经营分析
| 发布日期：2008-3-21 9:32:00 |
≈≈万科Ａ000002≈≈(更新:08.03.21)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业) ｜ 3517517.7｜ 1472843.9｜ 41.87｜ 99.01｜
｜物业管理和其他(行业) ｜ 21003.5｜ 11487.4｜ 54.69｜ 0.59｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(产品) ｜ 3517517.7｜ 1472843.9｜ 41.87｜ 99.01｜
｜物业服务及其他(产品) ｜ 21003.5｜ 11487.4｜ 54.69｜ 0.59｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜成都(地区) ｜ 199430.3｜- ｜- ｜ 5.61｜
｜武汉(地区) ｜ 112448.1｜- ｜- ｜ 3.17｜
｜环渤海区域(地区) ｜ 510817.1｜- ｜- ｜ 14.38｜
｜长江三角洲区域(地区) ｜ 1114073.7｜- ｜- ｜ 31.36｜
｜珠江三角洲区域(地区) ｜ 1580748.5｜- ｜- ｜ 44.49｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 1093949.9｜ 500723.2｜ 45.77｜ 98.58｜
｜物业管理和其他 ｜ 15702.2｜ 4297.3｜ 27.37｜ 1.42｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 1093949.9｜ 500723.2｜ 45.77｜ 98.58｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳 ｜ 335822.6｜- ｜- ｜ 30.26｜
｜广州 ｜ 153116.9｜- ｜- ｜ 13.80｜
｜东莞 ｜ 96667.8｜- ｜- ｜ 8.71｜
｜佛山 ｜ 14294.1｜- ｜- ｜ 1.29｜
｜珠三角小计 ｜ 599901.5｜- ｜- ｜ 54.06｜
｜上海 ｜ 153878.0｜- ｜- ｜ 13.87｜
｜南京 ｜ 5049.8｜- ｜- ｜ 0.46｜
｜南昌 ｜ 18226.0｜- ｜- ｜ 1.64｜
｜无锡 ｜ 10887.1｜- ｜- ｜ 0.98｜
｜苏州 ｜ 45800.1｜- ｜- ｜ 4.13｜
｜杭州 ｜ 88007.0｜- ｜- ｜ 7.93｜
｜长江三角洲区域小计 ｜ 321848.0｜- ｜- ｜ 29.00｜
｜北京 ｜ 59103.6｜- ｜- ｜ 5.33｜
｜天津 ｜ 38264.3｜- ｜- ｜ 3.45｜
｜沈阳 ｜ 21829.3｜- ｜- ｜ 1.97｜
｜大连 ｜ 672.4｜- ｜- ｜ 0.06｜
｜长春 ｜ 5498.2｜- ｜- ｜ 0.50｜
｜鞍山 ｜ 1251.3｜- ｜- ｜ 0.11｜
｜环渤海区域小计 ｜ 126619.0｜- ｜- ｜ 11.41｜
｜武汉 ｜ 26694.4｜- ｜- ｜ 2.41｜
｜成都 ｜ 18887.1｜- ｜- ｜ 1.70｜
｜其他小计 ｜ 45581.5｜- ｜- ｜ 4.11｜
｜合计 ｜ 1093949.9｜- ｜- ｜ 98.58｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期:2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ 1766966.0｜ 658910.2｜ 28.47｜ 99.00｜
｜房地产管理业及其他 ｜ 17855.1｜ 5724.2｜ 23.57｜ 1.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期:2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 1766966.0｜ 658910.2｜ 28.47｜ 99.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期:2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳 ｜ 248800.4｜- ｜- ｜ 13.94｜
｜广州 ｜ 126480.7｜- ｜- ｜ 7.09｜
｜东莞 ｜ 59793.0｜- ｜- ｜ 3.35｜
｜中山 ｜ 35574.5｜- ｜- ｜ 1.99｜
｜佛山 ｜ 38125.8｜- ｜- ｜ 2.14｜
｜上海 ｜ 418660.2｜- ｜- ｜ 23.46｜
｜苏州 ｜ 11386.4｜- ｜- ｜ 0.64｜
｜杭州 ｜ 78748.6｜- ｜- ｜ 4.41｜
｜南京 ｜ 51573.3｜- ｜- ｜ 2.89｜
｜南昌 ｜ 35443.0｜- ｜- ｜ 1.99｜
｜无锡 ｜ 91075.6｜- ｜- ｜ 5.10｜
｜北京 ｜ 117604.8｜- ｜- ｜ 6.59｜
｜天津 ｜ 170457.5｜- ｜- ｜ 9.55｜
｜沈阳 ｜ 65877.0｜- ｜- ｜ 3.69｜
｜大连 ｜ 22283.0｜- ｜- ｜ 1.25｜
｜长春 ｜ 31848.0｜- ｜- ｜ 1.78｜
｜鞍山 ｜ 14558.7｜- ｜- ｜ 0.82｜
｜成都 ｜ 85350.9｜- ｜- ｜ 4.78｜
｜武汉 ｜ 63324.8｜- ｜- ｜ 3.55｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期:2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ 179354.5｜ 65875.1｜ 30.73｜ 21.20 ｜
｜ (7-9月) ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期:2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜653978.77 ｜389176.84 ｜264801.93 ｜34.60 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产管理业 ｜7789.55 ｜7176.93 ｜612.62 ｜1.59 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期:2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜653978.77 ｜389176.84 ｜264801.93 ｜34.60 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产管理 ｜7789.55 ｜7176.93 ｜612.62 ｜1.59 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期:2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜珠江三角洲区域 ｜248580.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜长江三角洲区域 ｜224264.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜京津及东北地区 ｜127050.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜武汉 ｜4995.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜成都 ｜29090.00 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发 ｜224990.42 ｜136903.93 ｜88086.49 ｜33.19 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜物业管理和其他 ｜3442.47 ｜3597.21 ｜-154.74 ｜-10.66 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜1037905.22｜672020.82 ｜365884.40 ｜29.22 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜物业管理和其他 ｜17979.95 ｜16471.25 ｜1508.70 ｜-0.12 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜1055885.17｜688492.07 ｜367393.10 ｜28.72 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜深圳 ｜149183.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜广州 ｜75397.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜东莞 ｜31350.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中山 ｜24597.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜小计 ｜280527.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海 ｜225423.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜南京 ｜31062.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜南昌 ｜32099.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜无锡 ｜47538.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜小计 ｜336122.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜北京 ｜101977.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜天津 ｜75154.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜沈阳 ｜69019.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜大连 ｜47479.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜长春 ｜24508.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜鞍山 ｜14052.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜小计 ｜332189.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜成都 ｜54975.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜武汉 ｜34092.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜小计 ｜89067.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜总计 ｜1037905.00｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年末期:
一、管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
2007年,住房市场经历了深刻转变.前三季度,市场情绪普遍乐观,各主要城市房
地产成交旺盛, 部分地区房价持续大幅上涨,土地成交价格不断刷新.进入四季度后
, 销售量明显放缓,市场观望气氛加重.从交易数据上看,前三季度,全国商品住宅销
售面积的同比增幅分别为12.4%,29.4%和54.1%,销售金额同比增加29.2%,41.6%和89
. 6%,呈逐渐上升趋势,而四季度以来,销售面积和销售金额增幅双双下降,在前期价
格上涨幅度较大的城市,销售量下滑的迹象更加明显.如何看待已经出现的市场变化
, 如何评估市场调整的范围和幅度,以及如何顺应这一形势做出相应行动,成为住宅
企业必须面对的问题.
对此万科认为,目前市场面临的,并非从长期上涨到长期下跌的转折, 更非从大
涨到大跌的转折,而是经历前期一段时间过快上涨后,市场需要一个理性回归的阶段
从市场前期表现来看, 理性调整的到来存在其必然性.具体而言,自2006年年底
以来的房价上涨可以划分为两个阶段,其中,2006年四季度到2007年一、二季度的房
价的上涨有其真实原因,一方面,2006年住房供应结构的调整加大了市场对大户型供
应减少的预期,导致当时占主流的大户型产品价格上升;另一方面,90/70政策出台后
存在一个规划调整期,使2006年末和2007年初的住房供应出现暂时性的断档,以上两
点因素推动房价出现阶段性上涨.但随着小户型住房的较大规模上市,推动房价上涨
的真实动力在2007年年中已基本消除,因此,其后一阶段部分城市房价的快速上涨带
有一定的过热因素, 原因在于这些市场的参与者,无论是供应商还是购房者,都没有
充分意识到上述因素的阶段性和暂时性,产生了过高的上涨预期,市场心态非常亢奋
,脱离了理性发展的轨道.具体表现包括:房价增速超出普通家庭收入增长速度较多,
一部分自住需求被挤出市场;购房者普遍预期未来房价将进一步快速上升,投资性购
比例上升,部分购房者担心买不到房子或未来买不起房子而进行恐慌性抢购,地段位
置、房屋质量、户型设计这些最基本的因素被忽略;住宅企业对未来房价预期过高,
导致土地市场出现抢购,土地价格大幅度上涨,部分项目甚至出现了"面粉比面包贵
"的不正常情况.
从上述情形出现开始,万科已经注意到其中隐含的风险,并在一季度报告、中期
报告、三季度报告中多次做出提示. 万科明确表示,"万科从不会因为市场的亢奋而
转向激进, 将在市场的变化前保持冷静,坚持万科对行业趋势的一贯判断,坚持万科
既定的发展策略, 更为重视成长的质量和财务的稳健性",在项目资源上,"考虑到目
前地价水平中含有较多的预期因素, 万科认为当前的项目资源保有量是更适当的."
这一判断与决策使得公司能够以更加主动和积极的姿态应对本次调整的到来.
同时万科管理层认为,当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的,并不会改变
行业整体的发展方向. 长远来看,中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变;中国
高速城市化和工业化的方向没有改变;人口红利和人口迁徙的态势没有改变;国民财
富积累和投资理财需求的升级没有改变;人民币和资本品升值的预期没有改变.因此
, 我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景.而市场从过热向理性的回归,不仅
不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号, 反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展
环境.顺应这一趋势的企业,将获得更为广阔的成长空间.
另一方面,理性回归不能简单理解为"降价".比价格变动更重要的是其背后市场
心态的转变.根据万科的观察,经过2007年10月到2008年2月的调整,市场整体的心态
已经回归理性.主要表现在:自住需求恢复主导地位,投资性购房比例明显降低.根据
万科对过去4个月销售情况的统计,自住需求比例超过销售量的90%;恐慌性抢购的心
态消失,客户普遍对住房进行反复比较、谨慎判断后才作出购买决定,以自住为目的
的客户有更为充足的时间评价住房是否符合其居住需求; 住宅企业对于未来过于乐
观的预期逐步修正, 土地市场抢购的局面结束,报价趋于谨慎;住宅企业对自住需求
的真实购买能力更为关注,标价趋于合理.
在市场心态回归理性后,由于观望气氛仍可能持续一段时间,市场存在一定过度
调整的可能.但如上文的基本面分析表明,中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并
不存在.随着住宅企业定价的合理化和真实自住需求的逐步启动,成交量将逐渐恢复
正常, 市场将在更为理性健康的轨道上开始新一轮的发展和成长.
报告期内,针对房地产行业的调控继续深入,行业发展的思路也进一步明确.8月
份,国务院下发24号文(《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》),
对我国未来住房行业的发展做出总体规划. 24号文明确了政府在保障性住房供应上
所发挥的主导作用, 标志着全面完善住房保障体系的开始.其后,国土资源部要求各
地在制定土地供应计划时, 应优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小
套型普通商品住房建设用地,"其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70%".
廉租住房、经济适用住房等各类保障性住房的管理办法也相继出台, 对保障性住房
的建设、供应、分配与监督管理各个环节做出了细致规定.可以预见的是,随着一系
列住房保障政策的完善和落实,未来住房供应中,中小套型可支付住房的比例将显著
上升, 并在推动住房市场的格局演化中扮演关键性的角色.
这一变化将进一步强化住房小型化的趋势, 企业在中小型住宅上的设计和开发
能力将成为日益突出的竞争优势.作为城市主流住宅供应企业,万科将更为积极地参
与包括保障性住宅在内的大众住宅的开发.正如公司此前指出的,由于限价商品房的
利润率一般已经事先锁定,企业周转速度将成为决定资产收益率的关键指标.万科是
业内周转速度最快的企业之一,在这一领域具有一定竞争优势.
2007年对建设用地的管理更加严格. 9月份,国土资源部发布《招标拍卖挂牌出
让国有建设用地使用权规定》, 进一步规范建设用地使用权的出让行为.另一方面,
政策的重心日益明显的转向提高土地使用效率. 2008年1月份,《国务院关于促进节
约集约用地的通知》中再次强调,要严格执行闲置土地处置政策,并提出对闲置土地
特别是闲置房地产用地征缴增值地价.为了缩短土地开发周期,新出台的《土地储备
管理办法》还要求土地储备机构对储备土地进行必要的前期开发, 即对建设用地使
用权实行"净地"出让. 上述政策的推出,意味着在保护耕地的基本政策前提下,为缓
解土地供需矛盾,盘活存量土地将继续成为下一步土地工作的重点,对闲置土地的处
置力度将持续加大.这一趋势,和万科一贯以来坚持的不囤地、不捂盘、获取公平回
报的经营策略是高度一致的.同时,净地出让方式有利于减少项目开发过程中的不确
定性,降低了住宅企业的经营风险.
期内, 为防止经济由偏快转向过热,以及防止结构性通胀转向明显通胀,中央经
济工作会议首次提出要实行"从紧的货币政策".今后一段时期内,资金状况仍将成为
考验住宅企业的最核心因素之一,并将加速催化行业资源的分化与整合.具有良好的
资信能力和广泛融资渠道的企业,在行业格局的重构过程中将占据更为有利的地位.
公司应对和经营业绩
报告期内,公司积极应对市场变化,取得了良好的经营业绩.
期内,公司完成新开工面积776.7万平方米,竣工面积445.3万平方米,分别比200
6年增长55.2%和36.0%;实现销售面积613.7万平方米,比2006年增长90.1%,销售金额
523. 6亿元,比2006年增长146.6%,占全国住宅市场的份额达到2.07%,进一步确立了
市场领先优势.
2007年, 公司结算面积393.7万平方米,同比增长35.9%,结算收入351.8亿元,同
比增长99.1%.公司实现营业收入355.3亿元,增长98.3%,净利润48.4亿元,增长110.8
%.
其中, 珠三角区域实现销售面积174.0万平方米,销售收入182.6亿元,分别占公
司整体的28. 3%和34.9%,实现结算面积153.0万平方米,结算收入158.1亿元,分别占
公司整体的38.9%和44.9%,实现净利润33.8亿元,占公司整体的63.7%;长三角区域实
现销售面积200. 5万平方米,销售收入178.9亿元,分别占公司整体的32.7%和34.2%,
实现结算面积112.6万平方米,结算收入111.4亿元,分别占公司整体的28.6%和31.7%
, 实现净利润10.9亿元,占公司整体的20.6%;环渤海区域实现销售面积143.9万平方
米,销售收入108.7亿元,分别占公司整体的23.5%和20.8%,实现结算面积63.9万平方
米, 结算收入51.1亿元,分别占公司整体的16.2%和14.5%,实现净利润4.4亿元,占公
司整体的8. 3%;其它市场实现销售面积95.4万平方米,销售收入53.4亿元,分别占公
司整体的15. 5%和10.2%,实现结算面积64.2万平方米,结算收入31.2亿元,分别占公
司整体的16.3%和8.9%,实现净利润4.0亿元,占公司整体的7.4%.
报告期末, 公司尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计238.
1亿元.
报告期内,公司更加坚定地执行以大众化住宅为主流产品的战略.随着住房供应
结构调整政策的逐步落实,万科在中小户型住宅研究上的先发优势得到体现,率先推
出的杭州魅力之城、上海花园小城、上海四季花城二期、深圳金域东郡、广州金域
蓝湾等"90/70"项目均取得了良好的市场反应.
报告期内,公司新增项目规划建筑面积合计1142万平方米,按万科权益计算的建
筑面积934万平方米.上述新增项目的总规划建筑面积中,41.0%是通过收购公司或合
作方式取得的.截至2007年末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1821万
平方米.
在项目资源上,万科一贯的观点是,公司拥有的项目资源应以保障公司的持续经
营和增长为尺度;为防止占压资金、降低周转效率,万科不主张过多的项目资源保有
量. 从2004年开始,万科的项目资源都小于未来两年的开工量,且项目资源与未来两
年开工量的比例不断下降. 而这并未影响万科近年来的高速增长.报告期内,考虑到
土地价格存在一定的过热因素,万科在项目获取上更加谨慎.公司在三季度报告中表
示,我们"具备在短期内进一步扩充项目资源的能力,但管理层认为,我们可以选择更
合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力".近期土地市场的调整在一定程度上
验证了万科的判断,这一谨慎的策略也为万科在市场调整过程中赢得了主动.
报告期内, 公司继续加大资源整合力度,扩大合作对象范围,运用了多种合作方
式. 公司进一步受让浙江万科南都房地产有限公司的剩余20%股权;与上海恒大集团
有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议, 获得上海浦东成山路、济阳路、
五街坊、七街坊及中林等项目;与中国航空工业第一集团公司签署战略合作协议,共
同组建综合性房地产开发公司开发房地产项目; 通过公开拍卖方式获取了杭州钢铁
集团公司下属之富春有限公司在浙江产权交易所转让的股权包; 与新加坡嘉德置地
集团达成了战略合作框架,住宅项目包含的商业部分与其展开合作.
同时, 面对行业融资环境的变化,公司在继续加强银企合作的基础上,进一步拓
宽融资渠道.报告期内,公司与建设银行签署了200亿授信额度的合作协议;通过公开
增发A股的方式融资近100亿元,进一步扩充资本实力,为公司实现快速发展奠定了坚
实的基础.
管理与创新
2007年, 公司以"大道当然,精细致远"为主题词,其含义为在持续深入的变革中
,将义不容辞的担任起行业先行者的责任,同时,通过脚踏实地的精耕细作,在通往基
业常青的道路上迈出新的步伐.
在过去的一年中, 万科一如既往地致力于为客户提供质量满意、价格合理的产
品和服务,为投资者创造优良回报,为员工创造可持续发展的职业空间和健康丰盛的
人生体验.
报告期内,公司在全国20个城市展开统一行动,将所属的"物业管理有限公司"统
一更名为"物业服务有限公司", 这是继2005年底万科物业负责项目的"物业管理处"
更名为"物业服务中心"之后的又一举措,标志着万科客户理念进一步深化.
2007年,由第三方盖洛普公司持续进行的万科年度客户满意度调查结果显示,万
科的客户满意度在06年的基础上又提升了两个百分点.报告期内,公司在行业内首次
推出"冷静期"概念,试行"三天无理由退订".公司还借奥运的契机,举办了"奥运祥云
火炬进社区"活动.这些努力都得到了客户的好评.
报告期内,公司的总资产由499亿元增长至1001亿元, 新开工面积也由2006年的
500.6万平方米增加至776.7万平方米,随着经营规模的快速扩张,管理复杂度显著提
高, 公司需要在技术、战略、组织、人力、文化等各个方面建立和完善符合大型企
业经营规律和万科自身特点的管理方式, 通过打造新的管理平台支撑企业的快速发
展.为此,公司启动了旨在引进高端管理人才的"社会精英计划", 跨行业招募国际化
精英人才,以提高管理的有效性和精细化程度.同时,公司还启动了海外新动力计划,
为未来的发展蓄积人才资源.
期内,公司工厂化技术的研发和应用取得重要进展.位于东莞的住宅产业化基地
正式投入运作,并被建设部授牌为"国家住宅产业化基地".公司还与北京市榆树庄构
件厂合作,建立了万科北方工业化研发基地--榆构万科住宅产业化研发中心.作为大
量应用工厂化技术的试点,上海新里程20号、21号两栋住宅项目已向市场推出.工厂
化的生产方式将最大程度改善结构精度和产品质量.另外,工厂化所具备的标准化生
产、大规模复制、减少现场施工人员以及提高项目周转的特征也将有助于使万科突
破规模发展的瓶颈.
2007年, 公司新开工住房中装修房的比例达到53.4%.推广装修房战略既是为了
适应未来更激烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段, 也是住宅企业倡导
节约环保、践行社会责任的重要体现.公司将继续推进这一战略,努力提高装修房的
客户满意度.
公司的专业能力再度获得社会的认同.继2006年万科五项目获得金奖后,2007年
"詹天佑大奖优秀住宅小区金奖"评选中, 万科武汉城市花园、上海朗润园和沈阳万
科城等三个项目再获"金奖",深圳万科城项目还荣获"詹天佑大奖住宅小区优秀规划
奖".
万科的道德准则和企业形象获得社会的广泛认可.报告期内,公司连续第五年获
得由经济观察报和北京大学管理案例研究中心共同推出的"中国最受尊敬企业"奖项
. 在由21世纪报系主办的中国最佳企业公民评选活动中,万科连续第四次获得"最佳
企业公民"称号.报告期内,万科发布了社会责任绿皮书,向社会公众公布社会责任规
划. 这既是万科践行企业公民理念的行为纲领,也代表了万科对社会的承诺.
报告期内, 万科和英国驻华使/领馆文化教育处联合举办了第二届"海螺行动",
致力于推动社会各界对中低收入人群住房问题的关注和研究. 由万科出资建设、以
探索中低收入人群居住解决方案为目的的住宅试验项目广州"万汇楼"目前已接近竣
工,并将于2008年年中交付使用.
报告期内, 在由翰威特、RBL集团以及《财富》杂志共同组织评选的"2007年最
具领导力公司研究"活动中, 万科当选"最具领导力公司"大中国区排行榜第一名,并
成为中国大陆唯一进入亚太区排行榜的企业.
持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构, 使公司赢得了投资者的广泛认
可. 报告期内,在国际权威杂志IR Magazine主办的"2007年中国投资者关系"系列评
选中,万科凭借在投资者关系管理上的出色表现,再度荣膺"最佳投资者关系大奖"、
"最佳投资者会议奖"以及"最佳投资者关系执行人"等多项大奖.
未来发展展望
2008年万科的主题词是"虑远积厚·守正筑坚",其含义在于,公司应以更深厚的
积累,奠定长远增长的坚实基础;以坚实的产品和服务品质,构筑企业的核心竞争力.
质量是企业的生命线,尤其对于快速发展中的企业来说,在质量问题上更不能有
丝毫的松懈. 2008年万科的新开工面积竣工面积将分别达到848万平方米和689万平
方米, 在这样的规模下,如何确保每一套产品的优良品质将成为万科面临的挑战.夯
实基础、提升品质是万科新一年的首要工作之一.
2008年万科将在文化、体制、组织、管理方法、与合作者关系等方面全面推动
变革和创新, 致力于提高产品的质量水准和客户对质量的满意度.同时,公司将深化
战略总包合作,引进国际先进的监理公司参与质量管理.
2008年也是万科工业化技术更大范围试验的开始, 全年开工面积预计将超过60
万平方米.公司计划于2008年成立万科建筑技术研究院,充实建筑技术研究方面的专
业人才, 形成技术研发组织平台.同时,建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地
,完善东莞工业化技术研发基地,形成集团建筑技术研发工作平台.此外,万科将继续
推进装修房战略,预计2008年装修房新开工比例将超过80%.
在项目开发方面, 公司将通过加强对市场动态和竞争格局的监测、分析和研判
,及时准确地应对市场变化.在项目获取上,公司将继续坚持稳健投资的经营风格,加
强和各类存量土地拥有者的合作,同时严格控制高端项目比例,提高针对刚性需求的
小户型产品的比例.
为建立适应新的规模和新组织能力要求的人力资源储备, 公司一方面将继续积
极引进目前缺乏的关键人才,另一方面也将进一步加强人力资源的培训和发展,帮助
员工适应变化,不断成长.
在从紧的货币政策下,资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈.公司将强化与原有
资金合作伙伴的合作关系,同时积极创新融资方式和手段,尝试与银行、信托、基金
等资金方合作开发新型融资工具和产品.同时,行业调整也会给资金充裕的企业带来
难得的发展机遇,如果能在时机成熟的时候进行一次股权融资,将显著有利于万科抓
住发展机会,并提高未来每股收益的持续成长性.但管理层在这一问题上将高度慎重
.万科管理层认为,只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上
, 在获得广大股东认同的前提下,股权融资才能提上议事日程;此外一旦启动该项工
作, 公司还应尽一切可能,选择合适的时机、合适的规模、合适的融资方式,以避免
融资本身可能对证券市场造成重大不利影响,同时确保融资将为股东带来盈利增长.
面对日益复杂的经营活动,公司将进一步优化现有内控体系,建设新的内控流程
并投入运行, 将内部控制体系覆盖到全部一线公司,同时利用信息系统,实现内控体
系执行的网络化、信息化,建设集团层面的风险管理体系,确保经营的合规性.
在社会责任方面, 万科将以推广装修房、工业化住宅作为践行企业公民理念的
重点手段, 兑现社会责任绿皮书的承诺.将深化对绿色人居环境的研究,并在社区、
办公场所推动节能、环保的改进.2008年公司将更深入参与保障住宅的相关研究,为
社会和谐贡献力量.
二、公司经营情况
(1)主营业务的范围及其经营状况
A、按行业划分
公司为专业化房地产公司, 主要产品为商品住宅,2007年公司销售面积613.7万
平方米,销售收入523.6亿元,分别较去年增长90.1%和146.6%.
2007年全国商品住宅销售总额为25323.48亿元.按此口径计算,2007年公司在全
国的市场占有率为2.07%,比2006年增加0.82个百分点.
报告期内, 公司房地产项目结算面积393.7万平方米,结算收入351.8亿元,结算
成本204.4亿元,分别比去年同期增长35.9%、99.1%和84.5%;房地产业务的营业利润
率约为30.27%,比上年增加2.81个百分点.
1:主营业务利润率数据已扣除主营业务税金及附加;
2:其他指总部及设立的其他筹资性公司的经营状况
B、按投资区域划分
公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略, 2007
年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达
到55.0%和63.4%.
(2)经营计划实施情况
2007年公司业务顺利开展. 07年公司销售面积达到613.7万平方米,销售金额达
到523.6亿元,占全国住宅市场的份额2.07%,进一步确立了市场领先优势.
07年公司实现新开工面积776. 7万平方米,比06年增长55.2%,比年初制订的700
万平方米的目标提高11.0%.实现竣工面积445.3万平方米,比06年增长36.0%,比年初
制定的600万平方米的目标减少了25. 8%为了适应未来更激烈的市场竞争,2007年公
司大力推进全面家居解决方案, 提高装修房的比重,实施精细化管理.公司07年新开
工住房中装修房的比例达到了53. 4%.这些举措使公司项目竣工时间有所推迟.另外
在宏观调整大形势下,部分城市也提高了项目竣工备案的条件.相应延迟了项目竣工
验收.这一过程中因为公司在装修房策略上的施工经验尚不成熟,对部分项目的工程
进度估计不足,导致了部分项目未能于年内竣工结算.管理层有信心在08年提高这一
方面的管理水平,避免同样问题的再次发生.
三、主要供应商、客户情况
(1)公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
2007年公司不断深化与合作伙伴的关系,并大力推进战略合作,2007年战略合作
的比例达到了34. 20%.公司制定了《工程采购管理办法》、《战略合作实施细则》
等采购管理制度, 规范集团的采购业务,推行战略合作、集中采购以发挥规模优势.
年内,从前5名材料设备供应商的采购额合计6.24亿元,占全年采购总额的3.40%.
为了与合作伙伴联合发展、合作共赢,改善业务协同,公司建成了新的采购管理
信息化系统--万科联合发展中心(Partner Development Center,简称PDC), 并已经
于年内运行.
(2)公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比
公司的产品为商品住宅,个人购房者为主力客户群.由于客户多而且分散在各个
城市,仅在部分项目存在少数集团购房或批量购房者,因此主要客户的销售额占全年
销售额的比例较低. 经统计2007年前5名客户的销售额约为4.14亿元,占公司销售总
额的比例为0.79%.
四、公司投资情况
报告期内,本集团长期投资净额较上年增加161,868.17万元,增幅197.42%.
(1)募集资金使用情况
①经有关部门核准, 本公司于2007年8月22日发布招股说明书,向社会公开发行
A股股票,发行数量317,158,261股(面值人民币1元/股),发行价格人民币31.53元/股
,募集资金人民币9,999,999,969.33元.扣除发行费用人民币63,398,268.11元后,募
集资金净额人民币9,936,601,701.22元于2007年8月30日到位,已由深圳南方民和会
计师事务所深南验字(2007)第155号验证报告验证在案.
②经有关部门核准,公司于2006年12月13日向特定对象非公开发行A股股票募集
资金总额人民币42亿元,扣除发行费用募集资金净额人民币41.967亿元.截至2007年
12月31日, 非公开发行股票募集资金按照募集说明书已使用人民币418,093万元,占
募集资金净额的99.62%.除拟投入武汉金色家园项目的募集资金1,577万元尚未使用
外,其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕.截至2008年1月31日,武汉金色
家园项目的募集资金余额人民币1,577万元也已全部使用完毕.
期后事项:
. 经有关部门核准,公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可
转换公司债券.截至2007年末,有关募集资金除拟投入上海七宝53＃地块的尚剩余10
,612万元未使用以外,其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕.募集资金整
体投资情况良好,高于募集说明书承诺水平.
上海七宝53#项目位于上海市闵行区七宝镇. 由于政府地铁建设等原因,该项目
一直未能开工,募集资金也一直未能按计划使用完毕.近期,由于政府调整规划,该项
目由原有包含住宅和商业的综合项目改变为以商业为主的开发项目, 且项目动工时
间依然无法确认.为了提高募集资金的使用效率,公司拟将计划投向该项目募集资金
的未使用部分10,612万元,变更投入到上海四季花城二期三区项目使用.有关事项还
需股东大会审议.详细情况请见公司于2008年3月18日在《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》和香港英文《虎报》发布的公告.
(2)非募集资金使用情况
①股权投资情况
1)期内集团主要收购的公司如下:
A、2007年3月21日, 公司竞得杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司通过浙江
产权交易所对外公开拍卖的股权包, 获取深圳富春东方(集团)有限公司、万轩置业
(深圳)有限公司、南京恒邦房地产开发有限公司、南京富春东方房地产开发有限公
司70%的股权. 其后,公司和深圳中康投资有限公司签署协议,继续受让上述公司20%
的股权.受让上述股权的价款共计人民币12.6亿元.
B、期内集团还收购公司14家,合计投资金额6.1亿元.
2)期内,为支持控股子公司的业务发展,公司对12家控股子公司合计增资28.1亿
元, 其中北京万科企业有限公司9亿元、广州市万新房地产有限公司7.1亿元、成都
万科成华置业有限公司5.4亿元、天津万科房地产有限公司2.2亿元、深圳万科第五
园房地产有限公司1.9亿元、其他公司增资合计2.5亿元.
②其他投资情况
报告期内,本公司新获取项目54个,总占地面积约612万平方米,规划建筑面积总
计约1142万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约934万平方米.
上述新项目地价总额合计409亿元.截至2007年末,公司为上述项目共支付地价2
61. 1亿元.此外,公司报告期内新增正在办理有关转让手续的项目14个,占地面积合
计216万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积合计402万平方米.该等项目的获取
具有一定不确定性.故未记入新增项目列表中.
五、新年度项目发展计划
截至2007年年末,公司已获取的规划中项目建筑面积合计约2163万平方米,其中
按万科权益比例计算的规划中项目建筑面积约为1821万平方米.该等项目共132个,2
008年度计划开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米.
此外,报告期末公司22个项目(含07年新增的14个)未办妥转让手续,占地面积合
计363万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积合计585万平方米.公司将推动有关
手续的办理,但该等项目的获取具有不确定性,故未计入项目列表.
期后事项:
报告期末至2008年3月18日, 公司新增项目3个,总占地面积合计31.1万平方米,
规划建筑面积合计106.8万平方米,地价总额合计28.6亿元.
此外, 报告期末至2008年3月18日,公司新增正在办理有关转让手续的规划中项
目5个,总占地面积43.7万平米,按万科权益计算的规划建筑面积合计43.8万平米.
特别风险提示:
上述开工计划和竣工计划可能因下述原因而出现相应调整:
A、宏观经济以及房地产市场可能产生的重大变化或单个项目销售出现变化;
B、土地使用权转让政策的进一步细化和改变,给公司现有待开发项目带来不确
定因素;
C、新的法规对项目审批要求进一步严格,使开发项目的证照办理速度滞后而影
响开发节奏;
D、重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工.
★2007年三季:
报告期内, 公司坚持既定发展策略,积极应对宏观调控下的市场变化,进一步完
善以三大经济圈为主体的城市布局, 推进组织架构变革,提高经营效率,取得良好经
营业绩.三季度,公司实现销售面积193.4万平方米,实现销售金额168.7亿元;较上年
同期分别增长128.6%和197.0%.
因公司装修房比例上升,结算节奏有所放缓.三季度共实现结算面积29.9万平方
米,结算收入29.8亿元,同比分别增长15.0%和66.5%;实现净利润(归属母公司所有者
的净利润)2.5亿元,同比增加36.2%.因上半年公司销售大幅度增长,预计四季度结算
量将显著上升.
1-9月份,公司累计实现销售面积441.6万平米,销售收入367.9亿元,均已超过去
年全年水平,分别比去年同期增长113.4%和181.5%.实现结算面积153.1万平方米,结
算收入139.2亿元,分别比去年同期增长31.9%和67.1%;截至三季度末,公司累计实现
营业收入141.7亿元,净利润19.2亿元,分别较去年同期增长66.6%和31.9%.
截至报告期末, 公司尚有385.7万平方米已销售资源未竣工结算,签约金额合计
约310.7亿元.
报告期内,宏观调控持续深入.8月份,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困
难的若干意见》的出台,标志着我国住房制度改革进入新的发展阶段.作为解决低收
入家庭住房问题的主要途径, 完善住房保障体系将成为下一步政府住房工作的重点
,社会保障住房体系有望与商品住房市场相互补充,为住房市场的长期健康发展提供
更稳定的制度环境.
9月份, 国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,明确
受让人在获取土地使用权证书前需全部缴清土地出让价款.其后,央行和银监会下发
通知,禁止对查实具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款.上述政策的出台
将推动行业向更规范理性的方向发展,对坚持快速开发、快速周转的企业有利.
万科一贯坚持"现金为王"的原则,以及快速开发、快速销售的经营策略,2004年
更提出"均好中加速"的项目发展原则,通过标准化和大规模复制的开发模式,公司致
力于缩短项目开发周期, 提高资产周转速度,进而提升资产回报率,更好地为股东创
造价值. 报告期内,上述经营策略继续得到严格执行,公司项目开发和销售速度进一
步提高.
面对二季度以来各主要城市地价大幅度上涨的局面, 万科在中期报告中即已指
出, 万科从不会因为市场的亢奋而转向激进,将在市场的变化前保持冷静,坚持万科
对行业趋势的一贯判断,坚持万科既定的发展策略,更为重视成长的质量和财务的稳
健性. 在项目资源问题上,万科一贯的观点为,一方面为保障公司的持续经营和增长
, 万科希望能拥有满足未来两到三年开发需要的规划中项目资源;另一方面,为防止
占压资金、降低周转效率,万科不主张过多的项目资源保有量.目前万科拥有的规划
中项目资源,可以基本满足未来两年新开工的需要,考虑到目前地价水平中含有较多
的预期因素,万科认为当前的项目资源保有量是更恰当的.万科具有在短期内进一步
扩充项目资源的能力,但管理层认为,我们可以选择更合理的时机、以更有利的方式
来体现这一能力.
报告期内, 央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
, 要求商业银行提高第二套以上住房贷款的首付比例和贷款利率水平.万科认为,信
贷调控的落实有助于使部分过于亢奋的市场适度降温, 而对城市化和经济发展所带
来的真实住房需求影响较小.作为城市主流住宅开发企业,万科坚持为社会提供以满
足自住需求为主的高品质大众住宅,与政策历来所倡导的方向一致.随着调控的不断
深入,扎根于真实需求的企业将获得更为有利的发展机遇.
期内, 公司公开增发A股股票的融资计划顺利实施,募集资金约100亿元,为公司
抓住行业成长机遇实现快速发展提供了充分的资金保障.同时,为进一步优化公司财
务结构,公司决定发行本金总额不超过59亿元的公司债券,相关议案已通过公司临时
股东大会审议,截至目前,相关事项正在有序推进中.
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
1.公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公
司于2001年向本公司郑重承诺: 将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科
, 在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞
争而发生的争议、纠纷时,保持中立.中国华润总公司始终履行其承诺.
2. 在公司股权分置改革中,华润股份有限公司承诺持有的非流通股股份自获得
上市流通权之日起, 在十二个月内不上市交易或者转让.之后,通过证券交易所挂牌
交易出售原非流通股股份, 出售数量占万科股份总数的比例在十二个月内不超过百
分之五,在二十四个月内不超过百分之十,且出售价格不低于股权分置改革当中发行
的认沽权证行权价的120%(出售价格将按权证行权价的调整方式在法定限售期内进
行调整).华润股份有限公司严格遵守上述承诺.
3.在公司2006年度非公开发行A股股票中,华润股份有限公司承诺认购的股票自
愿锁定三十六个月;其余认购对象承诺认购的股票自愿锁定十二个月.有关承诺都得
到严格履行.
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
由于截至目前良好的销售状况,公司可结算资源大幅上升,公司预计2007年全年
净利润较去年增长100%~150%.
四、其它需说明的重大事项
1、证券投资情况
√适用 □不适用
公司2006年收购北京朝万房地产中心60%股权带来的990,045份上投摩根中国优
势基金本报告期内全部售出,报告期内损益为1,298,982.99元.
2、持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
3、持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
1、管理层讨论与分析
经营环境变化与万科的判断
2007年以来,全国各大城市的住房价格均出现较快上涨,涨幅相比去年同期有所
上升.尤以深圳、南京和北京等地的住房价格上升较快,上海的住房市场在经过连续
几年的低迷后, 也开始呈现回暖的迹象.而土地价格的上涨幅度更大,从土地公开出
让市场不断刷新的最终成交价格看,行业内对未来市场的预期也呈现出空前的乐观.
对此, 万科管理层认为,对经营环境变化的解读和判断,应始终保持冷静、慎重
的态度,从长期与短期两个方面综合考虑,对当前行业所处的阶段和发展趋势做出全
面、理性的判断.
长期来看, 万科在此前的报告中已经一再指出,不可逆转的城市化进程,中国经
济持续快速的发展以及大众财富的稳步积累, 构成了支撑行业长期发展的坚实基石
, 且在相当长的时期内,这些基本要素并不会发生本质性的变化,中国城市尤其是沿
海城市带住宅市场具有广阔的发展空间,这一趋势并不受短期市场波动的影响.而行
业的集中化趋势,更给优秀企业提供了快速发展的契机.
而短期来看, 中国房地产行业无论在生产方式还是商业模式上均处于较为初级
的阶段,正面临全面而深远的变革;住房的社会属性决定了宏观调控是一个长期的过
程, 制度环境始终存在较多变数;住房的投资品属性和金融、投资领域的特定背景,
使得短期内的供求关系和交易状况均存在不确定性. 住宅企业在快速发展的过程中
,对短期内可能的市场波动应该存有充分的思想准备.
报告期内的房价上升,是多重因素共同作用的结果.既有因经济增长、居民收入
水平增加引致的自住需求增加(据国家统计局初步核算,上半年城镇居民人均可支配
收入实际增长14.2%,增幅高于上年同期4个百分点,呈多年少有的快速增长态势);也
有因流动性过剩所产生的投资性需求提升. 此外,住房产品结构性调整过程中,一方
面小户型供应尚未集中入市, 大户型供应减少的预期却提前兑现;另一方面,2006年
6到9月规划调整使得新开工面积大幅减少, 在几个月后必将导致市场可售资源的减
少,这都将使得房价出现阶段性的上升.
基于以上分析, 公司管理层认为,应在市场的变化前保持冷静,坚持万科对行业
趋势的一贯判断, 坚持万科既定的发展策略.一直以来,万科从不会因为市场的亢奋
而转向激进,反而会因此更为重视成长的质量和财务的稳健性,更为重视经营的效率
和合作的多样性,这一次也是如此.
而相对于短期价格信号,对于行业来说更重要的是,制度框架、产品结构、资本
市场、竞争态势等方面的变化,以及对生产方式和商业模式提出的更高要求.房地产
行业已经进入并正在经历着重大的转折.如何顺应这一变化,发挥在组织结构、专业
能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用、多元化融资渠道等方面的优势, 在行
业格局的重构中争取到有利的地位,是万科近年来一直追求的目标.
2007年以来, 国家税务总局发布通知进一步了明确土地增值税清算管理.另外,
在十一五规划中已经明确要研究开征物业税. 这些政策都有利于提高普通商品房的
供应比例, 进一步调整产品结构.作为主流住宅开发企业,万科一直以普通居民住宅
开发为主,完全符合政策导向.管理层认为,万科应坚持这一定位.
报告期内, 住宅产品结构已经悄然发生变化.随着"90/70"(90平米以下占70%以
上)政策的落实,小户型比例提升成为毋庸置疑的趋势.今年四月份,公司在杭州魅力
之城推出全国首个"90/70"项目, 市场反应非常良好.而早前推出的蚂蚁工房等产品
等都已经获得市场的认同.这一先发优势的获得,得益于万科敏锐地把握到了市场发
展的趋势, 从而较早的开展了对小户型住宅的研发工作.管理层认为,万科应该进一
步加强对小户型尤其是60平米以下超小户型产品的研究, 强化在这一领域的竞争优
势.
上半年土地市场上住宅用地供应面积有所增加. 1-5月,全国住宅用地出让面积
同比增长35.5%,占土地出让总面积的30.7%,比重同比提高8.6个百分点.这有助于缓
和因供给不足而产生的供需矛盾.但同时也应该看到,人多地少的基本国情决定了土
地的稀缺性将长期存在,18亿亩耕地红线不可能松动,新增土地供应仍将处于较为紧
张的状态.
在这一背景下, 盘活存量土地既是稳定房价的需要,也是优秀企业成长的需要.
管理层认为这仍是未来土地政策的重点.而随着存量土地市场的激活,万科一贯倡导
的合作模式,其优势也得到进一步的显现.凭借专业化的开发能力、良好的品牌形象
以及开放的心态,万科有机会以最灵活的方式开展各类合作,获得优质的项目资源.
而另一方面,资金正取代土地成为住房供应的最大瓶颈因素.对经济过热的担忧
使得对固定资产投资规模的控制不会突变, 行业利用外资规模、银行信贷规模仍将
受到严格控制; 预售资金监管政策仍然存在不确定性.此外,在防范流动性过剩、通
货膨胀的总体背景下, 提高准备金率、加息等紧缩银根的全局调控手段也会对行业
资金来源产生一定的影响.这些因素使行业资金链进一步收紧,客观上对企业扩充资
金实力、提高资金使用效率、控制财务风险提出了更高的要求.
对此, 公司一方面将继续开辟多样化融资渠道,进行各类金融创新,拓宽资金的
来源,另一方面,公司在年初即决定以公开增发A股的方式在资本市场进行融资,为公
司发展策略的顺利推进提供充足的资金保障.
公司应对与经营业绩
报告期内,公司业绩保持了快速增长.
期内,公司营业收入达到110.97亿元,净利润为16.68亿元,较上年同期分别增长
66.37%和31.28%.
1-6月份, 公司实现销售面积和销售金额分别为231.2万平方米和174.7亿元(不
含收购富春有限公司股权包新增项目报告期内的销售金额24亿元),较上年同期分别
增长89.0%和136.4%.
其中, 深圳公司销售面积和销售金额分别为8.3万平方米和14.3亿元,主要来自
第五园、万科城、金域蓝湾等项目; 上海公司销售面积和销售金额分别为28.7万平
方米和33. 2亿元,主要来自新里程、蓝山小城、红郡等项目;其他城市,武汉城市花
园、东莞城市高尔夫、无锡魅力之城、天津东丽湖、广州四季花城等项目都取得了
良好的销售业绩, 期内分别售出11.6万、7.5万、7.5万、7.5万、7.4万平方米和5.
3亿元、4.8亿元、4.4亿元、3.9亿元、5.7亿元.
上半年, 集团结算面积和结算收入分别为122.57万平方米和109.4亿元,较上年
同期分别增长36. 04%和67.28%,主要来自深圳金域蓝湾、广州四季花城、东莞松山
湖、上海红郡、杭州良渚、苏州玲珑湾、南昌魅力之城、天津东丽湖、沈阳兰乔圣
菲、武汉城花、成都城花等项目.
期末,公司尚有214.9万平方米已售面积未参与本期结算,合同金额合计约147.9
7亿元.
公司计划2007年增加1000万平方米左右的项目资源.报告期内,公司新增项目规
划建筑面积合计521万平方米. 报告期末至本报告披露前,公司又新增项目规划建筑
面积186万平方米. 截至本报告披露日,本年以来公司新增项目按万科权益计算的规
划建筑面积562万平方米. 本报告披露日,公司规划中项目建筑面积合计2157万平方
米,按万科权益计算建筑面积为1818万平方米.
在项目资源问题上, 公司一贯的观点为,一方面为保障公司的持续经营和增长,
希望能拥有满足未来两到三年开发需要的规划中项目资源;另一方面,为防止占压资
金、降低周转效率,不主张过多的项目资源保有量.目前万科拥有的规划中项目资源
, 可以基本满足未来两年新开工的需要,与理想中的最佳规模相比略微偏低,但考虑
到目前地价水平中含有较多的预期因素, 公司认为当前的项目资源保有量是更恰当
的. 公司具有在短期内进一步扩充项目资源的能力,但管理层认为,我们可以选择更
合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力.
期内,公司加大了资源整合力度,进一步受让上海中桥基建(集团)股份有限公司
持有的剩余20%的浙江万科南都房地产有限公司股权;和上海恒大集团有限公司及上
海吉鑫置业发展有限公司签署协议, 获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街
坊项目、七街坊项目及中林项目等项目; 和中国航空工业第一集团公司签署战略合
作协议,拟共同组建综合性房地产开发公司开发房地产项目;通过公开拍卖方式获取
了杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司在浙江产权交易所转让的股权包; 7月份,
公司和新加坡嘉德置地集团达成了战略合作框架, 拟就包含商业部分的住宅项目与
其展开合作.公司的合作对象和合作范围进一步扩大,合作方式也更加多样化.
年初, 公司计划在2007年采取公开增发A股的方式在资本市场进行一次融资.截
至目前,增发工作进展顺利.
2007年, 公司以"大道当然,精细致远"为主题词,表示在持续深入自身的变革过
程中, 也将义不容辞担任起行业先行者的责任.同时将通过脚踏实地的精耕细作,在
通往基业常青的道路上迈出新的步伐.
根据既定的发展策略,2007年公司全面推进了装修房战略.随着客户需求的日趋
成熟理性, 装修房将越来越多地受到客户的欢迎.此外,统一提供装修房也将显著减
少浪费,提高资源的利用效率.推广装修房战略既是为了适应未来更激烈的市场竞争
、建立更强大竞争优势的重要手段,也是住宅企业践行社会责任的重要体现.报告期
内,这一策略得到顺利推进.
报告期内,工厂化技术的应用获得加速,上海新里程20号、21号两栋住宅项目作
为大量应用工厂化技术的试点, 预计将在下半年向市场推出.年内,位于东莞的住宅
产业化基地也将正式运行. 采用工厂化施工后,住宅质量将有明显提高,渗漏等问题
将有明显改善, 产品的性价比优势将会得到良好体现.同时,工业化住宅的生产方式
,将可显著缩短建筑周期,提高资金周转速度.
报告期内,万科的治理结构、道德准则和品牌形象再次获得社会的广泛认可.万
科第五次获得由经济观察报和北京大学管理案例研究中心共同评选的"中国最受尊
敬企业"称号;由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研
究院三家研究机构共同发布的"2007中国房地产百强企业研究"报告中, 万科在"200
7中国房地产百强企业综合实力TOP10"评选中名列第一, 并当选"2006－2007中国房
地产年度社会责任感企业".
凭借在资本市场中的出色表现,公司荣获由《上海证券报》评选的"2006影响中
国十佳上市公司"大奖, 并在由《中国证券报》和亚商咨询联合主办的"2006年度中
证百强上市公司"评选中荣登百强综合榜第三名.公司还获得由《证券时报》和中联
集团共同主办的"中国上市公司价值百强"第六名.
公司的专业能力也进一步获得社会的认同.在2007年度"詹天佑大奖优秀住宅小
区金奖"评选中, 公司继06年五个项目荣获"詹天佑大奖优秀住宅小区金奖"之后,武
汉城市花园、上海朗润园、沈阳万科城等三个项目再获金奖, 深圳万科城项目还荣
获"詹天佑大奖住宅小区优秀规划奖".
投资者关系管理方面,在《中国证券报》和南京大学等单位联合主办的"2006年
度中国投资者关系管理评选"中,万科荣膺最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳披露
奖三大奖项,董事会秘书还获得最佳执行人奖.
2、公司报告期内主要经营情况
(1)主营业务的范围及经营情况
公司为专业化房地产公司, 主要产品为商品住宅.报告期内,公司房地产项目结
算面积122. 57万平方米,结算收入109.4亿元,分别比去年同期增长36.04%和67.28%
;房地产业务毛利率为33.86%,比上年同期减少0.68个百分点.
3、公司投资情况
(1)募集资金使用情况
经有关部门核准, 本公司于2006年12月13日非公开发行A股股票40,000万股,募
集资金总额人民币42亿元,扣除发行费用后募集资金净额人民币41.967亿元.有关募
集资金已于2006年12月19日到位.
上述募集资金投资于位于厦门、佛山、北京、杭州、武汉、上海、成都等城市
的八个项目, 该等项目开发进度各有差异.截至报告期末,除北京顺义四季花城项目
和佛山顺德新城区项目部分结算外,其他项目均没有进入结算期.上述两项目已结算
部分投资收益率分别为11%和19%,略高于募集说明书承诺水平.预计本次募集资金整
体也将获得良好回报.
(2)非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
1)报告期内,公司主要收购公司情况如下:
A. 根据与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署的协议,公
司以总价款129,023万元收购上海恒大房产股份有限公司(现上海万科恒大房产股份
有限公司)和上海中林置业发展有限公司,获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、
五街坊项目、七街坊项目及中林项目等项目;
B. 2007年3月21日,公司以10.05亿元竞得杭州钢铁集团公司下属之富春有限公
司通过浙江产权交易所对外公开拍卖的股权包, 获取深圳富春东方(集团)有限公司
、万轩置业(深圳)有限公司、南京恒邦房地产开发有限公司、南京富春东方房地产
开发有限公司70%的股权. 截至报告期末,该股权转让的款项已经支付50%以上,相关
资产交接手续尚在办理中.
期内,公司还收购其他各类公司6家,合计投资金额7083万元.
2)报告期内, 为支持控股子公司的业务发展,公司分别对10家公司合计增资16.
5亿元,其中对成都万科成华置业有限公司增资5.7亿元,北京万科企业有限公司增资
4亿元,天津万科房地产有限公司增资2.2亿.
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
报告期内,公司实际经营成果不存在与期初计划的重大差异.
5、下半年工作计划
上半年公司取得了良好的销售业绩.根据项目和市场情况,公司下半年计划新开
盘以及加推项目75个,其中首次开盘项目23个,包括深圳金域东郡、广州金沙洲、佛
山金御华府、苏州金色家园杭州西溪、大连溪之谷、沈阳新里程、成都迎宾大道、
武汉魅力之城等,预计亦能取得不错的市场表现.
★2007年一季:
公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
★2006年末期:
1、管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
对于行业的长期前景, 公司依然认为,人口变迁的影响发挥着决定性的作用.城
市化一方面将导致大量的住宅需要,另一方面,与城市化相得益彰的经济发展正在稳
步增进大众财富, 将这种需要转化为有效的市场需求.未来相当长一段时间内,中国
城市尤其是沿海城市带的住宅市场,依然具备极为广阔的发展空间.
另一方面, 从2004年底开始,公司管理层即明确得出结论:房地产行业正在进入
一个转折期, 无论从制度框架、居住模式、供求关系、竞争态势还是生产方式、商
业模式来看, 都将发生全面的重构,公司的经营环境即将发生重大深远的变化.对于
公司来说, 这不仅是挑战,更蕴含着难得的发展机遇.能否提前做出正确的判断和有
效的应对, 决定了公司在未来几年内能否抓住机遇,实现快速而有质量的发展.而转
折期内最明显的标志,就是宏观调控已经成为行业的常态,这将促使行业不断朝向更
为理性、规范的方向发展, 在这一大背景下,行业资源将重新整合,优胜劣汰的竞争
机制将逐步完善,集中度将不断提升.
报告期内,本年度政府工作报告在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时,表示
将继续严格执行宏观调控政策, 解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快
的问题,进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施,继续整顿房
地产业的市场秩序.5月底九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意
见》, 之后有关部委进一步出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于个人住房转让所得征收
个人所得税有关问题的通知》、
《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《关于加强土地调控有关问题的
通知》等文件.这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深刻的影响,这和万科的
判断是一致的.
九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中提出的"70%不超过90平
方米"的目标, 将彻底改变未来市场的供应结构,也对行业提出了如何充分利用有限
空间解决客户居住需要的全新课题. 所幸的是,住宅小型化的必然趋势是万科自199
7年以来已经形成的定论,而自2001年开始万科产品研发部门也将中小型住宅作为重
点研究的方向之一. 因此,公司管理层相信,万科将率先适应新的市场变化,公司200
6、2007年度业绩及增长目标的实现不会受到重大影响. 而在获取未来项目资源时,
万科在中小型住宅研究上的先发优势将逐渐得到体现.
报告期内, 限价商品房制度的推出也受到了广泛的关注.公司管理层认为,随着
限价商品房项目的不断推出,其占整体市场的比例将有一个上升的过程.由于土地出
让已经全面公开化,对房屋售价的限制将传导到土地出让价格上.因而在一个成熟的
市场中, 无论是否限价,开发企业能获得的都是公平回报.限价商品房的主要特点在
于, 由于价格已经预先确定,因此从获取土地的一刻起,项目的利润水平基本已被锁
定, 不受后期市场价格波动的影响.由于万科近年来致力于提升经营效率,公司的周
转率已经大大超过行业平均水平,这意味着在同等的利润率水平下,万科可以获得明
显高于行业平均水平的资产回报率. 因此,在限价商品房项目上,万科同样具备强大
的市场竞争力.
今年1月份,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》,进一步要求对土地增值税进行清算.土地增值税基于开发增值部分
应税,整体起征点较高,尤其对于普通居民住宅而言,受该税种影响更小.管理层认为
土地增值税清算进一步将推动房地产企业开发普通住宅,抑制土地投机,促进开发商
提高效率.长期以来,万科坚持规范经营,在预交土地增值税的同时,按相关规则对清
算的增值税作了相应预提. 同时,万科以普通居民住宅开发为主,土地增值税的清算
基本不会影响万科的盈利水平, 也不会影响万科的长远发展.此外,土地增值税的严
格征收在一定程度上将加速产业化进程、促进装修房的普及, 而这都是万科努力的
方向.公司应对与业务回顾与2005年同期相比,报告期内公司业绩取得了相当明显的
进步.
期内,公司实现销售面积322.8万平方米,销售金额212.3亿元.同比分别增长39.
3%和52. 2%.当年公司结算项目面积289.6万平方米,同比增长63.8%;结算收入176.7
亿元, 同比增长70.2%;完成新开工面积500.6万平方米,竣工面积达327.5万平方米,
分别比2005年增加93.0%和50.6%.06年,公司实现主营业务收入178.5亿元,同比增长
69.0%;净利润21.5亿元,同比增长59.6%.
从区域分布看, 全年珠三角市场实现销售面积97.7万平方米、销售收入75.4亿
元,分别占公司整体的30.3%和35.5%,实现结算收入50.9亿元、净利润9.4亿元,分别
占公司整体的28.8%和43.1%;长三角市场实现销售面积87.1万平方米、销售收入63.
0亿元, 分别占公司整体的27.0%和29.8%,实现结算收入68.7亿元、净利润7.7亿元,
分别占公司整体的38. 9%和35.4%;环渤海市场实现销售面积90.9万平方米、销售收
入53. 8亿元,分别占公司整体的28.2%和25.3%,实现结算收入42.3亿元、净利润3.5
亿元,分别占公司整体的23.6%和16.1%;其他市场实现销售面积47.1万平方米、销售
收入19.9亿元,分别占公司整体的14%和9%,实现结算收入14.9亿元、净利润1.2亿元
,分别占公司整体的8.4%和5.4%.
其中深圳公司共结算面积23.6万平方米,主要来自第五园项目和万科城项目;上
海公司共结算43. 3万平方米,主要来自假日风景项目和朗润园项目;在其他城市,广
州四季花城、无锡魅力之城、苏州玲珑湾、成都魅力之城、南昌四季花城、天津东
丽湖等项目都取得了良好的销售成绩, 期内分别售出16.3万平方米、14.5万平方米
、11.7万平方米、10.7万平方米、10.2万平方米、10.1万平方米.
年末公司还有119万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额合计96.6亿元.
公司的本年度业绩为既定计划中的2006至2008年高速增长期创造了一个良好的
开局,也验证了之前公司发展规划中的判断.
如前所述, 在2004年底到2005年,管理层即做出判断,认为持续深入的宏观调控
将促进行业的规范化, 提高行业的集中度,优秀企业将获得更大的成长空间.而经过
之前数年的调整和自我变革, 万科在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营效率、
资本市场信用、多元化融资渠道、经营效率等方面, 已经积累了相当的优势.因此,
管理层认为万科有条件抓住机遇,在2006到2008年进入一个高速成长期.因此公司在
报告期内继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦策略,
加大项目发展力度.在本年度的经营安排中,公司计划新增建筑面积1000万平方米左
右的规划中项目资源,并将深圳、上海、广州、北京、天津等核心城市作为重点.同
时公司也将注重获取优质项目, 改善项目结构,通过更多项目的快速开发,充分利用
周转速度和规模效应,提高人力资源效率和资金利用效率,强化市场控制力和品牌影
响力.
同时管理层认为,随着信贷管理的严格化和闲置土地处置要求的细化,更多市场
存量土地资源将被激活. 依托公司在品牌、资本市场信用和专业开发能力等方面的
优势, 以及对行业趋势的准确预期,万科有条件通过合作方式,以更高的效率和质量
来获取项目资源.
本报告期内,这一策略推进顺利.年内新增规划中项目1201万平方米(其中163万
平方米正在办理有关手续),其中约占总面积60%的资源是通过各种合作方式获取.报
告期内,公司与朝阳区国资委牵手,受让朝万中心的产权;与泰达、万通联合,开发天
津时尚广场项目; 进一步受让浙江南都、上海南都等公司股权.公司与GIC、中信万
科房地产基金、中粮集团、HI等机构在各地的合作也进一步深入.同时,报告期内公
司新进入杭州、厦门、长沙、青岛、宁波等城市, 在珠三角、长三角和环渤海区域
的布局更趋完善.
随着经营规模的扩大, 公司持续调整管理架构,以适应快速发展的需要.从报告
期内开始,万科正式从以往总部、一线公司的两级管理架构,过渡到战略总部、专业
区域、执行一线的三级管理架构, 将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理
职能逐步下放到区域中心, 以打造更为高效的组织平台.报告期内,以往的房地产融
资渠道普遍呈现进一步紧缩态势,而直接融资渠道的开辟尚任重道远.这一方面将对
市场未来的供应能力构成挑战, 另一方面也为上市公司依托资本市场支持加速发展
提供了机遇.为此,公司决定2006年在A股市场实施一次非公开发行.年末该次发行工
作顺利完成,共募集资金42亿元,为公司抓住机遇,实现快速发展奠定了坚实的基础.
管理与创新
2006年万科的主题是"变革先锋.企业公民".
在本报告期初,公司管理层基于对行业趋势的判断,明确提出公司必须在此前诸
年持续变革的基础上,继续将自身变革推进到更为深入的层面,以在即将来临的全新
经营环境下, 获得更为有利的发展平台.管理层认为,公司需要不断提高产品的创新
能力,变革生产模式,推进标准化、工厂化进程,加快项目发展节奏,充分利用周转速
度和规模效应, 提高人力资源效率和资金利用效率,强化市场控制力和品牌影响.公
司需要对客户进行更深刻的研究, 深入实施客户细分战略,加快产品品类化进程,使
更有效满足客户需求,成为公司获得经营回报的不竭源泉.公司应该转向规模效应更
显著的产品结构和效率更高的经营方式,获得行业内最强大的经营创利能力,体现出
最成熟的合作意识,成为各种资源拥有者和掌控者首选的合作对象,并且能够驾驭最
灵活的合作方式,争取成为行业资源整合的枢纽.
通过各个方面的不懈努力,公司在专业能力上的优势,在本报告期内得到了进一
步的体现. 由第三方盖洛普公司持续进行的万科年度客户满意度调查结果显示,200
6年万科客户满意度、忠诚度都较2005年有所提升. 2006年内平均每个老客户向6.4
1人推荐了万科楼盘,实际成交率为23.7%.
本年度广州四季花城项目,继2005年天津水晶城住宅获得"詹天佑土木工程大奖
"之后,再次获得这一专业最高奖项.而在同样具有国家权威性质的"詹天佑大奖优秀
住宅小区金奖"评选的总计20个金奖中,万科有广州万科四季花城、深圳万科东海岸
、上海万科四季花城、天津万科假日风景、成都万科金色家园五个项目当选, 占获
奖项目总数的四分之一.
在建设部主办的"2007世界城市建设主题大会暨首届阿波罗城市建设桂冠"评选
活动中, 万科以专业化的管理,推动大规模生产和全面产品质量与服务的提升,以及
采用节能分类管理办法,严格执行国家建筑节能标准、所有项目达到节能50%的成绩
,荣获"阿波罗城市建设桂冠"大奖.报告期内深圳万科城项目通过2006年国家十大重
点节能工程示范项目审批,也是唯一的绿色建筑综合示范项目.而天津万科东丽湖、
上海万科朗润园荣获以节能省地为导向的全国"2006双节双优杯住宅方案竞赛"6个
特别奖的第一和第二名.
除了专业能力之外,保持公司治理水平上的优势,也是通往基业长青道路上必备
的前提. 报告期内,公司《首期(06~08年)限制性股票激励计划》获得股东大会通过
,限制性股票激励计划的实施,将为建立股东与职业经理团队的利益共享与约束机制
, 吸引与保留优秀管理人才和核心关键员工,完善公司中长期激励机制,提升公司治
理水平,增强公司竞争力,提供重要的保障.
报告期内,公司的治理结构、道德准则与品牌形象进一步获得社会的认同.报告
期内, 万科连续四年获得经济观察报和北京大学企业案例管理研究中心共同推出的
"中国最受尊敬企业"称号,连续三年获得21世纪经济报道评选的"中国最佳企业公民
"称号.公司也连续三年被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中
国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名,并再次获得CCTV评选的"中国最
具价值上市公司"称号.
在国际权威杂志《投资者关系》(IRMagazine)主办的"2006年中国投资者关系
"评选中,万科获得最佳投资者关系奖(大型非国有企业)、最佳年报及公司著作奖、
最佳投资会议奖. 在第二届"中国A股公司IR(投资者关系)评选"中,万科荣获最佳大
型公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖. 在由鹏元资信、证券时报和
深圳证券信息推出的国内首个付诸实际应用的公司治理评级体系中, 万科获得了唯
一的"AAA-"级最高评价.
为了使公司的企业公民行为更有计划性和针对性, 报告期内经股东大会审议通
过, 公司提取"企业公民"专项建设费用,用于实施公司的企业公民发展计划.这充分
体现出企业公民之路是万科股东的广泛共识, 也为公司进一步践行企业公民行为奠
定了更为坚实的基础.
报告期内, 国家税务总局等发布2005年度"中国纳税百强"排行榜,万科以13.24
亿元纳税额位列第97位, 成为唯一进入百强的房地产企业.2006年,万科实际缴纳税
金达24.2亿元,比2005年提高约83%.
报告期内, 在建设部住宅与房地产业司指导下,万科主办的面向全社会征集"城
市中低收入人群居住解决方案"的活动落下帷幕, 获得了较为良好的社会影响.同时
,公司在"中低收入家庭宜居住宅"上的研究也取得了初步成果,公司基于十几年住宅
开发经验, 在业内率先启动对此种特定居住需求的细分研究,在此基础上推出"中低
收入家庭宜居住宅"的系列设计原型,希望能对提升廉租屋的设计水准和城镇最低收
入家庭的居住品质提供帮助;12月,公司"中低收入家庭宜居住宅"示范楼在广州奠基
报告期内, 公司再次联手《世界建筑》杂志举办《WA-万科.可能住宅设计竞赛
》,这项两年一度以培养青年建筑师为目标的设计竞赛,本次以"80㎡的可能性"作为
主题,探讨中小户型的居住空间,倡导高效集约的建筑理念.
未来发展展望
2007年,处于转折期的行业将延续其重构的过程,而宏观调控也仍将是行业的常
态.而万科也将按照既定的三年发展策略,继续处于高速发展的轨道之中.
2007年万科的主题词是"大道当然·精细致远". 公司将持续深入自身的变革过
程,并在行业的重构中义不容辞地担当起先行者的责任.公司也将通过脚踏实地的精
耕细作,在通往基业长青的道路上迈出新的一步.
万科将坚持既定方针, 继续聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市
经济圈, 坚持普通住宅为主的开发方向,进一步完善客户导向的经营管理体系,推进
产业化进程,实施精细化管理.2007年,万科将全面推进装修房的实施,提高装修房比
重.年内位于东莞的住宅产业化基地将正式运行,公司将进一步提高工业化技术的应
用比例.通过提高产品的创新能力,公司将向市场提供更贴近客户需求的、质量更好
、性价比更高的产品.
2007年公司计划开工面积约700万平方米,竣工面积约600万平方米,进一步增加
1000万平方米左右的项目资源. 为此,公司将加大资源整合力度,充分发挥合作伙伴
的优势,提升自身行业资源整合枢纽的地位.
预计2007年房地产直接融资渠道的开拓将被国家进一步列入议事日程, 但房地
产融资渠道的紧缩态势在年内不会发生骤变. 万科将一方面积极探索融资方式的创
新, 另一方面计划采取公开增发A股的方式在资本市场进行一次融资,增发股数不超
过公司总股本的20%.
为了适应快速发展的要求, 2007年公司将继续推进组织管理架构的调整.同时,
公司将进一步完善内审与风险管理体系建设,提高快速发展过程中的风险防范能力.
2、公司经营情况
(1)主营业务的范围及其经营状况
A、按行业划分
公司为专业化房地产公司, 主要产品为商品住宅,2006年公司销售面积322.8万
平方米,销售收入212.3亿元,分别较上年增长39.3%和52.2%.
2006年全国商品住宅销售总额为17,038亿元.按此口径计算,2006年公司在全国
的市场占有率为1.25%,比2005年增加0.31个百分点.
报告期内, 公司房地产项目结算面积289.6万平方米,结算收入176.7亿元,结算
成本110.8亿元,分别比去年同期增长63.8%、70.2%和64.9%;房地产业务毛利率约为
28.47%,比上年减少0.75个百分点.
B、按投资区域划分
公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略, 2006
年深圳、广州、上海、北京天津几大核心城市占主营业务收入和净利润的比重分别
达到61.2%和75.3%.
(1)经营计划实施情况
2006年公司业务顺利开展.根据年初的项目情况,公司预计06年全年新开工面积
399. 5万平方米,竣工面积332.5万平方米.虽然受到"90平方米以下住房须占开发建
设总面积七成以上"等政策出台后各地开工审批放慢或暂停等因素的影响,但公司抓
住宏观调控的带来的机遇,在年内新增规划中项目1201万平方米,同时变革生产模式
,加快项目发展节奏,充分利用周转速度和规模效应,提高经营效率.公司2006年实际
完成新开工面积500.6万平方米,竣工面积327.5万平方米.
2主要供应商、客户情况
(1)公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
公司以房地产为核心业务,开发的项目发包给承建商负责施工,主要建筑材料由
承建商提供;部分材料设备如电梯等由供应商直接提供.2006年,从前5名材料设备供
应商的采购额合计3亿元,占全年材料设备采购总额的17.76%.
公司建立了集中采购制度以发挥规模优势,且采购集中度逐年提高.
公司通过整合社会资源实现发展目标,并着手建立集团统一的供方管理体系,以
服务最终客户、共同发展为目标进行供方关系管理.
(2)公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比
公司的产品为商品住宅,个人购房者为主力客户群.由于客户多而且分散在各个
城市,仅在部分项目存在少数集团购房或批量购房者,因此主要客户的销售额占全年
销售额的比例较低,.经统计前5名客户的销售额约为0.27亿元,占公司销售总额的比
例为0.13%.
3、公司财务状况分析
报告期内,公司经营业务稳定增长,资产质量提升,财务状况稳健.年内确定的待
开发项目为集团可持续发展提供了坚实的基础.
4、公司投资情况
报告期内,本集团长期投资净额较上年增加140,841.87万元,增幅76.4%.被投资
公司的名称、主要经营活动、占被投资公司的权益比例等见会计报表注释4.1.
(1)募集资金使用情况
①经有关部门核准,本公司于2006年12月13日采用向特定对象非公开发行A股股
票的方式,发行A股股票40,000万股(面值人民币1元),发行价格人民币10.5元/股,募
集资金总额人民币42亿元,扣除发行费用募集资金净额人民币41.967亿元于2006年1
2月19日到位, 并业经深圳大华天诚会计师事务所深华(2006)验字108号验资报告验
证在案.
截至2006年12月31日止,本公司此次募集资金按照募集说明书使用了人民币196
, 481万元,占前次募集资金总额人民币419,670万元(扣除相关发行费用)的46.82%,
余额人民币223,189万元将随着项目的后续开发全部投入.
②经有关部门核准,本公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的
可转换债券,募集资金于2004年9月30日到位.截至本报告期末,除拟投入上海七宝镇
53＃地块的10, 788万元募集资金尚未使用以外,其他项目募集资金承诺投资金额已
全部使用完毕,募集资金整体投资情况良好,高于募集说明书承诺水平.
上海七宝53＃地块受政府地铁建设影响,未能如期开工,项目整体开发计划也将
根据地铁站建设进度相应调整,但同时地铁的修建将极大提高该地块价值,该项目的
收益预计可以达到募集说明书承诺水平.
(2)非募集资金使用情况
①股权投资情况
1)期内集团主要收购的公司如下:
A、2006年1月18日, 本公司与北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会
签署了以38,900万元受让北京市朝万房地产开发中心60%的股权的协议.详情参阅会
计报表附注37.
B、本公司于本报告期内以176,566万元的价格再次受让了上海南都、苏州南都
和浙江南都部分股权.详情请参阅"重大收购及出售资产事项".
C、期内集团还收购公司公司10家,合计投资金额2.26亿元.
2)期内,为支持控股子公司的业务发展,公司对上海万科兰乔置业有限公司增资
1.93亿元.
②其他投资情况
报告期内,本公司新获取项目47个,总占地面积约910万平方米,规划建筑面积总
计约1222万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约982万平方米.另外,年内由于
对报告期以前已获取项目的权益比例发生变化, 按万科权益计算的项目规划建筑面
积还增加55.9万平方米.
上述新项目地价总额合计227.46亿元.截至2006年末,公司为上述项目共支付地
价112.05亿元.此外,公司报告期内新增正在办理有关转让手续的项目8个,占地面积
合计88万平方米, 按万科权益计算的规划建筑面积合计163万平方米.该等项目的获
取具有一定不确定性.
5、新年度项目发展计划
截至2006年年末,公司已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米,其中按万
科持股比例计算的规划中项目约为1536万平方米.该等项目共96个,2007年度计划开
工面积和竣工面积分别约637万平方米和575万平方米.
此外,报告期末公司正在办理有关转让手续的规划中项目13个,占地面积合计20
4万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积合计276万平方米.该等项目的获取具有
不确定性,因而其开工、竣工也具有不确定性.
报告期末至2007年3月18日, 公司新增项目12个,总占地面积合计89.1万平方米
,规划建筑面积合计139.5万平方米,地价总额合计44.41亿元.详细情况如下:
(1)2007年1月30日, 公司取得广州科学城项目北地块,该项目土地面积8.8万平
米,当前规划建筑面积为17.6万平米.
(2)2007年2月2日, 公司取得以挂牌方式出让的大连甘井子区乐百年项目,该项
目土地面积和当前规划建筑面积分别为36.8万平方米和39.7万平方米.
(3)2007年2月9日, 公司以拍卖方式取得南京下关区黄家圩项目,该项目土地面
积和当前规划建筑面积分别为3.6万平方米和3.9万平米.
(4)2007年2月15日,公司以协议方式获取广州龙津中路项目,该项目土地面积和
当前规划建筑面积分别为0.6万平米和4.0万平米.
(5)2007年1月,公司以协议方式取得深圳恒丰项目,该项目土地面积和当前规划
建筑面积分别为7.2万平米和4.4万平米.
(6)2007年1月,公司以拍卖方式取得广州江湾项目,该项目土地面积和当前规划
建筑面积分别为1.0万平米和5.9万平米.
(7)2007年1月, 董事会通过了公司与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发
展有限公司的协议, 公司获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七
街坊项目、中林及云台路等项目.其中云台路项目已经在售,其他项目基本情况如下
:
特别风险提示:
⑴上述开工计划和竣工计划可能因下述原因而出现相应调整:
A、宏观经济以及房地产市场可能产生的重大变化或单个项目销售出现变化;
B、土地使用权转让政策的进一步细化和改变,给公司现有待开发项目带来不确
定因素;
C、新的法规对项目审批要求进一步严格,使开发项目的证照办理速度滞后而影
响开发节奏;
D、重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工.
6、执行新企业会计准则对公司财务状况和经营成果的影响
根据财政部第33号令和财会[2006]3号文《关于印发〈企业会计准则第1号——
存货>等38项具体准则的通知》规定, 公司将执行新的会计准则.实施新会计准则对
公司2006年财务状况的主要影响为:
1)本公司采用资产负债表债务法核算企业所得税, 执行新准则将较旧准则将增
加本公司股东权益人民币9400万元.
2)根据《企业会计准则第20号——企业合并》新的规定, 公司购买房地产企业
产生的股权投资差额,须将土地增值作为存货的增加,按梯度收购计算增值部分金额
,该等事项将使公司股东权益调减人民币10,200万元.
3)本公司持有的其他公司原法人股股票, 由于股权分置改革完成而转变为的流
通股股票. 按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的以公允价
值计量,公司将调增股东权益人民币5100万元.
4)2006年12月31日本公司经上述调整后的少数股东权益为人民币252, 500万元
,新准则要求原在负债和所有者权益单列的少数股东权益计入股东权益,故执行新准
则将增加公司股东权益人民币252,500万元.
未来,执行新会计准则对公司的影响主要在体现在:
1)根据新《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定,公司将选择采用成
本模式对投资性房地产进行核算,因而公司的利润和股东权益不会受此影响.
2)根据新《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定,公司会将现行政策
下对子公司采用权益法核算变更为采用成本法核算, 这将在一定程度上降低子公司
经营成果对母公司当期投资收益的影响.
3)根据新《企业会计准则第17号——借款费用》的规定, 应用新会计准则后公
司借款费用可予以资本化的范围将扩大, 由以前的专门借款扩大为专门借款和符合
资本化条件的一般借款. 另外,可以资本化的资产范围也将扩大,由现行制度下的固
定资产、房地产开发企业的开发产品, 增加为所有需要经过相当长时间的购建或生
产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等. 此
政策变化将会使公司的当期利润和股东权益增加.
4)根据新《企业会计准则第18号——所得税》的规定, 公司所得税的会计处理
将由原采用应付税款法核算变更为采用资产负债表债务法核算, 这将会影响公司当
期所得税费用,从而影响公司的利润和股东权益.
5)根据新《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定, 应用新会计准则
后,公司要将现行会计政策下单独列示的合并资产负债表的中股东权益,调整到在合
并资产负债表中股东权益项目下以"少数股东权益"项目列示. 此项政策变化将会影
响公司的股东权益.
除以上所述事项外, 执行新会计准则对公司未来财务状况和经营成果没有重大
影响.
★2006年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用□不适用
□适用√不适用
本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益差
异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明
★2006年三季:
重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用 □不适用
2007年3月20日, 公司公告将公开增发A股股票,有关方案在4月13日召开的2006
年度股东大会获得了通过. 详细情况请参阅公司分别于3月20日和4月16日在《中国
证券报》、《证券时报》、《上海证券报》发布的公告.
目前公开增发A股股票工作正在进行当中.
★2006年末期:
1、管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法对于行业的长期前景,公司依然认为,人口变迁的影
响发挥着决定性的作用. 城市化一方面将导致大量的住宅需要,另一方面,与城市化
相得益彰的经济发展正在稳步增进大众财富,将这种需要转化为有效的市场需求.未
来相当长一段时间内,中国城市尤其是沿海城市带的住宅市场,依然具备极为广阔的
发展空间.
另一方面, 从2004年底开始,公司管理层即明确得出结论:房地产行业正在进入
一个转折期, 无论从制度框架、居住模式、供求关系、竞争态势还是生产方式、商
业模式来看, 都将发生全面的重构,公司的经营环境即将发生重大深远的变化.对于
公司来说, 这不仅是挑战,更蕴含着难得的发展机遇.能否提前做出正确的判断和有
效的应对, 决定了公司在未来几年内能否抓住机遇,实现快速而有质量的发展.而转
折期内最明显的标志,就是宏观调控已经成为行业的常态,这将促使行业不断朝向更
为理性、规范的方向发展, 在这一大背景下,行业资源将重新整合,优胜劣汰的竞争
机制将逐步完善,集中度将不断提升.
报告期内,本年度政府工作报告在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时,表示
将继续严格执行宏观调控政策, 解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快
的问题,进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施,继续整顿房
地产业的市场秩序.5月底九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意
见》, 之后有关部委进一步出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于个人住房转让所得征收
个人所得税有关问题的通知》、
《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《关于加强土地调控有关问题的
通知》等文件.这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深刻的影响,这和万科的
判断是一致的.
九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中提出的"70%不超过90平
方米"的目标, 将彻底改变未来市场的供应结构,也对行业提出了如何充分利用有限
空间解决客户居住需要的全新课题. 所幸的是,住宅小型化的必然趋势是万科自199
7年以来已经形成的定论,而自2001年开始万科产品研发部门也将中小型住宅作为重
点研究的方向之一. 因此,公司管理层相信,万科将率先适应新的市场变化,公司200
6、2007年度业绩及增长目标的实现不会受到重大影响. 而在获取未来项目资源时,
万科在中小型住宅研究上的先发优势将逐渐得到体现.
报告期内, 限价商品房制度的推出也受到了广泛的关注.公司管理层认为,随着
限价商品房项目的不断推出,其占整体市场的比例将有一个上升的过程.由于土地出
让已经全面公开化,对房屋售价的限制将传导到土地出让价格上.因而在一个成熟的
市场中, 无论是否限价,开发企业能获得的都是公平回报.限价商品房的主要特点在
于, 由于价格已经预先确定,因此从获取土地的一刻起,项目的利润水平基本已被锁
定, 不受后期市场价格波动的影响.由于万科近年来致力于提升经营效率,公司的周
转率已经大大超过行业平均水平,这意味着在同等的利润率水平下,万科可以获得明
显高于行业平均水平的资产回报率. 因此,在限价商品房项目上,万科同样具备强大
的市场竞争力.
今年1月份,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》,进一步要求对土地增值税进行清算.土地增值税基于开发增值部分
应税,整体起征点较高,尤其对于普通居民住宅而言,受该税种影响更小.管理层认为
土地增值税清算进一步将推动房地产企业开发普通住宅,抑制土地投机,促进开发商
提高效率.长期以来,万科坚持规范经营,在预交土地增值税的同时,按相关规则对清
算的增值税作了相应预提. 同时,万科以普通居民住宅开发为主,土地增值税的清算
基本不会影响万科的盈利水平, 也不会影响万科的长远发展.此外,土地增值税的严
格征收在一定程度上将加速产业化进程、促进装修房的普及, 而这都是万科努力的
方向.
公司应对与业务回顾
与2005年同期相比, 报告期内公司业绩取得了相当明显的进步.期内,公司实现
销售面积322. 8万平方米,销售金额212.3亿元.同比分别增长39.3%和52.2%.当年公
司结算项目面积289.6万平方米,同比增长63.8%;结算收入176.7亿元,同比增长70.2
%;完成新开工面积500.6万平方米,竣工面积达327.5万平方米,分别比2005年增加93
.0%和50.6%.06年,公司实现主营业务收入178.5亿元,同比增长69.0%;净利润21.5亿
元,同比增长59.6%.
从区域分布看, 全年珠三角市场实现销售面积97.7万平方米、销售收入75.4亿
元,分别占公司整体的30.3%和35.5%,实现结算收入50.9亿元、净利润9.4亿元,分别
占公司整体的28.8%和43.1%;长三角市场实现销售面积87.1万平方米、销售收入63.
0亿元, 分别占公司整体的27.0%和29.8%,实现结算收入68.7亿元、净利润7.7亿元,
分别占公司整体的38. 9%和35.4%;环渤海市场实现销售面积90.9万平方米、销售收
入53. 8亿元,分别占公司整体的28.2%和25.3%,实现结算收入42.3亿元、净利润3.5
亿元,分别占公司整体的23.6%和16.1%;其他市场实现销售面积47.1万平方米、销售
收入19.9亿元,分别占公司整体的14%和9%,实现结算收入14.9亿元、净利润1.2亿元
, 分别占公司整体的8.4%和5.4%.其中深圳公司共结算面积23.6万平方米,主要来自
第五园项目和万科城项目;上海公司共结算43.3万平方米,主要来自假日风景项目和
朗润园项目;在其他城市,广州四季花城、无锡魅力之城、苏州玲珑湾、成都魅力之
城、南昌四季花城、天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩,期内分别售出16.
3万平方米、14. 5万平方米、11.7万平方米、10.7万平方米、10.2万平方米、10.1
万平方米. 年末公司还有119万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额合计96.6亿
元. 公司的本年度业绩为既定计划中的2006至2008年高速增长期创造了一个良好的
开局,也验证了之前公司发展规划中的判断.
如前所述, 在2004年底到2005年,管理层即做出判断,认为持续深入的宏观调控
将促进行业的规范化, 提高行业的集中度,优秀企业将获得更大的成长空间.而经过
之前数年的调整和自我变革, 万科在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营效率、
资本市场信用、多元化融资渠道、经营效率等方面, 已经积累了相当的优势.因此,
管理层认为万科有条件抓住机遇,在2006到2008年进入一个高速成长期.因此公司在
报告期内继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦策略,
加大项目发展力度.在本年度的经营安排中,公司计划新增建筑面积1000万平方米左
右的规划中项目资源,并将深圳、上海、广州、北京、天津等核心城市作为重点.同
时公司也将注重获取优质项目, 改善项目结构,通过更多项目的快速开发,充分利用
周转速度和规模效应,提高人力资源效率和资金利用效率,强化市场控制力和品牌影
响力.
同时管理层认为,随着信贷管理的严格化和闲置土地处置要求的细化,更多市场
存量土地资源将被激活. 依托公司在品牌、资本市场信用和专业开发能力等方面的
优势, 以及对行业趋势的准确预期,万科有条件通过合作方式,以更高的效率和质量
来获取项目资源.
本报告期内,这一策略推进顺利.年内新增规划中项目1201万平方米(其中163万
平方米正在办理有关手续),其中约占总面积60%的资源是通过各种合作方式获取.报
告期内,公司与朝阳区国资委牵手,受让朝万中心的产权;与泰达、万通联合,开发天
津时尚广场项目; 进一步受让浙江南都、上海南都等公司股权.公司与GIC、中信万
科房地产基金、中粮集团、HI等机构在各地的合作也进一步深入.同时,报告期内公
司新进入杭州、厦门、长沙、青岛、宁波等城市, 在珠三角、长三角和环渤海区域
的布局更趋完善.
随着经营规模的扩大, 公司持续调整管理架构,以适应快速发展的需要.从报告
期内开始,万科正式从以往总部、一线公司的两级管理架构,过渡到战略总部、专业
区域、执行一线的三级管理架构, 将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理
职能逐步下放到区域中心, 以打造更为高效的组织平台.报告期内,以往的房地产融
资渠道普遍呈现进一步紧缩态势,而直接融资渠道的开辟尚任重道远.这一方面将对
市场未来的供应能力构成挑战, 另一方面也为上市公司依托资本市场支持加速发展
提供了机遇.为此,公司决定2006年在A股市场实施一次非公开发行.年末该次发行工
作顺利完成,共募集资金42亿元,为公司抓住机遇,实现快速发展奠定了坚实的基础.
管理与创新
2006年万科的主题是"变革先锋. 企业公民".在本报告期初,公司管理层基于对
行业趋势的判断,明确提出公司必须在此前诸年持续变革的基础上,继续将自身变革
推进到更为深入的层面,以在即将来临的全新经营环境下,获得更为有利的发展平台
.管理层认为,公司需要不断提高产品的创新能力,变革生产模式,推进标准化、工厂
化进程, 加快项目发展节奏,充分利用周转速度和规模效应,提高人力资源效率和资
金利用效率, 强化市场控制力和品牌影响.公司需要对客户进行更深刻的研究,深入
实施客户细分战略, 加快产品品类化进程,使更有效满足客户需求,成为公司获得经
营回报的不竭源泉. 公司应该转向规模效应更显著的产品结构和效率更高的经营方
式, 获得行业内最强大的经营创利能力,体现出最成熟的合作意识,成为各种资源拥
有者和掌控者首选的合作对象,并且能够驾驭最灵活的合作方式,争取成为行业资源
整合的枢纽.
通过各个方面的不懈努力,公司在专业能力上的优势,在本报告期内得到了进一
步的体现. 由第三方盖洛普公司持续进行的万科年度客户满意度调查结果显示,200
6年万科客户满意度、忠诚度都较2005年有所提升. 2006年内平均每个老客户向6.4
1人推荐了万科楼盘, 实际成交率为23.7%.本年度广州四季花城项目,继2005年天津
水晶城住宅获得"詹天佑土木工程大奖"之后,再次获得这一专业最高奖项.而在同样
具有国家权威性质的"詹天佑大奖优秀住宅小区金奖"评选的总计20个金奖中, 万科
有广州万科四季花城、深圳万科东海岸、上海万科四季花城、天津万科假日风景、
成都万科金色家园五个项目当选,占获奖项目总数的四分之一.
在建设部主办的"2007世界城市建设主题大会暨首届阿波罗城市建设桂冠"评选
活动中, 万科以专业化的管理,推动大规模生产和全面产品质量与服务的提升,以及
采用节能分类管理办法,严格执行国家建筑节能标准、所有项目达到节能50%的成绩
,荣获"阿波罗城市建设桂冠"大奖.报告期内深圳万科城项目通过2006年国家十大重
点节能工程示范项目审批,也是唯一的绿色建筑综合示范项目.而天津万科东丽湖、
上海万科朗润园荣获以节能省地为导向的全国"2006双节双优杯住宅方案竞赛"6个
特别奖的第一和第二名.
除了专业能力之外,保持公司治理水平上的优势,也是通往基业长青道路上必备
的前提. 报告期内,公司《首期(06~08年)限制性股票激励计划》获得股东大会通过
,限制性股票激励计划的实施,将为建立股东与职业经理团队的利益共享与约束机制
, 吸引与保留优秀管理人才和核心关键员工,完善公司中长期激励机制,提升公司治
理水平,增强公司竞争力,提供重要的保障.
报告期内,公司的治理结构、道德准则与品牌形象进一步获得社会的认同.报告
期内, 万科连续四年获得经济观察报和北京大学企业案例管理研究中心共同推出的
"中国最受尊敬企业"称号,连续三年获得21世纪经济报道评选的"中国最佳企业公民
"称号.公司也连续三年被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中
国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名,并再次获得CCTV评选的"中国最
具价值上市公司"称号.
在国际权威杂志《投资者关系》(IRMagazine)主办的"2006年中国投资者关系
"评选中,万科获得最佳投资者关系奖(大型非国有企业)、最佳年报及公司著作奖、
最佳投资会议奖. 在第二届"中国A股公司IR(投资者关系)评选"中,万科荣获最佳大
型公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖. 在由鹏元资信、证券时报和
深圳证券信息推出的国内首个付诸实际应用的公司治理评级体系中, 万科获得了唯
一的"AAA-"级最高评价.
为了使公司的企业公民行为更有计划性和针对性, 报告期内经股东大会审议通
过, 公司提取"企业公民"专项建设费用,用于实施公司的企业公民发展计划.这充分
体现出企业公民之路是万科股东的广泛共识, 也为公司进一步践行企业公民行为奠
定了更为坚实的基础.
报告期内, 国家税务总局等发布2005年度"中国纳税百强"排行榜,万科以13.24
亿元纳税额位列第97位, 成为唯一进入百强的房地产企业.2006年,万科实际缴纳税
金达24. 2亿元,比2005年提高约83%.报告期内,在建设部住宅与房地产业司指导下,
万科主办的面向全社会征集"城市中低收入人群居住解决方案"的活动落下帷幕, 获
得了较为良好的社会影响.同时,公司在"中低收入家庭宜居住宅"上的研究也取得了
初步成果,公司基于十几年住宅开发经验,在业内率先启动对此种特定居住需求的细
分研究,在此基础上推出"中低收入家庭宜居住宅"的系列设计原型,希望能对提升廉
租屋的设计水准和城镇最低收入家庭的居住品质提供帮助; 12月,公司"中低收入家
庭宜居住宅"示范楼在广州奠基.报告期内,公司再次联手《世界建筑》杂志举办《W
A-万科. 可能住宅设计竞赛》,这项两年一度以培养青年建筑师为目标的设计竞赛,
本次以"80┫的可能性"作为主题,探讨中小户型的居住空间,倡导高效集约的建筑理
念.
未来发展展望
2007年,处于转折期的行业将延续其重构的过程,而宏观调控也仍将是行业的常
态.而万科也将按照既定的三年发展策略,继续处于高速发展的轨道之中.
2007年万科的主题词是"大道当然·精细致远". 公司将持续深入自身的变革过
程,并在行业的重构中义不容辞地担当起先行者的责任.公司也将通过脚踏实地的精
耕细作,在通往基业长青的道路上迈出新的一步.
万科将坚持既定方针, 继续聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市
经济圈, 坚持普通住宅为主的开发方向,进一步完善客户导向的经营管理体系,推进
产业化进程,实施精细化管理.2007年,万科将全面推进装修房的实施,提高装修房比
重.年内位于东莞的住宅产业化基地将正式运行,公司将进一步提高工业化技术的应
用比例.通过提高产品的创新能力,公司将向市场提供更贴近客户需求的、质量更好
、性价比更高的产品.
2007年公司计划开工面积约700万平方米,竣工面积约600万平方米,进一步增加
1000万平方米左右的项目资源. 为此,公司将加大资源整合力度,充分发挥合作伙伴
的优势,提升自身行业资源整合枢纽的地位.
预计2007年房地产直接融资渠道的开拓将被国家进一步列入议事日程, 但房地
产融资渠道的紧缩态势在年内不会发生骤变. 万科将一方面积极探索融资方式的创
新, 另一方面计划采取公开增发A股的方式在资本市场进行一次融资,增发股数不超
过公司总股本的20%.
为了适应快速发展的要求, 2007年公司将继续推进组织管理架构的调整.同时,
公司将进一步完善内审与风险管理体系建设,提高快速发展过程中的风险防范能力.
2、公司经营情况
(1)主营业务的范围及其经营状况
A、按行业划分
公司为专业化房地产公司, 主要产品为商品住宅,2006年公司销售面积322.8万
平方米,销售收入212.3亿元,分别较上年增长39.3%和52.2%.
2006年全国商品住宅销售总额为17,038亿元.按此口径计算,2006年公司在全国
的市场占有率为1.25%,比2005年增加0.31个百分点.
报告期内, 公司房地产项目结算面积289.6万平方米,结算收入176.7亿元,结算
成本110.8亿元,分别比去年同期增长63.8%、70.2%和64.9%;房地产业务毛利率约为
28. 47%,比上年减少0.75个百分点.(3)经营计划实施情况2006年公司业务顺利开展
.根据年初的项目情况,公司预计06年全年新开工面积399.5万平方米,竣工面积332.
5万平方米.虽然受到"90平方米以下住房须占开发建设总面积七成以上"等政策出台
后各地开工审批放慢或暂停等因素的影响,但公司抓住宏观调控的带来的机遇,在年
内新增规划中项目1201万平方米, 同时变革生产模式,加快项目发展节奏,充分利用
周转速度和规模效应, 提高经营效率.公司2006年实际完成新开工面积500.6万平方
米,竣工面积327.5万平方米.
2主要供应商、客户情况
(1)公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
公司以房地产为核心业务,开发的项目发包给承建商负责施工,主要建筑材料由
承建商提供;部分材料设备如电梯等由供应商直接提供.2006年,从前5名材料设备供
应商的采购额合计3亿元,占全年材料设备采购总额的17.76%.
公司建立了集中采购制度以发挥规模优势,且采购集中度逐年提高.
公司通过整合社会资源实现发展目标,并着手建立集团统一的供方管理体系,以
服务最终客户、共同发展为目标进行供方关系管理.
(2)公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比
公司的产品为商品住宅,个人购房者为主力客户群.由于客户多而且分散在各个
城市,仅在部分项目存在少数集团购房或批量购房者,因此主要客户的销售额占全年
销售额的比例较低,.经统计前5名客户的销售额约为0.27亿元,占公司销售总额的比
例为0.13%.
3、公司财务状况分析
报告期内,公司经营业务稳定增长,资产质量提升,财务状况稳健.年内确定的待
开发项目为集团可持续
发展提供了坚实的基础.
项目 2006-12-31 2005-12-31 变动幅度 说明
(人民币万元) (人民币万元)
资产总额 4,850,791.76 2,199,239.21 120.57% 业务规模扩大、净资
产及负债增长
货币资金 1,074,369.52 324,903.47 230.67% 非公开发行A 股股票、
预收账款增多
其它应收款 67,100.57 70,496.97 -4.82% 投标保证金减少
长期投资 325,254.84 184,412.97 76.37% 再次受让南都股权账
面投资增加
短期借款 271,547.00 90,000.00 201.72% 公司规模扩大, 短期
借款增加
预收账款 883,635.10 466,415.28 89.45% 预售楼宇增加
其它应付款 261,107.72 114,780.16 127.49% 支付上海南都股权转
让款
预提费用 57,597.54 12,196.78 372.24% 土地增值税预提增加
股东权益 1,488,237.13 830,960.26 79.10% 净利润的增长及定向
增发
项目 2006年1-12月 2005年1-12月 变动幅度 说明
主营业务收入 1, 784,821.03 1,055,885.17 69.04% 房地产开发销售
业务规模增长
主营业务利润 507,274.72 303,258.43 67.27% 地产业务收入增
加
营业费用 62,571.68 46,628.93 34.19% 地产业务规模增
加的正常增长
营业利润 345,348.35 204,279.95 69.06% 主营业务利润增
长
利润总额 339,651.82 197,618.17 71.87% 营业利润增长
所得税 108,807.77 54,275.59 100.47% 利润总额增长
净利润 215,463.93 135,036.28 59.56% 利润总额增长
其他指标 2006年1-12月 2005年1-12月 变动幅度 说明
资产负债率 64.94% 60.98% +3.96个百分点 预收帐款、银
行借款增加
流动比率 2.04 1.83 +0.21 流动资产中货
币资金较多
速动比率 0.63 0.46 +0.17 流动负债中预
收款增加
股东权益比率 30.68% 37.78% -7.10个百分点 预收帐款、银
行借款增加
应收帐款周转天数 7 13 -6 销售规模扩大
存货周转天数 733 664 69 存货中待开发
土地和在建增
加较快
(1)公司资产主要构成情况分析(单位:人民币元)
项目 2006-12-31 2005-12-31 占总资产
金额 占总资产的 金额 占总资产 的比重增
比重(%) 的比重(%) 长百分点
资产总计 48,507,917,570.69 100.00 21,992,392,061.30 100.00 -
货币资金 10,743,695,198.09 22.15 3,249,034,710.39 14.77 7.38
应收账款 364,609,673.22 0.75 377,307,701.04 1.72 -0.97
存货 30,805,028,158.96 63.51 14,849,481,106.68 67.52 -4.01
其中:完工 2,568,748,109.52 5.30 2,194,095,853.98 9.98 -4.68
开发产品
在建开发 13,371,845,671.17 27.57 5,404,427,808.08 24.57 3.00
产品
拟开发 14,507,559,337.06 29.91 6,991,550,271.49 31.79 -1.88
土地
长期股权 3,252,548,432.11 6.71 1,844,129,696.85 8.39 -1.68
投资
固定资产 510, 291,057.49 1.05 236,403,799.71 1.08 -0.03
净额
在建工程 3,272,022.92 0.01 19,699,697.20 0.09 -0.08
其他长期资产 67,284,324.52 0.14 26,932,476.50 0.12 0.02
短期借款 2,715,470,000.00 5.60 900,000,000.00 4.09 1.51
应付账款 5,952,263,493.07 12.27 3,297,935,001.62 15.00 -2.73
预收账款 8,836,350,970.30 18.22 4,664,152,790.56 21.21 -2.99
应交税金 60,895,703.77 0.13 43,491,656.22 0.20 -0.07
其他应付 2,611,077,189.62 5.38 1,147,801,610.96 5.22 0.16
款
预提费用 575,975,431.21 1.19 121,967,806.34 0.55 0.64
长期借款 9,510,878,980.91 19.61 1,194,889,180.00 5.43 14.18
(2)报告期内营业费用、管理费用、财务费用、所得税等财务数据变动情况(单
位:人民币元)
项目 2006年度 2005年度 增减率(%) 重大变动原因
营业费用 625,716,844.96 466,289,323.58 34.19% 销售规模增大
管理费用 851,962,869.56 519,869,226.09 63.88% 销售规模增大
财务费用 140,151,591.93 16,197,148.22 765.29% 利息支出上升幅度
较大
投资收益 -64,553,150.61 -84,428,399.95 23.54% 股权投资差额摊销
的影响
营业外收入 21,307,390.59 28,255,029.67 -24.59% 配套补偿增加
营业外支出 13,719,549.57 10,444,439.84 31.36% 防洪等专项基金支
出增加
所得税 1,088,077,748.00 542,755,949.14 100.47% 公司利润增长
(3)报告期内公司现金流量财务数据变动情况(单位:人民币元)
项目 2006年度 2005年度 结构比增
金额 结构比 金额 结构比 长百分点
经营活动现金 19540621096.81 100.00% 12828938581.71 100.00% -0.05
流入
其中:销售商品 19031451403.09 97.39% 12669088676.52 98.75% 0.01
提供劳务收到的
现金
经营活动现金 22564742578.68 100.00% 11985499447.06 100.00% -0.23
流出
其中:购买商品 17425396578.83 77.22% 8411005,629.66 70.18% -0.70
接受劳务支付的
现金
经营活动产生的 (3024121481.87) 843439134.65
现金流量净额
投资活动产生的 (1551820844.62) -377757218.51
现金流量净额
筹资活动产生的 12064160297.20 -353321939.12
现金流量净额
4、公司投资情况
报告期内,本集团长期投资净额较上年增加140,841.87万元,增幅76.4%.被投资
公司的名称、主要经营
活动、占被投资公司的权益比例等见会计报表注释4.1.
(1)募集资金使用情况
①经有关部门核准,本公司于2006年12月13日采用向特定对象非公开发行A股股
票的方式,发行A股股票40,000万股(面值人民币1元),发行价格人民币10.5元/股,募
集资金总额人民币42亿元,扣除发行费用募集资金净额人民币41.967亿元于2006年1
2月19日到位, 并业经深圳大华天诚会计师事务所深华(2006)验字108号验资报告验
证在案.
上述募集资金投资于8个项目, 截至2006年12月31日,各投资项目的投资、收益
、进度情况如下:(单位:万元)
投资项目 发行报告书中承诺使 募集资金实际使用情况及2006年年报中披露的
用情况截止 实际使用情况
2006年12月31日止情况
承诺投 预测投资 完成投 已结算部分 项目进度 注释
资金额 收益率 资金额 投资收益率
厦门金域蓝 75,000 14.93% 59,650 - 3% 1
湾项目(原
厦门吕岭路
项目)
佛山南海桂 75,000 10.76% 25,360 - 1.60% 2
城凯旋城项
目(原A7 项
目)
北京顺义四 55,000 10.00% 30,699 13% 26.65% 3
季花城项目
杭州江干区 50,000 13.20% 21,285 - 5% 4
万科魅力之
城项目(原九
堡项目)
佛山顺德新 50,000 12.30% 14,422 22% 13% 5
城区项目
武汉金色家 50,000 12.50% 21,471 - 3% 6
园项目(原
京汉大道项
目)
上海吴泾镇 35,000 11.60% 6,091 - - 7
锦川项目
成都金牛区 30,000 12.20% 17,503 - 44% 8
加州湾项目
(沙湾项目)
合计 420,000 - 196,481 - -
截至2006年12月31日止,本公司此次募集资金按照募集说明书使用了人民币196
, 481万元,占前次募集资金总额人民币419,670万元(扣除相关发行费用)的46.82%,
余额人民币223,189万元将随着项目的后续开发全部投入.
②经有关部门核准,本公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的
可转换债券,募集资金于2004年9月30日到位.截至本报告期末,除拟投入上海七宝镇
53＃地块的10, 788万元募集资金尚未使用以外,其他项目募集资金承诺投资金额已
全部使用完毕,募集资金整体投资情况良好,高于募集说明书承诺水平.
上海七宝53＃地块受政府地铁建设影响,未能如期开工,项目整体开发计划也将
根据地铁站建设进度相应调整,但同时地铁的修建将极大提高该地块价值,该项目的
收益预计可以达到募集说明书承诺水平.
2)期内集团主要收购的公司如下:
A、2006年1月18日, 本公司与北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会
签署了以38,900万元受让北京市朝万房地产开发中心60%的股权的协议.详情参阅会
计报表附注37.
B、本公司于本报告期内以176,566万元的价格再次受让了上海南都、苏州南都
和浙江南都部分股权.详情请参阅"重大收购及出售资产事项".
C、期内集团还收购公司公司10家,合计投资金额2.26亿元.
3)期内,为支持控股子公司的业务发展,公司对上海万科兰乔置业有限公司增资
1.93亿元.
②其他投资情况
报告期内,本公司新获取项目47个,总占地面积约910万平方米,规划建筑面积总
计约1222万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约982万平方米.另外,年内由于
对报告期以前已获取项目的权益比例发生变化, 按万科权益计算的项目规划建筑面
积还增加55.9万平方米.
5、新年度项目发展计划
截至2006年年末,公司已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米,其中按万
科持股比例计算的规划中项目约为1536万平方米.该等项目共96个,2007年度计划开
工面积和竣工面积分别约637万平方米和575万平方米.
此外,报告期末公司正在办理有关转让手续的规划中项目13个,占地面积合计20
4万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积合计276万平方米.该等项目的获取具有
不确定性,因而其开工、竣工也具有不确定性.
报告期末至2007年3月18日, 公司新增项目12个,总占地面积合计89.1万平方米
,规划建筑面积合计139.5万平方米,地价总额合计44.41亿元.详细情况如下:
(1)2007年1月30日, 公司取得广州科学城项目北地块,该项目土地面积8.8万平
米,当前规划建筑面积为17.6万平米.
(2)2007年2月2日, 公司取得以挂牌方式出让的大连甘井子区乐百年项目,该项
目土地面积和当前规划建筑面积分别为36.8万平方米和39.7万平方米.
(3)2007年2月9日, 公司以拍卖方式取得南京下关区黄家圩项目,该项目土地面
积和当前规划建筑面积分别为3.6万平方米和3.9万平米.
(4)2007年2月15日,公司以协议方式获取广州龙津中路项目,该项目土地面积和
当前规划建筑面积分别为0.6万平米和4.0万平米.
(5)2007年1月,公司以协议方式取得深圳恒丰项目,该项目土地面积和当前规划
建筑面积分别为7.2万平米和4.4万平米.
(6)2007年1月,公司以拍卖方式取得广州江湾项目,该项目土地面积和当前规划
建筑面积分别为1.0万平米和5.9万平米.
(7)2007年1月, 董事会通过了公司与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发
展有限公司的协议, 公司获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七
街坊项目、中林及云台路等项目.其中云台路项目已经在售,其他项目基本情况如下
:
(单位:平方米)
项目 项目位置 土地面积 当前规划建筑面积
成山里项目 浦东新区 19,389 57,791
济阳路项目 浦东新区 19,392 19,392
五街坊项目 浦东新区 121,405 125,183
七街坊项目 浦东新区 88,900 133,350
中林项目 浦东新区 54,831 87,730
合计 303,917 423,446
该等项目07年度计划开工87.7万平方米、竣工20.3万平方米,具体情况如下:
项目名称 地理位置 权益 占地面积
(平方米)
大连乐百年项目 甘井子区 55% 368,897
南京黄家圩项目 下关区 100% 20,055
上海云台路项目 浦东新区 100% 22,370
上海成山路项目 浦东新区 100% 19,389
上海济阳路项目 浦东新区 100% 19,392
上海七街坊项目 浦东新区 100% 88,900
上海五街坊项目 浦东新区 100% 121,405
上海中林项目 浦东新区 100% 54,831
广州万科城H3项目 箩岗区 100% 88,105
广州龙津中路 越秀区 100% 5,734
广州江湾项目 海珠区 100% 9,629
深圳恒丰项目 宝安区 30% 72,499
合计 891,206
续上表:
项目名称 当前规划建筑 07年计划开工 07年计划竣工
面积(平方米) (平方米) (平方米)
大连乐百年项目 425,767 154,755 72,967
南京黄家圩项目 50,412 42,101
上海云台路项目 72,060 72,060
上海成山路项目 57,791 57,791
上海济阳路项目 22,636 22,636 -
上海七街坊项目 154,254 154,254 -
上海五街坊项目 147,374 147,374 -
上海中林项目 103,591 103,591 -
广州万科城H3项目 218,954 109,477 -
广州龙津中路 40,435 40,435
广州江湾项目 58,624 58,624
深圳恒丰项目 43,500 43,500
合计 1,395,398 876,747 202,818
特别风险提示:
⑴上述开工计划和竣工计划可能因下述原因而出现相应调整:
A、宏观经济以及房地产市场可能产生的重大变化或单个项目销售出现变化;
B、土地使用权转让政策的进一步细化和改变,给公司现有待开发项目带来不确
定因素;
C、新的法规对项目审批要求进一步严格,使开发项目的证照办理速度滞后而影
响开发节奏;
D、重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工.
6、执行新企业会计准则对公司财务状况和经营成果的影响
根据财政部第33号令和财会[2006]3号文《关于印发〈企业会计准则第1号——
存货>等38项具体准则的通知》规定, 公司将执行新的会计准则.实施新会计准则对
公司2006年财务状况的主要影响为:
1)本公司采用资产负债表债务法核算企业所得税, 执行新准则将较旧准则将增
加本公司股东权益人民币9400万元.
2)根据《企业会计准则第20号——企业合并》新的规定, 公司购买房地产企业
产生的股权投资差额,须将土地增值作为存货的增加,按梯度收购计算增值部分金额
,该等事项将使公司股东权益调减人民币10,200万元.
3)本公司持有的其他公司原法人股股票, 由于股权分置改革完成而转变为的流
通股股票. 按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的以公允价
值计量,公司将调增股东权益人民币5100万元.
4)2006年12月31日本公司经上述调整后的少数股东权益为人民币252, 500万元
,新准则要求原在负债和所有者权益单列的少数股东权益计入股东权益,故执行新准
则将增加公司股东权益人民币252,500万元.
未来,执行新会计准则对公司的影响主要在体现在:
1)根据新《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定,公司将选择采用成
本模式对投资性房地产进行核算,因而公司的利润和股东权益不会受此影响.
2)根据新《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定,公司会将现行政策
下对子公司采用权益法 核算变更为采用成本法核算, 这将在一定程度上降低子
公司经营成果对母公司当期投资收益的影响.
3)根据新《企业会计准则第17号——借款费用》的规定, 应用新会计准则后公
司借款费用可予以资本化的范围将扩大, 由以前的专门借款扩大为专门借款和符合
资本化条件的一般借款. 另外,可以资本化的资产范围也将扩大,由现行制度下的固
定资产、房地产开发企业的开发产品, 增加为所有需要经过相当长间的购建或生产
活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等. 此政
策变将会使公司的当期利润和股东权益增加.
4)根据新《企业会计准则第18号——所得税》的规定, 公司所得税的会计处理
将由原采用应付税款法算变更为采用资产负债表债务法核算, 这将会影响公司当期
所得税费用,从而影响公司的利润和股东权益
5)根据新《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定, 应用新会计准则
后,公司要将现行会计策下单独列示的合并资产负债表的中股东权益,调整到在合并
资产负债表中股东权益项目下以"少数股东益"项目列示. 此项政策变化将会影响公
司的股东权益.除以上所述事项外,执行新会计准则对公司未来财务状况和经营成果
没有重大影响.
投资情况说明:
公司投资情况
报告期内,本集团长期投资净额较上年增加140,841.87万元,增幅76.4%.被投资
公司的名称、主要经营活动、占被投资公司的权益比例等见会计报表注释4.1.
(1)募集资金使用情况
①经有关部门核准,本公司于2006年12月13日采用向特定对象非公开发行A股股
票的方式,发行A股股票40,000万股(面值人民币1元),发行价格人民币10.5元/股,募
集资金总额人民币42亿元,扣除发行费用募集资金净额人民币41.967亿元于2006年1
2月19日到位, 并业经深圳大华天诚会计师事务所深华(2006)验字108号验资报告验
证在案.
上述募集资金投资于8个项目, 截至2006年12月31日,各投资项目的投资、收益
、进度情况如下:(单位:万元)
投资项目 发行报告书中承诺使用情况
承诺投资金 预测投资收
额 益率
厦门金域蓝湾项目(原厦门吕 75,000 14.93%
岭路项目)
佛山南海桂城凯旋城项目( 75,000 10.76%
原A7项目)
北京顺义四季花城项目 55,000 10.00%
杭州江干区万科魅力之城项 50,000 13.20%
目(原九堡项目)
佛山顺德新城区项目 50,000 12.30%
武汉金色家园项目(原京汉 50,000 12.50%
大道项目)
上海吴泾镇锦川项目 35,000 11.60%
成都金牛区加州湾项目(沙 30,000 12.20%
湾项目)
合计 420,000 -
接上表:
募集资金实际使用情况及2006年年报中披露
的实际使用情况
截止2006年12月31日止情况
投资项目 完成投资金 已结算部分投 项目进度 注释
额 资收益率
厦门金域蓝湾项目(原厦门吕 59,650 - 3% 1
岭路项目)
佛山南海桂城凯旋城项目( 25,360 - 1.60% 2
原A7项目)
北京顺义四季花城项目 30,699 13% 26.65% 3
杭州江干区万科魅力之城项 21,285 - 5% 4
目(原九堡项目)
佛山顺德新城区项目 14,422 22% 13% 5
武汉金色家园项目(原京汉 21,471 - 3% 6
大道项目)
上海吴泾镇锦川项目 6,091 - - 7
成都金牛区加州湾项目(沙 17,503 - 44% 8
湾项目)
合计 196,481 - -
截至2006年12月31日止,本公司此次募集资金按照募集说明书使用了人民币196
, 481万元,占前次募集资金总额人民币419,670万元(扣除相关发行费用)的46.82%,
余额人民币223,189万元将随着项目的后续开发全部投入.
②经有关部门核准,本公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的
可转换债券,募集资金于2004年9月30日到位.截至本报告期末,除拟投入上海七宝镇
53＃地块的10, 788万元募集资金尚未使用以外,其他项目募集资金承诺投资金额已
全部使用完毕,募集资金整体投资情况良好,高于募集说明书承诺水平.
上海七宝53＃地块受政府地铁建设影响,未能如期开工,项目整体开发计划也将
根据地铁站建设进度相应调整,但同时地铁的修建将极大提高该地块价值,该项目的
收益预计可以达到募集说明书承诺水平.
(2)非募集资金使用情况
① 股权投资情况
1)期内,集团主要发起设立的公司如下:
序号 新设公司 币别 注册资本
1、 杭州万科置业有限公司 人民币 80,000,000.00
2、 北京中粮万科假日风景 人民币 830,000,000.00
房地产开发有限公司
3、 天津万泰时尚置业有限责任公司 人民币 80,000,000.00
4、 武汉万科天诚房地产有限公司 美元 12,100,000.00
5、 天津万科新锐房地产有限公司 人民币 120,000,000.00
6、 无锡新万房地产有限公司 人民币 120,000,000.00
7、 佛山市万科物业管理有限公司 人民币 30,000,000.00
8、 广州市万科星房地产有限公司 美元 18,600,000.00
9、 苏州万科房地产有限公司 人民币 30,000,000.00
10、 苏州万科置业有限公司 美元 42,500,000.00
11、 宁波万科房地产开发有限公司 人民币 150,000,000.00
12、 天津万科新里程房地产有限公司 人民币 230,000,000.00
13、 青岛万科银盛泰房地产开发有限公司 人民币 100,000,000.00
14、 深圳万科新城房地产开发有限公司 美元 6,250,000.00
15、 广州市鹏万房地产有限公司 人民币 200,000,000.00
16、 珠海市珠宾置业发展有限公司 人民币 109,000,000.00
17、 万科中粮(苏州)置业有限公司 人民币 230,000,000.00
18、 大连万科城置业有限公司 美元 42,000,000.00
19、 合计
接上表:
序号 新设公司 折人民币 经营范围
1、 杭州万科置业有限公司 80,000,000.00 经营范围主要是
房地产开发、商
品房销售等
2、 北京中粮万科假日风景 830,000,000.00 经营范围主要是
房地产开发有限公司 房地产开发等
3、 天津万泰时尚置业有限责任公司 80,000,000.00 经营范围主要是
房地产开发等
4、 武汉万科天诚房地产有限公司 96,812,221.00 主要开发经营普
天项目
5、 天津万科新锐房地产有限公司 120,000,000.00 经营范围主要是
房地产开发和销
售
6、 无锡新万房地产有限公司 120,000,000.00 经营范围主要是
房地产开发经营
7、 佛山市万科物业管理有限公司 30,000,000.00 主要经营物业的
管理
8、 广州市万科星房地产有限公司 147,877,440.00 经营范围主要是
房地产开发
9、 苏州万科房地产有限公司 30,000,000.00 经营范围主要是
房地产开发
10、 苏州万科置业有限公司 336,128,462.50 经营范围主要是
房地产开发
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内,公司发挥产品创新、客户细分与客户忠诚等方面的优势,保持了良好
的销售局面. 期内公司有北京紫台、北京东第、天津金色家园、长春兰乔圣菲、成
都加洲湾等新项目开盘销售, 深圳金域蓝湾、深圳万科城、广州四季花城、无锡魅
力之城、沈阳万科城等项目也获得良好销售业绩. 3季度,公司实现销售面积84.6万
平方米, 销售金额56.8亿元,7月、8月、9月分别售出20.9万、30.7万和33.0万平方
米.1~9月份,公司共售出206.9万平方米,金额合计130.7亿元,同比分别比去年增长3
0.6%和38.9%.
三季度,公司继续推进既定的发展策略,加大行业资源整合的力度.报告期内,公
司进一步完成了对浙江南都、上海南都等公司股权的受让, 万科新增项目资源269.
2万平方米. 截至9月末,公司06年新增项目规划建筑面积合计达到1053.5万平方米(
其中已完成合作转让手续及通过公开方式新增项目规划建筑面积合计776. 8万平方
米),其中685.9万平方米是通过合作方式获得的.
报告期内公司进一步完善在三大区域的布局,通过受让南都股权,在进入杭州市
场之初就获得了一个较高的起点,公司还在8月份进入了长三角区域的宁波市场和环
渤海区域的青岛市场,区域布局更趋完善.
通过各方面的积极努力,公司保持了良好业绩.三季度公司结算项目26.0万平方
米, 实现结算收入17.9亿元.公司主营业务收入达到18.4亿元,净利润1.4亿元,比05
年三季度增长50.8%和81.9%.
1~9月份公司累计结算面积达到116.1万平方米,结算收入达83.3亿元,比去年同
期分别增长46. 8%,53.7%.截至三季度,公司累计实现主营业务收入84.6亿元、净利
润13.6亿元,分别比去年同期增长52.3%及56.0%.
报告期末, 公司尚有177.5万平方米已售面积未竣工结算,签约金额合计约107.
9亿元,为公司全年的良好业绩和持续增长奠定了坚实的基础.
截止三季度末, 公司资产负债率达到72.1%,比2005年度末提高了11.1个百分点
,处于较高水平.形成相对较高资产负债率的原因主要有以下几点:(1)因为项目尚未
竣工, 季度末已售未结算资源大幅度上升,预收账款达103亿元,较2005年度末增加5
6亿元;(2)由于支付地价款、工程款及合并南都项目的影响,公司借款9月末增加至1
28. 1亿元,较年初增加101亿元;(3)本季度公司支付现金股利5.95亿元,净资产减少
.管理层预计,上述情况将随着年末已售项目结算带来的预收帐款下降和利润的实现
, 得以改善.此外,报告期内,公司提出向不超过10家特定对象发行不超过7亿股以及
募集资金不超过42亿元的事项已获得股东大会通过,目前,有关工作正在履行核准手
续. 如果本次发行能够顺利进行,募集资金的到位,也将降低公司的整体资产负债水
平.
行业调控的持续深入,也进一步坚定了公司对行业趋势的判断,以及从行业整合
中获得发展机会的信心. 未来公司将继续坚持既定经营策略,持续推进自身变革,通
过不断提高产品创新能力, 推进标准化进程,同时通过加大资源整合的力度,进一步
扩宽融资渠道, 提高经营效率,强化市场控制力和品牌影响力,以实现良好的资产回
报水平.
报告期新增项目明细情况
报告期内,公司通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目16个,总占地面
积约511.8万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约430.6万平方米.项目详细情
况如下:
截止三季度末,公司本年度通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目38
个, 总占地面积约789.2万平方米,规划建筑面积971.2万平方米,按万科权益计算的
规划建筑面积776.8万平方米.
此外,14个新增项目正在办理有关转让手续,占地面积合计174.1万平方米,按万
科权益计算的规划建筑面积合计276.7万平方米.
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
注:(1)公司主营业务不涉及关联交易;(2)房地产开发毛利率的计算已扣除主营
业务税金及附加.
2.公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3.报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
√适用 □不适用
说明:2006年7~9月主营业务利润为同期利润总额的292.63%,期间费用为同期利
润总额的185.20%,较1~6月均有较大提高.该变化主要由于本季度较多项目尚未竣工
而未能参与结算,而期间费用根据销售情况正常发生,这既导致期间费用占同期利润
总额的比重相对较大,同时也使主营业务利润占同期利润总额的比重较大.
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
√适用 □不适用
1、与2006年半年度会计报告相比,本报告期内公司执行的会计政策、会计估计
无变化.
2、本报告期合并范围发生变化的单位和原因
A、本公司于本报告期内新设深圳市万科九州房地产开发有限公司,注册资本1,
000万元, 其中,本公司之子公司深圳市万科房地产有限公司持有其90%的股权,该公
司经营范围主要是房地产开发,故该公司纳入本报告期合并报表.
B、深圳市温馨花园房地产开发有限公司, 注册资本1,000万元,其中,本公司之
子公司深圳市万创建筑设计顾问有限公司持有其100%的股权, 该公司经营范围主要
是房地产开发,故该公司纳入本报告期合并报表.
C、厦门市万科房地产有限公司, 注册资本2,000万元,其中,本公司之子公司深
圳市万科房地产有限公司持有其100%的股权,该公司经营范围主要是房地产开发,故
该公司纳入本报告期合并报表.
D、广州市万科星房地产有限公司, 注册资本1,860万美元,其中,本公司之子公
司广州市万科房地产有限公司持有其50%的股权,该公司经营范围主要是房地产开发
,由于本公司对该公司拥有控制权,故该公司纳入本报告期合并报表.
E、苏州万科房地产有限公司, 注册资本3,000万元,其中,本公司之子公司上海
万科房地产集团有限公司持有其100%的股权,该公司经营范围主要是房地产开发,故
该公司纳入本报告期合并报表.
F、苏州万科置业有限公司,注册资本33,605.6万元,其中,本公司之子公司上海
万科房地产集团有限公司持有其55%的股权, 该公司经营范围主要是房地产开发,故
该公司纳入本报告期合并报表.
G、宁波万科房地产开发有限公司,注册资本15,000万元,其中,本公司之子公司
上海万科房地产集团有限公司持有其100%的股权, 该公司经营范围主要是房地产开
发,故该公司纳入本报告期合并报表.
H、天津万科新里程房地产有限公司,注册资本20,000万元,其中,本公司之子公
司天津万科房地产有限公司持有其55%的股权, 该公司经营范围主要是房地产开发,
故该公司纳入本报告期合并报表.
I、青岛万科银盛泰房地产开发有限公司,注册资本20,000万元,其中,本公司持
有其80%的股权, 该公司经营范围主要是房地产开发,故该公司纳入本报告期合并报
表.
J、2006年8月9日,本公司之子公司成都万科房地产有限公司与成都银都发展有
限公司等原成都倍富的四方股东签署了受让成都倍富置业有限责任公司(以下简称
"成都倍富")90%股权的协议,截止2006年8月31日,公司已支付了上述股权收购款的5
0%,该等股权变更和过户手续全部办理完毕.故成都倍富纳入本报告期合并报表.
成都倍富成立于2002年1月18日,注册资本人民币1,000万元,主要业务为房地产
开发等.
K、2006年8月3日,本公司与上海中桥基建(集团)股份有限公司签署了受让苏州
南都建屋有限公司(以下简称"苏州南都")21%的股权的协议, 2006年8月4日,本公司
董事会审议通过上述协议, 本公司原持有苏州南都公司49%的股权,收购完成后本公
司拥有其70%的股权, 故苏州南都及其下属公司纳入本报告期合并报表.苏州南都建
屋有限公司是一家依法在苏州市注册登记成立并有效存续的公司, 住所为苏州工业
园区跨塘工业区, 注册资本为人民币3亿元.截止2006年8月22日,公司已支付了上述
股权收购款的50%.
L、2006年8月3日,本公司与上海中桥基建(集团)股份有限公司、上海南都实业
投资有限公司签署了分别受让南都房产集团有限公司(以下简称"浙江南都")35%和2
5%股权的协议, 2006年8月4日,本公司董事会审议通过上述协议.本公司原持有浙江
南都公司20%的股权,收购完成后本公司持有其80%的股权,故浙江南都及其下属公司
纳入本报告期合并报表. 浙江南都是一家依法在浙江省注册登记成立并有效存续的
公司,注册资本为人民币15,000万元.截止2006年8月22日,公司已支付了上述股权收
购款的50%,该等股权变更和过户手续全部办理完毕.
M、本公司原持有东莞松山居置业有限公司(以下简称"东莞松山居")60%的股权
, 本期公司实现了对该公司的控制权,故将其纳入合并会计数据.东莞松山居公司注
册资本1000万元,经营范围主要是房地产开发经营.
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特别承诺及其履行情况
√适用 □不适用
投资情况说明:
(1)募集资金使用情况
经有关部门核准,本公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可
转换公司债券,募集资金于2004年9月30日到位.
上述募集资金投资于深圳、上海、广州、南京等六个项目, 该等项目目前开发
进度、市场表现各有差异.由于市场环境变化,南京光明城市项目已结算部分目前略
有亏损.但从募集资金整体使用情况看,预计投入项目的整体销售净利率约15%,整体
投资收益率约20%,高于募集说明书承诺水平,本次募集资金整体将获得良好回报.
截止本报告期末,各投资项目的投资、收益、进度情况如下:(单位:万元)
可转债申报情况
投资项目 承诺投资 销售净 承诺投资
金额 利率 收益率
深圳万科城项目 40,000 11.4% 14.0%
(原"深圳坂雪岗
项目")
广州四季花城项目 40,000 11.1% 14.4%
上海朗润园项目 40,000 14.9% 20.6%
上海七宝镇53#地 20,000 19.6% 30.7%
块
南京光明城市 30,000 10.3% 13.0%
武汉城市花园 25,289 14.9% 20.8%
合 计 195,289 12.8% 16.8%
接上表:
截止目前使用情况
投资项目 已完成投 已结算销 已结算投 项目进度
资金额 售净利率 资收益率
深圳万科城项目 40,000 15.41% 20.06% 67.49%
(原"深圳坂雪
项目")
广州四季花城项 40,000 18.97% 29.24% 63.78%
上海朗润园项目 39,999 25.26% 45.08% 70.00%
上海七宝镇 9,195 0.00%
块
南京光明城市 29,997 -6.17% -6.13% 49.00%
武汉城市花园 25,289 11.49% 14.91% 56.63%
合 计 184,480 17.02% 24.39%
注:项目资金投入、进度及预期收益说明:
①上海朗润园本期实现结算面积9. 2万平米,金额10.9亿元.该项目目前售价高
于募集说明书预计价格,单位利润有大幅度上升,项目整体收益率比募集说明书承诺
水平有较大提高;
②上海七宝镇53#地块受政府地铁站建设影响, 未能如期开工,项目整体开发计
划也将根据地铁站建设进度相应调整; 但同时地铁的修建也将极大地提升地块的价
值;
③南京光明城市受到了宏观调控、片区竞争激烈、配套不完善等多重影响, 销
售情况不理想, 项目自身占压资金量比较大.综合考虑各项因素,公司决定将实现现
金回笼作为首要目标.项目已结算部分销售毛利率6.7%,但由于前期营销推广费投入
较多,已结算部分目前体现亏损.后续经营将着力改善、实现项目整体盈利;
④武汉城市花园由于前期销售价格较低等原因, 已结算部分的投资收益率低于
募集说明书承诺的项目整体投资收益率水平,但目前该项目售价呈上升趋势.
(2)非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
A、本公司于本报告期以按3. 89亿元的价格受让了北京市朝万房地产开发中心
(以下简称"朝万中心", 包括母体公司和2家子公司)60%的股权.朝万中心成立于200
5年12月1日,注册资本人民币20,000万元,经营范围主要为房地产综合开发.2006年3
月1日朝万中心正式更名为"北京市朝阳万科房地产开发有限公司".
B、报告期内, 公司为项目发展需要发起设立和增资公司16家,合计投入注册资
金90,410万元.
②其他投资情况
报告期内, 公司通过公开方式及已完成有关转让手续的新增项目22个,总占地
面积约277.3万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约338.8万平方米.项目详细
情况如下:
地区 新增项目名称 地理位置 权益比例
广州市 广州康王路项目 荔湾路 100%
广州天马河项目 花都区 100%
东莞市 东莞阳光山庄 常平镇 100%
东莞大岭山项目 大岭山镇 100%
佛山市 佛山顺德项目 顺德中心区 100%
南海桂城A7地块 南海区 100%
厦门市 厦门吕岭项目 厦门岛 100%
上海市 上海白马后期 松江区 70%
上海大千美墅 七宝镇 51%
上海吴泾镇锦川项目 闵行区 90%
无锡市 无锡长江路项目 新区 70%
杭州市 九堡项目 江干区 100%
苏州市 工业园区4、5号地块 工业园区 51%
苏州冶金厂项目 沧浪区 100%
北京市 北京六里屯17# 朝阳区 60%
北京公园5号三期 朝阳区 60%
北京石佛营三期 朝阳区 60%
北京万恒项目 丰台区 50%
天津市 天津时尚广场 开发区 45%
成都市 成都沙湾项目 金牛区 100%
武汉市 武汉普天项目 武昌区 100%
京汉大道项目 江汉区 100%
合计
接上表:
地区 占地面积 规划建筑 万科权益建筑 项目进度
(平方米) 面积(平方米) 面积(平方米)
广州市 6,576 70,083 70,083 已开工
61,324 159,879 159,879 前期
东莞市 526,314 294,255 294,255 已开工
146,676 91,966 91,966 前期
佛山市 197,500 318,500 318,500 已开工
110,001 242,000 242,000 前期
厦门市 55,657 166,972 166,972 前期
上海市 246,790 246,790 172,753 前期
315,865 252,692 128,873 前期
141,239 211,858 190,672 前期
无锡市 86,000 225,285 157,700 已开工
杭州市 84,438 219,400 219,400 前期
苏州市 155,677 124,542 63,516 前期
134,800 242,300 242 | |
