经营分析
| 发布日期：2008-3-21 9:48:00 |
≈≈万科B200002≈≈(更新:08.03.21)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(行业) ｜ 3517517.7｜ 1472843.9｜ 41.87｜ 99.01｜
｜物业管理和其他(行业) ｜ 21003.5｜ 11487.4｜ 54.69｜ 0.59｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售(产品) ｜ 3517517.7｜ 1472843.9｜ 41.87｜ 99.01｜
｜物业服务及其他(产品) ｜ 21003.5｜ 11487.4｜ 54.69｜ 0.59｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜成都(地区) ｜ 199430.3｜- ｜- ｜ 5.61｜
｜武汉(地区) ｜ 112448.1｜- ｜- ｜ 3.17｜
｜环渤海区域(地区) ｜ 510817.1｜- ｜- ｜ 14.38｜
｜长江三角洲区域(地区) ｜ 1114073.7｜- ｜- ｜ 31.36｜
｜珠江三角洲区域(地区) ｜ 1580748.5｜- ｜- ｜ 44.49｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期:2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ 1766966.0｜ 658910.2｜ 28.47｜ 99.00｜
｜房地产管理业及其他 ｜ 17855.1｜ 5724.2｜ 23.57｜ 1.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期:2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 1766966.0｜ 658910.2｜ 28.47｜ 99.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期:2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳 ｜ 248800.4｜- ｜- ｜ 13.94｜
｜广州 ｜ 126480.7｜- ｜- ｜ 7.09｜
｜东莞 ｜ 59793.0｜- ｜- ｜ 3.35｜
｜中山 ｜ 35574.5｜- ｜- ｜ 1.99｜
｜佛山 ｜ 38125.8｜- ｜- ｜ 2.14｜
｜上海 ｜ 418660.2｜- ｜- ｜ 23.46｜
｜苏州 ｜ 11386.4｜- ｜- ｜ 0.64｜
｜杭州 ｜ 78748.6｜- ｜- ｜ 4.41｜
｜南京 ｜ 51573.3｜- ｜- ｜ 2.89｜
｜南昌 ｜ 35443.0｜- ｜- ｜ 1.99｜
｜无锡 ｜ 91075.6｜- ｜- ｜ 5.10｜
｜北京 ｜ 117604.8｜- ｜- ｜ 6.59｜
｜天津 ｜ 170457.5｜- ｜- ｜ 9.55｜
｜沈阳 ｜ 65877.0｜- ｜- ｜ 3.69｜
｜大连 ｜ 22283.0｜- ｜- ｜ 1.25｜
｜长春 ｜ 31848.0｜- ｜- ｜ 1.78｜
｜鞍山 ｜ 14558.7｜- ｜- ｜ 0.82｜
｜成都 ｜ 85350.9｜- ｜- ｜ 4.78｜
｜武汉 ｜ 63324.8｜- ｜- ｜ 3.55｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期:2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ 179354.5｜ 65875.1｜ 30.73｜ 21.20 ｜
｜ (7-9月) ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期:2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜653978.77 ｜389176.84 ｜264801.93 ｜34.60 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产管理业 ｜7789.55 ｜7176.93 ｜612.62 ｜1.59 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期:2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜653978.77 ｜389176.84 ｜264801.93 ｜34.60 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产管理 ｜7789.55 ｜7176.93 ｜612.62 ｜1.59 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期:2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜珠江三角洲区域 ｜248580.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜长江三角洲区域 ｜224264.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜京津及东北地区 ｜127050.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜武汉 ｜4995.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜成都 ｜29090.00 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发 ｜224990.42 ｜136903.93 ｜88086.49 ｜33.19 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜物业管理和其他 ｜3442.47 ｜3597.21 ｜-154.74 ｜-10.66 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜1037905.22｜672020.82 ｜365884.40 ｜29.22 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜物业管理和其他 ｜17979.95 ｜16471.25 ｜1508.70 ｜-0.12 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜1055885.17｜688492.07 ｜367393.10 ｜28.72 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜深圳 ｜149183.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜广州 ｜75397.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜东莞 ｜31350.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中山 ｜24597.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜小计 ｜280527.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海 ｜225423.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜南京 ｜31062.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜南昌 ｜32099.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜无锡 ｜47538.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜小计 ｜336122.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜北京 ｜101977.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜天津 ｜75154.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜沈阳 ｜69019.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜大连 ｜47479.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜长春 ｜24508.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜鞍山 ｜14052.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜小计 ｜332189.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜成都 ｜54975.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜武汉 ｜34092.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜小计 ｜89067.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜总计 ｜1037905.00｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年末期:
一、管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
2007年,住房市场经历了深刻转变.前三季度,市场情绪普遍乐观,各主要城市房
地产成交旺盛, 部分地区房价持续大幅上涨,土地成交价格不断刷新.进入四季度后
, 销售量明显放缓,市场观望气氛加重.从交易数据上看,前三季度,全国商品住宅销
售面积的同比增幅分别为12.4%,29.4%和54.1%,销售金额同比增加29.2%,41.6%和89
. 6%,呈逐渐上升趋势,而四季度以来,销售面积和销售金额增幅双双下降,在前期价
格上涨幅度较大的城市,销售量下滑的迹象更加明显.如何看待已经出现的市场变化
, 如何评估市场调整的范围和幅度,以及如何顺应这一形势做出相应行动,成为住宅
企业必须面对的问题.
对此万科认为,目前市场面临的,并非从长期上涨到长期下跌的转折, 更非从大
涨到大跌的转折,而是经历前期一段时间过快上涨后,市场需要一个理性回归的阶段
从市场前期表现来看, 理性调整的到来存在其必然性.具体而言,自2006年年底
以来的房价上涨可以划分为两个阶段,其中,2006年四季度到2007年一、二季度的房
价的上涨有其真实原因,一方面,2006年住房供应结构的调整加大了市场对大户型供
应减少的预期,导致当时占主流的大户型产品价格上升;另一方面,90/70政策出台后
存在一个规划调整期,使2006年末和2007年初的住房供应出现暂时性的断档,以上两
点因素推动房价出现阶段性上涨.但随着小户型住房的较大规模上市,推动房价上涨
的真实动力在2007年年中已基本消除,因此,其后一阶段部分城市房价的快速上涨带
有一定的过热因素, 原因在于这些市场的参与者,无论是供应商还是购房者,都没有
充分意识到上述因素的阶段性和暂时性,产生了过高的上涨预期,市场心态非常亢奋
,脱离了理性发展的轨道.具体表现包括:房价增速超出普通家庭收入增长速度较多,
一部分自住需求被挤出市场;购房者普遍预期未来房价将进一步快速上升,投资性购
比例上升,部分购房者担心买不到房子或未来买不起房子而进行恐慌性抢购,地段位
置、房屋质量、户型设计这些最基本的因素被忽略;住宅企业对未来房价预期过高,
导致土地市场出现抢购,土地价格大幅度上涨,部分项目甚至出现了"面粉比面包贵
"的不正常情况.
从上述情形出现开始,万科已经注意到其中隐含的风险,并在一季度报告、中期
报告、三季度报告中多次做出提示. 万科明确表示,"万科从不会因为市场的亢奋而
转向激进, 将在市场的变化前保持冷静,坚持万科对行业趋势的一贯判断,坚持万科
既定的发展策略, 更为重视成长的质量和财务的稳健性",在项目资源上,"考虑到目
前地价水平中含有较多的预期因素, 万科认为当前的项目资源保有量是更适当的."
这一判断与决策使得公司能够以更加主动和积极的姿态应对本次调整的到来.
同时万科管理层认为,当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的,并不会改变
行业整体的发展方向. 长远来看,中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变;中国
高速城市化和工业化的方向没有改变;人口红利和人口迁徙的态势没有改变;国民财
富积累和投资理财需求的升级没有改变;人民币和资本品升值的预期没有改变.因此
, 我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景.而市场从过热向理性的回归,不仅
不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号, 反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展
环境.顺应这一趋势的企业,将获得更为广阔的成长空间.
另一方面,理性回归不能简单理解为"降价".比价格变动更重要的是其背后市场
心态的转变.根据万科的观察,经过2007年10月到2008年2月的调整,市场整体的心态
已经回归理性.主要表现在:自住需求恢复主导地位,投资性购房比例明显降低.根据
万科对过去4个月销售情况的统计,自住需求比例超过销售量的90%;恐慌性抢购的心
态消失,客户普遍对住房进行反复比较、谨慎判断后才作出购买决定,以自住为目的
的客户有更为充足的时间评价住房是否符合其居住需求; 住宅企业对于未来过于乐
观的预期逐步修正, 土地市场抢购的局面结束,报价趋于谨慎;住宅企业对自住需求
的真实购买能力更为关注,标价趋于合理.
在市场心态回归理性后,由于观望气氛仍可能持续一段时间,市场存在一定过度
调整的可能.但如上文的基本面分析表明,中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并
不存在.随着住宅企业定价的合理化和真实自住需求的逐步启动,成交量将逐渐恢复
正常, 市场将在更为理性健康的轨道上开始新一轮的发展和成长.
报告期内,针对房地产行业的调控继续深入,行业发展的思路也进一步明确.8月
份,国务院下发24号文(《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》),
对我国未来住房行业的发展做出总体规划. 24号文明确了政府在保障性住房供应上
所发挥的主导作用, 标志着全面完善住房保障体系的开始.其后,国土资源部要求各
地在制定土地供应计划时, 应优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小
套型普通商品住房建设用地,"其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70%".
廉租住房、经济适用住房等各类保障性住房的管理办法也相继出台, 对保障性住房
的建设、供应、分配与监督管理各个环节做出了细致规定.可以预见的是,随着一系
列住房保障政策的完善和落实,未来住房供应中,中小套型可支付住房的比例将显著
上升, 并在推动住房市场的格局演化中扮演关键性的角色.
这一变化将进一步强化住房小型化的趋势, 企业在中小型住宅上的设计和开发
能力将成为日益突出的竞争优势.作为城市主流住宅供应企业,万科将更为积极地参
与包括保障性住宅在内的大众住宅的开发.正如公司此前指出的,由于限价商品房的
利润率一般已经事先锁定,企业周转速度将成为决定资产收益率的关键指标.万科是
业内周转速度最快的企业之一,在这一领域具有一定竞争优势.
2007年对建设用地的管理更加严格. 9月份,国土资源部发布《招标拍卖挂牌出
让国有建设用地使用权规定》, 进一步规范建设用地使用权的出让行为.另一方面,
政策的重心日益明显的转向提高土地使用效率. 2008年1月份,《国务院关于促进节
约集约用地的通知》中再次强调,要严格执行闲置土地处置政策,并提出对闲置土地
特别是闲置房地产用地征缴增值地价.为了缩短土地开发周期,新出台的《土地储备
管理办法》还要求土地储备机构对储备土地进行必要的前期开发, 即对建设用地使
用权实行"净地"出让. 上述政策的推出,意味着在保护耕地的基本政策前提下,为缓
解土地供需矛盾,盘活存量土地将继续成为下一步土地工作的重点,对闲置土地的处
置力度将持续加大.这一趋势,和万科一贯以来坚持的不囤地、不捂盘、获取公平回
报的经营策略是高度一致的.同时,净地出让方式有利于减少项目开发过程中的不确
定性,降低了住宅企业的经营风险.
期内, 为防止经济由偏快转向过热,以及防止结构性通胀转向明显通胀,中央经
济工作会议首次提出要实行"从紧的货币政策".今后一段时期内,资金状况仍将成为
考验住宅企业的最核心因素之一,并将加速催化行业资源的分化与整合.具有良好的
资信能力和广泛融资渠道的企业,在行业格局的重构过程中将占据更为有利的地位.
公司应对和经营业绩
报告期内,公司积极应对市场变化,取得了良好的经营业绩.
期内,公司完成新开工面积776.7万平方米,竣工面积445.3万平方米,分别比200
6年增长55.2%和36.0%;实现销售面积613.7万平方米,比2006年增长90.1%,销售金额
523. 6亿元,比2006年增长146.6%,占全国住宅市场的份额达到2.07%,进一步确立了
市场领先优势.
2007年, 公司结算面积393.7万平方米,同比增长35.9%,结算收入351.8亿元,同
比增长99.1%.公司实现营业收入355.3亿元,增长98.3%,净利润48.4亿元,增长110.8
%.
其中, 珠三角区域实现销售面积174.0万平方米,销售收入182.6亿元,分别占公
司整体的28. 3%和34.9%,实现结算面积153.0万平方米,结算收入158.1亿元,分别占
公司整体的38.9%和44.9%,实现净利润33.8亿元,占公司整体的63.7%;长三角区域实
现销售面积200. 5万平方米,销售收入178.9亿元,分别占公司整体的32.7%和34.2%,
实现结算面积112.6万平方米,结算收入111.4亿元,分别占公司整体的28.6%和31.7%
, 实现净利润10.9亿元,占公司整体的20.6%;环渤海区域实现销售面积143.9万平方
米,销售收入108.7亿元,分别占公司整体的23.5%和20.8%,实现结算面积63.9万平方
米, 结算收入51.1亿元,分别占公司整体的16.2%和14.5%,实现净利润4.4亿元,占公
司整体的8. 3%;其它市场实现销售面积95.4万平方米,销售收入53.4亿元,分别占公
司整体的15. 5%和10.2%,实现结算面积64.2万平方米,结算收入31.2亿元,分别占公
司整体的16.3%和8.9%,实现净利润4.0亿元,占公司整体的7.4%.
报告期末, 公司尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计238.
1亿元.
报告期内,公司更加坚定地执行以大众化住宅为主流产品的战略.随着住房供应
结构调整政策的逐步落实,万科在中小户型住宅研究上的先发优势得到体现,率先推
出的杭州魅力之城、上海花园小城、上海四季花城二期、深圳金域东郡、广州金域
蓝湾等"90/70"项目均取得了良好的市场反应.
报告期内,公司新增项目规划建筑面积合计1142万平方米,按万科权益计算的建
筑面积934万平方米.上述新增项目的总规划建筑面积中,41.0%是通过收购公司或合
作方式取得的.截至2007年末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1821万
平方米.
在项目资源上,万科一贯的观点是,公司拥有的项目资源应以保障公司的持续经
营和增长为尺度;为防止占压资金、降低周转效率,万科不主张过多的项目资源保有
量. 从2004年开始,万科的项目资源都小于未来两年的开工量,且项目资源与未来两
年开工量的比例不断下降. 而这并未影响万科近年来的高速增长.报告期内,考虑到
土地价格存在一定的过热因素,万科在项目获取上更加谨慎.公司在三季度报告中表
示,我们"具备在短期内进一步扩充项目资源的能力,但管理层认为,我们可以选择更
合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力".近期土地市场的调整在一定程度上
验证了万科的判断,这一谨慎的策略也为万科在市场调整过程中赢得了主动.
报告期内, 公司继续加大资源整合力度,扩大合作对象范围,运用了多种合作方
式. 公司进一步受让浙江万科南都房地产有限公司的剩余20%股权;与上海恒大集团
有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议, 获得上海浦东成山路、济阳路、
五街坊、七街坊及中林等项目;与中国航空工业第一集团公司签署战略合作协议,共
同组建综合性房地产开发公司开发房地产项目; 通过公开拍卖方式获取了杭州钢铁
集团公司下属之富春有限公司在浙江产权交易所转让的股权包; 与新加坡嘉德置地
集团达成了战略合作框架,住宅项目包含的商业部分与其展开合作.
同时, 面对行业融资环境的变化,公司在继续加强银企合作的基础上,进一步拓
宽融资渠道.报告期内,公司与建设银行签署了200亿授信额度的合作协议;通过公开
增发A股的方式融资近100亿元,进一步扩充资本实力,为公司实现快速发展奠定了坚
实的基础.
管理与创新
2007年, 公司以"大道当然,精细致远"为主题词,其含义为在持续深入的变革中
,将义不容辞的担任起行业先行者的责任,同时,通过脚踏实地的精耕细作,在通往基
业常青的道路上迈出新的步伐.
在过去的一年中, 万科一如既往地致力于为客户提供质量满意、价格合理的产
品和服务,为投资者创造优良回报,为员工创造可持续发展的职业空间和健康丰盛的
人生体验.
报告期内,公司在全国20个城市展开统一行动,将所属的"物业管理有限公司"统
一更名为"物业服务有限公司", 这是继2005年底万科物业负责项目的"物业管理处"
更名为"物业服务中心"之后的又一举措,标志着万科客户理念进一步深化.
2007年,由第三方盖洛普公司持续进行的万科年度客户满意度调查结果显示,万
科的客户满意度在06年的基础上又提升了两个百分点.报告期内,公司在行业内首次
推出"冷静期"概念,试行"三天无理由退订".公司还借奥运的契机,举办了"奥运祥云
火炬进社区"活动.这些努力都得到了客户的好评.
报告期内,公司的总资产由499亿元增长至1001亿元, 新开工面积也由2006年的
500.6万平方米增加至776.7万平方米,随着经营规模的快速扩张,管理复杂度显著提
高, 公司需要在技术、战略、组织、人力、文化等各个方面建立和完善符合大型企
业经营规律和万科自身特点的管理方式, 通过打造新的管理平台支撑企业的快速发
展.为此,公司启动了旨在引进高端管理人才的"社会精英计划", 跨行业招募国际化
精英人才,以提高管理的有效性和精细化程度.同时,公司还启动了海外新动力计划,
为未来的发展蓄积人才资源.
期内,公司工厂化技术的研发和应用取得重要进展.位于东莞的住宅产业化基地
正式投入运作,并被建设部授牌为"国家住宅产业化基地".公司还与北京市榆树庄构
件厂合作,建立了万科北方工业化研发基地--榆构万科住宅产业化研发中心.作为大
量应用工厂化技术的试点,上海新里程20号、21号两栋住宅项目已向市场推出.工厂
化的生产方式将最大程度改善结构精度和产品质量.另外,工厂化所具备的标准化生
产、大规模复制、减少现场施工人员以及提高项目周转的特征也将有助于使万科突
破规模发展的瓶颈.
2007年, 公司新开工住房中装修房的比例达到53.4%.推广装修房战略既是为了
适应未来更激烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段, 也是住宅企业倡导
节约环保、践行社会责任的重要体现.公司将继续推进这一战略,努力提高装修房的
客户满意度.
公司的专业能力再度获得社会的认同.继2006年万科五项目获得金奖后,2007年
"詹天佑大奖优秀住宅小区金奖"评选中, 万科武汉城市花园、上海朗润园和沈阳万
科城等三个项目再获"金奖",深圳万科城项目还荣获"詹天佑大奖住宅小区优秀规划
奖".
万科的道德准则和企业形象获得社会的广泛认可.报告期内,公司连续第五年获
得由经济观察报和北京大学管理案例研究中心共同推出的"中国最受尊敬企业"奖项
. 在由21世纪报系主办的中国最佳企业公民评选活动中,万科连续第四次获得"最佳
企业公民"称号.报告期内,万科发布了社会责任绿皮书,向社会公众公布社会责任规
划. 这既是万科践行企业公民理念的行为纲领,也代表了万科对社会的承诺.
报告期内, 万科和英国驻华使/领馆文化教育处联合举办了第二届"海螺行动",
致力于推动社会各界对中低收入人群住房问题的关注和研究. 由万科出资建设、以
探索中低收入人群居住解决方案为目的的住宅试验项目广州"万汇楼"目前已接近竣
工,并将于2008年年中交付使用.
报告期内, 在由翰威特、RBL集团以及《财富》杂志共同组织评选的"2007年最
具领导力公司研究"活动中, 万科当选"最具领导力公司"大中国区排行榜第一名,并
成为中国大陆唯一进入亚太区排行榜的企业.
持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构, 使公司赢得了投资者的广泛认
可. 报告期内,在国际权威杂志IR Magazine主办的"2007年中国投资者关系"系列评
选中,万科凭借在投资者关系管理上的出色表现,再度荣膺"最佳投资者关系大奖"、
"最佳投资者会议奖"以及"最佳投资者关系执行人"等多项大奖.
未来发展展望
2008年万科的主题词是"虑远积厚·守正筑坚",其含义在于,公司应以更深厚的
积累,奠定长远增长的坚实基础;以坚实的产品和服务品质,构筑企业的核心竞争力.
质量是企业的生命线,尤其对于快速发展中的企业来说,在质量问题上更不能有
丝毫的松懈. 2008年万科的新开工面积竣工面积将分别达到848万平方米和689万平
方米, 在这样的规模下,如何确保每一套产品的优良品质将成为万科面临的挑战.夯
实基础、提升品质是万科新一年的首要工作之一.
2008年万科将在文化、体制、组织、管理方法、与合作者关系等方面全面推动
变革和创新, 致力于提高产品的质量水准和客户对质量的满意度.同时,公司将深化
战略总包合作,引进国际先进的监理公司参与质量管理.
2008年也是万科工业化技术更大范围试验的开始, 全年开工面积预计将超过60
万平方米.公司计划于2008年成立万科建筑技术研究院,充实建筑技术研究方面的专
业人才, 形成技术研发组织平台.同时,建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地
,完善东莞工业化技术研发基地,形成集团建筑技术研发工作平台.此外,万科将继续
推进装修房战略,预计2008年装修房新开工比例将超过80%.
在项目开发方面, 公司将通过加强对市场动态和竞争格局的监测、分析和研判
,及时准确地应对市场变化.在项目获取上,公司将继续坚持稳健投资的经营风格,加
强和各类存量土地拥有者的合作,同时严格控制高端项目比例,提高针对刚性需求的
小户型产品的比例.
为建立适应新的规模和新组织能力要求的人力资源储备, 公司一方面将继续积
极引进目前缺乏的关键人才,另一方面也将进一步加强人力资源的培训和发展,帮助
员工适应变化,不断成长.
在从紧的货币政策下,资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈.公司将强化与原有
资金合作伙伴的合作关系,同时积极创新融资方式和手段,尝试与银行、信托、基金
等资金方合作开发新型融资工具和产品.同时,行业调整也会给资金充裕的企业带来
难得的发展机遇,如果能在时机成熟的时候进行一次股权融资,将显著有利于万科抓
住发展机会,并提高未来每股收益的持续成长性.但管理层在这一问题上将高度慎重
.万科管理层认为,只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上
, 在获得广大股东认同的前提下,股权融资才能提上议事日程;此外一旦启动该项工
作, 公司还应尽一切可能,选择合适的时机、合适的规模、合适的融资方式,以避免
融资本身可能对证券市场造成重大不利影响,同时确保融资将为股东带来盈利增长.
面对日益复杂的经营活动,公司将进一步优化现有内控体系,建设新的内控流程
并投入运行, 将内部控制体系覆盖到全部一线公司,同时利用信息系统,实现内控体
系执行的网络化、信息化,建设集团层面的风险管理体系,确保经营的合规性.
在社会责任方面, 万科将以推广装修房、工业化住宅作为践行企业公民理念的
重点手段, 兑现社会责任绿皮书的承诺.将深化对绿色人居环境的研究,并在社区、
办公场所推动节能、环保的改进.2008年公司将更深入参与保障住宅的相关研究,为
社会和谐贡献力量.
二、公司经营情况
(1)主营业务的范围及其经营状况
A、按行业划分
公司为专业化房地产公司, 主要产品为商品住宅,2007年公司销售面积613.7万
平方米,销售收入523.6亿元,分别较去年增长90.1%和146.6%.
2007年全国商品住宅销售总额为25323.48亿元.按此口径计算,2007年公司在全
国的市场占有率为2.07%,比2006年增加0.82个百分点.
报告期内, 公司房地产项目结算面积393.7万平方米,结算收入351.8亿元,结算
成本204.4亿元,分别比去年同期增长35.9%、99.1%和84.5%;房地产业务的营业利润
率约为30.27%,比上年增加2.81个百分点.
1:主营业务利润率数据已扣除主营业务税金及附加;
2:其他指总部及设立的其他筹资性公司的经营状况
B、按投资区域划分
公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略, 2007
年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达
到55.0%和63.4%.
(2)经营计划实施情况
2007年公司业务顺利开展. 07年公司销售面积达到613.7万平方米,销售金额达
到523.6亿元,占全国住宅市场的份额2.07%,进一步确立了市场领先优势.
07年公司实现新开工面积776. 7万平方米,比06年增长55.2%,比年初制订的700
万平方米的目标提高11.0%.实现竣工面积445.3万平方米,比06年增长36.0%,比年初
制定的600万平方米的目标减少了25. 8%为了适应未来更激烈的市场竞争,2007年公
司大力推进全面家居解决方案, 提高装修房的比重,实施精细化管理.公司07年新开
工住房中装修房的比例达到了53. 4%.这些举措使公司项目竣工时间有所推迟.另外
在宏观调整大形势下,部分城市也提高了项目竣工备案的条件.相应延迟了项目竣工
验收.这一过程中因为公司在装修房策略上的施工经验尚不成熟,对部分项目的工程
进度估计不足,导致了部分项目未能于年内竣工结算.管理层有信心在08年提高这一
方面的管理水平,避免同样问题的再次发生.
三、主要供应商、客户情况
(1)公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
2007年公司不断深化与合作伙伴的关系,并大力推进战略合作,2007年战略合作
的比例达到了34. 20%.公司制定了《工程采购管理办法》、《战略合作实施细则》
等采购管理制度, 规范集团的采购业务,推行战略合作、集中采购以发挥规模优势.
年内,从前5名材料设备供应商的采购额合计6.24亿元,占全年采购总额的3.40%.
为了与合作伙伴联合发展、合作共赢,改善业务协同,公司建成了新的采购管理
信息化系统--万科联合发展中心(Partner Development Center,简称PDC), 并已经
于年内运行.
(2)公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比
公司的产品为商品住宅,个人购房者为主力客户群.由于客户多而且分散在各个
城市,仅在部分项目存在少数集团购房或批量购房者,因此主要客户的销售额占全年
销售额的比例较低. 经统计2007年前5名客户的销售额约为4.14亿元,占公司销售总
额的比例为0.79%.
四、公司投资情况
报告期内,本集团长期投资净额较上年增加161,868.17万元,增幅197.42%.
(1)募集资金使用情况
①经有关部门核准, 本公司于2007年8月22日发布招股说明书,向社会公开发行
A股股票,发行数量317,158,261股(面值人民币1元/股),发行价格人民币31.53元/股
,募集资金人民币9,999,999,969.33元.扣除发行费用人民币63,398,268.11元后,募
集资金净额人民币9,936,601,701.22元于2007年8月30日到位,已由深圳南方民和会
计师事务所深南验字(2007)第155号验证报告验证在案.
②经有关部门核准,公司于2006年12月13日向特定对象非公开发行A股股票募集
资金总额人民币42亿元,扣除发行费用募集资金净额人民币41.967亿元.截至2007年
12月31日, 非公开发行股票募集资金按照募集说明书已使用人民币418,093万元,占
募集资金净额的99.62%.除拟投入武汉金色家园项目的募集资金1,577万元尚未使用
外,其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕.截至2008年1月31日,武汉金色
家园项目的募集资金余额人民币1,577万元也已全部使用完毕.
期后事项:
. 经有关部门核准,公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可
转换公司债券.截至2007年末,有关募集资金除拟投入上海七宝53＃地块的尚剩余10
,612万元未使用以外,其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕.募集资金整
体投资情况良好,高于募集说明书承诺水平.
上海七宝53#项目位于上海市闵行区七宝镇. 由于政府地铁建设等原因,该项目
一直未能开工,募集资金也一直未能按计划使用完毕.近期,由于政府调整规划,该项
目由原有包含住宅和商业的综合项目改变为以商业为主的开发项目, 且项目动工时
间依然无法确认.为了提高募集资金的使用效率,公司拟将计划投向该项目募集资金
的未使用部分10,612万元,变更投入到上海四季花城二期三区项目使用.有关事项还
需股东大会审议.详细情况请见公司于2008年3月18日在《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》和香港英文《虎报》发布的公告.
(2)非募集资金使用情况
①股权投资情况
1)期内集团主要收购的公司如下:
A、2007年3月21日, 公司竞得杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司通过浙江
产权交易所对外公开拍卖的股权包, 获取深圳富春东方(集团)有限公司、万轩置业
(深圳)有限公司、南京恒邦房地产开发有限公司、南京富春东方房地产开发有限公
司70%的股权. 其后,公司和深圳中康投资有限公司签署协议,继续受让上述公司20%
的股权.受让上述股权的价款共计人民币12.6亿元.
B、期内集团还收购公司14家,合计投资金额6.1亿元.
2)期内,为支持控股子公司的业务发展,公司对12家控股子公司合计增资28.1亿
元, 其中北京万科企业有限公司9亿元、广州市万新房地产有限公司7.1亿元、成都
万科成华置业有限公司5.4亿元、天津万科房地产有限公司2.2亿元、深圳万科第五
园房地产有限公司1.9亿元、其他公司增资合计2.5亿元.
②其他投资情况
报告期内,本公司新获取项目54个,总占地面积约612万平方米,规划建筑面积总
计约1142万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约934万平方米.
上述新项目地价总额合计409亿元.截至2007年末,公司为上述项目共支付地价2
61. 1亿元.此外,公司报告期内新增正在办理有关转让手续的项目14个,占地面积合
计216万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积合计402万平方米.该等项目的获取
具有一定不确定性.故未记入新增项目列表中.
五、新年度项目发展计划
截至2007年年末,公司已获取的规划中项目建筑面积合计约2163万平方米,其中
按万科权益比例计算的规划中项目建筑面积约为1821万平方米.该等项目共132个,2
008年度计划开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米.
此外,报告期末公司22个项目(含07年新增的14个)未办妥转让手续,占地面积合
计363万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积合计585万平方米.公司将推动有关
手续的办理,但该等项目的获取具有不确定性,故未计入项目列表.
期后事项:
报告期末至2008年3月18日, 公司新增项目3个,总占地面积合计31.1万平方米,
规划建筑面积合计106.8万平方米,地价总额合计28.6亿元.
此外, 报告期末至2008年3月18日,公司新增正在办理有关转让手续的规划中项
目5个,总占地面积43.7万平米,按万科权益计算的规划建筑面积合计43.8万平米.
特别风险提示:
上述开工计划和竣工计划可能因下述原因而出现相应调整:
A、宏观经济以及房地产市场可能产生的重大变化或单个项目销售出现变化;
B、土地使用权转让政策的进一步细化和改变,给公司现有待开发项目带来不确
定因素;
C、新的法规对项目审批要求进一步严格,使开发项目的证照办理速度滞后而影
响开发节奏;
D、重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工.
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
1.公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公
司于2001年向本公司郑重承诺: 将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科
, 在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞
争而发生的争议、纠纷时,保持中立.中国华润总公司始终履行其承诺.
2. 在公司股权分置改革中,华润股份有限公司承诺持有的非流通股股份自获得
上市流通权之日起, 在十二个月内不上市交易或者转让.之后,通过证券交易所挂牌
交易出售原非流通股股份, 出售数量占万科股份总数的比例在十二个月内不超过百
分之五,在二十四个月内不超过百分之十,且出售价格不低于股权分置改革当中发行
的认沽权证行权价的120%(出售价格将按权证行权价的调整方式在法定限售期内进
行调整).华润股份有限公司严格遵守上述承诺.
3.在公司2006年度非公开发行A股股票中,华润股份有限公司承诺认购的股票自
愿锁定三十六个月;其余认购对象承诺认购的股票自愿锁定十二个月.有关承诺都得
到严格履行.
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
由于截至目前良好的销售状况,公司可结算资源大幅上升,公司预计2007年全年
净利润较去年增长100%~150%.
四、其它需说明的重大事项
1、证券投资情况
√适用 □不适用
公司2006年收购北京朝万房地产中心60%股权带来的990,045份上投摩根中国优
势基金本报告期内全部售出,报告期内损益为1,298,982.99元.
2、持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
3、持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
1、管理层讨论与分析
经营环境变化与万科的判断
2007年以来,全国各大城市的住房价格均出现较快上涨,涨幅相比去年同期有所
上升.尤以深圳、南京和北京等地的住房价格上升较快,上海的住房市场在经过连续
几年的低迷后, 也开始呈现回暖的迹象.而土地价格的上涨幅度更大,从土地公开出
让市场不断刷新的最终成交价格看,行业内对未来市场的预期也呈现出空前的乐观.
对此, 万科管理层认为,对经营环境变化的解读和判断,应始终保持冷静、慎重
的态度,从长期与短期两个方面综合考虑,对当前行业所处的阶段和发展趋势做出全
面、理性的判断.
长期来看, 万科在此前的报告中已经一再指出,不可逆转的城市化进程,中国经
济持续快速的发展以及大众财富的稳步积累, 构成了支撑行业长期发展的坚实基石
, 且在相当长的时期内,这些基本要素并不会发生本质性的变化,中国城市尤其是沿
海城市带住宅市场具有广阔的发展空间,这一趋势并不受短期市场波动的影响.而行
业的集中化趋势,更给优秀企业提供了快速发展的契机.
而短期来看, 中国房地产行业无论在生产方式还是商业模式上均处于较为初级
的阶段,正面临全面而深远的变革;住房的社会属性决定了宏观调控是一个长期的过
程, 制度环境始终存在较多变数;住房的投资品属性和金融、投资领域的特定背景,
使得短期内的供求关系和交易状况均存在不确定性. 住宅企业在快速发展的过程中
,对短期内可能的市场波动应该存有充分的思想准备.
报告期内的房价上升,是多重因素共同作用的结果.既有因经济增长、居民收入
水平增加引致的自住需求增加(据国家统计局初步核算,上半年城镇居民人均可支配
收入实际增长14.2%,增幅高于上年同期4个百分点,呈多年少有的快速增长态势);也
有因流动性过剩所产生的投资性需求提升. 此外,住房产品结构性调整过程中,一方
面小户型供应尚未集中入市, 大户型供应减少的预期却提前兑现;另一方面,2006年
6到9月规划调整使得新开工面积大幅减少, 在几个月后必将导致市场可售资源的减
少,这都将使得房价出现阶段性的上升.
基于以上分析, 公司管理层认为,应在市场的变化前保持冷静,坚持万科对行业
趋势的一贯判断, 坚持万科既定的发展策略.一直以来,万科从不会因为市场的亢奋
而转向激进,反而会因此更为重视成长的质量和财务的稳健性,更为重视经营的效率
和合作的多样性,这一次也是如此.
而相对于短期价格信号,对于行业来说更重要的是,制度框架、产品结构、资本
市场、竞争态势等方面的变化,以及对生产方式和商业模式提出的更高要求.房地产
行业已经进入并正在经历着重大的转折.如何顺应这一变化,发挥在组织结构、专业
能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用、多元化融资渠道等方面的优势, 在行
业格局的重构中争取到有利的地位,是万科近年来一直追求的目标.
2007年以来, 国家税务总局发布通知进一步了明确土地增值税清算管理.另外,
在十一五规划中已经明确要研究开征物业税. 这些政策都有利于提高普通商品房的
供应比例, 进一步调整产品结构.作为主流住宅开发企业,万科一直以普通居民住宅
开发为主,完全符合政策导向.管理层认为,万科应坚持这一定位.
报告期内, 住宅产品结构已经悄然发生变化.随着"90/70"(90平米以下占70%以
上)政策的落实,小户型比例提升成为毋庸置疑的趋势.今年四月份,公司在杭州魅力
之城推出全国首个"90/70"项目, 市场反应非常良好.而早前推出的蚂蚁工房等产品
等都已经获得市场的认同.这一先发优势的获得,得益于万科敏锐地把握到了市场发
展的趋势, 从而较早的开展了对小户型住宅的研发工作.管理层认为,万科应该进一
步加强对小户型尤其是60平米以下超小户型产品的研究, 强化在这一领域的竞争优
势.
上半年土地市场上住宅用地供应面积有所增加. 1-5月,全国住宅用地出让面积
同比增长35.5%,占土地出让总面积的30.7%,比重同比提高8.6个百分点.这有助于缓
和因供给不足而产生的供需矛盾.但同时也应该看到,人多地少的基本国情决定了土
地的稀缺性将长期存在,18亿亩耕地红线不可能松动,新增土地供应仍将处于较为紧
张的状态.
在这一背景下, 盘活存量土地既是稳定房价的需要,也是优秀企业成长的需要.
管理层认为这仍是未来土地政策的重点.而随着存量土地市场的激活,万科一贯倡导
的合作模式,其优势也得到进一步的显现.凭借专业化的开发能力、良好的品牌形象
以及开放的心态,万科有机会以最灵活的方式开展各类合作,获得优质的项目资源.
而另一方面,资金正取代土地成为住房供应的最大瓶颈因素.对经济过热的担忧
使得对固定资产投资规模的控制不会突变, 行业利用外资规模、银行信贷规模仍将
受到严格控制; 预售资金监管政策仍然存在不确定性.此外,在防范流动性过剩、通
货膨胀的总体背景下, 提高准备金率、加息等紧缩银根的全局调控手段也会对行业
资金来源产生一定的影响.这些因素使行业资金链进一步收紧,客观上对企业扩充资
金实力、提高资金使用效率、控制财务风险提出了更高的要求.
对此, 公司一方面将继续开辟多样化融资渠道,进行各类金融创新,拓宽资金的
来源,另一方面,公司在年初即决定以公开增发A股的方式在资本市场进行融资,为公
司发展策略的顺利推进提供充足的资金保障.
公司应对与经营业绩
报告期内,公司业绩保持了快速增长.
期内,公司营业收入达到110.97亿元,净利润为16.68亿元,较上年同期分别增长
66.37%和31.28%.
1-6月份, 公司实现销售面积和销售金额分别为231.2万平方米和174.7亿元(不
含收购富春有限公司股权包新增项目报告期内的销售金额24亿元),较上年同期分别
增长89.0%和136.4%.
其中, 深圳公司销售面积和销售金额分别为8.3万平方米和14.3亿元,主要来自
第五园、万科城、金域蓝湾等项目; 上海公司销售面积和销售金额分别为28.7万平
方米和33. 2亿元,主要来自新里程、蓝山小城、红郡等项目;其他城市,武汉城市花
园、东莞城市高尔夫、无锡魅力之城、天津东丽湖、广州四季花城等项目都取得了
良好的销售业绩, 期内分别售出11.6万、7.5万、7.5万、7.5万、7.4万平方米和5.
3亿元、4.8亿元、4.4亿元、3.9亿元、5.7亿元.
上半年, 集团结算面积和结算收入分别为122.57万平方米和109.4亿元,较上年
同期分别增长36. 04%和67.28%,主要来自深圳金域蓝湾、广州四季花城、东莞松山
湖、上海红郡、杭州良渚、苏州玲珑湾、南昌魅力之城、天津东丽湖、沈阳兰乔圣
菲、武汉城花、成都城花等项目.
期末,公司尚有214.9万平方米已售面积未参与本期结算,合同金额合计约147.9
7亿元.
公司计划2007年增加1000万平方米左右的项目资源.报告期内,公司新增项目规
划建筑面积合计521万平方米. 报告期末至本报告披露前,公司又新增项目规划建筑
面积186万平方米. 截至本报告披露日,本年以来公司新增项目按万科权益计算的规
划建筑面积562万平方米. 本报告披露日,公司规划中项目建筑面积合计2157万平方
米,按万科权益计算建筑面积为1818万平方米.
在项目资源问题上, 公司一贯的观点为,一方面为保障公司的持续经营和增长,
希望能拥有满足未来两到三年开发需要的规划中项目资源;另一方面,为防止占压资
金、降低周转效率,不主张过多的项目资源保有量.目前万科拥有的规划中项目资源
, 可以基本满足未来两年新开工的需要,与理想中的最佳规模相比略微偏低,但考虑
到目前地价水平中含有较多的预期因素, 公司认为当前的项目资源保有量是更恰当
的. 公司具有在短期内进一步扩充项目资源的能力,但管理层认为,我们可以选择更
合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力.
期内,公司加大了资源整合力度,进一步受让上海中桥基建(集团)股份有限公司
持有的剩余20%的浙江万科南都房地产有限公司股权;和上海恒大集团有限公司及上
海吉鑫置业发展有限公司签署协议, 获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街
坊项目、七街坊项目及中林项目等项目; 和中国航空工业第一集团公司签署战略合
作协议,拟共同组建综合性房地产开发公司开发房地产项目;通过公开拍卖方式获取
了杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司在浙江产权交易所转让的股权包; 7月份,
公司和新加坡嘉德置地集团达成了战略合作框架, 拟就包含商业部分的住宅项目与
其展开合作.公司的合作对象和合作范围进一步扩大,合作方式也更加多样化.
年初, 公司计划在2007年采取公开增发A股的方式在资本市场进行一次融资.截
至目前,增发工作进展顺利.
2007年, 公司以"大道当然,精细致远"为主题词,表示在持续深入自身的变革过
程中, 也将义不容辞担任起行业先行者的责任.同时将通过脚踏实地的精耕细作,在
通往基业常青的道路上迈出新的步伐.
根据既定的发展策略,2007年公司全面推进了装修房战略.随着客户需求的日趋
成熟理性, 装修房将越来越多地受到客户的欢迎.此外,统一提供装修房也将显著减
少浪费,提高资源的利用效率.推广装修房战略既是为了适应未来更激烈的市场竞争
、建立更强大竞争优势的重要手段,也是住宅企业践行社会责任的重要体现.报告期
内,这一策略得到顺利推进.
报告期内,工厂化技术的应用获得加速,上海新里程20号、21号两栋住宅项目作
为大量应用工厂化技术的试点, 预计将在下半年向市场推出.年内,位于东莞的住宅
产业化基地也将正式运行. 采用工厂化施工后,住宅质量将有明显提高,渗漏等问题
将有明显改善, 产品的性价比优势将会得到良好体现.同时,工业化住宅的生产方式
,将可显著缩短建筑周期,提高资金周转速度.
报告期内,万科的治理结构、道德准则和品牌形象再次获得社会的广泛认可.万
科第五次获得由经济观察报和北京大学管理案例研究中心共同评选的"中国最受尊
敬企业"称号;由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研
究院三家研究机构共同发布的"2007中国房地产百强企业研究"报告中, 万科在"200
7中国房地产百强企业综合实力TOP10"评选中名列第一, 并当选"2006－2007中国房
地产年度社会责任感企业".
凭借在资本市场中的出色表现,公司荣获由《上海证券报》评选的"2006影响中
国十佳上市公司"大奖, 并在由《中国证券报》和亚商咨询联合主办的"2006年度中
证百强上市公司"评选中荣登百强综合榜第三名.公司还获得由《证券时报》和中联
集团共同主办的"中国上市公司价值百强"第六名.
公司的专业能力也进一步获得社会的认同.在2007年度"詹天佑大奖优秀住宅小
区金奖"评选中, 公司继06年五个项目荣获"詹天佑大奖优秀住宅小区金奖"之后,武
汉城市花园、上海朗润园、沈阳万科城等三个项目再获金奖, 深圳万科城项目还荣
获"詹天佑大奖住宅小区优秀规划奖".
投资者关系管理方面,在《中国证券报》和南京大学等单位联合主办的"2006年
度中国投资者关系管理评选"中,万科荣膺最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳披露
奖三大奖项,董事会秘书还获得最佳执行人奖.
2、公司报告期内主要经营情况
(1)主营业务的范围及经营情况
公司为专业化房地产公司, 主要产品为商品住宅.报告期内,公司房地产项目结
算面积122. 57万平方米,结算收入109.4亿元,分别比去年同期增长36.04%和67.28%
;房地产业务毛利率为33.86%,比上年同期减少0.68个百分点.
3、公司投资情况
(1)募集资金使用情况
经有关部门核准, 本公司于2006年12月13日非公开发行A股股票40,000万股,募
集资金总额人民币42亿元,扣除发行费用后募集资金净额人民币41.967亿元.有关募
集资金已于2006年12月19日到位.
上述募集资金投资于位于厦门、佛山、北京、杭州、武汉、上海、成都等城市
的八个项目, 该等项目开发进度各有差异.截至报告期末,除北京顺义四季花城项目
和佛山顺德新城区项目部分结算外,其他项目均没有进入结算期.上述两项目已结算
部分投资收益率分别为11%和19%,略高于募集说明书承诺水平.预计本次募集资金整
体也将获得良好回报.
(2)非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
1)报告期内,公司主要收购公司情况如下:
A. 根据与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署的协议,公
司以总价款129,023万元收购上海恒大房产股份有限公司(现上海万科恒大房产股份
有限公司)和上海中林置业发展有限公司,获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、
五街坊项目、七街坊项目及中林项目等项目;
B. 2007年3月21日,公司以10.05亿元竞得杭州钢铁集团公司下属之富春有限公
司通过浙江产权交易所对外公开拍卖的股权包, 获取深圳富春东方(集团)有限公司
、万轩置业(深圳)有限公司、南京恒邦房地产开发有限公司、南京富春东方房地产
开发有限公司70%的股权. 截至报告期末,该股权转让的款项已经支付50%以上,相关
资产交接手续尚在办理中.
期内,公司还收购其他各类公司6家,合计投资金额7083万元.
2)报告期内, 为支持控股子公司的业务发展,公司分别对10家公司合计增资16.
5亿元,其中对成都万科成华置业有限公司增资5.7亿元,北京万科企业有限公司增资
4亿元,天津万科房地产有限公司增资2.2亿.
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
报告期内,公司实际经营成果不存在与期初计划的重大差异.
5、下半年工作计划
上半年公司取得了良好的销售业绩.根据项目和市场情况,公司下半年计划新开
盘以及加推项目75个,其中首次开盘项目23个,包括深圳金域东郡、广州金沙洲、佛
山金御华府、苏州金色家园杭州西溪、大连溪之谷、沈阳新里程、成都迎宾大道、
武汉魅力之城等,预计亦能取得不错的市场表现.
★2007年一季:
公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用 |
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