经营分析
| 发布日期：2007-10-31 10:11:00 |
≈≈深深房Ｂ≈≈《维赛特财经》 (本栏更新日期:2007.10.31)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ 5334.8｜ 2055.3｜ 38.53｜ 26.28｜
｜其他房地产业 ｜ 2517.6｜ 562.0｜ 22.32｜ 12.40｜
｜装修装饰业 ｜ 6615.6｜ 333.1｜ 5.03｜ 32.59｜
｜房地产管理业 ｜ 3357.2｜ 612.7｜ 18.25｜ 16.54｜
｜其他行业 ｜ 2211.3｜ 666.8｜ 30.15｜ 10.89｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅 ｜ 5334.8｜ 2055.3｜ 38.53｜ 26.28｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内 ｜ 20000.5｜- ｜- ｜ 98.54｜
｜境外 ｜ 35.9｜- ｜- ｜ 0.18｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:截止日期:(2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ 59835.3｜ 375.3｜ 0.63｜ 60.39｜
｜其他房地产业 ｜ 4545.2｜ 1599.5｜ 35.19｜ 4.59｜
｜房地产管理业 ｜ 17702.7｜ 1100.2｜ 6.21｜ 17.87｜
｜装修装饰业 ｜ 7536.0｜ 639.1｜ 8.48｜ 7.61｜
｜其他行业 ｜ 9470.2｜ 2793.8｜ 29.50｜ 9.56｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:截止日期:(2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅 ｜ 56563.3｜ 356.3｜ 0.63｜ 57.08｜
｜商铺 ｜ 3272.0｜ 19.0｜ 0.58｜ 3.30｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:截止日期:(2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内 ｜ 99514.9｜- ｜- ｜ 100.43｜
｜境外 ｜ 74.5｜- ｜- ｜ 0.08｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ 27895.0｜ 7402.0｜ 26.54｜ 50.08｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房地产管理业 ｜ 6219.0｜ 1224.0｜ 19.68｜ 11.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 其他房地产业 ｜ 3187.0｜ 959.0｜ 30.09｜ 5.72｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 装修装饰业 ｜ 9820.0｜ 385.0｜ 3.92｜ 17.63｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 其他行业 ｜ 8580.0｜ 1202.0｜ 14.01｜ 15.40｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 住宅 ｜ 24397.0｜ 5953.0｜ 24.40｜ 43.80｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 商铺 ｜ 2305.0｜ 1442.0｜ 62.55｜ 4.14｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 写字楼 ｜ 1193.0｜ 7.0｜ 0.65｜ 2.14｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜19956.38 ｜15041.93 ｜4914.45 ｜24.63 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他房地产业 ｜2333.13 ｜1477.93 ｜855.20 ｜36.65 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜装修装饰业 ｜5514.19 ｜5347.32 ｜166.87 ｜3.03 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产管理业 ｜4072.28 ｜3262.89 ｜809.39 ｜19.88 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他行业 ｜7563.48 ｜6774.04 ｜789.44 ｜10.44 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜住宅 ｜16457.73 ｜12993.01 ｜3464.72 ｜21.05 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商铺 ｜2305.19 ｜863.22 ｜1441.97 ｜62.55 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜写字楼 ｜1193.46 ｜1185.71 ｜7.75 ｜0.65 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜境内 ｜39404.44 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜境外 ｜35.02 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:截止日期:（2006-03-31）
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜7095.87 ｜4462.23 ｜2633.64 ｜37.12 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产管理业 ｜1543.59 ｜1350.64 ｜192.95 ｜12.50 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他房地产业 ｜983.18 ｜714.38 ｜268.80 ｜27.34 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜装修装饰业 ｜2131.14 ｜2044.61 ｜86.53 ｜4.06 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他行业 ｜5420.82 ｜4689.02 ｜731.80 ｜13.50 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:截止日期:（2006-03-31）
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜住宅 ｜4790.68 ｜3599.01 ｜1191.67 ｜24.87 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商铺 ｜2305.19 ｜863.22 ｜1441.97 ｜62.55 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:截止日期:（2005-12-31）
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营业 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜53106.12 ｜45168.73 ｜7937.39 ｜14.95 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他房地产业 ｜5537.76 ｜2731.24 ｜2806.52 ｜50.68 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产管理业 ｜6404.71 ｜5726.09 ｜678.62 ｜10.60 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜装修装饰业 ｜9844.69 ｜9240.42 ｜604.27 ｜6.14 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他行业 ｜10320.84 ｜9974.39 ｜346.45 ｜3.36 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:截止日期:（2005-12-31）
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜住宅 ｜28203.33 ｜25629.92 ｜2573.41 ｜9.12 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜写字楼 ｜3898.90 ｜2699.57 ｜1199.33 ｜30.76 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商铺 ｜21003.88 ｜16839.24 ｜4164.64 ｜19.83 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:截止日期:（2005-12-31）
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜境内 ｜84877.84 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜境外 ｜2520.38 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
1、本报告期内公司完成主营业务收入27,063万元,比上年同期增加66%,主要原
因是房产销售和房屋租赁都比上年同期增加较大;
2、本报告期内公司实现归属于母公司所有者的净利润520. 9万元,比上年同期
增加了33.63%,主要原因是主营业务同比增加和期间费用同比减少;
3、经营活动产生的现金流量净额比上年同期大幅减少,主要是销售收入减少而
支付地价和项目投入增加所致;
4、营业外支出增多,主要是已停业清算的下属企业深房百货有限公司违反国家
有关税收规定,根据深国税〔2007〕C0018号文通知罚款757万元,计入本期营业外支
出.
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
1、控股股东就本公司股权分置改革有关事项承诺: (1)、本公司将遵守法律、
法规和规章的规定,履行法定承诺义务;(2)、本公司声明:本承诺人将忠实履行承诺
, 承担相应的法律责任.除非受让人同意并有能力承担承诺责任,本承诺人将不转让
所持有的股份;(3)、本公司声明:本承诺人未按承诺文件的规定履行其承诺时,应赔
偿其他股东因此而遭受的损失.";
2、控股股东限售条件的承诺: 自改革方案实施之日起,在十二个月内不上市交
易或者转让; 在前项规定期满后,通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份,出
售数量占该公司股份总数的比例在十二个月内不得超过百分之五, 在二十四个月内
不得超过百分之十.以上各项承诺都在严格履行中,2007年2月26日,公司5058.3万股
限售股份解除限售.
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、其他需说明的重大事项
1、证券投资情况
√适用 □不适用
2、持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
3、持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
一、上半年公司经营状况
1、公司属房地产业,经营范围为房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、
建筑装饰安装、商品零售及贸易、酒店及餐饮服务. 2007年房地产宏观调控的不确
定影响,是对企业经营环境造成直接冲击的主要因素,本公司坚持以市场和效益为导
向,本着"夯实基础、规范管理、能快则快"的方针,以扩大主业规模、完善管控体系
、转换经营机制和强化执行力为重点,深入开展"发展管理年"活动,进一步提升企业
竞争能力,努力实现企业制度创新和经营绩效新的突破,为深房集团步入良性滚动发
展开创一个崭新的局面.
2、经营成果分析说明
使经营成果变动的主要原因:
(1)、2007年上半年公司实现净利润978.29万元,比上年同期901.51万元增加76
.78万元增加了8.52%;营业利润1,622万元比上年同期1,390万元增加232万元增加了
16. 69%;使净利润、营业利润、同比增长的主要原因是本期投资收益的大幅度增加
本期投资收益明细如下:
项目 2007.06.30
转让深圳八方通铁路储运有限公司股权净收益*1 16,366,000.00
转让沈阳同新房地产开发有限公司股权净收益*2 11,210,623.52
云南鲲鹏航空服务有限公司分红款 250,000.00
合计 27,826,623.52
*1、2007年2月16日中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁庭委托深圳联合拍卖有
限公司对深圳八方通铁路储运有限公司的100%股权进行了公开拍卖, 由黄家投资控
股有限公司以9,100万元人民币的价格竞得.本公司持有深圳八方通铁路储运有限公
司35%股权,按持股比例计算可分得3,185万元,扣除对该公司的投资成本及相关费用
,获得1,636.6万元的净收益.
*2、2005年11月23日,经深圳市中级人民法院"(2005)深中法执字第737号"民事
裁定书裁定:拍卖新峰公司持有的沈阳同新公司93.1%股权,并于2006年1月22日以8,
920万元拍卖.截止2006年12月31日,新峰公司持有的沈阳同新公司93.1%股权的过户
手续尚在办理之中.本期已办我司相关手续,相应结转有关科目余额计入本期投资净
收益为1,121万元.
(2)、主营业务收入比上年同期减幅49.2%,主营业务整体下滑,主要是房地产主
业销售收入减少. 租赁业、物业管理业、建筑安装业、旅游酒店饮食服务等行业的
销售收入都比上年同期略有增长.
(3)、销售费用比上年同期减少59.25%,主要是代销楼盘手续费、销售广告及服
务费、销售人员的工资福利、修理及运杂等费用的减少.
(4)管理费用比上年同期减少10.92%,主要是工资福利及社会保险、差旅费和中
介机构费的减少.上年旧准则反映管理费用25,373,449.95元,按新准则为43,439,84
0.66元,其差额18,066,390.71元,是上年结转怡泰大厦销售冲回减值准备所致.
(5)财务费用上年同期减少88%,主要是本期利息资本化数额比上年同期大.
(6)经营活动产生的现金流量净额比上年同期大幅度减少,主要是销售商品、提
供劳务收到的现金同比减少(销售收入减少)而购买商品、接受劳务支付的现金又同
比增加(存货增加).
3、主营业务分行业经营状况
房地产开发业收入比上年同期减幅73. 20%主要是本期母公司没有新楼盘销售,
公司房地产销售收入主要是下属汕头华林公司的别墅销售收入.
二、公司财务状况分析说明
使财务状况变动的主要原因:
(1)总资产增加的主要原因,是存货中的房地产开发成本的增加所致.
(2)所有者权益变化的主要原因,是本期实现的净利润所致.
(3)长期应付款减少的主要原因,是本期结转了出售沈阳同新公司股权债权事项
所致.
(4)预收款项的增加主要原因,是下属汕头华林公司、广州黄埔公司预收售楼款
和圳通公司预收工程款的增加所致.
(5)应付职工薪酬的减少主要原因,是支付上年计提的因职工解除劳动合同关系
给予的补偿.
(6)应交税费的减少主要原因是预交增值税和所得税所致.
(7)未分配利润的增加主要原因是本期实现的净利润所致.
三、经营中的问题与困难
(1)辅助产业经营艰难,盈利能力尚需加强.今年以来,所属企业盈利能力有所改
善, 但总体上还处于微利状态,尤其是工程施工和酒店餐饮企业,竞争能力和自我发
展能力有待于进一步提升.
(2)资源储备有限,开发规模偏小,由于缺乏土地储备,开工项目偏少,为此,我们
在积极寻找新的土地储备.
四、报告期投资情况
1、公司在报告期内没有募集资金,也没有以前期间募集资金使用延续到本报告
期.
2、重大非募集资金投资项目进展情况:
项目名称 报告期投资 项目进度
额(万元)
广州黄埔雅苑(二期) 1498.00 继续完善工程收尾工作
星湖花园3#楼 285.11 已完成楼宇基础工程
汕头金叶岛国际花园 5758.07 11期工程、会所、景观绿
化及市政道路工程进入施
工阶段
东湖帝景名苑 516.68 完成前期报建准备工作
合计 8,057.86 -
五、下半年经营计划
下半年经营工作着重做好以下几方面的工作:
1、确保深圳龙凤山庄项目的开工建设; 2、加大汕头金叶岛十一区的投资力度
;继续推进汕头金叶岛六、七、八期的销售工作;3、加大楼宇租赁力度,以确保完成
全年计划; 4、切实执行企业管控流程体系,促进公司整体管理水平和经营效率再上
新台阶;5、积极寻找土地储备和投资项目,为房地产主业的可持续发展创造条件.
★2007年一季:
公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√ 适用□ 不适用
1、预付款项比年初增加34. 75%主要是预付的预售楼营业税款.2、利润总额比
上年同期增加66.32%,主要原因是期间费用的同比减少,大于因房地产销售收入同比
减少24. 39%导致毛利减少及营业外支出同比增幅较大所致.但归属于母公司所有者
的净利润比上年同期大幅度减少的主要原因是所得税费用和少数股东损益同比大幅
增加所致3、经营活动产生的现金流量净额大幅度减少,主要是销售商品、提供劳务
收到的现金同比减少27.89%和购买商品、接受劳务支付的
★2006年末期:
一、报告期整体经营情况的回顾
(一)管理层讨论与分析
2006年是房地产行业宏观调控进一步深化的一年.公司在行业发展增速渐缓,行
业竞争日趋激烈的大环境下, 企业上下团结拼搏,奋发有为,围绕经营工作和精神文
明建设两条主线,着力推进企业品牌效益和企业精神的两个重塑,坚持构建和谐企业
与可持续发展的方略,企业的各项工作上了一个新的台阶并呈现出良好的发展态势.
2006年, 公司的房地产主业开发和物业经营得到加强,财务基本面继续好转,所
属企业扭亏工作有所进展;历史遗留问题继续得到积极处理,管理水平和监督功能得
到加强, 成本费用继续降低,品牌效益和企业形象有所提升,企业精神文明建设得到
加强,团结和谐、人心思进的企业氛围初步形成.
(二)总体经营情况
2006年实现主营业务收入99, 089万元,比上年同期85,214万元增加13,875万元
, 增长了16.28%;2006年本公司实现利润总额2,045万元,比上年同期增加1,101万元
增长了85.74%;净利润1,926万元,比上年同期增加1,210万元,增长了59.17%.
1、各行业主营业务收入增减情况:
(1)公司的主导产业房地产销售收入59,835万元,比上年同期53,106万元增长了
12. 67%,其主要原因是:集团本部实现销售收入54,306万元,其中主要是销售怡泰大
厦19, 403万元、碧桐海苑19,925万元、星湖花园12,322万元和历史楼盘收入2,656
万元.
(2)房屋租赁收入4,545万元比上年同期5,538万元减少17.93%,主要是租赁面积
减少所致.
(3)建筑施工安装收入17,703万元,比上年同期9,845万元增加了7,858万元增长
了79.82%;主要是下属圳通公司工程收入大幅度增加所致.
(4)物业管理收入、酒店饮食服务、和其他行业收入都比比上年同期略有增加
. 商品流通业收入比上年同期减幅为34.02%,主要是下属保税贸易有限公司本年8月
份以后停止进出口业务的经营.
二、主营业务范围及状况
1、公司属于房地产行业,经营范围为房地产开发及商品房销售、物业租赁及管
理、建筑装饰安装、商品零售及贸易、酒店及餐饮服务.
2、主营业务收入、主营业务利润分行业构成情况:
3、主营业务收入、主营业务利润分地区构成情况:
三、公司全资附属公司及控股公司(合并报表)经营业绩:
四、主要供应商和客户情况
五、经营中问题、困难及解决方案
1,经营中的问题和困难:
(1)辅助产业经营艰难,盈利能力尚需加强.今年以来,所属企业盈利能力有所改
善, 但总体上还处于微利状态,尤其是工程施工和酒店餐饮企业,竞争能力和自我发
展能力有待于进一步提升.
(2)资源储备有限,开发规模偏小,主业开发计划总体上有所推迟.由于缺乏土地
储备, 开工项目偏少,2006年我们在寻找土地方面花费了不少力气,但由于各种原因
没有得到应有进展,集团主业面临较大的可持续发展问题.
(3)融资渠道单一, 自有资金有限.融资主要依赖抵押贷款,很难增大融资规模;
受制于历史包袱,依靠自我积累、自有资金短期内难以充足,限制了获取资源的能力
(4)缺乏资源整合能力和市场营销能力.尤其在创新产品概念、发动市场热点、
实现整体营销方面较为落后. 在开发产品价值创造方面,功能价值较强,而投资价值
和品牌服务价值的创造能力较弱,从而缺乏品牌的市场号召力.
2、针对上述问题和困难,公司应对及解决方案是:
(1)突破原来的母子公司管理体制, 提升所属企业自主生存能力,增强自主经营
,开创自主发展的新局面;
(2)能快则快,突破项目开发瓶颈,提升主业的效率水平和效益水平;
(3)加快融资能力创新,突破资金瓶颈,提升资源储备能力;
(4)狠抓管理,增收节支,开源节流,实行全面预算管理;(5)增强企业整体营销能
力,培育企业品牌.
六、投资情况
1、报告期内公司没有募集资金,也没有之前募集资金使用延续到报告期之情况
2、非募集资金投资情况
七、报告期财务状况和经营成果分析
(一)财务状况分析
资产负债构成同比变化情况
公司资产负债的构成日趋合理,资产质量有所提升;资产负债率54.98%在同行业
中属于较低水平,财务状况稳健,为公司可持续发展提供了坚实的基础.
各项目变动说明:
①货币资金46, 131万元,比上年同期31,086万元增加15,045万元,增幅48.4%主
要是经营活动产生的净现金.
②应收账款减少38.19%,主要原因是报告期收回部分应收账款.
③其他应收款增加主要是下属公司新峰企业、汕头华林公司支付未结转款项.
④存货减少的主要原因是结转售楼成本大于本年投入.
⑤待摊费用的增加主要是预交的预收楼款所得税.
⑥固定资产减值准备减少是房屋建筑物价值回升转回所计提的减值准备.
⑦短期借款的减少主要是向深圳建设集团财务公司借款8, 000万元转为向深圳
市投资控股有限公司的借款.
⑧应付账款期末余额较期初减少24.79%,主要是报告期内支付工程款.
⑨其他应付款
其他应付款本期期末余额为50,079万元,比上年增长58.49%,主要是本年度由借
款转入的款项、收到项目转让款、业主租房押金和其他代收暂收款项.
⑩长期借款的变动是向农信社两笔长期借款11,000万元都在07年到期转入一年
内到期的长期负债中,报告期内新增两笔长期借款6,500万元.
(二)经营成果分析
1、2006年实现主营业务利润1, 765万元,比上年同期8,500万元大幅度减少,主
营业务利润率4. 78%比上年同期9.97%下降了5.19个百分点.主要原因是房地产业毛
利率0.63%比上年同期14.95%大幅度减少.究其原因是本部结转了怡泰大厦收入19,4
03万元, 相应结转成本为29,988万元,毛利率为-35.3%.怡泰大厦属历史遗留问题楼
盘, 历史累计成本高、地理环境不理想,售价低于成本.本公司在1998年、2001年对
怡泰大厦计提了存货跌价准备,本年相应销售转销以前年度计提的存货跌价准备17,
664万元.
2、管理费用本年度为-8, 904万元,上年为6,640万元,本年度比上年大幅减少,
主要是本年度销售怡泰大厦房产时转销以前年度计提的存货跌价准备17, 835万元(
上年度转销的存货跌准备为5,602万元).
3、财务费用
本报告期财务费用较上期减少14. 24%,主要原因系本报告期汇率变动导致汇兑
净损失增加432万元,利息支出减少924万元所致.
4、投资收益360万元,较上年同期大幅减少,分类明细如下:
投资收益本年度比上年度大幅减少, 主要是由于上年度转让哈尔滨建峰科技发
展公司、吉林制药股份有限公司、深圳竹园企业有限公司股权及债权投资取得收益
46,507,481.54元.
6、营业外支出
营业外支出本年度比上年度大幅增长, 主要是由于本年度计提三项制度改革经
济补偿金3,741万元,是根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会、深圳市劳动
和社会保障局、深圳市人事局《关于进一步规范市属国有企业劳动关系的意见》(
深国资委[2006]358号)及深国资委[2006]359号《关于市属国有企业做好深化劳动
人事分配制度改革工作的通知》,本公司与员工达成协议,对同意与本公司除解劳动
合同的员工,按规定标准计提的经济补偿金.
7、经营活动产生的现金流量净额为17,512万元,比上年同期26,627万元,减少9
,115万元.主要是销售商品、提供劳务收到的现金98,588万元,比上年同期94,032万
元增加4,556万元增幅4.85%.而购买商品、接受劳务支付的现金71,540万元,比上年
同期增加49,988万元增加21,552万元,增幅43.11%.经营活动产生的现金流收入增幅
远小于现金流支出增幅,公司经营活动产生的现金流较上年差.但总的现金流净增加
额14, 454万元,比上年同期10,633万元增加了3,821万元增幅35.94%,主要是本年归
还银行贷款远小于上年同期.总的说公司的现金流还是呈良好的趋势,有利于公司今
后的发展.
八、对公司未来发展的展望
2007年是公司加快发展速度、推进企业崛起的奋斗之年, 房地产宏观调控的不
确定影响,是对企业经营环境造成直接冲击的主要因素,本公司坚持以市场和效益为
导向,本着"夯实基础、规范管理、能快则快"的方针,以扩大主业规模、完善管控体
系、转换经营机制和强化执行力为重点,深入开展"发展管理年"活动,进一步提升企
业竞争能力,努力实现企业制度创新和经营绩效新的突破,为深房集团步入良性滚动
发展开创一个崭新的局面.
(一)、建立和完善管理控制体系, 优化管理流程,夯实管理基础,提高企业运营
效率.一是要全面建设切合企业实际的管控体系.要进一步明确集团本部和各项目部
、各企业的关键管理关系、权责划分和核心管控流程, 提升企业对各业务领域和组
织结构管控的针对性,达到强化整合资源的效果.二是要全面建设和完善企业各项业
务流程.以流程管理为纲推进整体管理水平的改善,将我们提升管理能力的努力和成
果转化为制度体系, 为企业各项经营管理活动确立行为规范;突出重点领域,吸取近
年来的诸多教训,狠抓质量管理、进度管理、成本管理、营销管理四大项,真正促进
主业经营能力的提高.
(二)、能快则快,突破项目开发瓶颈,提升主业的效率水平和效益水平.
2007年集团的开发主业正处于再生产循环的投资阶段, 新开发项目增多、投资
规模加大, 除了汕头金叶岛项目,星湖花园3期、东湖帝景名苑、龙岗龙凤山庄也将
正式启动.
2007年拟投资项目情况
(三)、加快融资能力创新, 突破资金瓶颈,提升资源储备能力.一是巩固和创新
融资渠道, 提升获取资源的能力,二是要注意把握时机节奏适机适地增加资源储备,
三是转变观念,在合适的地域增加储备.
(四)、执行新企业会计准则后, 公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其
对公司的财务状况和经营成果的影响情况
1、关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新会计准则股东权益
差异的分析:
(1)同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
根据《企业会计准则第20号——企业合并》的有关规定, 公司2007年1月1日对
尚未摊销完的属于同一控制下企业合并形成的股权投资借方差额1,503,986.27元全
额冲销,调减留存收益1,503,986.27元,其中,减少归属于母公司的所有者权益为1,5
03,986.27元.
(2)所得税
根据《企业会计准则第18号——所得税》的有关规定, 公司2007年1月1日对资
产、负债的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异的所得税影响进行追溯调整
, 并将影响金额调整留存收益.据此,公司因坏账准备、存货跌准备、预提费用等所
形成的, 资产账面价值小于资产计税基础及负债的账面价值大于负债的计税基础的
所得税影响金额20, 713,660.69元调增留存收益.其中,增加归属于母公司的所有者
权益20,713,660.69元.
根据《企业会计准则第18号——所得税》的有关规定, 公司2007年1月1日对税
法允许用以后年度所得弥补的可抵扣亏损的所得税影响进行追溯调整, 并将影响金
额调整留存收益. 据此,公司因可抵扣亏损的所得税影响金额10,980,628.58元调增
留存收益. 其中,增加归属于母公司的所有者权益9,719,517.50元,增加归属于少数
股东的权益1,261,111.08元.
(3)少数股东权益
根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的有关规定, 现行会计制度下
的单列的少数股东权益, 应当在合并资产负债表中所有者权益下以少数股东权益项
目列示. 因此,公司2007年1月1日将少数股东权益(17,448,941.51)元列于股东权益
,同时,因上述调增的归属于少数股东的权益1,261,111.08元,亦列示于股东权益.
根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的有关规定, 母公司应当将其
全部子公司纳入合并财务报表的合并范围. 公司2007年1月1日将以前未合并子公司
的财务报表纳入合并范围,相应增加归属于少数股东的权益3,481,844.24元.
(4)其他
根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的有关规定, 母公司应当将其
全部子公司纳入合并财务报表的合并范围. 公司2007年1月1日将以前未合并子公司
的财务报表纳入合并范围,由于个别子公司净资产为负数,从而减少留存收益4,960,
550.27元,其中,减少归属于母公司的所有者权益4,960,550.27元.
2、执行新企业会计准则后,公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公
司的财务状况和经营成果的影响主要有:
(1)根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定, 公司将现行政策下
对子公司采用权益法核算变更为采用成本法核算, 因此将减少子公司经营盈亏对母
公司当期投资收益的影响,但是本事项不影响公司合并报表.
(2)根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定, 公司将现行政策下
对投资性房地产的核算从存货转到投资性房地产核算,并将采用成本模式计量,本事
项不影响公司的利润和股东权益.
(3)根据《企业会计准则第18号——所得税》的规定,公司将现行政策下应付税
款法变更为资产负债表债务法,企业资产、负债账面价值和计税基础存在差异时,按
规定确认递延所得税资产和递延所得税负债, 所确认的递延所得税资产和递延所得
税负债计入所得税费用,将会影响公司当期的所得税费用,从而影响公司的利润和股
东权益.
(4)根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定,公司将现行会计政
策下合并财务报表中少数股东权益单独列示, 变更为在合并资产负债表中股东权益
项目下以"少数股东权益"项目列示,合并财务报表的净利润包含少数股东损益,合并
净资产也包含少数股东权益,此项政策变化将会影响公司的股东权益和净利润.
投资情况说明：
投资情况
1、报告期内公司没有募集资金，也没有之前募集资金使用延续到报告期之情况
。
2、非募集资金投资情况 单位：（人民币）万元
项目名称 本年投入项目金额 项目进度 项目收益情况
碧桐海苑 05年8月入伙 结转销售收入19925.76万元,
毛利6291.63万元
星湖花园三期 05年8月入伙 结转销售收入12322.22万元,
毛利3905.31万元
东湖帝景名苑 11,903.89 已取得建设用 未结算
地规划许可证
怡泰中心 2006年月入伙 结转销售收入19402.84万元,
毛利-105 85.60万元
汕头金叶岛国际
花园6-9期 2208.89 分期开发 未结算
星湖花园3#楼 42 准备施工 无
黄埔雅园 8108.67 6年底工程基本完工， 未结算
设备调试准备验收
合计 22263.45 - -
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2.公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3. 报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(利润率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的情况说明
□适用 √不适用
投资情况说明:
1、公司在报告期内没有募集资金,也没有以前期间募集资金使用延续到本报告
期.
2、重大非募集资金投资项目进展情况:
项目名称 报告期投资额(万元) 项目进度 项目收益情况
广州黄埔雅苑 3,800.00 准备预售 尚未产生收益
星湖花园三期 3,802.00 已竣工 结转销售收入8016万元,
成本5879万元,
毛利2137万元
汕头金叶岛 1,496.00 主体工程施工 尚未产生收益
合计 9,098.00 - -
★2006年中期:
(一)上半年公司经营状况
1、公司属房地产业,经营范围为房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、
建筑装饰安装、商品零售及贸易、酒店及餐饮服务. 2006年是公司的"品牌效益年"
,上半年公司管理层在董事会的领导下,脚踏实地抓好经营工作,深入开展"品牌效益
年"活动,狠抓企业品牌效益,稳步地推进各项经营工作.第一,重视品牌效益,借鉴别
人的成功经验, 重塑深房品牌,争取效益最大化;第二,继续狠抓增收节支的管理,完
善相关制度, 严格地将成本控制贯穿于项目开发的全过程;第三,努力扩大投资规模
,重视效率,加快发展速度,确保公司的可持续发展;第四,面对宏观调控的大环境,积
极抓好有效拓展、拓宽企业融资能力和渠道,为企业经营和发展提供保障.
2、经营成果变动及原因分析:
2006年上半年公司完成主营业务收入39, 439.5万元,比上年同期17,204.8万元
, 增长129.24%;主营业务利润5,860.6万元,比上年同期3,659.9万元增长60.13%.主
要原因是公司的支柱产业房地产销售收入同比大幅度增长达315.74%,且房地产销售
收入占公司销售收入的比重达50.6%,同比上升了22.7个百分点;毛利额增长达184.1
2%且房地产销售毛利额占公司销售毛利额的65. 2%,同比上升了25.4个百分点;因此
使公司主营业务利润相应同比增长60.13%.房地产销售收入大幅增加,主要原因是母
公司本期结转怡泰中心、碧桐海苑、星湖三期、锦绣大厦等售楼收入和下属新峰置
业公司汕头金叶岛本期结转售楼收入.
3、分行业经营状况
除房地产开发主业的销售收入增长较大外, 公司其他几个行业的销售收入同比
都有所提高. 目前公司房地产主业收入增长较快,盈利贡献较大,符合公司主业突出
发展的经营思路, 上半年销售房产面积61,438平方米,签约合同价37,100万元,结转
收入17,979万元,毛利额4,228万元.
(二)上半年财务状况和分析
1、总资产比年初数增加13,596万元增幅5.96%,影响总资产变动的主要因素是:
(1)货币资金增加19,342万元,是本期房地销售的现金回笼趋势转好.
(2)存货净额略有减少,主要是在建项目的增加数小于完工产品销售成本和出租
产品的摊销.
(3)固定资产净额减少1, 502万元,主要是①香港新峰公司将原半岛写字楼转出
列入存货; ②调回保税公司使用的深房广场A座写字楼列入存货.③本期计提的固定
资产折旧.
2、总负债比年初数增加12,842万元,增幅10.34%.其中:①长短期借款减少2,84
2万元减幅6. 64%,主要通过新楼盘预售回笼的资金,重组公司银行贷款结构,降低公
司财务风险.②应付账款比年初减少1,081万元,主要是支付工程款.③预收账款比年
初增加17, 583万元,主要是收到怡泰中心、碧桐海苑、汕头金叶岛国际花园的售楼
款.
3、股东权益(净资产)比年初增加736万元,主是本期净利润所致.
(三)经营中的问题与困难
持续的宏观调控使房地产行业的经营环境发生较大变化, 购房者的需求日趋多
样化,住宅产品结构的调整使精致节能型住宅成为未来发展的方向,开发商在自有资
金和项目规划设计能力等各方面也面临新的挑战.公司顺应形势的变化,积极调整经
营策略, 在努力拓宽各类融资渠道的同时,深入进行市场和产品的研究,不断提高自
身的设计和开发能力,力争在新的发展环境中取得先机.
(四)报告期投资情况
1、公司在报告期内没有募集资金,也没有以前期间募集资金使用延续到本报告
期.
2、重大非募集资金投资项目进展情况:
(五)下半年经营计划
下半年经营工作着重做好以下几方面的工作: 一是确保深圳龙凤山庄项目的开
工建设,加大汕头金叶岛十一区的投资力度;二是全力推进广州黄埔雅苑、汕头金叶
岛六、七、八期的销售工作, 加大楼宇租赁力度,以确保完成全年经营计划;三是适
度加大融资力度, 有效利用财务杠杆作用;四是认真降低各项费用开支,努力强化成
本控制;五是进一步提高企业管理水平,促进公司整体管理水平和经营效率再上新台
阶;六是积极寻找土地储备和投资项目,为房地产主业的可持续发展创造条件.
★2006年一季度:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
1.1占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
1.2公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
1.3报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
1.4主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
1. 5主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
预计公司下一报告期末将盈利,与上年同期相比发生较大变动,主要原因是公司
房地产开发主营业务收入水平提高.
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适
★2005年末期:
一、报告期整体经营情况分析
2005年本公司实现主营业务收入85,214万元,比上年同期57,054万元增加28,16
0万元, 增幅49.36%;主营业务利润8,500万元,比上年同期2,794万元大幅度增加2倍
有余; 利润总额1,100.6万元,比上年同期增加15,270.2万元;净利润1,210.02万元,
比上年同期增加15,440.79万元.各行业主营业务收入增减情况:
(1)公司的主导产业房地产销售收入增长幅度较大,比上年同期增长201.16%,其
主要原因是:集团本部本年推出两个新楼盘,碧桐海苑、星湖花园和加大力度销售历
史楼盘, 怡泰中心、兴业大厦、熙龙大厦及付楼、其他楼盘.(2)房屋租赁收入比上
年同期减少17.7%,主要是下属公司的租赁收入减少.(3)建筑施工安装收入、物业管
理收入比上年同期略有减少. (4)商品流通业收入比上年同期减幅较大为34.14%,主
要是下属保税贸易有限公司本年停止进口甲苯业务的经营.(5)酒店饮食服务收入上
年同期增长65.32%,是下属海燕酒店大酒店,本年度市场好转,周边环境日益向好,住
房率的增加使客房旅业收入呈现增长趋势;以及本年自营二十九楼中攴厅等.
二、主营业务范围及状况
1、公司属于房地产行业,经营范围为房地产开发及商品房销售、物业租赁及管
理、建筑装饰安装、商品零售及贸易、酒店及餐饮服务.
2、主营业务收入、主营业务利润分行业构成情况:
3、主营业务收入、主营业务利润分地区构成情况:
4、主营业务盈利能力变化说明
报告期公司主营业务利润8,500万元,比上年同期2,794万元大幅度增加,主要原
因是, 主营业务收入同比增长49.36%和综合毛利率同比增长8.66%.综合毛利率的同
比增长,主要是房地产市场价格呈平稳增长势头,公司房地产业毛利率同比增长了14
.95个百分点.
三、主要控股公司及参股公司经营情况及业绩
四、主要供应商和客户情况
五、经营中问题、困难及解决方案
1, 经营中的问题和困难:(1)资金瓶颈有待突破.房地产投资周期长,投入量大,
风险较高的特点,决定了公司的竞争能力还比较弱.(2)品牌形象有待重塑.房地产经
济越来越讲求品牌效应,因此,重塑品牌将是我们面临的重大课题和任务.(3)历史遗
留的重点难点问题有待继续努力去解决.一是还有少量沉淀资产有待处理,二是停业
、倒闭等名存实亡企业因盘根错节的债权债务关系而无法彻底清理、注销; 三是结
案的胜诉案件遭遇"执行难"问题;四是大量的空置楼宇(尾盘)亟待租售得以变现.(4
)资源储备仍显不足,发展空间受到限制.(5)宏观调控和国民经济增长进入新周期使
得企业经营的宏观环境较为复杂.
3、针对上述问题和困难,公司应对及解决方案是:
(1)强化领导班子和管理人员队伍建设,打造一支高素质的业务团队;(2)集中优
势资源, 能快则快,抓好主业开发;(3)花大力气努力盘活资产,为新项目开发输送血
液; (4)稳中求进,正确处理好所属企业发展和稳定工作;(5)狠抓管理,增收节支,开
源节流;(6)加大企业文化建设的力度,重塑深房的企业精神.
六、投资情况
1、报告期内公司没有募集资金,也没有之前募集资金使用延续到报告期之情况
2、非募集资金投资情况
七、报告期财务状况和经营成果分析
(一)财务状况分析
影响总资产、总负债、股东权益变动的主要原因是:
(1)应收账款减少16.33%,主要原因是报告期收回部分应收账款.
(2)其他应收款减少主要原因是计提坏账准备、及收回部分应收款.
(3)预付账款增加主要原因是下属保税公司增加的代理出口货款.
(4)应收补贴款增加是下属保税公司应收的出口退税.
(5)存货减少的主要原因是结转售楼成本大于投入.集团本部报告期结转了新楼
盘星湖花园和碧桐海苑部分销售成本.
(6)待摊费用增加的主要原因是已交预收楼款营业税及附加的增加.
(7)长期股权投资减少的主要原因是结转公司对深圳竹园企业有限公司、哈尔
滨建峰科技发展公司的投资和结转公司所持吉林制药股份有限公司股权.
(8)长期债权增加的主要原因是对沈阳同新房产开发有限公司不合并其会计报
表,而产生的对该公司的债权转入长期债权中.
(9)在建工程减少是结转了竹园公寓祥情见投资收益说明.
(10)无形资产减少的主要原因是,汕头金叶岛土地报告期重新规划并开发,将其
土地使用权余额转入开发成本.
(11)预收账款期末余额较期初大幅增加76.53%,原因是报告期内预售楼款增加.
(12)应付股利减少是归还了欠深圳市投资控股有限公司以前年度的分红款.
(13)本期预提费用余额较上期增加126.96%,主要是由于报告期计提了碧桐海苑
项目工程款及星湖花园三期项目工程款.
(14)股东权益(净资产)增加主要原因是报告期内实现的净利润、因汇率变动外
币报表折算差额增加; 及资本公积增加,其原因是本公司本年度将怡泰大厦裙楼1-5
层商业房产面积11,931.54平方米及怡泰大厦B座9-11层48套商品房产2,812.05平方
米,作价人民币11,876万元出售给深圳市投资控股有限公司.售楼款直接抵付了本公
司欠深圳市投资控股有限公司的分红款.此次关联交易对净利润未产生影响,但增加
了2,158.7万元的资本公积.
(二)经营成果分析
1、2005年本公司实现利润总额1,101万元,比上年同期增加15,270万元;净利润
1,210万元,比上年同期增加15,441万元,实现扭亏为盈.
2、2005年本公司实现主营业务收入85,214万元,比上年同期57,054万元增加28
,160万元,增幅49.36%;
3、主营业务利润8,500万元,比上年同期2,794万元大幅度增加,主要原因是,主
营业务收入同比增长49. 36%和综合毛利率同比增长8.66%.综合毛利率的同比增长,
主要是房地产市场价格呈平稳增长势头,公司房地产业毛利率同比增长了14.95个百
分点.
4、管理费用,本期管理费用6,641万元,较上期减少38.42%,主要是
(1)本报告期销售怡泰大厦,转销以前年度计提的存货跌价准备5,602万元;冲回
以前年度对碧桐海苑计提的存货跌价准备840万元; (2)计提坏账准备3,657.71万元
,其中:①本部对国兴大厦诉讼案补计提坏账准备2,748.1万元,本部对下属深房百货
计提坏账准备13.97万元,本部对下属联华公司计提坏账准备200万元,②下属保税公
司对甲苯业务计提坏账准备684.56万元,下属海燕大酒店对应收账款计提坏账准备1
1.07万元,.
5、本报告期财务费用较上期增加48.41%,主要原因系本报告期汇率变动导致汇
兑净损失增加671万元,利息收入减少392万元所致.
6、投资收益4,653.6万元,较上年同期大幅增加,分类明细如下:
7、营业外支出
本报告期营业外支出较上期减少83. 64%,主要原因系本报告期诉讼仲裁赔偿损
失较上期大幅减少所致.
8、经营活动产生的现金流量净额为26,627万元,比上年同期793万元,增加25,8
34万元.主要是销售商品、提供劳务收到的现金94,032.3万元比上年同期增加35,14
1万元增幅59.67%.购买商品、接受劳务支付的现金49,987.6万元比上年同期增加82
7万元幅1.77%.现金流收入增幅远大于现金流支出增幅,公司的现金流呈良好的趋势
,有利于公司今后的发展.
八、对公司未来发展的展望
2006年是我国"十一五"规划的开局之年, 房地产业特别是住宅产业仍是我国建
设和谐社会的重要支柱产业.为此,公司经营工作将以企业经济效益再上新台阶为目
标, 重塑企业品牌效益,深入开展品牌效益年活动,以精品促品牌,以品牌促效益,强
化营销服务,重塑深房的企业品牌和形象;以"和谐、责任、创新、诚信"为主题重塑
深房的企业精神, 增强企业的凝聚力和向心力;强化企业管理,以制度建设为核心建
立配套的管理流程,重构现代企业管理模式与运作方式;高度重视规划设计和项目管
理, 推出与时俱进、富有时代气息的精品楼盘,打造深房在业界的企业形象,力争企
业的效益水平和品牌形象逐年提升, 为深房重归深圳特区主流开发商的骨干行列而
努力奋斗.
1、集中优势资源,能快则快,抓好主业开发.今年开发业务的主战场是汕头项目
、广州项目和星湖花园三期, 广州项目要力争今年5月份实现销售,星湖三期要争取
一年之内达到销售条件.
2、花大力气努力盘活资产: (1)推动剩余无力或不宜开发项目的退出.(2)大量
空置楼宇尾盘尽可能变现.今年要力争盘活4-5万m2,改变存货比重过大的不良结构.
(3)继续做好个别已退出项目的善后工作.(4)坚持两条腿走路,逐步探索生产经营与
资本经营相结合的路子.
3、狠抓管理, 增收节支,开源节流.一是要完善各项管理制度,并建立相关的业
务工作流程,推动企业管理提升到一个新的水平.二是坚定不移地推行全面预算管理
, 强化内部审计的独立性并扩大审计范围,规范财务、资金管理,从严控制成本费用
. 三是继续推行"收支两条线"管理,实行集团资源的集中管理和使用.四是年内要重
点加强追讨各类应收账款的工作,尤其要加大对胜诉案件的执行力度,追讨应收账款
将成为本年度业绩考核的一项内容.五是要在完善制度、机制的基础上,进一步加强
成本与费用的控制,进一步降低成本费用.
★2005年三季度:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
2005年1-9月, 公司累计实现主营业务收入26,967万元,比上年同期减少51.47%
,减少幅度较大的是房地产销售收入(尚未结转新楼盘销售)和商品销售收入,分别为
减福40.93%和减福55.5%.报告期内主营业务综合毛利率24.99%,比上年同期增加了1
6.59个百分点,影响主营业务利润率比上年同期增加121.82个百分点.其中房地产开
发、酒店饮食主营业务利润增长幅度较大.报告期实现净利润2117万元,较去年同期
有大幅度增长, 主要是结转了哈工大诉讼案件的投资收益3668万元,另外,公司加强
期间费用管理,管理费用和财务费用比上年同期有大幅的降低.四季度公司将加强碧
桐海苑、星湖花园三期、怡泰大厦等楼盘的销售工作, 争取2005年全年的主营收入
超过去年水平,并实现扭亏为盈.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:(人民币)万元
主营业务分行业情况
主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
房地产开发与经营业 1,369.00 1,088.00 20.53%
房地产管理业 1,649.00 1,413.00 14.31%
其他房地产业 1,061.00 462.00 56.46%
装修装饰业 1,717.00 1,464.00 14.74%
商业经纪与代理业 3,209.00 3,187.00 0.69%
其中:关联交易 0.00 0.00 0.00%
(2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
√适用 □不适用
①报告期主营业务利润占利润总额之比例较前一报告期减少, 其主要原因是7-
9月份没有新楼盘销售只是销售处理了部份积压的旧楼房.
②报告期期间费用占利润总额之比例较前一报告期减少, 主要是利润总额发生
较大的变化,报告期内公司已扭亏为盈.
③报告期投资收益比例较前一报告期大幅度增加, 主要报告期内公司起诉哈工
大案执行完毕,涉及各科目余额对冲后的差额3,668万元,结转投资收益.是使报告期
内公司扭亏为盈的主要原因.
④报告期营业外收支净额比前一报告期减少主要是营业外支出比例较前一报告
期减少.
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
√适用 □不适用
报告期投资收益比例较前一报告期大幅度增加, 主要报告期内公司起诉哈工大
案执行完毕,涉及各科目余额对冲后的差额3,668万元,结转投资收益.是使报告期内
公司扭亏为盈的主要原因.
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
由于公司本报告期盈利,加上公司房产销售呈上升趋势,故预测2005年全年业绩
较去年有大幅改善,并实现扭亏为盈.
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
□适用 √不适用
(三)关联企业经营状况 (截止日期:2005-12-31)
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｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜深圳海燕大酒店有限公司 ｜ 2557.76｜ 9.48｜ ｜
｜深圳市物业管理有限公司 ｜ 7531.57｜ 123.61｜ ｜
｜深圳圳通工程有限公司 ｜ 9844.69｜ -317.06｜ ｜
｜深圳市竹园通小汽车出租有限｜ 351.35｜ 77.02｜ ｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市深房保税贸易有限公司｜ 9215.14｜ -947.51｜ ｜
｜深圳经济特区房地产（集团）｜ 792.03｜ 64.76｜ ｜
｜广州房地产有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜新峰置业有限公司 ｜ 638.90｜ -2063.88｜ ｜
｜新峰企业有限公司 ｜ 2498.65｜ 3339.79｜ ｜
｜深圳市华展建设监理有限公司｜ 325.22｜ 13.44｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘ |
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