分析评论
| 发布日期：2008-3-18 15:38:00 |
≈≈招商局Ｂ200024≈≈(更新:08.03.18)
[2008-03-18]招商地产:调研信息速递
■兴业证券
销售方面, 招商地产正在逐渐好转.我们认为深圳楼市已经初步见底,春节后成
交量逐步恢复,近两周日成交套数基本保持在100 套以上.同时招商地产采取了更加
积极和灵活的销售策略, 公司销售形势逐步好转.08 年来兰溪谷销售额已经达到2
亿元,春节后平均约2 天成交一套.公司计划08 年销售100 亿,回款80 亿.基于我们
对深圳楼市的信心, 以及公司"U"计划等创新销售策略的刺激,我们认为公司完成销
售任务的应当没有悬念.
公司在08 年将继续保持扩张势头,目前规划在建面积530 万平米,预计到08 年
底在建面积达到289 万平米,将比07 年的124 万增长约130%.土地市场方面,公司也
将利用目前阶段性调整的机会,审慎增加土地储备.
预计公司08 到09 年EPS 分别为2.13 元,3.35 元,公司开发类和持有类物业NA
V 分别为32.26元和9.08 元,合计41.13 元,维持"推荐"评级.
[2008-03-17]招商地产:今年拿地肯定超过去年
■证券时报
招商地产(000024)继3月11日举行2007年年度业绩网上说明会后,又紧锣密鼓地
于14日在公司总部召开了投资者见面会.频频沟通的背后,体现的是公司对再融资计
划获得投资者理解和支持的热切期望.<汇集100多家机构,1500多位分析师的研究报
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招商地产总经理林少斌在会上表示, 房地产市场的调整期对以中高端产品占优
的招商地产影响不大,2008年公司将加快房地产项目及资金的周转,并将寻求合适时
机,进一步扩大公司的土地储备.他同时透露,因为地价比去年相对便宜,2008年的拿
地面积应该比2007年要多.
调整期扩张战略不会变
林少斌对宏观经济和房地产行业作了简要分析,他认为,在趋紧的货币政策和对
房地产行业的宏观调控政策影响下,前期过快上涨的房价需要一段时间来消化,但房
地产行业长期向好的趋势是不会变的.
谈到2008年的经营计划时,林少斌列举了一串令人振奋的数字:继续推进12个项
目城市的开发,有19个销售项目推向市场,在建项目达到58个,报建项目达到530万平
方米, 实现销售面积75万平方米,销售目标为100亿元.他介绍,在行业进入调整期的
背景下,提出上述目标是基于公司对行业未来走势的一个判断,同时也基于对自身产
品的一个定位.但在这样的背景下实现上述目标, 公司今年也调整了经营策略,重点
将放在以下四个方面:一是加快项目开发,提高项目周转率;二是创新营销手段,改进
产品品质;三是寻找机会,加大土地储备;四是寻求多种融资手段,加快资金周转.
再融资计划正稳步推进
土地储备的增加离不开资金的支持,因此,再融资计划也是招商地产今年在融资
方面的一个重要事项.财务总监黄培坤介绍,本次公开增发融资80亿元,大股东将以6
个项目认购其中26亿元,其余部分向社会公开增发.
据了解,大股东在深圳蛇口片区拥有丰富的优质地产资源,配合招商地产的开发
能力和节奏,将这些优质资源逐步置入招商地产不仅是对股改承诺的兑现,也是深圳
本地房地产项目运作的重要战略.对于投资者关注的再融资进程,公司方面表示正在
稳步推进,如果17日获得股东大会的通过,将在本月底上报证监会.公司同时也透露,
根据目前沟通走访的情况,再融资方案获得了多家机构投资者的支持.资料统计显示
, 招商地产自2000年正式转型为房地产上市公司至今,在2006年发行过可转债,2007
年进行过定向增发,累计通过证券市场融资38亿元.
据悉,招商地产今年把优化项目开发流程放在各项工作的首位,改变过去项目拿
到手后再做设计为拿地之前做设计,主要目的是在明晰产品战略和定位的基础上,通
过标准化的流程来加快项目的周转速度.而在营销手段和策略上,招商地产也会进行
多种尝试.据介绍, 公司3月份已经在深圳启动了"U行动"置业升级计划,该计划期限
为3月1日起,6月31日止,主要是针对买招商地产新楼的老客户,可获得转售二手房和
购买新楼的双重优惠.另据了解,公司主打项目兰溪谷二期在经历了成交清淡的春节
后, 销售情况目前已经出现回暖,新推出的高品质精装房受到众多购房者的青睐,春
节后到目前为止已经实现销售近20套.
[2008-03-14]招商地产:地产大鳄,有望反弹
■方正证券
周四沪深大盘再度出现大幅下跌,市场几乎没有抵抗直接击穿4000点关口,并一
度逼近3900点, 4000点作为重要的心理整数关口,短线该点位附近可能会有所反复,
投资者可关注那些严重超跌的蓝筹股, 如招商地产,该股严重超跌,周四盘中已拒绝
下跌,短线有望强劲反弹.<汇集100多家机构,1500多位分析师的研究报告,即时港股
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地产巨头 实力强劲
目前公司总资产超过250亿元, 分别在深圳,北京,上海,广州,天津,苏州,南京,
佛山, 珠海,重庆,成都,漳州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目,累积开发
面积超过1000万平方米.公司以注重生态,强调可持续发展的绿色地产为企业发展理
念, 并成功开创了国内的社区综合开发模式.凭借公司治理模式与经营业绩,招商地
产收获一系列殊荣, 也是重点扶持的5家房地产企业之一,并因旗下租赁,供电,供水
等业务所带来的丰厚经常性利润,被誉为最具抗风险能力的开发商之一.
年报靓丽 分配优厚
公司年报显示,2007年每股收益达到1.616元,同时还推出了优厚分配方案,公司
珠三角, 长三角,环渤海及重庆,漳州等地区的战略发展模式日益清晰.年报披露,报
告期末,公司投资项目涉足城市12个,报告期内,先后在深圳,佛山,番禺,苏州,上海,
重庆以及漳州取得数量可观的土地储备.
年报同时披露,公司持有的投资性物业仍主要位于深圳地区,包括别墅,公寓,写
字楼,商铺及厂房,发展前景广阔.
严重超跌 反弹在望
二级市场上, 该股自从去年11月初见顶以来,累计跌幅达到60%,超跌严重,节后
股价继续持续下跌, 期间几乎没有像样反弹,周四盘中股价拒绝下跌,短线存在强烈
反弹要求,值得投资者重点关注.
[2008-03-13]招商地产:地产大鳄,严重超跌
■方正证券
尽管美国股市在救市消息刺激下出现暴涨, 但是12日A股却高开低走,市场逢高
减磅动作明显, 两市大盘再创本轮调整收盘新低,短线市场弱势依旧,投资者可以适
当关注那些严重超跌,有望反弹的品种,例如(000024)招商地产,该股超跌严重,值得
投资者关注.
地产巨头 实力强劲
公司是截止2007年末,总资产超过250亿元,分别在深圳,北京,上海,广州,天津,
苏州,南京,佛山,珠海,重庆,成都,漳州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目
, 累积开发面积超过1000万平方米.公司以注重生态,强调可持续发展的"绿色地产"
为企业发展理念,并成功开创了国内的社区综合开发模式.凭借公司治理模式与经营
业绩, 招商地产收获一系列殊荣:2002-2007年连续跻身中国房地产上市公司综合实
力TOP10十强,2004-2007年蝉联中国蓝筹地产企业称号,以34.62亿的品牌价值荣登2
007年中国房地产品牌价值第六,是中国国资委重点扶持的5家房地产企业之一,并因
旗下租赁,供电,供水等业务所带来的丰厚经常性利润,被誉为"最具抗风险能力的开
发商"之一.<成熟投资者必备的证券软件<<资讯通>>和<<全球赢家>>, 看研究报告,
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年报靓丽 分配优厚
公司年报显示,公司的每股收益达到1.616元,同时还推出了10送3转2派1元的优
厚分配方案, 公司珠三角,长三角,环渤海及重庆,漳州等地区的"3+X"战略发展模式
日益清晰.07年年报披露, 报告期末,公司投资项目涉足城市12个.报告期内,先后在
深圳,佛山,番禺,苏州,上海,重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平米土地储备.
07年年报披露预收款项1.8亿元,投资性房地产23.8亿元.公司可租赁面积54.46万平
米, 2007年租金收入达到38346万元,同比增长25%.公司持有的投资性物业仍主要位
于深圳地区, 包括别墅,公寓,写字楼,商铺及厂房,全年累计完成租赁面积557.11万
平米, 年平均出租率达95%.公司获得"2007 中国蓝筹地产","2007 中国房地产上市
公司综合实力TOP10"第四名和"2007 沪深地产绩优股TOP10"第三名.
严重超跌 有望反弹
二级市场上, 该股自从去年11月初见顶以来,累计跌幅达到60%,超跌十分严重,
而春节之后该股持续下跌, 期间几乎没有明显的反弹,短线存在着强烈的反弹要求,
值得投资者关注.
[2008-02-28]招商地产:增发项目及其收益明确,符合投资者利益
■安信证券
短期内调整, 中长期稳定发展.虽然有淡季和春节的因素,但近几个月市场价格
调整现象较为明显, 整体成交不活跃,市场较为欢迎低价开盘和打折销售的楼盘;从
近日万科等促销楼盘的成交状况来看,市场需求仍然较强;同时考虑到流动性和人口
红利的长期因素,我们认为未来房价平均下调幅度不会超过10-15%,长期将较为平稳
发展.
开发和销售规模的大幅提高.2007年公司在建面积138 万平米,新开工面积约70
万平米, 销售面积22 万平米;2008年公司计划新开工面积将达到200万平米,销售面
积将达到75万平米, 销售金额计划突破100亿元.虽然我们假定未来销售项目的价格
基本与历史价格持平或比当前市场价格低5-10%,但由于销售和结算面积的大幅增长
,公司08年以后盈利将会高速增长,尤其是09年业绩将会出现飞跃.
2007年末的短期和长期借款规模合计已经达到93亿元,比07年初增长大约100%,
虽然目前公司的负债率仍然处于控制的范围,但是借款成本已经并且将进一步提高,
如果不增发, 预计08年起财务费用将大幅提高,公司2008年,2009年财务费用都将超
过3亿元.因此,通过增发降低负债规模,有利于大幅降低财务费用,并降低财务风险.
(公司计划增发80亿元.)
如果不增发, 08和09年的EPS将达到1.71元/股和3.44元/股.如果2008年成功增
发募集资金80亿元(假设增发1.6亿股),按照增发后的股本计,则08和09年的EPS将达
到1.55元/股和3.1元/股.
[2008-02-27]招商地产:增发项目及其收益明
■安信证券
●市场判断:短期内调整,中长期稳定发展.虽然有淡季和春节的因素,但近几个
月市场价格调整现象较为明显,整体成交不活跃,市场较为欢迎低价开盘和打折销售
的楼盘;从近日万科等促销楼盘的成交状况来看, 市场需求仍然较强;同时考虑到流
动性和人口红利的长期因素,我们认为未来房价平均下调幅度不会超过10-15%,长期
将较为平稳发展.
●关键假设1:招商地产未来销售项目的价格基本与历史价格持平或比当前市场
价格低5-10%;开发, 销售面积按计划完成.<成熟投资者必备的证券软件<<资讯通>>
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●关键假设2:短期和长期平均借款利率分别为3.5%和 6.5%(目前公司的长期借
款利率为4.6% - 7.3%).
●盈利增长来源:开发和销售规模的大幅提高. 2007年公司在建面积138 万平
米,新开工面积约70万平米,销售面积22 万平米;2008年公司计划新开工面积将达到
200万平米, 销售面积将达到75万平米,销售金额计划突破100亿元.虽然我们假定未
来销售项目的价格基本与历史价格持平或比当前市场价格低5-10%,但由于销售和结
算面积的大幅增长,公司08年以后盈利将会高速增长,尤其是09年业绩将会出现飞跃
●增发有利于降低公司财务费用和风险: 2007年末的短期和长期借款规模合计
已经达到93亿元,比07年初增长大约100%,虽然目前公司的负债率仍然处于控制的范
围, 但是借款成本已经并且将进一步提高,如果不增发,预计08年起财务费用将大幅
提高,公司2008年,2009年财务费用都将超过3亿元.因此,通过增发降低负债规模,有
利于大幅降低财务费用,并降低财务风险.(公司计划增发80亿元.)
●盈利预测:如果不增发,08和09年的EPS将达到1.71元/股和3.44元/股.如果20
08年成功增发募集资金80亿元(假设增发1.6亿股), 按照增发后的股本计,则08和09
年的EPS将达到1.55元/股和3.1元/股.
●估值:给与09年20-25倍的市盈率,12个月的目标价格为75元/股.
●投资评级:考虑到目前市场仍处于低谷期,投资评级目前定为增持—A.
[2008-02-26]招商地产:持续增长能力强劲
■民族证券
2007 年公司营业收入为41.12亿元,比上一年度提高了46%;营业利润为13.27亿
元, 比上一年度提高了76%;实现净利润11.58亿元,比上一年度提高了83%,全面摊薄
每股收益1.37元;净资产收益率14.65%,比上年降低了3.56个百分点.
主营业务中,房地产开发与销售和房地产中介服务营业收入增长较快.房地产开
发与销售实现营业收入26.28亿元,比上年增长81%,占公司营业收入的64%,较上一年
度提高了1.5个百分点;房产中介服务实现收入1.03亿元, 同比增长71%,占公司营业
收入的3%.
股权激励方案有望推出.2007 年底,公司推出了项目激励试行办法,以激励各项
目缩短开发周期,加快销售资金回流,加速资产周转,节约成本费用.公司目前正根据
国家有关法规和政策指引研究制订股权公司提高经营效率, 推动公司业绩进一步增
长.
公司08年新开工面积的大幅增长将为未来三至五年的持续发展奠定坚实基础,
预计公司07年和08年每股收益分别为2.33元和3.55元,给予其08年33倍市盈率,目标
价格76.89元,建议"买入".
[2008-02-26]招商地产:业绩超预期增长
■东吴证券
公司业绩超预期增长
报告期内, 公司完成营业收入41.12亿元,营业利润13.27亿元,归属于母公司股
东的净利润11.58亿元,分别较上年同期增长46%,76%和83%,实现每股收益1.62元.营
业收入中, 商品房销售结算面积25.69万平米,销售收入26.28亿元;投资性物业租赁
面积累计达557.11万平米,租赁收入3.83亿元;园区供电售电8.76亿度,销售收入6.4
6亿元;园区供水售水3.02万顿,销售收入0.82亿元.
丰富的土地储备为今后房地产业务的发展埋下基础
截止报告期末,商品房销售结算面积25.69万平米,较上年结算面积18.81万平米
增长36.58%, 本年结算的兰溪谷二期,上海依云听香园,苏州依云水岸等主要楼盘的
售价较上年有大幅增长,共实现商品房销售收入26.28亿元.报告期内,房地产开发业
务涉足的城市继续增加, 报告期内,公司先后在深圳,佛山,番禺,苏州,上海,重庆以
及漳州等地进行多个项目的房地产开发或拥有土地,在建面积达137.53万平米,销售
面积22.16万平米, 取得447.53万平米的土地储备,此外公司仍在继续选择符合公司
经营战略发展需要的其他土地资源.
公司拟定10送3转2派1
以2007年年末总股本844,867,002股为基数,每10股派1元现金(含税);每10股派
3股红股,并每10股以资本公积转增普通股2股.
拟公开增发80亿元掀起08年再融资浪
自2007年9月非公开发行1.1亿股后,招商地产再次公告称,拟公开增发募集资金
不超过80亿元(含发行费用), 发行价格不低于公告招股意向书前20个交易日公司股
票均价或前一个交易日的均价.增发募集的部分资金,将用于购买控股股东招商局蛇
口工业区有限公司拥有的花园城数码大厦,花园城五期,科技大厦二期,领航塔,领航
园和雍景湾项目的土地使用权,这些土地评估价值总计为260353.36万元.
投资评级
预计公司08-09年每股收益为2.04和3.12元,如果考虑公司08年可能转让南京国
际金融中心项目, 则公司08年EPS将进一步提高.我们给予招商地产的"增持"的投资
评级,以及6-12个月目标价76.14元,对应08年37倍和09年24倍市盈率.
[2008-02-25]招商地产:地产骄子业绩骄人
■上海证券
2007 年公司实现营业收入41.11 亿元, 同比增长46.36%;实现营业利润14.54
亿元, 同比增长83.91%;实现净利润11.57 亿元,同比增长83.38%;每股收益为1.61
元.分配预案每10 股送3 股红股, 派现金股利1 元现金(含税),资本公积金每10 股
转增2 股.
公司拟增发募集资金规模不超过80 亿元,用于收购控股股东蛇口工业区拥有的
6 宗土地使用权及投资公司的房地产开发项目共14 个, 6 宗土地建筑面积约34 万
平米,楼面地价较市场价格低,有利于提高未来几年的盈利能力.
公司的投资性物业不受宏观调控的影响,具有稳定的收入流,报告期内租金收入
,出租率等指标价量齐升,营业利润大幅增长.
预计08-09 年公司EPS 分别为2.18 元和4.05 元,动态PE 值分别为27.98 倍和
15.06 倍.国内市场相对估值一般在25-30 之间, 出于公司有大股东支持,投资性物
业对公司未来业绩的贡献会增加, 我们按08 年30 倍市盈率目前我们给予招商地产
投资评级:未来六个月内,大市同步;合理价格为65.4 元/股.
[2008-02-25]招商地产:公司2008年增发有利于公司长期发展
■中信建投
公司2007 年年报显示, 公司2007年营业收入,营业利润和净利润分别为41.12
亿元, 13.27 亿元和11.58 亿元,同比分别增长46%,76%和83%.公司营业收入主要来
源于房地产开发和销售,投资性物业租赁,园区供水供电,物业管理四大业务,占比分
别为64%, 9%,18%和6%.由于2007 年房价的快速上涨和公司租赁政策的调整,公司房
地产开发和出租物业的毛利率同比增长约16%, 分别达到56%和50%,在同行业中处于
较高水平.公司主要开发高端房地产产品,产品的稀缺性使得公司未来毛利率较为稳
定, 受宏观调控影响相对较小.公司已经按照国税局规定全额预提土地增值税,其他
流动负债中包括预提的3. 7 亿元土地增值税款.如以后实际缴纳土地增值税对公司
利润无影响,对公司现金流亦影响不大.
截至2007 年12 月31 日,公司存货达171.67 亿元,主要为在建和拟建的房地产
项目.公司权益内土地储备建筑面积约700 万平方米,保障了公司未来四年的开发需
求.随着公司在建项目的陆续完工,未来两年公司业绩有望平稳增长.
2008 年2 月,公司董事会通过2008 年增发A 股募集80 亿资金(含发行费用)的
决议, 用于向大股东购买土地使用权和公司现有项目的开发.我们认为,增发有助于
公司加快开发速度, 回笼资金,对公司后续的快速扩张提供支持,有利于公司长期健
康发展.
考虑公司年报调整了部分项目的开,竣工时间和投资总额,我们调整了对公司房
地产业务的结算预测.假定公司销售平稳,我们预测公司2008 年每股收益1.712 元,
2009 年每股收益2.680 元,公司评级维持2007 年12 月深度报告"买入"评级.
[2008-02-25]招商地产:拟增发融资80亿,扩大公司规模
■民生证券
房地产开发与销售营业收入26.28亿元,同比增长81%,占营业收入比重的64%,投
资性物业经营,房地产中介服务和园区供电供水分别增长25%,71%和18%.房地产业务
的高速增长源于兰溪谷二期, 上海依云郡,苏州依云水岸主要楼盘售价大幅增长,由
于早期拿地成本较低,受益于房屋价格上涨,报告期内,商品房销售营业毛利率为56%
,同比增长16%.
报告期内, 公司项目开发资源继续增加,先后在深圳,佛山,繁育,苏州,上海,重
庆以及漳州取得14个项目共447. 53万平方米的土地储备.此外公司通过直接投资或
者股权收购方式取得目标公司共职权, 从而增加土地储备,增强可发展能力.现有规
划建筑面积超过800万平方米,在建面积124万平方米.
本次增发募集资金用于收购公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的6
宗土地使用权及投资公司的房地产开发项目共14个, 项目总投资约为171亿元.继07
年增发成功后, 08年的再融资计划显示了公司对未来发展的决心.增发成功后,优质
资产的整合将增加公司的竞争力,扩大利润空间.
我们给与公司08,09年的EPS分别为2.3元和3.4元,根据房地产行业的增长趋势,
公司土地储备以及增发预案,给予公司推荐评级.
[2008-02-25]招商地产:公开增发将为公司奠定坚实资金基础
■招商证券
公开增发的发行价格不低于公告招股意向书前20 交易日公司股票均价或前一
个交易日的均价. 增发将采取网上向社会公众投资者和网下向机构投资者定价发行
的方式. 原A 股股东可按其在公司所确定的股权登记日收市后在册的持股数以一定
比例优先认购;
公司拟以本次增发募集的部分资金购买控股股东招商局蛇口工业区有限公司(
下称"蛇口工业区")拥有的花园城数码大厦,花园城五期,科技大厦二期等6 个项目.
这些项目总建筑面积为30 万平米.涉及资金为26 亿元人民币;
在目前地产公司"资金为王"的前提下,80 亿元规模的募集资金如果成功无疑将
为招商地产房地产业务的发展奠定了坚实的资金基础,从而有利于公司的长远发展;
我们预计08 年到10 年公司的EPS分别为2.77 元,3.76 元和4.33 元.RNAV 为5
1.6 元.我们按08 年25 倍PE 作为当前公司股票的合理估值,也即目标价为69.3 元
[2008-02-22]招商地产:散户增加
■证券时报
招商地产公布的2007年年度报告中, 股东户数为37612户,而去年三季报时股东
人数为12631户.人均持股数由三季度的25097股减少到四季度的8428股,人均持股减
少了198%.该股十大流通股东有八家基金, 而十大流通股东持有流通A股比例从去年
三季度的12.97%上升到四季度的19.89%.由以上可见, 该股机构分歧较大,而散户筹
码增加.
该股去年四季度涨幅为25%.
[2008-02-22]招商地产:3+X战略日益巩固,业绩增长可期
■天相投资
2007年报显示,招商地产07年全年实现营业收入41.12亿元,同比增加46.36%;归
属母公司净利润11.58亿元,同比增加83.38%,全面摊薄每股收益为1.37元.公司07年
业绩快速增长,主要是因为公司结算面积的增加以及毛利率的提高.公司年度利润分
配方案为每10股送3股,转增2股,派现金股利1 元(含税).
房地产业务仍是推动业绩增长的主要动力.公司07年商品房销售结算面积25.69
万平米, 同比增长了36.58%;实现销售收入26.28亿元,同比增长了80.99%;房地产开
发销售占到主营收入的64.31%.由于07年房地产价格高涨以及前期拿地成本较低,公
司的房地产开发销售毛利率达到56.29%,较去年提高了6个百分点.
再融资有利于公司未来业绩增长.公司在年报披露的当日还公告了再融资计划.
公司拟以非公开增发不超过80亿元, 募集的部分资金将用于购买控股股东招商局蛇
口工业区有限公司拥有的花园城数码大厦,花园城五期,科技大厦二期,领航塔,领航
园和雍景湾项目的土地使用权,其中包括2处工业厂房,1处写字楼项目,3处住宅项目
.此次增发, 一方面能够进一步提高公司的土地资源(约34万平米),另一方面也显示
大股东对上市公司大力支持的态度. 不过鉴于监管层对于房地产公司再融资事项审
批谨慎,预计该计划在近期通过的可能性不大.
盈利预测与评级.暂时不考虑公司配股因素, 我们预计公司08,09年度每股收益
分别为2.42元, 3.30元.虽然房地产市场近期出现调整,但房地产行业价格长期上涨
的趋势仍未改变.考虑到招商地产丰富的土地资源,良好的品牌形象与大股东的支持
,我们长期看好公司的发展前景,维持对公司"增持"评级.不过,我们也提示投资者关
注公司股价近期波动的风险.由于市场扩容压力加大,公司的再融资方案可能给投资
者信心带来一定影响.我们建议投资者在市场稳定以后,把握股价回调时的投资机会
.
[2008-02-22]招商地产:增发融资投向项目盈利能力强,有益股东
■中投证券
本次募集资金投向的14 个项目公司均持有100%的权益,权益建筑面积205 万平
米.开发14 个项目需要投资171 亿元, 其中计划50%的投资资金通过增发解决.本次
融资开发量大,有利于公司盈利持续增长,加速公司优质资产的开发与周转.
开发14 个项目将带来47.65 亿元的净利润以及4 亿元的物业增值,销售净利润
率为27.8%.如上述利润3 年内全部体现,平均每年贡献15.88亿元净利润;若按60 元
/股发行,发行1.3333 亿股,则将连续三年增厚公司的EPS1.6237 元.因此,我们认为
,相对于80 亿元的融资计划,本次公司的融资计划并不损害股东的利益,有利于提升
公司的长期投资价值, 有利于保持公司在一线蓝筹地产公司中高端地产开发商的竞
争优势.
本次募资投向的项目地区分布较均衡,主要分布在深圳,重庆,天津等地市区,受
行业波动的影响小,可以分散风险,避免相互竞争,具有明显的竞争优势.
从项目的利润贡献占比以及其地区分布来看,深圳项目的利润贡献占比最大,其
余天津, 重庆,珠海,上海以及苏州.公司介入较早的区域收益回报更优.我们维持对
公司"强烈推荐"的评级.
[2008-02-22](200024)招商局B:业绩增长可期
■中国证券报
天相投顾分析师表示,虽然房地产市场近期出现调整,但房地产价格长期上涨的
趋势仍未改变.考虑到招商地产丰富的土地资源, 良好的品牌形象与大股东的支持,
长期看好公司的发展前景, 维持"增持"的评级.不过,分析师也提示投资者关注公司
股价短期波动的潜在风险.
土地储备将满足公司未来5年的发展需求.公司07年加快了土地储备的步伐, 先
后在深圳, 佛山,番禺,苏州,上海,重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平方米的
土地储备.07年底公司土地储备分布在全国12个城市, 其中,珠三角,长三角,环渤海
以及其他地区的土地储备比例为5:2.5:1.5:1,公司的"3+X"发展战略日益巩固.超过
800万平方米的土地储备能够保证公司未来5年的土地开发需求.
08年结算面积有望快速增长.两方面原因将推动公司08年的结算面积快速增长:
一方面,除了深圳的兰溪谷2期,海月华庭,龙岗依山郡2期和曦城项目以外,北京公园
1872,天津西康路,重庆董家溪,苏州依水云岸等项目也陆续进入结算期,公司总结算
面积在08年将大幅增加;另一方面,公司预收账款仅为1.83亿元,持有现金35.45亿元
,公司未来拿地的资金偏紧,而这将促使公司加快结算来提高现金支配能力.
[2008-02-21]招商地产:销售不确定性可能带08增长压力
■申银万国
招商地产今日发布年报,公司2007 年实现主营业务收入41.11 亿元,同比增长4
6.36%;实现净利润11.57 亿元, 同比增长83.38%.07 年分红政策为每10股派1 元现
金股利,3 股股票股利,并每10 股以资本公积转增2 股.公司业绩并基本符合我们的
预期,而基本每股收益为1.61 元和稀释每股收益1.52元看似高于预期的主要原因是
新会计准则下对每股收益计算考虑了07 年新增股本的加权平均.
公司战略上稳健但不保守.在2007 年市场比较亢奋的时期, 公司坚持稳健的拿
地和扩张政策.公司07 年新增土地储备447 万平米,主要依靠合作以及收购获得;此
外, 公司积极拓展新的业务模式,尝试与科技,工业领域的优秀企业合作进行科技地
产, 工业地产的开发.我们认为这种模式虽然有助于地价储备大量资源,但是存在一
定的机会成本,并且可能会摊薄公司管理资源.
虽然目前招商的土地储备和在建项目均比较充足,但是我们认为,深圳市场的低
靡状况以及公司的产品业态可能使得公司08 年业绩的增长压力变大.我们的理由是
, 08 年对公司业绩贡献较大的两个项目为兰溪谷和曦城.这两个项目都位于深圳并
且属于高端豪宅项目.深圳市场持续一年左右的低靡状况将可能拖累公司的销售,而
高端市场在调整期间将面临着更大的销售压力.
在不考虑资产注入的情况下, 我们认为,假设兰溪谷销售4 万和8 万的情况下,
公司08 年的EPS 在1.82-2.33 元, 公司RNAV 为33.14 元.因此,我们按照08 年30
倍的PE 和1.5-2 倍的RANV, 公司合理的股价为54-69 元.考虑到公司股价基本合理
和深圳市场的不确定性并未完全消除,因此,我们维持"中性"评级.
[2008-02-21]招商地产:目标价格人民币65.00/港币50.00
■中银国际
由于担忧市场成交量至2 季度末才会复苏, 我们将招商地产08,09 年盈利预测
分别下调5.8%与2%.我们预计公司07-10 年盈利的年均复合增长率为43%.其08 年预
测每股净资产值为45.3 元.我们对A 股和B 股均维持优于大市评级,但基于23 倍09
年市盈率,我们将A 股目标价格由88.0 元下调至65.00 元人民币,基于15 倍09 年
市盈率,将B 股目标价格由62港币下调至50 港币.
招商地产公告07 年净利润同比增长83.4%至11.58 亿人民币,收入同比增长46.
36%至41. 1 亿人民币.净利润与我们预期相符.公司的董事会公告每10 股派发1 元
人民币现金与3 股红股,另每10 股以资本公积转增2 股.
07 年,招商地产的销售面积为221,600 平方米(同比下降10%),销售结算面积为
256, 900 平方米(同比上升36.58%),实现销售收入26.28 亿人民币(同比增长64%).
售出项目大部分已经在07 年结算.07 年,公司在建项目建筑面积为1,375,300 平方
米,同比上升23%.以投资物业来看,公司的租金收入同比上升25%,在9 月收购了母公
司资产后,可租面积由478,600 平方米上升至544,600 平方米.平均出租率由上年的
91%提高至95%.公司也加速了土地储备的扩张, 07 年收购了14 个新项目,总建筑面
积在447.5 万平方米.招商地产目前土地储备面积达5, 437,400 平方米,位于12 个
城市.
截至07 年底, 公司的预售收入仅为1.83 亿人民币.公司决定在08 年加大开发
力度并加快周转率.公司的开发面积为288.8 万平米, 在建面积将超过300 万平米.
公司08 年的可结算面积将非常可观.许多深圳以外的项目将进入结算期, 其中包括
南京仙林, 天津西康路,北京公园1872 和重庆董家溪.除了这些项目以外,公司在深
圳还有4 个项目可以结算,即兰溪谷2 期,海月4 期,龙岗项目和朝华曦城.但是在行
业从紧和销售放缓的大环境下,公司锁定收入比例低于同行业水平,将会面临较大的
业绩压力.因此,公司今年能否制定合理的定价策略并达到满意的销售速度将变得至
关重要.
[2008-02-21]招商地产:关注未来运营效率的提升
■平安证券
2007年房地产开发和出租业务仍是公司主要的收入来源,在营业收入中占比64.
3%,9.4%,比上年同比分别增长9.8个百分点,减少1个百分点.2007年公司房地产业务
实现结算面积25.69 万平米,销售收入26.28 亿元,分别同比增长36.58%和39%,主要
收益项目来自于深圳兰溪谷二期,深圳依山郡,苏州依云水岸,上海依山郡,苏州依云
水岸;2007年出租物业租赁面积累计达557.11 万平米, 租赁收入3.83 亿元,租赁收
入同比增长25%, 出租率由06年的91%提高到95%;房地产中介,物业管理,水电销售收
入同比增长5%,与2006年持平.
2007年公司房地产项目涉及12个城市,年末在建面积123.99万平米,土地储备70
9.45万平米,合计833.44万平米,从2007年房地产项目结算25.69万平米估算,项目资
源十分充足.从地区分布看,主要集中在广州,苏州,苏州,重庆等城市.2007年末公司
资产负债率63.6%,说明公司业务模式有其优势,公司的经营策略也极其稳健.
公司董事会通过议案, 计划2008年增发A 股股票募集资金不超过80 亿元(含发
行费用), 公司以募集资金中的26亿元收购大股东拥有的花园城数码大厦,花园城五
期, 科技大厦二期,领航塔,领航园和雍景湾项目等六个土地使用权(其中:花园城数
码大厦, 科技大厦二期为出租物业),其余投向该等收购项目,以及招商观园等8个公
司现有项目的后续开发支出.
我们认为, 在财务状况,公司的独特业务模式具有相当的优势,2007年末的项目
资源极其充足,公司财务风险很小,08年项目运营效率也将得到提升;在策略上,公司
07年拿地速度明显加快, 同时公司也在持续积极推进大股东资产注入和管理层股权
激励等进展, 集团内地产资源的整合,管理层激励,发展速度加快可能会使公司业绩
持续超出我们预期,目前我们按现有项目预计公司2008,2009年EPS分别为2.13元,3.
29元,我们维持公司"推荐"的投资评级,同时也会关注公司基本面的最新变化适时调
整评级.
[2008-02-21]招商地产:公司目前股价对应08年约30倍PE
■兴业证券
营业收入中,商品房销售,租赁,供水,供电收入分别为26.28 亿,3.83 亿,6.46
亿和0.82 亿.商品房销售额和利润率的提升是推动公司利润大幅增长的主要因素,0
7 年商品房销售额同比增长81%, 毛利率达到56%,同比提升16 个百分点.租赁方面,
由于07 年9 月购入新时代广场大厦等资产, 增加可租面积6.6 万平米,达到54.46
万平米,租金收入同比增长25%.供水和供电业务基本和往年持平.
07 年公司土地储备快速增长, 先后在14 个城市取得447.53 万平米土地储备,
截至07 年底公司拥有土地储备超过800 万平米,在建面积124 万平米.相对于06 年
不足20 万平米的结算面积, 07年25.69 万平米的结算面积,公司的土地储备非常充
足.公司还拥有大量的潜在项目来源,例如:在蛇口工业区的11 平方公里内,还有200
万平米的待开发土地, 除了部分土地用途已经被指定之外,招商地产均有希望获得
这些土地的二级开发权.此外,目前在集团手中的工业园区或土地一级开发权还包括
约360 万平米的前湾物流园区,200 万平米的宝安光明科技园,位于成都的5000亩土
地一级开发权等.由于招商地产是招商局集团的地产运作平台,且在目前大型国企纷
纷整体上市的背景之下, 以上土地中有商业开发价值的部分被注入上市公司的可能
性很大.
租赁业务方面, 由于07 年9 月购入的物业将在08 年全年贡献租金,且08 年还
有5.2 万平米的海运中心投入运营,08 年公司租金收入有望增长10-20%.
预计公司08-09 年EPS 分别为2.2 元和3.5 元, 公司目前股价对应08 年约30
倍PE,考虑到公司大股东大量低成本土地储备诸如可能来的利润的提升,维持对公司
的"推荐"评级.
[2008-02-21]招商地产:07年业绩好于预期,再融资提升长期发展空间
■中金公司
拟每10 股派1 元, 送3 股并转赠2 股.期内公司实现每股收益1.37 元,好于我
们和市场之前预期,主要差异来自营业外收益.公司业绩的大幅增长主要源自房地产
结算面积增加,毛利率提升以及非经营性资产处置收益贡献等.
公司07 年成功增发使得公司期末净负债率大幅下降59 个百分点至66%.公司账
面现金36 亿元,但预售款很少.08 年收入的实现将依赖于08 年项目销售的进展.
公司07 年新增土地储备约440 万平方米.若包括此次资产注入的34万平方米,
公司的总土地储备将达到970 万平方米,足够公司未来5 年以上快速发展.
公司项目进展符合预期,我们维持08,09 年的盈利预测.目前A 股股价对应08,0
9 年市盈率分别为31, 22 倍,对09年净资产值有45%的溢价.公司的水电业务和投资
性物业可以为开发业务提供稳定的现金流,抗风险能力较强,同时受益于集团母公司
的长期支持,再融资预案有利于公司的长远发展.B 股较A 股折让约57%,我们维持A,
B 股"推荐"评级.
[2008-02-20]招商地产:公开增发将加快公司业绩增长
■东方证券
我们认为07年还只是招商地产业绩开始爆发性增长的开始,08 年公司在开发规
模和销售面积方面,均跨上一个大的台阶.公司在12 个城市有58 个项目合计总规划
建筑面积543.74 万平米在同时进行, 公司权益建筑面积土地储备超697 万平米,我
们预计公司08 年销售结算面积在45 万平米以上.
根据我们08 年1 月份对招商地产南京公司的调研,南京国际金融中心项目将大
部分在08 年出售,如果出售成功,南京公司08 年销售收入可能达到20 亿元,公司业
绩增长可能不断超预期.
公司08 年资本市场再融资正式启动,募集资金规模不超过80 亿元,用于收购控
股股东蛇口工业区拥有的6 宗土地使用权及投资公司的房地产开发项目共14 个(包
括运用部分募集资金用于所购土地的项目后续开发).6 宗土地使用权合计建筑面积
约34 万平米,楼面地价较市场价格低,体现了大股东对公司房地产主业的支持.
我们初步预计公司08 年EPS2.60 元,09 年EPS3.80 元(未考虑公司公开增发摊
薄).我们维持招商地产的"买入"评级, 六个月目标价81 元,对应08 年31 倍PE,09
年21 倍PE.(近期我们将组织招商地产联合调研和发布招商地产更新的深度报告,敬
请客户关注.)
[2008-01-31]招商地产:利润翻倍,后市可期
■顶点财经
异动原因:
最新公告, 公司房地产项目销售良好,结算面积也有一定增长,预计07年实现净
利润较上年同期有明显增长.预计07年净利润同比增长约100%;上年同期净利润5679
1万元,每股收益0.918元.<汇集100多家机构,1500多位分析师的研究报告,即时港股
行情.www.vsatsh.cn下载注册,即可使用<<资讯通>>和<<全球赢家>>软件,电话:021
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投资亮点:
(1)作为招商局集团旗下的地产公司招商地产(000024)将作为集团发展房地产
业务的统一载体进行运作, 未来集团公司将陆续把其所拥有的地产类资源注入上市
公司,继续做大招商地产这一优秀企业.
(2)公司今年以来加大了拿地力度, 加快珠三角以外地区拓展步伐,2007年共新
增土地储备204.63万平米, 集中于上海,苏州,佛山,珠海,目前公司共拥有直接土地
储备622.3万平米,集团公司在深圳尚有760万平米待开发土地,未来也将陆续注入公
司.
(3)去年以来全国范围内房价大涨,显著增厚了公司商品房销售毛利率.
[2008-01-17]招商地产:创新开拓融资渠道,提升公司资金实力
■东方证券
公司计划将位于深圳蛇口较成熟的出租物业的未来租赁收益权的优先受益权委
托上海国际信托投资公司转让给社会投资者, 并在3 年内按约定价格回购优先受益
权, 从而达到融资的目的.公司仍旧拥有出租物业的所有权,通过信托方式融资增强
了公司投资性物业资产的流动性,并获得了企业发展所需的资金.
根据深圳市对蛇口的近期及远期规划和深圳"以港强市"的发展战略, 未来蛇口
太子湾国际邮轮母港将被塑造成为集国际邮轮客运,商务办公,滨海休闲于一体的城
市多功能综合体,并将成为深圳新的CBD 所在.招商地产在蛇口所拥有的出租物业和
土地储备未来升值潜力巨大.
我们预计公司在2008 年还可能启动资本市场再融资和大股东资产注入事项,一
旦公司能成功实现资本市场再融资和资产注入,公司发展将获得更大的飞跃.
我们预计公司07年EPS1.35元,08年EPS2.33元,09 年EPS3.80 元.如果考虑公司
08 年可能转让南京国际金融中心项目,则公司08 年EPS 将可能达到2.6 元.我们维
持招商地产的"买入"评级,六个月目标价80.4 元,对应08年35 倍PE,09 年21 倍PE.
[2008-01-15]招商地产:07年业绩如期增长
■中信建投
公司(000024)今天发布2007 年业绩预增公告,预计2007 年年度净利润与2006
年同期相比将增长约100%,每股收益达到1.3元.这和我们前期预测公司(000024)200
7 年每股收益保守为1.1 元,乐观为1.3 元相符,二者差别主要在于公司(000024)是
否将2007 年12 月下旬取得的两块收益计入2007 年业绩,两块收益来源于:(1)2007
年12 月28 日,公司(000024)股东大会通过公司向大股东蛇口工业区出售2 亿多元
港口资产的决议;(2)在二级市场出售公司持有的ST 国农,南玻公司的股权.
考虑公司新获得的海德花园项目,我们预测公司(000024)2008年每股收益1.93
元,2009 年每股收益2.84 元.由于公司(000024)股价近一月涨幅已达25%以上,从长
期来看,我们调整公司评级由"买入"为"增持".
[2008-01-11]招商地产:业绩远超预期
■东方证券
事件:招商地产10日发布2007年度业绩预增公告,公司2007年度净利润比2006年
同期增长约100%.
点评:招商地产2007年度业绩增长大大高于我们的预期.2007年净利润将有望达
到113582万元, 摊薄每股收益将达到1.35元.公司股价将有望继续上涨.招商地产去
年盈利高于我们预期的部分主要来自于转让港口资产和出售股票给公司带来的一次
性收益.公司转让ST国农股票获得投资收益3476万元,转让港口资产获得一次性收益
8068.49万元.我们预计公司2008年EPS为2.33元,2009年EPS为3.80元.我们维持招商
地产的"买入"评级,六个月目标价80.4元.
[2008-01-10]招商地产:高端发展模式,打造蓝筹地产
■东方证券
竞争优势, 从土地储备开始:土地储备以低容积率低密度住宅用地为主,有利于
开发高端住宅产品,符合公司打造绿色地产和高端品牌的发展战略,产品系列逐渐完
善.
房地产开发,全国扩张结硕果:房地产开发业务扩张到全国11 个城市,规划建筑
面积土地储备(含在建)约795 万平米,公司项目的销售毛利率高且进入结算高峰期,
未来两年公司从房地产收入结构上将成为真正意义上的全国性地产公司.
业务结构稳健且具有成长性,抗风险能力强;先进的管理体制和优秀的管理团队
在行业内具有较强的竞争优势;全国扩张的初步成功和对"绿色地产"品牌的打造,品
牌知名度得到有效提升.
预计2007 年EPS 为1.201 元,2008 年EPS 为2.329 元,六个月目标价80.4 元,
对应08 年35倍PE,09 年21 倍PE,给予"买入"评级.同时招商局B(200024)也给予"买
入"评级.
[2008-01-02]招商地产:获得丰杨公司股权事件简评
■中信建投
丰扬公司成立于2002 年9 月6 日, 经营范围为房地产开发经营,注册资本为人
民币3, 000 万元,原股东上海美扬置业有限公司(以下简称"美扬置业")和中集申发
建设实业有限公司(以下简称"中集申发")分别持有其60%和40%的股权. 美扬置业和
中集申发均为中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司之全资子公司.截至2007 年
9 月30 日,丰扬公司净资产为58,704.29 万元.2007年12 月25 日,深圳招商地产通
过上海联合产权交易所举牌以人民币35,325 万元购得美杨置业持有的丰杨公司60%
的股权.丰杨公司作为中集集团的全资子公司,本次股权收购可视为招商地产整合央
企房地产业务的开端.
目前丰扬公司开发建设有"海德花园"住宅项目, 该项目位于上海宝山区蕴川路
以西,杨北河以北,杨宗支路以东,杨北路以南,属于宝山西城区的高尚住宅规划群内
,总占地面积共计38.53 万平方米,包括一号地块房地产权证载明面积及二号地块出
让合同载明面积.项目绿化率40%, 容积率0.5,建筑面积约20 万平方米.项目分两期
开发,一期包括双复式叠加别墅,双联体别墅和豪华独幢别墅,已于2005 年8 月2 日
陆续开盘,现已销售130套左右.目前开盘销售的叠加别墅销售均价为1.5 万/平方米
左右.除已经销售结转的部分外,如项目全部销售并结转,全额计提土地增值税,预计
产生净利润8.4 亿元, 给招商地产带来净利润5.04 亿元.不考虑成都一级开发项目
和占较小比重的可出售金融资产等资产收益, 我们预测截至2007 年12 月27 日,招
商地产每股NAV 区间为32.6-35.6 元,维持2007 年12 月17 日我们深度报告中对招
商地产的"买入"评级.
[2007-12-28]招商地产:长期发展前景值得看好
■国信证券
公司近日公告, 控股子公司深圳招商房地产有限公司通过上海联合产权交易所
收购上海丰扬房地产开发有限公司60%股权,价格为以人民币35,325万元.汇集100多
家机构, 1500多位分析师的研究报告,即时港股行情.www.vsatsh.cn下载注册,即可
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我们认为, 通过收购公司获得丰扬公司"海德花园"住宅项目60%权益,将进一步
丰富公司在长三角的项目布局.公司业务结构和开发模式拥有独特优势,并有大股东
的持续支持,长期发展前景值得看好.维持"推荐"评级,预计2007-2009年EPS 分别为
1.45元,2.20元和3.15元.
[2007-12-27]招商地产:领先缘自图新,持重成就百年
■中信建投
公司(000024)是香港招商局集团(成立于1872 年)三大核心产业公司之一,是中
国最早的房地产公司之一.经过98 年以来的数次资产置换和业务逐渐转型, 公司主
营业务逐步从港航业务过渡为以房地产开发,出租物业,物业管理和公用事业为一体
的业务模式和以节能技术为主的绿色地产开发体系.
政府调控促使房地产业进入全面整合阶段,强者更强,弱者更弱,品牌化,专业化
逐步形成.土地制度比拼股东实力,"攀升地价+紧缩银根"比拼资金实力,宏观调控对
商业地产影响有限,这些都给快速扩张的公司带来发展机遇.
独特业务结构化解行业周期性风险;"3+X"战略扩张,防御区域风险;实力股东提
供强势支持;复制蛇口模式,丰富土地储备增加公司成长性;雄厚资金推动公司扩张;
百年铸就卓越品牌,所有优势的组合支撑着公司的稳健快速发展.
招商局集团是国务院国资委确定的从事房地产开发业务的17 家央企之一,公司
作为招商局集团整合地产业务的平台,体现的是国家在行业中的利益,其持续经营能
力不容置疑, 因此,我们采用PE 法对公司估值.我们认为30 倍PE(08 年EPS)左右有
较大的安全边际,投资者可根据自身的风险偏好决定PE 倍数,选择买入和持仓部位.
"股票的价格围绕价值波动", 我们计算NAV是为了试图给出公司的价值中枢,但提醒
投资者注意,这一价值中枢也是动态的,随公司的经营状况波动.由于公司11 月公告
的成都土地一级开发项目尚未签订正式合同,无法得知土地一级开发收益.不考虑此
一级开发项目和占较小比重的可出售金融资产等资产收益,我们预测截至2007 年12
月17 日,公司每股NAV区间为32-35 元,2007 年每股收益1.085 元,2008 年每股收
益1.694元,2009 年为2.466 元,对公司评级为"买入".
[2007-12-18]招商局Ｂ:2007年12月17日跌幅偏离值达到7%
■深圳交易所
招商局Ｂ(代码200024) 跌幅偏离值:-7.11%
成交量:79万股 成交金额:2061万元
买入金额最大的前5名
营业部或交易单元名称 买入金额(元) 卖出金额(元)
湘财证券有限责任公司深圳深南大道证券营业部 1728657.32 13576.14
招商证券股份有限公司深圳益田路免税商务大厦 1014213.75 0.00
证券营业部
凯基证券交易单元(880300) 858788.00 0.00
联合证券有限责任公司深圳建设路证券营业部 776182.65 56852.80
国信证券有限公司深圳红岭中路证券营业部 566066.79 0.00
卖出金额最大的前5名
营业部或交易单元名称 买入金额(元) 卖出金额(元)
瑞银华宝交易单元(800200) 0.00 5744932.27
中国国际金融有限公司北京建国门外大街证券营业部 0.00 4845065.93
海通证券股份有限公司上海铜川路证券营业部 0.00 1305440.45
中信金通证券有限责任公司杭州延安路证券营业部 46526.33 1049754.74
中信证券股份有限公司上海番禺路证券营业部 0.00 634352.99
[2007-12-14]招商地产:股东支持优化业务结构
■国金证券
招商地产公告将其蛇口港口资产转让给实际控制者蛇口工业区, 我们认为交易
对公司产生积极影响.因为港口资产每年仅产生微利, 且与公司主业无关,将其出售
能够回流2.84 亿元资金,有利公司集中资源于房地产开发.本次交易中,港口资产评
估增值8068 万元,转让完成后将增加公司每股收益0.08 元.
大股东不但帮助上市公司优化业务结构,还为其提供资金支持.目前企业获得银
行贷款难度加大, 蛇口工业区则按照银行同水平利率向上市公司提供一笔2 亿元一
年期委托贷款,提高公司短期资金支付能力.
位于深圳的高端产品兰溪谷二期我们假设仅结算4 万平米,公司08 年仍将实现
2.39 元每股收益,目前市盈率仅为23.8 倍,价值明显低估.
预计公司07-09 每股收益1.13,2.47 和3.89 元.根据公司不同业务进行分拆估
值,合理价格应为80.2 元,建议买入.
[2007-12-06]招商地产:目标价格人民币88.00/港币62.00
■中银国际
因为深圳房地产市场的交易量大幅放缓, 价格也略有下降,因此07 年4 季度将
要录得的重点项目之一---兰溪谷二期自八月开盘以来只售出了50%,约110 套.我们
进一步将模型中07, 08 年的销售进度预测进行了调整,并将07,08 年的盈利预测分
别下调了7.5%和9%.基于40 倍08 年市盈率,我们将A 股目标价由111 元人民币下调
至了88 元人民币.同样基于B 股对A 股应有30%折让, 我们将B 股目标价由74 港币
下调至了62 港币.由于目前股价估值具有较好的向上空间, 我们维持对该股优于大
市的评级.
公司今日宣布将斥资12.2 亿人民币收购位于重庆市北部新区的一块地皮,总占
地面积240,114平方米,总建筑面积不超过519,300 平方米.此次收购将使07 年每股
净资产值由40. 9 元人民币上升到41.1 元人民币.公司目前的土地储备已经上升到
了674 万平方米.
[2007-12-06]招商地产:稳步备储,持续高成长可期
■联合证券
公司今日公告在重庆北部新区新获得一幅规划建筑面积为51.93 万平米的项目
储备, 地价12.2 亿元.截止该项目,公司今年已获得340 万平米的新增项目储备,平
均楼面地价1989 元.在新增项目储备上,公司保持了一贯的稳健速度.同时为了有效
应对06 年以来的地价飞涨带来的挑战, 在传统的招拍挂之外,公司还借助大股东的
力量,今年以来在广州还新获得一个科技园项目以及成都一个5000 亩的土地一级开
发项目.根据公司的发展策略, 广州科技园会成为未来复制的模式.我们认为如果这
一模式成功复制,公司将开辟一个规避高地价的蓝海.
受深圳房地产市场三季度销售下滑拖累, 公司股价自11 月起开始大幅下跌.但
我们认为公司股价近期的急剧下跌并不理性,市场对公司的看法过于短视.实际上招
商地产自2003 年走出深圳, 全国化发展以来,2006 年已进入高速成长期.尽管兰溪
谷二期销售速度较慢,但并不影响公司的业绩增长.而且从2008 年开始,外地项目将
挑起业绩大梁, 全国化的布局完全可以使公司化解单一城市销售波动给业绩增长带
来的压力.
根据我们的测算, 公司每股NAV37 元.对应明,后两年预测EPS 的动态市盈率分
别是28X 和18X. 当前股价有吸引力.同时集团后续对公司的资产注入也非常值得期
待.维持增持评级.
[2007-12-06]招商地产:加大重庆区域布局
■武汉新兰德
公司公告称,以12.2亿元竞得重庆土地使用权,土地位于重庆市北部新区高新园
人和组团,用地面积240114平方米,建面51.9万平方米.
点评:招商地产是在全国范围内拓展业务的大型企业,核心业务是房地产开发与
销售,出租物业的经营,以及园区供电与供水.有分析认为,政策调控将使未来房价涨
幅受到限制, 房价对上市公司的净利润贡献度将趋于下降.由于地价必然上涨,土地
储备及其获取能力将决定地产公司未来的市场份额和成长性, 为此许多上市公司纷
纷将增加土地储备,收购大股东资产作为业绩成长的重要手段.成熟投资者必备的证
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为提高竞争能力,公司也不断加大房地产开发以及拿地速度.据2007年半年报显
示,公司在2006年底600万平米土地储备的基础上继续大手笔扩张,并新增土地储备1
68万平米.下半年以来, 公司强势不改,相继在广州番禺,漳州开发区,成都等地大手
笔圈地,而此次在重庆的拿地计划再度将公司的大举扩张引向高潮.
2007年,国家发出通知,批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试
验区.这是继上海浦东新区, 天津滨海新区之后,国家首次批准在西部地区设立改革
试验区.目前来看, 改革试验区的设立已经给重庆地产市场带来较大升机,而此次大
规模在重庆拿地将使公司充分分享在重庆的发展机遇.
此外, 需要注意的是,公司高管曾表示,"大股东总量超过900万平方米的土地储
备会以合适的价格转让给上市公司",这些资产一旦注入将使招商地产的土地储备大
幅增加,因而操作上建议积极关注.
[2007-11-21]招商地产:下跌提供买点
■国金证券
招商地产股价近期出现较深幅度调整, 主要是受深圳市场销售放缓和部分区域
楼盘价格出现波动所致.
对深圳未来土地稀缺性预期的增强刺激自住和投资购房需求的集中释放, 导致
了房价的快速上涨,而受近期调控政策的影响,投资购房被挤出和部分自住需求的观
望使市场出现销售放缓.
大股东已经明确承诺将蛇口地区200 万平方米土地注入上市公司独家开发, 在
行业龙头公司中,招商地产最具备外延式增长条件,因此公司可以获得高于行业平均
的估值水平.
预计公司07-09 每股收益1.13,2.47 和3.66 元.根据公司不同业务进行分拆估
值,合理价格应为101.3 元,近期的下跌正提供买入机会.
[2007-11-01]招商地产:盈利加速增长,6个月估值109元
■中投证券
盈利能力, 资产效率大幅提高,盈利水平远超股本扩张幅度.公司1-3季,在股本
在增长36.5%的背景下,每股收益0.703 元同比增长104%,每股净资产上升至8.45 元
,同比增长39%.净资产收益率达到10.85%,同比提高了4.15 个百分点.
净利润增长幅度远大于各种成本的增长幅度, 产品市场竞争优势明显.1-3 季,
公司主营收入同比增长52%, 净利润同比增长86%,主因是销售增加,产品售价大幅提
升所致.营业成本同比增长40%, 营业税及附加同比增长2.24 倍,主要系开发成本提
高以及计提增值税所致.三费增长迅速, 主因是业务扩张,提高住宅的装修比例为抵
抗高额的增值税可能降低利润率等所致.投资收益同比增长4.58 倍, 主要子公司的
净利润大幅增长所致.总体而言, 公司的产品附加值在提升,产品的市场竞争力非常
明显,盈利能力处于高速增长阶段.
成都土地一级开发保收估计将带来60 亿元的净利润.对于一个总股本只有8.45
亿股的公司而言是非常宝贵与难得的机遇!10 月上旬,公司披露的介入成都成华区
5000 亩土地一级开发的事项后, 我们了解到,上述土地开发后形成的可供经营性用
地处置后,扣除整理成本,政策性收费和其他相关费用后的土地收益由招商地产将分
成60%.目前地块周边的地价为500-800 万元/亩, 按此计算,公司在未来几年开发上
述土地获益非常可观,保守估计净利润在60 亿元.
我们维持对08EPS1.8 元的预测, 未来6 个月合理估值为109 元.即公司目前物
业估值30 元+08 年开发估值72 元+一级开发估值7(保守估计)=109 元.我们维持对
公司"强烈推荐"的投资评级.
[2007-10-31]招商地产:业绩好于预期,上调全年盈利预测,维持推荐
■中金公司
公司前三季度实现主营业务收入22亿元, 同比上升52%,第三季度单季度实现主
营业务收入4.8亿元.收入的增幅较大主要是由房地产开发业务推动, 期内深圳花园
城三期,依山郡,上海依云郡等项目均参与结算.公司综合毛利率保持稳定,同比小幅
上升1个百分点至28.9%.
公司前三季度实现净利润4.8亿元,按新会计准则同比上升83.5%.净利润增幅高
于主营业务收入增幅的原因除了毛利率小幅增长之外, 还得益于公司三项费用率的
小幅降低和曦城房地产开发项目贡献的投资收益约1亿元.
按照公司最新的项目进展,我们对公司的盈利预测做了相应调整.主营业务收入
的下调主要是因为我们将曦城项目从并表的主营业务收入调整至投资收益核算, 此
外我们上调了公司08年项目结算进度预测及毛利率水平. 调整后公司07及08年每股
收益分别为1.10元和2.07元,上调幅度分别为2%和29%.
基于我们最新的盈利预测,目前A股股价对应07,08年市盈率分别为87倍,46倍,A
股估值水平已经偏高. 我们认为公司当前股价中已经反映了一部分集团资产注入预
期.我们认为下半年公司拿地速度在加快,未来两年开,竣工量有望超出我们预期,从
而业绩增长有望继续超预期,而集团资产也将陆续注入上市公司,所以长期投资价值
仍较明显.我们维持A,B股"推荐"投资评级不变.
[2007-10-29]招商地产:近年来走势异常强劲
■西南证券
招商地产(000024)公司土地储备优势明显.06年底土储约600万平,珠三角,长三
角, 环渤海及重庆,漳州等地区的"3+X"战略发展模式日益清晰.07年中报披露:07年
新增土储建面168万平米, 已在全国11个城市拓展34个项目.每股土地储备居业内前
茅,可保证未来5年需求.随着深圳房地产市场发展,公司各类型出租产品出租率稳中
有升, 平均出租率达90%.二级市场上,该股在地产股里属于一线蓝筹,近年来走势异
常强劲,后市可介入.
[2007-10-16]招商地产:战略攻城,合作略地
■国都证券
公司通过与成都市土地储备中心,成都市成华区人民政府合作,进行成都市5000
亩(约为333.3万平方米)土地一级开发, 一方面战略性介入成都市房地产市场,享受
低风险的土地一级开发收益,另一方面,也为招商地产更好地把握并获取成都土地资
源取得得天独厚的优势.我们看好成都市房地产市场长期发展.
土地资源的稀缺性越发明显, 土地成本日益高涨,而合作方式获取土地资源,进
行项目开发, 成本相对较低并易于取得,以避免高地价高土地成本风险,越来越受地
产商所钟爱,预计公司通过合作方式获取土地资源的比例会逐渐加大.
预计公司2007-2009 年实现每股收益分别为1.13 元,1.79 元,2.80 元(附表1)
.未来6 个月目标价95.45 元,给予"推荐,A"投资评级.
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