经营分析
| 发布日期：2008-3-3 9:32:00 |
≈≈中天城投000540≈≈(更新:08.02.21)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 55956.4｜ 23795.3｜ 42.52｜ 90.33｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 55956.4｜ 23795.3｜ 42.52｜ 90.33｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜贵州 ｜ 55956.4｜- ｜- ｜ 90.33｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产经营 ｜ 19471.2｜ 8454.7｜ 43.42｜ 88.62｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房 ｜ 19471.2｜ 8454.7｜ 43.42｜ 88.62｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜贵阳市 ｜ 19471.2｜- ｜- ｜ 88.62｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 28471.3｜ 13614.3｜ 41.21｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房 ｜ 28471.3｜ 13614.3｜ 41.21｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜贵阳市 ｜ 28471.3｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业(7-9月｜ 6627.5｜ 3228.5｜ 41.69｜ 35.03｜
｜ ) ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 商品房(7-9月) ｜ 6627.5｜ 3228.5｜ 41.69｜ 35.03｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商品房销售 ｜12292.71 ｜6770.15 ｜5522.56 ｜38.46 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜贵阳市 ｜12292.71 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜4777.58 ｜2687.32 ｜2090.26 ｜43.75 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商品房 ｜4777.58 ｜2687.32 ｜2090.26 ｜43.75 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜29959.00 ｜19567.14 ｜10391.86 ｜28.45 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商品房 ｜29959.00 ｜19567.14 ｜10391.86 ｜28.45 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜贵阳市 ｜29959.00 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年末期:
一、管理层讨论与分析
(一)报告期内公司经营状况的回顾
1、报告期内总体经营情况概述
在我国GDP持续稳定增长、城镇居民收入持续增加、人民币不断升值、房地产
开发投资规模持续加大,国内经济欣欣向荣的背景下,并在贵阳市作为休闲度假城市
被社会各界广为宣传、贵阳市土地资源相对稀缺等多种因素共同作用下, 贵阳市房
地产市场稳步发展.报告期内公司各主要开发项目经过多年的前期运作,已逐步进入
产出期,经营成果、财务数据等各项指标均较以前年度有极大改善.公司在2006年已
扭亏为盈的基础上,紧紧抓住境内资本市场和房地产市场难得的发展机遇,严谨执行
, 务求实效,果断决策,取得了令人瞩目的成绩:经营业绩大幅提高,净利润达到历史
最高水平(扣除以前年度资产转让利润部分,以经常性业务计算),公司实力进一步增
强,综合竞争能力和可持续发展能力得到全面提升:
(1)、公司2007年度营业总收入6. 2亿元,较上一年度增长94%;营业利润1.67亿
上年增长567%;净利润1.02亿元,较上年增长966%,均创本公司历史新高,且这种增长
来源于房地产主营业务的高速增长. 公司总市值由2006年末的11.44亿元上升到200
7年底的40.56亿元,增幅达255%.
(2)、2007年度取得优异的经营业绩仅仅是公司经营迅速健康发展的一个主要
方面,更重要的在于完成股权分置改革后,公司在第五届董事会的领导下得以重新崛
起, 焕发出勃勃生机.报告期内,公司聘请国际一流的麦肯锡管理咨询顾问公司和朗
涛国际品牌管理咨询及设计公司,为公司进行全面的管理咨询和品牌设计.通过麦肯
锡管理咨询顾问公司的管理咨询, 完成了公司主营业务的五年发展战略规划、公司
管控模式及组织架构、主营业务的关键流程设计, 计划将公司的主营业务管理模式
由之前的事业部制,改造成总部集中管理,划分为战略、产品、营销、行政、财务、
投资管理六大总部,对贵阳地区之外的开发项目,实施投资集中管理、项目经营总部
指导的管控模式, 在节约管理成本、集中人力资源、提高决策效率等方面实现了管
理突破.通过朗涛公司的品牌设计,完成了公司品牌核心理念、视觉识别系统的设计
, 建立了以"创领未来"的品牌驱动器和"先锋思考、严谨执行、务求实效"的品牌信
念为核心的品牌定位和核心理念, 全新设计了更具创新、时尚、国际化、高科技感
的新的公司LOGO,旨在全面重塑和提升公司未来发展的品牌形象.中天品牌号召力得
以进一步提升,客户忠诚度持续上升.
(3)、公司在建的世纪新城3期、中天花园三期—A区、南湖托斯卡纳等主要项
目未售先热,主营业务增长持续性明显且强劲;公司响应政府的号召通过不断整合内
部优势资源,加速贵阳市金阳新区等地项目的开发建设,努力增加经济适用房的供应
量, 使得公司的开发产品品种更加丰富,以满足不同层次消费群体需求.由于2007年
伊始, 公司对发展战略及时进行了局部调整,各主要项目进展顺利,公司寻求重拾区
域市场龙头地位的目标得到进一步确立,公司规模化经营的发展目标渐行渐近.
(4)、公司通过积极参与赞助中国青年足球队国际比赛、帮扶资助贫困学生、
捐资抗灾等行动,积极向社会展示本公司作为一个有社会责任感的企业形象.
2、公司主营业务及其经营状况
报告期内公司主营业务状况良好, 公司纳入当年销售盘子的销售楼盘均完成年
度销售计划, 计划开工项目在各项前期手续得以完成后陆续开工,其中:南湖托斯卡
纳项目作为中天公司跨城区开发推出的重点项目, 已实现当年开工当年即有一定数
量预定的突破,工程进度、预计销售价格等都超出预期;世纪新城生活馆投入运行揭
开了该项目3、4组团的营销前奏, 公司对房屋建筑户型的理解和追求、对家居环境
的精耕细作获得了社会公众的高度认同, 大批客户希望本公司加快工程进度早日开
盘销售; 中天花园三期－A区随社区服务、配套日见完善品质日升,同样吸引大量新
老客户的密切关注.报告期内,公司各开发项目前期工作进程、办理各种报批手续的
进度、实际的工程进度等,各项工作任务均按计划或超计划完成.
3、公司经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量的构成情况
报告期内公司商品房销售等经营活动流入现金3.68亿元,流出现金4.16亿元,经
营活动净现流为-0. 48亿元,由于公司仍处于向规模化开发经营的转型期,对现金的
需求较大; 公司投资活动流入现金0.037亿元,流出现金0.216亿元,投资活动净现流
为-0. 177亿元;公司筹资活动流入现金6.28亿元,流出现金2.86亿元,筹资活动净现
流为3.42亿元,主要是为了缓解经营活动对现金的需求压力,故新增部分银行贷款用
于项目开发.
4、公司产品的销售或积压情况、主要技术人员变动等情况
报告期内公司开发产品销(预)售情况良好,基本没有产品积压现象,也没有重要
管理、技术人员变动情况.
5、公司主要控股子公司的经营情况及业绩分析
本公司下属主要子公司分为两类,一类为房开主业的下游或配套,一类为房开主
业的区域公司.前一类子公司如中天盛邦物业,我们更关心其服务品质和客户认同度
,同时希望该公司在取得客户认同的前提下能够持续经营;后一类子公司如中天置业
, 它是中天公司拓展异地市场的排头兵,报告期内这类公司仍处于前期运作阶段,由
于行业特点,目前尚未取得营业收入而出现帐面亏损,但随项目推进将会迅速得到改
善.
6、公司控制的特殊目的主体情况
无.
(二)对公司未来的发展展望
1、公司发展环境及所面临的市场竞争格局
(1)、发展环境
2007年国民经济继续快速发展,全年GDP246,619亿元,同比增长11.4%.与此同时
, 贵州省经济发展状况继续呈现健康、平稳的发展势头,2007年GDP达到2,510亿元,
同比增长约10%. 其中,贵阳市全年GDP为677.7亿元,同比增长14.22%.全年贵阳城市
居民人均可支配收入为12,780.51元,同比增长13.89%,扣除物价上涨因素,实际增长
8.36%;人均消费支出10,182.77元,同比增长15.61%,扣除物价上涨因素,实际增长10
%. 仅上半年,贵阳全市完成房地产开发投资53.32亿元,比上年增长27.8%;施工面积
达到1,566.69万平方米,增长16.6%;商品房销售面积162.42万平方米,增长16.6%;房
价呈稳步上涨态势, 全年房屋销售价总水平比上年上涨6.9%,涨幅较上年提高了2.5
个百分点.房地产业继续呈现健康、稳定的发展态势.
过去的一年,中国房地产行业可以说是在亢奋和争议中走过来的.为防止经济过
热, 推进和谐社会的建设,确保国民经济健康、稳定和持续地发展,近年来国家不断
出台宏观调控措施:2007年1月16日,国家税务总局下文宣布开征土地增值税,释放出
对行业持续调控的信号;2007年3月16日,《物权法》在"两会"上通过,私有财产开始
受到法律的保护；2007年7月10日,由国家外汇管理局下发的、被业内称为"130号文
件"的"限外令"出台,海外热钱投资房地产的通道再被切断;2007年8月1日,国务院公
布"24号文件",住房供应"重市场轻保障"的思路正在改变;2007年9月27日,央行、银
监会共同发布通知,将第二套房首付提至四成,投机、投资性购房需求受到遏制;200
7年10月9日,国土资源部"39号令"出台,不断刷新的"地王"纪录已引起国土资源部的
高度关注; 央行年内6次上调存贷款利率、10次上调存款准备金率,货币政策从适度
从紧向从紧转换. 目前政策的累积效应开始产生,房地产行业已进入重要的转折期,
全行业正朝着规范化、规模化的方向发展.
公司深刻理解国家宏观调控的初衷,一方面坚信宏观经济依然长期向好,同时也
清醒地认识到, 由于行业中结构失衡、比重失衡、地区失衡、供求失衡、经营粗放
等现象依然没有根本性改变,宏观调控措施仍将择机出台,土地供应将更加强调有效
配置、优化配置和集约开发,行业内的洗牌进程将加速.在宏观经济保持良好发展态
势的背景下,公司一方面通过对战略、人才、技术和管控模式的调整和优化,不断完
善公司治理结构和组织管理, 全面提升经营能力.另一方面,根据市场状况及时调整
生产经营计划,提高项目开发速度和营销创新,使公司的各项业务获得了长足的进步
,全年完成房地产开发投资30,081万元(其中遵义万里路项目完成2699万元),施工面
积70余万平方米,商品房销售面积13.71万平方米,实现销售收入55,956万元,创历史
最好水平. 我们预计,2008年房地产市场将在振荡中发展,宏观调控的效应将进一步
显现, 这一变化无疑对房地产开发企业的资本实力、资金运作能力及开发能力形成
巨大的挑战.因此,公司不但要继续坚持差异化战略、成本领先战略和规模化经营战
略,走专业化发展的道路,在项目开发主要过程的运营活动中优化流程,提高效率,最
大限度消除无效成本,提高公司经营管理的科学性和规范性,创造出独特的产品价值
组合,提高公司产品和服务在消费者心目中的综合价值.同时继续完善客户服务体系
,强化品牌建设,提高公司和公司产品的品牌价值,增强公司竞争力.
按照公司中长期发展规划,2008年公司主营业务将进一步加速发展:
贵阳市中天花园三期、中天世纪新城三号地是中心城区难得的大盘, 除城市基
础设施相对完善外, 还具备无可比拟的区位和地段优势,规划建筑面积约134万平方
米,是公司未来几年的重点开发项目;白云区南湖托斯卡纳项目拥有得天独厚的环境
优势,规划建筑面积约21万平方米,需精心设计,严格项目管理,为消费者提供高附加
值的居住精品;宅东2号项目位于市中心成熟社区,规划建筑面积约3.56万平方米,需
加速开发进程,尽快实现其价值.
遵义是贵州省第二大城市,也是全国著名的红色旅游城市.而遵义万里路项目位
于闹市区, 城市基础设施完善,人流量大,规划建筑面积约57.64万平方米.公司将整
合国内外优秀的策划及设计团队,协力将此项目打造成创新型的综合性城市街区.为
响应政府号召,体现公司的社会责任,公司将积极参与贵阳市经济适用房和廉租房的
建设.公司已在贵阳市金阳新区建设完成了近11万平方米的经济适用房"山水园",尽
管其经济效益不如商品房开发高, 但所带来的社会效益却是十分明显的.同时,公司
拟收购的控股股东下属金世旗房地产开发有限公司和欣泰房地产开发有限公司已拥
有规划建筑面积达145万平方米的经济适用房和安置房项目.
贵阳地貌属山地、丘陵为主的盆地地区.2007年人均住房总面积为21.17平方米
,自有住房占77%,大部分建筑均较陈旧,居民提升居住品质的意愿很强烈.因此,公司
也将择机在中心城区参与旧城改造.
贵州省拥有丰富的旅游资源,随着知名度的不断提高,旅游业也获得了长足的发
展.2007年全省实现旅游收入512亿元,同比增长32.36%,全年净增124亿元,相当于全
省GDP的18%. 旅游业作为贵州省新的经济增长点、第三产业龙头的地位已初步显现
. 按照贵州省委省政府的规划,未来将加快城市建设的步伐,将贵州省打造成生态旅
游大省. 因此,公司也将在今后房地产开发中增加旅游相关物业的开发,并适当增持
相关物业.
(2)、市场竞争格局
目前公司在贵阳市、贵州省的房地产界仍然具有较高知名度, 市场占有率也保
持相对稳定,处于业界前列.但随着香港大中华国际集团、新世界中国地产、保利集
团、上海绿地等实力开发商的强势进入以及部分本土新秀企业的不断发力, 一方面
给贵州省的房地产开发带来了新的活力,促进房地产市场的健康规范发展,同时也使
市场竞争将更加激烈.
2、未来公司发展机遇和挑战
公司认为, 宏观调控的目的是要促进房地产行业的健康、稳定发展.一方面,通
过实施稳定的财政政策对产品结构施加影响, 如增加廉租房、经适房、限价房的建
设,改善中低收入家庭的居住条件,遏制房价的过快增长.另一方面,通过实施从紧的
货币政策,信贷资金实行总量控制、按比例放贷,各商业银行必然实施扶优汰劣的策
略,这必将对商品房的供求关系产生重大影响,投机性和投资性购房的过度需求将受
到抑制, 落后的过剩生产力也会被清理和淘汰,行业的集中度将进一步上升.在这个
过程中,必然产生房地产行业资源的优化配置,这对于运作规范、综合实力强、土地
储备丰富、融资渠道广泛的开发企业来说,无疑是一个加速发展的重大机遇.
公司作为贵州省本土唯一的房地产上市企业,具有较明显的融资平台优势,公司
将积极依托资本市场, 继续推动非公开发行股票工作;同时,良好的资信状况赢得了
银行等金融机构的青睐,信贷支持力度不断加大.金世旗国际控股股份有限公司入主
后,中天公司还具备了与国际、国内一流资本合作的潜力和条件.公司将抓住发展资
本市场, 扩大直接融资所带来的机遇,通过合法、规范的资本运作,增强综合开发能
力, 从而步入一个良性循环的轨道.因此,展望2008年,公司面临的发展环境仍是:机
遇与挑战并存、机遇大于挑战！
2007年,按照中国证监会关于开展上市公司专项治理活动的有关文件精神,公司
于2007年4月启动了专项治理活动, 至2007年11月,公司披露了《治理专项活动的整
改总结报告》, 公司治理专项活动基本完成.由于准备充分、工作细致、成效明显,
公司开展的专项治理活动得到了中国证监会贵州监管局的好评.2007年末,为稳步推
进公司改革,进一步完善公司治理和内部控制制度体系,公司聘请麦肯锡公司协助制
定公司中长期发展战略、重构公司管控模式和组织结构、完善房地产主营业务单元
、优化公司各项关键业务流程等,并于2008年1月21日公司第五届董事会第20次会议
审议通过了公司新的内部组织结构. 公司将在机构调整完成、人员职责到位、优化
目标考核等条件具备后,计划于2008年下半年适时推进公司股权激励方案.实施股权
激励,将股东、公司、经营者三方利益紧密结合在一起,进一步完善了对经营管理层
的激励约束机制,将有助于全面调动经营管理层的积极性和创造性,激励公司高级管
理人员、经营管理人员、技术骨干人员等更加勤勉尽责地开展工作.
3、资金需求及使用计划
公司计划2008年施工面积为89.3万平方米,竣工面积21.7万平方米,房开直接投
资10亿元以上,实现销售收入90,300万元.非公开发行完成后将收购控股股东下属两
家公司所需支出32,000万元.除年初现金结余外,生产经营所需资金主要通过资本市
场和银行贷款解决.
如公司2007年非公开发行股票计划能获准实施, 预计将募集资金10-11亿元,这
些募集资金将可以基本满足公司现有项目开发的资金需求.
4、风险分析
近年来, 在房地产市场方面国家政策导向由抑制投资转向投资和消费双重抑制
,房地产市场供需双方进入政策观望期,未来房价走向存在一些不确定因素.
供给方面, 国家继续采取紧缩"地根"政策,大力推进集约用地,限制高档住宅用
地,保障经济适用房、廉租房和限价房用地供给,房地产开发投资受到较明显的抑制
消费方面,居民消费投资谨慎,投机行为收敛,房屋销售放缓,部分开发企业销售
面积下降. 一是国家提高住房贷款利率,特别是第二套住房贷款,加大了房地产投资
、投机成本,对炒房起到了一定的抑制作用,使投资、投机行为受到了一定程度的约
束.二是政策改变了购房者的心理预期,短期内遏制了住房正常需求,房屋销售放缓.
开发商方面,受土地获取难、开发成本加大和追求最大利益的驱动,没有降价意
愿, 多数持等待观望的态度.但在融资难度加大的情况下,长时间市场观望带来的销
售滞缓有可能迫使资金压力较重的中、小开发商采取降价促销,变现回笼资金,部分
竞争力弱的开发商有可能在竞争中被淘汰,房地产市场面临重新整合.
金融方面, 过去房地产市场的迅速发展最主要的原因之一是银行信贷资金的易
获得性与利率相对较低,在目前银行信贷资金相当部份注入房地产市场的状况下,一
旦房地产市场出现大的波动,不仅会直接影响银行信贷资金的回收,也可能导致整个
金融系统的信用危机.为控制流动性和信贷风险,央行已加大了公开市场操作力度和
多次上调利率,银行放贷也必将更加注重质量.尽管公司属于省内各大银行重点扶持
的房地产开发企业,信贷环境也较为宽松,但从长远来看,广泛拓展融资渠道,如信托
产品、企业债券、投资基金等都是可选的融资渠道.
5、研发和创新
21世纪是生态市场的新经济时代,良好的生态就是生产力.它要求一切经济活动
必须具有生态环保性质, 既要安全、节能、低耗、无公害、不损害生态环境、不损
害人身健康, 又要有更多的经济效益,促进经济发展,充分体现了保护环境、优化生
态与提高效益的统一性,表达了越是生态环保越有效益的经济趋势.公司将在规划设
计、选材用料、施工管理等环节考虑生态要求,为建设生态小区做更多的尝试.
6、市场营销及品牌传播
随着中国西部城市化进程加速, 二、三线城市成为房地产开发的新一轮热点竞
争区域, 2008年贵阳的市场竞争程度将进一步加剧.为此,公司将在品牌形象和市场
营销方面加大工作力度,引进国际、国内最优秀的专业资源,提高传播和营销的专业
水平,如与奥美北京、深圳国企等行业内最优秀的传播公司、策划公司合作等.同时
, 在新的公司组织架构中,将公司营销机构进行集中管理,组织公司内部优秀的人力
资源团队, 全力拼搏,努力完成2008年销售目标,并为未来公司发展奠定良好的品牌
基础.
二、报告期内投资情况
报告期内,公司控股子公司贵州中天置业房地产开发公司实施增资扩股,公司与
贵州中天置业房地产开发公司的其他四方股东签署《贵州中天置业房地产开发公司
增资扩股协议书》, 公司以4000万元货币资金行使增资扩股权,各方增资后,贵州中
天置业公司注册资本变为10000万元, 公司仍占50%股份比例.2007年11月,公司与贵
州中天置业公司股东北京新知组合投资管理有限公司签订《股权转让协议》, 以协
议价1495万收购新知公司持有的贵州中天置业10%的股权,转让完成后公司占贵州中
天置业公司60%的股份比例.贵州中天置业公司主要经营范围为房地产开发、商品房
销售等,已取得遵义市万里路项目的开发权,该项目总规设计和一期单体方案设计已
完成,正在进行平基工作.
报告期内公司未募集资金,报告期之前募集资金以前年度已使用完毕,未延续到
本报告期.
报告期内非募集资金投资的重大项目如下:
中天花园报告期投入12,020万元.玉兰园C座(阳光玉兰)高层商住楼完工交付使
用.三期正在进行拆迁安置工作,三期A区住宅项目已全面开工,部份已施工至主体一
层.
中天花园公司报告期内实现税前利润9,502.7万元.
中天世纪新城三期报告期内投入10, 630万元.世纪新城十一组团已竣工验收交
付使用,三组团样板区和C区平基工程基本完成,正在施工基础.四组团平基工程基本
完成,A1-A4栋正在施工基础.生活馆已完工交付使用.同时完成了六、七组团概念性
方案的设计和中心商业区的总规设计工作.
中天世纪新城公司报告期内实现税前利润7,587.7万元.
中天广场公司与中天南湖公司共同负责中天南湖托斯卡纳项目开发, 报告期内
投入3, 429万元.中天托斯卡纳22、23号地块的房建已全面动工,约有一半建筑已结
构封顶,部份已达到验收条件,待验收.松林环境除植物外已基本完成,样板区景观的
水景和塑石已基本完成.24号地块正在进行拆迁工作.报告期内通过挂牌竞买方式取
得25号地块, 该地块紧邻24号地块,面积为4501平米,支付的土地出让金为134.55万
元.
中天广场公司报告期内实现税前利润1,539.5万元.
中天星园公司负责宅东2号地项目(暂定名), 报告期内投入1,303万元.宅东2号
地项目完成大沟改造平基土石方,完成通信电缆改道和自来水管道改造,完成报建图
设计工作.
中天星园公司报告期内实现税前利润153.3万元.
三、公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错变更的原因及影响
1、根据财政部2006 年2 月15 日发布的[财会(2006)3 号]《关于印发〈企业
会计准则第1 号—存货〉等38 项具体准则的通知》的规定, 2007年4月16日经公司
第五届董事会第10次会议审议通过《关于调整公司会计政策及会计估计的议案》,
同意公司于2007 年1 月1 日起执行新会计准则和调整后的公司主要会计政策及会
计估计政策, 具体内容详见《世纪中天投资股份有限公司的会计政策及会计估计政
策》(2007年4月16日公司第五届董事会第10次会议审议通过).
2、根据中国证监会关于《公开发行证券的公司信息披露编报准则第19号--财
务信息的更正及相关披露》的相关规定,2007年9月27日公司第五届董事会第16次会
议全票审议通过了《关于公司会计差错更正说明的议案》,具体内容详见2007年9月
28日刊登在《中国证券报》和《证券时报》的《世纪中天投资股份有限公司关于会
计差错更正公告》.
3、除上述情况外, 未发生其他会计政策、会计估计变更及会计差错变更事项,
详见本年度报告第十节财务报告中的财务报表附注"六、会计政策和会计估计变更
以及差错更正的说明".
投资情况说明:
公司投资情况
1、报告期内公司未募集资金, 报告期之前募集资金在以往年度已使用完毕,未
延续到本报告期.
2、重大非募股资金投资项目情况.
报告期内非募集资金投资项目主要为中天花园项目、中天世纪新城项目、中天
南湖项目、宅东2号项目和遵义万里路项目,各项目的情况如下:
(1)中天花园项目, 报告期内投入开发建设资金6587万元,施工面积为8.16万平
方米,竣工面积8.16万平方米,玉兰园C座已竣工,三期A期拆迁大部分完成,现正在进
行地勘及前期工作,另外2号路延伸段盖沟改造基本完成.
报告期内中天花园公司实现销售收入11927. 93万元,结转商品房销售面积1667
5平方米.
(2)中天世纪新城项目报告期内投入资金3400万元,目前三组团已完成大部分拆
迁,四组团拆迁已完成,三、四组团正在进行平基工程及前期工作.
报告期内中天世纪新城公司实现销售收入4300万元, 结转商品房销售面积6872
平方米.
(3)中天广场公司负责中天广场项目、山水园项目、南湖项目三个项目的开发
.报告期内中天广场公司投入资金1476.83万元,其中:中天广场项目投入624.45万元
、山水园项目投入192. 69万元、南湖项目投入659.69万元.中天广场项目的剩余配
套工程已全面竣工验收并交付使用, 山水园项目室外环境改造已完成,南湖项目中2
2号地、23号地内的拆迁基本完成,现正在进行平基.
报告期内中天广场公司实现收入3392.23万元.结转商品房销售面积6555平方米
(4)报告期内中天星园公司主要进行宅东2号地项目(暂定名)的拆迁及前期报建
工作,报告期内投入资金60万元.
中天星园公司报告期内实现存量销售收入77.3万元,结转销售面积108平方米.
(5)公司控股子公司贵州中天置业房地产开发有限公司的遵义万里路项目报告
期内仍在进行市场定位的前期调研工作,未发生实际投资.
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
□适用 √不适用
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
预计公司2007年度净利润较上年同期将出现大幅度增长, 同比增长幅度在900%
至950%之间.
2007年,由于产品市场认同度较高,销售状况良好,主营业务收入较上年同期增
幅较大, 预计可结转收入的产品中有一定比例的商场、中高档商品房等,因此2007
年内可实现净利润较上年同期相比有大幅度增加.
四、其他需说明的重大事项
1.证券投资情况
□适用 √不适用
2.持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
3.持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
√适用 □不适用
★2007年中期:
一)经营环境的讨论与分析.
报告期内,国家没有出台新的针对房地产市场的调控政策,落实调控政策、稳定
健康发展成为主基调,更为关注中低收入群体的住房问题,土地市场的管理更为严格
、完善.由于采取上调存款类金融机构人民币存款准备金率的金融政策,使固定利率
房贷越来越受欢迎,同时对目前的高房价起到一定的抑制作用.全国人大审议通过的
《物权法》,作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律,对于法律体系的完善
、经济的发展都具有重要的意义. 物权法的部分有关规定,如"住宅建设用地使用权
期间届满的, 自动续期"等将打消民众对70年土地使用期满后国家回收土地的顾虑,
有利于提高广大消费者购买不动产的积极性. 全国人大审议通过的《企业所得税法
》规定: "在中华人民共和国境内,企业和其他取得收入的组织(统称企业)为企业所
得税的纳税人, 依照本法的规定缴纳企业所得税.企业所得税的税率为25%".按照25
%的税率,企业所得税降低了8个百分点,而且企业所得税是企业交纳的最重要的税种
之一,新法实施后的税率调整将直接提高公司的净利润.
报告期内,受京、沪、粤等地房地产价格上涨影响,带动贵阳本地土地价格上涨
, 在开发前期费用上涨、汇率上升等因素的推动下,贵阳市房地产价格有所上涨,行
业主管部门正式公布的房地产价格上涨率为6.5%,由于购房者担心房价持续上涨,急
于在现阶段进行购房,结果导致市场出现供不应求的局面,公司报告期内计划销售房
源基本售罄.
报告期内公司各项生产经营活动正常, 长期困扰公司的中天花园Ⅲ期、世纪新
城3号地征地拆迁工作有所突破并得以推进, 中天花园Ⅲ期中的1期销售预登记活动
得到市场的热情反馈.
二)报告期内主要经营情况.
1、概述公司报告期内总体经营情况,营业收入、营业利润及净利润的同比变动
情况,说明引起变动的主要影响因素.
报告期内公司经营情况好于往年.报告期内营业收入219,703,205.48元,营业成
本127,349,101.37元,营业税金及附加14,286,686.36元,营业利润52,212,943.70元
, 各项经营指标均较上期有较大增长,其主要原因为商品房销售情况良好,加之本期
结转项目以中高档商品房为主.
2、主营业务的范围及经营状况,对占报告期营业收入10%以上(含10%)的行业或
产品,应分别列示其营业收入、营业成本、毛利率.
公司以房地产开发为主业,主要产品为商品房.目前主要在贵阳市从事房地产开
发.
2007年上半年,由于受人民币升值和货币流动性充裕的影响,全国房地产市场在
国家不断出台调控政策进行引导的情况下,仍呈现出量、价不断上涨的态势.作为二
线城市的贵阳市, 上半年房地产市场在走出去年底的牛皮状况后,从二季度开始,在
部分新盘的带动下,市场的购房热情再次出现高涨,商品房市场也呈现量、价同增的
状况.
针对报告期内市场状况, 公司采取了有针对性的营销策略,以品牌策略为主,穿
插活动营销、事件营销及客户口碑传播,报告期取得了较好的销售业绩.报告期内销
售商品房结转面积31580平方米,预计贵阳市2007年上半年商品房销售量为70万平方
米左右(因统计资料未出,此数为本公司根据市场一季度公布的调查数预测),公司的
市场占有率为4.51%.
公司营业收入以房地产业为主, 无营业收入占报告期营业收入10%以上(含10%)
的其它业务.
3、若报告期内利润构成、主营业务或其结构、主营业务盈利能力发生重大变
化的,应予以说明.
报告期内, 公司利润构成、主营业务或其结构、主营业务盈利能力未发生重大
变化,结转收入的项目档次及售价相对较高,对经营项目销售毛利率提升有直接影响
4、对报告期利润产生重大影响的其他经营业务活动.
报告期内没有对公司利润产生重大影响的其他经营业务活动.
5、如来源于单个参股公司的投资收益对公司净利润影响达到10%以上(含10%)
,应介绍该公司业务性质、主要产品或服务和净利润等情况;
报告期内取得投资收益2,340,000.00元,为被投资单位贵阳市商业银行2006年
度分红,该行2006年度净利润与上年相近.
6、经营中的问题与困难.
宏观经济政策的影响——在国家进一步规范房地产经营活动过程中, 后续出台
调控政策具有不确定性;拆迁政策的影响——在建设和谐社会进程中,征地拆迁成本
随政策变动具有一定的上升空间,有可能加大公司的经营成本;商品房建设标准变化
的影响——调整经济结构及建设节能型社会的需要落实在商品房产品标准上, 会导
致建设标准及成本的提高;资金的影响——公司目前处于大规模的建设投入期,银根
紧缩对公司现金收支平衡影响较大.
三)公司投资情况.
1、报告期内公司未募集资金, 报告期之前募集资金在以往年度已使用完毕,未
延续到本报告期.
2、重大非募股资金投资项目情况.
报告期内非募集资金投资项目主要为中天花园项目、中天世纪新城项目、中天
南湖项目、宅东2号项目和遵义万里路项目,各项目的情况如下:
(1)中天花园项目, 报告期内投入开发建设资金6587万元,施工面积为8.16万平
方米,竣工面积8.16万平方米,玉兰园C座已竣工,三期A期拆迁大部分完成,现正在进
行地勘及前期工作, 另外2号路延伸段盖沟改造基本完成.
报告期内中天花园公司实现销售收入11927.93万元,结转商品房销售面积16675
平方米.
(2)中天世纪新城项目报告期内投入资金3400万元,目前三组团已完成大部分拆
迁, 四组团拆迁已完成,三、四组团正在进行平基工程及前期工作.
报告期内中天世纪新城公司实现销售收入4300万元,结转商品房销售面积6872
平方米.
(3)中天广场公司负责中天广场项目、山水园项目、南湖项目三个项目的开发
.报告期内中天广场公司投入资金1476.83万元,其中:中天广场项目投入624.45万元
、山水园项目投入192. 69万元、南湖项目投入659.69万元.中天广场项目的剩余配
套工程已全面竣工验收并交付使用, 山水园项目室外环境改造已完成,南湖项目中2
2号地、23号地内的拆迁基本完成, 现正在进行平基.
报告期内中天广场公司实现收入3392.23万元.结转商品房销售面积6555平方米
(4)报告期内中天星园公司主要进行宅东2号地项目(暂定名)的拆迁及前期报建
工作,报告期内投入资金60万元.
中天星园公司报告期内实现存量销售收入77.3万元,结转销售面积108平方米.
(5)公司控股子公司贵州中天置业房地产开发有限公司的遵义万里路项目报告
期内仍在进行市场定位的前期调研工作,未发生实际投资.
四)报告期实际经营成果与定期报告披露的有关计划或展望进行比较.报告期实
际经营成果与定期报告披露的有关计划或展望无重大差异.
五)公司预计本年至下一报告期期末的净利润与上年同期相比发生大幅度变动
的警示.
2007年1-9月,由于产品市场认同度较高,销售状况良好,主营业务收入较上年同
期增幅较大,预计可结转收入的产品中有一定比例的商场、中高档商品房等,因此20
07年1-9月内可实现净利润较上年同期相比有大幅度增加. 预计公司2007年1-9月净
利润较上年同期将出现大幅度增长, 同比增长幅度为300%以上;2007年7-9月净利润
较上年同期将出现大幅度增长, 同比增长幅度为450%以上;具体数据以2007年3季度
报告公告为准.
六)2006年年度审计报告非标事项的说明.公司2006年年度审计报告为标准无保
留意见的审计报告.
★2007年一季度:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
□适用 √不适用
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
□适用 √不适用
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益差
异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明
□适用 √不适用
★2006年末期:
一、管理层讨论与分析
随着2006年国家房地产宏观调控政策持续深入, 房地产行业逐步趋于规范化、
专业化和规模化, 这也对房地产开企业经营管理提出了更高的要求.在贵阳市,房地
产市场总体上呈现平稳向上发展的态势,价格略有上涨,销售量在一定的窄幅区间波
动.
随着一些外来大型房地产开发企业陆续进入贵阳,市场竞争也日趋激烈.针对企
业内外部经营环境的变化, 公司管理层审时度势,制定了正确的经营方针和策略,并
强化执行力, 率领全体员工,齐心协力,众志诚城,一举实现扭亏为盈,并为公司的后
续发展奠定了坚实的基础. 2006年贵阳市商品房销售面积估计为140万平方米左右(
贵阳市统计年鉴尚未正式公布, 该数据为本公司预测数),公司2006年商品房销售面
积
5.62万平方米,市场占有率为4.01%.
公司将2006年确定为"客户关系年",明确以客户为中心,做服务型企业的企业宗
旨, 梳理、构建良好的企业客户关系,成立了中天客户俱乐部,在组织机构上增设了
客户关系部, 主抓全公司客户关系.对客户入住率较高的中天花园社区,重新进行了
道路、环境改造,提出包括中心广场建设在内的中天花园九件实事如期完成,赢得了
客户的广泛赞许, 在广大客户中树立了良好的企业形象,夯实中天企业品牌.在经营
理念上, 全公司树立下道工序就是上道工序的客户、各环节都要有市场竞争意识、
提高工作效率,以及加速项目开发速度的理念,在全国范围内整合一流的策划、设计
、传媒及环境设计与施工资源,实现优势互补,强强联合,打造中天强势品牌.在销售
工作中, 创新营销方式,实施品牌战略和差异化策略,世纪新城11郡销(预)售创开盘
即售罄的佳绩. 在前期市场定位及规划设计上,对下一步要新开工的项目及组团,公
司重新进行了市场审势及产品定位,提高产品设计品质,为项目今后的开发打下了坚
实的基础.在工程管理上,公司加强质量管理和工期管理,倡导安全、文明施工.
在成本管理上,公司推行目标成本管理,严格控制产品成本,增强产品竞争力.总
之,在报告期内,公司管理层率领全体员工,憋足一口劲,扭成一股绳,团结一心,各方
面工作都取得了较大进步,全面完成了生产经营计划.
(一)报告期内公司经营状况的回顾
1、概述公司报告期内总体经营情况.
报告期内, 通过中天花园社区环境整体改造、开办中天花园绿色农贸生鲜市场
、中体倍力中天健身俱乐部中天旗舰店开业、全面提升中天物业管理品质等实际有
效的行动步骤,中天地产品牌更加深入人心,公司商品房销售合同金额及销售现金回
流均取得较好成绩.公司报告期内结转销售收入284,713,050.71元,实现主营业务利
润117,346,709.69元、净利润10,120,705.49元.公司报告期内仍然维系主营业务房
地产开发及其经营,期内除取得对贵阳市商业银行的投资收益外,尚无其它业务收入
和利润来源.
2、公司主营业务及其经营状况.
主营业务(贵阳地区房地产开发)收入284,713,050.71元,主营业务成本148,569
, 930.27元,营业税金及附加18,796,410.75元,主营利润117,346,709.69元,主营业
务利润率41.22%.本公司主营业务集中在贵阳地区.
3、公司资产构成(应收款项、存货、长期股权投资、固定资产、在建工程、短
期借款、长期借款等占总资产的比重)及公司营业费用、管理费用、财务费用、所
得税等财务数据同比发生重大变动的说明.
资产项目中应收帐款、预付帐款和存货余额较上期有较大变化, 均主要由正常
的生产经营活动形成,其中年内加强应收房款清收工作成效明显;负债项目中预收帐
款增加较多, 为期房销售合同款流入;其它应付款增加部分主要为调剂款项;损益项
目中成本降低并主营业务利润增加, 为本期结转较多别墅、联排等高附加值商品房
销售; 其它业务利润增长为本期中天广场1组团商场租赁收入,营业费用增长主要为
政策等因素导致的人工成本增长;管理费用变动包括有计提坏帐因素.
4、结合公司现金流量表相关数据,说明公司经营活动、投资活动和筹资活动产
生的现金流量的构成情况.
报告期内经营现金流入48,797.46万元,经营现金流出45,945.72万元,经营现金
净流量2, 851.73万元,现金流量结构无重大变化.报告期内无重大对外投资活动.报
告期内到期的银行贷款如期归还并取得新的贷款,整体融资规模基本稳定.
5、公司主要供应商及客户情况.
公司系房地产开发企业,建筑施工以招标方式发包给建筑施工企业,主要建筑材
料由施工企业采购.公司向供应商采购的商品主要是:少量钢材、铝合金窗、塑钢窗
、电气配件及部分外装修材料.报告期内公司向前五名供应商合计采购金额为1516.
91万元,占年度采购总额3282.16万元的比例为46.22%.
公司主要产品系商品房,多为个人购房者,客户群较为分散,经统计前5名客户的
销售额合计1666.31万元,占公司销售额28471.31万元的比例为5.85%.
6、主要控股公司及参股公司情况
(1)控股公司(90%)-北京世纪中天投资有限公司.经营范围为投资管理、投资咨
询;房地产信息咨询(不含中介服务);企业形象策划;购销:建筑材料、五金交电、电
器设备、百货(未取得专项许可的项目除外),公司注册资本2000万元,法定代表人为
宋春起.
报告期内经公司第五届董事会第1次会议审议, 同意注销此公司.目前已办理税
务注销,工商注销手续正在办理之中.
(2)控股公司(80%)-北京中天实投资顾问有限公司.经营范围为:投资咨询;企业
管理咨询;房地产信息咨询(不含中介服务);组织文化艺术交流(不含演出)会议服务
; 承办展览展示活动;劳务服务;装饰设计;技术培训、技术咨询、技术服务(未取得
专项许可的项目除外).公司注册资本50万元,法定代表人为鲁石.
(3)控股公司(90%)-贵州中天盛邦物业管理有限公司.经营范围为物业管理、家
政服务等.公司注册资本500万元,法定代表人周力.报告期内资产总额850万元,利润
12万元.
(4)控股公司(95%)-贵州中体倍力中天健身俱部有限责任公司,经营范围为从事
体育健身、运动器械业务等.注册资本金500万元,法定代表人余莲萍,报告期内资产
总额445万元,由于处新开办期间,消化开办费用等因素亏损264万元.
(5)控股公司(90%)-贵阳中天茂源商贸有限公司,经营范围为从事农贸市市场经
营、摊位租赁业务. 注册资本金30万元,法定代表人吴昌智.报告期内资产总额88万
元,由于消化开办费用等因素期内亏损12万元.
(6)控股公司(50%)-贵州中天置业房地产开发有限公司,经营范围为房地产开发
、城市基础设施及配套项目开发、综合性商业(专项管理除外)、物业管理. 注册资
本为2000万元, 其中公司出资1000万元,占注册资本的50%,法定代表人鲁石.2006年
9月11日,本公司第五届董事会第5次会议决议通过将持有的50%的股权以原值作价10
00万元转让,但报告期未实施.
(7)参股公司(4. 08%)-天同证券有限责任公司.主营业务范围:证券的代理买卖
;代理证券的还本付息、分红派息;证券代保管、鉴证;代理登记开户;证券的自营买
卖;证券的承销和上市推荐;证券投资咨询;资产管理;发起设立证券投资基金和基金
管理公司;中国证监会批准的其他业务.公司注册资本:2,448,261,166.66元,法定代
表人为段虎.2006年,天同证券有限责任公司因违规经营被中国证券监督管理委员会
责令关闭,山东省政府商证监会决定委托北京市天铎律师事务所,开展天同证券清算
工作.
公司以前年度对天同证券有限责任公司10000万元的长期投资已全额计提减值
准备.
(8)参股公司(13%)-博华资产管理有限公司.经营范围为企业自主选择经营项目
.公司注册资本46000万元,法定代表人郑清.
公司以前年度对博华资产管理有限公司6000万元的长期投资采用个别认定法按
80%比例计提长期投资减值准备4800万元.
(9)参股公司(3. 63%)-贵阳市商业银行.经营范围为:吸引公众存款、发放短期
、中期和长期贷款、办理国内结算、办理票据提现、发行金融证券、代理发行代理
兑付、承接政府债券、买卖政府债券、从事同行拆借、提供担保、代理收付款项及
代理保险业务、提供保险箱服务、办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业务
、经中国人民银行批准的其它业务.注册资本8.06亿元.公司在报告期内取得投资收
益234余万元,该投资收益对公司净利润的影响达到10%.贵阳市商业银行当年营业收
入约97840万元,利润约19224万元.
(二)、对公司未来的发展展望
1、结合回顾的情况,分析所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局.
随着房地产市场的逐步规范, 对房地产开发企业的战略管理能力及项目运营能
力提出了更高的要求,优秀的房地产企业面临良好的发展契机.对于房地产行业的长
期发展趋势,公司管理层认为,由于城市化进程的加速、人民币升值、人口自然增长
以及居民可支配收入增加等因素,住房的需求短期内难于发生根本变化,房地产行业
完全可能呈现健康发展的态势.
就贵阳房地产市场而言,一方面受国家宏观调控政策影响,总需求量在一定窄幅
区间波动; 另一方面,一些大型外来企业强势进入贵阳房地产市场,本地原有部分房
开企业在迅速做大,市场竞争在不断加剧,总体市场竞争格局将表现为洗牌及重新排
定座次的过程, 房地产市场竞争将主要在一些大中型房开企业之间展开,全面比拼(
理念、品牌、实力、专业化水准、服务等)的时代已经来临. 面对如此情形,公司管
理层已有充分思想准备,公司将继续坚持品牌战略,充分发挥在本区域内的品牌优势
,发挥已有一定土地储备优势,整合全国一流的资源,形成战略合作伙伴,提高专业化
水准,以客户需求为导向,坚持以普通住宅开发为主的同时,合理调整产品结构,实施
规模经营,加快周转速度,获取规模效益,提高市场占有率,在市场竞争中立于不败之
地.
2、未来公司发展机遇和挑战及新年度的经营计划.
房地产市场的供需矛盾以及政策调控的长期并存使得本行业挑战和机遇并存,
管理层看好房地产行业的长期发展趋势.贵阳作为全省唯一的中心城市,房地产市场
仍存在较大的发展空间. 但管理层也看到随着国家在金融、信贷、土地、税收等各
方面政策的进一步完善,行业内的竞争将更趋激烈,房地产开发企业的融资、策划、
设计、管理等各项能力将面临更加严峻的考验. 因此公司在管理能力、创新能力、
协调能力及专业能力等方面必须更加具有竞争力, 可以说未来的3-5年,公司既面临
严峻的挑战,也蕴藏着高速增长的契机.公司管理层认为经过数年的调整和自我变革
,公司在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营理念等方面,已经完成了自我的改造
和提升, 公司有能力抓住机遇,在未来三年内进入一个高速的发展期,把各项工作推
向一个新的台阶.
公司的发展战略是立足贵阳、拓展全省、走向全国. 公司一直致力于在全国房
地产业内争取进入一流方阵,在全省做区域性龙头房开企业,公司以全国最优秀企业
为标杆,学先进,在全国范围内有效整合策划、规划设计、环境、传媒、学校、康体
等方面一流资源,建立长期战略合作伙伴关系,充实品牌内涵,提升专业化水准,巩固
全省范围内的龙头地位. 同时,公司将发挥自身区域品牌优势,拓展省内地、州市城
市开发, 率先进入贵州第二大城市遵义市,扩大在全省范围内的市场占有率.公司将
实施差异化策略、成本领先策略和规模开发策略, 全面展示中天公司与其它公司、
中天项目与其它项目之间的差异化优势. 实行目标成本管理,严格控制产品成本,提
升产品竞争力.实施规模开发,获取规模效益.此外,公司将树立以客户为中心的服务
意识,建立良好的客户关系,加强企业文化建设,注重人力资源开发培训,健全激励机
制,培育核心竞争力.总之,公司上下满怀信心,将以务实、创新的精神,脚踏实地,锐
意进取,充分发挥各方面优势,在未来发展中将为广大股东谋取更大的回报.
公司在2007年拟开发的项目有中天花园三期项目、世纪新城三组团项目、南湖
项目、宅东2号地项目(暂定名)以及遵义万里路项目.
3、为实现未来发展战略所需的资金需求及使用计划,以及资金来源情况.
2007年, 公司仍将以上年度现金结余、当期销售现金回流和已有融资资金进行
滚动开发,通过当期销售现金回流情况、以及对未来一段时期销售态势的评估,科学
安排项目开发的顺序及规模.
4、对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的所有风险因素(包括
宏观政策风险、市场或业务经营风险、财务风险、技术风险等)及应对措施.
2007年国家宏观调控政策(金融、信贷、土地、税收、拆迁、销售等)持续深入
, 对房地产开发会有较大影响,公司高度关注由此带来的机遇和风险,针对拟新开工
的项目,从项目运营、产品市场定位到产品设计都进行了深入的分析,同时加强对国
家宏观政策研究,按现有或可能推出的政策安排开发经营计划,从多角度分析论证生
产经营计划的可实施性, 找出关键工序,明确工作重点及主要节点,以确保生产经营
计划能全面完成,进而降低或规避可能产生的风险.
由于公司主营业务相对集中,计量资产种类和可选择的计价方式较少,从中、长
期看执行新会计准则不会对公司产生大的影响.
二、报告期内投资情况
报告期内公司内参股"贵州中天置业房地产开发公司", 该公司注册资本2000万
元人民币,公司投资1000万元人民币,占50%股份比例.该公司主要经营范围为房地产
开发、商品房销售等,已取得遵义市万里路项目的开发权,该项目正在进行前期市场
定位及方案设计工作.
报告期内公司未募集资金,报告期之前募集资金以前年度已使用完毕,未延续到
本报告期.
报告期内非募集资金投资的重大项目.
中天花园报告期内投入17995万元.玉兰园C座高层商住楼主体建筑施工完成,康
体会所、绿色农贸市场、游泳馆、网球场等配套设施已交付使用, 中心广场环境工
程全部完工并投入使用, 2号路环境改造全部完工,御煦谷项目主体建筑、庭院环境
建设完成,联排住宅项目的建筑主体施工完成.三期样板区项目拆迁完成大部分工作
,规划设计和前期准备工作正在进行中.
中天花园公司报告期内实现税前利润307.93万元.
中天世纪新城报告期内投入7258.59万元.世纪新城一组团、二组团已竣工验收
, 十一组团A1、A4至A12、B1至B8、B10栋已基本完工,待收尾和竣工验收,A2、A3主
体正在施工, B9栋正在进行装饰工程施工.三组团和四组团正在进行拆迁工作,已拆
迁部分正在进行平基工作,同时三组团和四组团规划设计等前期工作正在推进.
中天世纪新城公司报告期内实现税前利润1312.84万元.
中天广场公司负责中天广场项目和南湖项目开发,报告期内共投入2791.49万元
.中天广场项目室内温水游泳池工程已竣工并交付使用,中天商务港工程已竣工交付
使用,中体倍力贵阳中天店正在进行装修工程.南湖项目正在进行拆迁、规划设计等
前期工作.
中天广场公司报告期内实现税前利润6162.30万元.
中天星园公司负责宅东2号地项目(暂定名), 报告期内投入54.32万元,宅东2号
地正在进行规划设计等前期工程.
中天星园公司报告期内实现税前利润1355.28万元.
三、对会计师事务所出具的有强调事项、保留意见、无法表示意见或否定意见
的审计报告所涉事项的说明
四川君和会计师事务所为本公司2006年财务报告出具了标准无保留意见的审计
报告.
★2006年一季:
一、管理层讨论与分析
随着2006年国家房地产宏观调控政策持续深入, 房地产行业逐步趋于规范化、
专业化和规模化, 这也对房地产开企业经营管理提出了更高的要求.在贵阳市,房地
产市场总体上呈现平稳向上发展的态势,价格略有上涨,销售量在一定的窄幅区间波
动.
随着一些外来大型房地产开发企业陆续进入贵阳,市场竞争也日趋激烈.针对企
业内外部经营环境的变化, 公司管理层审时度势,制定了正确的经营方针和策略,并
强化执行力, 率领全体员工,齐心协力,众志诚城,一举实现扭亏为盈,并为公司的后
续发展奠定了坚实的基础. 2006年贵阳市商品房销售面积估计为140万平方米左右(
贵阳市统计年鉴尚未正式公布, 该数据为本公司预测数),公司2006年商品房销售面
积
5.62万平方米,市场占有率为4.01%.
公司将2006年确定为"客户关系年",明确以客户为中心,做服务型企业的企业宗
旨, 梳理、构建良好的企业客户关系,成立了中天客户俱乐部,在组织机构上增设了
客户关系部, 主抓全公司客户关系.对客户入住率较高的中天花园社区,重新进行了
道路、环境改造,提出包括中心广场建设在内的中天花园九件实事如期完成,赢得了
客户的广泛赞许, 在广大客户中树立了良好的企业形象,夯实中天企业品牌.在经营
理念上, 全公司树立下道工序就是上道工序的客户、各环节都要有市场竞争意识、
提高工作效率,以及加速项目开发速度的理念,在全国范围内整合一流的策划、设计
、传媒及环境设计与施工资源,实现优势互补,强强联合,打造中天强势品牌.在销售
工作中, 创新营销方式,实施品牌战略和差异化策略,世纪新城11郡销(预)售创开盘
即售罄的佳绩. 在前期市场定位及规划设计上,对下一步要新开工的项目及组团,公
司重新进行了市场审势及产品定位,提高产品设计品质,为项目今后的开发打下了坚
实的基础.在工程管理上,公司加强质量管理和工期管理,倡导安全、文明施工.
在成本管理上,公司推行目标成本管理,严格控制产品成本,增强产品竞争力.总
之,在报告期内,公司管理层率领全体员工,憋足一口劲,扭成一股绳,团结一心,各方
面工作都取得了较大进步,全面完成了生产经营计划.
(一)报告期内公司经营状况的回顾
1、概述公司报告期内总体经营情况.
报告期内, 通过中天花园社区环境整体改造、开办中天花园绿色农贸生鲜市场
、中体倍力中天健身俱乐部中天旗舰店开业、全面提升中天物业管理品质等实际有
效的行动步骤,中天地产品牌更加深入人心,公司商品房销售合同金额及销售现金回
流均取得较好成绩.公司报告期内结转销售收入284,713,050.71元,实现主营业务利
润117,346,709.69元、净利润10,120,705.49元.公司报告期内仍然维系主营业务房
地产开发及其经营,期内除取得对贵阳市商业银行的投资收益外,尚无其它业务收入
和利润来源.
2、公司主营业务及其经营状况.
主营业务(贵阳地区房地产开发)收入284,713,050.71元,主营业务成本148,569
, 930.27元,营业税金及附加18,796,410.75元,主营利润117,346,709.69元,主营业
务利润率41.22%.本公司主营业务集中在贵阳地区.
3、公司资产构成(应收款项、存货、长期股权投资、固定资产、在建工程、短
期借款、长期借款等占总资产的比重)及公司营业费用、管理费用、财务费用、所
得税等财务数据同比发生重大变动的说明.
资产项目中应收帐款、预付帐款和存货余额较上期有较大变化, 均主要由正常
的生产经营活动形成,其中年内加强应收房款清收工作成效明显;负债项目中预收帐
款增加较多, 为期房销售合同款流入;其它应付款增加部分主要为调剂款项;损益项
目中成本降低并主营业务利润增加, 为本期结转较多别墅、联排等高附加值商品房
销售; 其它业务利润增长为本期中天广场1组团商场租赁收入,营业费用增长主要为
政策等因素导致的人工成本增长;管理费用变动包括有计提坏帐因素.
4、结合公司现金流量表相关数据,说明公司经营活动、投资活动和筹资活动产
生的现金流量的构成情况.
报告期内经营现金流入48,797.46万元,经营现金流出45,945.72万元,经营现金
净流量2, 851.73万元,现金流量结构无重大变化.报告期内无重大对外投资活动.报
告期内到期的银行贷款如期归还并取得新的贷款,整体融资规模基本稳定.
5、公司主要供应商及客户情况.
公司系房地产开发企业,建筑施工以招标方式发包给建筑施工企业,主要建筑材
料由施工企业采购.公司向供应商采购的商品主要是:少量钢材、铝合金窗、塑钢窗
、电气配件及部分外装修材料.报告期内公司向前五名供应商合计采购金额为1516.
91万元,占年度采购总额3282.16万元的比例为46.22%.
公司主要产品系商品房,多为个人购房者,客户群较为分散,经统计前5名客户的
销售额合计1666.31万元,占公司销售额28471.31万元的比例为5.85%.
6、主要控股公司及参股公司情况
(1)控股公司(90%)-北京世纪中天投资有限公司.经营范围为投资管理、投资咨
询;房地产信息咨询(不含中介服务);企业形象策划;购销:建筑材料、五金交电、电
器设备、百货(未取得专项许可的项目除外),公司注册资本2000万元,法定代表人为
宋春起.
报告期内经公司第五届董事会第1次会议审议, 同意注销此公司.目前已办理税
务注销,工商注销手续正在办理之中.
(2)控股公司(80%)-北京中天实投资顾问有限公司.经营范围为:投资咨询;企业
管理咨询;房地产信息咨询(不含中介服务);组织文化艺术交流(不含演出)会议服务
; 承办展览展示活动;劳务服务;装饰设计;技术培训、技术咨询、技术服务(未取得
专项许可的项目除外).公司注册资本50万元,法定代表人为鲁石.
(3)控股公司(90%)-贵州中天盛邦物业管理有限公司.经营范围为物业管理、家
政服务等.公司注册资本500万元,法定代表人周力.报告期内资产总额850万元,利润
12万元.
(4)控股公司(95%)-贵州中体倍力中天健身俱部有限责任公司,经营范围为从事
体育健身、运动器械业务等.注册资本金500万元,法定代表人余莲萍,报告期内资产
总额445万元,由于处新开办期间,消化开办费用等因素亏损264万元.
(5)控股公司(90%)-贵阳中天茂源商贸有限公司,经营范围为从事农贸市市场经
营、摊位租赁业务. 注册资本金30万元,法定代表人吴昌智.报告期内资产总额88万
元,由于消化开办费用等因素期内亏损12万元.
(6)控股公司(50%)-贵州中天置业房地产开发有限公司,经营范围为房地产开发
、城市基础设施及配套项目开发、综合性商业(专项管理除外)、物业管理. 注册资
本为2000万元, 其中公司出资1000万元,占注册资本的50%,法定代表人鲁石.2006年
9月11日,本公司第五届董事会第5次会议决议通过将持有的50%的股权以原值作价10
00万元转让,但报告期未实施.
(7)参股公司(4. 08%)-天同证券有限责任公司.主营业务范围:证券的代理买卖
;代理证券的还本付息、分红派息;证券代保管、鉴证;代理登记开户;证券的自营买
卖;证券的承销和上市推荐;证券投资咨询;资产管理;发起设立证券投资基金和基金
管理公司;中国证监会批准的其他业务.公司注册资本:2,448,261,166.66元,法定代
表人为段虎.2006年,天同证券有限责任公司因违规经营被中国证券监督管理委员会
责令关闭,山东省政府商证监会决定委托北京市天铎律师事务所,开展天同证券清算
工作.
公司以前年度对天同证券有限责任公司10000万元的长期投资已全额计提减值
准备.
(8)参股公司(13%)-博华资产管理有限公司.经营范围为企业自主选择经营项目
.公司注册资本46000万元,法定代表人郑清.
公司以前年度对博华资产管理有限公司6000万元的长期投资采用个别认定法按
80%比例计提长期投资减值准备4800万元.
(9)参股公司(3. 63%)-贵阳市商业银行.经营范围为:吸引公众存款、发放短期
、中期和长期贷款、办理国内结算、办理票据提现、发行金融证券、代理发行代理
兑付、承接政府债券、买卖政府债券、从事同行拆借、提供担保、代理收付款项及
代理保险业务、提供保险箱服务、办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业务
、经中国人民银行批准的其它业务.注册资本8.06亿元.公司在报告期内取得投资收
益234余万元,该投资收益对公司净利润的影响达到10%.贵阳市商业银行当年营业收
入约97840万元,利润约19224万元.
(二)、对公司未来的发展展望
1、结合回顾的情况,分析所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局.
随着房地产市场的逐步规范, 对房地产开发企业的战略管理能力及项目运营能
力提出了更高的要求,优秀的房地产企业面临良好的发展契机.对于房地产行业的长
期发展趋势,公司管理层认为,由于城市化进程的加速、人民币升值、人口自然增长
以及居民可支配收入增加等因素,住房的需求短期内难于发生根本变化,房地产行业
完全可能呈现健康发展的态势.
就贵阳房地产市场而言,一方面受国家宏观调控政策影响,总需求量在一定窄幅
区间波动; 另一方面,一些大型外来企业强势进入贵阳房地产市场,本地原有部分房
开企业在迅速做大,市场竞争在不断加剧,总体市场竞争格局将表现为洗牌及重新排
定座次的过程, 房地产市场竞争将主要在一些大中型房开企业之间展开,全面比拼(
理念、品牌、实力、专业化水准、服务等)的时代已经来临. 面对如此情形,公司管
理层已有充分思想准备,公司将继续坚持品牌战略,充分发挥在本区域内的品牌优势
,发挥已有一定土地储备优势,整合全国一流的资源,形成战略合作伙伴,提高专业化
水准,以客户需求为导向,坚持以普通住宅开发为主的同时,合理调整产品结构,实施
规模经营,加快周转速度,获取规模效益,提高市场占有率,在市场竞争中立于不败之
地.
2、未来公司发展机遇和挑战及新年度的经营计划.
房地产市场的供需矛盾以及政策调控的长期并存使得本行业挑战和机遇并存,
管理层看好房地产行业的长期发展趋势.贵阳作为全省唯一的中心城市,房地产市场
仍存在较大的发展空间. 但管理层也看到随着国家在金融、信贷、土地、税收等各
方面政策的进一步完善,行业内的竞争将更趋激烈,房地产开发企业的融资、策划、
设计、管理等各项能力将面临更加严峻的考验. 因此公司在管理能力、创新能力、
协调能力及专业能力等方面必须更加具有竞争力, 可以说未来的3-5年,公司既面临
严峻的挑战,也蕴藏着高速增长的契机.公司管理层认为经过数年的调整和自我变革
,公司在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营理念等方面,已经完成了自我的改造
和提升, 公司有能力抓住机遇,在未来三年内进入一个高速的发展期,把各项工作推
向一个新的台阶.
公司的发展战略是立足贵阳、拓展全省、走向全国. 公司一直致力于在全国房
地产业内争取进入一流方阵,在全省做区域性龙头房开企业,公司以全国最优秀企业
为标杆,学先进,在全国范围内有效整合策划、规划设计、环境、传媒、学校、康体
等方面一流资源,建立长期战略合作伙伴关系,充实品牌内涵,提升专业化水准,巩固
全省范围内的龙头地位. 同时,公司将发挥自身区域品牌优势,拓展省内地、州市城
市开发, 率先进入贵州第二大城市遵义市,扩大在全省范围内的市场占有率.公司将
实施差异化策略、成本领先策略和规模开发策略, 全面展示中天公司与其它公司、
中天项目与其它项目之间的差异化优势. 实行目标成本管理,严格控制产品成本,提
升产品竞争力.实施规模开发,获取规模效益.此外,公司将树立以客户为中心的服务
意识,建立良好的客户关系,加强企业文化建设,注重人力资源开发培训,健全激励机
制,培育核心竞争力.总之,公司上下满怀信心,将以务实、创新的精神,脚踏实地,锐
意进取,充分发挥各方面优势,在未来发展中将为广大股东谋取更大的回报.
公司在2007年拟开发的项目有中天花园三期项目、世纪新城三组团项目、南湖
项目、宅东2号地项目(暂定名)以及遵义万里路项目.
3、为实现未来发展战略所需的资金需求及使用计划,以及资金来源情况.
2007年, 公司仍将以上年度现金结余、当期销售现金回流和已有融资资金进行
滚动开发,通过当期销售现金回流情况、以及对未来一段时期销售态势的评估,科学
安排项目开发的顺序及规模.
4、对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的所有风险因素(包括
宏观政策风险、市场或业务经营风险、财务风险、技术风险等)及应对措施.
2007年国家宏观调控政策(金融、信贷、土地、税收、拆迁、销售等)持续深入
, 对房地产开发会有较大影响,公司高度关注由此带来的机遇和风险,针对拟新开工
的项目,从项目运营、产品市场定位到产品设计都进行了深入的分析,同时加强对国
家宏观政策研究,按现有或可能推出的政策安排开发经营计划,从多角度分析论证生
产经营计划的可实施性, 找出关键工序,明确工作重点及主要节点,以确保生产经营
计划能全面完成,进而降低或规避可能产生的风险.
由于公司主营业务相对集中,计量资产种类和可选择的计价方式较少,从中、长
期看执行新会计准则不会对公司产生大的影响.
二、报告期内投资情况
报告期内公司内参股"贵州中天置业房地产开发公司", 该公司注册资本2000万
元人民币,公司投资1000万元人民币,占50%股份比例.该公司主要经营范围为房地产
开发、商品房销售等,已取得遵义市万里路项目的开发权,该项目正在进行前期市场
定位及方案设计工作.
报告期内公司未募集资金,报告期之前募集资金以前年度已使用完毕,未延续到
本报告期.
报告期内非募集资金投资的重大项目.
中天花园报告期内投入17995万元.玉兰园C座高层商住楼主体建筑施工完成,康
体会所、绿色农贸市场、游泳馆、网球场等配套设施已交付使用, 中心广场环境工
程全部完工并投入使用, 2号路环境改造全部完工,御煦谷项目主体建筑、庭院环境
建设完成,联排住宅项目的建筑主体施工完成.三期样板区项目拆迁完成大部分工作
,规划设计和前期准备工作正在进行中.
中天花园公司报告期内实现税前利润307.93万元.
中天世纪新城报告期内投入7258.59万元.世纪新城一组团、二组团已竣工验收
, 十一组团A1、A4至A12、B1至B8、B10栋已基本完工,待收尾和竣工验收,A2、A3主
体正在施工, B9栋正在进行装饰工程施工.三组团和四组团正在进行拆迁工作,已拆
迁部分正在进行平基工作,同时三组团和四组团规划设计等前期工作正在推进.
中天世纪新城公司报告期内实现税前利润1312.84万元.
中天广场公司负责中天广场项目和南湖项目开发,报告期内共投入2791.49万元
.中天广场项目室内温水游泳池工程已竣工并交付使用,中天商务港工程已竣工交付
使用,中体倍力贵阳中天店正在进行装修工程.南湖项目正在进行拆迁、规划设计等
前期工作.
中天广场公司报告期内实现税前利润6162.30万元.
中天星园公司负责宅东2号地项目(暂定名), 报告期内投入54.32万元,宅东2号
地正在进行规划设计等前期工程.
中天星园公司报告期内实现税前利润1355.28万元.
三、对会计师事务所出具的有强调事项、保留意见、无法表示意见或否定意见
的审计报告所涉事项的说明
四川君和会计师事务所为本公司2006年财务报告出具了标准无保留意见的审计
报告.
★2006年末期:
一、管理层讨论与分析
随着2006年国家房地产宏观调控政策持续深入, 房地产行业逐步趋于规范化、
专业化和规模化, 这也对房地产开企业经营管理提出了更高的要求.在贵阳市,房地
产市场总体上呈现平稳向上发展的态势,价格略有上涨,销售量在一定的窄幅区间波
动. 随着一些外来大型房地产开发企业陆续进入贵阳,市场竞争也日趋激烈.针对企
业内外部经营环境的变化, 公司管理层审时度势,制定了正确的经营方针和策略,并
强化执行力, 率领全体员工,齐心协力,众志诚城,一举实现扭亏为盈,并为公司的后
续发展奠定了坚实的基础. 2006年贵阳市商品房销售面积估计为140万平方米左右(
贵阳市统计年鉴尚未正式公布, 该数据为本公司预测数),公司2006年商品房销售面
积5.62万平方米,市场占有率为4.01%.
公司将2006年确定为"客户关系年",明确以客户为中心,做服务型企业的企业宗
旨, 梳理、构建良好的企业客户关系,成立了中天客户俱乐部,在组织机构上增设了
客户关系部, 主抓全公司客户关系.对客户入住率较高的中天花园社区,重新进行了
道路、环境改造,提出包括中心广场建设在内的中天花园九件实事如期完成,赢得了
客户的广泛赞许, 在广大客户中树立了良好的企业形象,夯实中天企业品牌.在经营
理念上, 全公司树立下道工序就是上道工序的客户、各环节都要有市场竞争意识、
提高工作效率,以及加速项目开发速度的理念,在全国范围内整合一流的策划、设计
、传媒及环境设计与施工资源,实现优势互补,强强联合,打造中天强势品牌.在销售
工作中, 创新营销方式,实施品牌战略和差异化策略,世纪新城11郡销(预)售创开盘
即售罄的佳绩. 在前期市场定位及规划设计上,对下一步要新开工的项目及组团,公
司重新进行了市场审势及产品定位,提高产品设计品质,为项目今后的开发打下了坚
实的基础.在工程管理上,公司加强质量管理和工期管理,倡导安全、文明施工.在成
本管理上,公司推行目标成本管理,严格控制产品成本,增强产品竞争力.
总之, 在报告期内,公司管理层率领全体员工,憋足一口劲,扭成一股绳,团结一
心,各方面工作都取得了较大进步,全面完成了生产经营计划.
(一)报告期内公司经营状况的回顾
1、概述公司报告期内总体经营情况.
报告期内, 通过中天花园社区环境整体改造、开办中天花园绿色农贸生鲜市场
、中体倍力中天健身俱乐部中天旗舰店开业、全面提升中天物业管理品质等实际有
效的行动步骤,中天地产品牌更加深入人心,公司商品房销售合同金额及销售现金回
流均取得较好成绩.公司报告期内结转销售收入284,713,050.71元,实现主营业务利
润117,346,709.69元、净利润10,120,705.49元.公司报告期内仍然维系主营业务房
地产开发及其经营,期内除取得对贵阳市商业银行的投资收益外,尚无其它业务收入
和利润来源.
2、公司主营业务及其经营状况.
主营业务(贵阳地区房地产开发)收入284,713,050.71元,主营业务成本148,569
, 930.27元,营业税金及附加18,796,410.75元,主营利润117,346,709.69元,主营业
务利润率41.22%.本公司主营业务集中在贵阳地区.
3、公司资产构成(应收款项、存货、长期股权投资、固定资产、在建工程、短
期借款、长期借款等占总资产的比重)及公司营业费用、管理费用、财务费用、所
得税等财务数据同比发生重大变动的说明.
资产项目中应收帐款、预付帐款和存货余额较上期有较大变化, 均主要由正常
的生产经营活动形成,其中年内加强应收房款清收工作成效明显;负债项目中预收帐
款增加较多, 为期房销售合同款流入;其它应付款增加部分主要为调剂款项;损益项
目中成本降低并主营业务利润增加, 为本期结转较多别墅、联排等高附加值商品房
销售; 其它业务利润增长为本期中天广场1组团商场租赁收入,营业费用增长主要为
政策等因素导致的人工成本增长;管理费用变动包括有计提坏帐因素.
4、结合公司现金流量表相关数据,说明公司经营活动、投资活动和筹资活动产
生的现金流量的构成情况.
报告期内经营现金流入48,797.46万元,经营现金流出45,945.72万元,经营现金
净流量2, 851.73万元,现金流量结构无重大变化.报告期内无重大对外投资活动.报
告期内到期的银行贷款如期归还并取得新的贷款,整体融资规模基本稳定.
5、公司主要供应商及客户情况.
公司系房地产开发企业,建筑施工以招标方式发包给建筑施工企业,主要建筑材
料由施工企业采购.公司向供应商采购的商品主要是:少量钢材、铝合金窗、塑钢窗
、电气配件及部分外装修材料.报告期内公司向前五名供应商合计采购金额为1516.
91万元,占年度采购总额3282.16万元的比例为46.22%.
公司主要产品系商品房,多为个人购房者,客户群较为分散,经统计前5名客户的
销售额合计1666.31万元,占公司销售额28471.31万元的比例为5.85%.
6、主要控股公司及参股公司情况
(1)控股公司(90%)-北京世纪中天投资有限公司. 经营范围为投资管理、投资咨
询;房地产信息咨询(不含中介服务);企业形象策划;购销:建筑材料、五金交电、电
器设备、百货(未取得专项许可的项目除外),公司注册资本2000万元,法定代表人为
宋春起.
报告期内经公司第五届董事会第1次会议审议, 同意注销此公司.目前已办理税
务注销,工商注销手续正在办理之中.
(2)控股公司(80%)-北京中天实投资顾问有限公司.经营范围为:投资咨询;企业
管理咨询;房地产信息咨询(不含中介服务);组织文化艺术交流(不含演出)会议服务
; 承办展览展示活动;劳务服务;装饰设计;技术培训、技术咨询、技术服务(未取得
专项许可的项目除外).公司注册资本50万元,法定代表人为鲁石.
(3)控股公司(90%)-贵州中天盛邦物业管理有限公司.经营范围为物业管理、家
政服务等.公司注册资本500万元,法定代表人周力.报告期内资产总额850万元,利润
12万元.
(4)控股公司(95%)-贵州中体倍力中天健身俱部有限责任公司,经营范围为从事
体育健身、运动器械业务等.注册资本金500万元,法定代表人余莲萍,报告期内资产
总额445万元,由于处新开办期间,消化开办费用等因素亏损264万元.
(5)控股公司(90%)-贵阳中天茂源商贸有限公司,经营范围为从事农贸市市场经
营、摊位租赁业务. 注册资本金30万元,法定代表人吴昌智.报告期内资产总额88万
元,由于消化开办费用等因素期内亏损12万元.
(6)控股公司(50%)-贵州中天置业房地产开发有限公司,经营范围为房地产开发
、城市基础设施及配套项目开发、综合性商业(专项管理除外)、物业管理. 注册资
本为2000万元, 其中公司出资1000万元,占注册资本的50%,法定代表人鲁石.2006年
9月11日,本公司第五届董事会第5次会议决议通过将持有的50%的股权以原值作价10
00万元转让,但报告期未实施.
(7)参股公司(4. 08%)-天同证券有限责任公司.主营业务范围:证券的代理买卖
;代理证券的还本付息、分红派息;证券代保管、鉴证;代理登记开户;证券的自营买
卖;证券的承销和上市推荐;证券投资咨询;资产管理;发起设立证券投资基金和基金
管理公司;中国证监会批准的其他业务.公司注册资本:2,448,261,166.66元,法定代
表人为段虎.2006年,天同证券有限责任公司因违规经营被中国证券监督管理委员会
责令关闭,山东省政府商证监会决定委托北京市天铎律师事务所,开展天同证券清算
工作.
公司以前年度对天同证券有限责任公司10000万元的长期投资已全额计提减值
准备.
(8)参股公司(13%)-博华资产管理有限公司.经营范围为企业自主选择经营项目
.公司注册资本46000万元,法定代表人郑清.
公司以前年度对博华资产管理有限公司6000万元的长期投资采用个别认定法按
80%比例计提长期投资减值准备4800万元.
(9)参股公司(3. 63%)-贵阳市商业银行.经营范围为:吸引公众存款、发放短期
、中期和长期贷款、办理国内结算、办理票据提现、发行金融证券、代理发行代理
兑付、承接政府债券、买卖政府债券、从事同行拆借、提供担保、代理收付款项及
代理保险业务、提供保险箱服务、办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业务
、经中国人民银行批准的其它业务.注册资本8.06亿元.公司在报告期内取得投资收
益234余万元,该投资收益对公司净利润的影响达到10%.贵阳市商业银行当年营业收
入约97840万元,利润约19224万元.
(二)、对公司未来的发展展望
1、结合回顾的情况, 分析所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局.随
着房地产市场的逐步规范, 对房地产开发企业的战略管理能力及项目运营能力提出
了更高的要求,优秀的房地产企业面临良好的发展契机.对于房地产行业的长期发展
趋势,公司管理层认为,由于城市化进程的加速、人民币升值、人口自然增长以及居
民可支配收入增加等因素,住房的需求短期内难于发生根本变化,房地产行业完全可
能呈现健康发展的态势.
就贵阳房地产市场而言,一方面受国家宏观调控政策影响,总需求量在一定窄幅
区间波动; 另一方面,一些大型外来企业强势进入贵阳房地产市场,本地原有部分房
开企业在迅速做大,市场竞争在不断加剧,总体市场竞争格局将表现为洗牌及重新排
定座次的过程, 房地产市场竞争将主要在一些大中型房开企业之间展开,全面比拼(
理念、品牌、实力、专业化水准、服务等)的时代已经来临. 面对如此情形,公司管
理层已有充分思想准备,公司将继续坚持品牌战略,充分发挥在本区域内的品牌优势
,发挥已有一定土地储备优势,整合全国一流的资源,形成战略合作伙伴,提高专业化
水准,以客户需求为导向,坚持以普通住宅开发为主的同时,合理调整产品结构,实施
规模经营,加快周转速度,获取规模效益,提高市场占有率,在市场竞争中立于不败之
地.
2、未来公司发展机遇和挑战及新年度的经营计划.
房地产市场的供需矛盾以及政策调控的长期并存使得本行业挑战和机遇并存,
管理层看好房地产行业的长期发展趋势.贵阳作为全省唯一的中心城市,房地产市场
仍存在较大的发展空间. 但管理层也看到随着国家在金融、信贷、土地、税收等各
方面政策的进一步完善,行业内的竞争将更趋激烈,房地产开发企业的融资、策划、
设计、管理等各项能力将面临更加严峻的考验. 因此公司在管理能力、创新能力、
协调能力及专业能力等方面必须更加具有竞争力, 可以说未来的3-5年,公司既面临
严峻的挑战,也蕴藏着高速增长的契机.公司管理层认为经过数年的调整和自我变革
,公司在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营理念等方面,已经完成了自我的改造
和提升, 公司有能力抓住机遇,在未来三年内进入一个高速的发展期,把各项工作推
向一个新的台阶.
公司的发展战略是立足贵阳、拓展全省、走向全国. 公司一直致力于在全国房
地产业内争取进入一流方阵,在全省做区域性龙头房开企业,公司以全国最优秀企业
为标杆,学先进,在全国范围内有效整合策划、规划设计、环境、传媒、学校、康体
等方面一流资源,建立长期战略合作伙伴关系,充实品牌内涵,提升专业化水准,巩固
全省范围内的龙头地位. 同时,公司将发挥自身区域品牌优势,拓展省内地、州市城
市开发, 率先进入贵州第二大城市遵义市,扩大在全省范围内的市场占有率.公司将
实施差异化策略、成本领先策略和规模开发策略, 全面展示中天公司与其它公司、
中天项目与其它项目之间的差异化优势. 实行目标成本管理,严格控制产品成本,提
升产品竞争力.实施规模开发,获取规模效益.此外,公司将树立以客户为中心的服务
意识,建立良好的客户关系,加强企业文化建设,注重人力资源开发培训,健全激励机
制,培育核心竞争力.总之,公司上下满怀信心,将以务实、创新的精神,脚踏实地,锐
意进取,充分发挥各方面优势,在未来发展中将为广大股东谋取更大的回报.公司在2
007年拟开发的项目有中天花园三期项目、世纪新城三组团项目、南湖项目、宅东
2号地项目(暂定名)以及遵义万里路项目.
3、为实现未来发展战略所需的资金需求及使用计划,以及资金来源情况.
2007年, 公司仍将以上年度现金结余、当期销售现金回流和已有融资资金进行
滚动开发,通过当期销售现金回流情况、以及对未来一段时期销售态势的评估,科学
安排项目开发的顺序及规模.
4、对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的所有风险因素(包括
宏观政策风险、市场或业务经营风险、财务风险、技术风险等)及应对措施.
2007年国家宏观调控政策(金融、信贷、土地、税收、拆迁、销售等)持续深入
, 对房地产开发会有较大影响,公司高度关注由此带来的机遇和风险,针对拟新开工
的项目,从项目运营、产品市场定位到产品设计都进行了深入的分析,同时加强对国
家宏观政策研究,按现有或可能推出的政策安排开发经营计划,从多角度分析论证生
产经营计划的可实施性, 找出关键工序,明确工作重点及主要节点,以确保生产经营
计划能全面完成,进而降低或规避可能产生的风险.
由于公司主营业务相对集中,计量资产种类和可选择的计价方式较少,从中、长
期看执行新会计准则不会对公司产生大的影响.
二、报告期内投资情况
报告期内公司内参股"贵州中天置业房地产开发公司", 该公司注册资本2000万
元人民币,公司投资1000万元人民币,占50%股份比例.该公司主要经营范围为房地产
开发、商品房销售等,已取得遵义市万里路项目的开发权,该项目正在进行前期市场
定位及方案设计工作.
报告期内公司未募集资金,报告期之前募集资金以前年度已使用完毕,未延续到
本报告期.
报告期内非募集资金投资的重大项目.
中天花园报告期内投入17995万元.玉兰园C座高层商住楼主体建筑施工完成,康
体会所、绿色农贸市场、游泳馆、网球场等配套设施已交付使用, 中心广场环境工
程全部完工并投入使用, 2号路环境改造全部完工,御煦谷项目主体建筑、庭院环境
建设完成,联排住宅项目的建筑主体施工完成.三期样板区项目拆迁完成大部分工作
,规划设计和前期准备工作正在进行中.
中天花园公司报告期内实现税前利润307.93万元.
中天世纪新城报告期内投入7258.59万元.世纪新城一组团、二组团已竣工验收
, 十一组团A1、A4至A12、B1至B8、B10栋已基本完工,待收尾和竣工验收,A2、A3主
体正在施工, B9栋正在进行装饰工程施工.三组团和四组团正在进行拆迁工作,已拆
迁部分正在进行平基工作,同时三组团和四组团规划设计等前期工作正在推进.
中天世纪新城公司报告期内实现税前利润1312.84万元.
中天广场公司负责中天广场项目和南湖项目开发,报告期内共投入2791.49万元
.中天广场项目室内温水游泳池工程已竣工并交付使用,中天商务港工程已竣工交付
使用,中体倍力贵阳中天店正在进行装修工程.南湖项目正在进行拆迁、规划设计等
前期工作.
中天广场公司报告期内实现税前利润6162.30万元.
中天星园公司负责宅东2号地项目(暂定名), 报告期内投入54.32万元,宅东2号
地正在进行规划设计等前期工程.
中天星园公司报告期内实现税前利润1355.28万元.
三、对会计师事务所出具的有强调事项、保留意见、无法表示意见或否定意见
的审计报告所涉事项的说明
四川君和会计师事务所为本公司2006年财务报告出具了标准无保留意见的审计
报告.
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
三季度,受国家系列宏观调控措施出台的影响,加之国内几大房地产热点区域的
房价相继出现下跌, 因此导致本地区消费者持币观望现象严重,与去年同期相比,贵
阳市房地产市场商品房销售量有所下降, 但商品房平均销售价格在经过上半年的窄
幅波动后在近期有所上扬.总体而言,报告期内除本公司推出的"世纪新城11郡"及个
别楼盘成为市场追捧的目标外,整个市场中仍旧缺乏公众认同的热点楼盘,各项目的
销售状况较为分散,成交业绩并不集中,市场竞争激烈.
报告期内, 公司针对贵阳市房地产市场情况,进行了系列组合推广策略.在经营
理念、客户关系、营销方式、产品品质、生活方式等方面进行了梳理和革新, 成立
了客户关系部, 加强与客户的沟通和联系,创造性地开展营销工作.世纪新城11郡推
出即被市场认同, 取得很好的销售业绩.在产品品质上很下功夫,对中天花园环境进
行了全面整治, 为业主承诺的九件实事已全面实施,并逐一兑现,赢得了广大业主及
市场的认同, 树立了良好的市场形象.此外倡导新的生活方式,建立了中体倍力中天
健身俱乐部和生鲜农贸市场,跳出房开做房开,通过引导和健全新的生活方式来实实
在在的为项目增加卖点, 为品牌充实新的内涵.同时调整营销方式,因此在目前的市
场状况下,取得了较好的销售业绩.
报告期内, 公司加大资源整合力度,引进全国优秀的资源体,重新对公司的所有
项目进行梳理和提升,根据市场的变化及时对项目进行适时调整,以保证项目的差异
化优势得到最大的强化, 满足客户、市场需求.与此同时,公司在内部管理上很下功
夫, 强化流程制度管理,提高工作效率,不断强化人员培训工作,提高专业化水准,为
后续项目及新开组团打下坚实基础,确保公司可持续性发展.
1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2)公司经营的季节性或周期性特征
√适用 □不适用
季度是房地产市场销售旺季,公司销售状况总体良好.
年内开工和续建项目进入收尾期,反常的气候条件有可能对其产生一定影响;后
续项目投入在四季度相对集中,资金压力较大;年内征地拆迁安置等项目前期工作推
进一直较为艰难,进入四季度矛盾将更为集中.
3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5)主营业务盈利能力(利润率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √ 不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √ 不适用
六、原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
□适用√ 不适用
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的情况说明
√适用□ 不适用
至今未能进行股改的具体原因 股改时间安排
公司第一大股东世纪兴投资有限公司股权被质押和司法再 2006年12月31日
冻结,为积极推进股权分置改革,该股东正在进行股权转让 前进入股改.
. 2006年9月18日进入股改程序,由于主要股东因股改方案
未达成一致而退出.
投资情况说明:
(1)报告期内公司未募集资金,报告期之前募集资金在以往年度已使用完毕,未延
续到本报告期.
(2)重大非募股资金投资项目的实际进度和收益情况.
报告期内无重大对外投资情况.
报告期内房地产项目情况如下:
国家级住宅示范小区中天花园, 报告期内投入开发建设资金7500万元,玉兰园C
座高层商住楼主体建筑施工完成, 裙房配套设施的康体会所交付使用、绿色农茂市
场即将装修完毕投入使用;游泳馆建筑主体钢结构施工完成;御煦谷项目主体建筑完
成,庭院环境建设等正在进行中;联排别墅项目正进行建筑主体施工;结构,环境建设
正在进行;中天花园三期样板区拆迁已完成大部分;2号路环境改造完成.
报告期内中天花园公司实现销售收入5164.62万元,实现利润1713.59万元.
中天世纪新城报告期内投入4318. 45万元,1组团(townhouse)T1至T3栋已完工,
待验收; 11组团A区除A1、A3栋外,其余已全部完成主体工程,其中A4栋已竣工验收.
B区B1-B3三层主体完工, B5-B8、B10进入装饰工程阶段,B9栋进行基础施工.三组团
正进行规划设计工作.
报告期内中天世纪新城公司实现销售收入4001.2万元,实现利润1148.34万元.
报告期内中天广场公司投入1399.6万元,中天广场公司经营三个项目,中天广场
项目、山水园项目、南湖项目.报告期内中天广场项目投入1067.68万元、山水园项
目投入17. 23万元、南湖项目投入224.69万元.中天广场项目1组团游泳池已完成并
投入使用, 3组团(中天商务港)已竣工验收交付使用,山水园项目进行室外环境改造
,南湖项目正在进行征地拆迁.
中天广场公司报告期内实现销售收入293.69万元,实现利润(含租赁)365.7万元
报告期内中天星园公司主要进行宅东2号地项目(暂定名)的前期报建工作,报告
期内投入21.24万元.
中天星园公司报告期内实现销售收入2836万元,实现利润947.1万元.
★2006年中期:
一)管理层讨论与分析. 报告期内,随着国家针对房地产行业调控政策措施的贯
彻落实, 宏观经济环境发生变化,房地产企业在经营具有一定压力.随着土地获取难
度的增加和成本的提高,房地产开发企业纷纷向产品精细化、差异化的方向发展,房
地产企业进入了品牌竞争时期.
鉴于国内房地产业的外部运作环境和行业游戏规则发生的重要变化, 公司认为
房地产行业的集中度将进一步提高, 由此也将为房地产行业内的全国性或区域性龙
头企业提供更多的发展机会.
针对中国房地产业在宏观政策变化带来的影响,为提升公司的核心竞争力,公司
管理层在继续对管理业务流程进行梳理、规范的同时,强化专业化管理,加强产品研
发力量、以提升产品品质; 注重成本合同管理,落实目标成本预算管理,严格控制产
品成本进而增强产品竞争能力. 报告期内,公司继续实施开放带动战略,并加大力度
整合资源,寻求和建立国际国内优秀的策划、设计、传播、环境设计等战略伙伴,力
求开发项目市场定位更准确,开发产品更系统、完美和人性化,开发成本控制更精准
,经营管理决策更高效.与此同时,公司加强了对教育板块(中天小花幼儿园、中天北
京小学、中天北京四中)、物业板块(中天信邦物业公司)的投入和管理,使他们继续
保持在贵阳的领先地位, 不断提高其美誉度,成为贵阳名符其实的优秀品牌.整合北
京中体倍力健身俱乐部有限公司成立了贵州中体倍力中天俱乐部有限责任公司, 倡
导完全健身理念,进一步提升公司开发物业的品质及文化内涵.公司近期还在社区将
建成并投入使用的贵州首家社区大型无公害绿色农贸生鲜市场.
报告期内公司继续实施品质策略和差异化策略,推行事件营销和活动营销,新开
盘的多层住宅项目新城11组团销售情况良好.
鉴于公司在贵州地区具备其它同类企业暂不具备的三大优势: 土地储备优势、
专业化管理优势及品牌的高认同度优势, 公司管理层有信心在地方政府及各相关方
面的支持下,通过全体同仁的共同努力,给股东一个满意的业绩回报.
二)报告期内主要经营情况.
1、主营业务范围及经营情况.
公司以房地产开发为主业,主要产品为商品房.主要在贵阳市从事房地产开发.
2006年上半年, 由于国家房地产新政的实施,贵阳市房地产市场相对较疲软,消
费者持币观望现象更加严重, 市场竞争加剧.针对报告期内市场状况,公司除进一步
整合国内优秀的设计、策划、传播、环境设计等战略伙伴一起进行市场和产品的深
入研究外,同时对于正在实施开发的项目逐个细分研究其目标市场,再此基础上有针
对性的提出营销策略, 因此尽管大的市场环境不佳,但通过公司上下共同努力,仍取
得一定的销售业绩. 报告期内销售商品房结转面积3.896万平方米,预计贵阳市2006
年上半年商品房销售量为68万平方米左右(因统计资料未出, 此数为本公司预测数)
, 市场占有率为5.73%.2006年上半年实现商品房结算收入12,292.71万元,较上年同
期12,256.94万元增加0.29%;实现净利润1,031.86万元,较上年同期107.38万元增加
约860.95%.
2、利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力分析.
主营业务(房地产开发)收入122,927,102.31.02元,主营业务成本67,701,494.7
3元,营业税金及附加7,943,779.26元,主营业务利润47,281,828.32元,销售毛利率3
8.46%,较上期回升14个百分点.
报告期内取得投资收益2,340,000元,主要为被投资单位贵阳市商业银行2005年
度分红.
3、经营中的问题与困难.
由于房地产新政不断出台,贵阳市房地产景气指数下降,本公司年内发售别墅、
高层楼盘销售情况较往年有所回落;公司年内拟开工项目如花园3期样板区、广场南
湖项目和新城3组团将在市场需求与政府规定之间寻求空间, 整体进度有可能推后.
在拆迁安置方面,被拆迁人预期提高,拆迁的难度增大,时间有所延长,因此本公司年
内开工项目前期工作推进情况与计划存在一定差异. 由于报告期销售合同金额回落
、征地、拆迁安置占用资金增长等因素影响, 公司在现金收支平衡方面存在一定压
力.
三)公司投资情况.
(1)报告期内公司未募集资金, 报告期之前募集资金在以往年度已使用完毕,未
延续到本报告期.
(2)重大非募股资金投资项目的实际进度和收益情况.
报告期内无重大对外投资情况.
报告期内房地产项目情况如下:
国家级住宅示范小区中天花园, 报告期内投入开发建设资金7500万元,玉兰园C
座高层商住楼主体建筑施工完成, 裙房配套设施的康体会所交付使用、绿色农茂市
场即将装修完毕投入使用;游泳馆建筑主体钢结构施工完成;御煦谷项目主体建筑完
成,庭院环境建设等正在进行中;联排别墅项目正进行建筑主体施工;结构,环境建设
正在进行;中天花园三期样板区拆迁已完成大部分;2号路环境改造完成.
报告期内中天花园公司实现销售收入5164.62万元,实现利润1713.59万元.
中天世纪新城报告期内投入4318. 45万元,1组团(townhouse)T1至T3栋已完工,
待验收;11组团A区除A1、A3栋外, 其余已全部完成主体工程,其中A4栋已竣工验收.
B区B1-B3三层主体完工, B5-B8、B10进入装饰工程阶段,B9栋进行基础施工.三组团
正进行规划设计工作.
报告期内中天世纪新城公司实现销售收入4001.2万元,实现利润1148.34万元.
报告期内中天广场公司投入1399.6万元,中天广场公司经营三个项目,中天广场
项目、山水园项目、南湖项目.报告期内中天广场项目投入1067.68万元、山水园项
目投入17. 23万元、南湖项目投入224.69万元.中天广场项目1组团游泳池已完成并
投入使用, 3组团(中天商务港)已竣工验收交付使用,山水园项目进行室外环境改造
,南湖项目正在进行征地拆迁.
中天广场公司报告期内实现销售收入293.69万元,实现利润(含租赁)365.7万元
报告期内中天星园公司主要进行宅东2号地项目(暂定名)的前期报建工作,报告
期内投入21.24万元.
中天星园公司报告期内实现销售收入2836万元,实现利润947.1万元.
四) 简要说明经营计划或展望可能对下半年经营成果与财务状况产生重要影响
的因素、这些因素发生的可能性与影响程度.
销售方面:针对宏观经济调控对商品房销售工作造成的影响,公司将采取更为积
极的销售策略力争改善.公司将本年度定义为"客户关系年",正通过改善续建项目如
中天花园配套等方式提升中天公司产品品质,相信对商品房销售会有所促进.
项目建设和土地开发投资方面: 公司将整合多种资源加强项目前期工作的推进
, 并将采取积极的姿态寻求多种开发模式,获得更大土地储备,为未来的可持续性发
展奠定坚实基础.
财务状况: 受宏观调控和市场因素影响,公司在一段时间内面临的现金紧张,这
在一定条件下会影响公司项目在未来的开发量和开发进度, 但不会对原计划中的项
目造成影响.随着公司开发模式的改变,相信这一状况会得到解决.五)公司预计本年
至下一报告期期末的净利润与上年同期相比发生大幅度变动的警示.
公司2005年1-9月净利润约为142万元, 经估算,预计2006年1-9月净利润将与上
年同期相比增幅达800%以上,具体金额以公司披露的该期定期报告为准.
预计2006年1-9月净利润较去年同期大幅增长的原因是:
1、公司从全面提升居住品质, 加强公司的品牌建设上采取多种措施,加大投入
改善居住环境. 公司为住宅配套的康体设施、教育配套、物业管理得到消费者进一
步认同,年内开盘楼盘销售情况较好;
2、期内结转销售收入项目为城区高层写字楼及住宅、别墅、联排、商场等.这
些项目集中在2006年交工,相比上年度同期结转项目,其销售价格、利润率均有不同
程度提高;
3、与去年同期比较,物业租赁收入增长所致.
六)公司关于对公司2005年度审计报告保留事项的变化及处理情况说明:
中勤万信会计师事务所为本公司2005年财务报告出具了保留意见的审计报告.
保留意见具体为:"如附注五、3及8所述,截止2005年12月31日,世纪中天公司对21,7
55.64万元的应收款项全额计提了坏账准备,其中,2005年度计提7,016.96万元,以前
年度计提14,738.68万元, 同时,世纪中天公司2005年度对投资于博华资产管理有限
公司的6,000万元长期股权投资计提了4, 800万元的减值准备.由于世纪中天公司未
能提供充分的计提资产减值准备的依据, 且我们无法实施其他审计程序以获取充分
适当的审计证据,因此,我们无法判断世纪中天公司计提上述坏账准备和长期投资减
值准备的合理性."
截止报告期末保留意见涉及事项未有实质性变化, 针对上述应收款项形成的不
同原因, 公司正在抓紧催收,向上述单位发出催款通知及律师函等,最大限度的降低
公司资产损失.
★2006年一季度:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内, 公司所处行业及经营范围未发生变化,生产经营正常.随着金融、信
贷、土地、税收、销售等方面一系列调控措施的深入实施, 房地产行业呈现出一个
新的发展格局. 市场对开发商资金实力、运作经验、管理水平等各项要求进一步提
高,行业整合即将加速,市场集中化趋势将更清晰的展现出来.
报告期内,公司实现主营业务收入4,777.58万元,比上年同期5,662.68万元减少
15. 63%;实现主营业务利润1,781.99万元,比上年同期1,164.19万元增加53.07%;实
现净利润381.50万元,比上年同期43.47万元增加777.62%.
1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收
益、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变
动及原因的说明)
√适用 □不适用
4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其
原因说明
√适用 □不适用
说明:报告期主营业务盈利能力(毛利率)43.75%比前一报告期(2005年度)主营
业务盈利能力(毛利率)34.69%上升了9.06%, 主要原因是:销售产品商品房的结构发
生变化.
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
√适用 □不适用
中勤万信会计师事务所为本公司2005年财务报告出具了保留意见的审计报告.
保留意见具体为:"如附注五、3及8所述,截止2005年12月31日,世纪中天公司对21,7
55.64万元的应收款项全额计提了坏账准备,其中,2005年度计提7,016.96万元,以前
年度计提14, 738.68万元,同时,世纪中天公司2005年度对投资于博华资产管理有限
公司的6,000万元长期股权投资计提了4,800万元的减值准备. 由于世纪中天公司未
能提供充分的计提资产减值准备的依据, 且我们无法实施其他审计程序以获取充分
适当的审计证据,因此,我们无法判断世纪中天公司计提上述坏账准备和长期投资减
值准备的合理性."
公司董事会对本公司2005年度财务报告由中勤万信会计师事务所审计出具保留
意见事项的专项说明如下:
保留事项中其他应收款和长期投资的形成主要有以下原因:
(一)关于应收中国凯城国际工程公司股权转让款
2003年2月28日,公司与中国凯城国际工程公司(以下简称凯城公司)签定股权转
让协议, 公司以20,900万元人民币的价格将持有的北京昊岳房地产开发有限责任公
司95%的股权转让给凯城公司, 并在协议签署之日起15个工作日内由受让方支付100
0万元,其余款项在协议生效之日起一年内按季度分四次等额收取.截止2005年12月3
1日, 公司收到股权转让款7000万元,合同应收凯城公司股权转让款13900万元,公司
转让该股权账面价值记应收凯城公司121,261,900元.
公司以前年度对凯城公司应收款项采用个别认定法已按80%比例计提坏账准备9
7, 009,520元;北京世纪中天投资有限公司应收凯城公司款项帐面余额为9,566,400
元,以前年度对凯城公司应收款项采用个别认定法已按80%比例计提坏账准备7,653,
120元.
由于凯城公司财务状况继续恶化、严重亏损、资不抵债, 有关款项已逾期三年
,本着谨慎性原则,公司决定对上述凯城公司应收款项采用个别认定法100%计提坏账
准备,2005年度需补充具体计提金额为:
1.公司本部应收凯城公司款项帐面余额为121,261,900元,2005年度采用个别认
定法按20%的计提比例补充计提坏账准备24,252,380元.
2.公司子公司北京世纪中天投资有限公司应收凯城公司款项帐面余额为9,566,
400元,2005年度采用个别认定法按20%的计提比例补充计提1,913,280元.
(二)关于应收中国金桥旅游总公司款项
2003年3月公司与中国金桥旅游总公司(以下简称金桥公司)签定资金往来合同
. 合同约定,公司分别将2800万元人民币和2000万元人民币借给金桥公司,借款期限
分别为自借款之日起6个月.2003年6月19日,公司收回还款4,047,000.00元.截止200
5年12月31日, 公司应收金桥公司款项43,953,000元.公司以前年度已对金桥公司应
收款项采用个别认定法按80%比例计提坏账准备35,162,400元.由于该公司亏损巨大
、资金筹措困难,现金流量严重不足,财务状况恶化,款项已逾期三年,本着谨慎性原
则, 公司决定对该应收款项采用个别认定法100%计提坏帐准备,2005年度需按20%比
例补充计提坏账准备8,790,600元.
(三)2003年2月28日,公司第三届董事会二十六次会议审议批准了公司与北京市
中凯技术开发公司(以下简称中凯公司)签定的股权转让协议. 公司分别以1500万元
人民币和900万元人民币将持有的北京网泰金安信息技术有限公司50%股权、中天华
通移动通讯研究开发公司30%股权转让给中凯公司,约定在协议签署之日起40个工作
日内向受让方收取转让价款的50%,即1200万元,其余款项在受让方办妥过户手续后3
0日内一次付清.公司于2003年度收到1200万元,截止2005年12月31日,中凯公司尚欠
1200万元.公司以前年度已对中凯公司应收款项采用帐龄分析法按15%比例计提坏账
准备1, 800,000元.由于该公司近几年来亏损较大、财务状况恶化、资不抵债,款项
已逾期三年,本着谨慎性原则,公司决定对该项应收款项采用个别认定法100%计提坏
帐准备,2005年度需按85%比例补充计提坏账准备10,200,000元.
公司一直在积极督促上述有关债务人履行还款义务, 要求债务人尽早清偿上述
债务或制定切实可行的具体还款计划,并由律师事务所向上述单位发出催款通知,要
求债务人对债务提供第三方担保、探讨债权债务重组、资产置换等方式, 最大限度
的降低我公司资产损失,但截止目前债权回收未有实质性进展,公司仍将抓紧进行催
收工作,加强有关催讨的措施维护公司利益.
(四)关于应收海南电子工业公司款项
2002年5月,公司起诉海南省电子工业总公司,要求返还购地款1180万元,该案经
海南省高院二审终审判决,海南省电子工业总公司应返还公司购地款1180万元.目前
应收海南电子工业公司款项余额786. 51万元,公司已申请强制执行但多年未有结果
, 以前年度已计提坏账准备117.98万元,目前该公司已资不抵债,对该公司应收款回
收的可能性很小,本着谨慎性原则,公司决定对该项应收款项采用个别认定法对应收
款100%计提坏账准备,2005年度需补充计提坏账准备6,685,356.81元.
(五)关于应收北京昊岳房地产公司款项
北京世纪中天投资有限公司与北京昊岳房地产公司在2003年度之前应收款项余
额为22, 910,000元,以前年度已采用帐龄分析法按20%比例计提坏账准备4,528,000
元, 由于无法进行对该公司实施应收款函证程序,有关款项已逾期三年多,应收款回
收的可能性很小,本着谨慎性原则,北京世纪中天投资有限公司决定对该项应收款项
采用个别认定法100%计提坏帐准备,2005年度需按80%比例补充计提坏账准备18,328
,000元.
(六)博华资产管理有限公司长期股权投资事项
公司2003年10月出资6000万元受让博华资产管理有限公司股权, 持有该公司股
权比例为13%. 在2003、2004、2005年度,该公司连续三年发生亏损,其中该公司200
3、2004年度微亏, 且公司于2003年10月刚出资参股该公司,出资时经会计师事务所
审计,该公司当时财务状况较好,因此,以前年度经公司分析,对该公司的长期投资不
存在大额减值情况.
根据2005年度该公司的审计报告, 担任该公司2005年度审计的会计事务所对该
公司2005年度财务报告中近4亿元的短期投资(委托理财)、其他应收款等资产项目
,因无法实施函证程序而对此出具了保留意见的审计报告.公司在对博华公司进行了
深入调查后,了解到由于上述事项涉及的债务人大多已被注销或吊销营业执照,有关
款项收回的可能性较小,目前博华公司正在进行清产核资工作,在此过程中有关资产
损失将会确认. 本着谨慎性原则,本年度公司采用个别认定法按80%比例计提长期投
资减值准备4800万元. 公司董事会认为审计报告客观地反映了公司目前的财务状况
,并提醒投资者关注应收款回收问题及公司面临的较大财务风险.鉴于公司2004年和
2005年连续两个会计年度的审计报告结果显示净利润均为负值, 根据深圳证券交易
所《股票上市规则》的有关规定, 本公司股票交易将被实行退市风险警示的特别处
理,请投资者注意投资风险.
由于公司2004年、2005年的亏损主要是因为公司计提坏账准备和对外投资损失
所致, 而公司主营业务一直正常发展并且主营业务利润逐年提高.公司董事会相信,
凭借公司在贵州区域内多年形成的房地产品牌积淀, 以及主营业务多年来稳健发展
的经营状况, 有能力逐步消除上述事项造成的不利影响.公司将根据国家产业导向,
消费者现在及潜在需求, 对公司产品结构进行必要的调整,趋利避弊,增加适销对路
产品;有效整合一流资源,全面提升产品品质,不断开拓创新;整合利用公司庞大的客
户资源, 创新营销方式,加快销售,加速资金回笼,增强抗风险能力;整合必要的战略
合作伙伴, 实现规模开发.公司董事会有信心克服各种困难,努力实现2006年度结转
销售(营业)收入有所增长, 期间费用基本稳定,全年扭亏为盈的经营目标,并使公司
各项工作全面上一个新的台阶,在未来发展中,实现公司的良性发展.
公司独立董事关于对公司2005年度审计报告保留事项的专项说明.
同意中勤万信会计师事务所出具的审计报告([2006]中勤审字03203号),认为该
审计报告是审慎的,对报告中保留事项予以认可.
独立董事:白钢、张小强、黎建飞
公司监事会关于对公司2005年度审计报告保留事项的说明.
同意董事会对"非标"事项的说明,提醒公司下一步应继续加大催款力度,尽可能
降低损失.
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.未股改公司的股改工作时间安排说明
√适用 □不适用
公司现在尚未进入股权分置改革程序,将在2006年6月底前进入程序.
未股改公司已承诺股改但未能按时履行的具体原因说明
□适用 √不适用
★2005年末期:
一、管理层讨论与分析
2005年,国家宏观调控政策的陆续出台,从土地政策、信贷政策、税收政策、限
制投资性购房等供需两方面调控房地产市场, 促使各地政府加大了对房地产市场的
调控力度, 政府通过采取加强规划调控、改善商品房供应结构、禁止期房转售、实
行商品房网上登记备案和实名制购房、加强税收征管、制定享受优惠政策的普通住
房标准、强化市场运行监测等措施和手段,有效的实现了调控目标.
2005年贵阳市房地产市场运行的情况表现为房地产投资稳中有增, 商品房供大
于求,商品房供应结构进一步改善,房价在窄幅区间波动,由于受宏观调控影响,二季
度市场相对低落, 三季度后期市场有所回升,市场总体保持良性发展.2005年贵阳市
商品房销售面积估计约为140万M2左右(贵阳市统计年鉴尚未正式公布, 该数据为本
公司预测数).公司2005年商品房销售面积为11.5万M2,在贵阳市的市场占有率约为8
.2%.
面对宏观调控下的房地产市场的严峻性, 公司致力于提升开发产品的价值并增
强市场竞争力, 报告期内主要采取了以下对策与措施:为提高开发效率,增强企业竞
争力, 公司对管理业务流程进行流程再造,梳理、规范了各开发环节的业务流程,明
确各部门、各事业部权责. 同时,为强化专业化水准,公司进行了必要组织机构调整
, 增设了产品设计部、成本合同管理部,目的在于加强产品研发能力,提高产品品质
, 实行目标成本预算管理,推行价、量分离技术,严格控制产品成本进而增强产品竞
争能力. 公司坚持走专业化、精细化经营管理之路,强化细节管理.公司继续实施开
放带动战略,整合一流优秀资源,根据宏观形势及市场变化、对项目规划进行了优化
调整,保持产品具有适度超前性.公司注重生产经营计划管理,使各项工作有序推进.
公司建立起前期策划设计的营运标杆管理模式,强化市场研究,项目定位、规划
设计等前期策划工作. 在工程管理上,公司实行一月一次工地大检查,加强计划管理
、严控工程质量、确保工程按计划工期推行, 倡导安全、文明施工.在营销管理上,
公司继续实施品质策略和差异化策略,充实品牌内涵,整合北京中体倍力健身俱乐部
有限公司资源, 拟成立贵州中体倍力中天俱乐部有限责任公司,倡导完全健身理念,
在2005年贵阳房交会上推出"百姓中天. 健康生活",引起市场巨大反响,获得一致好
评. 同时,实施活动营销、事件营销、使房屋销售取得一定的效果.公司在狠抓各方
面工作同时, 更注重人力资源开发培训,进行了系列培训,增强学习型团队的战斗力
,为各项工作推进夯实了基础.
(一)报告期内公司经营状况的回顾
1、概述公司报告期内总体经营情况.
报告期内完成主营业务收入29, 959.00万元,较上年31,118.44万元减少3.73%;
净利润-16,645.66万元,较上年-14,874.91万元亏损增加了11.90%.报告期内公司房
地产经营活动正常, 同期商品房销售合同金额、商品房销售现金流入均较上一年度
有所增长.
由于国家拆迁安置政策发生的变化以及被拆迁人希望值的大幅提高, 公司报告
年度投资完成情况较上一年度有所降低,项目开发前期工作难度加大、成本上升.
公司报告年度主营业务收入、成本、费用、税金及附加等与上一年度相比无大
的变化, 但"其它业务利润"受中天广场出租物业——诺玛特退出脱租影响降低比例
较大,另财务费用由于贷款中介费用提高、银行贷款利率上浮等原因也有所增加.
根据制度计提坏帐、资产减值准备以及投资损失, 公司报告期内仍有较大亏损
,但营运费用并无快速增长,主营业务运转正常.
2、公司主营业务及其经营状况.主营业务(贵阳地区房地产开发)收入299,589,
975.10元,主营业务成本195,671,386.02元,营业税金及附加18,694,866.48元,主营
利润85,223,722.60元,主营业务利润率29%.本公司主营业务集中在贵阳地区.
3、公司资产构成(应收款项、存货、长期股权投资、固定资产、在建工程、短
期借款、长期借款等占总资产的比重)及公司营业费用、管理费用、财务费用、所
得税等财务数据同比发生重大变动的说明.
报告期内加强了"应收帐款"催收工作,该项债权资产减少51%."其它应收款、长
期股权投资"变动事项是因为提计大额损失所致,参见董事会对会计师事务所非标意
见的说明.
"长、短期借款"余额发生变化属正常情况, 属以往年度长期贷款进入偿还期."
固定资产净值"增加主要是办公、运输设备购置.
公司期间费用变化主要原因: 财务费用增加是因为贷款中介费用如评估、抵押
等费用收费增加和银行贷款利率上浮、管理费用增加则主要是由于计提坏帐因素影
响.
4、结合公司现金流量表相关数据,说明公司经营活动、投资活动和筹资活动产
生的现金流量的构成情况.
报告期内经营现金流入39,821.53万元,经营现金流出38,531.62万元,经营净现
流1, 289.91万元,现金流量结构无重大变化.报告期内无重大对外投资活动.报告期
内到期的银行贷款如期归还并取得新的贷款,整体融资规模基本稳定.
5、公司主要供应商及客户情况.
公司系房地产开发企业,建筑施工以招标方式发包给建筑施工企业,主要建筑材
料由施工企业采购.公司向供应商采购的商品主要是:少量钢材、铝合金门窗、电梯
、空调及部份外装修材料等. 2005年公司向前五名供应商合计采购金额为1985万元
,占年度采购总额2786万元的比例为71.2%.
公司主要产品系商品房, 多为个人购房者,客户群较为分散,2005年前五名客户
销售额合计2496万元,占公司销售额29959万元的比例为8.3%.
6、主要控股公司及参股公司情况
(1)控股公司(90%)-北京世纪中天投资有限公司.经营范围为投资管理、投资咨
询;房地产信息咨询(不含中介服务);企业形象策划;购销:建筑材料、五金交电、电
器设备、百货(未取得专项许可的项目除外),公司注册资本2000万元,法定代表人为
宋春起.
报告期实现利润为-21,366,198.56元,报告期末总资产为1,332,084.85元,所有
者权益为-17,378,874.95元.公司近二年未实际开展经营活动.
(2)控股公司(80%)-北京中天实投资顾问有限公司.经营范围为:投资咨询;企业
管理咨询;房地产信息咨询(不含中介服务);组织文化艺术交流(不含演出)会议服务
; 承办展览展示活动;劳务服务;装饰设计;技术培训、技术咨询、技术服务(未取得
专项许可的项目除外).公司注册资本50万元,法定代表人为鲁石.
(3)控股公司(90%)-贵州中天盛邦物业管理有限公司. 经营范围为物业管理等.
公司注册资本500万元,法定代表人周力.2005年度利润-3,600元.
(4)参股公司(4. 08%)-天同证券有限责任公司.主营业务范围:证券的代理买卖
;代理证券的还本付息、分红派息;证券代保管、鉴证;代理登记开户;证券的自营买
卖;证券的承销和上市推荐;证券投资咨询;资产管理;发起设立证券投资基金和基金
管理公司;中国证监会批准的其他业务.公司注册资本:2,448,261,166.66元,法定代
表人为段虎.
在2004年度, 由于该公司发生严重亏损,公司对天同证券有限责任公司10000万
元的长期投资按35%的比例计提减值准备3500万元.2006年中国证券监督管理委员会
以《行政处罚决定书》(证监罚字[2006]10号)作出"取消天同证券的证券业务许可
,并责令其关闭"的处罚决定,山东省人民政府经商中国证券监督管理委员会,决定委
托北京市天铎律师事务所开展天同证券有限责任公司的清算工作.根据上述情况,公
司决定对天同证券有限责任公司10000万元的长期投资全额计提减值准备,2005年度
补充计提减值准备6500万元.
(5)参股公司(13%)-博华资产管理有限公司.经营范围为企业自主选择经营项目
.公司注册资本46000万元,法定代表人郑清.
本公司对博华公司股权的长期投资为6000万元, 该公司2005年度审计的会计事
务所对该公司财务报告中近4亿元的短期投资(委托理财)、其他应收款等资产项目
,因无法实施函证程序而对此出具了保留意见的审计报告.公司了解到上述有关款项
收回的可能性较小, 本着谨慎性原则,本年度公司采用个别认定法按80%比例计提长
期投资减值准备4800万元.
(6)参股公司(3. 63%)-贵阳市商业银行.经营范围为:吸引公众存款、发放短期
、中期和长期贷款、办理国内结算、办理票据提现、发行金融证券、代理发行代理
兑付、承接政府债券、买卖政府债券、从事同行拆借、提供担保、代理收付款项及
代理保险业务、提供保险箱服务、办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业务
、经中国人民银行批准的其它业务.注册资本8.06亿元.公司在报告期内取得投资收
益2,925,000元,该投资收益对公司净利润的影响达到10%.贵阳市商业银行当年营业
收入约78,764万元,净利润约10,343万元.
(二)、对公司未来的发展展望
1、结合回顾的情况,分析所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局.
温家宝总理在十届人大四次会议上作政府工作报告时强调:"继续解决部分城市
房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题.要着力调整住房供应结构,严格控制高
档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房.建立健全廉租房制度和住房租赁
制度". 温总理的这段论述表明今年国家房地产政策保持稳定,坚持区别对待、有保
有压.由于房地产企业属于资金密集型行业,国家相关政策的变化将直接影响房地产
行业的发展. 可以说这轮针对房地产行业的调控已经导致了房地产市场格局的新变
化, 促使房地产行业从粗放时代走向精细时代,行业集中化和垄断的趋势开始出现.
企业筹资面对的金融环境及运行模式发生变化, 多数的房地产开发商为了生存和发
展纷纷选择走专业化道路,依靠技术创新和管理创新来提升市场的竞争力.
房地产行业是与人民生活紧密相关的行业, 市场有着长期基本需求.同时,我国
正处加快城市化进程奔小康阶段, 对房屋的增量需求将增加,就长期而言,房地产行
业发展趋势看好,当然,发展趋势不可能是直线上升,肯定会波浪式前进.正是由于房
地产业前景看好,其它行业进入房地产行业的企业越来越多.就目前贵阳房地产市场
而言,当地原有房开企业规模普遍偏小,这几年尽管有所发展,市场竞争有所加剧,但
真正加剧市场竞争态势的是一部分外来的具有相当实力的开发企业,从近期来看,由
于土地储备因素的影响, 外来企业在贵阳市的开发尚不足以对公司经营产生重大的
影响,但从长远来看,这类公司在适应了贵阳的当地情况后,若采取规模开发,将会在
未来对公司形成相当的冲击.
2、未来公司发展机遇和挑战及新年度的经营计划.
首先, 由于国家宏观调控政策有保有压,不再是"一刀切",因此对于象贵阳这类
房地产业正在发展中的城市而言, 无疑存在发展的机遇.其次,由于贵阳是贵州省唯
一的中心城市,对全省具有很强的辐射带动能力,在目前二、三线城市房地产业开始
兴旺的时机下,区域扩展的机遇和挑战已经显现.同时由于各项房地产政策法规逐步
建立并完善,整个房地产市场运转越来越规范,这为产业发展提供了良好的市场环境
.贵阳市房地产业还处于相对滞后的发展阶段,不论从企业规模、管理水平、楼盘品
质等方面在全国都处于中下游水平,还有很大的发展潜力.
公司的发展战略是立足贵阳、拓展全省、走向全国. 公司一直致力于在全国房
地产业争取进入一流方阵,在全省做区域性龙头房开企业,公司以全国最优秀企业为
标杆, 学先进,在全国范围内有效整合一流资源,在策划、规划设计、环境、传媒、
学校、康体等方面整合全国一流资源, 建立长期战略合作伙伴关系,充实品牌内涵,
提升专业化水准,实施规模经营,巩固全省范围内的龙头地位.同时,公司进行管理业
务流程再造, 强化内部管理,注重产品研发,严格作好成本控制,做大做强自己.公司
将发挥自身区域品牌优势,适时拓展省内地、州市城市开发,扩大在全省范围内的市
场占有率.公司将2006年定为客户关系年,充分发挥从事房地产开发多年所拥有的庞
大客户资源优势, 梳理维护良好的客户关系,整合利用好客户资源,培育核心竞争力
.公司在开发理念、模式及营销方式上,将不断创新,加快开发周转速度,从周转速度
上获取更大的效益. 此外,公司还将注重企业文化建设和人力资源开发,为企业长足
发展打下坚实的基础.
2006年,面对宏观经济调控越加严格的房地产市场,公司仍有信心实现商品房销
售面积、销售合同金额和销售现金回流的同步增长.经过一段时间的产品调整,中天
花园社区环境的进一步完善,中天世纪新城11组团新项目的隆重推出,中天公司的综
合竞争力会得到极大改善.公司将努力实现结转销售(营业)收入有所增长,期间费用
基本稳定,扭亏为盈的经营目标;以"客户关系年"为主题,回馈社会、激励客户,形成
良好的互动态势;引进产品设计、营销售策划等方面的一流资源,全面提升中天公司
产品的美誉度并取得良好的销售业绩.
2006年,公司在现有在建项目的基础上,拟新开工中天花园三期样板区项目和宅
东2号地(暂定名)项目.
3、为实现未来发展战略所需的资金需求及使用计划,以及资金来源情况.
2006年, 公司仍将以上年度现金结余、当期销售现金回流和已有融资资金进行
滚动开发,通过当期销售现金回流情况、以及对未来一段时期销售态势的评估,决定
同期开发投入的顺序及规模.
4、对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的所有风险因素(包括
宏观政策风险、市场或业务经营风险、财务风险、技术风险等)及应对措施.
2006年国家宏观调控政策(金融、信贷、土地、税收、拆迁、销售等)走势如何
, 对房地产开发会有较大影响,外来企业的进入对市场竞争会加剧,公司规模化经营
对资金需求会适度加大. 2005年公司再次出现亏损,根据上市规则有关规定,公司股
票交易将被进行"*ST"处理, 这可能将给公司生产经营活动带来消极、负面影响.以
上因素对公司的管理能力、创新能力、协调能力及专业能力都将提出严竣挑战, 公
司管理层进行了认真研究,已有充分的思想准备,公司管理层将率领全体员工以务实
、创新的精神,脚踏实地,锐意进取,凭借公司在贵州区域内多年形成的品牌积淀,以
及主营业务多年来稳健发展的经营状况,逐步消除不利影响.公司将根据国家产业导
向,消费者现在及潜在需求,对产品结构进行必要的调整,趋利避弊,增加适销对路产
品;在全国范围内有效整合一流资源,全面提升产品品质,不断开拓创新;整合利用公
司庞大的客户资源, 创新营销方式,加快销售,加速资金回笼,增强抗风险能力;整合
必要的战略合作伙伴, 实现规模开发.总之,公司管理层有信心、有能力克服各种困
难,使各项工作全面上一个新的台阶,在未来发展中,实现良性快速发展,为广大股东
谋取更大的回报.
二、报告期内投资情况
报告期内公司无对外投资情况,与上年相比无变动.
1、募集资金使用情况.
报告期内公司未募集资金,报告期之前募集资金在以往年度已使用完毕,未延续
到本报告期.
2、非募股资金重大项目的实际进度和收益情况.
中天花园报告期内投资10, 165万元.中天花园1、2、3、4、5组团、6组团A、B
、D、E座已交付使用,6组团C座高层商住楼主体建筑结构施工至地上二十六层,中心
广场地下低位水池完成, 游泳馆进行主体施工,御熙谷别墅项目完成22栋,庭院环境
建设等正在进行中,联排住宅项目正在进行建筑主体的基础施工.三期样板区项目拆
迁完成大部分工作,规划设计和前期开工前准备工作正在进行中.中天花园公司报告
期内实现税前利润2,519万元.
中天世纪新城报告期内投入4, 550万元,世纪新城一组团(香邸)除T1—T3外,其
余均已竣工验收. T1—T3基础部份已完成,现在建设过程中.二组团(佳园)除1栋、2
栋因道路改造尚未开工外, 其余均竣工验收.1栋及2栋现已进入设计阶段.十一组团
(半山居)平基已完成, 房建A4栋完成主体,其余还在进行挖孔桩工作.三组团尚在前
期策划论证阶段.
中天世纪新城公司报告期内实现税前利润1,867万元.
中天广场公司负责中天广场项目和中天南湖项目开发. 中天广场项目1、2组团
已竣工交付使用,3组团(中天商务港)报告期内投入2,407万元.中天商务港主体施工
已完毕,正在进行室外环境施工.
中天南湖项目报告期内投入1,718万元,正在进行拆迁工作,平基工程即将开始.
中天广场公司报告期内实现税前利润177万元.
中天星园公司负责宅吉碧苑项目开发, 报告期内投资2,133万元.宅吉碧苑项目
报告期内已竣工交付使用.
中天星园公司报告期实现税前利润1,942万元.
三、对会计师事务所出具的有强调事项、保留意见、无法表示意见或否定意见
的审计报告所涉事项的说明
中勤万信会计师事务所为本公司2005年财务报告出具了保留意见的审计报告.
保留意见具体为:"如附注五、3及8所述,截止2005年12月31日,世纪中天公司对21,7
55.64万元的应收款项全额计提了坏账准备,其中,2005年度计提7,016.96万元,以前
年度计提14, 738.68万元,同时,世纪中天公司2005年度对投资于博华资产管理有限
公司的6, 000万元长期股权投资计提了4,800万元的减值准备.由于世纪中天公司未
能提供充分的计提资产减值准备的依据, 且我们无法实施其他审计程序以获取充分
适当的审计证据,因此,我们无法判断世纪中天公司计提上述坏账准备和长期投资减
值准备的合理性."
公司董事会对本公司2005年度财务报告由中勤万信会计师事务所审计出具保留
意见事项的专项说明如下:
保留事项中其他应收款和长期投资的形成主要有以下原因:
(一)关于应收中国凯城国际工程公司股权转让款
2003年2月28日,公司与中国凯城国际工程公司(以下简称凯城公司)签定股权转
让协议, 公司以20,900万元人民币的价格将持有的北京昊岳房地产开发有限责任公
司95%的股权转让给凯城公司, 并在协议签署之日起15个工作日内由受让方支付100
0万元,其余款项在协议生效之日起一年内按季度分四次等额收取.截止2005年12月3
1日, 公司收到股权转让款7000万元,合同应收凯城公司股权转让款13900万元,公司
转让该股权账面价值记应收凯城公司121,261,900元.
公司以前年度对凯城公司应收款项采用个别认定法已按80%比例计提坏账准备9
7,009,520元;
北京世纪中天投资有限公司应收凯城公司款项帐面余额为9,566,400元,以前年
度对凯城公司应收款项采用个别认定法已按80%比例计提坏账准备7,653,120元.
由于凯城公司财务状况继续恶化、严重亏损、资不抵债, 有关款项已逾期三年
,本着谨慎性原则,公司决定对上述凯城公司应收款项采用个别认定法100%计提坏账
准备,2005年度需补充具体计提金额为:
1.公司本部应收凯城公司款项帐面余额为121,261,900元,2005年度采用个别认
定法按20%的计提比例补充计提坏账准备24,252,380元.
2.公司子公司北京世纪中天投资有限公司应收凯城公司款项帐面余额为9,566,
400元,2005年度采用个别认定法按20%的计提比例补充计提1,913,280元.
(二)关于应收中国金桥旅游总公司款项
2003年3月公司与中国金桥旅游总公司(以下简称金桥公司)签定资金往来合同
. 合同约定,公司分别将2800万元人民币和2000万元人民币借给金桥公司,借款期限
分别为自借款之日起6个月.2003年6月19日,公司收回还款4,047,000.00元.截止200
5年12月31日,公司应收金桥公司款项43,953,000元.
公司以前年度已对金桥公司应收款项采用个别认定法按80%比例计提坏账准备3
5,162,400元.
由于该公司亏损巨大、资金筹措困难, 现金流量严重不足,财务状况恶化,款项
已逾期三年,本着谨慎性原则,公司决定对该应收款项采用个别认定法100%计提坏帐
准备,2005年度需按20%比例补充计提坏账准备8,790,600元.
(三)2003年2月28日,公司第三届董事会二十六次会议审议批准了公司与北京市
中凯技术开发公司(以下简称中凯公司)签定的股权转让协议. 公司分别以1500万元
人民币和900万元人民币将持有的北京网泰金安信息技术有限公司50%股权、中天华
通移动通讯研究开发公司30%股权转让给中凯公司,约定在协议签署之日起40个工作
日内向受让方收取转让价款的50%,即1200万元,其余款项在受让方办妥过户手续后3
0日内一次付清.公司于2003年度收到1200万元,截止2005年12月31日,中凯公司尚欠
1200万元.
公司以前年度已对中凯公司应收款项采用帐龄分析法按15%比例计提坏账准备1
,800,000元.
由于该公司近几年来亏损较大、财务状况恶化、资不抵债,款项已逾期三年,本
着谨慎性原则,公司决定对该项应收款项采用个别认定法100%计提坏帐准备,2005年
度需按85%比例补充计提坏账准备10,200,000元.
公司一直在积极督促上述有关债务人履行还款义务, 要求债务人尽早清偿上述
债务或制定切实可行的具体还款计划,并由律师事务所向上述单位发出催款通知,要
求债务人对债务提供第三方担保、探讨债权债务重组、资产置换等方式, 最大限度
的降低我公司资产损失,但截止目前债权回收未有实质性进展,公司仍将抓紧进行催
收工作,加强有关催讨的措施维护公司利益.
(四)关于应收海南电子工业公司款项
2002年5月,公司起诉海南省电子工业总公司,要求返还购地款1180万元,该案经
海南省高院二审终审判决,海南省电子工业总公司应返还公司购地款1180万元.
目前应收海南电子工业公司款项余额786. 51万元,公司已申请强制执行但多年
未有结果, 以前年度已计提坏账准备117.98万元,目前该公司已资不抵债,对该公司
应收款回收的可能性很小,本着谨慎性原则,公司决定对该项应收款项采用个别认定
法对应收款100%计提坏账准备,2005年度需补充计提坏账准备6,685,356.81元.
(五)关于应收北京昊岳房地产公司款项
北京世纪中天投资有限公司与北京昊岳房地产公司在2003年度之前应收款项余
额为22, 910,000元,以前年度已采用帐龄分析法按20%比例计提坏账准备4,528,000
元, 由于无法进行对该公司实施应收款函证程序,有关款项已逾期三年多,应收款回
收的可能性很小,本着谨慎性原则,北京世纪中天投资有限公司决定对该项应收款项
采用个别认定法100%计提坏帐准备,2005年度需按80%比例补充计提坏账准备18,328
,000元.
(六)博华资产管理有限公司长期股权投资事项
公司2003年10月出资6000万元受让博华资产管理有限公司股权, 持有该公司股
权比例为13%.
在2003、2004、2005年度,该公司连续三年发生亏损,其中该公司2003、2004年
度微亏, 且公司于2003年10月刚出资参股该公司,出资时经会计师事务所审计,该公
司当时财务状况较好, 因此,以前年度经公司分析,对该公司的长期投资不存在大额
减值情况.
根据2005年度该公司的审计报告, 担任该公司2005年度审计的会计事务所对该
公司2005年度财务报告中近4亿元的短期投资(委托理财)、其他应收款等资产项目
,因无法实施函证程序而对此出具了保留意见的审计报告.公司在对博华公司进行了
深入调查后,了解到由于上述事项涉及的债务人大多已被注销或吊销营业执照,有关
款项收回的可能性较小,目前博华公司正在进行清产核资工作,在此过程中有关资产
损失将会确认. 本着谨慎性原则,本年度公司采用个别认定法按80%比例计提长期投
资减值准备4800万元.
公司董事会认为审计报告客观地反映了公司目前的财务状况, 并提醒投资者关
注应收款回收问题及公司面临的较大财务风险. 鉴于公司2004年和2005年连续两个
会计年度的审计报告结果显示净利润均为负值, 根据深圳证券交易所《股票上市规
则》的有关规定,本公司股票交易将被实行退市风险警示的特别处理,请投资者注意
投资风险.
由于公司2004年、2005年的亏损主要是因为公司计提坏账准备和对外投资损失
所致, 而公司主营业务一直正常发展并且主营业务利润逐年提高.公司董事会相信,
凭借公司在贵州区域内多年形成的房地产品牌积淀, 以及主营业务多年来稳健发展
的经营状况,有能力逐步消除上述事项造成的不利影响.
公司将根据国家产业导向,消费者现在及潜在需求,对公司产品结构进行必要的
调整, 趋利避弊,增加适销对路产品;有效整合一流资源,全面提升产品品质,不断开
拓创新; 整合利用公司庞大的客户资源,创新营销方式,加快销售,加速资金回笼,增
强抗风险能力;整合必要的战略合作伙伴,实现规模开发.
公司董事会有信心克服各种困难, 努力实现2006年度结转销售(营业)收入有所
增长, 期间费用基本稳定,全年扭亏为盈的经营目标,并使公司各项工作全面上一个
新的台阶,在未来发展中,实现公司的良性发展.
公司独立董事关于对公司2005年度审计报告保留事项的专项说明. 同意中勤万
信会计师事务所出具的审计报告([2006]中勤审字03203号),认为该审计报告是审慎
的,对报告中保留事项予以认可.
独立董事:张小强、黎建飞、白钢
公司监事会关于对公司2005年度审计报告保留事项的说明.同意董事会对"非标
"事项的说明,提醒公司下一步应继续加大催款力度,尽可能降低损失.
★2005年第三季度:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内, 宏观经济调控的影响愈加明显:潜在客户的观望情绪有所蔓延,同期
销售合同金额较去年有所下降; 银行按揭成数下降一成,资格审查更为严格,办款速
度有所放缓; 贷款门坎提高,贷款办理审查环节增加且评估、抵押等中介费用上升,
申请额度困难;年内市区土地拍买成交价格有较大增长,至三季度公司未有新增开发
地块;公司原有土地拆迁等开发前期工作进展受阻,政府过于强调"维稳"以及重大政
府活动等非正常因素也给开发前期工作造成影响,拆迁成本有较大增长.公司管理层
认为,房地产市场进一步市场化和法制化已是大势所趋,面对不断增长但又竞争日益
激烈的房地产市场, 公司唯有在企业内部精细化管理、产品和机制创新、实施品牌
战略、提升企业管理信息化水平和企业核心竞争力等方面下大力气, 才有可能保持
优势.
针对市场状况,公司实施了品牌战略和差异化竞争策略,倡导新的完全健身生活
方式,以社区会所为载体,与北京中体倍力健身俱乐部合作成立中体倍力中天健身俱
乐部,跳出房开做房开,引导一种新的生活方式,为项目增加卖点,为品牌充实新的内
涵.公司适时调整营销方式,在极其不利的外部环境下,仍取得了一定的销售业绩.公
司在内部管理上狠下功夫, 进行管理流程再造,提高专业化水准,为后续项目及新开
组团打下坚实基础,确保公司可持续性发展.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:(人民币)万元
主营业务分行业情况(7-9月)
主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
房地产开发与经营业 7,024.85 4,661.21 33.65%
其中:关联交易 0.00 0.00 0.00%
主营业务分产品情况(7-9月)
商品房 7,024.85 4,661.21 33.65%
其中:关联交易 0.00 0.00 0.00%
(2)公司经营的季节性或周期性特征
√适用 □不适用
房地产业由于其自身产品生产和供应受自然条件、客户相对集中、取得收入时
间等因素的限制和影响, 长期以来一直有在每年三、四季度比较集中交房并结算工
程和售房尾款的情况. 但近年由于产品供应充足,现房比例提高,其周期性或季节性
因素的影响也在发生变化.总体上商品房销售在一年内各时点的差异逐步缩小,但期
房交付及结算时间仍主要集中在年底或年初.另外,房地产业受社会经济运行周期的
影响、对国家宏观经济调控的影响也非常敏感.
报告期通常应是房地产市场销售旺季,但由于国家系列宏观调控,消费者持币观
望现象严重, 与去年同期相比,贵阳市房地产市场商品房销售量有所下降,商品房平
均销售价格在一定窄幅范围内波动.
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
√适用 □不适用
报告期内由于主营业务成本上升较多引起主营业务利润下降, 租赁业务收入继
续受诺玛特退场因素影响,同期财务费用有所上升.
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5) 主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
√适用 □不适用
中勤万信会计师事务所对公司2004年度财务报告出具了保留意见的审计报告,
具体为:"如附注十所述,世纪中天公司2004年度对部分应收款项18,678.13万元计提
了13,168.60万元的坏账准备, 由于世纪中天公司未能提供债务人相关财务资料,且
我们无法实施其他审计程序以获取充分适当的审计证据,因此,我们无法判断世纪中
天公司计提坏账准备的合理性."
截止报告期末保留意见涉及事项未有实质性变化,公司正在抓紧进行催收.
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
在2004年度公司对天同证券公司长期投资的1亿元计提了 3500万元长期投资减
值准备,目前该公司正在进行的重组尚有重大不确定性,如果至2005年报告期期末该
公司重组未有实质进展,公司需继续对此投资计提长期投资减值准备,公司2005年度
业绩因而将出现亏损,敬请投资者注意投资风险.
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
□适用 √不适用
(三)关联企业经营状况 (截止日期:2005-12-31)
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜北京世纪中天投资有限公司 ｜ ｜ ｜ 133.21｜
｜贵阳市商业银行 ｜ 78764.00｜ 10343.00｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
|
|
