经营分析
| 发布日期：2008-3-3 9:32:00 |
≈≈泛海建设000046≈≈(更新:08.02.19)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:截止日期:(2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ 407468.8｜ 169605.5｜ 41.62｜ 97.89｜
｜物业管理 ｜ 2725.7｜ 283.8｜ 10.41｜ 0.65｜
｜工业制造业 ｜ 6072.7｜ 1772.8｜ 29.19｜ 1.46｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:截止日期:(2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 407468.8｜ 169605.5｜ 41.62｜ 97.89｜
｜物业管理 ｜ 2725.7｜ 283.8｜ 10.41｜ 0.65｜
｜消防电子产品 ｜ 6072.7｜ 1772.8｜ 29.19｜ 1.46｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:截止日期:(2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国深圳 ｜ 7528.3｜- ｜- ｜ 1.81｜
｜中国青岛 ｜ 872.6｜- ｜- ｜ 0.21｜
｜中国北京 ｜ 406192.2｜- ｜- ｜ 97.58｜
｜出口收入 ｜ 1674.1｜- ｜- ｜ 0.40｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ 125977.8｜ 43665.9｜ 34.66｜ 94.18｜
｜房地产管理业 ｜ 2240.2｜ 449.0｜ 20.04｜ 1.67｜
｜其他电子设备制造业 ｜ 5551.7｜ 1200.4｜ 21.62｜ 4.15｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:截止日期:(2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 125977.8｜ 43665.9｜ 34.66｜ 94.18｜
｜物业管理 ｜ 2240.2｜ 449.0｜ 20.04｜ 1.67｜
｜消防电子产品 ｜ 5551.7｜ 1200.4｜ 21.62｜ 4.15｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:截止日期:(2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国深圳 ｜ 7667.7｜- ｜- ｜ 5.73｜
｜中国青岛 ｜ 463.9｜- ｜- ｜ 0.35｜
｜中国北京 ｜ 124780.9｜- ｜- ｜ 93.28｜
｜出口收入 ｜ 857.2｜- ｜- ｜ 0.64｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ 4163.1｜ 1514.5｜ 36.38｜ 41.75｜
｜其他电子设备制造业 ｜ 4159.3｜ 1048.9｜ 25.22｜ 41.71｜
｜房地产管理业 ｜ 1648.5｜ 358.4｜ 21.74｜ 16.53｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2006-09-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜ 5811.5｜ 1872.9｜ 32.23 ｜ 58.29 ｜
｜其他电子设备制造业 ｜ 4159.3｜ 1048.9｜ 25.22 ｜ 41.71 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜4,163.06 ｜2,648.53 ｜ --｜ 36.38% ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜工业产品 ｜4,159.34 ｜3,110.46 ｜ --｜ 25.22% ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其中：关联交易 ｜ 0.00 ｜ 0.00 ｜ --｜ 0.00% ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜物业管理 ｜1,648.48 ｜1,290.08 ｜ --｜ 21.74% ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营 ｜5,811.54 ｜3,938.60 ｜ --｜ 32.23% ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜工业产品 ｜4,159.34 ｜3,110.46 ｜ --｜ 25.22% ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜3902.31 ｜2489.59 ｜1412.72 ｜36.20 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产管理业 ｜1086.69 ｜847.95 ｜238.74 ｜21.97 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他电子设备制造业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜2898.76 ｜2257.81 ｜640.95 ｜22.11 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜4988.99 ｜3337.54 ｜1651.45 ｜33.10 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜消防电子产品 ｜2898.76 ｜2257.81 ｜640.95 ｜22.11 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国深圳 ｜3799.80 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国青岛 ｜245.21 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国北京 ｜3322.75 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜境外收入 ｜519.99 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜7759980.20｜4527839.24｜3232140.96｜41.65 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他行业 ｜16395258.46｜13594916.40｜2800342.06｜17.08 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜7759980.20｜4527839.24｜3232140.96｜41.65 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他 ｜16395258.46｜13594916.40｜2800342.06｜17.08 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜48109.69 ｜36464.20 ｜11645.49 ｜24.21 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产管理业 ｜2088.26 ｜1637.16 ｜451.10 ｜21.60 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他电子设备制造业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜4834.90 ｜3304.23 ｜1530.67 ｜31.66 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜48109.69 ｜36464.20 ｜11645.49 ｜24.21 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜物业管理 ｜2088.26 ｜1637.16 ｜451.10 ｜21.60 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜消防电子产品 ｜4834.90 ｜3304.23 ｜1530.67 ｜31.66 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国深圳 ｜27367.87 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国青岛 ｜715.73 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国北京 ｜26698.57 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜出口收入 ｜526.25 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年末期:
一、公司经营情况
(一)报告期内公司经营情况的回顾
1、概述
报告期内, 我国经济持续高速发展,固定资产投资快速增长,房地产开发投资规
模持续加大.在国内经济蓬勃发展的背景下,公司在2006年已取得突破性发展基础上
, ,紧紧抓住中国资本市场和房地产市场难得的发展机遇,精心运筹,果断决策,取得
了令人瞩目的成绩: 经营业绩大幅提高,净利润达到历史最高水平,公司实力进一步
增强,公司竞争力和可持续发展能力进一步提高.
截止2007年年末,公司总资产为778,640.51万元,比上一年度提高了6.74%;净资
产为404,135.27万元,比上一年度提高了20.73%.全年公司合并报表反映的营业收入
为416,267.20万元,比上一年度提高了210.53%;营业利润为101,598.96万元,比上一
年度提高了183.22%;实现净利润65,318.72万元,比上一年度提高了152.54%.其中房
地产主营业务全年实现销售收入407,468.84万元,占公司营业收入的97.89%,较上一
年度提高了223.37%,全年公司实现的基本每股收益为0.87元.公司总市值由年初的1
40.53亿元人民币上升到年底的359.96亿元人民币.
报告期内,在2006年成功进行股权分置改革与非公开发行股票工作的基础上,公
司审时度势,又实施了2007年非公开发行工作,以实现控股股东的房地产业务整体上
市.2007年12月28日,中国证监会并购重组审核委员会审核通过了公司2007年非公开
发行股份方案.
报告期内, 公司的土地储备持续增加.在公司股东的支持下,公司通过非公开发
行股份以及市场化方式, 积极增加公司的土地储备面积.至本报告披露日,按建筑面
积计算, 公司新增加项目储备约1300多万平方米,其中,拥有一级开发权的土地项目
约500万平方米,公司拥有项目储备总计近1500万平方米.
为实现年初制定的经营发展目标,报告期内,公司集中力量加快北京泛海国际居
住区5#、6#、7#、8#地块的开发,创造了良好业绩.通过该项目的建设经营,"创造城
市新生活"的泛海地产开发理念已经形成并得到传播,泛海地产品牌在市场上的知名
度和美誉度有了进一步的提高.
截止报告期末,北京泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块项目工程进展顺利.其
中,5#地块外立面石材龙骨基本完成,部分楼座已经开始干挂石材;6号地块外立面石
材、门窗全部安装完成, 户内装修完成70%;7号地主体结构封顶,二次结构和粗装修
工程全面展开并完成80%以上;8号地块屋顶钢结构和石材幕墙基本完成,外铝合金窗
完成70%,精装修工程已经全面展开.2007年11月,北京泛海国际居住区荣获第11届全
球国际花园社区大赛金奖.
深圳月亮湾项目一期工程泛海·拉菲花园项目完成了前期的各项报建工作,于2
007年12月28日正式动工; 月亮湾项目二期工程相关准备工作正有序进行,预计2008
年下半年开工建设.
报告期内, 公司股票期权激励计划工作有了实质性进展.2007年12月28日,公司
第5届董事会第43次临时会议审议确定了管理层股票期权激励计划首期实施的股票
期权授予日. 实施股权激励,将经营者利益和公司利益、股东利益紧密结合在一起,
进一步完善了管理层的激励约束机制,有助于充分调动经营者积极性,激励公司高级
管理人员和经营管理技术骨干人员更加诚信勤勉地开展工作.
为整合资源实现有效管理、合理规划项目进度从而保证业绩均衡增长、在行业
变革中抓住有利时机继续增加新的项目储备实现可持续发展, 加强对经营的规划力
度,公司报告期内还进行了5年经营发展规划的编制工作.
报告期内,公司入选调整后的沪深300指数;在中国证券报公布的2006年"中证百
强"评比中, 公司入选为中证市值百强、中证成长性百强、中证回报百强企业;在上
海证券报主办的"责任中国·和谐地产"评选活动中,公司荣获"最具资本价值奖".
2、公司主营业务及其经营状况
(1)按行业、产品或地区说明报告期内公司主营业务收入、主营业务利润的构
成情况.
主营业务分地区情况
因北京泛海信华置业有限公司开发的泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块项目
本报告期开盘面积和单位售价较上年大幅增长, 导致北京地区营业收入比上年大幅
增长.
(2)主要供应商、客户情况
2007年,公司向前5名供应商采购额为3,071.94万元,占全年采购总额的比例为8
1.53%.向前5名客户销售额为5,519.3万元,占全年销售总额的比例为1.33%.
3、主要资产计量属性
根据新企业会计准则的规定,公司对会计要素一般采用历史成本计量.公司对投
资性房地产采用成本模式计量;与股份支付相关的成本与费用采用公允价值计量.公
司2006年第三次临时股东大会决议通过《股票期权激励计划》,批准授予激励对象3
, 500万份股票期权,每份股票期权拥有在授权日起四年内的可行权日以行权价格和
行权条件购买一股本公司股票的权利. 根据本公司第五届董事会第四十三次临时会
议决议, 确定股票期权激励计划首期实施的董事监事高级管理人员股票期权(共187
0股)的授予日为2007年2月2日.该权益工具的公允价值确定为授予日A股股票收盘价
(15.40元).
4、公司控制的特殊目的主体情况
公司未存在控制下的特殊目的主体.
(二)对公司未来发展的展望
1、公司发展环境
随着我国经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人均收入的提高, 我国居
民对自住性房屋的需求仍将保持持续稳定的增长.2007年,我国国内生产总值达到24
6,619亿元,增幅为11.4%,增幅比上年增长了0.3个百分点;全年城镇居民人均可支配
收入13786元, 比上年增长17.2%,扣除价格因素,实际增长12.2%,加快1.8个百分点.
同时, 人民币兑美元的升值速度在报告期内也在加快,全年升值幅度近7%.在这些因
素的刺激下, 全国大中城市的房价继续快速增长,经初步统计,2007年全国70个大中
城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%,涨幅提高了2.1个百分点.
由此,国务院及相关部委出台了一系列政策文件,如《国务院关于解决城市低收
入家庭住房困难的若干意见》、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及补充
通知、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《中华人民共和国耕
地占用税暂行条例》, 进入2008年后,国务院又于1月出台了《国务院关于促进节约
集约用地的通知》. 从目前情况看,一系列的宏观调控措施已开始收效,房地产市场
热度开始下降,北京、深圳等地商品房成交量已呈现萎缩现象.
根据权威部门的预计,2008年我国经济仍将保持较快速度增长,城市化进程继续
加快, 城乡居民的收入继续提高,人民币将进入全面升值时期且升值速度加快.因此
,预计未来我国房地产市场的供需矛盾依然存在,住宅的有效供应量相对于旺盛的需
求来说,仍将呈现偏紧的局面.
因此, 我们预计,2008年国家不会放松房地产行业的宏观调控,通货膨胀压力加
上政府严控土地使用的新政策要求,房地产市场将在振荡中发展,宏观调控的效应将
进一步显现, 这一变化无疑对房地产开发企业的资本实力、资金运作能力及开发能
力形成巨大的挑战.
然而, 我们也应看到,这一变化也将带来问题的另一面,即将造成资源向有资金
实力的一流公司集中, 房地产企业可能出现新一轮的整合,竞争进一步加剧,资金雄
厚、管理规范,具有一定开发规模的公司有了扩大市场份额的机遇.一流企业凭借良
好的品牌形象、融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力以及
政府支持等综合优势将在房地产调控下的激烈竞争中胜出,赢得更大的市场份额.小
型的经营业绩不好的房地产公司将会被兼并或破产,房地产行业集中度将大大提高.
泛海建设经过2006年、2007年两次重大资产重组, 公司综合实力已得到大幅度
提高, 具备了做强做大的基本条件,因此,展望2008年,公司面临的宏观环境仍然是:
机遇与挑战并存！
2、公司存在的主要优势和困难
随着公司2006年度、2007年度非公开发行股份工作的成功实施, 公司整体实力
、项目储备大幅度增加, 竞争能力及在房地产市场与资本市场的知名度和影响力也
得到较大提高,这为公司更好更快的发展打下了良好基础.
泛海建设的经营具有高度的灵活性, 决策快捷,效率高,这决定了公司在瞬息万
变的市场变化中,能够较快地做出反应.
公司拥有一个较强的管理班子和一支有战斗力的员工队伍, 公司的管理团队年
龄在40岁左右, 有较丰富的经验,学习能力强;公司在2006年设立了股票期权激励计
划, 目前,股票期权激励计划推进顺利,股票期权激励计划的实施将经理层的利益与
公司的利益捆绑在一起,经理层的动力大大加强,对促进公司管理水平的提高将发挥
重要作用.
公司通过北京光彩国际公寓、北京泛海国际居住区等项目的成功开发, 在房地
产项目开发尤其在高端项目开发方面已积累了丰富的经验.
公司目前的在建和拟建项目均位于国内中心城市, 如北京、深圳、青岛、武汉
等地,且处于这些城市的中心地段,项目开发价值较高,增值潜力较大.随着公司控股
股东将其拥有的北京、上海、杭州和武汉的房地产项目注入公司, 公司的土地储备
大大增加,为公司未来的长远发展奠定了坚实的基础.
公司的竞争力体现还有一个重要的方面在于控股股东的支持. 为使公司发展成
为一流的、知名的、有创新力的、有影响力的和有社会贡献的房地产上市公司, 控
股股东给予了泛海建设巨大的支持,控股股东支持公司不断改善公司治理,规范运作
,提高竞争力.
通过近两年的资产重组,通过泛海国际居住区的顺利开发,泛海建设的品牌形象
已逐步形成,企业影响力逐步扩大.
公司两次非公开发行工作虽然为公司带来丰富的项目储备, 同时也将考验公司
迅速扩张后的综合管理水平.由于公司项目储备分布在国内几个中心城市,需要实现
管理统一、资源共享、信息共享,最大化减少内部交易费用,客观上要求公司调整管
理结构,优化管理模式,在经营管理上要适应集团化、规模化发展的更高要求.
再者,如前所述,宏观调控给公司带来一定的压力、挑战和机遇,要化解压力,有
效应对挑战,紧紧抓住机遇,需要统筹计划,采取切实的步骤措施.这方面的工作不仅
要做, 还要抢时间,要有只争朝夕的紧迫感,这要求公司有更高的决策能力、更强的
执行力.
3、公司2008年经营发展计划
公司董事会经过对宏观形势和公司现状的认真研究, 确定公司2008年度经营发
展的指导思想为:提高规范运作水平,保证开发资金供给;加大人才培养力度,增强综
合开发能力;实现公司业绩承诺,提升企业市场价值,为股东实现更大效益,更好地履
行社会责任.
公司2008年度的主要工作是: 进一步提升公司治理水准,完善公司内部控制,提
高风险防范能力,保护股东合法权益；抓住机遇,加快发展步伐,加大融资力度,进一
步增强公司资本实力; 加大项目开发销售力度,保证公司实现2008年业绩承诺,并为
未来几年业绩连续增长打下基础;进一步增加公司土地储备,满足公司主营业务高速
增长的需要;优化公司资产结构,寻找有利的投资机会;开展"强化执行年"活动,提高
企业执行力;加强所属公司管理,提高企业整体经营能力;加强人力资源管理,提升人
力资本价值.
2008年,公司计划开工面积超过150万平方米,新增土地储备200万平方米.
2008年,公司资金需求量大.首先,公司2008将进入大规模开发建设阶段,预计新
开工项目总投资额超过200亿元; 其次,公司落实增加持有性物业的战略规划需要大
量资金;再次,公司进一步增加土地储备也需要大量资金.为保证资金供给,满足公司
业务发展需要, 公司拟通过资本市场募集资金、拓宽融资渠道,扩大融资规模,通过
银行新增授信(贷款)以及项目销售回款等措施解决资金问题.
4、主要风险因素
(1)政策风险
通常,政府将视经济运行情况,不断调整房地产土地管理政策、房地产金融信贷
政策和税收政策, 这是政策制订的常态.因政策调整而引致的风险,对房地产开发企
业始终存在.由此,企业不能只埋头拉车,不抬头看路,要持续不断观察研究宏观经济
的发展, 洞察政治经济态势,准确掌握政策走向,做好战略布局.目前,公司董事会已
专门成立了战略发展委员会, 聘请了对经济研究深有造诣的经济学家为公司高级顾
问,一个重要目的在于加强对政策面的分析研究,在应对政策风险方面更主动、更有
力.
(2)市场风险
房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性, 受国民经济发展周期的影
响较大.房地产企业不仅受宏观经济波动的"大周期"影响,还受房地产行业自身波动
的"小周期"影响,其业务、经营业绩和财务状况都将可能随之波动.
对公司而言,要从两个方面抗衡市场风险,一是充分利用现代资讯手段全面、准
确收集、了解市场变动信息,包括市场供需变化、价格升跌转换、消费者偏好,及其
他影响市场的因素都要尽早了解, 并及时采取应对策略;二是调整产品结构,提高公
司投资性物业的比重,扩大经营性及出租性收益,使公司投资性物业的收益在公司收
益构成中的占比提高,以此平抑因房地产市场变化造成的公司收益波动.
(3)项目开发风险
房地产开发是一项复杂的系统工程, 具有开发周期长、投入资金大、涉及部门
和单位多的特点.尽管公司的管理和业务人员多是房地产行业资深人员,拥有丰富的
专业知识和实践经验, 能够较好地把握房地产开发的系统工程,但如果管理失当,仍
可能出现项目开发的工期、质量不能达到计划要求或目标要求,产生项目开发风险.
泛海建设在2008年工作计划中已提出,要加强公司管理,提高企业整体经营能力
, 尤其要加强项目策划管理、设计管理、工程施工管理,提高企业执行力;加强人力
资源管理,引进更多人才.这些工作的落实,将有效减少项目开发风险.
(4)财务风险
随着公司开发项目增多,建设资金量大大增加,在银行贷款利率多次提高的情况
下, 公司财务费用可能增加较多,构成财务风险.泛海建设董事会要求公司多条腿走
路,多种方式融资,贷款集中于实力强、服务好的银行,严格掌握间接融资的数量,加
大直接融资力度.
二、报告期内的投资情况
(一)募集资金使用情况
公司于2006年12月非公开发行股票,募集资金19.3亿元(扣除发行费用).该项资
金已按计划用于收购北京泛海东风置业有限公司65%股权及代北京泛海东风置业有
限公司向泛海集团有限公司支付北京东风乡1#、2#、3#地块拆迁、七通一平等前期
工程费用.截止报告期末,北京泛海东风置业有限公司2#、3#地块已部分取得《建设
工程规划许可证》,预计2#、3#地块2008年将开工建设.
(二)非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况
1、北京泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块项目
报告期内,北京泛海国际居住区项目5#、6#、7#、8#地块项目建设进展顺利,详
见本章公司经营情况之报告期内公司经营情况的回顾.
截止报告期末, 5#、6#、7#、8#地块项目全年累计销售面积20.63万平方米,实
现销售收入40.65亿元人民币.
2、武汉王家墩中央商务区项目
2007年9月30日,武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司(简称"武汉公司
")与武汉市国土资源和房产管理局签订了王家墩中央商务区4002.1亩土地的《国有
土地使用权出让合同》.截止报告期末,武汉公司已全部缴纳办理土地使用权证所需
的税费.目前,正抓紧办理王家墩中央商务区4002.1亩土地的国有土地使用权证.
报告期内,武汉公司积极敦促有关方面尽早移交剩余土地,积极推进中央商务区
的项目设计、基础设施建设等各项工作,并抓紧推进市政基础施工.
3、深圳月亮湾项目
详见本章公司经营情况之报告期内公司经营情况的回顾.
报告期内,项目出租取得的租金收入为253.4万元.
4、青岛泛海国际购物中心项目
报告期内,青岛泛海国际购物中心项目由于受到外部环境等多种因素的制约,项
目未能按期开工.目前,泛海建设集团青岛有限公司正积极做好项目开工建设的各项
准备工作,计划于2008年开工建设.
(三)其他投资项目情况
2007年12月26日, 公司与北京京海名悦房地产有限公司在北京签订《合作开发
协议》,共同出资2亿元人民币成立项目公司(山西泛海建设投资有限公司,公司出资
1. 84亿元,占全部出资的92%.),对位于山西省太原市西北尖草坪区东至滨河西路、
西至和平北路、南至北排洪沟、北至现状铁路总占地面积约3000亩(不包括代征用
地, 建设净用地综合容积率不低于2,项目建设总建筑面积约为400万平方米)的项目
土地实施一级开发, 通过挂牌方式取得项目二级开发权实施后续开发.12月27日,公
司第五届董事会第四十二次临时会议审议通过了该《合作开发协议》.
截止报告期末, 山西泛海建设投资有限公司已召开2007年第一次股东会会议、
第一届董事会第一次会议和第一届监事会第一次会议, 工商注册登记手续正在办理
之中.(详见2007年12月28日刊登在《中国证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网上
的公司相关公告.)
三、公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成
果的影响情况
公司没有可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成
果的影响情况.
投资情况说明：
报告期内的投资情况
（一）募集资金使用情况
公司于2006 年12 月非公开发行股票，募集资金19.3 亿元（扣除发行费用）。
该项资金已按计划用于收购北京泛海东风置业有限公司65%股权及代北京泛海东风置
业有限公司向泛海集团有限公司支付北京东风乡1#、2#、3#地块拆迁、七通一平等前
期工程费用。截止报告期末，北京泛海东风置业有限公司2#、3#地块已部分取得《建
设工程规划许可证》，预计2#、3#地块2008 年将开工建设。
（二）非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况
1、北京泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块项目
报告期内，北京泛海国际居住区项目5#、6#、7#、8#地块项目建设进展顺利，详
见本章公司经营情况之报告期内公司经营情况的回顾。
截止报告期末，5#、6#、7#、8#地块项目全年累计销售面积20.63 万平方米，实
现销售收入40.65 亿元人民币。
2、武汉王家墩中央商务区项目
2007 年9 月30 日，武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司（简称“武汉
公司”）与武汉市国土资源和房产管理局签订了王家墩中央商务区4002.1 亩土地的
《国有土地使用权出让合同》。截止报告期末，武汉公司已全部缴纳办理土地使用权
证所需的税费。目前，正抓紧办理王家墩中央商务区4002.1 亩土地的国有土地使用
权证。
报告期内，武汉公司积极敦促有关方面尽早移交剩余土地，积极推进中央商务区
的项目设计、基础设施建设等各项工作，并抓紧推进市政基础施工。
3、深圳月亮湾项目
详见本章公司经营情况之报告期内公司经营情况的回顾。
报告期内，项目出租取得的租金收入为253.4 万元。
4、青岛泛海国际购物中心项目
报告期内，青岛泛海国际购物中心项目由于受到外部环境等多种因素的制约，项
目未能按期开工。目前，泛海建设集团青岛有限公司正积极做好项目开工建设的各项
准备工作，计划于2008 年开工建设。
（三）其他投资项目情况
2007 年12 月26 日，公司与北京京海名悦房地产有限公司在北京签订《合作开
发协议》，共同出资2 亿元人民币成立项目公司（山西泛海建设投资有限公司，公司
出资1.84 亿元，占全部出资的92%。），对位于山西省太原市西北尖草坪区东至滨河
西路、西至和平北路、南至北排洪沟、北至现状铁路总占地面积约3000 亩（不包括
代征用地，建设净用地综合容积率不低于2，项目建设总建筑面积约为400 万平方米
）的项目土地实施一级开发，通过挂牌方式取得项目二级开发权实施后续开发。12
月27 日，公司第五届董事会第四十二次临时会议审议通过了该 《合作开发协议》
截止报告期末，山西泛海建设投资有限公司已召开2007 年第一次股东会会议、
第一届董事会第一次会议和第一届监事会第一次会议，工商注册登记手续正在办理之
中。（详见2007 年12 月28 日刊登在《中国证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网
上的公司相关公告。）
三、公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果
的影响情况
公司没有可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果
的影响情况。
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
货币资金较年初数增加55.30%,主要系前三季度北京泛海国际居住区项目销售
收到的现金增加;
其他应收款较年初数增加209. 84%,主要系报告期内发生应收北京朝阳区东风
乡农工商公司暂借款1亿元;
预付帐款较年初数增加1735.77%,主要系报告期内发生预付北京大兴经济开发
区北区土地项目之土地开发补偿费1亿元;
在建工程较年初数减少97.85%,主要系前三季度深圳市泛海三江电子有限公司
将深圳光彩新天地办公楼转入固定资产;
短期借款较年初数减少72. 97%,一年内到期的非流动负债较年初数减少100%,
长期借款较年初数减少41.58%,主要系前三季度公司归还银行借款所致;
应付帐款较年初数增加38.02%,主要系前三季度北京泛海国际居住区项目结转
成本预提工程款所致;
预收帐款较年初数增加105. 57%,主要系前三季度北京泛海国际居住区项目销
售增加的预收房款;
应交税金较年初数增加45.30%,主要系前三季度北京泛海国际居住区项目销售
增加的营业税金;
其他应付款较年初数增加128.18%,主要系前三季度增加的预提土地增值税;
营业收入、营业成本、营业税金及附加、营业利润、利润总额、所得税、净
利润等利润表项目较上年同期大幅增加, 均系前三季度北京泛海国际居住区项目销
售产生所致, 泛海国际居住区项目于2006年9月正式开盘销售,至2006年12月才符合
收入确认条件结转销售收入, 而2006年同期开发的其他房地产项目只有少量尾盘在
售,故产生的收入和利润较少;
经营活动产生的现金净流量较上年同期大幅增长,主要系前三季度北京泛海国
际居住区项目销售实现资金回笼所致.
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相
比发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
由于构成公司主要盈利来源的北京泛海国际居住区项目销售情况良好,预计公
司2007年度净利润与2006年相比将有大幅度增长.
四、其他需说明的重大事项
1)证券投资情况
□适用 √不适用
2)持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
3)持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
一、公司经营情况
(一)报告期内公司经营情况回顾
报告期内, 公司合并报表反映的营业总收入为1,862,201,504.87元、营业利润
为433,726,933.96元、利润总额为432,702,399.19元、净利润为285,259,034.46元
,分别比上年同期增加了2198.30%、783.85%、842.28%和561.31%.其中:房地产开发
上半年实现销售收入1,823,830,585.92元,占公司主营业务收入97.94%,销售成本1,
205,075,103.94元,毛利率为33.93%.
报告期内, 北京东风乡5#、6#、7#、8#地块施工进展顺利,项目销售状况良好,
项目的销售为报告期公司的主要收入来源. 截止报告期末,该项目的5#地块共8栋楼
已全部结构封顶; 6#地块共7栋楼已全部结构封顶并基本完成楼体内二次结构施工,
并已开始进行楼体外装工作, 其中外墙石材已完成总量的70%,屋面钢结构已完成总
量的70%;8#地块共6栋楼主体结构及地下车库结构全部封顶,楼体内二次结构施工已
完成85%, 现已开始进行楼体外装工作,其中外墙石材幕墙龙骨安装量接近85%,屋面
钢结构骨架安装量接近90%;7#地块共5栋楼也正在进行基础结构施工.
报告期内,泛海国际居住区项目的销售工作主要是围绕5#和8#地块展开,先后推
出5#地块的6号、2号、3号、8号和5号楼以及8#地块的5号楼和1号楼,截止报告期末
,共签约销售620套,成交金额2,303,335,895元.报告期末,泛海国际居住区项目可确
认的销售收入为18.20亿元,项目实现净利润2.98亿元.
2006年, 公司向大股东泛海建设控股有限公司非公开发行4亿股股份,以募集资
金收购北京泛海东风置业有限公司65%股权, 增加了北京东风乡1#、2#、3#地块约7
4万平方米的土地储备. 截止报告期末,北京东风乡1#、2#、3#地块项目的规划方案
已经完成,已向规划部门报批.同时,为加快工作进程,该项目的初步设计及各专业报
批图的设计工作也已进行, 待规划方案得到正式批复,即可开展下一步工作.工程管
理的各项准备工作也在有序开展,项目计划于2007年底开工建设.
深圳前海月亮湾项目方面, T102-0142地块进展顺利,已取得土地使用证和《建
设用地规划许可证》;T102-0061地块也已上报深圳市规划部门,等待最后审批.公司
旗下的深圳市泛海三江电子有限公司报告期内在市场开拓、产品研发、管理改进等
方面均取得了积极进展, 相继在东莞、佛山、中山、珠海等珠三角城市建立了直属
商务机构, 并在北京设立办事处,销售工作正逐步展开.泛海物业管理有限公司在迁
址北京后,于今年4月份完成了国家一级物业管理企业资质变更工作,同时该公司ISO
9001(质量)、ISO14001(环境)、GB/T28001(职业健康安全)"三位一体"管理体系认
证工作也已全面启动.
(二)报告期内,公司主营业务较前一报告期未发生变化,公司房地产业务仍是公
司收入的主要来源.
(三)在经营中出现的问题与困难及解决方案.
报告期内,房地产行业的经营环境发生较大变化,一些主要城市的房价上涨过快
,房地产行业面临更大的宏观调控压力,对公司项目开发产生一定的影响.同时,公司
在2006年非公开发行股票方案实施后,充实了公司的资源储备,但资金方面依然偏紧
针对这些问题, 公司对政策与市场环境进行了认真分析,积极调整经营策略,深
入进行市场和产品的研究, 不断提高设计和开发能力,力争在新的发展环境中,取得
先机.同时,公司拟在2007年非公开发行股票,实现大股东房地产业务的整体上市,进
一步增强公司的资源储备,增强公司的整体实力和抗风险能力,增强公司的多渠道融
资能力.
二、报告期内的投资情况
(一)募集资金使用情况
公司于2006年12月向大股东非公开发行4亿股股份, 募集资金19.3亿元(扣除发
行费用), 该项资金已按计划用于收购北京泛海东风置业有限公司65%股权及代北京
东风置业有限公司向泛海集团有限公司支付北京东风乡1#、2#、3#地块拆迁、七通
一平等前期工程费用.目前,北京泛海东风置业有限公司已完成股权收购后的工商登
记变更手续及项目规划设计工作,规划方案已向规划部门申请报批,该项目预计于20
07年年底开工建设.
(二)非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况
1、北京东风乡5#、6#、7#、8#地块项目
报告期内, 北京东风乡5#、6#、7#、8#地块施工进展顺利,项目销售状况良好.
(详情参见"报告期内经营情况回顾")
2、深圳月亮湾项目
报告期内,深圳月亮湾项目取得一定的进展.(详情参见"报告期内经营情况回顾
")
3、武汉王家墩中央商务区项目
2007年上半年, 王家墩机场4000亩土地正式出让合同的签订工作已在办理之中
, 武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司已进驻4000亩土地现场并开始了全
面管理;商务会展中心片区已经完成开发建设的整体策划,并委托德国欧博迈亚公司
完成了会展项目概念方案设计;市政基础设施建设正全力推进,土地拆迁、各种地下
管网及道排系统的设计、报批报建和工程招投标等前期工作已全面铺开, 部分路段
将率先开工建设; 已分别委托美国HOK公司和SOM公司启动了商务会展中心片区修建
性规划和核心区城市设计的编制工作;已完成北部山体开发的整体战略策划,正着手
核心区龙头项目的策划和招商推介工作.
报告期内,武汉王家墩中央商务区开发建设完成市政基础设施投资约1亿元人民
币.
三、报告期实际经营成果与前次定期报告披露盈利预测情况的比较:
公司在2007年第一季度报告中预计2007年半年度公司的净利润将比去年同期增
长350%至400%.由于公司在建的北京泛海国际居住区项目销售情况良好,公司2007年
半年度实际实现的净利润为28,525.9万元,比去年同期增长561.31%.
★2007年一季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
货币资金较年初数增加176.21%,主要系报告期泛海国际居住区销售收到现金所
致;在建工程较年初数减少97.85%,主要系报告期深圳光彩新天地办公楼转入固定资
产所致;
短期借款较年初数减少63.23%,主要系报告期归还借款所致;
应付帐款较年初数增加68. 57%,主要系泛海国际居住区结转成本预提工程款所
致;
其他应付款较年初数增加549.04%,主要系报告期向关联方泛海集团有限公司借
入资金7亿元所致;
营业收入、营业成本、营业税金及附加、营业利润、利润总额、所得税、净利
润等利润表项目较上年同期大幅增加, 均系报告期内泛海国际居住区项目销售所致
.泛海国际居住区项目于2006年7月8日开盘销售,上年同期公司房地产项目只有少量
的尾盘在售,所产生的收入和利润较少,2006年同期利润来源主要是合作项目北京光
彩国际中心A座分回的投资收益.
经营活动产生的现金净流量较上年同期大幅增长, 主要系2006年投入大量资金
的泛海国际居住区在报告期内销售实现资金回笼, 及报告期向关联方泛海集团有限
公司借入资金所致.
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
由于构成公司主要盈利来源的北京泛海国际居住区(5、6、7、8号地块)项目已
全面施工,项目销售情况良好,预计公司年初至下一报告期期末的累计净利润将较上
年同期大幅增加.
四、本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益
差异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明
□适用 √不适用
★2006年末期:
一、公司经营情况
(一)报告期内公司经营情况的回顾
1、概述
2006年, 是公司发展出现历史性转折的一年.借助股权分置改革的东风,公司的
经营成果和资本实力大幅提升,取得了公司成立以来最好的业绩,年度盈利和资产规
模翻番,公司发生了重大而深刻的变化,奠定了未来跨越式发展的基础.
年内, 公司顺利完成了股权分置改革,成功实施了非公开发行4亿股股票的工作
,同时以非公开发行股票募集资金收购了北京泛海东风置业有限公司,增加了建筑面
积为74万平方米的优质房地产项目. 股权分置改革和非公开发行股票工作前后相接
,一气呵成,在中国资本市场引起较大反响,得到投资者的正面回应,公司市值在短短
一年内提升了6倍. 由于两项重大举措增强了公司资本实力及可持续发展能力,公司
内在价值显著提升,市场形象得到根本改善.
同时,投资者密切关注的项目开发进展顺利.北京泛海国际居住区5#、6#、7#、
8#地块的开发克服了工程施工、销售信贷政策变化各方面的困难, 施工进度达到计
划要求,楼盘销售创下了北京地区同时期商品房销售的绩优记录.泛海国际居住区以
"创造城市新生活"为开发理念, 凭借其高品质、低密度、规模化及完美的社区配套
、高档次的园林景观、优越的地理位置赢得了消费者的青睐, 确立了其在北京房地
产市场有影响力的、一流国际化社区的地位. 公司通过泛海国际居住区项目开发带
动公司品牌建设的战略目标在逐步实现.
2006年,公司斥资收购了北京泛海信华置业有限公司其他股东所持有的35%股权
,使泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块的开发和经营完全纳入上市公司范围,提升
了上市公司的盈利能力和投资回报率.
公司及时抓住时机, 与深圳市南油集团有限公司协商签订了《解决历史遗留问
题协议书》, 在相互理解、双边共赢基础上一揽子处理了与南油集团长达七、八年
的诸多历史遗留问题,切实维护了公司权益.
公司的融资结构进一步优化,负债水平进一步降低.
年中推出的管理层股票期权激励计划,至年底已走完了主要程序,该激励计划明
确了公司董、监事、高管人员享有的股票期权数量, 把公司管理层的利益和公司事
业发展联结在一起, 极大地坚定了市场对公司的信心.推出激励计划,是泛海建设致
力于建立、完善企业内部激励、约束机制,更快推动公司事业发展的重要举措.
2006年,公司合并报表反映的主营业务收入为133,769.75万元,比上一年度提高
了141.86%;主营业务利润为36,720.46万元,比上一年度提高了237.13%;实现净利润
25,526.19万元,比上一年度提高了242.76%.其中房地产主营业务全年实现销售收入
125,977.77万元,占公司主营业务收入94.18%,较上一年度提高了160.36%,全年公司
实现的每股净收益为0.34元.
2、公司主营业务及其经营状况
(1)按行业、产品或地区说明报告期内公司主营业务收入、主营业务利润的构
成情况.
主营业务分行业、产品情况
主营业务分地区情况
(2)主要供应商、客户情况
2006年,公司向前5名供应商采购额为5,735.90万元,占全年采购总额的比例为6
7.30%.向前5名客户销售额为39,175.69万元,占全年销售总额的比例为29.29%.
3、报告期公司资产构成的变化及原因
报告期末公司总资产较期初数增加92. 46%,主要是存货、应收帐款大幅增加引
起.存货增加186.36%,主要是本期收购北京泛海东风置业有限公司,及本期泛海国际
居住区和东风乡1#、2#、3#地新增投入产生的.
应收帐款增加433.36%,主要是因为本期泛海国际居住区项目销售产生的应收房
款.
其他应收款减少58.74%,主要是收回往来款所致.
预付帐款减少99.17%,主要是因为预付工程款结转至存货所致.
4、公司现金流量的构成及影响因素
经营活动产生的现金净流量为-244,358.67万元,主要是本期支付北京东风乡项
目拆迁补偿款及泛海国际居住区工程款.
投资活动产生的现金净流量为36, 613.94万元,主要是本期收到光彩国际中心A
座项目投资款及海通证券股权转让款.
筹资活动产生现金净流量为207,362.34万元,主要是本期增发4亿股本收到现金
19.44亿元.
5、控股子公司及参股公司经营情况及业绩分析
(二)对公司未来发展的展望
1、公司发展环境
从房地产行业发展的经济社会环境来看, 根据国家《国民经济和社会发展第十
一个五年规划纲要》, 2006年至2010年,国内生产总值年均增长目标为7.5%,城镇化
率要由43%提高到47%. 经济发展带来的消费结构的升级、国内城镇化进程的加快、
大规模的城市建设、土地资源的稀缺、人民币升值的趋势等诸多因素使得国内房地
产的市场需求在较长时期内将处于旺盛状态,这是房地产行业发展的有利因素.公司
董事会认为, 和各国经济起飞阶段的情况一致,中国房地产业的发展趋势不会改变,
甚至可能将会有一个大的发展. 房地产行业发展的不利因素主要在于由于房价增长
过快、结构不合理和市场秩序混乱等问题,可能导致国家宏观调控力度的加大,致使
房地产市场出现波动,从而影响企业准确预期.
从政策环境来看, 2006年,国家对房地产行业进行进一步调控,主要解决部分城
市房地产投资规模过大和房价上涨过快及住房结构不合理等问题. 调控措施包括了
住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面.温总理在200
7年《政府工作报告》中提出: "房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着
重大作用,必须促进房地产业持续健康发展.政府将正确运用政府调控和市场机制两
个手段,保持房地产投资合理规模,优化商品房供应结构,加强房价监管和调控,抑制
房地产价格过快上涨, 保持合理的价格水平;同时深入整顿和规范房地产市场秩序,
强化房地产市场监管, 依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为."
从中可以看出政府对2007年房地产业的基本态度:进一步调控在所难免,调控措施贯
穿房地产市场的各个环节.
从房地产行业的市场竞争环境来看,集团化发展趋势进一步明显,行业集中度得
到提高,品牌建设的重要性日益显著.房地产开发将逐渐形成以品牌企业为主的局面
,资金实力较弱、开发能力差、管理水平低的企业将会淡出房地产市场.
2、公司存在的主要优势和困难
经过多年的努力,公司存在的主要优势是已经建立起比较规范的治理结构;具有
一定的资本实力及品牌影响力;公司2006年非公开发行股票方案实施后,拥有了较多
优质土地储备, 具备了做大做强的基础;公司核心经营管理团队稳定;有成熟的开发
模式及大股东的强力支持.公司存在的主要困难和制约因素包括:公司资产规模迅速
扩大后综合开发能力的提高以及公司由区域性地产公司转变为全国性地产公司后的
综合管理能力的提升问题.
公司2007年面临的风险因素主要有两个方面:一是政策风险.预计政府将加大房
地产宏观调控政策的执行力度,确保前期出台措施的落实效果,同时不排除出台如提
高利率、物业税试点等新的举措, 公司在获得新的土地储备、规划设计、销售等各
方面都有可能面临更趋紧的环境; 二是市场风险.随着宏观调控效果的显现,预计未
来房价上涨速度会受到抑制,房地产行业平均利润率会逐渐下降,政府推出大量廉租
房、限价房、经济适用房可能对商品房销售造成一定市场影响.这些因素会给公司2
007年度经营目标的实现造成一定压力.
公司董事会针对我国宏观经济环境, 尤其是宏观调控持续升温下房地产业发展
的现实环境,认真分析企业情况,自2006年下半年以来即多角度探讨公司2007年乃至
其后中长期发展的战略选择,最终形成一个基本判断,亦即:经济前景向好,房地产行
业前景向好, 但行业竞争已然加剧,强者恒强格局在显现,泛海建设应对之策是要考
虑如何尽快进入强者行列.为此,必须紧紧抓住目前难得的机遇,利用资本市场,依托
大股东,迅速整合内部资源,迅速壮大公司综合竞争实力.因此,一方面全力抓现有项
目的开发, 一方面全力充实公司资源储备,同时加强内部管理,三方面工作相辅相成
,应当成为泛海建设2007年工作的主线.
3、公司2007年经营发展计划
泛海建设董事会在2006年工作的基础上, 经过对国民经济发展态势、行业发展
趋势和公司发展形势的研究分析,确定公司2007年度经营发展的指导思想为:抓住机
遇、调整结构、整合资源、加快发展,打造一流的房地产上市公司.
公司2007年度的重点工作有:通过实施非公开发行股票,实现控股股东房地产业
务的整体上市;加快推进泛海国际居住区项目的开发建设;落实好各地项目的开发进
度;形成合理的信贷结构;完成集团化管理体制的调整,提升薪酬水平,并相应形成一
系列的制度保障; 制订完善好公司5年经营发展规划;全面提高公司投资者关系管理
能力.
2007年的经营目标是在建和计划新开工项目建筑面积为106.77万平方米,如200
7年度非公开发行股票事宜顺利实施, 在建和新开工面积为145.66万平方米.计划完
成销售收入40亿元,计划年度实现净利润人民币7.5亿元.
2007年,公司计划继续大幅增加公司房地产项目储备,目标为年底前项目储备量
达到1,200万平方米(建筑面积)以上.除通过非公开发行股票募集资金收购控股股东
房地产项目外,公司还将采取收购公司股权、合作开发等方式实现这一目标,.
2007年,公司将采取措施保证资金供给以满足业务发展的需要.公司拟投资收购
控股股东资产所需资金达人民币108亿元, 除大股东资产作价部分外,公司计划通过
非公开发行股票募集资金46亿元投入,缺口16亿元公司自筹支付.公司2007年项目开
发施工所需建设资金计划通过泛海国际居住区(5#、6#、7#、8#地块)等项目的销售
回款以及银行新增贷款等方式来解决.
二、报告期内的投资情况
(一)募集资金使用情况
公司于2006年12月非公开发行股票,募集资金19.3亿元(扣除发行费用).该项资
金已按计划用于收购北京泛海东风置业有限公司65%股权及代北京泛海东风置业有
限公司向泛海集团有限公司支付北京东风乡1#、2#、3#地块拆迁、七通一平等前期
工程费用.目前,北京泛海东风置业有限公司已完成股权收购后的工商登记变更手续
,项目规划设计工作正在进行之中,计划2007年底前开工建设.
(二)非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况
1、泛海国际居住区项目(北京东风乡5#、6#、7#、8#地块项目)报告期内,项目
全面施工, 至期末,6#地块所有7栋住宅楼及8#地块的5栋住宅楼主体结构封顶,5#地
块50%住宅楼已建至地上三层,其余至正负零,7#地块基坑、桩基础已全部完工.项目
自2006年7月8日开始对外发售,至年底,累计销售面积8.16万平方米,实现销售收入1
21,388.35万元.
2、武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司
年内完成了机场搬迁转场, 4000亩土地现场管理和土地整治工作进入实际操作
阶段.编制完成了该公司五年发展规划和土地经营规划(讨论稿).
基本完成了4000亩土地范围内2006年度工程项目报建, 道路建设用地征用及拆
迁稳步推进. 年内该公司圆满完成增资扩股工作,公司注册资本从4亿元增至10亿元
.武汉王家墩中央商务区启动区项目正在抓紧进行.
3、北京光彩国际中心(A)座项目
报告期内, 项目继续内部装修及配套工程.根据有关协议,报告期公司获分配利
润4200万元.2006年9月30日公司与泛海建设控股有限公司签署《关于光彩国际中心
A座结算协议》, 公司享有该项目净利润为人民币8400万元,公司确认已收到该合作
项目全部的投资本金、补偿金及投资收益.
(三)其他投资项目情况
1、深圳月亮湾项目
项目已经取得《建设用地规划许可证》和用地宗地图.
T102-0142地块已付清全部土地出让金, T102-0061地块因政府主导调高项目容
积率, 只缴纳了部分土地款,目前公司已着手进行项目规划设计,该项目计划2007年
下半年开工建设.
报告期内,项目用地用于出租,取得租赁收入286.8万元.
2、青岛泛海国际购物中心项目
项目于2006年5月取得了《建设工程规划许可证》, 8月取得《基坑开挖支护施
工许可证》,计划2007年上半年正式开工建设.
三、执行新会计准则后, 公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司
的财务状况和经营成果的影响情况
根据财政部2006年2月15日发布财会[2006]3号《关于印发〈企业会计准则第1
号—存货〉等38项具体准则的通知》的相关规定, 公司于2007年1月1日起执行新会
计准则,执行新会计准则后,对公司的财务状况和经营成果的主要影响如下:
1.关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新会计准则股东权益的
差异分析:
(1)按权益法核算的子公司长期股权投资差额
根据《企业会计准则第38号--首次执行企业会计准则》的规定, 属于同一控制
下企业合并产生的长期股权投资差额,尚未摊销完毕的股权投资差额应全部冲销,并
调整留存收益. 期末公司对控投子公司深圳市泛海三江电子有限公司、泛海建设集
团青岛有限公司的长期股权投资差额借方余额合计2, 684,033.05元,于2007年1月1
日全部冲销,并调整留存收益.
(2)所得税
根据《企业会计准则第38号--首次执行企业会计准则》的规定, 对资产、负债
的帐面价值与计税基础不同形成的暂时性差异的所得税影响进行追溯调整, 并将影
响金额调整留存收益.调整后,增加2007年1月1日留存收益3,540,241.28元,其中,增
加母公司权益3,494,606.93元,增加少数股东权益45,634.35元.
(3)少数股东权益
根据《企业会计准则第38号--首次执行企业会计准则》和《企业会计准则第3
3号—合并财务报表》的规定,现行会计制度下单列的少数股东权益应在合并资产负
债表中所有者权益下以少数股东权益项目列示.公司2006年12月31日少数股东权益2
14,693,827.41元及前述所得税暂时性差异调增的少数股东权益45,634.35元,合计2
14,739,461.76元,在2007年1月1日的股东权益下以少数股东权益列示.
2.执行新会计准则后可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司财务状况
和经营成果的影响
(1)根据《企业会计准则第2号—长期股权投资》的规定, 公司将现行会计政策
下对子公司采用权益法核算变更为成本法核算,此项变更将影响母公司当期损益,但
不影响公司合并报表.
(2)根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》的规定, 公司将现行会计政策
下对投资性房地产的核算由固定资产、其他长期资产、存货等项目转到投资性房地
产项目核算,并将其后续计量选用成本模式,本事项不影响公司的利润和股东权益.
(3)根据《企业会计准则第6号—无形资产》的规定, 公司发生的研究开发费用
将由现行制度的全部费用化, 变更为符合条件的开发支出予以资本化确认为无形资
产,此项政策变化可能减少公司期间费用,增加利润和股东权益,但影响金额不大.
(4)根据《企业会计准则第9号—职工薪酬》的规定, 公司将现行会计政策下职
工福利费按工资总额的14%计提, 变更为按实际发生额列支,此项变更可能会减少当
期费用或成本,从而影响当期利润和股东权益.
(5)根据《企业会计准则第11号—股份支付》的规定,以权益结算的股份支付换
取职工提供服务的,应当以授予职工权益工具的公允价值计量,并将当期取得的服务
计入相关的成本或费用和资本公积.根据此准则,公司的股票期权激励事项将影响公
司的利润和股东权益.
(6)根据《企业会计准则第18号—所得税》的规定,公司将现行会计政策下应付
税款法变更为资产负债表债务法,影响公司的所得税费用,从而影响公司的利润和股
东权益.
(7)根据《企业会计准则第33号—合并财务报表》的规定,公司将现行会计政策
下合并财务报表中少数股东权益单独列示,变更为股东权益项目下以"少数股东权益
"列示,此项变更将影响公司的股东权益.
上述差异事项及其影响可能因财政部对新企业会计准则的进一步解释而进行调
整.
投资情况说明：
报告期内的投资情况
（一）募集资金使用情况
公司于2006年12月非公开发行股票，募集资金19.3亿元（扣除发行费用）。该项
资金已按计划用于收购北京泛海东风置业有限公司 65%股权及代北京泛海东风置业有
限公司向泛海集团有限公司支付北京东风乡 1#、2#、3#地块拆迁、七通一平等前期
工程费用。目前，北京泛海东风置业有限公司已完成股权收购后的工商登记变更手续
，项目规划设计工作正在进行之中，计划2007年底前开工建设。
（二）非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况
1、泛海国际居住区项目（北京东风乡 5#、6#、7#、8#地块项目）
报告期内，项目全面施工，至期末，6#地块所有7 栋住宅楼及 8#地块的 5 栋
住宅楼主体结构封顶，5#地块 50%住宅楼已建至地上三层，其余至正负零，7#地块基
坑、桩基础已全部完工。项目自 2006 年 7 月 8 日开始对外发售，至年底，累计
销售面积8.16 万平方米，实现销售收入 121,388.35 万元。
2、武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司
年内完成了机场搬迁转场，4000 亩土地现场管理和土地整治工作进入实际操作
阶段。
编制完成了该公司五年发展规划和土地经营规划（讨论稿）。
基本完成了 4000 亩土地范围内 2006 年度工程项目报建，道路建设用地征用
及拆迁稳步推进。年内该公司圆满完成增资扩股工作，公司注册资本从4 亿元增至 1
0 亿元。武汉王家墩中央商务区启动区项目正在抓紧进行。
3、北京光彩国际中心（A ）座项目
报告期内，项目继续内部装修及配套工程。根据有关协议，报告期公司获分配
利润4200 万元。2006 年 9 月30 日公司与泛海建设控股有限公司签署《关于光彩
国际中心A 座结算协议》，公司享有该项目净利润为人民币 8400 万元，公司确认已
收到该合作项目全部的投资本金、补偿金及投资收益。
二、监事会就报告期内董事会工作等有关情况发表独立意见如下：
1．公司依法运作情况
报告期内，公司监事会遵照有关法规和《公司章程》的规定，贯彻"公平、公开
、公正"的原则，针对公司日常经营运作管理情况、各项内控制度执行情况以及公司
董事、高级管理 人员执行公司职务情况进行了监督。监事会认为，公司董事会能严
格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》的有关规定依法规范运作，同时根据
证券监管部门的要求建立、健全符合上市公司治理准则的各项规则和制度，使公司的
治理水平和规范化程度得到进一步的提高；资金运作和投资项目决策均能按照规定程
序进行，董事会及高级管理人员对股东大会形成的各项决议均能严格执行，确保股东
大会决议的贯彻落实。
通过对公司董事及高级管理人员的监督，监事会认为，公司董事、总裁和其他
高级管理人员均能本着为公司股东谋取最大利益的准则，忠于职守、兢兢业业、开拓
进取，在执行公司职务时严谨自律，未发现有违犯法律、法规、《公司章程》或损害
公司利益的行为。
2．检查公司财务情况
报告期内，监事会对公司财务状况定期审查，监事会认为，公司财务、会计制
度健全，财务状况运行良好，财务管理规范，会计处理严格遵循《企业会计准则》和
国家有关法规的 规定。深圳大华天诚会计师事务所出具的标准无保留意见的2006 年
度审计报告，全面、真实、客观、公允地反映了公司财务状况和经营成果。
3．募集资金投入情况
公司于报告期内向控股股东非公开发行了4 亿股股份，扣除发行费用 1,110 万
元，募集资金净额为193,290万元,募集资金全部用于收购北京泛海东风置业有限公司
65%股权，并投资其拥有的北京东风乡泛海国际居住区1#、2#、3#地块项目的开发经
营。公司未改变募集资金实际投入项目。
4．报告期内，公司以非公开发行的方式向大股东募集资金 19.3 亿元，用于
收购北京泛海东风置业有限公司 65%股权，及投资其拥有的 1#、2#、3#地块开发。
此举进一步增加了公司土地、项目储备，进一步增强了公司实力。公司董事会披露了
有关的关联交易公告，拟收购项目的可研报告，联合证券公司出具了关于股权收购的
独立财务顾问报告，独立董事也多次出具独立意见，监事会认为，公司本次收购关联
公司的资产，交易价格是合理的，未发现有内幕交易，未损害部分股东的权益，未造
成公司资产流失。
5、报告期内，公司以募集资金收购北京泛海东风置业有限公司65%股权事项属
关联交易，监事会认为，公司董事会履行了进行关联交易应有的程序，关联交易是公
平的，未损害公司利益。
监事会认为，公司董事会、总裁和高级管理人员在报告期内使公司经营迈上了
新的台阶，给股东带来了较为丰厚的回报，为公司发展作出了重要贡献。
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2.公司经营的季节性或周期性特征
√适用 □不适用
因受房地产开发周期性因素影响,公司以前年度开发的房产进入销售尾期,在建
的房地产项目尚未产生销售收入,本期主营业务收入较上年同期减少80.74%.
3.报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
股东名称 特殊承诺 承诺履行情况
泛海建设控股有限公司 承诺内容详见2006年4月12日刊 未触及
登在《中国证券报》、《证券时
报》、巨潮网上的公司公告及
2006年8月5日刊登在《中国证券
报》、《证券时报》、巨潮网上
的公司半年度报告.
光彩事业投资集团有限 承诺内容详见2006年4月12日刊 未触及
公司 登在《中国证券报》、《证券省簟簟?
报》、巨潮网上的公司公告及
2006年8月5日刊登在《中国证取簟簟?
报》、《证券时报》、巨潮网伞簟簟?
的公司半年度报告.
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的情况说明
□适用 √不适用
投资情况说明:
(一)募集资金使用情况
公司于2001年5月实施了配股, 募集资金40,024万元,至2005年12月31日止已全
部使用完毕.有关前次募集资金使用情况的专项审核报告公司已于2006年4月27日在
《中国证券报》、《证券时报》及巨潮网上进行了披露.
(二)非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况
1.北京光彩国际中心(A)座项目,已签订销售合同,尚未完成最终结算.根据测算
的项目利润情况, 合作方泛海建设控股有限公司已向本公司分配项目利润8400万元
,其中:2005年底分配4200万元,2006年一季度分配4200万元.剩下的利润根据项目竣
工结算情况再作分配.
有关项目销售合同签订及收益分配的详细情况已在公司2005年度报告上进行了
披露. (详见刊载于2006年4月27日的《中国证券报》、《证券时报》上的公司2005
年度报告摘要及同日巨潮网上公司2005年度报告全文)
2. 公司参股20%的武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司,报告期内,该
公司积极参与商务区启动区的各项工作; 武汉王家墩中央商务区于2006年3月奠基;
该公司还参加了"2006年香港 湖北周"活动,在香港再次突出地对中央商务区项目进
行了展示和推介.
3. 公司将所持3亿股海通证券股份有限公司股份转让给泛海建设控股有限公司
的事宜,报告期内过户手续尚未完成.
★2006年中期:
一、公司经营情况
(一)主营业务的范围及其经营状况
至报告期末, 公司合并报表反映的主营业务收入为78,877,556.27元,主营业务
利润为20,193,579.87元,分别比上年同期减少了75.03%和66.84%.其中:房地产上半
年销售收入39, 023,077.21元,占公司主营业务收入49.47%,销售成本24,895,847.2
4元,毛利率36.20%.
报告期内公司实现净利润4309万元, 主要来源于合作开发的北京光彩国际中心
A座销售后获分的投资收益. 而销售收入出现较大幅度下降,原因在于公司新项目还
处于建设前期, 暂未产生利润,预计这一状况在下半年有较大改变.目前公司重点开
发的北京市东风乡泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块施工进展顺利; 6#地块基础
部分已近完成, 具备预售条件,销售准备及品牌推广亦进入公司重要工作日程.位于
深圳前海月亮湾的商住项目, 根据深圳市规划部门要求拟进行有关设计指标的更改
, 即提高项目建筑容积率,公司与政府规划部门、土地管理部门在抓紧协商,以尽早
定案.青岛泛海名人广场二期项目(泛海国际购物中心项目)于2006年5月12日取得了
《建设工程规划许可证》,开工手续已在申报办理之中.公司旗下深圳市泛海三江电
子有限公司加强新产品研发,稳步推进向弱电系统集成供应商的转变.深圳市泛海物
业管理服务有限公司在提升物业管理服务品质的同时, 积极向北京、武汉等地进行
业务拓展和服务输出,新的管理服务平台正在搭建中.
报告期内, 公司完成了股权分置改革,步入了新的历史发展时期,股价持续上扬
证明了投资者对公司未来发展的信心; 为履行公司在《股权分置发展说明书》中的
承诺, 公司向中国证监会提交了定向增发和优质项目并购相结合的公司非公开发行
股票的申请.
正如公司2005年度报告所估计,2006年国家对房地产业将加大调控力度.报告期
内,关于房地产业宏观调控的"国六条"及随后的九部委"十五条意见"颁布,对国内房
地产业影响较大. 公司在认真学习领会政策精神基础上,结合在建、拟建项目情况,
对公司经营的当前和未来形势作了必要的分析评估, 提出了稳妥的解决问题的思路
.公司相信新的调控从长远看将促进公司持续发展,将帮助公司更好的履行社会责任
、作出社会贡献,成为投资者、消费者信赖的公众企业.
(二)报告期内主营业务较前一报告期未发生变化.从主营业务收入结构来看,公
司房地产业务的销售收入占公司主营业务收入的比例下降, 其主要原因是受房地产
开发周期性因素影响, 公司新开发项目尚未进行销售.该影响是短期的,公司主营业
务以房地产开发与销售为主导地位的结构不会发生变化.
(三)在经营中出现的问题与困难及解决方案
报告期内,公司经营中出现的问题与困难主要是受国家宏观调控政策影响,公司
房地产业务在土地获取、规划、销售等环节受到不同程度的影响, 资金面依然偏紧
.公司对政策与市场环境进行了认真分析,并拟通过以非公开发行股票募集资金收购
有关公司股权增加土地储备、加快推进在建项目进度等措施加以应对; 同时因北京
东风乡泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块项目销售在即, 资金偏紧的局面将得到
有效缓解.
二、报告期内的投资情况
(一)募集资金使用情况
公司于2001年5月实施了配股, 募集资金40,024万元,至2005年12月31日止已全
部使用完毕.有关前次募集资金使用情况的专项审核报告公司已于2006年4月27日在
《中国证券报》、《证券时报》及巨潮网上进行了披露.
(二)非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况1.北京光彩国际中心(A
)座项目, 已签订销售合同,尚未完成最终结算.根据测算的项目利润情况,合作方泛
海建设控股有限公司已向本公司分配项目利润8400万元,其中:2005年底分配4200万
元,2006年一季度分配4200万元.剩下的利润根据项目竣工结算情况再作分配.
有关项目销售合同签订及收益分配的详细情况已在公司2005年度报告上进行了
披露. (详见刊载于2006年4月27日的《中国证券报》、《证券时报》上的公司2005
年度报告摘要及同日巨潮网上公司2005年度报告全文)
2. 公司参股20%的武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司,报告期内,该
公司积极参与商务区启动区的各项工作; 武汉王家墩中央商务区于2006年3月奠基;
该公司还参加了"2006年香港·湖北周"活动, 在香港再次突出地对中央商务区项目
进行了展示和推介.
3. 公司将所持3亿股海通证券股份有限公司股份转让给泛海建设控股有限公司
的事宜,报告期内过户手续尚未完成.
三、公司未曾在2005年度报告和2006年第一季度报告中披露本报告期赢利预测
及经营计划.
★2006年一季:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
√适用 □不适用
本期净利润构成主要是光彩国际中心A座项目分回的投资收益,上年同期主要为
房地产销售的营业利润. 本期销售额较上年同期下降87%,主要原因为本期无新完工
楼盘开盘,销售的楼盘全部为以前年度未销售完的尾盘.
4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
★2005年末期:
一、公司经营情况
(一)报告期内公司经营情况的回顾
1、经营计划的完成情况: 2005年,公司的经营总体上延续了2004年的良好发展
态势. 北京光彩国际中心A座完成了整体对外出售;北京光彩国际公寓基本完成了除
底层商铺外的公寓销售; 深圳光彩山居岁月家园、深圳光彩新世纪家园、深圳光彩
新天地公寓完成了全部销售;公司重点项目北京泛海国际居住区(即北京东风乡5#、
6#、7#、8#地块)已于年底开工; 青岛泛海名人广场二期项目取得了基坑开挖许可;
深圳月亮湾片区用地产权手续办理有了实质性进展; 公司历史遗留问题如对南油集
团的担保等已经清理完毕; 获得建设银行16亿元人民币的授信额度.公司管理方面,
在认真总结的基础上, 对ISO质量/环境管理体系文件进行了修订并优化了公司的业
务流程;基于提升人力资源价值的绩效管理体系在实践中发挥了良好作用.
2005年,公司合并报表反映的主营业务收入为55,308.41万元,比上一年度降低4
4.80%;主营业务利润为10,891.96万元,比上一年度降低45.45%;实现净利润7,447.2
1万元, 比上一年度降低了16.29%.其中房地产主营业务全年实现销售收入48,109.6
9万元,占公司主营业务收入86.98%,较上一年度降低48.26%,全年公司实现的每股净
收益为0.21元.
2、公司主营业务及其经营状况.
(3)主要供应商、客户情况
2005年, 公司向前5名供应商的采购额为1,237万元,占全年采购总额的35.34%;
向前5名客户的销售额为7,466.81万元,占全年销售总额的比例为13.50%.
3、本报告期公司资产及损益构成同比发生较大变动的原因说明
(1)应收帐款期末余额较期初减少了69%, 主要是因为本年度销售额减少及收回
前期的应收帐款引起的.
(2)其他应收款期末余额较期初增长了55%, 主要是因为本年度增加了部份公司
往来款及上年应收款在正常周转引起的.
(3)预付账款增加主要是预付北京东风乡项目的工程款.
(4)存货增加主要是北京东风乡项目的开发成本增加.
(5)本期主营业务收入较上年减少了44.80%,主要原因为本期无新完工楼盘开盘
,销售的楼盘全部为以前年度未销售完的尾盘.
(6)本期主营业务税金及附加较上年减少了46.56%,主要原因为公司本期销售收
入减少所致.
(7)本期营业费用较上年减少了41.3%,主要原因为本期无新完工楼盘开盘,销售
的楼盘全部为以前年度未销售完的尾盘.
(8)本年财务费用减少是因为本年借款主要用于本公司之子公司北京泛海信华
置业有限公司开发的东风乡项目,相关利息支出根据相关规定予以资本化所致.
(9)本期投资收益较上年大幅增长主要为本公司与股东泛海建设控股有限公司
合作开发的北京光彩事业发展中心A座因实现销售而预分配的利润.
(10)营业外支出发生较大变化主要是本年根据固定资产市值冲回了固定资产减
值准备.
4、公司经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量的构成情况发生重大
变动的主要影响因素和报告期公司经营活动产生的现金流量与报告期净利润存在重
大差异的原因
公司经营活动产生的现金净流量-63, 246.81万元较上年同期数59,748.69万元
减少较多, 主要是因为本年为项目开发期,销售收入较上年大幅下降,而投资增加所
致.
公司投资活动产生的现金净流量为4,336万元,较上年同期大幅提高主要是本年
收到光彩国际中心A座项目投资收益4200万元.
公司筹资活动产生的现金净流量55, 263.97万元,较上年大幅增加,主要是本年
增加了建设银行项目贷款8亿元.
公司经营活动产生的现金净流量与报告期净利润存在重大差异, 主要是本期大
量资金投入到北京东风乡项目而尚未产生销售与现金流入.
5、公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析
(二)对公司未来发展的展望
2006年,国家对房地产行业的宏观调控仍将继续.
公司董事会完全认同建设部领导关于宏观调控"有利于促进房地产市场可持续
发展,防止市场出现大的起伏"的观点,并认为这一观点在很大程度上已得到印证.同
时也注意到, 2005年房地产的调控,在不同地区、不同城市产生了不同的效果.以上
海为中心的长三角区域,经过调控出现了成交量、价格双双下降的走势,而深圳、北
京等房地产开发一线城市, 甚至一些二线区域房价却在增长,且涨幅较大,2006年一
季度此种态势依然.因此,近期出现了辅之以行政手段或以紧缩性货币政策进一步实
施调控的呼声,这表明2006年宏观调控的力度不会减弱,而有在某些方面进一步加强
的可能.
董事会认为, 有的放矢加强调控力度,从全局来看是必要的,有利于保住几年宏
观调控的成果, 塑就健康的经济肌体、行业肌体.但从另一方面分析,经济发展的不
平衡决定了不同地区、城市房地产市场的发育程度不同, 类似北京、深圳等地区的
房地产市场, 发育完善,并且有强劲的消费需求支撑,在市场土地供应不足的情况下
,存在较大的供需矛盾,致使其房价持续上升.对公司董事会而言,应当顺应市场发展
趋势, 根据公司的资源状况,制订并实施科学的开发战略,推进企业发展;同时,在宏
观调控背景下,又要使公司的发展符合国家的政策要求,为国民经济的健康运行助力
预计2006年, 我国经济会保持持续增长的势头,房地产行业将因之而得利;资本
市场上, 上市公司股权分置改革能基本完成,市场将迎来全新的格局.宏观环境的良
性改变将为公司带来难得的发展机遇.
2006年初, 公司开始股权分置改革,目前已顺利完成;构成新年度主要利润来源
的北京泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块已施工且进展顺利, 这一切为公司抓住
机遇, 取得突破性发展创造了条件,公司有股东的支持,有大股东可利用的大量项目
储备,有一支经过多年市场锻炼的企业员工队伍,有滋生于企业实践、内容不断充实
的泛海建设企业文化,这些因素构成了公司的优势和市场竞争力.
2006年度,公司要做好三方面主要工作,一是高标准、高质量开发建设北京泛海
国际居住区5#、6#、7#、8#地块住宅项目,年内要按时完成施工进度,实现销售目标
, 以该项目的开发为契机,在市场塑造泛海建设的企业品牌、产品品牌,同时提升公
司研发能力; 二是利用资本市场资源配置功能,依托大股东支持,尝试以非公开发行
股票方式, 实施股权收购,获取新的土地储备.三是通过制订、落实公司五年发展规
划,在资本市场上逐步建立起优质上市公司形象,真正实现董事长为公司未来发展的
定位:成为中国一流的、知名的、有一定影响力的、有社会贡献的房地产上市公司.
公司董事会认为,公司发展潜力大,前景良好,但机遇与挑战并存,对风险因素应
有足够的估计, 如前所述,2006年宏观政策走向仍具不确定性,包括信贷、税收、土
地、房地产交易等方面的政策变化, 都会影响公司的经营业绩;由于迄今为止,公司
的开发在较大程度上依赖间接融资,利率变动可能导致财务费用增加,增大财务风险
. 因此,从中、长期看,提高直接融资比例,降低间接融资比例,更加灵活地运用财务
杠杆是公司资金管理方面努力的方向所在.
二、报告期内的投资情况
(一)募集资金使用情况
公司于2001年5月实施了配股,募集资金40,024万元,至报告期末已使用资金40,
024万元.
(二)非募集资金投资的重大项目、项目进度及收益情况
1. 北京光彩国际中心(A)座项目至报告期末,该项目已经完成整体销售,实现销
售收入人民币661, 071,016元.由于该项目涉及沿线地铁施工等情况,预计交付时间
将延迟至2006年下半年,公司2005年已获分配利润42,000,000元.
2.深圳光彩新世纪家园至报告期末,项目已销售完毕,实现销售收入280,252,35
0元.
3.深圳光彩新天地公寓至报告期末,项目已销售完毕,实现销售收入160,180,97
4元.
4. 泛海国际居住区项目(北京东风乡5#、6#、7#、8#地块项目)报告期内,公司
进行了该项目开工前的各项准备工作,至报告期末,泛海国际居住区项目6#地块已经
获得《建设工程施工许可证》,并已开工建设.
5、武汉王家墩中央商务区项目报告期内, 该公司积极参与武汉CBD启动区的各
项工作, 为公司4000亩土地的开发建设创造有利条件;圆满完成9·25奠基典礼的筹
备和组织工作;开展各项规划设计和专项研究工作;以构建工程项目管理体系为重点
, 做好各项工程建设准备工作;为推动4000亩土地的尽快移交,陆续完成土地权属调
查、土地接收和管理的前期工作; 根据公司土地接收计划,抓紧开展武汉CBD项目的
经营研究和在海内外的招商工作.
报告期内, 该公司拟将注册资本增至10亿元,由股东各方按持股比例增加投资.
本公司原投资8000万元,占股比例为20%.根据公司股东大会的决定,按比例增加投资
,投入资金12000万元.本投资尚未完成.
★2005年三季度:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:(人民币)万元
主营业务分行业情况
主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
房地产开发与经营业 37,729.86 28,708.98 23.91%
其他行业 4,670.99 3,191.78 31.67%
其中:关联交易 0.00 0.00 0.00%
主营业务分产品情况
房地产 37,729.86 28,708.98 23.91%
其他 4,670.99 3,191.76 31.67%
其中:关联交易 0.00 0.00 0.00%
2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3)报告期利润构成情况(主营业务利润、 其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
√适用 □不适用
根据《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(四), 将以出租为目的出
租开发产品的帐面价值,在资产负债表中的"存货"项目调至"其他长期资产"项目.
本报告期将原列入"存货"的出租开发产品(期初余额5, 449,391.88元)调入"其
他长期资产",此调整不影响报告期利润.
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
□ 适用 √不适用
(三)关联企业经营状况 (截止日期:2005-12-31)
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｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜深圳市泛海三江电子有限公司｜ ｜ 320.56｜ 6055.25｜
｜泛海建设集团青岛有限公司 ｜ ｜ 7.45｜ 33802.62｜
｜北京光彩置业有限公司 ｜ ｜ 1006.82｜ 104663.0｜
｜深圳市泛海物业管理服务有限｜ ｜ 31.43｜ 1733.05｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市光彩置业有限公司 ｜ ｜ 80.12｜ 27952.84｜
｜武汉王家墩中央商务区建设投｜ ｜ ｜ 220572.7｜
｜资股份有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京泛海信华置业有限公司 ｜ ｜ ｜ 207712.9｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘ |
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