分析评论
| 发布日期：2008-4-8 8:29:00 |
≈≈金 融 街000402≈≈(更新:08.04.08)
[2008-04-08]金融街:绩优商业地产,前期回档只为后市逞强
■国海证券
金融街(000402)地处北京,是全国商业地产开发龙头企业,拥有北京西城区金融
街规划区商业地产独家开发权.金融街地区聚集金融,电信,电力,保险,咨询等产业,
其中包括我国国家最高金融监管机构的"一行三会"(人民银行总行,银监会,保监会,
证监会),三大国有商业银行总行(工商银行(601398),建设银行(601939),中国银行(
601988),两大中央结算中心(中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司)以及
高盛,摩根,UBS,花旗银行,汇丰银行等多家世界著名的金融企业.金融街区域内企业
管理的资产达到18万亿元人民币,资产集中程度全国第一.金融街区域内金融机构管
理的金融资产总额达到16.2万亿元,占全国金融资产总额的60%,控制着全国90%以上
的信贷资金, 65%的保费资金,每天的资金流量超过100亿元人民币.金融街已经呈现
出明显的总部经济特点,是具有不可复制的稀缺性核心区域.
丰富土地储备 兼具奥运与滨海概念
金融街在保持商业地产开发的基础上, 加大房地产项目开发,自持物业的比重,
凭借自身品牌和商业地产开发优势向外发展.目前全国范围内,公司建成及在建的自
持物业约94万平方米且经营状况良好.在土地资源方面, 金融街目前拥有的土地储
备总规划建筑面积约为580万平方米,其中商务地产项目投资占总项目储备总投资的
比重约60%, 且多集中在北京,天津等城市核心区域,具有较大的升值潜力.公司通过
股权收购方式获得了北京盟科置业公司100%股权,北京石开房地产开发公司50%股权
, 并参股了通州商务园开发建设公司;通过参加招标,拍卖,挂牌获得了近100万平方
米的新项目.上述项目增加了公司的储备, 为公司可持续发展奠定了基础.目前公司
的土地储备较充足,公司公开增发已经顺利实施, 发行募集资金将投入德外项目H地
块, A5地块,津门项目,津塔项目和惠州中区项目等5个项目,成为公司新的利润增长
点, 公司以良好的盈利增长能力,兼具奥运与滨海概念,在人民币持续升值以及北京
奥运会即将来临的背景下,有望引起市场资金的关注.
业绩优良 实力彰显价值
2007年,金融街业绩稳步提高,实现营业收入42.14亿元,净利润7.3亿元,同比分
别增长21.04%, 36.33%,其中房地产开发业务收入增长35%,物业租赁收入增长105%,
实现基本每股收益0.68元,以商务地产为核心的业务收入结构逐步形成.2007年12月
, 《第一财经日报》"2007年度中国房地产上市公司价值榜"揭晓,金融街荣登"2007
年度中国A股房地产上市公司综合实力10强"主榜单.价值榜从财富, 成长,品牌和社
会等多个角度挖掘房地产上市公司的内在价值, 主榜单反映的是房地产上市公司的
综合价值.
技术上, 该股累计最大跌幅达60%,超跌严重,08年初完成增发A股3亿股,发行价
格为27.61元/股,而当前价格为22.95元,离增发价尚有超过20%空间.该股自3月19日
该股率先于大盘展开强劲反弹, 且量能呈逐步放大之势,并于上周完成技术性回档,
周一再度放量上攻,有望加速突破.可关注.
[2008-04-07]金融街:经营租赁稳定增长为开发销售护航
■高华证券
公司公告07 年实现营业收入42.1 亿元,净利润7.3 亿,每股收益0.68 元,归属
上市公司股东的每股净资产4.37 元,全面摊薄净资产收益率15.5%.公司业绩和财务
表现基本符合预期,经营状况良好.
公司战略以商务地产为主导,开发销售和持有经营并行.07年房地产销售面积12
.3 万平方米, 持有性物业开业面积超过30 万平方米.其中经营物业9.8 万平方米,
出租物业21.9 万平方米,两者合计占营业收入的9%.以公司的经营模式,未来自营和
出租业务将为公司提供稳定收入,而开发销售项目将决定公司的利润水平.
年报显示,07 年公司三费占营业收入比例明显高于06 年,公司的解释为经营规
模的扩大和资本化项目减少.同时资产负债率达到64%,主要是银行借款大量增加.未
来如何在调控中保持开发销售业务的增长是公司面临的考验.
预计公司08 年,09 年EPS 分别达到0.85 元,1.1 元.我们认可公司的经营模式
,也看好其资产增值前景,维持"增持"评级.
[2008-04-07]金融街:持续稳健经营
■凯基证券
年报显示公司06 年实现主营业务收入42.14 亿元, 同比增长21.04%,营收大幅
增长主要因房产开发收入, 房屋出租收入分别同比增长35%和105%,另外增加了物业
经营收入2 亿元. 虽然公司毛利率由06 年的27.4%上升至07 年的31.9%同时投资收
益高达3.13 亿元(06 年仅4,200 万),但由于公司的各项费用也大幅增长,因此公司
07 年的净利增幅为55.3%达到7.32 亿元, EPS 为0.68元,每10 股转增8 股派3 元(
含税).
公司08 年主要利润来源于金融街的F3 金祺大厦和南昌的紫金园项目, 金祺大
厦为写字楼, 批准预售的面积为9,0351.16 平方米,地上的写字楼和地下车库,已售
完.另外南昌的紫金园项目,包括商住楼和住宅楼,目前已经预售超过60%.
07 年公司项目储备增速加快,主要通过收购和招拍挂方式,07 年公司收购了北
京盟科置业和北京石开房地产开发公司的股权,并参股了通州商务园区开发公司,另
外还通过招拍挂方式获得了近100 万平方米的项目储备,07 年底公司拥有进5 亿元
的项目储备,其中重庆和南昌项目比重较06 年有所增加.
预计公司08 年和09 年的EPS 为0.70 和0.93 元, 由于公司是以写字楼等商务
地产开发为主,该类物业受调控政策影响较小,且北京的写字楼08 年和09 年还有上
涨预期,公司未来两年的净利增长在30%以上,我们给于公司08 年35 倍PE,维持公司
12 个月目标价24.5 元维持「增持」评级.
[2008-04-03]金融街:资金介入迹象明显,强势格局
■杭州新希望
金融街(000402)近期频繁发行的基金陆续募集完毕之后将展开低位建仓, 从部
分超跌蓝筹价量变化情况来看显然有增量之间入场的可能, 其中一线地产股整体获
得主力青睐出现异动, 随着上海房地产出现回暖迹象,主力资金作多欲望明显增强,
个股关注(000402)金融街,该股短期强势依然成立,股价获得5日均线支撑,有望上涨
.
奥运+滨海 地产核心价值区
在土地资源方面, 公司目前拥有的土地储备总规划建筑面积约为580万平方米,
其中商务地产项目投资占总项目储备总投资的比重约60%, 且多集中在北京,天津等
城市核心区域, 具有较大的升值潜力.目前公司的土地储备较充足,公司公开增发已
经顺利实施, 发行募集资金将投入德外项目H地块,A5地块,津门项目,津塔项目和惠
州中区项目等5个项目,成为公司新的利润增长点,公司以良好的盈利增长能力,兼具
奥运与滨海概念,在人民币持续升值以及北京奥运会即将来临的背景下,有望引起市
场资金的关注.
国内黄金地王 区位优势独具
公司地处北京市中心,是全国商业地产开发的龙头企业之一.公司所在的金融街
地区聚集了以金融, 电信,电力,保险,咨询等产业,其中包括我国国家最高金融监管
机构的"一行三会"(人民银行总行,银监会,保监会,证监会),三大国有商业银行总行
(工商银行,建设银行,中国银行),两大中央结算中心(中央证券登记结算公司和中央
国债登记结算公司)以及高盛,摩根,UBS,花旗银行,汇丰银行等多家世界著名的金融
企业.因此, 金融街已经呈现出明显的总部经济特点,土地资源具有不可复制的稀缺
性,区位垄断优势突出,物业升值潜力巨大.目前全国范围内,公司建成及在建的自持
物业约94万平方米且经营状况良好,包括大酒店与商业连锁,多元化发展前景看好.
主力异动 机会犹存
二级市场上, 该股作为最具成长性的地产股一度获得市场青睐,暴炒到45元,随
后受到政策面的影响于去年8月份开始提前于市场进行调整,历时8个月左右,累计调
整超过50%中期的风险充分的释放,该股近期逆市走强,自3月底以来股价形态底部稳
健抬升,同时成交量合理放大,限制有资金介入迹象,就技术上看短期强势依然成立,
股价获得5日均线支撑,可关注.
[2008-04-02]金融街:"房产开发+物业持有"模式逐步深化
■天相投资
07 年公司房产开发收入为38.52 亿元, 同比增长35.70%;房产开发占营业收入
比较去年提高6.63 个百分点, 达到91.86%.这主要是由于金融街F1 和A3 南等项目
结算带来的销售收入.08 年, 金融街F3项目(金祺大厦)(预计08 年12 月竣工),A5
项目(预计08年12 月竣工), 以及南昌紫金园一期(07 年12 月竣工),二期(预计08
年10 月竣工)将成为公司主要收入来源.
07 年公司持有出租物业包括金融街购物中心, C3 四合院,金树街餐饮,嘉年华
大厦及金融街区域部分写字楼和产权车位等,合计建筑面积约为21.86 万平方米,实
现营业收入约1.40 亿元, 同比增长105.64%.另外,公司持有的经营物业包括丽思卡
尔顿酒店, 金融街公寓和金融家俱乐部,合计建筑面积约9.8 万平方米,合计实现营
业收入约1.7 亿元, 占公司营业收入比例达到4%.公司"房产开发+物业持有"发展战
略逐步深化.
目前公司拥有500 万平米的土地储备,主要分布在北京,天津,惠州,南昌,重庆.
增发募集的资金,房产开发结算,以及物业经营现金流将帮助公司在紧缩货币调控下
顺利完成开发项目,公司未来3 年的业绩有望保持稳健增长.
以增发后公司总股本计算,我们预计公司08,09年全面摊薄每股收益分别为0.74
元, 0.95元.考虑到商务地产受国家对房地产行业宏观调控影响较小,以及奥运会给
北京房产板块带来的增值概念, 我们维持对公司的"增持"评级.在风险提示上,我们
希望投资者关注公司异地项目扩张的市场风险, 管理风险以及利润率水平下滑的风
险,以及进一步宏观调控对房地产开发业务的影响.
[2008-04-02]金融街:目标价格人民币29.00
■中银国际
经历了近期的大幅调整后,目前金融街的股价较08 年预期的24.73 人民币的净
资产值折让7%,因此我们认为该股已具备相当的投资价值.金融街的自持物业比重明
显高于其他侧重于住宅开发的开发商,受紧缩政策的影响较小,因此公司的盈利确定
性较高,且更能受益于人民币升值带来的物业价值提升和租金上涨.此外,2007 年度
公开增发筹集的大量资金在信贷从紧的环境下显得弥足珍贵, 也使公司在未来可能
的行业整合中占得先机.综合考虑这些因素,我们认为金融街的估值应较同业享有溢
价.在对公司的结算进度和成本预测做出调整后,我们将其08 和09 年的每股收益预
测分别下调8%和7%至0.80 人民币和1.21 人民币.基于24 倍的09 年市盈率,我们将
其目标价由35.00人民币下调至29.00 人民币.相对该目标价,目前的股价拥有26%的
上涨空间,因而我们将其评级由同步大市上调至优于大市.
金融街公告07年销售收入同比增长21%至42.14 亿人民币.得益于毛利率的提升
和主要来自于新股申购的3.13 亿人民币的投资收益, 净利润同比增长36%至7.3 亿
人民币(每股收益:0. 68 人民币).其实际每股收益略低于我们此前预测的0.71人民
币,主要是因为三项费用率超出预期.公司公告每10 股派现金红利3 人民币,并拟以
资本公积每10 股转增8 股.
金融街公告,自08 年1 月1 日起,公司将按照公允价值计量其投资性房地产.因
此,公司预计其股东权益将比07年底的水平提高13.22 亿人民币,从而使每股账面价
值提高0.96 人民币.我们认为此举有助于更好地反映公司投资物业组合的实际状况
和市场价值, 并且为公司的盈利目标实现提供更大的弹性空间.从中长期来看,得益
于经济增长,人民币升值和核心城市黄金地段高端物业供应的紧缺,我们认为金融街
的自持物业拥有巨大的重估潜力.
07 年金融街的房地产销售同比增长35%至38.5亿人民币, 而物业租赁和物业经
营业务的同比增幅更是分别高达105.6%和756.5%.截至12 月底, 公司的持有物业规
模达到了3.17万平方米,收入占比由06 年的2.6%提高至07 年的8.1%.
[2008-04-02]金融街:公司发展稳健,业绩略高于预期
■齐鲁证券
公司2007 年实现营业收入42.14 亿元, 利润总额11.19 亿元,归属上市公司净
利润7.3 亿元.三项数据较去年同期的34.81 亿,8 亿和5.25 亿分别增长了21.04%,
39.67%和36.33%.公司07 年基本每股收益达到0.68 元每股,略高于我们之前预计的
0.66 元每股.
公司净利润增长率从05 年开始保持了较为稳定的水平.同时07 年实现了36.33
%的净利润增长.此外,公司07 年的净资产收益率和毛利率为15.5%和31.85% .较06
年的13.73%和27.36%均有所增长.
07 年年报公司正式引入公允价值计量方法来测算公司全部投资性房地产项目.
采用公允价值计量投资性房地产后, 将增加公司2007 年所有者权益约13.22 亿元,
其中留存收益约12.78 亿元,资本公积约0.44 亿元.
截至3 月31 日,公司股票收盘价为22.99.相比公司08 年34.12 元(按照13.78
亿股计算)的NAV 有32.62%的折价.公司08,09 年动态市盈率分别为20.9 倍和19.32
倍,估值处于相对安全区域.公司股价目前估值优势明显,价值处于严重低估,维持"
推荐"评级.
[2008-04-02]金融街:2008计划新开工面积与计划竣工面积增长明显
■国都证券
2007 年公司实现营业收入42.14 亿元, 净利润7.33 亿元,基本每股收益0.68
元, 略低于我们预期的0.71 元.主营业务构成:房产销售37 亿元(88%),自持性经营
物业1.7 亿元(4%),出租性物业收入1.4 亿元(3%),其它(5%).
公司项目总建筑面积约为499.7 万平方米:其中北京90.4 万平方米(18%),天津
58 万平方米(12%),重庆75.3万平房米(15%),南昌49.0 平方米(10%),惠州230 万平
方米(45%).
公司报告期末货币资金22.8亿元,预售帐款9.25亿元,加上2008年初融资80亿元
,资金比较充裕.全年计划安排项目开发投资约160 亿元,其中工程投资约60 亿元,1
00亿用于新项目的拓展.2008年房价与房地产市场将逐步回归理性,土地市场将随房
价的调整而调整, 从中长期的视角看,我国的房地产市场长期向好,土地资源紧缺现
象仍将日趋严重, 土地价格长期趋势看涨;而在货币紧缩大环境之下,充裕的资金无
疑将有利于公司获取更多低成本优质资源.
考虑到房地产市场的调整以及公司2008 年计划新开工面积与竣工面积迅速增
加对业绩的影响,我们预计2008,2009 年每股收益分别为0.79 元,1.20 元;以2009
年20～25 倍PE 估值,未来12 个月目标价为24.00～30.00 元;给予"推荐,A"的投资
评级.
[2008-04-01]金融街:业绩稳定增长,年报符合预期
■申银万国
20 2007 年,公司主营业务42.14 亿元,同比增长21.04%;实现净利润7.30 亿元
,同比增长36.33%.每股EPS 0.68 元/股,略高于我们0.64 元/股的预期,主要原因是
公司历史物业的销售面积大于我们的预期.
公司正处于高速扩张阶段向成熟阶段的转型之中.一方面,公司强调持续快速开
发,并逐渐增加自留物业的数量,收入结构也发生相应变化:08 年房产销售收入增长
较快, 持有物业收入在主营中所占比重也从2%提升到了7%.另一方面,公司加快跨区
域的"复合商务地产开发"步伐, 07 年公司对其内部组织和管理架构进行调整,增加
了公司跨区域复制商务项目的能力.
公司具备资金优势:08 年初募集80 多亿资金使得金融街今年无论在项目开发
还是新增土地储备上都不会捉襟见肘,这为其跨区域发展提供了资金保障,也增加了
未来业绩尤其是09 年后业绩的确定性.
金融街从2005 年就开始到区域外去寻找发展机会, 但我们认为2007 年才是其
真正的转型之年,原因是我们看到了其业务的可复制性,这是我们之前将金融街的评
级从"中性"调高至"增持"的最重要的原因,按照融资后股本13.78亿股预计08,09 年
EPS 分别了0.59 和0.67,对应40 倍和34 倍PE.
[2008-04-01]金融街:07年业绩符合预期,上调评级至"推荐"
■中金公司
公司拟以资本公积金每10 股转增8 股.期内公司实现主营业务收入42 亿元,同
比增长21%;实现净利润7.3 亿元,同比增长36%,每股收益0.53 元,符合预期.公司利
润中包括股票一级市场申购新股税前投资收益3. 1 亿元.公司综合毛利率提升4.5
个百分点至32%.
再融资后公司资本结构将改善,发展步伐将加快.期末公司净负债率51%,比年初
上升31 个百分点, 依然处于相对合理的水平;期末公司账面现金22.8 亿元,预收房
款9.3 亿元.公司08 年1 月的成功增发将改善公司的财务状况和资本结构, 并加快
公司的发展步伐.
公司的项目结算基本符合我们预期,我们维持原有盈利预测.预计公司08,09 年
每股收益分别为0.74,1.02 元,07-09E 复合增长率39%.
经过前期股价的大幅调整,目前股价对09 年净资产值已有11%的折价.我们认为
公司未来两年业绩确定性较强,成功再融资后企业发展将会加速,我们看好公司短期
内抗风险能力及长期资产价值,因而将公司的投资评级由"审慎推荐"上调到"推荐".
[2008-04-01]金融街:业务架构独特,未来仍将稳步增长
■国信证券
2007 年公司实现营业收入42.14 亿元, 利润总额11.19 亿元,净利润7.3亿元,
同比分别增长21.04%,45.54%和36.33%,实现每股收益0.68 元;公司业绩超出我们的
预期,主要原因是公司物业的销售面积大于预期.07年公司利润分配预案为:每10 股
派发现金3 元,转增8 股.
07 年公司经营业绩稳步提升, 分业务来看,实现房产销售面积约12.3 万平米,
实现销售额约37 亿元, 同比增长35%,占公司营业收入比例约为88%;利润率43.87%,
比06 年提高6.63 个百分点;物业租赁合计建筑面积为21.86 万平米,实现收入1.4
亿元,大幅增长105%,主要是因为北京金树街餐饮和金融街购物中心开业带来的租金
收入增加所致;物业经营收入从无到有, 实现收入约2 亿元,经营物业包括丽思卡尔
顿酒店,金融街公寓和金融家俱乐部,合计建筑面积约9.8 万平米.
08 年公司F3 项目, 南昌紫金园一,二期,惠州项目将部分进入结算.金融街F3
地块为高档甲级写字楼项目,建筑面积约10 万平方米,已经大部分预售,预计实现销
售收入20 亿元以上, 将是08 年收益的重点;而惠州项目将成为公司09 年以后的重
点收益来源.此外, 07 年由于自持物业开业推广和业务规模扩大导致一次性费用增
长较多,08 年相关物业将进入回报期,公司期间费用率将得到改善.
我们认为,独特的业务模式有利于公司抵抗行业调整的风险,保持稳定的利润率
, 并获取长期收益和资本价值重估收益;公司未来3 年保持30%以上的盈利增长确定
性高, 预计08,09 年每股收益分别为0.88 元和1.18 元,对应动态PE 分别为25.9X
和19.3X,维持对公司"推荐"的投资评级.
[2008-04-01]金融街:京城商业地产,逆势走强
■金百灵投资
周一沪深股指受消息面并无利好措施出台的影响下出现大幅低开,个股普跌,成
交继续萎缩.目前投资者信心恢复仍需时日, 市场要真正转强仍需要时间震荡筑底,
操作上可多关注一些受大盘拖累而跟风杀跌,投资价值开始显现的二线成长股,可逢
低关注,建议关注金融街.
公司拥有北京西城区金融街规划区商业地产独家开发权, 其发展目标是成为资
金密集, 市场活跃,资讯发达,设施完善,环境优美的国际化金融中心,北京奥运会举
办前全面建成北京金融街, 同时,继续升级其在金融街区域的经营模式,保证在北京
金融街区域建成后的可持续发展.另外, 公司跨区域发展初见成效,拟长期持有的优
质出租物业项目总建筑面积可观, 包括写字楼,酒店,公寓,商场,餐饮,停车场等,这
些为公司长期可持续发展提供了坚实的基础,同时,可有效减少业绩波动.随着地产+
物业的成功转型,公司对于宏观调控的适应能力大为提高.
二级市场上,该股受股指大幅震荡影响,前期跌幅惊人,近日成交量缓慢放大,资
金流入迹象明显,后市有望继续反弹,建议可适当关注.
[2008-03-28]金融街:商业地产龙头,补涨爆发
■第一创业
金融街(000402)地产股是近期唯一能够持续的亮点,地产龙头万科,保利等短期
内放量上涨, 涨幅均超过20~30%,在其示范作用下其他一线地产股纷纷补涨,周四中
华企业涨停, 并出现历史第二大天量.可关注金融街(000402),2007年度累计净利润
同比大幅增长约30%至50%, 二级市场上,该股在本轮地产板块集中做多情况下,涨幅
落后,作为独具特色的北京地产龙头,有望如中华企业大幅补涨.
商业地产,总部经济
公司地处北京市中心,是全国商业地产开发龙头企业,公司所在的金融街地区聚
集以金融,电信,电力,保险,咨询等产业,包括我国国家最高金融监管机构的"一行三
会"(人民银行总行,银监会,保监会,证监会),三大国有商业银行总行(工商银行(601
398),建设银行(601939),中国银行(601988),两大中央结算中心(中央证券登记结算
公司和中央国债登记结算公司)以及高盛,摩根,UBS,花旗银行,汇丰银行等多家世界
著名的金融企业.金融街已经呈现出明显的总部经济特点,土地资源具有不可复制的
稀缺性,区位垄断优势突出,物业升值潜力巨大.
奥运与滨海
在土地资源方面, 公司目前拥有的土地储备总规划建筑面积约为580万平方米,
其中商务地产项目投资占总项目储备总投资的比重约60%, 且多集中在北京,天津等
城市核心区域, 具有较大的升值潜力.目前公司的土地储备较充足,公司公开增发已
经顺利实施, 发行募集资金将投入德外项目H地块,A5地块,津门项目,津塔项目和惠
州中区项目等5个项目,成为公司新的利润增长点,公司以良好的盈利增长能力,兼具
奥运与滨海概念,在人民币持续升值以及北京奥运会即将来临的背景下,有望引起市
场资金的关注.
二级市场上,该股最高见45元,本轮回调至18元一线,低位有明显量能承接,周四
成放量的小阳线,酝酿大幅反弹.
[2008-03-20]金融街:商业地产,价值凸现
■北京首证
金融街(000402)公司地处北京市中心,是全国商业地产开发的龙头企业之一.公
司所在的金融街地区聚集了以金融, 电信,电力,保险,咨询等产业,其中包括我国国
家最高金融监管机构的"一行三会"(人民银行总行,银监会,保监会,证监会),三大国
有商业银行总行(工商银行,建设银行,中国银行),两大中央结算中心(中央证券登记
结算公司和中央国债登记结算公司)以及高盛,摩根,UBS,花旗银行,汇丰银行等多家
世界著名的金融企业.因此, 金融街已经呈现出明显的总部经济特点,土地资源具有
不可复制的稀缺性,区位垄断优势突出,物业升值潜力巨大.
公司在保持商业地产开发的基础上, 加大房地产项目开发,自持物业的比重,凭
借自身品牌和商业地产开发优势向外发展.目前全国范围内,公司建成及在建的自持
物业约94万平方米且经营状况良好.上半年,丽思卡尔顿酒店平均入住率由开业初的
30%增加至50%以上, 实现营业收入约5900万元;金融街购物中心九月已经顺利开业,
租户超过110家, 包括Louis Vuitton,Gucci,连卡佛百货等国际精品品牌,中心可出
租面积共约3.8万平方米;金树街招商工作已全部完成,可出租面积共7951平方米,共
有租户23家,包括必胜客,星巴克,金悦利湾等,其中已投入运营租户21家,开业租户1
6家;金融街公寓分期投入运营,出租率超过50%,实现营业收入约380万元.
在土地资源方面, 公司目前拥有的土地储备总规划建筑面积约为580万平方米,
其中北京地区约140万平方米, 惠州约220万平方米,天津约58万平方米,南昌约77万
平方米,重庆约85万平方米.其中商务地产项目投资占总项目储备总投资的比重约60
%.而且公司主要的商务地产多集中在北京,天津等城市核心区域,具有较大的升值潜
力.目前公司的土地储备较充足,可以满足公司未来几年的开发经营所需.另外,公司
公开增发已经顺利实施, 发行募集资金将投入德外项目H地块,A5地块,津门项目,津
塔项目和惠州中区项目等5个项目,这些项目完成后将成为公司新的利润增长点.
公司以良好的盈利增长能力,兼具奥运与滨海概念,在人民币持续升值以及北京
奥运会即将来临的背景下, 有望引起市场资金的关注.从走势上看,该股近期虽连续
回调,但成交量温和放大,资金逢低吸纳迹象十分明显,周三放量攻克5日均线的压力
,技术指标正在逐渐修复中,后市有望继续向上拓展空间.
[2008-03-18]金融街:宏观调控下彰显魅力
■齐鲁证券
在房地产行业整体出现波动的情况下,金融街将继续保持以持有优质物业为主,
同时兼顾住宅开发的经营战略.继续以净资产来持有物业,保持投资型物业和其他产
品的适当比例.
在土地储备方面,公司拟继续扩大在已进入城市的土地储备.目前公司已经进入
的城市包括:北京, 天津,惠州,南昌,重庆.公司现在也在和各方面接洽,希望可以通
过合作或者收购的方式在北京和天津取得更多的土地.此外,在金融街规划区域扩大
之后, 公司08 年也将把对新区域的开拓作为今后土地储备的重点.我们认为从现今
行业整体发展情况来看, 土地市场价格还存在进一步波动的可能.因此,预计公司可
能把会把08 年下半年作为拿地的主要时间.
07 年除F1 已经完成结算之外,A3 南也将是主要的结算项目.预计07 年金融街
的预计收益将比去年同比增长40%以上.此外,在1 月的增发之后,公司资产负债率降
下将到50%一下.考虑到公司08 年还将进一步扩张的计划, 预计08 年公司应该还会
进行融资.可能采取对于股东更为有利的公司债.
考虑到公司整体面向好,我们预计07,08,09 年的每股收益将达到0.66 元,1.1
元,1.19 元.维持对公司的"推荐"评级.相关详细情况可以参见之后发布的深度报告
.
[2008-01-28]金融街:2008年01月25日无价格涨跌幅限制
■深圳交易所
金 融 街(代码000402) 涨跌幅:5.86%
成交量:2400万股 成交金额:63873万元
买入金额最大的前5名
营业部或交易单元名称 买入金额(元) 卖出金额(元)
机构专用 55667648.06 0.00
机构专用 44381800.90 0.00
机构专用 37687403.52 0.00
机构专用 26174066.70 0.00
机构专用 25993717.38 0.00
卖出金额最大的前5名
营业部或交易单元名称 买入金额(元) 卖出金额(元)
机构专用 0.00 45788270.91
机构专用 0.00 26026225.25
机构专用 0.00 20486121.27
机构专用 0.00 17249279.91
中国银河证券股份有限公司宁波和义路证券营业部 87249.00 14762707.85
[2008-01-11]金融街:增发为公司08年发展注入资金动力
■齐鲁证券
本次增发后的资金主要将用于公司德外项目H 地块,金融街A5 项目,津门项目,
津塔项目, 惠州项目的开发和建设.将为公司这些核心项目的开发带来直接的动力.
与此同时,增发有效降低了公司的资产负债率,改善了公司的财务状况.
本次增发所投资的项目, 均处于北京,天津,惠州这些我们比较看好的城市的核
心地段.项目类型主要是写字楼,公寓和酒店.而经营方式为出租和出售相结合.应该
说这种模式不仅可以获得资金回笼和可观收益, 同时还能通过对物业的经营和持有
获得更大的价值和未来稳定且可观的现金流.其次, 北京,天津都是我国著名的商业
中心, 旅游中心.区域市场的繁荣发展,也预示着项目的盈利能力有可能超过我们的
预期.
本次增发新股规模约占原有总股本的27.8%,对08 年和09 年每股收益具有一定
的稀释作用.预计08 年每股收益将由之前预测的1.1 下降到0.86;09 年每股收益将
由之前预测的1.19 下降到0.93.但是我们注意到, 自去年以来房地产获得资金来源
的途径正在逐渐收紧.可以取得资金来源的公司,在今后的发展中将占据更大的主动
优势.此外,自去年起,金融街的部分持有型物业已经进入收获期,运营方法逐步成熟
.公司以商业地产为主,外加居住型物业的经营模式已经走上正规.因此,募集本次资
金以后对其估值应当给与适当溢价.基于36 到39 倍的市盈率预期,该股的合理价位
为34-36 元.
[2008-01-10]金融街:目标价格人民币35.00
■中银国际
金融街公告其公开增发不超过3 亿股新股的计划已获得中国证监会核准. 发行
价定为每股27.61 人民币,相当于过去20 个交易日的均价,较昨日收盘价折让12.1%
.网上网下申购日定在1 月11 日.此次募资不超过82.8 亿人民币, 将投向五个项目
——北京德外H 地块项目,北京金融街A5 项目,天津津门项目,天津津塔项目和惠州
中区项目.如果发行顺利完成,公司的总股本将扩大27.8%,08 年每股收益将从1.05
人民币摊薄17%至0.87人民币;09 年每股收益将从1.53 人民币摊薄16%至1.29 人民
币.
尽管新股发行会对08 年和09 年每股收益产生较大的摊薄影响,但是公司08 年
每股净资产值将从24.1 人民币提高3%至24.8 人民币.公司净负债率也由08 年预计
的79%变为持有净现金.更重要的是,此次增发将为金融街加速区域扩张铺平道路.在
房地产行业信贷紧缩的大背景下,此次发行可观的募资额对于公司发展意义重大,使
得公司在可能的行业整合中占据先机.我们预计,公司将借助增发所募集的资金加速
土地和项目收购,以推升盈利水平和净资产值.与专注于住宅地产建设的开发商相比
,公司受宏观调控的影响较小,并且更能受益于人民币升值带来的物业价值提升和租
金上涨.综合上述因素, 我们认为金融街的估值较同业应有所溢价.基于27 倍的09
年预期市盈率,我们将该股目标价格调整至35.00 人民币.我们对金融街维持同步大
市评级.
[2008-01-02]金融街:中长期投资价值较为明显
■中原证券
金融街(000402)公司近日与南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司将分
别以现金方式, 按照原持股比例共同对南昌世贸公寓开发有限公司进行增资,其中,
公司拟出资份额为4.2亿元.增资完成后, 世贸公寓公司的注册资本增加到5亿元,公
司持股比例仍为85%.南昌市场是公司的重要市场之一, 项目建筑面积占到公司全部
项目的14.66%, 开发产品涉及住宅,CBD商业地产等.公司进入南昌市场以来,各项目
进展顺利,以公司在商业地产开发领域的实力得到了当地政府的支持.此次增资世贸
公寓开发有限公司,有利于公司进一步开展南昌项目.公司中长期投资价值较为明显
,后市建议关注.
[2007-12-21]金融街:价值低估长期看好
■海通证券
投资要点
双重免疫力溢价.宏观调控直指住宅,而商务地产基本不受影响.究其根源,在于
商务地产市场极为健康,高达9.5%的投资收益率使其行业基本无调控与泡沫之忧.汇
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净现值诱惑.在商务地产公司中,公司不仅PE最低,P/RNAVPS也是最低.除刚公告
的通州商务园项目外,近期或将继续大规模储备项目,净现值将进一步增加.
盈利预测.若按明年年初公开增发3亿股计算, 公司2007-2009年摊薄前EPS分别
为0.71元,1.03元,1.62元,摊薄后EPS分别为0.71元,0.81元和1.27元.
投资建议与评级.综合PE与RNAV估值法,公司6个月内目标价36.45元.目前仍有5
1%的上涨空间,故重申"买入"的投资评级.
主要不确定因素.系统性风险;商务地产的交易市场尚欠发达, 相关的销售与结
算进度较难确定,进而影响对公司未来盈利的预测;西扩与通州商务园项目的进度.
以1993年国务院批复的《北京城市总体规划》为起点,金融街区域发展至今,区
域占地1.03平方公里,建筑面积334万平方米,规模国内领先.
盈利前景看好
1,北京项目.公司北京现有项目,除刚公告的大囤项目,通州商务园项目之外,仍
集中在金融街区域.其中, F1项目已在2007年第一季度结算,而A3南项目将在2007年
第四季度结算.A5项目竣工后将持有, F3项目将在2008年结算,而德胜项目的竣工与
结算进度,成为影响未来两年盈利预期的关键.基于审慎原则,在我们的盈利预期中,
德胜项目将在2009年结算.但需要强调的是,我们并不排除德胜项目提前竣工并结算
的可能.
其中, F3项目的盈利,将在很大程度上影响到明年的业绩.考虑到F3项目本身品
质较为优越,我们预计其销售收入将达到24亿元左右,而净利润约为6.7亿元左右,销
售净利润率高达27.6%.至于持有经营物业,在2006年10月至2007年10月之间,陆续招
租或开业, 2007年度保持基本盈亏平衡,已属不易.如前所述,因受益于奥运影响,预
计2008年自持物业收入将达到7.4亿元左右,但因为多数物业为委托—代理的经营模
式, 且代理经营方多为外资性质公司,管理成本可能会相对高昂,我们预计其保守净
利润在1.5亿元以上.
当然, 考虑到市场培育期为两到三年,在区域市场成熟后,自持物业的销售收入
及净利润将大幅提升.至于管理成本的问题, 公司或许可以考虑调整相关合约,以提
升净利率水平.
德胜H项目的物业类型为写字楼及高档公寓, 综合周边现有物业的售价,我们认
为其地上部分的售价应在22000元/平方米以上, 保守净利润也将接近4亿元左右.若
其在2008年底前顺利竣工并结算, 公司2008年摊薄后EPS将达到1.10元左右,远远超
越我们现在预测的0.81元.
2, 天津项目.津门,津塔项目位于天津市和平区海河河畔.项目为商务地产综合
体建筑,预计销售面积为20.5万平方米,持有面积为34.6万平方米.根据工程进度,我
们预计2009年底前部分物业将竣工.
津门,津塔项目自持物业部分将在2009年底之前开始招租,考虑到品质远高于现
有项目, 我们预计其写字楼的租金水平将达到150元/月/平方米,商铺首层租金将达
到18元/天/平方米.按照10%的资本化率, 地上商业首层的合理价格应该为65700元/
平方米.但因为缺乏地上商业的具体面积与楼层情况, 基于审慎原则,我们假定其平
均售价为30000元/平方米.
3,惠州项目.惠州项目位于巽寮湾畔,规划建筑面积222万平方米左右.项目定位
于打造珠三角区域的旅游,会议中心,物业类型预计将为公寓,别墅,酒店及商业.
项目的首个五星级酒店, 将于2008年上半年建成开业;而别墅项目,将在2008年
初开始预售.项目周边同档次别墅售价在8000—10000元/平方米左右,基于审慎原则
,我们预计其初始售价为8000元/平方米.项目整体保守的销售收入将达到130亿元.
需要指出的是, 项目整体的楼面地价相当低,如果完全选择销售,毛利率将相当
高,但土地增值税超额累进的特点,将极大地降低销售净利率.因此,公司在2009年后
适当持有公寓与别墅用于出租, 以合理规避土地增值税,应该是一个更好的选择.需
要指出的是,在我们的P/RNAVPS估值中,是按全部销售计算,如果部分选择持有,将极
大地提高每股净现值的水平.
4, 重庆项目.重庆现有项目共三个,自持的少量的嘉年华商业部分,销售类的沙
坪坝住宅项目及新近公告的江北城商业项目,后者建筑面积合计70.4万平方米.其中
,沙坪坝项目位于规划中的重庆大学城,而江北城项目离商业中心观音桥相距不远.
我们预计重庆沙坪坝项目将在2008年开始预售,保守估计售价5000元/平方米,2
009年开始结算,届时将为2009年贡献10亿元左右的收入.
估值与投资建议
金融街的业务以商务地产的开发销售与持有经营为主,以住宅的开发销售为辅.
目前A股市场的商务地产类公司2008年的平均市盈率在60倍左右,而住宅开发类公司
2008年的平均市盈率为30倍左右.
2008年公司源自于商务地产的净利润占全部净利润的比重为80%左右,我们分别
给予商务地产和住宅40倍和30倍的市盈率,则2008年金融街的加权PE为 38倍.预计2
008年摊薄后的每股收益为0.81元,则公司的合理价位为30.78元.考虑到2008年初可
能进行的公开增发将摊薄公司每股收益, 如此估值,显然忽略了金融街的成长空间.
如果以2008年的市盈率45倍计算,则公司6个月内合理价位应当为36.45元.如果以20
09年的市盈率30倍计算,则公司6个月内合理价位应当为38.10元;如果以2009年的市
盈率40倍计算,则公司1年内内合理价位应当为50.80元.
作为商务地产类企业, 公司基本无调控与泡沫之忧;且无论PE或P/RNAVPS,金融
街都为商务地产类公司中最低;西扩及参与通州商务园项目,将为公司2008年后的成
长提供极大空间.综合PE与P/RNAV估值法,并考虑市净率,PEG估值法,我们认为,公司
6个月内目标价为36.45元,1年内目标价50.80元.重申"买入"的投资评级.
[2007-12-20]金融街:资产组合中的长期稳定器
■中原证券
公司正在逐步形成以商务地产为核心的区域开发模式. 目前的商务地产业务集
中在北京,天津,惠州,未来将实施"5-1-2"战略.
公司从事的商务地产开发和物业租赁业务受宏观调控政策影响较小,是调控的"
避风港".
维持对公司未来三年业绩的预测,考虑此次股本扩张的摊薄效应,公司2007 年,
2008 年,2009 年的每股收益分别为0.52 元,0.86 元,0.93 元.按12月18 日收盘价
23.99 元计算,公司2008 年,2009年动态市盈率分别为27.90 倍,25.80 倍.
公司待出售物业和出租物业共增值310.02 亿元,假设此次增发3 亿股,则摊薄,
重估后的公司每股净资产值为30.14 元.公司股价低于重估净资产值, 维持短期"增
持",长期"买入"的投资评级.
[2007-12-14]金融街:加速扩大开发类项目规模
■安信证券
公司4个已完工项目包括A3写字楼,金融街内的B7会议中心,冠英园,重庆嘉年华
部分面积将分别在今年和明年实现主营收入,预计总收入约25亿元.
在建项目中的南昌红谷滩住宅项目, 北京F3和德胜门写字楼预计08年可贡献40
亿元以上的收入.
开发后持有经营的物业项目总计规划建筑面积77万平米, 主要集中在北京金融
街和天津和平区.目前已有金融街内的酒店,公寓,购物中心等开始运营,惠州的酒店
估计明年将开始运营,共计建筑面积约26万平米(表2);其余51万平米项目预计将在0
9年以后逐步建成运营.
金融街公司当前的市场估值偏低(参见图1),我们认为是市场没有充分认识到该
公司的品牌,股东实力,持有型物业的价值,未来开发项目规模等.随着金融街募集资
金到位,开发的加快,我们认为公司的价值体现,成长性会都会很显著.
[2007-12-11]金融街:以商业地产开发为主的综合运营商
■中原证券
公司因开发北京金融街区域而成立, 现已从区域内的垄断开发商逐渐扩展到全
国范围, 成为商业地产开发的龙头.公司物业出租收入占比日益增加,两年内出租经
营的商业地产面积将超过50万平米;在专注开发商业地产的同时, 公司在重庆,南昌
等城市取得了部分住宅项目,弥补了商业地产资金回笼速度慢的短板.公司未来盈利
来自于北京的金融街, 天津的津门津塔,惠州的旅游度假区以及重庆,南昌的住宅项
目, 可以分享区域开发热点带来的多重机遇.2007年底,北京金融街区域扩展规划获
批,整体区域面积扩大,功能增加,区域整体定位进一步提升和完善,有望给公司带来
新的发展机遇.
[2007-12-07]金融街:净现值的诱惑
■海通证券
公司在商务地产行业的经验与业绩在国内处于领先地位, 由于近期土地储备大
幅增加, 商务地产+高档住宅的发展模式进一步优化,2008年公司业绩将超越市场预
期.汇集100多家机构,1500多位分析师的研究报告,即时港股行情.www.vsatsh.cn下
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2008年公司收入的主要来源, 仍将是F3项目,加上B7国际会议中心,富凯部分楼
层, 南昌项目也将开始结算.公司的自持物业在经历了开业初期的盈亏基本平衡后,
受奥运影响,明年收入将大幅提升,特别是Ritz-carlton酒店与金融家公寓.
此外,如果德胜项目能提前竣工,明年业绩可能远远超越现有预测,最迟将在200
9年结算.
[2007-12-05]金融街:战略布局成型,租售并举促增长
■兴业证券
公司已经逐渐从一个园区开发类公司转型为全国性多物业类型的开发商. 开发
模式和物业类型选择上, 公司将采用租售并举,商业为主的策略,则优选择重点城市
核心区域内的写字楼, 商铺等优质物业持有,以获取长期增值收益,住宅类产品主要
采取销售策略,以保证今后2-3年利润的合理增长.
市场战略方面,公司将以潜力二线城市作为主要的拓展方向.区域市场选择方面
, 公司将目标城市分成三类,采取继续深耕,密切关注,择机进入等不同的运作策略.
我们认为,公司的市场战略可以使公司规避较为激烈的竞争,选出重点市场并对其进
行持续深耕,能够提高运营效率,降低项目选择上的风险.
公司现有土地储备及持有物业建筑面积522万平米. 公司目前有约700万平米的
项目在洽谈之中,主要位于北京,天津,重庆,长沙等城市.到2008年底,公司土地储备
面积达到1000万平米.金融街将从目前的1.18平方公里向东,西,南三个方向扩大到2
.59平方公里,新增区域内将有140-150万平米的建筑面积可供开发,政府代做拆迁后
, 将全部转交给公司进行后续开发.由于涉及较大的拆迁问题,预计大规模的开发要
到2009年后才能开始.
公司公开增发不超过3亿股已经获得证监会核准,公司表示,一旦股价企稳,增发
随时可能启动,预计募集资金70亿元左右.增发完成后,公司资产负债率将从目前的7
0%下降到45%左右.不过由于公司未来开发量较大,持有部分物业也加大了资金需求,
且金融街扩区一旦进入实质性开发还需要投入较大的资金, 未来1-2年内,公司还将
有股权融资的需求.
公司未来3年净利润复合增长率30%以上.公司此前的经营计划中, 未来3年的净
利润增长目标不低于30%以上, 由于房地产市场好于公司此前预期,以及本次增发顺
利完成将进一步提升公司实力,公司近期将进一步调升业绩目标.
假设公司在2008年初完成3亿股的增发,预计公司2007-2009年EPS分别为0.65元
,0.7元和0.9元.公司目前股价对应2008年EPS约38倍,基本与物业持有类房地产公司
相当,考虑到公司在募集资金到位后的快速成长,以及租售并举的策略保证公司稳定
性的同时可以取得快于持有性房地产企业的增长速度,给与公司"推荐"评级.
[2007-12-04]金融街:商业地产,成长可期
■北京首证
金融街(000402)公司地处北京市中心,土地资源具有不可复制的稀缺性,区位垄
断优势突出,随着人民币升值进程的加快以及北京"奥运会"的临近,物业升值潜力巨
大.
公司在保持商业地产开发的基础上, 加大房地产项目开发,自持物业的比重,凭
借自身品牌和商业地产开发优势向外发展.上半年, 公司自持物业经营状况良好.丽
思卡尔顿酒店平均入住率由开业初的30%增加至50%以上,实现营业收入约5900万元;
金融街购物中心九月已经顺利开业, 租户超过110家,包括Louis Vuitton,Gucci,连
卡佛百货等国际精品品牌, 中心可出租面积共约3.8万平方米;金树街招商工作已全
部完成,可出租面积共7951平方米,共有租户23家,包括必胜客,星巴克,金悦利湾等,
其中已投入运营租户21家,开业租户16家;金融街公寓分期投入运营,出租率超过50%
, 实现营业收入约380万元.另外,在项目建设方面,上半年公司开复工总面积92.8万
平方米,其中新开工面积45.9万平方米.
其中,金融街(北京)置业有限公司开复工总面积17.3万平方米,完成年度计划的
100%;金融街津塔(天津)置业有限公司和金融街津门(天津)置业有限公司的津塔项
目和津门项目合计新开工面积约34万平方米, 完成年度计划的63%;金融街重庆置业
有限公司积极推进嘉年华项目租售工作,实现租售面积1145平方米;金融街南昌置业
有限公司实现紫金园项目开复工总面积16.6万平方米, 其中新开工面积11.9万平方
米, 开复工总面积完成年度计划的83%.同时,重庆公司加强了对新项目拓展,取得了
建筑面积约19万平方米的项目储备,近日又通过挂牌交易方式以66700万元获得重庆
市江北区江北城6宗国有土地使用权.该宗土地用途为商业,占地总面积约61457平方
米, 建筑面积为327019平方米.公司将在政府履行完成交地手续后,立即开展项目整
体规划设计工作,力争 2009年实现项目开工,2010年开始实现预售.公司还将继续密
切关注北京和其他重点城市的土地市场, 以获取更多的土地资源.另外,公司公开增
发已经获得证监会核准, 发行募集资金将投入德外项目H地块,A5地块,津门项目,津
塔项目和惠州中区项目等5个项目,这些项目完成后将成为公司新的利润增长点.
公司以良好的盈利增长能力,兼具奥运与滨海概念,在人民币持续升值以及北京
奥运会即将来临的背景下, 有望引起市场资金的关注.从走势上看,该股近期在年线
附近获得明显支撑, 成交量温和放大,资金逢低吸纳迹象十分明显,技术指标正在逐
渐修复,一旦在成交量的配合下收复10日均线,则有望继续向上拓展空间.
[2007-11-22]金融街:目标价格人民币42.00
■中银国际
11 月20 日我们参加了公司在上海召开的机构投资者交流会. 公司高管在会上
就公司近况,未来发展规划以及增发计划进行了简要介绍.最近在南昌和重庆收购了
土地后,目前,金融街在北京,天津,南昌,重庆和惠州的土地储备达到了建筑面积522
万平方米.管理层称,到今年底,公司的土地储备会达到建筑面积580 万平方米.
金融街进一步明确了以商务地产开发为核心的发展策略, 以巩固其在中国商业
地产开发商中的领先地位.首先,公司为未来的区域扩张设定了"5-1-2"计划,内容包
括:i)未来几年中进入5 个新的城市;ii)在每个城市开发一个自持的投资性物业项
目;iii) 在每个城市开发两个销售型的商业和/或住宅项目.其次, 未来商业项目将
占每年新增土地储备建筑面积的2/3.第三,完工的自持物业建筑面积将由目前的260
, 000 平方米增至2010 年的940,000 平方米,其中大部分都位于核心城市的黄金地
段.
金融街作为一个业内领先的商务地产开发商,开发销售和持有经营物业并举,业
务结构较为合理.与侧重于住宅项目的开发商相比, 公司受宏观调控的影响较小,并
且更能受益于人民币升值带来的物业价值提升和租金上涨.我们认为,即将进行的增
发将为公司未来加速其积极的区域扩张铺平道路.我们维持对该股同步大市的评级.
[2007-11-14]金融街:在重庆收购土地
■中银国际
金融街公告,其全资子公司在重庆市江北区收购了一块占地面积为61,457 平方
米的土地.该块土地位于规划中的中央商业区-江北城,将被开发为总建筑面积327,0
19 平方米的商用项目.该块地皮的总地价为6.67 亿人民币,相当于楼面价2,040 元
/平方米.此次收购后,公司在重庆的总土地储备达到了852,800 平方米.该项目有望
于09 年动工, 并于2010 年开始预售.考虑到其优越的区位和相对较低的土地成本,
我们认为此次收购将在2010 年以后为公司带来可观回报, 并将公司07 年评估净资
产值由目前的19.91 元提升至20.16 元.我们认为金融街将借本次公开增发的东风,
继续加大土地储备的力度.
[2007-11-08]金融街:拓展方案获批
■中投证券
事件:公司07日公告称, 北京金融街区域的拓展方案已得到北京市政府的批准,
公司将按照政府规定的程序积极参与金融街区域的拓展工作.汇集100多家机构,150
0多位分析师的研究报告, 即时港股行情.www.vsatsh.cn下载注册,即可使用<<资讯
通>>和<<全球赢家>>软件,电话:021-51098857.
点评:北京金融街核心区将在原金融街区域的基础上,使核心区面积达到2.59平
方公里, 占地面积将拓展119%.若金融街区域的拓展开发由金融街(000402)开发,金
融街(000402)的开发量将数倍于此前的开发量,保守估计相当于再造一个金融街(00
0402).目前金融街(000402)的市值为398.7亿元.我们维持"强烈推荐"的投资评级.
[2007-11-08]金融街:区域拓展迎来第二次腾飞机遇
■中投证券
北京金融街区域面积将拓展一倍多. 北京金融街核心区的扩大将在原金融街区
域(占地1.18 平方公里,建筑面积300 多万平方米)的基础上,使核心区面积达到2.5
9 平方公里, 占地面积将将拓展119%.即北京金融街区域将在原有1.18 平方公里的
基础上向东,西,南拓展约1.41 平方公里,使核心区域面积达到2.59 平方公里.上述
拓展占地面积若按容积率3 计算,金融界的建筑面积将增加423 万平米,是目前的1.
4 倍.
过去8 年,金融街上市公司在北京金融街区域的开发中立下了汗马功劳,预计将
在未来的金融街区域的拓展中处于主导者地位.目前金融街及周边地区已经云集了5
30 多家知名企业和机构.包括中央部委机关及金融监管机构, 中国经济决策中心和
信息中心, 全国性商业银行总部,世界投资银行,基金管理公司,以及中央直属企业,
上市公司等.进驻金融街的金融企业所创造的利税已超过北京市税收的50%, 金融街
区域已成为资金密集,信息通常,交易活跃,最具生机与活力的国际化金融中心.
北京市的城市定位志在将打造全国性区域金融中心, 本次金融街区域的拓展正
将上述目标付诸实施,再造一个金融街上市公司不是梦.目前西城区政府正按照北京
市统一部署,积极推进金融街区域的拓展工作.以商务地产为主导的金融街(000402)
将按照政府规定的程序积极参与金融街区域的拓展工作. 去年我们了解到公司将获
得金融街拓展区域100 万平米建筑面积的开发权. 若金融街区域的拓展开发由目前
的金融街上市公司开发,金融街上市公司的开发量将数倍于以前的开发量,保守估计
相当于再造一个金融街上市公司.目前金融街的市值398.7 亿元.
鉴于08 年北京奥运会的召开, 将影响金融街拓展区域的拆迁进程,开发上述地
区的效益体现会比较慢.此外,上述区域的拆迁尽管由政府承担,但拆迁成本比较高,
难度大, 未来的收益回报将受到一定的影响.我们仍然维持07 年8 月7 日《开发地
产高速增长,商业物业升值潜力》报告中的"强烈推荐"的投资评级,维持07,08 年EP
S0.689元,0.807 元的预期,维持未来6 个月合理估值60 元的估值.
[2007-11-02]金融街:京城地产巨头,受益升值加速
■金百灵投资
近期推动行情上涨的银行及地产股三季度业绩表现依然优异, 后市这两大板块
的动向依然将成为大盘指数的风向标,建议投资者关注金融街.
公司拥有北京西城区金融街规划区商业地产独家开发权, 公司的发展目标是成
为资金密集, 市场活跃,资讯发达,设施完善,环境优美的国际化金融中心,北京奥运
会举办前全面建成北京金融街,同时继续升级公司在金融街区域的经营模式,保证其
在北京金融街区域建成后的可持续发展.成熟投资者必备的证券软件<<资讯通>>和<
<全球赢家>>,看研究报告,预测评级,即时港股行情,www.vsatsh.cn下载注册即可使
用,电话:021-51098857.
另外, 公司自持物业去年下半年和今年上半年陆续开业,跨区域发展初见成效,
此举将为公司可持续发展提供了坚实的基础.周四该股跳空上扬,后市有望继续震荡
走高,可适当关注.
[2007-10-31]金融街:三季报无关大局,享受"免疫力溢价"
■海通证券
公司第三季度的微利状况实属意料之中, 这主要是因为本季度没有写字楼确认
销售收入;而丽思卡尔顿酒店,金树街,金融家公寓,金融街购物中心等持有物业,从2
007 年10 月至2008 年10 月,才陆续开业,正处于市场预热期间,没有实现太多盈利
,实属正常.今年第一季度公司确认F1 写字楼销售收入,合同金额约19 亿元,而今年
业绩的另一主要部分——金融街A3 南项目将在第四季度确认收入, 合同金额约17
亿元.2007 年全年业绩无忧,净利润将接近7.7 亿元.随着金融街区域商务氛围的逐
步成熟,预计新近开业的物业将在明年实现正常盈利,而奥运会的举办更将为之提供
保证.
F3 项目, 德胜H 地块项目及B7 国际会议中心,甚至富凯大厦部分楼层,预计将
在明年确认收入,而南昌项目,惠州项目现已产生预售款项,也将在明年确认收入.需
要强调的是,截至2007 年第二季度,金融街区域写字楼的销售价格,已经超越CBD,达
到26000 元/平方米左右,独步北京.(图1)我们认为,按此发展态势,明年公司金融街
区域的写字楼销售收入, 将高于市场预期.因此,公司2008 年的业绩超越预期,将成
为现实.至于2009 年,天津津门,津塔项目将至少销售一半,这将成为2009 年业绩的
最重要保障, 而南昌,惠州,重庆等项目将相继进入结算高峰.因此,公司未来业绩超
越预期,已是大势所趋.
宏观调控以住宅为主要对象,而高端商务地产的"PE 值"极低(投资收益率极高)
,泡沫破裂的市场风险极小,公司理应享受一定的"免疫力溢价".正如以往所述,高档
商务地产的买方大多财力雄厚(如国内外金融机构), 首付比例的提高并不成为其购
买的障碍, 其所受影响,显然小于首付比例提高对住宅需求的影响;而宏观调控也以
住宅为主要对象.另外,与住宅相比,高端商务地产市场极为健康,远远谈不上有泡沫
破裂的市场风险.以北京高端写字楼的投资收益率为例,从2001 年至今,一直保持在
8.5%以上,;而国际成熟市场中写字楼的投资收益率,也不过是8%左右.而按照我们的
抽样统计, 2007 年北京市住宅的投资收益率,仅为3%左右.投资收益率越高,即"PE
值"越低(前者可视为后者的倒数), 表明价格存在泡沫的可能性越小,相应的市场风
险也越小.有鉴于此,我们认为,公司理应享受关于宏观调控与市场风险的"免疫力溢
价".
假设公司今年年内完成公开增发,其总股本达到约13.78 亿股.根据公司历年的
盈利水平, 及现有项目的进度,预测公司2007 年,2008 年全面摊薄前的每股收益分
别为0.71 元,0.98 元,而公司2007 年,2008 年全面摊薄后的每股收益分别为0.56
元,0.77 元.需要强调的是,出于审慎原则,在进行更深入的研究之前,我们暂不调高
相关的盈利预测;关于对公司包括盈利预测在内的更详尽分析,请参阅即将推出的深
度研究报告.考虑到公司已持有和将销售的物业,均为一线城市核心地段的高端商务
地产, 其租金和销售价格的上涨空间较大;其次,不排除公司近期拓展大规模商务地
产项目的可能;最后,如前所述,公司理应享受一定的关于宏观调控与市场风险的"免
疫力溢价".因此,我们重申对公司的"买入"评级,目标价位为51.8 元.
[2007-10-31]金融街:"中国华尔街",滞涨地产股
■大通证券
金融街(000402)金融与地产,有望成为四季度市场主流热点.从最近两市资金流
向来看,银行,保险,地产明显得到主流资金的介入.这样在银行保险股大幅上涨之后
,涨幅严重滞后的地产股,短期内最值得关注.而金融街(000402)作为中国的华尔街,
租赁性地产业务几乎不受宏观调控影响,作为滞涨地产股,权威机构纷纷给予买入评
级,引起我们关注.
金融街(000402)是两市地产板块之中受宏观调控影响最小的主流地产股. 因为
宏观调控以住宅为主要对象,而高端商务地产泡沫破裂的市场风险极小.高档商务地
产的买方大多财力雄厚(如国内外金融机构), 首付比例的提高并不成为其购买的障
碍.另外,与住宅相比,高端商务地产市场极为健康,远远谈不上有泡沫破裂的市场风
险.资料显示包括中国人民银行总行, 中国证监会,中国保监会,四大国有银行总部,
中国人寿等保险巨头总部以及电信, 网通,移动总部等国字号知名企业,均入驻了金
融街.因此公司在北京的高档商务地产经营, 可以说是垄断性的.因此金融街可以与
伦敦的金融城,纽约的华尔街相媲美.
海通证券日前研究报告指出, 根据公司历年的盈利水平,及现有项目的进度,预
测公司2007年,2008年全面摊薄前的每股收益分别为0.71元,0.98元,而公司2007年,
2008年全面摊薄后的每股收益分别为0.56元,0.77元.考虑到公司已持有和将销售的
物业, 均为一线城市核心地段的高端商务地产,其租金和销售价格的上涨空间较大;
其次,不排除公司近期拓展大规模商务地产项目的可能;公司理应享受一定的关于宏
观调控与市场风险的"免疫力溢价".因此我们重申对公司的"买入"评级,目标价位为
51.8元.
技术上该股日前增量资金介入迹象明显,经过两个交易日调整之后,股价有重新
走强的可能,后市投资者不妨在30日均线34.7元附近中线关注.
[2007-10-29]金融街:受益人民币升值的"地产+物业"龙头
■金元证券
金融街(000402)控股股份有限公司主要大股东是北京金融街建设集团, 初期主
要负责金融街的土地和房地产开发.金融街南北长1700米,东西宽500-700米,整体占
地1.03平方公里,建设面积约230万平米.由于得到政府在税收方面的政策性扶持,金
融街内的招商工作进展很快,目前金融街内聚集了500多家国内外知名金融机构和知
名企业,包括国家主要金融监管机构,国内各大银行,保险公司,电信等大公司的总部
,国内外金融公司(外国金融公司如雷曼兄弟等).
看点1:全国主要城市土地储备407万平米,年内储备将超过438万平米,足够未来
5年开发用地的需求.现已向中国证券业监督管理委员会提交增发申请, 该申请计划
公开发行3亿股,融资91亿元,如果能在2007-10-31日召开的2007年第158次发审委工
作会议上通过审核.将有利于公司土地收购进程, 加大公司的土地储备,消除投资者
对该公司土地储备不足的忧虑.
看点2:香港经验——"开发销售+开发并持有经营优质投资物业"的发展模式.香
港很多成功的地产公司如新鸿基地产公司,恒基地产,长江实业三大地产公司的房地
产长期发展的策略之一就是:开发销售物业+开发并持有出租经营投资物业, 其持有
经营的投资性物业以写字楼,商业,酒店为主,并有部分高端公寓住宅.借鉴香港成功
公司的经验,目前金融街"以完成开发并持有物业"和"在开发并持有的投资性商业物
业"建筑面积分别占土地总储备443万平方米建筑面积的6%和12%,金融街采用此策略
,体现了其战略长远稳健性的一面.
看点3:金融街业务扩张采取房地产市场梯度发展是较有利的, 房地产往往是经
济发展中的先导产业,由于各城市政策和所处区域经济发展机会等的差异,因而各类
城市的房地产行业高度发展的时间段存在先后梯度发展的态势;一线城市如北京,上
海等地的房地产开发在2000-2004年领先于其它城市, 特征是房地产投资基数高,投
资额保持在20%以上.随着中西部开发政策,振兴东北,环渤海经济圈发展等举措的出
台, 2005年起一线城市房地产投资增速降低,而二线城市经济发展的动力骤增,如成
都, 重庆,长沙,武汉等地2004-2006年的房地产投资金额高速增长,投资额的同比增
速都在20%以上.而三线,四线受此因素的影响,与一线,二线城市对比,值得投资者关
注的洼值.金融街选择在二线, 三线城市拿地,开发销售房地产战略可以分享到这些
城市建设和经济较快增长时期快速发展的红利,提高资金使用效率,体现了公司战略
的进取性.
综合而言,看好该公司的长期发展策略,积极进取,战略恰当,给予推荐的评级.
[2007-10-25]金融街:开发业务处于收获期
■顶点财经
异动原因:
公司地处北京市中心, 土地资源具有不可复制的稀缺性,区位垄断优势突出,随
着人民币升值进程的加快以及北京"奥运会"的临近,物业升值潜力巨大.2007年中期
,公司实现营业收入20.84亿元,同比增长98.26%;实现净利润4.33亿元,同比增长198
.28%;每股收益0.40元, 同比增长122%. 投资亮点:
(1)公司自持物业经营状况良好. 丽思卡尔顿酒店平均入住率由开业初的30%增
加至50%以上;金融街购物中心九月已经顺利开业,租户超过110家,包括Louis Vuitt
on,Gucci,连卡佛百货等国际精品品牌.
(2)公司是北京市第一个大规模整体定向开发的金融功能区,已经吸引了众多金
融公司和大型企业集团,包括9家全国性商业银行总部,58家中央直属企业,19家上市
公司, 38个中央部委机关及金融监管机构,属北京商业地产开发的龙头企业.商业地
产受宏观调控压力较小,是宏观调控的"避风港".
(3)物业经营初见成效.今年上半年,金融街的物业经营收入共计6200多万.其中
丽思卡尔顿酒店平均入住率由开业初的30%增加至50%以上,实现营业收入约5,900万
元.金融街公寓分期投入运营, 出租率超过50%,实现营业收入约380万元.随着9月份
金融街购物中心的正式开业,公司今年的物业经营收入估计将达到1.8亿元左右.
风险提示:
1, 国家实行了严格的土地供应政策,公司发展所需要的土地资源获得增加了难
度.
2, 随着房地产的大力整顿,房地产行业竞争进一步加剧,公司需进一步加强"品
牌,品质,速度和成本"等核心竞争力.
投资建议:
中山证券岳从忠认为:
2007年和2008年是北京奥运会组织工作的决战之年, 金融街开发业务处于收获
期,公司发展将保持高增长,中线可逢低吸纳.
[2007-10-24]金融街:这只是一个开始
■海通证券
今日公司公告,已成功摘得南昌世贸公寓开发有限公司85%股权及15,587.69 万
元债权的项目标的(世贸公寓公司拥有南昌市红角洲B-16-1 地块土地使用权, 南昌
市红谷滩新区管委为其控股方).项目地上建筑面积18.43 万平方米, 公司权益面积
约15.66 万平方米, 用地性质为居住用地.在2007 年8 月11 日的公告中,公司已披
露在此项收购完成后, 拟通过世贸公寓公司获得南昌市红谷滩B-5,B-6 中部分地块
的土地使用权,用地性质为商业金融,办公用地,地上总建筑面积约25～30 万平方米
.届时,公司在南昌共将拥有约73 万平方米权益面积的项目,南昌已经成为公司重点
发展的城市.当然,就此项目本身而言,收益有限,且业绩至少体现在2009 年中之后.
但这也许只是一个开始,我们不排除公司近期进一步储备大规模项目的可能,尤其是
在一线城市.
作为金融街区域的整体规划开发者,公司大规模,成区域开发商务地产的经验在
国内实属罕见.应该指出,在金融街区域的开发过程中,住宅项目极少.在公司向二线
城市拓展中,正逐步形成以高档商务地产为核心,以高档住宅为辅助的项目发展模式
.这既能充分发挥公司开发商务地产的经验, 又极大的完善了项目的物业类型,而相
关的住宅也能因商务地产而获得更高收益.
考虑到高档商务地产的买方,多为大型企业(如国内外金融机构),商业地产首付
比例的提高并不成为障碍, 其负面影响显然小于住宅首付比例的提高对住宅需求的
影响.另外, 与住宅相比,商务地产的价格更趋合理,针对商务地产的后续调控政策,
我们预计不会太多.
假设公司今年年内完成公开增发,其总股本最多将达到约13.78 亿股.根据公司
历年的盈利水平, 及现有项目的进度,预测公司2007 年,2008 年全面摊薄后的每股
收益分别为0.53 元,0.77 元.与陆家嘴,中国国贸等同类公司的PE 相比,公司2007
年10 月22 日32.50 元的股价仍不算太贵.考虑到公司现在所持有的物业,均为一线
城市核心地段的高端商务地产, 租金上涨空间较大;其次,宏观调控对商务地产类公
司影响相对有限;最后, 公司具有出色的大规模商务地产的开发能力,发展模式较易
复制, 且不排除近期拓展大规模商务地产项目的可能.因此,我们将公司的投资评级
调高至"买入".
[2007-10-19]金融街:地产、奥运、高成长催生上升潜力
■北京首证
金融街(000402)公司地处北京市中心,土地资源具有不可复制的稀缺性,区位垄
断优势突出,随着人民币升值进程的加快以及北京"奥运会"的临近,物业升值潜力巨
大.2007 年中期,公司实现营业收入20.84 亿元,同比增长98.26%;营业利润6.45 亿
元,同比增长257.93%;实现净利润4.33 亿元,同比增长198.28%;每股收益0.40元,同
比增长122%;净利率20.78%,净资产收益率10.72%,分别同比增长6.97个百分点和4.3
9个百分点.同时,公司预计年初至下一报告期期末的累计净利润同比增长约100%至1
50%.作为两市罕见的兼具奥运与滨海开发双重题材的商业地产企业, 在强大的业绩
增长支撑下,中期走势值得期待.
公司在保持商业地产开发的基础上, 加大房地产项目开发,自持物业的比重,凭
借自身品牌和商业地产开发优势向外发展.上半年, 公司自持物业经营状况良好.丽
思卡尔顿酒店平均入住率由开业初的30%增加至50%以上,实现营业收入约5900万元;
金融街购物中心九月已经顺利开业, 租户超过110家,包括Louis Vuitton,Gucci,连
卡佛百货等国际精品品牌, 中心可出租面积共约3.8万平方米;金树街招商工作已全
部完成,可出租面积共7951平方米,共有租户23家,包括必胜客,星巴克,金悦利湾等,
其中已投入运营租户21家,开业租户16家;金融街公寓分期投入运营,出租率超过50%
, 实现营业收入约380万元.另外,在项目建设方面,上半年公司开复工总面积92.8万
平方米,其中新开工面积45.9万平方米.
其中,金融街(北京)置业有限公司开复工总面积17.3万平方米,完成年度计划的
100%;金融街津塔(天津)置业有限公司和金融街津门(天津)置业有限公司的津塔项
目和津门项目合计新开工面积约34万平方米, 完成年度计划的63%;金融街重庆置业
有限公司积极推进嘉年华项目租售工作,实现租售面积1145平方米;金融街南昌置业
有限公司实现紫金园项目开复工总面积16.6万平方米, 其中新开工面积11.9万平方
米, 开复工总面积完成年度计划的83%.同时,重庆公司加强了对新项目拓展,取得了
建筑面积约19万平方米的项目储备.今年下半年,公司将继续密切关注北京和其他重
点城市的土地市场,以获取更多的土地资源.
公司以良好的盈利增长能力,兼具奥运与滨海概念,在人民币持续升值以及北京
奥运会即将来临的背景下, 有望引起市场资金的关注.从走势上看,该股近期在半年
线上方缩量整理,120日线的支撑力度强劲,技术指标已进入超卖区,一旦在成交量的
配合下收复90日均线,则有望重续升势.
[2007-10-18]金融街:持有经营投资物业＋快速开发销售
■安信证券
主要位于北京金融街,天津和平区商务中心,地段和产品优质,包括写字楼,公寓
, 高端酒店和购物中心等共计77万平米建面,其中已建成运营约26万平米.随着项目
逐步建设完成和全面运营,2007-2011年物业出租及酒店经营将为公司贡献收入分别
约2.8亿元,5.3亿元,8亿元,12亿元,17亿元.
公司目前已经覆盖北京,天津,重庆,南昌,惠州5个城市.现有开发销售类项目共
计366万平米规划建面,主要以住宅和高端公寓为主,及部分商业旅游物业.谨慎地以
目前市场价格估算:北京金融街内已建成和重庆嘉年华尾盘项目预计可以为公司创
造收入约44至46亿元;北京金融街内F3,德胜门,大兴,天津津门和津塔项目等预计未
来可以分别贡献收入约23亿元, 9.6亿元,33亿元,35亿元;南昌红谷滩和重庆沙坪坝
项目都位于当地城市新区板块地核心地带, 预计分别可以为公司创造收入约16和19
亿元收入;惠州巽寮项目旅游资源较为强势, 预计在2015年建成,目前公司已在区域
内建成引入喜来登酒店,高端定位确立,巽寮中区项目预计销售收入69亿元.
假定无风险利率4.6%, 风险溢价3.5%,行业剔除财务杠杠厚的Beta值0.87,则公
司的WACC为7.31%.若永续增长率为6%或6.5%, 公司股价分别为31.1元/股和48.2元/
股.
采用PE+资产价值重估法, 并对投资性物业和开发销售业务分别估值:33-50元/
股.其中, 投资物业对每股贡献为16-25元/股;开发销售业务对股价贡献为22-25元/
股.投资评级:买入-A.
[2007-10-18]金融街:地产、奥运、高成长催生上攻动能
■北京首证
金融街(000402)公司地处北京市中心,土地资源具有不可复制的稀缺性,区位垄
断优势突出,随着人民币升值进程的加快以及北京"奥运会"的临近,物业升值潜力巨
大.2007 年中期,公司实现营业收入20.84 亿元,同比增长98.26%;营业利润6.45 亿
元,同比增长257.93%;实现净利润4.33 亿元,同比增长198.28%;每股收益0.40元,同
比增长122%;净利率20.78%,净资产收益率10.72%,分别同比增长6.97个百分点和4.3
9 个百分点.同时,公司预计年初至下一报告期期末的累计净利润同比增长约100%至
150%.作为两市罕见的兼具奥运与滨海开发双重题材的商业地产企业,在强大的业绩
增长支撑下,中期走势值得期待.
公司以"立足北京,面向全国重点城市和地区,以商务地产为主导,适当持有优质
物业, 以快速销售型项目为补充,实现公司的持续,健康,稳定发展"的中长期战略为
指导,在保持商业地产开发的基础上,加大房地产项目开发,自持物业的比重,凭借自
身品牌和商业地产开发优势向外发展.上半年, 公司自持物业经营状况良好.丽思卡
尔顿酒店平均入住率由开业初的30%增加至50%以上,实现营业收入约5900万元;金融
街购物中心九月已经顺利开业, 租户超过110家,包括Louis Vuitton,Gucci,连卡佛
百货等国际精品品牌, 中心可出租面积共约3.8万平方米;金树街招商工作已全部完
成,可出租面积共7951平方米,共有租户23家,包括必胜客,星巴克,金悦利湾等,其中
已投入运营租户21家, 开业租户16家;金融街公寓分期投入运营,出租率超过50%,实
现营业收入约380万元.
另外, 在项目建设方面,上半年公司开复工总面积92.8万平方米,其中新开工面
积45.9万平方米.其中, 金融街(北京)置业有限公司开复工总面积17.3万平方米,完
成年度计划的100%;金融街津塔(天津)置业有限公司和金融街津门(天津)置业有限
公司的津塔项目和津门项目合计新开工面积约34万平方米, 完成年度计划的63%;金
融街重庆置业有限公司积极推进嘉年华项目租售工作,实现租售面积1145平方米;金
融街南昌置业有限公司实现紫金园项目开复工总面积16.6万平方米, 其中新开工面
积11.9万平方米,开复工总面积完成年度计划的83%.同时,重庆公司加强了对新项目
拓展, 取得了建筑面积约19万平方米的项目储备.今年下半年,公司将继续密切关注
北京和其他重点城市的土地市场,以获取更多的土地资源.
公司以良好的盈利增长能力,兼具奥运与滨海概念,在人民币持续升值以及北京
奥运会即将来临的背景下, 有望引起市场资金的关注.从走势上看,该股近期在半年
线上方缩量整理, 日K线组合有一定的平底特征,一旦在成交量的配合下收复90日均
线,则有望重续升势.
[2007-09-17]金融街:融资能力加速扩张提供保证
■中银国际
公司上半年净利劲增198%, 实现每股收益0.40元.预计公司06-09年的净利复合
增长率为46.6%.
金融街区域的物业持有初见成效,成为公司稳定的收入来源.汇集100多家机构,
1500多位分析师的研究报告,即时港股行情.www.vsatsh.cn下载注册,即可使用<<资
讯通>>和<<全球赢家>>软件,电话:021-51098857.
上半年实现物业租赁收入4, 345万元,同比增加38%;实现物业经营收入6,239万
元.同时公司还积极在北京以外增持商业地产.
公司计划公开增发不超过3亿股,募集资金投向北京,天津和惠州等地的5个项目
.如果增发顺利完成,将为公司未来几年的业绩增长提供可靠保证.
鉴于公司自持的优质物业的垄断价值,且较一般开发商受宏观调控影响更小,并
更能受益于本币升值, 我们将该股的目标价定为42元,相当于40倍08年市盈率.评级
同步大市.
业绩回顾与展望
公司2007年上半年完成主营业务收入20.84亿元,同比增长98.3%;实现净利润4.
33亿元,同比增长198.3%.净利润的大幅增长主要来自于F1项目19.6亿元的收入在一
季度确认.公司预计今年前三个季度净利同比增长100%-150%, 因此我们预计其净利
应为3.09-3.86亿人民币.这意味着在二季度亏损后,三季度公司仍将录得亏损.原因
在于公司07年另一个主要结算项目A3南预计将于今年四季度入帐, 而二季度和三季
度均无入帐项目.A3南项目已经签订销售协议,涉及建筑面积10.88万平方米,总价款
为17亿元.
公司根据年初确定的全年完成建筑面积50万平米以上的新增项目储备的计划,
积极拓展新项目.报告期内, 公司在重庆取得了建筑面积约19万平米的项目储备.目
前公司开发项目权益建筑面积储备合计208万平方米, 分布于北京,天津,南昌,重庆
和惠州五个城市.
公司上半年开复工总面积92.8万平方米, 其中新开工面积45.9万平方米,包括:
公司在北京地区开复工项目4个, 开复工面积38.2万平方米;在北京区域外开复工项
目4个, 开复工面积54.6万平方米.上述项目将构成公司未来三年主要的收入和利润
来源.预计公司06-09年的净利复合增长率为46.6%.
物业持有初见成效
公司计划长期持有的金融街内物业总建筑面积约50万平方米,包括写字楼,酒店
, 公寓,商场,餐饮,停车场等,基本涵盖了商业地产的所有形态.其中金树酒吧街,C3
商业项目以及部分公寓和门面房已经于今年2季度开始营业,金融街购物中心将于今
年9月开业, 目前招商工作已全部完成.上半年公司租金收入同比增长38%至4,345万
人民币.我们预计新开业项目将拉动公司全年租金收入达1.5亿人民币.
另外,物业经营也初见成效.今年上半年共实现营业收入6,239万元,其中丽思卡
尔顿酒店贡献收入约5, 900万元,其平均入住率也由开业初的30%增加至50%以上.物
业经营为公司拓展了新的盈利增长点,也提高了出租物业的附加值.
除了在金融街区域持有大量物业外,公司还计划长期持有天津,惠州等地在建的
部分写字楼和酒店,其中天津项目将在2010年集中投放市场.这些项目不但可贡献稳
定的现金流, 而且将长期受益于人民币升值,并享受奥运会,滨海新区开发所带来的
机遇.
公开增发奠定进一步发展基础
公司8月7日公告计划公开增发不超过3亿股新股,预计摊薄影响不超过27.8%.募
集资金将用于德胜门,金融街A5,天津津门,津塔和惠州中区五个项目.上述项目尚需
资金共计91.38亿人民币,并在未来三年集中贡献利润.此次增发如顺利完成,将加快
公司现有项目的开发进度,并有助其进一步扩充土地储备,为贯彻其商务地产开发和
物业出租经营并举的发展模式奠定坚实基础.
盈利预测和估值
若不考虑增发,预计公司的07,08,09年每股盈利分别为0.71元,1.05元和1.53元
,评估07年净资产值(NAV)为19.91元.
我们认为公司目前持有的商业地产均位于核心城市的中心地带, 具备很强的不
可复制性, 租金上涨空间较大,并能持续受益于本币升值.并且公司以商业地产开发
和自持物业并举的模式受宏观调控的风险较小,可以享受较高的估值水平.基于40倍
08年预期市盈率,我们将金融街目标价格设定为人民币42元,给予同步大市评级.
[2007-08-10]金融街:"房产开发+物业持有"战略效果初显
■天相投资
报告期内,公司积极推进现有项目销售,公司与客户就A3南项目分别签订了销售
协议,上述协议涉及商品房总建筑面积10.88万平方米,涉及协议总价款17亿元.我们
预计下半年此项目将参与结算,届时公司主营业务收入有望达到40亿元左右,公司业
绩增长超预期的态势已经基本显现.
公司金融街地区的物业出租一直具有较明显的优势,租金长期居高不下,由于受
到奥运会带动经济的效应,公司的出租项目还将有望升值.至2008年金融街全部建成
时,公司计划自留的位于金融街区域的用于长期出租的面积将达50万平方米,这为公
司后续的可持续发展提供稳定的现金流.
公司同时公告, 拟公开增发股票数量不超过3亿股,所募集的资金拟投入五个项
目(北京市的德外项目H地块,A5项目,天津市的津门项目,津塔项目,惠州市的惠州中
区项目),总投资约为112.16 亿元,而五个项目的建筑面积合计已达200万平方米.此
次公开增发的提出标志着公司进一步扩大其持有物业的规模,"房产开发+物业持有"
的发展战略开始进一步推进.若发行成功将拓宽公司融资渠道,为公司两年后业绩的
稳步增长提供保证,公司长远发展更可看好.
考虑到房价和租金上涨因素,按现有股本,根据公司现有项目开发,结算进度,我
们适当提高公司盈利预测水平,调整后公司07年,08年,09年每股收益分别为0.68元,
0.95元,1.20元.由于公司近两年业绩增长比较强劲,受宏观调控的影响较小,并且受
益于奥运对公司项目及业绩的推动作用, 公司长远发展值得看好,因此维持公司"增
持"评级.
[2007-08-09]金融街:借助增发扩张,引领高端商务地产
■国都证券
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核心观点
1,主营业务和净利润分别增长98.3%和198.3%.2007年上半年公司主营业务收入
20.84亿元,净利润4.32亿元,同比分别增长98.3%和198.3%,每股收益0.40元.主要来
自于F1项目19.6亿元的收入确认.
2,房地产开发毛利率达48.57%.报告期内房地产开发营业收入为19.7亿元,占总
收入的94.4%,毛利率为48.57%,物业租赁和物业经营约占总收入的5.5%,毛利率分别
为75.11%,32.22%.上半年物业租赁经营收入所占比率较少主要是公司新增投资性房
地产项目大多处于初始经营阶段,实现收入较少.
3,积极拓展土地储备.目前公司拥有土地储备350万平方米.土地所处位置优越,
具有较大的升值溢价空间. 公司根据年初董事会确定的全年完成建筑面积50万平米
以上的新增项目储备的计划, 积极拓展新项目.报告期内,公司在重庆取得了建筑面
积约19万平米的项目储备.2007年下半年,公司将继续密切关注北京和其他重点城市
的土地市场,获取更多支持公司发展的土地资源.
4,公司所持物业资产优良,核心区域高端商务.公司拟长期持有的出租物业约50
万平方米, 包括写字楼,酒店,公寓,商场,餐饮,停车场等.未来公司自主经营的商务
地产主要集中在寸土寸金的金融街区域.
金融街内的出租物业主要在07,08年两年投入使用;而天津的出租物业将在09年
投入使用.物业租赁经营将带来稳定的现金流.
5, 拟公开增发迅速扩张.拟公开发行股票不超过3亿股,募集资金拟投入五个项
目,总投资112.16元,建筑面积合计202.26万平方米.若增发成功,所投入项目进展顺
利,盈利将在08年后逐步体现.
7,预计2007,2008年每股收益为0.71元,0.99元(未考虑定向增发).维持"推荐,A
"的评级.
[2007-08-09]金融街:中报点评
■广发证券
上半年公司实现营业总收入20.84 亿元,比去年同期增长98.26%;营业利润6.45
亿元,同比增长257.93%;净利润4.33 亿元,同比增长198.28%;每股收益0.40 元;净
资产收益率10.72%,比去年同期增加4.39 个百分点.
目前公司资产负债率为66.65%,其中短期借款和长期借款分别为14.13 亿元和3
0.50 亿元,分别比年初增加1.93 亿元和18.20 亿元,这表明公司目前经营所需资金
仍面临紧张, 上次募集资金尚无法满足公司发展需要.针对此现状,公司再次提出再
融资计划.
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预计2007 年全年主营业务收入在40.26 亿,每股收益0.66 元;明年主营业务收
入在48.74 亿元,每股收益0.89 元.
公司的投资价值在于公司战略改变带来的自持优质物业在人民币升值过程中的
价值和资源稀缺性带来的垄断价值.由于目前公司较高的估值水平,我们给予"持有"
评级.
[2007-08-09]金融街:区域垄断优势支撑公司业绩稳定增长
■银河证券
2007 年上半年公司实现主营业务收入20.84 亿元, 同比增长98.26%;主营业务
利润6.45 亿元,增长258%;净利润4.32 亿元,增长198%;每股收益0.40 元.
公司目前项目储备超过400 万平米,其中商务地产面积超过200 万平米.以商务
地产开发和经营为主的经营模式,受政策调控影响小.
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公司拟公开增发,有利于公司增强实力,保证其商务地产销售和物业经营模式的
更好贯彻.
预计公司2007 年的房产销售收入将超过38 亿元.2007 年全年主营业务收入将
达到41 亿元,净利润7.835 亿元,每股收益达0.725元.
[2007-08-09]金融街:开发地产高速增长,商业物业升值潜力大
■中投证券
在06 年股本扩张12%的同时,公司资产,盈利,资产回报率加速增长,现金流由负
转正.结算面积大幅增长致盈利大幅提高,95%收入来自于开发,物业租赁处于培育期
.开发项目全国开花,开复工93 万平米,新开工38 万平米,京内外开复工项目各4 个
,是未来业绩高增长的强力保证,利润贡献主要从08 年开始体现,高峰期将出现在09
年及其后2 年.06 年募资项目预计带来净利3 亿元及年租金2 亿元.
全国主要城市土地储备建面407 万平米,年内储备将超过438 万平米,足够5 年
开发.今年计划公开增发3 亿股,融资91 亿元,保守估计带来18 亿元净利,负债率降
至39%.公司将乘这一良机吸纳更多土地,消除市场对公司拿地不足的疑虑.
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中长期战略立足北京,面向全国重点城市,以开发与物业出租为业态.09 年将形
成持有物业超过70 万平米, 将带来远超8 亿元租金收入.自持物业为长期持续发展
和稳定现金流提供坚实的基础.这种业态抗风险能力最强, 还具有长期升值潜力.目
前核心城市商业地产的价格与住宅的差距缩小,未来商业地产的需求将高速增长,具
有补涨需要,调控政策会较少.公司商业地产主要在京,津,金融街是中国唯一世界级
的金融街,具有不可复制性,并将复制至天津.奥运使北京设施完善,金融街更具魅力
,其物业存在长期升值机会,安全边际更高.
按照写字楼商业物业2 倍于公寓的价格估算,公司持有性物业的市价按6 万元/
平米计算,预计在420 亿元,减去成本70 亿元,增值约350亿元,即每股RNAV 为32.45
元.对于开发房地产带来的盈利, 按公司07 年40 倍的PE 计算(目前万科,金地07
年的PE 基本达到了50倍),金融街的开发性地产的估值应为27.56 元.上述两部分合
计,合理估值应当为60 元.我们从"推荐"评级调升为"强烈买入"评级.
[2007-08-09]金融街:借助增发迅速扩张,引领高端商务地产
■国都证券
2007年上半年公司主营业务收入20.84 亿元,净利润4.32 亿元,同比分别增长9
8.3%和198.3%,每股收益0.40元.主要来自于F1项目19.6亿元的收入确认.
报告期内房地产开发营业收入为19.7亿元,占总收入的94.4%,毛利率为48.57%,
物业租赁和物业经营约占总收入的5.5%, 毛利率分别为75.11%,32.22%.上半年物业
租赁经营收入所占比率较少主要是公司新增投资性房地产项目大多处于初始经营阶
段,实现收入较少.
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拟公开发行股票不超过3亿股,募集资金拟投入五个项目,总投资112.16元,建筑
面积合计202.26万平方米.若增发成功, 所投入项目进展顺利,盈利将在08年后逐步
体现.
预计2007, 2008年每股收益为0.71元,0.99元(未考虑定向增发).维持"推荐,A"
的评级.
[2007-08-09]金融街:区域外的项目开始进入收获期
■平安证券
中期公司营业收入和营业利润大幅增长,同时毛利率达34.2%,较去年中期上升8
.6 个百分点,主要原因是公司确认F1 写字楼销售收入19.60 亿元,且售价有所提高
,因此结算面积,结算收入和盈利水平较上年同期有较大幅度增长.
2007 年公司新增业绩的主要来源为南昌紫金园一期, A3南项目,此外惠州金色
海岸项目, 天津津门津塔项目,北京其他开发项目和南昌紫金园后期将为2008 年业
绩来源提供保证.
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公司计划公开增发不超过30, 000 万股,募集资金投向项目是公司2007～2009
年业绩的重要来源.如果增发顺利成功, 将不仅使公司业绩有更可靠的保证,同时也
为将来进一步的发展打下基础.
预计公司2007,2008 年EPS 分别为0.71 和0.82元,我们认为公司在开发成片商
业地产,区域城市开发建设中具有成熟独特的开发能力和品牌优势,而且公司业务结
构均衡, 业务模式所致的业绩波动较小,短期看估值基本合理,长期给予"强烈推荐"
评级.
[2007-08-08]金融街:物业持有初见成效,发展战略尽显峥嵘
■海通证券
公司2007 年上半年完成主营业务收入20.82 亿元,同比增长98.1%;实现净利润
4.33 亿元,同比增长198.3%.净利润大幅增长,主要源自于F1 项目19.6 亿元的收入
确认.另外,A3 南项目已经签订销售协议,总价款为17 亿元.预计公司全年将完成主
营业务收入38.5 亿元;预计全年实现净利润7.7 亿元,同比增长47%.
金融街的发展历程,大致可分为三大阶段:发展初期以土地开发为主,发展至今,
则以房产开发为主;随着公司自持物业比重的增加,预计租金收入将成为其重要利润
来源, 未来将以"房产开发+物业持有"为发展模式.公司现正由第二阶段向第三阶段
转型.现在看来, 公司的物业持有战略已经初见成效,发展模式转型顺利.2007 年上
半年,仅丽思卡尔顿酒店就实现营业收入约5900 万元,平均入住率由开业初的30%增
加至50%以上.
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本次拟公开增发股票数量不超过3 亿股,所募集的资金拟投入五个项目(北京市
的德外项目H 地块,A5 项目,天津市的津门项目,津塔项目,惠州市的惠州中区项目)
, 总投资约为112.16 亿元,而五个项目的建筑面积合计则高达202.26 万平方米.其
中的德外项目H 地块,建成后将选择销售;A5 项目建成后将持有出租;津门项目建成
后, 预计将出售17.1 万平方米,出租6.9 万平方米;津塔项目预计将出售5.78 万平
方米, 出租28.22万平方米;至于惠州中区项目,销售与持有的比例尚待明确.此次公
开增发议案的提出, 标志着公司"房产开发+物业持有"的发展战略开始向纵深推进.
若此次公开增发成功, 2009 年后的盈利,将得到充分保障;而且,至少增加21.68 万
平方米的高端商务地产,进一步扩大其持有物业的规模.
若不考虑增发,预测公司2007 年,2008 年的每股收益分别为0.71 元,0.98 元.
假设公司今年年内完成公开增发,其总股本最多将达到约13.78 亿股.根据公司历年
的盈利水平, 及现有项目的进度,预测公司2007 年,2008 年全面摊薄后的每股收益
分别为0.53 元, 0.77 元.考虑到公司现在所持有的物业,均为核心城市核心地段的
高端商务地产,租金上涨空间较大;而公司未来高端商务地产的持有面积,将提升至5
0 万平方米左右;最后, 公司具有出色的大规模商务地产的开发能力,发展模式较易
复制, 不排除未来进一步拓展相关商务地产项目的可能.因此,给予金融街"增持"的
投资评级.
[2007-08-08]金融街:目标价格人民币49.00
■中银国际
考虑到来自证券投资收益, 我们将金融街07 年盈利预测上调2.2%;另外鉴于北
京和深圳地区房价不断攀升以及下半年通过收购补充土地储备的影响,我们将公司0
8 和09 年盈利预测分别上调17.8%和38.7%, 我们将公司预期每股净资产值由15.43
人民币上调至19.91 人民币.基于32 倍09 年市盈率, 我们将公司目标价格由19.6
人民币上调至49 人民币.维持优于大市评级.
公司公告今年上半年公司净利劲增224%至4.33 亿人民币(每股收益:0.40 人民
币),2 季度公司录得400万人民币亏损.公司预计今年前三个季度净利同比增长100%
-150%, 因此我们预计其净利应为3.09-3.86 亿人民币.这意味着3 季度公司仍将录
得亏损.原因在于公司07 年另一个主要结算项目南A3 预计将于今年4 季度入帐,2
季度和3 季度均无入帐项目.公司已签订南A3 项目17 亿人民币合同销售(建筑面积
108,800平方米).
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金树酒吧街, C3 商业项目以及部分公寓和门面房已经与2 季度开始营业,金融
街购物中心将于今年9 月开业. 上半年租金收入同比增长38%至434 万人民币.我们
预计新开业项目将拉动公司全年租金收入达1.5 亿人民币.
公司公告计划公开增发不超过3 亿股新股, 预计摊薄影响不超过27.8%.募集资
金将用于德胜门,A5,金树酒吧街,津塔项目和惠州中区五个项目,所需资金共计91.4
亿人民币.公司现金充足,截至07 年上半年负债率仅为28%.公司目标是今年土地储
备增加到50 万平方米以上.公司已经在重庆购得一处19 万平方米项目,此次募集资
金将有助于公司进一步补充土地储备.
[2007-08-08]金融街:上半年业绩符合预期
■中金公司
主营业务收入21 亿元,同比增长98%;净利润增长达到4.3 亿元,同比增长198.2
%, 合每股收益0.40 元.公司净利润的大幅增长主要来源于F1 项目结转实现销售收
入19 亿元.
根据公司的项目进度, 我们预计下半年A3 南项目将全部结算,同时08年惠州和
南昌项目一部分进入结算,因而对公司盈利进行相应调整.预计07,08 年净利润分别
达到7.4 亿元和10.4亿元,合每股收益0.69 元和0.96 元.我们同时也调整了公司08
年净资产值(NAV), 按照房价近几年年均10%的涨幅和租金5%的年涨幅假设,更新各
项目售价,计算出公司08 年最新的净资产值为31.37 元/股.
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公司今日发出公告拟公开发行融资不超过3 亿股,参照目前股价,预计融资规模
在60 亿以上, 我们认为融资对公司带来的变化是大股东控股地位进一步下降,公司
未来发展空间扩大.
公司目前07 年动态市盈率为64.7 倍,08 年动态市盈率为46.1 倍,目前股价对
08 年净资产值有40%的溢价. 我们认为投资该公司的优势是近两年业绩增长确认性
很强, 受宏观调控的影响较小,可以享受相对高的估值水平.但公司未来两年正处于
发展转型期,金融街区域建成后公司竞争优势和发展战略方面仍存在一些不确定性,
我们下调公司投资评级为"审慎推荐".
[2007-08-08]金融街:物业经营开拓盈利新增长点
■今日投资
金融街(000402)上半年公司营业总收入20.84亿元, 比去年同期增长98.26%;营
业利润6.45亿元,同比增长257.93%;净利润4.33亿元,同比增长198.28%;每股收益0.
40元;净资产收益率10.72%,比去年同期增加4.39个百分点.
公司营业总收入中,房产开发销售收入为19.68亿元,占94.41%;物业租赁收入为
0.43亿元,物业经营收入为0.62亿元,分别占 2.01%和2.99%.物业租赁收入保持稳定
增长, 这与公司增加自持物业,扩大出租物业面积的经营思路有关,物业经营为公司
开拓了新的盈利增长点.而目前公司资产负债率为66.65%,其中短期借款和长期借款
分别为14.13亿元和30.50亿元, 分别比年初增加1.93亿元和18.20亿元,这表明目前
经营所需资金仍面临紧张,针对此现状,公司计划公开增发不超过3亿股,募集资金主
要投向房地产开发.
广发证券分析师花长劲预计, 07-09年公司每股收益分别为0.658,0.886,1.151
元, 对应市盈率分别为65.08,48.33,37.19倍,鉴于目前公司较高的估值水平,给予"
持有"投资评级.
[2007-08-08]金融街:项目销售顺利,业绩增长确定
■国信证券
07 年上半年公司实现主营业务收入20.84 亿元, 同比增长98.26%;主营业务利
润6.45 亿元,增长258%;净利润4.32 亿元,增长198%;基本每股收益0.40 元.公司收
入及利润实现大幅度增长,主要原因是房地产开发项目结算面积增长比较多,而去年
同期参与结算的金额较少.报告期内公司房产开发收入同比增加107%, 其中F1 项目
确认收入19.6 亿元.上半年公司净资产收益率为10.72%,同比上升了4.39 个百分点
, 毛利率达48.57%,上升了22.62%,盈利能力的提升主要受益于房地产项目销售价格
的上涨.
公司同时披露,预计07 年1-3 季度净利润比去年增长100%―150%.除F1项目之?
?金融街A3 南项目预计将于下半年参与结算, 将成为公司全年利润的又一重要来?
?上半年公司已与客户就A3 南项目签订预售协议, 涉及建筑面积为10.88 万平方?
?协议总价款17 亿元.随着结算面积的大幅度增长,公司全年盈利超预期的可能性?
艽?
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经过多年的积累,公司已经把金融街打造成北京的城市名片,同时练就了丰富的
区域开发能力和强大资源整合能力,形成了一定的品牌效应.金融街的开发模式在全
国范围内有很强的复制性.目前公司拥有土地和项目储备约350 万平方米,大多所处
位置优越, 价值明显.07 年公司计划完成建筑面积50 万平米以上的新增项目储备.
日前公司在重庆取得了约19 万平米的项目储备,下半年公司将继续密切关注北京和
其他重点城市的土地市场,获取更多的优质资源.公司在未来的扩张中将成为集区域
开发商和资源整合者于一身的商业地产龙头.
公司的商业地产模式受宏观调控的影响较小, 未来在京津区域经济热点的带动
下业绩将保持稳定的增长.我们维持对公司07 年, 08 年EPS 0.71 元和0.95元的预
测,考虑公司品牌,管理能力及奥运因素,按08 年动态PE 50—52 倍估值是可以实现
的,则对应股价为47 元—49 元,维持"推荐"的投资评级.
[2007-08-08]金融街:自持物业经营驶入快车道
■华泰证券
上半年公司实现主营业务收入20.8 亿元,净利润4.3 亿元,同比分别增长了98.
26%和198.28%.实现每股收益0.40 元,报告期内ROE 为10.72%.
公司业绩大幅增长的主要原因是去年同期基数较低,而今年上半年确认了F1 写
字楼收入19 亿元,同时售价上涨带来了毛利率的上升.此外,公司上半年公司与客户
就A3 南项目分别签订了销售协议,协议涉及总建筑面积10.88 万平方米,总金额约1
7 亿元,预计下半年可以确认收入,因此全年业绩高增长基本确定.
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上半年公司自持物业经营情况良好,形成了新的收入来源.其中丽思卡尔顿酒店
平均入住率由开业初的30%增加至50%以上,实现营业收入约5,900 万元;可出租面积
共3.8 万平米的金融街购物中心的招商工作已全部完成,预计于9 月份开业;金树街
招商工作已全部完成,部分租户已投入运营;金融街公寓分期投入运营,出租率超过5
0%,实现营业收入约380 万元.
我们预计公司07,08 年每股收益分别为0.727 元和0.933 元.公司拥有的约70
万平方米的出租物业在今年开始陆续投入使用,受益于北京奥运,这些物业经营前景
看好, 预计会为公司带来良好的现金流,升值潜力巨大,从而带来公司投资价值的提
升,因此即使目前市盈率偏高,我们仍维持对公司的"推荐"评级.
[2007-08-07]金融街:仍可逢低介入
■中金在线
金融街(000402)07日公布的2007年半年报显示, 因公司房地产开发项目结算面
积同比较大幅增长,报告期公司实现主营业务收入20.84亿元,同比增长98.26%;净利
润4.33亿元,同比增长198.28%;每股收益0.40元;不分配不转增.
2007年上半年,公司总资产和净资产同比有较大幅度增长,主要原因是公司在20
06年下半年完成了非公开发行股票发行,且公司2006年及2007年上半年盈利增加,这
导致公司总资产和净资产增加.截至2007年6月末,公司总资产为126.96亿元,同比增
长32.03%;净资产为40.39亿元,同比增长76.13%.
从经营行业看, 2007年上半年公司房地产开发业实现营业收入19.68亿元,同比
增长107.18%,毛利率为48.57%;物业租赁业实现营业收入4344.89万元,同比增长38.
04%,毛利率为75.11%;物业经营业实现营业收入6239.39万元,毛利率为32.22%.
此外,由于公司结算面积增加,公司预计2007年三季末的累计净利润同比增长10
0%-150%.
分析人士认为,公司是北京市第一个大规模整体定向开发的金融功能区,已经吸
引了众多金融公司和大型企业集团, 包括9家全国性商业银行总部,58家中央直属企
业, 19家上市公司,38个中央部委机关及金融监管机构,属北京商业地产开发的龙头
企业.2007年和2008年是北京奥运会组织工作的决战之年,金融街开发业务处于收获
期,公司发展将保持高增长,可逢低买入.
[2007-07-23]金融街:后市有创出新高的可能
■中原证券
金融街(000402)随着近期房地产板块的再度崛起, 沉寂已久的金融街有望迎来
再次上涨的机会.公司土地资源具有不可复制的稀缺性,随着人民币升值进程的加快
以及奥运会的临近,物业升值潜力巨大.公司将不断增加北京金融街区域等商业物业
的持有量.在2007年年底前,公司在北京金融街区域将持有商城,酒店,公寓等商业物
业约20万平方米;在2008年年底前,拥有写字楼物业约24.7万平方米.此外,公司未来
异地还有重庆的嘉年华写字楼项目,天津津门津塔项目出租,2009年后公司的持有物
业将有近50万平方米.该股前期呈现小幅整理的态势, 近期随着房地产板块的启动,
估
计后市有创出新高的可能,建议积极关注.
[2007-07-18]金融街:强势上攻,看高一线
■和讯网
异动原因:
金融街是北京市第一个大规模整体定向开发的金融功能区, 已经吸引了众多金
融公司和大型企业集团,包括9家全国性商业银行总部,58家中央直属企业,19家上市
公司, 38个中央部委机关及金融监管机构,属北京商业地产开发的龙头企业.目前金
融街经过多年的开发,已经打造成北京的城市名片,同时练就了公司很强的区域营造
能力和资源整合能力.目前公司拥有土地和项目储备约400万平米, 这将奠定公司的
长期发展前景, 从短期来看,2007年公司的出租物业将初具规模,会有利公司2007年
业绩的向好.公司地处北京,奥运的举办将有望极大提升公司的地产价值.
投资亮点:
1,2006年11月,位于北京金融街中心广场核心区内,公司计划长期持有的金融街
购物中心顺利竣工, 该项目总体建筑面积约8.9万平方米.高端奢华的总体定位已经
确立,将于2007年9月开业.
2,2006年10月14日,公司位于北京市西城区金城坊东街1号的北京金融街丽思卡
尔顿酒店正式开业,该酒店由Ritz-Carlton国际管理公司进行经营管理,酒店拥有25
3间客房, 四个餐厅,室内游泳池及SPA中心,健身中心等设施.截至报告期末,酒店实
现营业收入约2,350万元,实现了酒店经营良好开局.
3,面对资金供给和需求方面的压力,公司在报告期内发行了短期融资券,实施了
非公开发行股票方案,充实了公司资本金,改善了财务状况.
风险提示:
1, 国家实行了严格的土地供应政策,公司发展所需要的土地资源获得增加了难
度.
2, 随着房地产的大力整顿,房地产行业竞争进一步加剧,公司需进一步加强"品
牌,品质,速度和成本"等核心竞争力.
投资建议:
公司2006年内实现的收入和利润大幅增长,总资产和股票市值均超过百亿.2007
年和2008年是北京奥运会组织工作的决战之年,金融街开发业务处于收获期,公司发
展将保持高增长.可逢低关注,第一目标位34元.
西城区
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展将保持高增长.可逢低关注,第一目标位34元.
西城区
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展将保持高增长.可逢低关注,第一目标位34元.
西城莖n国际管理公司进行经营管理,酒店拥有25
3间客房, 四个餐厅,室内游泳池及SPA中心,健身中心等设施.截至报告期末,酒店实
现营业收入约2,350万元,实现了酒店经营良好开局.
3,面对资金供给和需求方面的压力,公司在报告期内发行了短期融资券,实施了
非公开发行股票方案,充实了公司资本金,改善了财务状况.
风险提示:
1, 国家实行了严格的土地供应政策,公司发展所需要的土地资源获得增加了难
度.
2, 随着房地产的大力整顿,房地产行业竞争进一步加剧,公司需进一步加强"品
牌,品质,速度和成本"等核心竞争力.
投资建议:
公司2006年内实现的收入和利润大幅增长,总资产和股票市值均超过百亿.2007
年和2008年是北京奥运会组织工作的决战之年,金融街开发业务处于收获期,公司发
展将保持高增长.可逢低关注,第一目标位34元.
西城区
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2, 随着房地产的大力整顿,房地产行业竞争进一步加剧,公司需进一步加强"品
牌,品质,速度和成本"等核心竞争力.
投资建议:
公司2006年内实现的收入和利润大幅增长,总资产和股票市值均超过百亿.2007
年和2008年是北京奥运会组织工作的决战之年,金融街开发业务处于收获期,公司发
展将保持高增长.可逢低关注,第一目标位34元.
西城区
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展将保持高增长.可逢低关注,第一目标位34元.
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公司2006年内实现的收入和利润大幅增长,总资产和股票市值均超过百亿.2007
年和2008年是北京奥运会组织工作的决战之年,金融街开发业务处于收获期,公司发
展将保持高增长.可逢低关注,第一目标位34元.
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公司2006年内实现的收入和利润大幅增长,总资产罕晡?4元.
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