经营分析
| 发布日期：2008-3-3 9:32:00 |
≈≈招商地产000024≈≈(更新:08.02.20)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与销售 ｜ 262798.0｜ 147936.0｜ 56.29｜ 63.92｜
｜投资性物业经营 ｜ 38346.0｜ 19354.0｜ 50.47｜ 9.33｜
｜房产中介服务 ｜ 10316.0｜ 2306.0｜ 22.35｜ 2.51｜
｜园区供电供水 ｜ 72791.0｜ 17168.0｜ 23.59｜ 17.70｜
｜物业管理 ｜ 24411.0｜ 5773.0｜ 23.65｜ 5.94｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳 ｜ 289656.0｜- ｜- ｜ 70.45｜
｜上海 ｜ 63769.0｜- ｜- ｜ 15.51｜
｜苏州 ｜ 29219.0｜- ｜- ｜ 7.11｜
｜漳州 ｜ 19517.0｜- ｜- ｜ 4.75｜
｜其他 ｜ 9003.0｜- ｜- ｜ 2.19｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与销售 ｜ 101936.0｜ 43513.0｜ 42.69｜ 59.36｜
｜出租物业的经营 ｜ 17109.0｜ 8764.0｜ 51.22｜ 9.96｜
｜园区供电供水 ｜ 32258.0｜ 7005.0｜ 21.72｜ 18.78｜
｜物业管理 ｜ 12297.0｜ 2607.0｜ 21.20｜ 7.16｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳 ｜ 109088.0｜- ｜- ｜ 63.52｜
｜上海 ｜ 55462.0｜- ｜- ｜ 32.29｜
｜苏州 ｜ 3081.0｜- ｜- ｜ 1.79｜
｜其他 ｜ 4106.0｜- ｜- ｜ 2.39｜
｜合计 ｜ 171737.0｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与销售 ｜ 160263.0｜ 76648.0｜ 36.35｜ 54.52｜
｜出租物业的经营 ｜ 30625.0｜ 13282.0｜ 38.19｜ 10.42｜
｜房产中介服务 ｜ 6072.0｜ 2183.0｜ 31.07｜ 2.07｜
｜园区供电供水 ｜ 70770.0｜ 14053.0｜ 19.67｜ 24.08｜
｜物业管理 ｜ 25386.0｜ 5473.0｜ 16.49｜ 8.64｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ 45089.3｜ 17454.5｜ 32.78｜ 31.29｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房地产管理业 ｜ 22273.4｜ 10752.4｜ 43.07｜ 15.45｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他电力、煤气及水的生产｜ 52364.2｜ 10042.3｜ 19.00｜ 36.33｜
｜ 和供应业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 其他房地产业 ｜ 19098.9｜ 4002.4｜ 16.17｜ 13.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其中：关联交易金额 ｜- ｜- ｜- ｜ - ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜20347.73 ｜12576.61 ｜7771.12 ｜32.64 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他房地产业 ｜14048.89 ｜7049.42 ｜6999.47 ｜44.62 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他电力、煤气及水的生｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜产和供应业 ｜32261.58 ｜25692.57 ｜6569.01 ｜20.17 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产管理业 ｜12910.88 ｜10128.89 ｜2781.99 ｜16.80 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜深圳 ｜83465.01 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与销售 ｜4936.81 ｜3039.96 ｜1896.85 ｜38.42 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜出租物业的经营 ｜6892.97 ｜3169.35 ｜3723.62 ｜54.02 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜园区供电供水 ｜15193.85 ｜11519.33 ｜3674.52 ｜24.18 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜物业管理 ｜5565.35 ｜4586.24 ｜979.11 ｜17.59 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与销售 ｜166222.20 ｜118480.00 ｜39347.90 ｜23.67 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜出租物业的经营 ｜23527.70 ｜12348.40 ｜9953.30 ｜42.30 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜园区供电供水 ｜70826.20 ｜58142.70 ｜12587.30 ｜17.77 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:
截止日期:2005-9-30
━━┯━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━┯━━━━┯━━━━━
序号│ 行业名称 │营业收入(万元)│比例(％)│毛利率(％)
──┼───────────────┼───────┼────┼─────
1│商品房开发 │ 80800.5500│ 52.32│ 34.27
2│房屋租赁 │ 16970.4600│ 10.99│ 54.40
3│公用事业 │ 52536.2900│ 34.02│ 17.88
4│其他 │ 4140.7600│ 2.68│ 29.08
━━┷━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━━━━━┷━━━━┷━━━━━
截止日期:2005-6-30
━━┯━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━┯━━━━┯━━━━━
序号│ 行业名称 │营业收入(万元)│比例(％)│毛利率(％)
──┼───────────────┼───────┼────┼─────
1│商品房开发 │ 54326.6243│ 53.91│ 39.74
2│房屋租赁 │ 11204.0292│ 11.12│ 53.35
3│园区供电供水 │ 32749.7486│ 32.50│ 18.68
5│其他 │ 2499.3597│ 2.48│ 31.00
━━┷━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━━━━━┷━━━━┷━━━━━
(二) 经营分析
★2007年末期:
一.管理层讨论与分析
1.行业政策与市场环境的变化
2007年, 国民经济保持高速增长,但宏观经济也出现了过热的迹象.就房地产市
场本身来看,上半年部分城市的部分地区房地产市场出现过度繁荣现象,土地价格新
高迭出, 供给和需求的结构失衡也开始显现.随着宏观调控政策的实施,部分城市商
品房价格从第四季度开始出现快速上涨后的回落,市场逐渐回归理性,宏观调控开始
显效.
2.公司应对措施及战略
洞悉宏观形势,主动以变应变
政府对房地产行业一系列的宏观调控措施有利于土地供应市场和行业秩序进一
步规范, 有利于优化房地产市场供应结构,提高行业集中度,更有利于维护房地产市
场的健康发展.公司时刻关注并研究宏观调控政策对公司可能的影响,公司所有已开
发和拟开发项目土地的取得及取得土地后的项目开发符合国家规定, 所有已销售项
目已经按照土地增值税法规计提充分的纳税准备. 公司将投资决策科学化视为重要
的经营原则, 运用"风险头寸"管理等先进的风险控制手段将有息负债率保持在合理
的水平上,严格贯彻财务稳健支持经营稳健的原则.公司投资项目有清楚的市场定位
、合理的投资规模, 公司新增开发项目必须以足够的人、财、物及管理资源保障为
前提. 公司产品多元化,可以满足多层次客户的需要,并根据市场需求适时调整开发
产品的类型.
创新开发模式,发掘新的价值增长点
公司是一家集开发和物业管理有机配合的房地产企业, 同时拥有稳定的投资性
物业收益和公用事业经营收益. 公司公用事业经营收益和投资性物业收益稳中有升
,住宅销售和物业租赁相得益彰,而投资性物业以及公用事业收益均有助于公司增强
抵御风险的能力.公司已经具有齐全的物业品种,并开始尝试携手科技、工业领域的
优秀企业合作进行科技地产、工业地产的开发, 探索地价适中、规模较大且易于复
制的新开发模式. 目前公司在广州番禺清华科技园和深圳光明科技园的投资项目正
稳步推进.
扬己之长,加快区域发展布局
公司大股东在深圳地区拥有可观的土地资源,为公司发展提供了有力的支持.公
司在珠三角区域、长三角区域和环渤海区域以及其他重点城市3＋X的跨区域发展战
略布局在报告期内得到进一步巩固. 在发展中公司始终保持清醒的头脑、严谨的态
度,对区域的选择和项目的确定都充分考虑规避和控制可能的风险,充分考虑公司的
区域管控能力.公司从各地经济发展和房地产市场的实际情况出发,关注并尝试进入
具有较大潜力的二线城市.报告期末,公司投资项目涉足的城市达到12个.
拓展融资渠道,实现融资形式多元化
持续不断的信贷紧缩必然会影响到部分房地产企业的现金流, 甚至导致不少房
地产企业面临生存危机.公司坚持稳健发展的思路,发展规模与速度始终与融资能力
相协调, 公司早已开始对存量债务及期限进行结构调整,增加中长期债务比重,增强
短期偿债能力. 公司重视对金融新产品的研究工作,开展多渠道低成本融资的尝试,
增强抗风险能力.由于投资者对公司价值的认同和对公司经营前景的良好预期,至20
07年5月,公司提前完成了可转换债券的转股或赎回工作.转股后,公司的资产负债率
有效降低, 截止2007年12月31日负债率较上年同期降低7个百分点.2007年8月,公司
成功向大股东蛇口工业区定向发行股票110, 736,639股,共募集资金23亿元.报告期
内公司还成功取得了信托贷款和低成本的外币贷款, 继续维持并增加经营所需的银
行授信额度,为公司加快跨区域发展步伐开拓了稳定的资金来源.
实施合作开发战略,强强携手、共赢共荣
宏观调控的必然结果之一是加速行业资源和品牌的整合,优胜劣汰.公司在发展
中适度引入战略投资者, 以增大获取资源的能力.本年度,公司与战略投资者九龙仓
集团有限公司等合作取得了佛山、苏州吴中等项目的开发土地,深圳花园城三期2号
地块公寓成功整体销售给新加坡雅诗阁公司, 这是公司在加大战略合作伙伴引入方
面的阶段性成果. 报告期内,公司还采用股权收购方式增加了可观的土地开发资源.
目前, 公司还在与国外基金、投资机构及房地产公司进行多层次的接触和谈判以积
极寻求合作机会.
二.公司经营情况回顾
(一)总体经营情况
报告期内, 公司完成营业收入41.12亿元,营业利润13.27亿元,归属于母公司股
东的净利润11.58亿元,分别较上年同期增长46%、76%和83%.
营业收入中,商品房销售结算面积25.69万平米,销售收入26.28亿元;
投资性物业租赁面积累计达557.11万平米,租赁收入3.83亿元
园区供电售电8.76亿度,销售收入6.46亿元
园区供水售水3.02万顿,销售收入0.82亿元
报告期内,公司项目开发资源继续增加,先后在深圳、佛山、番禺、苏州、上海
、重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平米的土地储备.
截止报告期末,商品房销售结算面积25.69万平米,实现销售收入2,627,977千元
.公司商品房结算面积较上年结算面积18.81万平米增加36.58%,此外,本年结算的兰
溪谷二期、上海依云听香园、苏州依云水岸等主要楼盘的售价较上年有大幅增长;
2007年公司抓住市场时机适时适度调整租赁政策, 租金收入、出租率等指标价
量齐升,营业利润大幅增长.
(二)公司主营业务经营情况
房地产开发与销售
报告期内,房地产开发业务涉足的城市继续增加,在全国12个城市进行多个项目
的房地产开发或拥有土地资源,在建面积达137.53万平米,销售面积22.16万平米.公
司仍在继续选择符合公司经营战略发展需要的其他土地资源.
说明:
1、当年结转面积共25.69万平米,除上表列示外,尚包括花园城三期二号和其它
项目尾盘;
2、招商江湾城项目减去道路面积后规划建面为42.72万平米;
3、报告期内, 公司通过收购珠海源丰房地产有限公司51%的股权和珠海汇丰房
地产有限公司100%的股权,相应获取两幅土地.
投资性物业的经营
报告期内作为公司经营战略的重要组成部分的投资性物业经营继续有上佳表现
,2007年9月,公司自大股东蛇口工业区有限公司购入新时代广场大厦等资产,增加可
租面积6.6万平米,总可租赁面积增加到54.46万平米,报告期内,租金收入达到38,34
6万元,较2006年度增长25%.
截止报告期末,公司持有的投资性物业仍主要位于深圳地区,包括别墅、公寓、
写字楼、商铺及厂房,全年累计完成租赁面积557.11万平米.年平均出租率达95%,较
上年同期有所提高.房产中介服务
招商置业是公司之全资子公司, 从事房地产经纪业务已近5年,其经营的住宅、
商铺、写字楼和厂房的租售代理、房屋托管、代办过户、银行按揭等业务成为公司
房地产经营业务的重要补充.招商置业以置业诚信为理念,在公司统一的内部控制下
健康有序发展, 2007年招商置业化挑战为机遇,在逆势中仍新增店铺30家,截止2007
年末店铺总数已达69家,报告期内实现营业收入10,316万元.园区供电供水
在蛇口工业区产业结构调整的背景下, 蛇口区域内高能耗的制造企业逐步外迁
,因此供电供水业务量与上年相比略有下降,但供电、供水业务均均完成了年度经营
计划,利润贡献也有所增加.物业管理
物业管理既是公司房地产业务的延伸,又是后续服务的延伸.2007年公司的物业
管理业务保持规模和效益同步增长的态势, 实现了公司相关业务协调显效的战略规
划目标.招商局物业目前在全国26个城市管理194个项目,管理物业面积达1,522万平
方米.
(三)公司主要供应商、客户情况
鉴于公司房地产业务的经营特点,营业成本中直接采购金额比例较小,而供电业
务的源电自香港中华电力公司采购,供水业务的源水自深圳市三大水库购入.
2007年招商供电销售前五位客户占公司电力销售总业务量的42. 35%;2007年招
商水务销售前五位客户占公司供水销售总业务量的16.25%.
(四)公司财务状况分析
1.资产变动情况分析
公司主要资产计量属性:
公司会计核算以权责发生制为记账基础. 除交易性金融资产和可供出售金融资
产及非同一控制下企业合并中被合并公司的资产以公允价值计量外, 其他资产以历
史成本作为计量基础.
公司交易性金融资产及负债为进行不交割本金的远期外汇交易合约, 目的在于
规避外币贷款和支付进口电力成本的汇率波动风险.
可供出售金融资产系公司持有的"深圳中国农大科技股份有限公司"(下称"农大
科技")和"中国南玻集团股份有限公司"的流通股份, 报告期内公司已将解除限售部
分的流通股全部售出,报告期末,公司尚持有农大科技有限售条件的流通股份.
2. 产品销售及主要技术人员变动情况等与公司经营有关的信息报告期内,公司
主要销售及技术人员无重大变化.
3.主要子公司、参股公司的经营情况及业绩分析取得和处置子公司情况
公司为增加土地储备, 加快实施跨区域发展战略,报告期内,通过直接投资或者
股权收购方式取得目标公司控制权,据此增加可开发土地资源,增强可持续发展能力
. 同时,也可分散化解投资风险.2007年,公司通过直接设立、联合设立及股权收购,
新增控股子公司15家, 其中,在天津设立天津招胜房地产有限公司;在广东地区设立
了广州启迪科技园投资有限公司、深圳招商建设有限公司等公司; 在华东地区设立
了上海招商闵盛置业有限公司、上海招商奉盛置业有限公司、苏州招商南山地产有
限公司、苏州双湖房地产有限公司等公司, 收购并控股了上海丰扬房地产开发有限
公司;在西南地区设立了成都招商置地有限公司.
三.管理成果
2007年是公司的"效率年",公司结合不同类别的产品形式,加快产品标准化设计
, 采取多种措施缩短开发周期.完善和深化公司跨区域管理体系,提升以公司战略为
导向的组织能力,保证公司的持续快速发展.
公司坚持可持续协调发展战略, 在环境保护、绿色地产、节能技术等方面的研
究和应用取得较大成果, 获得"国际住协绿色建筑"的三个项奖项:"个人推动奖"、"
企业贡献奖"和"示范项目奖";作为优秀品牌开发商,公司秉承招商人"爱国、自强、
开拓、诚信"的传统, 以规范的经营行为在市场中树立了良好的公众形象.报告期内
获得"2007中国蓝筹地产"、"2007中国房地产上市公司综合实力TOP10"第四名和"20
07沪深地产绩优股TOP10"第三名;公司继续入选深交所深圳100指数.
四.公司对未来发展的展望
行业趋势和公司发展战略
2008年房地产行业形势更加波动更为复杂.
2007年12月的中央经济工作会议,将运行了十几年的稳健货币政策,调整为紧缩
的货币政策, 提出防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明
显通货膨胀的"双防"政策. 2008年,政府将继续收紧房贷,加大政策性保障住房的落
实力度, 加强土地监察力度.在严厉的调控措施下,投资需求和自住需求都会受到程
度不同的抑制,市场进入调整期.房地产企业将面对供应增加和市场需求转淡的双重
压力, 挑战前所未有.但是,中国经济的持续向好,宏观经济快速增长趋势仍将保持;
城市化进程加快、人口红利、人民币升值等这些有利的因素依然存在; 居住改善的
刚性需求依然存在.房地产行业在未来相当长的时期内,仍将具有广阔的发展空间.
公司将借助宏观调控的契机, 优化内部管理机制,坚持创新,研究完善适合公司
快速发展的经营战略. 同时,抓住资源整合的机会,以较低的资金成本多渠道获取土
地资源, 为新一轮的发展积累资源优势.
公司将不断完善以房地产开发业务为核心,坚持可持续发展的理念,研究投资性
物业的有效经营管理方法, 提高投资性物业的收益水平.同时,继续推进住宅节能开
发技术,推广社区综合开发经验.
在外延发展的同时, 吸纳优秀人才,为公司快速发展提供充足的人力资源保障.
公司将不断提升综合管理能力,研究尝试有效的激励方式,推动股权激励措施的早日
实施.
坚持多渠道融资的策略, 获取低成本的发展资金.未来,公司大股东将继续在土
地、资金等方面协助公司稳步快速发展.
展望2008,招商地产已经迈入新的快速发展时期,公司将继续秉承"百年招商,家
在情在"的理念,以精品回报社会、以业绩回报股东.
2008年经营计划
2008年公司在开发规模和销售面积方面,均跨上一个大的台阶.公司将积极适应
宏观调控下的市场变化, 提升运营效率,锻造核心竞争力,进一步拓展全国发展战略
,巩固发展成果.
一方面,公司将加大包括资金、土地资源获取力度,公司将在已进入的12个城市
中稳扎稳打,并在合适的时机进入有潜力的二、三线城市,同时积极寻找战略合作机
会有效分散风险. 公司将根据政策和市场环境在资本市场、货币市场筹集资金支持
公司发展.
另一方面,公司将密切关注经营效率,通过文化变革、组织变革、以及流程优化
等一系列的措施,加快建设、加快销售,加速资产周转,提高投资效率和运营效率,在
组织能力上保障企业规模、质量、效益的均衡增长.
2008年公司在12个城市同时发展, 有58个项目同时进行,总规划建筑面积543.7
4万平米,其中续建项目13个,规划建筑面积92.06万平米;新建开工项目30个,规划建
筑面积288.78万平米;处于设计阶段的项目有15个,总建筑面积162.9万平米.
政策的不确定性、市场的波动性和紧缩货币政策仍将是公司2008年面临的主要
风险,公司将积极关注并谨慎处理公司可能面临的风险问题.
五.公司报告期内的投资情况
一)募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况
2007年公司继续使用2006年度发行的可转换公司债券募集资金5569万元. 报告
期内, 公司采用定向发行方式增发股票110,736,639股,募集资金229,217万元(已扣
除发行费用783万元),募集资金使用情况如下:
德勤华永会计师事务所有限公司对公司可转换债券募集资金和非公开发行股票
的募集资金使用情况进行了审阅,分别出具了德师报(核)字(08)第E0001号和德师报
(核)字(08)第E0002号审核报告. 审核意见认为:公司募集资金使用情况报告已经按
照中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]500号《关于前次募集资金使用情况
报告的规定》的规定编制, 在所有重大方面真实反映了公司可转换公司债券募集资
金和非公开发行募集资金的实际使用情况.
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
货币资金:本期增加主要系公司房地产业务规模扩大,需增加资金储备.
其他应收款:本期增加主要系公司之子公司预付的土地前期款等.
存货:本期增加主要系公司之子公司增加房地产开发项目.
可供出售金融资产:本期公司持有的其他上市公司股权的公允价值增加.
长期股权投资:本期增加主要系公司之子公司的合营公司净利润大幅增长.
投资性房地产:本期增加主要系公司之子公司新购用于出租的物业.
在建工程:本期增加主要系公司之子公司基础设施增加.
短期借款、长期借款、一年内到期的非流动负债: 本期增加主要系公司之子公
司增加房地产项目而借入款项.
应付票据:本期减少主要系公司之子公司偿还部分到期的应付票据.
应付账款:本期减少主要系公司及子公司将上年末未付地价在本期支付.
预收账款:本期增加主要系预售房款增加.
应付职工薪酬:本期减少主要系公司将上年末未付的奖金在本期支付.
应交税费:本期减少主要系公司之子公司将上年末未付的土地契税在本期支付.
应付利息: 本期减少主要系公司及子公司将上年末未付的于本期到期的利息在
本期支付.
其他应付款:本期增加主要系公司之子公司应付外部股东的往来款增加.
应付债券:本期减少系可转换公司债券转于本期全部被转股或提前赎回.
预计负债:本期减少主要系原预计负债案件经审理确定了赔偿金额,冲回多计提
的金额.
股本、资本公积: 本期增加主要系可转换公司债券于本期转增股本及资本公积
,以及非公开发行股票完成增加股本及资本公积.
财务费用:本期减少主要系上年同期有未资本化的可转换债券发行费用.
公允价值波动损益: 本期减少主要系公司远期外汇买卖合同的公允价值波动较
大所致.
投资收益:本期增加主要系公司之子公司占其合营公司的净利润大幅增长.
基本每股收益、稀释每股收益、净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产
收益率: 本期减少主要系本期可转换公司债券转增股本及非公开发行股票增加股本
所致.
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
(1)蛇口工业区承诺不直接或间接从事或发展与本公司经营范围相同或相类似
的业务或项目, 也不为蛇口工业区及其关联方或代表任何第三方成立、发展、参与
、协助任何企业与本公司进行直接或间接的竞争; 不利用从本公司获取的信息从事
、直接或间接参与与本公司相竞争的活动, 不进行任何损害或可能损害本公司利益
的其他竞争行为.报告期内,蛇口工业区严格履行了该承诺事项.
(2)报告期内, 蛇口工业区认真履行其在本公司股权分置改革中作出的承诺:未
出售其拥有的本公司股份;通过非公开发行的方式将土地等优质资产注入本公司.
(3)报告期内, 蛇口工业区在本公司可转换公司债券转股申请过程中,承诺自转
股事宜完成之日起,三年内不转让其拥有的本公司股份.蛇口工业区已于2007年5月1
7日将本公司可转换公司债券转换为本公司A股股票.报告期内,蛇口工业区严格履行
了该承诺事项.
(4)报告期内, 本公司向蛇口工业区非公开发行A股110,736,639股.蛇口工业区
承诺其认购的股份自本次发行结束之日起, 三十六个月内不转让,即自2007年9月24
日至2010年9月23日止.报告期内,蛇口工业区严格履行了该承诺事项.
(5)蛇口工业区全资子公司达峰国际股份有限公司承诺在2008年10月12日前不
减持其持有的本公司股份.报告期内,达峰国际股份有限公司严格履行了该承诺事项
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、其他需说明的重大事项
1、证券投资情况
□适用 √不适用
2、持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
3、持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
(一)董事会讨论与分析
2007年是公司的"效率年", 是各个项目大干快上的一年,是公司利润上台阶的
一年,也是在复杂多变的政策和市场环境中考验管理层判断力和公司整体执行力的
一年.
报告期内,公司在全国各地的多个项目开盘销售,花园城三期2#公寓、龙岗依山
郡一期公寓、依山郡二期住宅、苏州依云水岸二期均取得了较理想的销售业绩, 主
营收入、营业利润和净利润都实现了同比翻番的增长, 其中核心业务房地产开发的
收入增幅更达到了400%.
报告期内,公司成功地引入战略合作伙伴,分别与香港九龙仓和南山开发以合作
开发方式取得佛山和苏州的新项目, 协议收购珠海源丰公司、北京白家庄商业项目
, 多管齐下加快土地储备的积累,进一步巩固完善全国战略布局.截止到本报告公告
日,公司2007年新增土地储备建筑面积168.05万平方米,新进驻佛山、珠海两个二线
城市,已在全国11个城市拓展了34个房地产开发项目,实现公司分散房地产区域性风
险的目标.
在资本市场上,公司顺利完成了15.1亿可转换公司债券转股工作,实现99.96%的
转股率,反映出投资者对公司价值的认同和远景的普遍看好.报告期末至本报告披露
日,公司向大股东蛇口工业区非公开发行A股、融资总额23亿的申请获中国证券监督
管理委员会发行审核委员会有条件通过.在货币市场上,公司同样取得了丰硕的成果
, 获得了132亿银行综合授信额度.充足的资金储备为公司加快全国多区域性发展提
奠定了坚实的基础.
目前全国宏观经济持续快速增长,上半年GDP增长了11.5%,但国内经济环境、政
策环境越来越复杂,房地产行业进入政策密集调控阶段,市场各方在认识上不太统一
.一方面,宏观经济持续快速增长、人民币升值、城市化进程加快、人口红利效应释
放、消费升级等等因素, 使房地产行业发展前景看好;另一方面,宏观调控政策不断
出台、加息周期到来、房价上涨过急以及民众对房价过高不满情绪等因素, 又使房
地产行业承受着巨大的压力,行业系统性风险日益增加.
但是不管经济周期的起伏,不管房价高低,既然我们选择了地产行业,那么"提高
效率、苦练内功"就是我们永远的追求. 基于对上述情况的认识和判断,下半年公司
重点加强以下几个方面的工作:
一、加快现有项目的开发周转速度,研究缩短项目开发周期的有效途径;
二、积极加大新项目储备力度, 更加关注产业带支持下潜力巨大的二、三线城
市;
三、发掘新的价值增长点, 尝试携手科技、工业领域的优秀企业进行科技地产
、工业地产的合作开发,探索一种地价适中、规模较大且便于复制的新开发模式;
四、着力培育现金流资产,增强抵御风险的能力,并凭借自身持有较多优良投资
型物业的优势,积极拓展新的融资渠道,进一步实现公司融资形式的多元化.
我们相信,房地产行业在政府宏观调控的引导下,在经济强劲增长、城市化进程
加快以及融资方式多元化的大环境下,将更加健康、持续地发展.
(二)报告期内主要经营情况
1、经营成果情况
【注】变动原因说明:
①营业收入:报告期内公司营业收入较上年同期显著增长,主要受益于核心业务
房地产开发业务的高增长.
②营业利润及净利润:报告期内营业利润总额和净利润增幅分别达到188.53%和
158. 94%,除房地产开发业务收入增长外,报告期内对联营企业及合营企业的投资收
益较上年同期增长8,070万元,增幅为890.10%.
2、主营业务情况
(1)主营业务分行业
【注】变动原因说明:
①房地产开发与销售业务:
报告期内,房地产开发与销售收入、成本和利润都实现了大幅增长,主要原因为
: 一是本期销售结转面积大幅增长,销售结转面积10.34万平方米,比上年同期增加7
万平方米,同比增幅达210%;二是本年房地产市场销售形势良好,销售价格上升所致.
②出租物业经营业务:
报告期内, 租赁市场情况良好,公司着力加强对新租物业的经营管理,使出租收
入得到较大提升.l房地产开发与销售
报告期内,公司新推出花园城三期2＃地块公寓、依山郡一期公寓、二期住宅和
苏州依云水岸二期项目, 销售面积达到12.38万平方米,取得了理想的销售业绩.l出
租物业经营
公司租赁物业分为别墅、公寓、写字楼、厂房和商铺五大类别, 标志性建筑主
要为鲸山别墅、泰格公寓、金融中心、科技大厦和花园城中心,主要集中在深圳.报
告期内, 物业平均出租率达到90%以上,累计出租面积达到288万平方米,出租收入及
利润持续增长.l供电供水配套业务
公司拥有供水供电综合服务体系,与房地产开发经营相配套,形成完整的产业结
构.报告期内,工业区内推进产业结构升级调整,园区内工业企业外迁,售水量和售电
量下降,使得供水、供电收入受到暂时影响.对此,公司积极向园区外发展,报告期内
来源于园区外的收入大幅提高.随着园区外业务的不断扩展,供水供电配套业务将得
到新的发展.
l物业管理
报告期内,公司进一步提升物业管理与开发业务的协同作战能力,加强物业售后
服务,并在全国积极拓展其他业务,管理面积达到1,488万平方米.
(2)主营业务分地区情况
变动原因:因上年同期公司开发的上海、苏州项目未取得结转收入,故本期上海
、苏州地区的营业收入较上年同期大幅增加.
4、经营中的困难和问题
在加快项目拓展与开发速度、加大全国战略布局步伐的同时, 公司密切关注宏
观经济形势与市场环境的变化,提高对行业出现阶段性、区域性拐点的预见性,继续
积极拓展多元化融资渠道、大力扩充土地储备、优化开发流程, 避免资金资源充实
度和营运周转速度给公司发展壮大带来的制约.
(三)投资情况
1、新投资公司情况
(1)2007年1月18日, 天津招胜房地产有限公司设立,注册资本为人民币3,000万
元, 业务范围为房地产开发、商品房销售、房屋租赁、建筑装饰、房地产经纪代理
、物业管理、家具租赁、家用电器租赁. (国家有专项规定的按专营专项规定办理)
.本公司与控股子公司深圳招商地产各占其60%和40%的股份.
(2)2007年1月31日, 上海招商闵盛置业有限公司设立,注册资本为人民币3,000
万元,业务范围为房地产开发及商品房销售、租赁,室内装潢服务,建筑材料销售(涉
及行政许可的,凭许可证经营).本公司控股子公司深圳招商地产拥有其100%的权益.
(3)2007年3月13日, 本公司全资子公司招商局地产(北京)有限公司收购了北京
恒世华融房地产开发有限公司40%股权, 股权收购价格为人民币24,220,904元.2007
年4月10日,本公司2006年年度股东大会通过了《关于深圳市蛇口大众投资有限公司
收购北京恒世华融房地产开发有限公司16%股权的议案》, 同意将招商局地产(北京
)有限公司持有的北京恒世华融房地产开发有限公司16%股权出让给大股东蛇口工业
区之全资子公司深圳市蛇口大众投资有限公司.
截止本报告披露日,上述股权转让已完成工商变更手续.北京恒世华融房地产开
发有限公司注册资本为人民币5,000万元,业务范围为房地产开发和销售自行开发后
的商品房,招商局地产(北京)有限公司持有其24%的股权.
(4)2007年5月22日,佛山鑫城房地产有限公司设立,注册资本为2,900万美元,本
公司控股子公司广州招商房地产有限公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司嘉森
国际有限公司各占其50%的权益.该公司目前尚处于筹办期,本公司拥有实际控制权.
(5)2007年5月30日, 苏州招商南山地产有限公司设立,注册资本为人民币10,00
0万元,业务范围为房地产开发经营,房屋租赁及销售.房地产经纪代理;物业管理;室
内装璜服务;建筑材料的销售.本公司和深圳市南山开发实业有限公司各占其60%和4
0%的权益.
(6)2007年6月1日,深圳市招商安业投资发展有限公司设立,注册资本为人民币5
00万元, 业务范围为投资兴办实业(具体项目另行申报);国内商业(不含专营、专控
、专卖商品).深圳招商地产和深圳市安业地产控股有限公司各占其51%和49%的权益
(7)2007年6月5日,本公司子公司深圳招商地产收购了珠海源丰房地产有限公司
51%的股权,收购价格为人民币408万元.该公司注册资本为人民币800万元,业务范围
为单项房地产开发.
4、新增土地储备投资情况(期初至本报告披露日)
(1)2007年1月17日, 本公司与深圳市南山开发实业有限公司以人民币8.68亿元
联合购得苏州市吴中经济技术开发区一幅地块面积为569,317平方米的土地使用权.
(2)2007年2月1日,本公司控股子公司广州招商房地产有限公司和香港九龙仓集
团有限公司下属公司嘉森国际有限公司以人民币9. 5亿元联合购得佛山市中心组团
新城区一幅地块面积为459,408.6平方米的土地使用权.
(3)2007年6月5日,本公司子公司深圳招商地产收购了珠海源丰房地产有限公司
51%的股权,获得该公司持有的位于珠海市香洲区前山镇翠微村一幅地块面积为61,4
69平方米的土地使用权.
(4)2007年7月26日,本公司控股子公司苏州招商南山地产有限公司以人民币3.1
8亿元购得苏州市吴中经济技术开发区一幅地块面积为94, 432.3平方米的土地使用
权.
(5)2007年7月26日, 本公司子公司瑞嘉投资实业有限公司和香港九龙仓集团有
限公司下属公司旭全有限公司以人民币10.1亿元联合购得苏州工业园区一幅地块面
积为183,598.62平方米的土地使用权.
(四)下半年经营计划修改计划
报告期内,未曾对年度经营计划进行修改.
★2007年一季:
(一)公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
应收账款: 本报告期增加主要系公司之子公司深圳招商置业顾问有限公司应收
佣金和公司之子公司招商局物业管理有限公司应收物业管理费增加.
存货:本报告期增加主要系公司开发成本及土地储备增加.
应付账款:本报告期减少主要系公司支付了部分土地地价.
短期借款、长期借款:本报告期增加主要系开发业务发展的需要.
财务费用:本报告期较上年同期增加主要为公司可转换债券的融资成本.
公允价值变动损益: 本报告期较上年同期减少主要系远期外汇交易业务的持仓
浮动损益减少.经营活动产生的现金流量净额:本报告期较上年同期减少主要系公司
在本季度支付的土地地价较上年同期增加.
(二)公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
1、蛇口工业区承诺在作为本公司控股股东期间, 保证不再以任何形式(包括但
不限于直接经营、间接经营、参与投资)从事与本公司业务、新产品、新技术有竞
争或可能构成竞争的业务或活动.同时承诺将促使其全资子公司、拥有50%以上股权
或通过其他方式能够实际控制的附属公司亦遵守承诺. 报告期内内蛇口工业区严格
履行了该承诺事项.
2、在本公司股权分置改革中,蛇口工业区作出如下特别承诺:(1)蛇口工业区持
有的原非流通股股份自获得上市流通权之日起24个月内不上市交易或者转让;上述2
4个月届满后12个月内,蛇口工业区通过深圳证券交易所挂牌交易出售股份的数量不
超过招商地产总股本的5%,且上述24个月届满后36个月内,于深圳证券交易所挂牌交
易出售招商地产A股股票的价格不低于截至股权分置改革方案公告前30个交易日收
盘价算术平均值的120%.承诺人如有违反承诺的卖出交易,卖出所获得违规资金划入
上市公司账户归全体股东所有; (2)蛇口工业区将提议管理层股权激励计划,计划需
经董事会、股东大会审议通过后方可实施. (3)本次股权分置改革实施后,根据招商
地产的开发计划与经营需要, 蛇口工业区将持续注入土地等优质资产以支持招商地
产的发展.
报告期内, 蛇口工业区严格履行承诺,(1)未曾出售其持有的本公司股份;(2)积
极推进公司管理层激励计划的研究工作. (3)拟通过本公司非公开发行A股股票的方
式向本公司注入相关资产. 3、蛇口工业区全资子公司达峰国际股份有限公司于200
5年8月11日至2006年10月12日期间增持了本公司B股29,461,546股.就增持事宜达峰
国际股份有限公司承诺在增持过程中和增持行为结束后的24个月内,即2008年10月1
2日前,对所增持的股份不进行减持.报告期内,达峰国际股份有限公司严格履行了上
述承诺.
(三)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及
□适用 √不适用
(四)本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益差
异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明
√适用 □不适用
本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益为人民币3, 613,161,504元,"新
旧会计准则股东权益差异调节表"中的2007年期初股东权益为人民币3, 606,620,72
7元,前者较后者增加了人民币6,540,777元,产生该差异的原因为:
(1)所得税
编制"新旧会计准则股东权益差异调节表"时, 公司预计了可抵扣暂时性差异和
应纳税暂时性差异的金额, 并按照新会计准则计算了相应的递延所得税资产和递延
所得税负债,减少2007年1月1日留存收益为人民币90,607元.2007年1季度,公司各家
子公司根据各家2006年度所得税的实际情况确定了可抵扣暂时性差异和应纳税暂时
性差异的金额,重新计算了相应的递延所得税资产和递延所得税负债,并进行追溯调
整,实际调增了2007年1月1日留存收益为人民币4,112,890元,与"新旧会计准则股东
权益差异调节表"中调整数相比,增加了2007年股东权益人民币4,203,497元.
(2)与资产相关的政府补助
编制"新旧会计准则股东权益差异调节表"时, 公司按照新会计准则将与资产相
关的政府补助计入递延收益并在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益,减少2
007年1月1日股东权益计人民币2,337,280元.2007年1季度,公司根据实际情况,对20
07年1月1日以前年度所有与资产相关的政府补助进行分析, 认为取得该项会计政策
变更的累积影响数不切实可行, 因此未对该事项进行追溯调整,与"新旧会计准则股
东权益差异调节表"中调整数相比,增加了2007年股东权益人民币2,337,280元.
★2006年末期:
一、公司经营情况的回顾
2006年, 国家进一步加大了宏观调控的力度,对房地产市场产生了深远的影响,
也为公司带来了新的发展机遇.
报告期内,依合并口径,公司在全国8个城市稳步推进跨区域发展战略,深圳以外
地区的房地产开发项目开始陆续销售结转;公司顺利地完成了股改,并成功发行可转
债; 土地储备亦进一步增加;年内,公司全面完成了董事会下达的各项经营管理指标
,业绩获得持续的增长.
(一)总体经营状况
2006年, 公司主营业务收入为29.39亿元,同比增长10.53%;主营业务利润为8.9
0亿元,同比增长37.3%;实现净利润5.68亿元,每股收益0.92元,净利润同比增长34.7
1%.
报告期内, 公司结转商品房销售面积16.45万平方米;完成物业累计出租面积43
0万平方米; 园区供电业务全年售电8.82亿度;园区供水业务售水3,089万吨;物业管
理在管物业收费面积1,408万平方米.
(二)资源获取和管理成果
报告期内, 公司先后获得了天津市南开区卫津南路项目、上海市闵行区颛桥项
目、深圳观澜环观路和大和路项目等4个项目, 共新增土地储备89.26万建筑平方米
,新增土地投资总额达27.62亿元;在资本市场方面,公司2月9日顺利完成股权分置改
革工作,8月30日成功发行了15.1亿元可转换公司债券;在货币市场方面,公司进一步
优化贷款结构、并成功获得10亿元的单笔大额项目信托贷款.
在持续提高管理能力方面, 公司进一步完善了跨区域管理体系,"总部—区域管
理总部—项目公司"的三级管理架构得以顺利运行; 围绕缩短项目开发周期的目标,
公司启动了项目生产经营计划编制和实施工作, 提升了公司在跨区域、多项目管理
情况下的全局驾御能力, 同时为优化产品开发流程、提升项目开发能力奠定了扎实
的基础. 此外,公司在产品标准化和绿色地产研究和应用方面也取得了相应的进展.
报告期内, 公司入选"2006中国蓝筹地产企业";获得"2006中国房地产上市公司
综合实力TOP10"第二名;获得" 2005-2006中国房地产年度社会责任感企业"称号;被
评为"2006年度中国最佳企业公民".
(三)公司主营业务及其经营状况
报告期内,公司专注于主营业务的发展,相关业务经营情况达到或超过年初预期
年内占公司主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的业务经营活动的基本
情况表:
分行业 主营业务收入 主营业务成本
金额 比上年 占总额 金额 比上年 占总额
(千元) 增减(%) 的比重 (千元) 增减(%) 的比重
房地产开发与销售 1,602,629 -3.59% 54.52% 836,145 -28.23% 45.67%
出租物业的经营 306,251 30.17% 10.42% 173,431 40.45% 9.47%
房产中介服务 60,718 49.15% 2.07% 38,891 39.78% 2.12%
园区供电供水 707,699 -0.08% 24.08% 567,173 -2.45% 30.98%
物业管理 253,858 - 8.64% 199,127 - 10.88%
续上表:
分行业 主营业务利润 主营业务利润率
金额(千元) 比上年 占总额 利润率(%) 比上年增减(%)
增减(%) 的比重
房地产开与销售 582,600 40.97% 65.47% 36.35% 11.49%
出租物业的经营 116,964 17.51% 13.14% 38.19% -4.11%
房产中介服务 18,864 75.17% 2.12% 31.07% 4.62%
园区供电供水 139,195 10.58% 15.64% 19.67% 1.90%
物业管理 41,857 - 4.70% 16.49% -
同比变动主要原因:
①截止报告期末,商品房销售结算面积16.45万平米,实现销售收入1,602,629千
元. 公司结算商品房面积较上年结算面积21.12万平米减少22.11%,但本年结算的主
要楼盘如曦城、花园城三期2#的平均售价较上年的其他楼盘有大幅上升, 最终报告
期内收入下降幅度仅为3. 59%;销售成本减少幅度略高于结算面积的变动,所以报告
期内房地产开发与主营业务利润率上升主要得益于销售单价的上涨.
②报告期内, 公司新增的出租性物业泰格公寓和花园城中心给公司带来较好的
租金收入,其他项目保持稳中有升的态势,使年租金收入达到306,251千元,比2005年
增长30.17%,但由于花园城中心在本年度投入使用,相关前期开办费在本年一次性转
入成本及前期推广费用较大,引起主营业务利润率略有下降.
③物业管理为本年新增业务.
1、房地产开发及销售
报告期内,根据合并报表口径,公司在8个城市(包括深圳、广州、上海、南京、
苏州、北京、天津、重庆)共有18个项目同时在建, 在建面积达111.68万平方米.另
外, 还有多个项目处于前期策划设计阶段.报告期内,花园城三期2#、龙岗依山郡一
期、苏州依云水岸一期、上海依云郡、曦城一期、城市主场商铺先后进行了销售,
取得了良好的业绩,销售面积达到24.67万平米.
说明:
①2006年结算面积16. 45万平方米,除上表项目外,尚包括以前年度开发项目的
尾盘;
②规划建面不包括未合并财务报表的天津假日风景29. 97万、漳州依山海9.46
万和漳州珊瑚苑7.74万平方米;
③本公司分别拥有深圳曦城50%、南京国际金融中心80%和天津西康75%的权益;
④上表中曦城项目数据已按公司权益列示;
⑤ 兰溪谷二期、花园城三期2#、天津西康、海运中心等项目在建面积中含未
计入容积率的地下室面积等,故在建面积大于规划建面.
2、出租物业的经营
报告期内,公司新增的泰格公寓和花园城中心投入运营,其他项目也保持稳中有
升的态势,使公司租金收入稳步增加,达到3.06亿元,比2005年增长30.17%.
长期以来, 公司不断投资并持有优质的出租物业,以获取稳定增长的租金回报.
截止报告期末, 公司持有的已投入运营的出租物业可出租面积为50.65万平方米.其
中, 泰格公寓和花园城中心于年内正式投入运营,可出租面积为7.26万平方米.此外
, 公司收购富城(中国)有限公司80%股权,该公司正在开发的南京金融中心写字楼项
目建筑面积11.8万平方米.
目前公司所持有的出租物业主要集中于深圳. 物业的类型包括别墅、公寓、写
字楼、厂房和商铺等.报告期内,各类型出租产品出租率稳中有升,年平均出租率达9
1%.全年累计完成出租面积537.4万平方米,较上年增长13.77 %.
3、房产中介服务
公司于2003 年4 月成立了子公司深圳市招商置业顾问有限公司,开始在深圳从
事住宅、商铺、写字楼和厂房租售代理、房屋托管、代办过户、银行按揭等业务,
现已发展成为公司房地产相关业务中的重要一环, 与公司开发与出租业务形成积极
的联动.深圳市招商置业顾问有限公司成立至今,已设立38 家店铺,发展趋势良好,2
006 年实现营业收入60,718 千元,净利润8,701 千元.
4、园区供电供水
在蛇口工业区产业结构调整的背景下,供电供水业务量与上年相比略有下降,但
供电、供水业务均成功走出了蛇口, 新增了包括深圳前海物流园区在内的近十平方
公里的营业区,将有效地减少蛇口产业结构调整带来的影响.供电、供水业务量一览
表
业务名称 单位 2006年 2005年 2004年
供电量 万度 88,230 88,400 87,463
供水量 万吨 3,089 3,260 3,022
5、物业管理
公司于2006 年1 月收购了招商局物业管理有限公司,将产业链向房地产开发下
游延伸, 涉足物业管理行业,报告期内,物业管理与开发业务的协同作战能力得以提
升.招商局物业管理有限公司具有国家一级物业管理资质,目前在全国22 个省/直辖
市,在43 个城市管理204 个项目,管理物业面积达1408 万平方米.
分类 管理面积(万平方米)
2005年 2006年
委托管理 958.29 872.65
顾问管理 605.99 535.24
(四)公司主要供应商、客户情况
本公司房地产业务的采购金额占房地产开发成本的比重较小, 而商品房销售和
物业出租的对象以个人客户为主; 供电业务的源电向香港中华电力公司采购,2006
年招商供电销售前五位客户占公司电力销售总业务量的36. 75%;供水业务的源水来
自于深圳市三大水库,2006 年招商水务销售前五位客户占公司供水销售总业务量的
19.03%.
(五)报告期公司资产主要构成情况(单位:千元):
2006年12月31日2005年12月31日
项目 金额 占总资产 金额 占总资产 占总资产 主要变动原因
的比重 的比重 的比重增
长百分点
资产总计 14201844 100% 8936565 100% 0 房地产开发规模扩大
货币资金 1008701 7% 340516 4% 3% 开发业务发展的需要
其他应收款 256354 2% 34960 0% 2% 预付土地前期款增加
存货 9578770 67% 5677797 64% 3% 开发成本及土地储备
增加
长期投资合计1172375 8% 1161339 13% -5% 本年收购子公司增加
股权投资差额
其他长期资产1496589 11% 1078670 12% -1% 主要为新增的花园城
中心
短期借款 2206034 16% 1656189 19% -3% 开发业务发展的需要
应付账款 1154971 8% 835995 9% -1% 应付土地地价款增加
预收账款 825831 6% 58479 1% 5% 预收售房款增加
应交税金 169901 1% 52069 1% 0 新增土地的契税增加
其他应付款 639250 5% 425959 5% 0 合并范围增加
长期借款 2430000 17% 1600000 18% -1% 开发业务发展的需要
应付债券 1510000 11% 0 0% 11% 发行可转换公司债券
15.1亿元
(六)执行新会计准则后可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司财务状
况和经营成果的影响
1、关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新准则股东权益的差
异的分析:
根据财政部第33号令和财会[2006]3号文《关于印发<企业会计准则第1号—存
货>等38项具体准则的通知》的规定,公司于2007年1月1日起执行新的企业会计准则
. 公司依据财政部新会计准则规定已经辨别认定的2007年1月1日首次执行日现行会
计准则与新准则的差异情况如下:
1)、长期股权投资差额
2006年12月31日长期股权投资差额账面价值为人民币992,912,002元,全部为同
一控制下企业合并形成.在现行会计准则下,长期股权投资差额按一定期限平均摊销
计入损益, 其摊余金额在合并财务报表中以"合并价差"项目列示.在新会计准则下,
上述股权投资差额应全部冲销, 由此减少2007年1月1日留存收益人民币992,912,00
2元,其中归属于公司的留存收益人民币992,343,718元,归属于少数股东的留存收益
人民币568,284元.
2)、金融工具分拆增加的权益
公司于2006年8月30日公开发行了1,510万张可转换公司债券,每张面值人民币1
00元, 债券期限为5年,债券票面利率分别为:第1年1.0%、第2年1.4%、第3年1.8%、
第4年2. 2%和第5年2.6%.2006年12月31日公司应付可转换公司债券账面价值为人民
币1,515,033,333元,其中可转换公司债券本金为人民币1,510,000,000元,利息为人
民币5, 033,333元.在现行会计准则下,公司发行的可转换公司债券按实际发行价格
总额作为负债处理.在新会计准则下,包含嵌入衍生工具的混合工具如未被指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,并符合分拆条件的,应当予以分拆
.公司根据新会计准则规定,将上述可转换公司债券中包含的嵌入衍生工具予以分拆
,由此增加2007年1月1日股东权益人民币99,172,145元.
3)、衍生金融工具
2006年12月31日公司远期外汇交易未交割合约本金为197,074,000美元,远期外
汇交易合约的公允价值为人民币-21, 321,497元.在现行会计准则下,公司将其作为
表外事项在财务报表附注中披露.在新会计准则下,公司将该衍生金融工具划分为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产, 并将其公允价值与账面价值的差
额调整留存收益,由此减少2007年1月1日留存收益人民币21,321,497元.
4)、所得税
在现行会计准则下, 公司采用应付税款法核算企业所得税.在新会计准则下,公
司采用资产负债表债务法核算企业所得税, 并确认递延所得税资产和递延所得税负
债.公司按照新会计准则规定确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债,由此减
少2007年1月1日留存收益人民币90,607元,其中归属于公司的留存收益减少人民币8
75,001元,归属于少数股东的留存收益增加人民币784,394元.
5)、少数股东权益
2006年12月31日少数股东权益金额为人民币159,553,655元.在现行会计准则下
,少数股东权益于合并财务报表中在负债和股东权益之间单列项目反映.在新会计准
则下,公司将上述少数股东权益计入股东权益,由此增加2007年1月1日股东权益人民
币159,553,655元.考虑本附注第1、4、6项对少数股东权益的影响,2007年1月1日股
东权益合计增加人民币159,829,847元.
6)、其他
①与资产相关的政府补助
在现行会计准则下公司将与资产相关的政府补助计入资本公积, 而在新会计准
则下,则将其计入递延收益并在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益,由此减
少2007年1月1日股东权益人民币2,337,280元,其中归属于公司的留存收益人民币2,
331,437元,归属于少数股东的留存收益人民币5,843元.
②与收益相关的政府补助
在现行会计准则下,返还的增值税在实际收到时计入补贴收入.在新会计准则下
,上述与收益相关的政府补助则在能够满足所附条件并且能够收到时予以确认,由此
增加2007年1月1日留存收益人民币26, 369,899元,其中归属于公司的留存收益人民
币26,303,974元,归属于少数股东的留存收益人民币65,925元.
2、根据公司的战略目标和下年度经营计划,执行新会计准则后可能发生的会计
政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响主要有:
(1)根据新会计准则第3号投资性房地产的规定, 公司将现行政策下对投资性房
产的核算从固定资产和存货转到投资性房产核算, 公司用成本模式对投资性房地产
进行核算,本事项不影响公司的利润和股东权益.
(2)根据新会计准则第2号长期股权投资的规定, 公司将现行政策下对子公司采
用权益法核算改为采用成本法核算, 因此将减少子公司经营盈亏对公司当期投资收
益的影响,但是本事项不影响公司合并报表的各项目.
(3)根据新会计准则第20号企业合并的规定, 若公司收购非同一控制下的公司,
收购成本如低于并入企业净资产公允价值,将产生利润;如高于并入企业净资产公允
价值, 将产生商誉;若收购同一控制下的公司,收购成本与并入企业净资产公允价值
的差额将计入公司的资本公积.
(4)根据新会计准则第18号所得税的规定,公司将现行政策下应付税款法变更为
资产负债表债务法,将会影响公司当前的所得税费用,从而影响公司的利润和股东权
益.
(5)根据新会计准则第33号合并财务报表的规定,公司将现行会计政策下合并财
务报表中少数股东权益单独列示,变更为在合并资产负债表中股东权益项目下以"少
数股东权益"项目列示.此项政策变化将会影响公司的股东权益.
(6)根据新会计准则第16号政府补助的规定,公司现行制度下直接计入当期损益
的政府补助将变更为区分于资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助, 其中与
资产相关的政府补助计入递延收益并分期计入损益, 与收益相关的政府补助直接计
入当期损益,因此将会影响公司的当期利润和股东收益.
(7)根据新会计准则第33号合并财务报表的规定,合营公司不再按比例法纳入合
并范围, 因此深圳招商华侨城投资有限公司不能纳入合并范围,仅能按权益法核算,
因此会减少公司的资产及负债, 但不会影响公司的股东权益及利润.除上述影响外,
基于公司现状新会计准则对公司财务状况及经营成果影响不大.
(七)主要控股公司及参股公司情况(单位:千元)
2006年12月31日 2006年度
公司名称 股权比例 注册资本 总资产 净资产 主营业务利润 净利润
深圳招商地产 95% 106,000 7,659,633 2,016,166 606,184 446,456
招商供电 99.75% 57,000 823,584 278,429 127,955 127,807
招商水务 99.75% 43,000 202,316 164,078 11,240 12,337
招商局物业 99.5% 25,000 222,626 57,253 41,222 16,652
招商局地产 99.5% 30,000 341,778 75,923 83,264 46,551
(苏州)有限公司
二、公司未来发展的展望
(一)行业趋势和公司战略
目前, 中国房地产市场存在着日益增长的住房消费需求与有限的供给之间的矛
盾. 严格的土地政策、人民币升值压力、资本流动性过剩等因素推动着资产价值升
值,全国主要城市的房地产价格先后出现快速上涨的情况,国家随即出台了一系列影
响广泛、深远的调控政策. 可以预见,在房地产行业未来发展的过程中,供需的矛盾
以及政策调控将长期并存.这为企业的发展带来了机遇和挑战.
行业环境也因此发生着重要的变化: 行业集中度增强,土地集约利用程度提高,
中小户型经济型住宅将成为市场主流,市场将面临同质化竞争,行业毛利率有可能降
低. 在紧缩政策下,房地产业将更多地转向依靠整体营运能力的盈利模式.这种整体
营运能力包括项目开发能力以及开发商传统能力之外的资源掌控能力和整合购并的
运营能力.因此,公司将未雨绸缪、顺势而为,以提高效率,扩张规模、整合资源为重
点,调整经营策略,在新形势下追求公司的健康快速成长.
目前, 公司已逐步建立起以房地产开发、出租物业经营、房产中介服务和物业
管理为一体的业务模式和以节能技术为主的绿色地产开发体系. 公司将以房地产开
发和销售业务为龙头,以不断增加的出租物业和供电供水业务为支持,在确定的核心
区域稳步发展, 并伺机进入新的周边区域.为适应公司快速发展的需要,公司将加快
资产周转率, 扩充土地、财务和人力资源,引入战略合作伙伴,积极拓展各种融资渠
道, 研究并实施更为有效的员工激励措施,不断改进和持续提升公司的经营实力.公
司的大股东蛇口工业区也在土地、资金等多方面给予本公司以强有力的支持, 进一
步保障了公司快速发展的稳定性.
(二)2007年经营计划
2007年公司将围绕生产经营计划,对外谋发展,加速资源扩张;对内练内功,提升
运营效率.同时,公司将重点做好风险管理工作,积极应对宏观调控政策,加强全国化
品牌建设,进一步拓展全国发展战略,巩固发展成果.
2007年,公司计划预售面积32万平方米,累计出租面积555万平方米,完成售电量
86000万度,售水量3000万吨.预计用于土地和工程建设的资金需求为65亿元,估计产
生资金缺口约30亿元. 为了满足公司未来的资金需求,公司将加快销售和建设速度,
充分运用财务杠杆进行债务融资,积极寻求战略合作伙伴,继续推进资本市场的融资
计划, 通过上述种种策略保障公司业务发展的需求.同时,公司将积极关注并谨慎处
理公司可能面临的风险问题, 其中政策的不确定性仍将是公司2007年面临的主要风
险.
此外,公司将继续秉承"百年招商,家在情在"的理念,谨守对投资者的承诺,以精
品回报社会、以业绩回报股东.
三、公司报告期内的投资情况
(一)募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况.
报告期内,公司公开发行可转换公司债券15.1亿元,扣除承销商佣金和保荐费人
民币22,650千元及发行手续费等相关费用人民币5,689千元,实际募得资金合计人民
币1,481,661千元.
投资情况说明:
公司报告期内的投资情况
(一)募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况.
报告期内,公司公开发行可转换公司债券15.1亿元,扣除承销商佣金和保荐费人
民币22,650千元及发行手续费等相关费用人民币5,689千元,实际募得资金合计人民
币1,481,661千元.募集资金使用情况见下表(单位:千元)
募集资金总额 1,481,661 本年度已使用募集资金总额 1,425,971
已累计使用募集资金总额 1,425,971
承诺项目 拟投入金 是否变更 实际投入
额 项目 金额
兰溪谷二期 491,661 否 491,661
花园城中心 300,000 否 300,000
依山郡 525,000 否 469,310
花园城三期2＃地块 165,000 否 165,000
合计 1,481,661 1,425,971
续上表
承诺项目 实现利润总额 是否符合计划 是否符合预计
进度 收益
兰溪谷二期 - 注1 注1
花园城中心 -4,203 注2 注2
依山郡 61,300 注3 注3
花园城三期2＃地块 243,386 是 是
合计 300,483
未达到计划进度和预计 注1:为了适应市场变化,提高兰溪谷二期产品
收益的说明(分具体项 定位,公司决定进行装修后销售,因计此推迟竣
目) 工时间,2006年度未产生收益.
注2:花园城中心在本年度投入使用,相关
前期开办费在本年一次性转入成本及前期
推广费用较大,故本年度尚未盈利;
注3:依山郡项目分三期开发,本年度一期已
竣工并销售实现收益.
变更原因及变更程序说 实际募集资金人民币1,481,661千元与募集说
明(分具体项目) 明书中预计人民币1,510,000千元存在差异
28,339千元,因此将对兰溪谷二期使用募集资
金的额度由520,000千元更改为491,661千元.
(二)报告期内,非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况
单位:千元
项目名称 本年投资 投资额较上年增长
海运中心 168,026 1797%
上海依云听香园 160,413 66%
苏州依云水岸 62,050 14%
尖岗山一期 149,443 45%
尖岗山二期 83,506 10%
北京公园·1872 175,950 24%
南京仙林项目 29,685 9%
南京金融中心 53,908 13%
海月华庭 10,688 11%
天津西康项目 23,111 10%
番禺金山项目 27,290 4%
重庆江湾城 36,879 10%
观澜大和南路 494,591 -
观澜南路项目 772,540 -
上海颛桥项目 546,070 -
天津津南卫项目 1,234,064 -
续上表
项目名称 项目进度 本年收益情况
海运中心 主体封顶
上海依云听香园 一期正进行外立面施工,二期处
于前期策划
苏州依云水岸 一期已竣工入伙,二期处于主体 实现毛利(扣除营
施工,三期处于前期策划 业税)84,387千元
尖岗山一期 西区已竣工入伙,东区主体封顶 实现毛利(扣除营
业税)66,576千元
尖岗山二期 前期策划
北京公园·1872 一期已完成拆迁,总包完成招标
南京仙林项目 一期正式开工
南京金融中心 外墙工程完成,进入内装修阶段
海月华庭 前期策划
天津西康项目 前期策划
番禺金山项目 前期策划
重庆江湾城 完成拆迁
观澜大和南路 前期策划
观澜南路项目 前期策划
上海颛桥项目 前期策划
天津津南卫项目 前期策划
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2.公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3.报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收
益、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变
动及原因的说明)
√适用 □不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(利润率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其
原因说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
股东名称:蛇口工业区
特殊承诺:
原非流通股股份自获得上市流通权之日起24个月内不上市交易或者转让;上述2
4个月届满后12个月内,通过深圳证券交易所挂牌交易出售股份的数量不超过招商地
产总股本的5%,且上述24个月届满后36个月内,于深圳证券交易所挂牌交易出售招商
地产A股股票的价格不低于截至股权分置改革方案公告前30个交易日收盘价算术平
均值的120%,即11.51元(2006年4月,公司完成2005年度分红派息,该限售价格调整为
11.49元).
提议管理层股权激励计划,计划需经董事会、股东大会审议通过后方可实施;
股权分置改革实施后,根据招商地产的开发计划与经营需要,蛇口工业区将持续
注入土地等优质资产以支持招商地产的发展.
承诺履行情况:严格履行
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的情况说明
□适用 √不适用
八、其它事项
1、经中国证券监督管理委员会证监发字[2006]67号文核准, 本公司于2006年8
月30日公开发行了1, 510万张可转换公司债券,每张面值100元,发行总额151,000万
元.发行方式为向原A股股东全额优先配售,余额及原A股股东放弃部分在网下对机构
投资者定价发行.本公司此次发行的可转换公司债券已于2006年9月11日在深圳证券
交易所挂牌交易.
2、本公司大股东招商局蛇口工业区有限公司及其子公司达峰国际股份有限公
司于2005年8月9日获得中国证券监督管理委员会批准, 豁免增持本公司流通股份的
要约收购义务.本次增持计划截至2006年10月12日止已全部实施完毕,自2005年8月1
1日至2006年10月12日整个增持期间,招商局蛇口工业区有限公司及达峰国际股份有
限公司共计增持本公司A股0股,B股29,461,546股,占本公司股本总额的4.76%.
3、2006年8月4日, 本公司以人民币100,200万元拍得天津市南开区卫津南路西
侧一块土地的使用权,地块面积为14,5243.3平方米.
4、2006年9月28日, 本公司之控股子公司深圳招商房地产有限公司以人民币5.
3亿元购得上海市闵行区颛桥镇194号地块的使用权,地块面积134,205.5平方米.
投资情况说明:
1、报告期内无募集资金使用情况.
2、重大非募集资金投资项目的实际进度和收益情况(单位:千元)
项目名称 报告期投资额 项目进度 本年收益情况
花园城二期 61,025 06年竣工验收, 本年毛利-2,774千元
06年4月底试营业
招商依山郡 142,170 一期竣工,二期主 本年毛利50,937千元
体工程施工
苏州依云水岸 34,537 主体工程施工 尚未产生收益
兰溪谷二期 109,549 主体工程施工 尚未产生收益
花园城三期
2＃地块 68,320 主体工程施工 尚未产生收益
海月四期 5,695 主体工程施工 尚未产生收益
依云听香园 76,117 主体工程施工 尚未产生收益
尖岗山一期 50,929 主体封顶 尚未产生收益
南京仙林项目 7,171 前期策划 尚未产生收益
天津西康项目 10,393 前期策划 尚未产生收益
北京东八里庄 100,585 前期策划 尚未产生收益
海运中心 55,427 主体工程施工 尚未产生收益
番禺金山项目 21,178 前期策划 尚未产生收益
尖岗山二期 11,912 前期策划 尚未产生收益
重庆董家溪项目 9,888 前期策划 尚未产生收益
3、报告期内,公司完成固定资产投资17,419千元,其中招商供电实际完成投资4
,298千元,主要用于电力设备的更新和改造;招商地产实际完成投资1,850千元,主要
用于更新办公电子设备及运输工具; 招商水务实际完成投资9,301千元,主要用于供
水管网及水厂设备的更新改造; 外地子公司实际完成投资686千元,主要用于购买电
子设备及运输工具; 招商局物业管理有限公司实际完成投资1,284千元,主要用于电
子设备和运输工具的更新.
★2006年中期:
(一)管理层讨论与分析
报告期内, 公司秉承积极进取,稳健经营的理念,在全国九个城市拓展房地产开
发业务.在建项目数量达到了历史新高.与此同时,随着新的商业物业项目-花园城中
心顺利投入运营, 公司房屋租赁业务进一步得到了加强.期内,公司供电供水亦保持
了良好的经营状态.
2006年是公司的"绩效年", 面对宏观调控的形势,公司采取灵活的经营措施,推
行更加严格的项目过程管理,努力提高产品质量和行销能力,争取抓住行业整合的时
机,在公司规模快速发展的同时,获得单位盈利能力的同步提升.
(二)报告期内主要经营情况
【注】变动原因说明:
①主营业务收入:报告期内房地产开发业务收入较上年同期下降,主要由于本期
完工结转销售收入的房地产项目减少, 使得房地产开发业务收入下降339,789千元;
另一方面,由于公司本期收购了招商局物业管理有限公司,使得物业管理收入增加12
9,109千元,合计使得本期总体主营业务收入略有下降.
②主营业务利润:报告期内房地产业务收入较上年同期下降,主营业务利润率也
有所下降.
③净利润: 报告期主营业务利润减少,且随着公司房地产开发规模的扩大,管理
成本增幅较大,综合影响报告期内净利润降低.
主营业务分行业情况
【注】
①报告期内商品房结转面积2. 42万平方米,较上年同期结转量减少65%,导致房
地产销售收入大幅下降.
②与上年同期相比,泰格公寓为本期出租业务收入和利润的主要增长来源,但由
于新出租项目前期推广费用投入较大,导致出租毛利略有下降.
③供电收入较上年同期略有下降,受到汇率变动影响,向香港中电购电的成本有
所下降,主营业务利润率略有上升.
④报告期内公司收购了招商局物业管理有限公司,增加了物业管理业务,上年同
期无此项业务.
(1)房地产开发与销售
报告期内, 公司稳步推进全国发展战略,在全国九个城市(包括深圳、广州、上
海、南京、苏州、北京、天津、重庆、漳州)开展以住宅为主的房地产开发业务,苏
州、上海等地项目陆续推向市场, 深圳以外项目将逐渐成为公司房地产开发业务利
润的新来源.
在国家对房地产业采取一系列紧缩政策的情况下,公司采取积极应对措施,业务
保持稳健发展. 深圳区域本年两个未开工项目(依山郡三期、海月四期)受到调控政
策影响,预计需要重新设计、报建,公司拟通过下半年的努力,加快项目进度,努力减
少调控政策的影响. 深圳区域其他已开工项目兰溪谷二期、依山郡一期、依山郡二
期、曦城一期建设进度正常,报告期内先后推出的花园城三期2＃地块、依山郡一期
销售情况良好, 曦城一期4月推出后已基本售罄.上海依云郡项目拆迁工作已经完成
,一期示范区已完工并对外展示,其他部分进度正常,计划下半年择机推向市场.苏州
依云水岸项目一期推向市场后迅速销售完毕, 依云水岸项目二期取得建筑规划许可
证, 通过努力降低了本项目受是次宏观调控政策的影响,设计工作顺利展开,十月将
开工,为该项目持续性开发赢得了先机.
(2)出租物业的经营
报告期内,随着深圳房地产市场的发展,公司出租物业的经营业绩亦保持多年的
稳健增长态势. 报告期内,泰格公寓正式投入运营,出租率逐步上升,截止报告期末,
客户出租率超过70%, 成为外籍人士常住为主的高档酒店式公寓,由国际知名的新加
坡辉盛管理有限公司全程经营管理. 另外,新的出租物业花园城中心项目4月底竣工
试营业,位于深圳前海物流园区的出租性物业海运中心项目施工进度理想.报告期内
,累计完成出租面积205万平方米,较上年同期增长10.81%.
(3)园区供电供水
报告期内, 深港海底第三条输电电缆运行正常,蛇口区域供电得到充分保障.供
水业务在前海物流园区的业务拓展顺利,将为该业务的逐步增长提供保障,由于蛇口
区域内工业企业逐步外迁, 供水业务收入与上年同期相比有所下降.报告期内,公司
完成售电量39, 281万度,较上年同期减少1.54%;完成售水量1,503万吨,较上年同期
减少5.69%.
(4)物业管理
报告期内收购招商局物业的股权后, 对招商局物业的管理架构和业务发展方向
进行了全方位的梳理,致力于提高招商地产与招商局物业的协同作战能力.报告期内
物业管理面积达2,000万平方米.
4、经营中的问题与困难
持续的宏观调控使房地产行业的经营环境发生较大变化, 客户的需求面临多样
化,住宅产品结构的调整使精致节能型住宅成为未来发展的方向,开发商在自有资金
和项目规划设计能力等各方面也面临新的挑战.公司因应形势的变化,积极调整经营
策略, 在拓宽各类融资渠道的同时,深入进行市场和产品的研究,不断提高设计和开
发能力,力争在新的发展环境中,取得先机.
(三)投资情况
1、报告期内,公司完成固定资产投资17,419千元,其中招商供电实际完成投资4
,298千元,主要用于电力设备的更新和改造;招商地产实际完成投资1,850千元,主要
用于更新办公电子设备及运输工具; 招商水务实际完成投资9,301千元,主要用于供
水管网及水厂设备的更新改造; 外地子公司实际完成投资686千元,主要用于购买电
子设备及运输工具; 招商局物业管理有限公司实际完成投资1,284千元,主要用于电
子设备和运输工具的更新.
(四)下半年经营计划修改计划
报告期内,未曾对年度经营计划进行修改.
★2006年第一季度:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
(2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
√适用 □不适用
说明:1、报告期内尚未收到电力增值税返还,导致利润构成发生较大变化;
2、报告期内合并范围的变化导致利润构成发生变化.
3、经本公司董事会薪酬委员会批准, 06年3月份公司向高级管理人员及骨干员
工发放了2005年度业绩奖金, 其中向在公司任职的董事、监事、高级管理人员发放
的奖金在25-39万元之间的有7人;10-15万元之间的有1人、5-10万元之间的有2人.
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
√适用 □不适用
报告期内,新增合并报表单位:
(1)天津招商房地产有限公司
2006年1月19日,深圳招商房地产有限公司与天津市森淼投资集团有限公司共同
出资人民币4000万元成立了天津招商房地产有限公司, 其中深圳招商房地产有限公
司占75%的股份.
(2)富城(中国)有限公司
2005年12月, 公司于香港的子公司香港瑞嘉投资实业有限公司分别与香港华商
置业有限公司和招商局发展有限公司签署《关于转让富城(中国)有限公司股权之转
让协议书》,约定香港瑞嘉投资实业有限公司分别以等值于人民币9,821万元和人民
币1, 403万元的港币收购香港华商置业有限公司和招商局发展有限公司分别持有的
富城(中国)有限公司70%和10%的股权, 并约定股权转让协议经公司董事会审议通过
及获国家相关主管机关批准后生效.2005年12月22日,是项股权转让获得中华人民共
和国商务部的批准. 2006年1月9日,有关收购事项已于香港办理股权转移手续.公司
于2006年1月16日支付股权转让款.
(3)南京富城房地产开发有限公司
南京富城房地产开发有限公司为富城(中国)有限公司之子公司.
(4)招商局物业管理有限公司
2006年1月12日,公司和子公司深圳招商房地产有限公司分别与招商局蛇口工业
区有限公司和深圳市招商创业有限公司签署了《产权交易合同》, 约定公司和深圳
招商房地产有限公司分别以人民币15, 228万元和人民币1,692万元收购招商局物业
管理有限公司的90%和10%的股权.
(5)漳州招商局物业管理有限公司、北京招商局物业管理有限公司、西安招商
局物业管理有限公司、南京招商局物业管理有限公司、武汉招商局物业管理有限公
司、上海招商局物业管理有限公司、招商局物业管理(香港)有限公司、深圳招商物
业管理有限公司该等公司为招商局物业管理有限公司之子公司.
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
★2005年末期:
一、报告期内公司经营情况的回顾
招商地产是在全国范围内拓展业务的大型企业, 核心业务是房地产开发与销售
,出租物业的经营,以及园区供电与供水.报告期内,公司积极进取,稳健经营,业绩获
得持续而快速的增长.2005年,公司主营业务收入为2,659,475,668元,同比减少23.4
9%, 主营业务利润为628,255,542元,同比减少0.11%,实现净利润421,580,919元,同
比增长17. 17%.年内,公司同时在全国九个城市进行房地产开发,在建和拟建项目建
筑面积达404.12万平方米,持有的出租物业面积增长到44.55万平方米,完成售电量8
.84亿度,完成售水量3,620万吨.
报告期内,公司根据年初经营计划,结转商品房销售面积21.12万平方米,较上年
同期减少27. 84%.此外,公司已在2004年年初出售招商石化相关股权,在2005年的主
营业务收入中,不再包括石化销售的收入,所以年内公司主营业务收入较上年有所减
少.但是得益于房地产开发与销售业务利润率的增加,以及出租物业收入同比增加等
原因,公司净利润同比稳步增长.
(一)公司主营业务及其经营状况
报告期内,公司专注于主营业务的发展,相关业务经营情况达到或超过年初预期
.年内,公司主营业务收入和营业利润主要来自于深圳地区.同比变动主要原因:
1、截止报告期末, 公司根据年初计划,结转商品房销售面积21.12万平米,实现
销售收入1,662,222千元.公司结转商品房面积较上年结转面积29.27万平米减少27.
84%,但销售单价略有上升,最终报告期内收入下降幅度为23.31%;销售成本减少幅度
基本与结转面积变动一致, 所以报告期内房地产开发与主营业务利润率上升主要得
益于销售单价的上涨.
2、鉴于年内新增出租物业,使可出租面积进一步增加,并且出租率有所上升,所
以经营出租物业的主营业务收入和主营业务利润较上年同比分别增长19.82%和15.0
3%.
(1)房地产开发与销售
近年来,公司的房地产开发与销售业务保持了较快的增长速度.报告期内, 公司
以深圳为核心区域,在全国九个城市(包括深圳、广州、上海、南京、苏州、北京、
天津、重庆、漳州)开展以住宅为主的房地产开发业务. 截止报告期末,公司结转商
品房销售面积21.12万平米,共实现商品房销售收入1,662,222千元.
期内, 公司采取"核心区域积极进取,重要区域稳步发展"的策略,一方面集中资
源于深圳及周边地区,另一方面在北京、上海等重要城市,积极寻求渐进发展的机会
. 年内,公司新增拟开发项目建筑面积27.59万平方米;截止年末,公司拟开发项目建
筑面积294.07万平方米.此外,公司大股东蛇口工业区亦承诺将持续注入土地等优质
资产以支持招商地产的发展.说明:1、带*号的项目期内已经竣工.
1、2005年结转销售面积21. 12万平米,其中除上表中标注*号的项目外,尚包括
兰溪谷一期、花园城三期一号、彩虹之岸等项目的尾盘.
2、带下横线项目为出租性物业.
3、 假日风景为本公司之子公司深圳招商地产与天津万科房地产公司合作开发
的项目,深圳招商地产持有项目公司45%的股权.
4、 尖岗山项目由本公司之子公司深圳招商地产与深圳华侨城房地产有限公司
合作开发,深圳招商地产持有项目公司50%的股权.
5、依山海由本公司之子公司漳州招商房地产有限公司开发.
(2)出租物业的经营
长期以来, 公司不断投资并持有优质的出租物业,以获取稳定增长的租金回报.
截止报告期末, 公司持有的已投入运营的出租物业可出租面积为44.55万平方米,在
建的预计将在2006年投入运营的出租物业包括泰格公寓和花园城中心(其中出租给
百安居部分已开业运营)出租面积为7. 9万平方米.此外,公司在年内公告收购富城(
中国)有限公司80%股权,该公司正在开发的南京金融中心写字楼项目建筑面积
说明:1、年内泰格公寓未正式营业,故尚未纳入上表.
2、由于公司控股之子公司新安置业期内新增出租物业和旧厂房用途变更,厂房
、公寓和商铺的可租面积分别有所增减.11.8万平方米.目前公司所持有的出租物业
集中于深圳.物业的类型包括别墅、公寓、写字楼、厂房和商铺等.
报告期内,随着深圳房地产市场的发展,公司出租物业的经营业绩亦保持多年的
稳健增长态势.年内,各类型出租产品出租率稳中有升,年平均出租率达91.84%.全年
累计完成出租面积472.34万平米,较上年增长32.35%,实现租金收入235,277千元.租
赁业务收入较上年上升19.82%.
(3)园区供电供水
公司所经营的园区供电供水业务的经营区域目前集中在蛇口. 随着蛇口地区工
业与居民对电力和用水的需求不断增加,公司供电供水业务呈连年增长的态势.年内
,公司供电业务收入达626,698千元,增长2.1%,供水业务收入达81,563千元,增长3.9
%.
报告期内,公司荣获"2005年中国房地产上市公司10强三甲"、"最具抗风险能力
的开发商"、"结构性缺陷解决最好的综合房地产企业"、"2004年深圳房地产销售十
强企业销售金额冠军"、 2004年(2003年度)深圳房地产开发企业综合实力排名第二
名、"中国深圳25年十大标杆企业"等称号,蝉联"2004-2005年中国蓝筹地产企业".
(二)主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
报告期末, 本公司共有三家主要控股公司,分别是:深圳招商地产、招商供电和
招商水务,主要控股公司的基本情况和经营业绩如下:
1、深圳招商地产
深圳招商地产在1984年成立, 主要业务以房地产开发与销售、出租物业的经营
为主,注册资本为106,000千元,本公司控股比例为95%,截止报告期末,总资产为5,21
1,287千元,净资产为1,567,311千元.报告期内,深圳招商地产主营业务收入为1,884
,176千元,主营业务利润为475,684千元,净利润316,641千元.深圳招商地产已成立2
1年, 是国内成立最早的房地产开发企业之一.目前深圳招商地产的业务已遍及全国
,在深圳,深圳招商地产连续多年被评为综合开发实力前三名.
2、招商供电
招商供电成立于1980年11月9日,注册资本为57,000千元,本公司控股比例为99.
75%,截止报告期末,总资产为759,305千元,净资产为264,379千元.报告期内,招商供
电完成售电量8. 84亿度,与上年相近;实现营业收入626,698千元,营业利润109,597
千元, 净利润119,745千元.招商供电目前是蛇口区域唯一具有供电资质证书的企业
, 具有明显的区域优势.公司供电网络总体规划超前,技术管理先进.报告期内,招商
供电完成了第三条海底电缆的铺设,使蛇口区域的用电得到进一步保障.
3、招商水务
招商水务成立于1989年10月29日,注册资本为43,000千元,本公司控股比例为99
.75%,截止报告期末,招商水务总资产为211,794千元,净资产为167,503千元.报告期
内招商水务完成售水量3,260万吨,较上年增加7.88%,年度实现业务收入81,563千元
,营业利润9,845千元,净利润19,966千元.招商水务目前是蛇口区域唯一具有供水资
质证书的企业, 具有明显的区域优势.报告期内,招商水务就深圳市水务集团有限公
司诉深圳招商水务有限公司的原水纠纷案展开庭外调解,最终达成和解协议.招商水
务以支付现金2,250千元和在18个月内分期向深圳水务集团归还相当于人民币10,24
9千元的1,314万立方米原水了结此案.与广东省高院的二审判决相比,这一结果减少
损失人民币7,751千元.
公司主要供应商、客户情况
本公司房地产业务的采购金额占房地产开发成本的比重较小, 而商品房销售和
物业出租的对象以个人客户为主;供电业务的源电向香港中华电力公司采购,2005年
供电销售前五位客户占公司电力销售总业务量的44.5%;供水业务的源水来自于深圳
市三大水库,2005年供水销售前五位客户占公司供水销售总业务量的20.51%.资产构
成同比变动主要原因:
1、应收账款、预收账款: 上一报告期的应收账款基本收回,达到收入确认条件
的预收售房款结转至本报告期损益.公司根据市场环境调整了部分项目开发进度,报
告期内达到预售条件楼盘较少,预收售房款没有增加.
2、存货、其他长期资产:公司地产开发业务规模的扩大.
3、长期股权投资:随着股权投资差额摊销,长期股权投资逐渐减少.
4、应付票据、短期借款、长期借款:有息负债增加是为了满足公司地产开发业
务发展的需要.报告期内公司负债结构进行了系列调整,增加了中长期贷款在有息负
债中的比例, 截至2005年末公司长期借款占总借款的比重达到45%,同时积极开拓多
渠道的融资方式,采用贴现利率较低的银行承兑汇票业务作为短期借款的补充.
5、应付账款:报告期支付了上一报告期末应付的地价款.
报告期内公司净利润为421,581千元,而经营活动产生的现金流量净额为-1,366
, 548千元,净利润与经营活动产生的现金流量存在重大差异,主要原因是:①、公司
所属房地产行业的特殊性决定了两个指标存在较大差异; ②、公司处于快速发展时
期,房地产开发投入快于现金回笼的速度.
二、公司未来发展的展望
根据中国政府的发展纲要,在本世纪的前20年中,中国将步入更加富裕的小康社
会. 房地产作为财富的载体和生活必需品,其供给具有相对的稀缺性.随着中国城市
化的进程和国民财富的增加,对房地产的需求将伴随中国的持续发展而增长,房地产
行业在未来相当长的时期内,将有望保持快速的发展趋势.
目前, 中国房地产市场存在着日益增长的对高品质建筑的需求与有限的供给之
间的矛盾. 由于推行严格的土地政策、主要城市的规划出现调整、人民币升值等原
因,近年来房地产供需的矛盾表现得更为突出,上海、深圳、北京等城市的房地产价
格先后出现快速上涨的情况,政府随即出台了多项调控政策,从而及时有效地控制了
房地产市场过热的风险. 可以预见,在房地产行业未来发展的过程中,供需的矛盾以
及政策调控将长期并存.这为企业的发展带来了机遇和挑战.
针对企业的发展环境,本公司以房地产开发和销售业务为龙头,以不断增加的出
租物业和供电供水业务为支持,集中优势资源于深圳及周边区域,同时积极而谨慎地
在上海、北京等全国其他主要城市稳步发展.目前,公司已逐步建立起以房地产开发
、出租物业经营、二手房买卖中介和物业管理为一体的业务模式, 从而具备了为客
户提供房地产全面增值服务的能力.为适应公司快速发展的需要,公司积极拓展各种
融资渠道, 努力提升管理能力,积极研究并实施更为有效的员工激励措施,持续地改
进和提升公司的经营实力. 公司的大股东蛇口工业区也在土地、资金等多方面给予
本公司以强有力的支持,进一步保障了公司快速发展的稳定性.
2006年,公司在全国将有9个房地产项目进入销售阶段(其中有5个项目是在深圳
外销售: 包括上海依云郡、苏州依云水岸、南京国际金融中心、漳州依山海、漳州
珊瑚苑四期;有4个项目是在深圳销售:包括花园城三期2号项目、兰溪谷二期、尖岗
山别墅和龙岗依山郡),新增的出租物业包括泰格公寓和花园城中心将陆续投入运营
, 商品房在建、销售和出租物业管理面积等相关业务量将达到历史新高.此外,公司
将进一步积极地增加土地储备,推动16.5亿可转债的发行,使公司持续发展的能力得
到加强.
基于此,公司在2006年工作的指导思想是:坚持"规模、质量、效益"均衡发展的
原则, 深刻认识和充分把握新的发展阶段的工作特点,积极应对行业变化和竞争,加
强绩效管理,在巩固公司全国发展布局的基础上,谋发展,寻突破.
2006年,公司计划结转商品房销售面积21万平方米、累计出租面积486万平方米
;计划完成售电量86,813万度、完成售水量3,190万吨.
目前, 公司处于快速发展的阶段,为把握市场机遇,公司逐步加大对房地产业务
的投资, 因此也面临着不断增加的资金压力.为实现公司长期的战略发展目标,按照
公司的资金需求和使用计划,预计2006年公司产生的资金需求约为25亿元,筹集资金
的主要手段为争取发债成功流入16.5亿元,另外银行贷款净增8.5亿元.除此之外,公
司还将积极尝试新的融资方式, 如以稳定现金流为依托在银行间市场发行资产支持
票据;以优质项目为依托发行房地产信托基金等多种融资渠道.同时加强应收帐款和
其他应收款的回收和银行按揭款的回笼力度,增加经营活动现金流入,以减轻外部筹
资的压力.
三、公司报告期内的投资情况
公司报告期内的投资情况概述:
(一)报告期内,公司未募集资金.本报告期之前的募集资金已在本报告期前使用
完毕.
报告期内,公司完成固定资产投资25,259千元,其中招商供电实际完成投资5,79
2千元, 主要用于电力设备的更新和改造;招商地产实际完成投资9,331千元,主要用
于更新办公电子设备及运输工具; 招商水务实际完成投资7,177千元,主要用于供水
管网及水厂设备的更新改造; 外地子公司实际完成投资2,668千元,主要用于购买电
子设备及运输工具; 本公司总部及其他子公司实际完成投资291千元,主要用于电子
设备的更新.
★2005年三季度:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内,为适应房地产行业的发展环境,公司适时对重点开发项目进行了调整
, 采用各项措施强化项目开发销售,加快项目周期,严控成本,挖掘项目潜力.与此同
时,公司继续扩大土地储备,在南京获得一块24万平方米土地的使用权.此外,公司还
适度调整了负债结构,提高短期偿债能力.
报告期内,公司房地产开发业务、房屋租赁和供电供水业务均稳步增长.截至20
05年9月30日, 本公司实现主营业务收入154,448万元,净利润31,279万元,净利润较
上年同期增长为46.7%.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:(人民币)万元
主营业务分行业情况
主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
商品房开发 80,800.55 53,114.13 34.27%
房屋租赁 16,970.46 7,738.78 54.40%
公用事业 52,536.29 43,143.18 17.88%
(2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
√适用 □不适用
项目 2005年7-9月 2005年1-6月 增减
金额 占利润总 金额 占利润总
额比例 额比例
主营业务利润 113,115,984 99% 309,758,480 106% -6.60%
其它业务利润 286,639 - 309,768 - -
期间费用 (13,655,297) -12% 23,073,757 8% -250.00%
投资收益 (13,075,462) -11% (14,738,568) -5% 120.00%
补贴收入 - - 19,901,616 7% -100.00%
营业外收支净额 226,582 - (940,858) - -
①期间费用: 占利润总额比例下降的主要原因是因人民币升值实现的汇兑收益
减少了财务费用支出.
②投资收益:本报告期内按权益法确认的收益较前一报告期减少.
③补贴收入:本报告期内没有收到电力进口环节增值税返还.
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5) 主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
□适用 √不适用
(三)关联企业经营状况 (截止日期:2006-12-31)
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜深圳招商房地产有限公司 ｜ ｜ 44645.60｜ 765963.3｜
｜深圳招商供电有限公司 ｜ ｜ 12780.70｜ 82358.40｜
｜深圳招商水务有限公司 ｜ ｜ 1233.70｜ 20231.60｜
｜招商局物业管理有限公司 ｜ ｜ 1665.20｜ 22262.60｜
｜招商局地产（苏州）有限公司｜ ｜ 4655.10｜ 34177.80｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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