86 亿元,相对07 年有79%的增长.
本轮房地产市场的调整加上国内的信贷紧缩, 给大多数房地产企业带来财务困
境.不过万科基于前瞻性的判断,理性定价,加速回笼资金,确保了财务安全.07 年底
尚有170 亿元现金.故其他企业的财务困境, 恰给万科提供了良好的收购机遇.适当
借助于股权收购的策略,我们认为公司有比较大的可能提前完成5 到10 年内全国住
宅市场的份额占到5%的目标.维持增持评级.
[2008-03-25]万科A:开发增速放缓
■凯基证券
公司公布年报07 年实现结算面积393.7 万平方米,同比增长35.9%,结算收入35
1.8 亿元,同比增长99.1%,因此公司07 年的主营业务收入同比增长了98.3%,达到35
5.3 亿元.毛利率受价格上涨的拉动, 继续由06 年的28.4%上升至07 年的30.4%,公
司的净利增幅达到111%为48.4 亿元, 全面摊薄的EPS 为0.70 元,07 年的净资产收
益率为16.55%较06 年提高了2 个百分点,符合市场预期.
07 年公司实现销售面积613.7 万平方米,比2006 年增长90.1%,销售金额523.6
亿元, 比2006 年增长146.6%,占全国住宅市场的份额达到2.07%,较06 年的1.2%有
快速增长进一步确立了市场领先优势.虽然受宏观调控影响, 全国市场交易低迷,公
司通过加强行销等手段, 今年前两个月销售面积达到42.6 万平方米,同比增长27%.
公司尚有290.9 万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计238.1 亿元.
08 年开工面积低于预期,07 年公司完成新开工面积776.7 万平方米,竣工面积
445.3 万平方米, 分别比2006年增长55.2%和36.0%,08 年公司计划的新开工面积和
竣工面积分别为848 万平方米和689 万平方米, 同比增速为9.2%和54.7%,开工增速
有下降趋势,将影响09和10 年的竣工结算面积.
鉴于公司的开发计划低于我们预期,同时考虑市场价格波动,我们将公司08和09
年的EPS预估下调至1.1元和1.6,下调公司12个月的目标价32元,约为08年和09年EPS
的30倍PE和20倍PE,考虑到公司在融资和土地获取方面的优势,仍维持「增持」评级
.
[2008-03-25]万科A:屡获殊荣,绝对龙头
■顶点财经
异动原因:
2007年年报披露,在由翰威特,RBL集团以及《财富》杂志共同组织评选的"2007
年最具领导力公司研究"活动中,万科当选"最具领导力公司"大中国区排行榜第一名
, 并成为中国大陆唯一进入亚太区排行榜的企业.在国际权威杂志IR Magazine主办
的"2007年中国投资者关系"系列评选中,万科凭借在投资者关系管理上的出色表现,
再度荣膺"最佳投资者关系大奖","最佳投资者会议奖"以及"最佳投资者关系执行人
"等多项大奖.
投资亮点:
(1) 公司是地产行业无可争议的龙头.3月6日公司公告称, 公司今年2月份实现
销售面积19.6万平方米,销售金额15.7亿元,分别比2007年同期增长51.94%和70.65%
.从该数据可以看出在银根收紧的环境下,万科通过促销快速回笼资金取得了明显的
成效,从中也可以得出即使在地产调控的大背景下,万科仍然可以有较快的成长速度
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(2) 公司下属子公司成都万科将其持有的成都置业95%的股权中的40%成都置业
股权转让给新加坡政府产业投资(GICRE)全资子公司,共同开发成都万科新城项目:G
IC是全球最大的基金管理公司之一,基金总规模逾1000亿美元.
(3) 研究结果表明,未来十年全国城镇人口人口增长,家庭规模小型化和人口老
龄化, 合计每年需求5.35亿平方米,对比目前每年3.38亿平方米的商品住宅供应量,
未来需求旺盛.
[2008-03-25]万科A:筹码集中
■证券时报
万科A公布的2007年年度报告中,2007年12月6日和27日分别有限售股上市,实际
流通A股增加,而人均持股数四季度较三季度减少了1%.十大流通股东共持有流通A股
的21.79%, 其中有3家基金.由以上可见,该股四季度筹码适度集中.<汇集100多家机
构,1500多位分析师的研究报告,即时港股行情.www.vsatsh.cn下载注册,即可使用<
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该股去年四季度涨幅为-5%.
[2008-03-25]万科Ａ:行业景气的最大受益者
■平安证券
2007年公司实现销售面积613.7万平米, 销售金额523.6亿元,销售均价8532元/
平米,分别同比增长90.1%,146.6%,29.7%,占全国住宅市场的份额由1.2%提升到2.07
%.在公司三大区域中,珠三角,长三角,环渤海销售分别占34.9%,34.2%,20.8%.
2007 年公司实现结算面积393.7 万平方米,结算收入351.8 亿元,结算均价893
6 元/平米, 同比分别增长35.9%,99.1%,46.5%.期末,公司已售未结面积290.9 万平
方米,金额238.1 亿元,占07 年收入的67.7%.2007 年公司业绩主要来自于珠三角区
域,其次是长三角区域,分别占到63.7%,20.6%;在各城市的业绩占全部净利润比重中
,深圳占到35.8%,上海占到14.81%.
公司年末资产负债率66.1%,扣除预收账款后的资产负债率则为56.8%,目前公司
的资金情况比较良好.我们认为,公司未来业绩的最大影响因素仍是存在于房地产调
整所致的市场销售.目前市场的观望情绪浓厚, 虽然市场短期的成交量有所回升,但
仍处于比较低迷之中,不过公司经过前期在深圳,广州,上海等地采取合理定价,优惠
购房的活动措施之后,我们有理由相信公司的销售会更加有针对性,同时也会将受市
场影响的程度降到最小.
由于市场因素导致对公司开发计划的影响, 我们初步调低公司2008,2009 年盈
利预测12.2%,13.9%,预计2008,2009 年每股收益为1.28 元,1.98 元,对应PE 为19.
4 倍,12.6 倍.目前公司股价已处于合理估值区间之内,我们维持公司"强烈推荐"评
级.
[2008-03-24]万科A:市场地位和盈利模式面临挑战
■光大证券
万科2007 年实现收入355.3 亿元,增长98%,归属于上市公司股东的净利润为48
.4 亿元, 增长111%,基本每股收益为0.73 元.业绩与市场预期基本一致.07 年万科
的销售面积增长90.1%达到613.7 万平米, 但实际的结算面积仅为393.7 万平米,仅
增长35%.由于售价的提升,万科的毛利率比上年提高了5.8 个百分点,成为利润增长
的另一大动力.
从万科07 年各月的销售情况来看,6 月,8 月和9 月的销售都呈放量态势,即使
是在"第二套住房"政策出台的12 月份, 万科的月销售面积更是逆势创出76.7 万平
米的新高.显然,在去年楼市价量齐升的顶峰期,万科选择了"加速推盘"而非"捂盘惜
售"的正确策略.相反,拿地及扩张方面却有所放慢.07 年,万科新增权益建筑面积为
934 万平米,新增项目地价为409 亿元.即使不考虑融资的因素,万科07 年532 亿的
现金回笼(销售收入)也尚未全部用完.年底, 万科拥有权益项目储备面积为1821 万
平米,另有585 万平米的项目正在办理转让手续.
不可否认的是, 万科正面临着行业地位和盈利模式的挑战.过去一年,相对保守
的扩张速度, 使得万科与竞争对手的差距有所缩小.同时,从07 年的业绩指标来看,
万科的盈利能力在四大公司中并未表现出明显的优势. 随着公司规模的扩大和房地
产市场的调整,万科的"追求市场份额和周转速度"的盈利模式或许正面临着考验.
08 年,万科的新计划开工面积为848 万平米,增速从07 年的55%下降至9%;但竣
工面积增速提升至55%.如果房价不能大幅提升的话,09年的增速可能放慢.另一方面
,合作项目的增加也会使少数股东权益明显增加.我们将万科08 年及09 年的每股收
益预测调整为1.25 元和1.62元.当前市盈率分别为20 和15 倍,增持.
[2008-03-24]万科A:谁是英雄?
■国泰君安
公司2007 年实现主营收入355.27 亿元, 净利润48.44 亿元,分别同比增长99%
和125%.折合EPS 为0.73 元,每股净资产4.26 元,公司拟10 转6 派1.EPS 与我们在
07 年7 月15 日在业内率先调高EPS 到0.74元基本符合.
在我们地产股-房产股-商业地产的三维雷达分析框架中,公司作为房产股龙头,
从2007 年的楼市疯狂中获益丰盛,07 年全年销售524 亿元.
预计公司08-09 年净利润分别为79.1 和120 亿元, 分别同比增长63%和52%,按
现有股份折合EPS 为1.15 和1.75 元,这也是我们07 年四季度预测以来一直维持的
业绩预测.
根据公司优异的基本面和行业龙头地位, 我们给予公司08 年25 倍动态PE,12
个月目标价28.75 元,给予增持投资评级.
[2008-03-24]万科A:08年高增长依然可期
■国信证券
公司07 年实现营业收入355.27 亿元,利润总额76.42 亿元,净利润48.44亿元,
同比分别增长98.27%,122.5%和110.81%;实现基本每股收益0.73元,全面摊薄后为0.
705 元,符合我们之前0.73 元的预期.公司07 年度分红派息和公积金转增股本预案
为:每10 股转增6 股派1 元(含税).
公司2007 年完成新开工面积776.7 万平米, 竣工面积445.3 万平米,分别同比
增长55.2%和36.0%; 实现销售面积613.7 万平米, 销售金额523.6亿元,分别同比增
长90.1%和146.6%.2007 年公司销售占全国住宅市场的份额达到2.07%,比06 年增加
0.82 个百分点, 进一步确立了市场领先优势.考虑到我国房地产市场集中度依然不
高,以及行业整合给优势企业带来的机会,我们认为万科未来的市场份额仍有很大的
上升空间.
近期,主要城市的房地产市场已出现见底信号,伴随着未来销售回暖以及信贷的
回归正常,观望过后的房地产销售或将超出此前市场的悲观预期,公司未来的销售将
继续回升.此外, 截至07 年末,公司尚有291 万平米已销售资源未竣工结算,合同金
额总计238 亿元,已经锁定我们对公司08 年收入预测的40%以上.因此,公司08 年业
绩高增长依然值得期待,我们预计全年净利润增长将在80%以上.
我们认为,理性回调后的房地产市场将迎来更加广阔的前景,行业调整给万科带
来更大的发展空间, 行业领跑的优势将不断扩大.公司未来将继续发挥自身优势,加
大资源整合力度, 加速住宅产业化发展,实现持久的增长.预计公司08,09 年EPS 分
别为1.35 元和2.20 元, 对应动态PE 分别为18.4X 和10.6X,估值具有吸引力;维持
对公司"推荐"的投资评级.
[2008-03-24]万科A:市场份额显著提高
■天相投资
公司07年实现销售面积613.7万平方米, 比2006年增长90.1%,销售金额523.6亿
元,比06年增长146.6%,占全国住宅市场的份额达到2.07%,比06年增加0.82个百分点
.我们认为, 在调控环境下,房地产行业的集中度将有望提升,作为龙头公司,万科将
从中受益.07年,公司结算面积393.7万平方米,同比增长35.9%,结算收入351.8亿元,
同比增长99.1%.销售毛利率也提高4.58个百分点至41.87%.报告期末,公司尚有290.
9万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计238.1亿元.
07年,公司竣工面积445.3万平方米,比06年增长36.0%,少于公司计划的600万平
方米的目标.公司称, 这是改善装修延迟了竣工时间,且部分城市竣工项目备案条件
提高延迟了竣工验收所致.我们认为, 装修房是公司提升竞争力的一个重要举措,随
着经验的积累, 公司有能力避免类似问题.08年,公司计划08年开工面积和竣工面积
分别达到848万平方米和689万平方米,相信这一目标可以达成.
07年,公司取得建设银行200亿元授信额度,又通过增发融资近100亿元.07年末,
公司拥有货币资金170亿元.在新的政策环境下, 具有良好资信能力和广泛融资渠道
的企业,将有望在行业格局的变化中占据有利地位.
暂不考虑股本变化,我们预计公司08和09年每股收益分别为1.29元和1.97元.万
科一向追求长期稳健发展,没有激进的拿地行为,这使我们相信房地产市场的短期波
动对其影响有限.我们维持公司的"买入"评级.
[2008-03-24]万科A:07年业绩符合预期,维持盈利预测和推荐评级
■中金公司
公司拟每10 股派1 元转赠6 股.期内公司实现主营业务收入355 亿元, 同比增
长98%, 实现净利润48.4 亿元,同比增长111%,每股收益0.70 元,符合我们预期."量
增价升"带来房地产收入规模翻倍.珠三角为公司07 年净利润的主要来源地.毛利率
30.4%,同比提升3 个百分点.
2007 年公司实现销售面积614万平方米,同比增长90%,销售金额524 亿元,同比
增长147%.期末公司有合同金额约238 亿元未参与结算.截至08 年2 月底,公司已售
未结算金额已占我们08 年收入预测约50%,08 年业绩实现的确定性较高.
公司07 年斥资约410 亿元新增土地储备约1, 142 万平方米,楼面地价约3,500
元/平方米.公司目前总土地储备约为3,300 万平方米,可以满足2-3 年的快速增长.
公司项目进展符合预期,我们维持盈利预测.公司A 股股价对应08,09 年市盈率
分别为23, 16 倍,对09 年净资产值有30%的溢价.考虑到公司的行业龙头地位,经营
策略侧重于加快资产周转,近两年仍处于快速发展阶段,可以享受一定的净资产值溢
价.B 股股价较A股折让46%,我们维持A,B 股"推荐"的投资评级.
[2008-03-24]万科A:走势异常强劲
■西南证券
万科A(000002)公司是国内房地产企业的龙头. 公司企业形象良好.连续三年获
得21世纪经济频道评选的"中国最佳企业公民"称号. 公司也连续三年被国务院发展
研究中心企业所, 清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百强开
发企业第一名,并再次获得CCTV评选的"中国最具价值上市公司"称号.公司土地储备
丰富.二级市场上, 该股是最近两年长线投资的重要目标.近期公司披露年报业绩优
异,改股近期明显在底部放量,且走势异常强劲,可介入.
[2008-03-21]万科A:07年业绩快报点评
■兴业证券
公司全面摊薄EPS 为0.705 元, 与我们此前0.71 元的预测基本一致,公司业绩
符合预期.公司净利润率由06 年的12.02%上升到了13.64%, 房价上涨对公司利润的
推动初步体现.
08 年收入的40%左右已经基本锁定.公司截止07 年底的已售未结算合同金额达
到238.1 亿,我们预测公司08 年公司结算收入同比增长50%左右,预售款已经达到预
计的08 年收入的40%左右.
上海, 深圳楼市近期出现积极信号,公司销售形势有望好转.梅陇镇三期706 套
住宅2 月24 日开盘至今销售率超过70%, 3 月以来每周看房人数超过1000 人,万科
城,万科第五园的看房人数也大幅增加.3 月8 日开盘的第五园也售出2000 多套.上
海3 月份以来成交增势更为明显,第一,第二周的日均成交套数分别为451 和532 套
,近几日更进一步上升到600 套左右的水平.我们认为上海楼市降价的压力已经基本
消除,深圳楼市也释放出见底信号,北京尚在观望,广州楼市也几经接近底部,还需要
一段时间来恢复.整体看来,公司08 年销售形势可能超出此前市场悲观的预期,我们
认为公司08 年预售额将在07 年基础上增长60%,达到838 亿左右.
预估公司2008,2009 年的EPS 为1.27 元和1.96 元,维持"强烈推荐"评级.
[2008-03-21]万科Ａ:市场占有率大幅提升
■国金证券
万科发布了业绩快报,结算面积和收入分别为393.7 万平米和351.8 亿元,同比
增长了35.9%和99.1%, 实现净利润48.4 亿元,同比增长125%;总资产增长106%,相当
于在07 年再造了一个万科.
报告期内实现基本每股收益0.73 元,换算成全面摊薄意义上的每股收益为0.70
元,与我们前期预测的0.67 元基本相当.
07 年实现销售面积613.7 万平米,销售额523.6 亿元,同比增长90.1%和146.6%
,分别是行业增速的3.36 和3.01 倍.其中已售未结算项目约290.9万平米,合同金额
238.1 亿元,为08 年业绩增长奠定了基础.
我们预计公司08,09 年每股收益分别为1.2 和1.81 元,考虑公司的行业地产和
增长性,赋予25 倍市盈率比较合理,目标价格30.1 元,建议买入.
[2008-03-21]万科A:买入评级
■东方证券
万科07 年业绩远超过我们之前所做的07 年净利润为46.8 亿元,每股收益0.68
元的预测.公司07 年的销售均价为8532 元,比06 年销售均价增长29.73%;07 年结
算均价为8936元,比06 年结算均价增长了46.45%,因此万科07 年的业绩增长是由于
销售价格和销售面积都大幅增长,万科作为房地产开发行业的龙头企业充分享受了0
7 年房地产行业的高增长.截至08 年2 月,公司已售未结金额达到272.3 亿元,是07
年结算金额的77.4%.尽管国家房地产宏观调控抑制了部分购房需求,部分城市的房
地产市场观望气氛仍然较浓, 在过去几个月的销售淡季中,万科通过各种营销手段,
加快尾盘的销售进度,实现资金的快速回笼,取得了很好的销售业绩,为万科08 年的
业绩增长以及收购扩张战略的实施打下了很好的基础.春节后的一个多月,各地的房
地产市场已经出现逐步回暖的迹象,我们通过考察重点上市公司的新推楼盘情况,发
现新推盘的销售情况令人满意.在各地房地产市场逐渐趋于理性的情况下,我们预计
政府不会出台专门针对房地产行业的新的调控政策,而华发股份,张江高科配股和杭
州滨江地产IPO 的过会,重新开启了房地产企业资本市场再融资的大门.从行业面和
政策面我们判断:房地产行业的春天已经悄悄来临.
我们预计万科08 年EPS 为1.30 元,目前08 年动态市盈率为18 倍,考虑公司在
行业中的龙头地位和品牌影响力,我们拟给予万科"买入"评级.
[2008-03-19]万科A:绝对龙头,无可争议
■顶点财经
异动原因:
公司是地产行业无可争议的龙头.3月6日公司公告称, 公司今年2月份实现销售
面积19.6万平方米, 销售金额15.7亿元,分别比2007年同期增长51.94%和70.65%.从
该数据可以看出在银根收紧的环境下, 万科通过促销快速回笼资金取得了明显的成
效,从中我们也可以得出即使在地产调控的大背景下,万科仍然可以有较快的成长速
度.
投资亮点:
(1)企业形象良好:连续三年获得21世纪经济报道评选的"中国最佳企业公民"称
号.公司也连续三年被国务院发展研究中心企业所,清华大学房地产研究所和中国指
数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名,并再次获得CCTV评选的"中国最具价
值上市公司"称号.
(2)公司下属子公司成都万科将其持有的成都置业95%的股权中的40%成都置业
股权转让给新加坡政府产业投资(GICRE)全资子公司,共同开发成都万科新城项目:G
IC是全球最大的基金管理公司之一,基金总规模逾1000亿美元.
(3)研究结果表明, 未来十年全国城镇人口人口增长,家庭规模小型化和人口老
龄化, 合计每年需求5.35亿平方米,对比目前每年3.38亿平方米的商品住宅供应量,
未来需求旺盛.
万 科Ａ(代码000002) 涨幅偏离值:10.61% 成交量:7709万股 成交金额: 166638
万元
买入金额最大的前5名
营业部或交易单元名称 买入金额(元) 卖出金额(元)
机构专用 96295034.66 0.00
机构专用 88673619.08 0.00
机构专用 60185834.90 0.00
机构专用 51155752.31 0.00
机构专用 50313148.98 0.00
卖出金额最大的前5名
营业部或交易单元名称 买入金额(元) 卖出金额(元)
机构专用 0.00 84637122.28
机构专用 0.00 74550486.15
机构专用 0.00 43351078.54
机构专用 0.00 42997591.08
机构专用 0.00 42562371.92
[2008-03-17]万科A:股价应该有所反弹
■东方证券
万科A(000002)公司是地产行业无可争议的龙头.3月6日公司公告称,公司今年2
月份实现销售面积19.6万平方米,销售金额15.7亿元,分别比2007年同期增长51.94%
和70.65%.从该数据可以看出在银根收紧的环境下,万科通过促销快速回笼资金取得
了明显的成效,从中我们也可以得出即使在地产调控的大背景下,万科仍然可以有较
快的成长速度.该股连跌四月,股价已经腰斩.最近几日该股成交量明显萎缩,显示做
空动能逐渐衰竭,且该股的周线与月线超跌且技术形态支持该股启动反攻行情.目前
市场价应有较大的投资机会,考虑到3月21日公司将公告业绩,股价应该有所反弹.可
以密切关注.
[2008-03-11]万科A:1、2月份销售情况点评
■东莞证券
从销售数据看,2月份销售金额15.7亿元,销售面积19.6万平方米,同比增长分别
为71%,52%;2008年1～2月份累计销售金额34.2亿元,销售面积42.6万平方米,同比增
长分别为33%, 27%.1,2月份属于房地产交易的淡季,从2007年1,2月万科的销售金额
与销售面积来看,所占全年比重约为5%.2008年1～2月份全国房地产市场成交量低迷
,万科采取降价促销策略,销售额仍然保持较快的同比增长速度.
2007年12月, 2008年1月,2008年2月销售均价分别为8044元/平方米,8043元/平
方米,8010元/平方米,近三月销售均价相当.与2007年最高月销售均价相比,下降约2
350元/平方米, 下降幅度约为23%;与2007年销售均价8532元/平方米相比,低于去年
销售均价500元左右,下降幅度约为6%.
土地成本的下降将降低房价下降对公司利润率的冲击, 从下降幅度的简单比较
中, 我们可以初步判断,如果保持项目销售均价水平和土地成本水平,万科利润率将
维持稳定.
我们维持前期对07,08,09年每股收益的预测值,分别为0.71元,1.25元,1.96元;
以2009年20～25倍PE估值,未来12个月目标价39.2～49元;维持"强烈推荐,A"的投资
评级.
[2008-03-10]万科A:2008年2销售业绩点评
■宏源证券
在目前房地产市场成交冷淡,观望气氛浓重的大背景下,万科销售面积和金额的
双高增长,成为逆市上扬的一道靓丽风景.
万科在市场低迷期的高增长表现,再次验证了我们"闹世造英雄"的观点,因为越
是在市场处于争论,分歧,调整的阶段,往往越是孕育着更大的发展机会.
我们预计,伴随着传统销售旺季以及购房者观望过后的正常住房消费的到来,万
科未来的业绩表现将会带来更多的惊喜.
鉴于目前公司股价较低, 2008 年动态市盈率已不足20 倍,我们认为,公司已显
现较大的投资机会,维持"买入"评级.
[2008-03-10]万科A:业绩优于同期
■渤海证券
从万科项目销售同比增长率来看,万科项目量价齐升,其中销售面积快于销售均
价;万科08 年2 月份销售均价为8010.2 元/平方米, 同期为7131.78 元/平方米,同
比增长12.32%;环比增长率,销售面积相对于销售均价下降较快,而销售均价基本与1
月份持平;与07 年同期相比,销售面积及均价环比降幅小,因此,在市场存在观望的
气氛下, 万科前两个月的销售业绩仍强于07 年同期,体现了万科优秀把握市场趋势
能力.同比增长原因在于,万科根据市场的形式,采取积极的营销策略,如小户型产品
低价入市, 节日期间采取各种优惠措施,部分尾盘售价有所折扣等;环比下降原因在
于, 首先,由于春节处于2 月份,购房习惯以及公司放假等因素导致公司销售量环比
下降;其次, 由于宏观调控,自去年年底以来积聚的市场观望情绪不改;再次,2 月份
仍处于销售淡季.
08 年前2 月,万科新增土地储备总建筑面积为145.69 万平方米,权益建筑面积
为75.5 万平方米,而07 年年末两个月,相应值为76 万平方米和48.15 万平方米,万
科08 年前两个月新增土地储备,占07 年上半年新增土地储备总建筑面积的27.96%.
07 年年末拿地量的相对下降, 07 年中期A 股增发募集资金约100 亿元以及近期专
项募集资金的临时转用等, 不仅为万科进行并购,新增土地储备打下基础,而且为万
科保证和提高项目开发进度提供了条件.
在银行信贷紧缩和直接融资限制的情况下,对于房地产开发商来讲,资金相对于
土地更为关键,因此,08 年房地产行业并购的力度将加大,通过合作或收购等方式获
得土地的比例将会有所提高;同时, 参与土地竞拍的开发商数量有可能相对下降,土
地竞拍的竞争激烈程度将有所放缓.在资金层面没有变化的情况下, 08 年可能是购
买土地的较好时机.另外,资金的紧缩,也将影响部分开发商的开发进度,进一步降低
资金短缺开发商的竞争力,资金实力雄厚的开发商竞争力相应提高,行业集中度将进
一步提高.
优秀的把握市场趋势的能力, 良好的融资能力以及作为行业集中度提高的受益
者,同时按照近期股价,万科08 年市盈率低于20 倍,我们维持对万科强烈推荐评级.
[2008-03-10]万科A:连续大举拉升行情或将出现
■东方证券
万科A(000002)公司是地产行业无可争议的龙头.3月6日公告称,公司今年2月份
实现销售面积19.6万平方米,销售金额15.7亿元,分别比2007年同期增长51.94%和70
.65%.从该数据可以看出在银根收紧的环境下,万科通过促销快速回笼资金取得了明
显的成效,从中我们也可以得出即使在地产调控的大背景下,万科仍然可以有较快的
成长速度.目前二级市场的股价已经跌去一半, 有较大的投资机会.3月5日该股在盘
中最大跌幅超过7%的情况下,出现惊天逆转,盘中震幅达10.33%,大单频现,创近期天
量, 成交逾25亿元,主力机构主导迹象明显.该股的周线与月线超跌且技术形态支持
该股启动反攻行情,洗盘完毕后,连续大举拉升行情或将出现,建议积极关注.
[2008-03-07]万科A:二月份销售及新增项目点评
■兴业证券
2 月份销售增速相对1 月份大幅提升, 我们在1 月的销售点评中就曾经分析春
节假期相对公历日期的偏离会造成前两个月增速的大幅波动.08 年1-2 月销售额为
34.2 亿,增速为33%.参考上海2 月住宅销售面积同比下降27%,北京下降40%,万科的
表现明显好于市场整体, 这个也印证了我们上周对各大房地产公司在北京楼盘实地
调研的结果——销售形势分化,优质公司,优质楼盘脱颖而出.
土地拓展方面, 我们测算万科1-2 月合计新增权益项目储备建筑面积73.22 万
平米, 对应需支付的土地款为20 亿,每平米土地成本2705 元.从新增土地和现有项
目的销售的面积及金额的对比不难看出,万科前两个月采取了积极的拿地策略,我们
认为在土地价格的阶段性底部基本确立的时候, 万科适当加大土地拓展力度是有利
于其发展需求的.
维持对公司07-09 年EPS 分别为0.71 元, 1.27 元和1.91 元的预测,维持对公
司的"强烈推荐"评级.
[2008-03-07]万科A:地产巨头,有望出现拉升
■新时代证券
近期人民币持续快速升值,但地产股持续走出弱势格局,然而,地产龙头万科A周
三在大盘急挫时逆势上扬,这个现象或许预示地产股有望迎来新的投资机会.
作为行业无可争议的龙头,公司以房地产为核心业务,房地产开发与经营收入占
公司主营业务收入的绝大部分, 而低成本获取大量土地储备是支持公司稳步发展的
基础.从新增土地储备分布来看, 项目主要分布在珠三角,长三角及环渤海区域.<成
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周四大盘放量大涨,该股冲高回落,收出十字星阳线,种种迹象表明,主力在底部
完成洗盘的可能性很大,目前其周线与月线超跌与技术形态支持反攻,待洗盘完毕后
,拉升行情或将出现,可积极关注.
[2008-03-03]万科A:累计调整巨大,关注反弹机会
■杭州新希望
万科A(000002)随着房企IPO重新开闸, 地产股受到政策和心理层面的影响有望
得到缓和,而众多地产股跌幅很多已经接近或超过腰折,其风险在下跌过程中已经有
效释放, 从地产股的年报业绩来看,其盈利水平仍然排在各个行业前列,投资价值有
望再度显现,个股关注(000002)万科A.
稳健策略 回避发展中瓶颈问题
作为行业龙头, 公司在经营风格上一直领先于整个行业,今年1月份公司实现销
售面积23万平方米, 销售金额18.5亿元,同比增长11.65%和11.72%.在市场对房地产
销售一片看淡的情况下, 万科的销售面积和销售额同比都获得了11%的增长,这一方
面说明公司产品的营销策略得力. 我们认为低价销售的策略符合公司一贯奉行的快
速周转的经营理念,大大转移了经营风险,使其拥有足够的现金用于后续开发以及市
场并购等经营活动,考虑到低价销售策略仅在部分城市中施行,其对公司整体毛利率
水平影响不大,但有效解决了快速发展中的瓶颈问题,值得长期关注.
工厂化专业化 经营 前景值得期待
公司的工厂化生产进程顺利,大规模运用指日可待.大规模的工厂化生产能够缩
短建造周期,提高工程质量,减少施工人员,降低资源浪费等.目前公司已通过工厂化
生产建成上海新里程项目等,预计2008年将继续新开工50万平方米,2009年新开工约
120万平方米, 2009年后将大规模应用工厂化生产.短时间内住宅工厂化生产对业绩
没有明显提升影响,但它解决了公司快速发展的瓶颈问题.公司2007年获取土地储备
资源约1069万平方米,基本完成2007年计划储备面积1000万平方米,从新增土地储备
分布来看, 项目仍然分布在珠三角,长三角及环渤海区域,占到储备面积的84%,其它
区域主要是成都和武汉, 占到14%,项目资源储备能够保证08,09年迅速扩张需要,前
景值得期待.
大幅调整 有望反弹
二级市场上,该股自产业出台较严厉的调控政策以来股价作出了快速的反应,自
去年11月以来经历了数轮调整,累计下调空间将近45%,作为业绩有效增长的蓝筹,下
跌后投资价值将会重新显现,此外技术上该股也初步体现出股价企稳的迹象,有望吸
引资金的关注,建议投资者适当关注.
[2008-02-25]万科A:顺势而为,拓展市场
■渤海证券
万科08 年1 月份销售面积同比增长11.65%, 销售金额同比增长11.71%,而销售
均价基本与07 年1 月份持平, 为8043.48 元/平方米,同比增长0.06%;环比增长率,
销售面积和销售金额下降70%多,而销售均价则于07 年12 月份持平,环比增长率较0
7 年12 月份有所提升,原因主要在于:首先,房地产销售存在淡旺季,1 月份,按惯例
属于淡季;其次,万科在07 年年末和08 年年初,针对70/90 项目,采取低价入市的策
略, 占领小户型产品市场,这一方面,容易使市场产生万科降价错觉,另一方面,体现
出万科快速的反应能力和敏锐的市场感觉;再次,07 年年末以来,由于信贷紧缩等宏
观调控的影响,市场上存在观望情绪.
截止2007 年12 月31 日, 万科规划中项目建筑面积合计2518.29 万平方米,权
益建筑面积合计2084.44 万平方米.07 年新增建筑面积1068.89 万平方米, 新增权
益建筑面积814.54 万平方米, 分布在21 个城市,基本完成年初1000 万平方米项目
储备计划.而截止08 年2 月19 日,万科新增项目建筑面积为112.42 万平方米,新增
权益建筑面积58.2 万平方米.
依据我们在08 年投资策略报告中的判断, 08 年中国房地产行业将持续供不应
求,景气不改.短期来讲,市场上存在观望情绪和处于销售淡季,同时开发商通过二级
市场融资审批较为严格, 在1,2 月份贷款发放的情况下,市场仍没有较大起色,这一
方面刺激房地产开发企业采取其他融资渠道, 如信托等,另一方面,也将促进行业的
整合,提高行业集中度,将会给整合能力较强的企业带来机会.随着销售旺季的到来,
大量自住性需求的支撑,同时贷款的不断发放,08 年房地产市场将逐步回暖.
预计万科07,08 年将分别结算412.03 和590.74 万平方米,净利润将增长109.4
6%, 同时每股收益将增长110%,由0.61 上升到1.28 元.按照08 年2 月21 日万科收
盘价25.2 元,08 年的市盈率仅为19.69;同时依据我们的计算,万科现有项目资产支
撑的股价约27.01 元, 在行业持续看好的情况下,考虑到万科业绩的快速增长,项目
资源较高的溢价能力以及准确把握市场的能力,因此给予万科强烈推荐评级.
[2008-02-22]万科A:高成长地产龙头,逢低关注
■浙商证券
万科A(000002)21日大盘仍然下跌, 盘中股指在击破年线后出现一波反弹,但是
受浦发再融资的影响金融地产股走势较弱,最终股指下跌近40点收盘.之前我们一直
认为这个市场需要各方面的呵护, 在股市低迷时,作为上市公司应该尽可能少融资,
而作为监管层来说, 应该制定行之有效的规章制度.只有这样市场才会有信心,而一
旦市场信心高涨的时候上市公司才能更好的融资, 因而,走势上,只要管理层重视市
场, 在年线附近展开反弹还是大有希望.从中长期来看,目前金融地产股的过度下跌
正构成了好的低吸机会,因为数据表明,人民币升值速度在加快,继20日创出新高后,
今年以来累计升值幅度首次超过2%.此外, 随着城市化进程的继续推进,人口红利等
因素影响, 我国的房地产行业仍将保持旺盛的需求,从这个意义上来说,对于地产龙
头如万科, 保利地产等都到了开始逢跌逐步买入的时候.例如000002万科,公司是国
内地产龙头,专注于住宅开发,具有良好的品牌知名度,产品品质较高,盈利能力较强
, 预计公司07-09年EPS为0.74元,1.24元和1.9元左右,未来成长性看好,而08年市盈
率仅20倍左右,值得关注.
从公司近期公布的一月份销售情况公告来看,公司在2008年1月份实现销售面积
23万平方米, 销售金额18.5亿元,分别同比增长11.65%和11.72%.虽然市场受到调控
和信贷紧缩以及08年春节等因素的影响下, 1月份我国住宅市场总体销售清淡,市场
观望气氛较浓,但是公司通过积极调整定价和销售策略仍然取得了11%以上的销售增
速, 体现了公司较强的盈利能力.由于房地产刚性需求旺盛,我国房地产行业仍然向
好,而近期国家税务总局负责人称近两年物业税不可能开征,大大的消除了市场的疑
虑,后市一旦市场明朗,需求量将会迅速猛增,公司的销售量仍将高速增长.
另外,公司拿地的步伐并未减慢,本期公司新增项目4格,总建筑面积107.75万平
米,而且这些项目成本较低,盈利能力可观.这表明了公司仍然保持较快的扩张速度.
在行业调整的过程中, 行业加速整合,行业资源也像优势企业集中,像公司这样具有
开发和资金实力的公司无疑更具有竞争优势. 后市随着公司大规模工厂化生产的实
现, 将使公司在缩短建造周期,提高工程质量和减少施工人员方面取得更大的优势,
同时也解决了公司快速发展的瓶颈,看好公司未来的发展前景.
[2008-02-21]万科A:销售未受影响,行业调整竞争优势凸显
■中投证券
1 月份, 万科实现销售面积23 万平方米,销售金额18.5 亿元,同比增长11.65%
和11.72%.在市场对房地产销售一片看淡的情况下,万科的销售面积和销售额同比都
获得了11%的增长.一方面, 说明公司产品的营销策略得力,另一方面,也说明目前市
场对房价比较敏感,在房地产需求刚性的背景下,适度的促销让利房地产的销量不受
影响,在07 年房价累计涨幅较大的背景下,适当让利对盈利无影响.这与我们之前的
判断是一致的.
1 月份,万科通过收购获取4 个新增项目,建筑面积107.55 万平米,权益面积56
万平米, 全部项目控股权在49%以上.08 年万科拟再拓展1000 万平米的项目储备,
按照1 月份万科获取项目的速度来看,我们对万科实现上述目标表示乐观,尤其在今
年房地产市场适度调整平稳发展的背景下.
1 月份,万科获取的储备均通过收购获取,具有明显的成本优势.其中,上海宝山
项目楼面地价分别为3286 元/平米,3698 元/平米;东莞项目楼面地价3144 元/平米
;成都项目楼面地价1380 元/平米.与目前周边房价相比, 预计上述项目的盈利能力
可观.1 月份万科获取大量廉价储备的情况再次说明, 在行业调整过程中,行业加速
整合,具有开发和资金实力的公司更具竞争优势.行业整合的过程是实力公司不断获
取资源持续发展壮大的过程.
在房地产的黄金时代, 行业加速整合之时,强者恒强,万科将因此获得更多资源
更大市场份额.我们维持对万科07-09 年EPS0.74 元,1.24元和1.90 元的预期.未来
6 月内合理定价40.5 元.
[2008-02-20]万科A:1份销售数据及新增项目情况点评
■兴业证券
受市场整体影响, 万科08 年首月的销售增速较为低迷.由于调控和信贷紧缩的
持续作用, 以及08 年春节相对07 年提前了11 天,1 月份我国住宅市场总体销售清
淡,其中1 月份北京和上海住宅销售面积同比下降了25%和10%.万科通过积极调整定
价和销售策略, 在一定程度上克服了当前市场的不利影响,取得10%以上的销售增速
已属不易.近几日各大城市的交易数据显示成交量正逐步从春节的低谷回升,但预计
2 月份的整体销售形势仍然相对清淡,楼市实质性回暖要在3,4 月份以后.1-2 月较
低的销售量并不会影响到万科全年销售的高速增长.
同时我们看到万科逆市拿地的步伐并未放慢,本期新增项目4 个,总建筑面积10
7.75 万平米,权益面积达55.92 万平米.这表明万科仍然保持较快的扩张速度,通过
不断提升规模及周转率以获取较高的ROE 的扩张模式在当前的市场环境下并未发生
改变.本次新增的四个项目涉及三个城市, 价格大都回归到理性区域,即使以当前房
价来测算收益,这些项目也能保持较好的赢利能力.如成都项目海蓉厂项目每建筑平
米的土地成本仅1380 元, 即使考虑到部分剩余拆迁的工程的不确定性,土地成本控
制在2000 元以下基本没有问题, 周边房价目前在6000-7000 元左右,保守估计项目
毛利率在30%左右.
维持对公司07-09 年EPS 分别为0.71 元, 1.27 元和1.91 元的预测,公司目前
股价不到08 年22倍PE,维持对公司的"强烈推荐"评级.
[2008-02-20](000002)万科A:行业调整凸显竞争优势
■中国证券报
在房地产的黄金时代, 行业加速整合之时,强者恒强,万科A将获得更多资源,更
大市场份额,维持对公司"强烈推荐"的投资评级.
公司1月份实现销售面积23万平方米,销售金额18.5亿元,同比增长11.65%和11.
72%.在市场对房地产销售一片看淡的情况下, 万科的销售面积和销售额同比都获得
了11%的增长, 这一方面说明公司产品的营销策略得力;另一方面也说明目前市场对
房价比较敏感,在房地产需求刚性的背景下,适度的促销让利可以使房地产的销量不
受影响.
1月份, 万科获取的储备均通过收购获取,具有明显的成本优势.其中,上海宝山
项目楼面地价分别为3286元/平方米, 3698元/平方米;东莞项目楼面地价为3144元/
平方米;成都项目楼面地价为1380元/平方米.与目前周边房价相比,上述项目的盈利
能力可观.1月份万科获取大量廉价储备的情况再次说明,在行业调整过程中,行业加
速整合,具有开发和资金实力的公司更具竞争优势.行业整合的过程是实力公司不断
获取资源持续发展壮大的过程.
[2008-02-04]万科Ａ:技术面有反弹要求
■西南证券
万科Ａ(000002)公司2007年三季报披露, 预收账款2879876万元,增加225.91%,
预售项目增加.由于房地产企业销售收入的计入有特殊规定,高预收账款说明公司能
够在短期内计入收入的储备增加, 其业绩有充分的保障.公司的土地储备十分丰富,
达到2000万平米左右,其未来几年的开发以及业绩的释放明确.而公司卓越的管理能
力也是业界的榜样.二级市场上, 该股受房地产调控政策影响,近期一直处于下跌之
中.但其短期内存在过分抛售行为,技术面有反弹要求,可介入.
[2008-01-28]万科A:筑底成功后大幅反弹
■东方证券
万科A(000002)从公司2007年前三季度季报来看, 预收账款达到287.98亿元,增
加225.96%, 由于地产公司预收款结算的特征,前三季度高预收款保证了公司未来业
绩高增长的确定性.另外, 公司2007年全年预增100-150%,据此计算预计公司2007年
业绩在0.63元以上, 目前市盈率40倍左右,考虑到08年业绩高增长,2008年动态市盈
率有望大幅下降.公司属于房地产行业龙头企业,近期股价受宏观调控等影响出现较
大下跌,但公司价值依然突出.目前公司风险释放充分,上周筑底成功后大幅反弹,中
线投资者可考虑逢低逐步参与.
[2008-01-17]万科Ａ:严格闲置土地处置政策对公司的影响
■平安证券
《国务院关于促进节约集约用地的通知》是对之前国土资源部《国有土地处置
办法》(国土资源部第5号令)的升级.1999年4月28日,《国有土地处置办法》第二条
规定了闲置土地的定义:"本办法所称闲置土地, 是指土地使用者依法取得土地使用
权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地
.具有下列情形之一的, 也可以认定为闲置土地:1,国有土地有偿使用合同或者建设
用地批准书未规定动工开发建设日期, 自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政
主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;2,已动工开发建设但
开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不
足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;3,法律,行政法规规定的其他情形."
对于闲置土地处置政策,"办法"第四条规定:"..在城市规划区范围内,以出让等
有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地, 超过出让合同约定的动
工开发日期满1年未动工开发的, 可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地
闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府,
政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外".
相对于之前紧缩信贷政策主要调控需求而言, 此次"通知"将增加短期内的土地
供给, 严格执行闲置土地处置政策将会加快开发速度,房地产市场短期内供给增加,
短期内供求关系将形成新的均衡, 房价也会受到抑制;另一方面,开发速度的加快反
过来也促使上市公司的业绩释放,这一定程度上将抵销房价抑制对业绩的减少影响.
由于国家紧缩的货币政策将会持续, 因此中小企业将会在加快开发上面临更多的资
金问题造成土地的闲置,资源将会更多向优质上市公司集中.
公司近3年净利润实现超过50%的快速增长, 近3年EPS的复合增长率达41%.我们
坚持认为在宏观调控势必使行业集中度将大大提高的背景下, 公司拥有稳定持续的
盈利能力,快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位.
我们看好房地产行业长期的发展前景,因此我们对公司发展充满乐观.预计2007,200
8, 2009年公司每股收益为0.69元,1.46元,2.30元,目前的风险仍然是行业调控政策
的不确定性,长期来看我们依然维持公司的"强烈推荐"评级.
[2008-01-14]万科A:最具竞争优势的房地产开发商
■银河证券
万科股价的驱动因素使我国商品房需求持续增长.商品房供不应求状况持续至2
015年, 房价将基本稳定;公司毛利率略有下降,但仍保持较高水平;公司通过实施住
宅工业化建设,加快周转;通过整合中小公司提高市场份额保持公司持续高速增长.
公司虽然目前每股市值土地储备不高, 但是公司对市场的准确判断能力和资源
整合能力使我们认为公司相对其他公司应该给以溢价. 在行业面临运营环境恶化的
背景下,公司有可能加快收购和整合资源的步伐,这将构成公司内在价值加速体现的
催化剂.汇集100多家机构,1500多位分析师的研究报告,即时港股行情.www.vsatsh.
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我们预计2007—2009年公司净利润分别同比增长130%,76%和70%;动态市盈率分
别为37倍,22倍和13倍.
[2008-01-11]万科A:地产龙头,走高可期
■德邦证券
从目前情况看,今年地产行业仍将保持健康发展态势,而行业龙头稳定发展依然
可期.近期该股稳步上行,成交量温和放大,短线仍有走高潜力.
[2008-01-11]万科A:被错杀的行业龙头
■深圳智多盈
万科A(000002)行业龙头:公司是国内房地产行业领跑者, 也将成为房地产行业
集中度提高的历史创造者以及最大受益者之一.其住宅开发业务涉及全国29个城市,
已经形成以长三角,珠三角和环渤海湾为主,其他区域经济中心为辅的跨地域布局.
高价增发立足长远:公司以31.53元的天价定向增发,储备了大量资金,将进一步
提高竞争实力.未来3年凭借充足的现金流及优质的项目储备, 有望继续保持快速增
长.
受益行业整合:宏调将加速行业整合,大型优势龙头企业将占据大部分市场份额
, 获得更多超额回报.未来三年公司将保持高速增长,EPS将分别达到0.74元,1.24元
和1.90元.
被错杀的行业龙头:近期该股沿5日均线稳步向上扬升, 量能较前期下跌时显著
放大,并持续维持在较高成交水平,换手积极,中线资金建仓痕迹比较明显,后市蕴藏
着较大的上涨空间.
[2008-01-10]万科A:在调控中尽显龙头地位
■平安证券
2007年公司累计销售面积613.7万平方米,销售金额合计523.6 亿元,销售均价8
530元/平米,分别同比增长90%,147%和30%,公司全年销售规模略高于我们的预期.精
装修房比例的增加, 全国布局的规模战略和优势,今年平均房价的提升,对公司销售
规模增长的作用明显.
2007年,公司共获得项目59个,规划建筑面积1074万平米(万科权益部分为817万
平米), 完成2007年新增储备1000万的计划.所获取资源中,深圳,广州,上海,北京一
线地区占总量的36% ,东莞,南京,无锡,成都,武汉等二线城市增加更加迅速(占40%)
.
公司近3年净利润实现超过50%的快速增长, 近3年EPS的复合增长率达41%.我们
坚持认为在宏观调控势必使行业集中度将大大提高的背景下, 公司拥有稳定持续的
盈利能力,快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位.
按我们所测算,预计2007,2008,2009年公司每股收益为0.69元,1.46元,2.30元.
我们认为,经过前期调整后公司估值相对具有吸引力,另一方面作为行业领跑者所具
备的竞争优势可以给予比同行业更多的溢价.我们看好房地产行业长期的发展前景,
但是目前行业调控政策的不确定性很大,短期内政策的不确定性风险仍然存在,长期
来看我们依然维持公司的"强烈推荐"评级.
[2008-01-09]万科A:现金为王
■光大证券
今天,万科披露了12 月份的销售数据:当月销售面积为76.7 万平米,同比增长9
6%, 销售金额为61.7 亿元,同比增长155%.环比方面,12月份的销售面积和销售金额
也分别增长88%和46%.不过, 单月销售均价却从上月的10393 元/平米的历史高点下
降23%至8044 元/平米.
12 月份全国商品房市场的销售量比上个月有所下滑, 而价格的下降则不明显.
其中, 上海的新房销售面积环比下降18%左右.另有报道称,北京12 月份期房住宅的
平均日签约套数也环比下跌了40%左右.显然, 万科的销售数据与市场形成了鲜明的
反差,表明公司率先采取了"现金为王"的销售策略,而这正好印证了我们上月提出的
观点.
我们预期,万科全年结算面积将在400 万平米左右,结算均价应略低于销售均价
.据此推算, 年末的已售未结面积将达330 万平米左右,未结金额将高达290 亿元左
右.公司08 年业绩将有50%左右已经锁定.
今年以来万科对市场的判断总体上较为稳健,回避了高价拿地的风险,同时在珠
三角地区加大了销售力度.随着大量现金回笼以及50%的业绩锁定, 万科可以从容地
面对政策调控带来的市场调整."增持".
[2008-01-09]万科A:12月份销售数据点评
■兴业证券
虽然我们之前已经预计万科全年预售收入在500 亿之上,但公司12 月的销售成
绩仍超出此前预期.在交易淡季到来以及进一步的调控政策之下, 公司12 月的成交
面积和金额均出现较大幅度的增长, 其中成交面积比11 月增长近90%,实属不易.我
们分析万科12 月之所以取得出色的销售业绩,除了推盘的地域更广,数量更多以外,
也得益于其在广州等地楼盘的低价入市策略以及在珠海等地优质楼盘的推出. 这也
在一定程度上印证了我们对08 年销售形势的判断:客观需求依然坚实, 只要开发商
采取合理定价,项目位置及品质等较为出色,项目的销售前景依然较为乐观.
不过不得不承认12 月份楼市成交量整体继续下滑, 北京和上海12 月份的期房
销售面积比11 月下滑了15%-20%,市场淡季特征明显,观望气氛延续.不过我们对08
年楼市的销售前景依然保持相对乐观的态度, 我们注意到伴随08 财年开始,银行按
揭贷款发放量有所增加, 元旦以来上海日成交量较12 月份出现了较为明显的反弹.
整体而言,我们预期市场的观望气氛将在春节后有所缓和,市场成交量下滑趋势有望
实质性扭转,但很难重现07 年的火爆局面.在市场保持温和的销售形势的情况下,住
宅品质的重要性将更加凸现,楼盘销售形势差异化将更加明显,这将有利于万科等优
质房地产公司在项目销售方面取得更好的成绩.
维持对公司07-09 年EPS 分别为0.71 元, 1.27 元和1.91 元的预测,公司目前
股价不到08 年24倍PE,维持对公司的"强烈推荐"评级.
[2008-01-08]万科A:调整充分,估值优势再现
■天信投资
作为地产业龙头, 公司通过低价销售快速出击,加快了资金周转,提高了资金使
用效率,成长优势明显.前期该股调整幅度较大,补涨要求强烈.
[2008-01-08]万科Ａ:主动应对调控确保龙头地位
■广发证券
公司通过低价销售快速周转来主动应对调控.2007年下半年,公司开始以比市场
预期低的价格销售项目, 销售情况非常良好,推出项目基本都是当天开盘当天售罄,
甚至还出现了较大规模的排队现象. 汇集100多家机构,1500多位分析师的研究报告
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低价销售的策略符合公司一贯奉行的快速周转的经营理念. 虽然低价销售降低
了项目毛利率,但一方面转移了经营风险,另一方面也有足够的现金用于后续开发以
及市场并购等经营活动.而且低价销售策略仅在部分城市中施行,其对公司整体毛利
率水平影响不大.
公司的工厂化生产进程顺利,大规模运用指日可待.大规模的工厂化生产能够缩
短建造周期,提高工程质量,减少施工人员,降低资源浪费等.目前公司已通过工厂化
生产建成上海新里程项目等,预计2008年将继续新开工50万平方米,2009年新开工约
120万平方米, 2009年后将大规模应用工厂化生产.短时间内住宅工厂化生产对业绩
没有明显提升影响,但它解决了公司快速发展的瓶颈问题.
积极策略有助公司规避调控风险,继续推荐"买入".始于2005年的行业调控将使
行业集中度得到提高,由于规范了行业经营,以万科为代表的行业内大型公司获得了
较大的发展空间.同时,万科也利用行业调控的机遇去发展壮大自己.
在调控的环境下, 万科通过低价销售快速出击,主动面对调控压力.尽管低价策
略降低了毛利率水平, 但加快了的周转速度,一方面降低了风险,另一方面也提高了
资金利用效率.因此我们保持对公司未来盈利水平的信心.预计2007年, 2008年万科
实现每股收益0.71元,1.43元,市场合理价值为35.75-50.05元.继续推荐"买入".
[2008-01-07]万科A:"闹世"造英雄
■宏源证券
截至2007 年9 月, 万科总资产达到950.27 亿元,较2002 年增加了约11 倍,净
利润从2002 年到2006 年的年复合增长率达到54%.
未来房地产行业将是战略思想决定企业成败的时代, 万科卓越的战略能力将成
为行业永远的强者. 我们预计公司2007 和2008 年EPS为0.77 元和1.20 元.维持买
入评级.
[2008-01-07]万科Ａ:积极策略应对调控,龙头地位彰显无疑
■广发证券
07 年下半年,公司开始以比市场预期低的价格销售项目,销售情况非常良好,推
出项目基本都是当天开盘当天售罄,甚至还出现了较大规模的排队现象.
始于2005 年的行业调控将使行业集中度得到提高, 由于规范了行业经营,以万
科为代表的行业内大型公司获得了较大的发展空间.同时,万科也利用了行业调控的
机遇去发展壮大自己.
在调控的环境下, 万科通过低价销售快速出击,主动面对调控压力.尽管低价策
略降低了毛利率水平,但加快了的周转速度一方面降低了风险,另一方面也提高了资
金利用效率.因此我们保持对公司未来盈利水平的信心.
预计07 年万科实现每股收益0.71 元,08 年实现每股收益1.43 元,市场合理价
值为35.75-50.05 元.继续推荐"买入".
[2008-01-07]万科A:低位调整完成,上扬格局一触即发
■世纪证券
大盘继续震荡, 相对呈强.盘中可见,由于权重股的相对站稳,推动了大盘,部分
地产股,金融股,有色股,煤炭股等均有表现.上证指数向上突破震荡区间,有测试545
0-5470点区域的可能,支撑位抬高到5120-5150点区域附近.估计后市继续震荡.建议
投资者可关注近期超跌的地产股.汇集100多家机构,1500多位分析师的研究报告,即
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受宏观调控影响, 近期沪深两市地产板块跌幅较大,但应该清醒地认识到,地产
业一系列调控措施将对小型地产公司的生存发展产生较大压力,但对于开发能力强,
资金周转快的公司来说正是一个很好的低成本扩张机会,特别是龙头企业如万科A这
样的大型地产企业, 更是一个较好的发展机遇.万科A(000002)宏观政策虽然对开发
商资金起到收紧作用,但预售形式决定了各类政策对万科08年业绩基本没有影响.考
虑到万科前期已完成定向增发, 比较中小房地产开发商,有较大资金优势,目前的调
控有利于行业优胜劣汰, 对万科这样的龙头地产企业应是利好.从长期来看,在中国
经济高速增长,市场流动性过剩,人民币升值的大背景下,房价上涨将是长期趋势.在
超跌后,万科作为地产龙头,值得我们重点关注.
公司在经营风格上一直领先于整个行业, 在地产行业调控政策连续出台的背景
下,公司依靠合适的土地储备,快速的开发能力和强大的融资能力,仍然实现了更快,
更健康的发展.近年来, 由于我国人口红利因素,城市化进程加快等情况将使房地产
行业保持景气状态, 再加上我国目前投资渠道单一,居民投资意愿强烈,都将促使该
行业快速发展.由于我国目前整体经济向上快速发展的趋势没变,居民收入的增长将
使生活水平要求不断提高,种种因素都将推动房地产需求的扩大,房地产价格仍将保
持长期上升状态.
技术上随着两市大盘蓝筹股纷纷崛起,该股短期内无疑值得关注.前期超跌后上
涨空间有望被彻底打开,值得关注.
[2008-01-07]万科A:新一轮上升浪潮即将到来
■长城证券
万科A(000002)公司是国内房地产行业的领跑者,也将成为国内房地产行业集中
度提高的历史创造者以及最大受益者之一.目前万科全国化布局已树大根深,形成了
强大的规模优势, 成长性十分看好.虽然宏观调整一定程度上影响了地产业.但在目
前条件下, 不能忽略的是房地产市场的垄断属性,垄断市场的定价机制,政府不断强
化对土地的垄断,开发商利用此顺利地实现了成本向下游传导,同时获取了超额利润
.房地产行业最终的竞争格局将从"正金字塔型"转变为"倒金字塔形".即在经过政策
洗牌之后, 大型优势龙头企业将占据大部分市场份额.而万科A正是国内地产业的龙
头企业,因此在房地产价格持续走高以及人民币持续升值的背景下,公司也将获得持
续的高成长,踏上火热的燃烧远征.技术上,该股前期经过充分的调整后,目前已处于
阶段底部,新的一轮上升浪潮即将到来,随着地产股珠江实业,珠江控股的强势涨停,
万科A (000002)有望迎头赶上,带领地产股激情燃烧,值得重点关注.
[2008-01-07]万科A:机遇先行者,强者恒强
■光大证券
万科A(000002)这一周最后一天的交易日,权重股一改前期的颓势,都发力上攻,
其中珠江实业, 珠江控股和万业企业等房地产板快都上涨声势伶俐,也触壁涨停,那
么为什么主力那么勇于去参与这个受到调空措施最多的板快呢?他们为什么看好这
个板快呢?
我们认为有两个方面, 第一,土地作为稀缺资源,一级市场的土地价格的大幅上
涨给开发商带来了很大的资金压力. 目前土地价格的上涨幅度已经远远超过商品房
价格的涨幅;宏观调控下, 中小开发商的资金困境日益突出.这些因素恰好给予行业
优质企业并购的机会.通过并购,既可以短时间扩大规模又可以获得相对于一级市场
较为廉价的土地.内外兼修,方能快速发展壮大.万科无疑又是这一机遇的先行者.第
二, 每年的1至4月份都是上市公司披露年报的时间,每年这个时候,也是所有投资者
对年报行情最期待的时刻.而今年, 股改的大背景又让投资人对未来充满憧憬,那么
在07年赢利丰厚的难以想象的房地产行业, 无疑让主力勇敢地出击.所以综合考虑,
万科A(000002)无疑又是这一机遇的先行者.
截至2007年9月,万科总资产达到950.27亿元,较2002年增加了约11倍,净利润从
2002年到2006年的年复合增长率达到54%,未来房地产行业将是战略思想决定企业成
败的时代,万科卓越的战略能力将成为行业永远的强者.
从历年高比例分配的比例看,2003年年报处于顶峰状态,以致促成当时的年报行
情于2003年11月13日启动至2004年4月7日结束, 为2001年6月份至2005年6月份以来
熊市阶段中上升幅度最大的一个波段.可见,高分配比例对整体市场走势有着至关重
要的影响.而2006年年报不仅加权平均每股收益同比实现了增长, 而且高送股比例,
高派现比例都出现上升,2006年的高比例分配仍促成了历史上最为强劲的升势,而20
07年年报的分配状况也有望促成2008年1至4月份公布年报期间形成较强的年报行情
,那么我们可以想象,作为地产龙头的万科A,一旦出现年报行情,该股潜力无限.
万科在未来十年,将把业务聚焦在城市经济圈,特别是长三角,珠三角,环渤海三
大城市圈(国土面积只占全国4.1%, 但GDP却占到40%,居民储蓄余额占全国的四分之
一,人均消费支出是全国平均的两倍).06年8月进入长三角区域宁波市场和环渤海区
域青岛市场,布局更趋完善,该股经过前期的大幅度错杀后已经在抵挡区域盘整完毕
,大平台建筑扎实,后市有望走出大的反弹行情,可重点关注!
[2008-01-02]万科A:资本武装下高速稳健增长
■证券时报
土地储备政策反应了公司对市场的预期. 万科目前的权益土地存量1814万平方
米既可以维持其2年的加速扩张和开发需求,又避免占用大量的现金和由于预期改变
所带来的风险. 成熟投资者必备的证券软件<<资讯通>>和<<全球赢家>>, 看研究报
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.
目标价格45元.我们认为,对于具备持续经营能力的公司来说,采用DCF和PE的估
值方法是更为合适的.我们按照2009-2015年15%的增长率, 2015年之后2%的增长率,
万科的合理价值在53元左右.我们预计万科2007,2008年和2009年的业绩分别为摊薄
后EPS为0.73, 1.45 和2.37元,按2008年30倍,2009年20倍计算,合理的股价为43-47
元,给予45元的目标价格.
[2008-01-02]万科A:业绩增长超预期
■中信建投
万科专注于住宅开发, 通过外延式增长,扩大开发规模和抢占优势市场份额,不
断超越业绩预期的增长.汇集100多家机构,1500多位分析师的研究报告,即时港股行
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作为目前A股市场流通市值最大的房地产上市公司,万科战略上专注于住宅开放
和人口集中度最高的三大区域,其住宅开发业务已形成了以长三角,珠三角和环渤海
为主, 其他区域经济中心为辅的跨地域布局,万科在优势市场的份额不断扩大.公司
土地储备丰富,07年三季度新增项目13个,项目规划建筑面积合计约269万平方米,按
万科权益计算的建筑面积合计约199万平方米;10月以来, 公司又新获取项目9个,权
益建筑面积合计约166万平方米.目前, 公司权益规划建筑面积合计约为1818万平方
米,可以满足未来2-3年的开发需求.
公司主营收入和净利润稳步增长,开发规模不断扩大,自上市以来便充分利用资
本市场的融资功能,快速扩张股本规模,其融资方式的广泛性和全面性居国内房地产
行业之首.2007年1到10月公司累计销售面积达496.3万平方米, 销售金额合计419.6
亿元.公司2007年三季报同时显示预收款项已达到288亿元, 同比增长179.19%,为未
来业绩持续高增长奠定了基础.此外, 公司极力推动多样化合作和外延增长,自2005
年起万科便不断利用行业调控创造的市场机会, 加快兼并收购步伐.目前,公司发展
的核心就是净资产收益率和资产的快速周转,公司采取轻资产的运营模式,注重股东
回报.
[2008-01-02]万科A:适当关注
■东方证券
万科A(000002)宏观政策虽然对开发商资金起到收紧作用,但预售形式决定了各
类政策对万科08年业绩基本没有影响.考虑到万科前期已完成增发,比较中小房地产
开发商, 有较大资金优势,目前的调控有利于行业优胜劣汰,对万科这样的龙头地产
企业应是利好.从长期来看,在中国经济高速增长,市场流动性过剩,人民币升值的大
背景下,房价上涨将是长期趋势.在超跌后,万科作为地产龙头,值得我们重点关注.
[2007-12-27]万科A:探底反弹,地产股绝地反击
■和讯网
万科A(000002)开盘报27.85元,盘中最低27.35元,截止11:17分该股报29.01元,
上涨4.58%,成交金额255369万元,换手率1.54%,反弹动力较为强劲.在万科的表率作
用下, 中粮地产(000031),招商地产(000024)等品种均有不错表现,地产股再现繁华
景像.
据证券时报报道,标准普尔对该行业的长期展望为正面,但若国内股市出现大幅
调整,将肯定影响评级结果.标普中国区总裁扈企平指出,要对房地产行业给出评级,
关键在于标普了解目前我国住房价格急速上涨的原由, 首先要能够准确地衡量我国
的住房供给与需求.新增住房需求量一般由人口的和非人口的需求组成,并主要由人
口的需求决定.住房市场的供求变化,则需要通过对年新增住房供给量,年新增住户,
住房拥有率及住房空置率等四个指标进行交叉对比来把握. 目前的房价上涨尤其凸
显于新房价格,这可能表明我国的住房供给滞后于住户增长,但也可能由于供求结构
出现错位.这也可能与限制二手房市场的种种政策有关.政府的住房政策应尽快着力
把二手房转化为有效供给,增加购房者对新房及二手房的选择,并公布详尽的空置住
房数据,降低投资性购房者对未来升值空间的预期.但如果我们真的是有供不应求的
现象,问题的解决就需要依赖政府就市场信息的指引来做精细的统筹规划,疏导供求
.故此,标普依然维持对房地产行业长期正面的展望评级.
[2007-12-24]万科A:品牌引领成长
■渤海证券
主营业务聚焦于经济核心区.万科是商品住宅开发行业中的龙头企业, 其98%主
营业务收入主要来源于房地产开发, 且毛利率和增长率均高于其他业务;90%以上的
房地产开发收入来源于三大经济圈,业务聚焦于毛利率较高,需求旺盛的经济核心区
.
万科营运能力和盈利能力处于行业领先水平.尽管公司近年来规模扩张的很快,
营运能力有所下降, 但仍高于招商,保利和金地;盈利能力则得益于项目多布局在经
济核心区,不断增强,且强于招商,保利和金地;另外,公司的债务结构有所变化,短期
偿债能力增强,长期偿债能力有所下降.
良好的品牌, 丰富的土地储备,项目布局全中国和多渠道的融资能力,铸就了万
科的竞争优势.从业经验丰富高级管理层, 将为万科的快速成长提供支持;良好的品
牌,不仅使万科的市场占有率在业内最高,而且其产品溢价能力也较强;同时,在丰富
的土地储备和多渠道融资能力的支撑下,万科较早地将项目扩展到29个城市,公司的
业绩平稳快速发展.
08年业绩增长110%.万科07, 08 年将分别结算412.03 和590.74万平方米,净利
润将增长109.46%,同时每股收益将增长110%,由0.61 上升到1.28 元.考虑到公司的
龙头地位以及快速平稳的成长性,公司的合理价值区间为44.8-51.2 元,给予强烈推
荐评级.
[2007-12-21]万科A:调控下仍将高速成长
■国都证券
万科战略发展思路十分清晰,专注于住宅开发.商品住宅市场是我国房地产行业
需求空间最大的细分市场.万科的商品住宅市场占有率位呈稳步上升趋势.
公司短周期开发加速扩张, 房地产业务遍及全国14 个省(市),30 多个城市,所
跨区域与省市范围居全国性地产公司之首.公司区位扩张与渗透仍呈纵深发展之势,
为公司高速成长打开了广阔空间.
公司短周期开发加速扩张将最终体现在主营业务收入和净利润的增长上, 我们
预计,公司08 及09年将保持在60%以上的增长.
我们认为,房地产行业仍然是我国最具有成长性的行业之一,万科仍然是最具有
成长性的住宅地产标杆.我们以2008 年35～40 倍PE 估值,公司未来12 个月合理股
价43.75～50 元.维持"强烈推荐,A"的评级.
[2007-12-20]万科Ａ:项目售价下调点评
■国金证券
万科金色康苑12.9 日开盘, 均价1.4 万/平米,由于没有历史参考价格,所以降
价说法并不准确, 只是相对周边楼盘(如富力盛悦居,文昌雅居)1.7-1.8 万/平米的
均价,万科楼盘以较低价格入市.金色康苑的楼面地价约为3200 元,建安成本预计30
00,加上2500 元装修成本,按目前价格计算,项目仍然能够保证38%的毛利率水平.
万科云山一期开盘价格约为1.2 万元/平米,后期出现的7000 元/平米售价仅为
个别位置户型,不具代表性,目前了解到项目整体均价约为1 万元/平米,不考虑后期
项目景观上的差别,售价下降了17%.
深圳万科金域东郡产品形态为叠院和高层, 目前7500 元售价产品为高层,而叠
院售价约为1.8 万/平米,开盘当日有93 折优惠.该项目楼面地价为每平米2216 元,
即使按折后价格销售,毛利率仍较为可观.
项目销售利润最大化和资金回流速度是一对永远的矛盾, 目前时点万科选择了
快速回流资金策略,因为公司仍有较高比例的低成本用地,低价入市和降价并不会对
公司利润率产生过多不利影响,但能够帮助公司顺利回款,在行业低谷期通过资金上
的优势实现并购扩张.我们认为万科仍是行业内成长性和抗风险能力最强公司,赋予
08 年28 倍市盈率,合理价格35.3 元,建议买入.
[2007-12-19]万科A:适当关注
■日信证券
万科是中国顶级房地产开发企业之一, 连续三年被国务院发展研究中心企业所
评为中国房地产百强开发企业第一名.在持续加息和宏观调控背景下,万科业务丝毫
不受影响,销售面积和金额再创月度历史最高纪录.2007年9月份,万科房地产销售面
积和销售金额环比远高于1—9月的月均销售面积和销售金额.
[2007-12-14]万科Ａ:公司利用调控机遇进行行业整合
■广发证券
公司基本面概况:
公司是中国住宅地产行业龙头, 专业化住宅开发能力和积极的资本运作使其长
期保持行业领先地位.公司已连续26年持续高速增长,主营业务年复利增长超过26%,
净利润年复利增长超过34%.自2004年起,更连续3年增长速度超过50%.公司的销售收
入从30多亿到100亿, 用了5年时间;从100亿到200亿,只用了去年1年时间.面对宏观
调控,公司优秀的管理能力使其能够成为行业景气和行业整合的受益者,利用调控机
遇进行行业整合,先后成功收购并整合了南都,北京朝万,上海恒大,富春等公司股权
.
销售额大增奠定07年高增长基础:
公司前三季度实现营业收入141.7亿元,同比增长66.5%,实现归属母公司所有者
的净利润19.2亿元,同比增长31.9%.实现每股收益0.29元.其中三季度实现归属母公
司所有者净利润2.49亿元,同比增长36.1%,实现每股收益0.04元.
公司07年1至11月公司累计销售面积达537.0万平方米,销售金额合计461.9亿元
,销售面积与销售金额分别达到06年全年水平的1.7倍和2.2倍,四季度是公司项目集
中结算期,随着部份高毛利项目进入结算,预计最后一个月销售金额仍将保持较快增
长速度,全年突破500亿的可能性极大,从而使公司在07年继续保持了高速成长.目前
公司已经预告全年净利润同比增长100%-150%.而07年公司通过资本市场的融资, 获
得159亿的资金,也为08年业绩的增长奠定坚实的基础.
08年迎接增长高潮:
公司战略清晰,正积极改进原有房地产行业粗放式的经营方式,实行精细化管理
.首先是公司开发业务已经形成"3+X"布局,遍及全国30多个城市,覆盖了全国大部分
经济发达区域.其次是产品线的延伸, 装修房比例提高,不同的住宅产品适应不同层
次的各类消费者;第三是住宅产业化, 产业化推广后,项目交付面积和开工建设面积
的比例有望提升到1:3,甚至1:2.从买地,到卖房,时间周期被控制在9到12个月之间.
未来公司每年可以建造2000万平方米住宅. 目前公司按权益计算的公司规划中项目
建筑面积合计为1818.5万平方米.能够满足08, 09年稳健扩张需要.因此即使房价不
再出现跨越式上涨,公司依赖于销售面积和产品内涵的提升,也能够保持高增长.
估值目标:
公司未来业绩增长明确, 08-09年仍将保持60%以上的增长,按照08-09年的成长
性估算,目前估值水平较低,公司未来12个月的估值中枢为54元.
[2007-12-12]万科A:规模优势明显
■海通证券
随着招拍挂制度的深化和土地增值税的加强清算, 决定房地产公司发展关键在
于规模优势.而规模扩张,取决于管理和资产周转速度.这两点上,万科明显超越同行
业其他公司.
预计公司2007-2009年的每股收益分别为0.72元, 1.10元和1.71元.动态合理市
盈率应在09年20-25倍之间,合理价格区间在34.20-42.75元,给予"买入"评级.
[2007-12-12]万科A:持续高速成长的地产龙头
■浙商证券
万科A(000002)11日大盘在弥补了5206点缺口即20周均线以后大幅振荡,由于早
上出台的11月CPI数据同比涨幅高达6.9%, 股指的振荡也就不足为奇了.受宏观调控
影响, 近期房地产板块跌幅巨大,但应该清醒的认识到,房地产一系列的调控措施将
对小房地产公司的生存发展产生较大压力,但对于开发能力强,资金周转快的公司来
说正是一个很好的低成本扩张的机会, 特别是龙头企业如万科来说更是一个较好的
发展机遇.公司作为行业龙头, 在经营风格上一直领先于整个行业,在房地产行业调
控政策连续出台的背景下,公司依靠合适的土地储备,快速的开发能力和强大的融资
能力,仍然实现了更快,更健康的发展.兴业证券认为公司07-09年EPS分别为0.71元,
1.27元和1.91元, 目前股价08年动态市盈率仅26倍左右,股价仍有较大增长空间,近
期股价的大跌正是投资者介入的极好时机.
近年来,由于我国人口红利因素,城市化进程加快等情况将使房地产行业保持景
气状态, 再加上我国目前投资渠道单一,居民投资意愿强烈,都将促使该行业快速发
展.由于我国目前整体经济向上快速发展的趋势没变,居民收入的增长将使生活水平
要求不断提高,种种因素都将推动房地产需求的扩大,房地产价格仍将保持长期上升
状态.从政策来看,宏观调控日趋加强,将促使房地产行业集中度提高,资源将进一步
向优势龙头企业集中, 资本市场成为了房地产开发所需资金的重要来源也使上市公
司具备了较大的优势. 万科作为行业领先的龙头企业在发展中具有更好的条件和优
势.公司专注于住宅开发市场, 该市场是我国房地产行业需求空间最大的细分市场,
具有开发难度较低, 周转速度较快,风险相对较小等优势.未来公司将在旺盛的市场
需求下,通过管理的不断进步,加快资金周转速度,保持业绩的稳定增长.
从公司11月销售情况来看,公司实现了销售面积40.7万平方米,销售金额高达42
.3亿元, 其月度销售单价也首次突破了1万元,销售额和销售单价持续强劲增长也说
明了目前住宅市场形势依然较好.由于房地产项目结算的滞后性,公司今年销售的高
速增长以及销售单价的上涨带来的利润率增长并没有完全体现在业绩中, 导致未来
业绩增长的空间较大.在土地储备方面,公司依靠自身强势的品牌,采取挂牌,拍卖以
及股权收购等灵活的方式适当的获取项目, 在保证了公司未来几年持续发展的同时
也有效的降低了可能面临的市场风险,前景看好.
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