经营分析
| 发布日期：2008-2-14 11:16:00 |
≈≈保利地产600048≈≈(更新:08.02.05)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一)主营构成
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 740833.7｜ 276703.8｜ 27.38｜ 91.29｜
｜其他 ｜ 70491.0｜ 35513.3｜ 36.32｜ 8.69｜
｜合计 ｜ 811324.6｜ 312217.1｜ 28.14｜ 99.98｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广州 ｜ 262609.7｜- ｜- ｜ 32.36｜
｜中国长沙 ｜ 20034.2｜- ｜- ｜ 2.47｜
｜中国武汉 ｜ 72474.0｜- ｜- ｜ 8.93｜
｜中国沈阳 ｜ 89170.3｜- ｜- ｜ 10.99｜
｜中国北京 ｜ 208626.6｜- ｜- ｜ 25.71｜
｜中国南昌 ｜ 9176.8｜- ｜- ｜ 1.13｜
｜中国重庆 ｜ 93946.9｜- ｜- ｜ 11.58｜
｜中国上海 ｜ 20184.9｜- ｜- ｜ 2.49｜
｜中国包头 ｜ 35101.3｜- ｜- ｜ 4.33｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 196943.6｜ 78219.4｜ 39.72｜ 93.83｜
｜其他 ｜ 12939.6｜ 5318.6｜ 41.10｜ 6.17｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广州 ｜ 141895.0｜- ｜- ｜ 67.61｜
｜中国长沙 ｜ 1371.9｜- ｜- ｜ 0.65｜
｜中国武汉 ｜ 426.4｜- ｜- ｜ 0.20｜
｜中国沈阳 ｜ 17014.6｜- ｜- ｜ 8.11｜
｜中国北京 ｜ 22447.8｜- ｜- ｜ 10.70｜
｜中国重庆 ｜ 26184.7｜- ｜- ｜ 12.48｜
｜中国上海 ｜ 542.9｜- ｜- ｜ 0.26｜
｜合计 ｜ 209883.2｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:截止日期:(2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 368244.4｜ 131318.0｜ 27.49｜ 91.44｜
｜其他 ｜ 34477.9｜ 12748.3｜ 32.79｜ 8.56｜
｜合计 ｜ 402722.3｜ 144066.3｜ 27.94｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:截止日期:(2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广州 ｜ 272888.2｜- ｜- ｜ 67.76｜
｜中国长沙 ｜ 7843.9｜- ｜- ｜ 1.95｜
｜中国武汉 ｜ 49285.7｜- ｜- ｜ 12.24｜
｜中国北京 ｜ 26829.1｜- ｜- ｜ 6.66｜
｜中国沈阳 ｜ 57377.0｜- ｜- ｜ 14.25｜
｜中国重庆 ｜ 64725.8｜- ｜- ｜ 16.07｜
｜中国上海 ｜ 26547.2｜- ｜- ｜ 6.59｜
｜小计 ｜ 505496.8｜- ｜- ｜ 125.52｜
｜内部抵销 ｜ 102774.5｜- ｜- ｜ 25.52｜
｜合计 ｜ 402722.3｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:截止日期:(2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房地产开发 ｜ 216848.6｜ 79285.8｜ 36.56｜ 92.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 其他 ｜ 18315.1｜ 5589.5｜ 30.52｜ 7.79｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 合计 ｜ 235163.7｜ 84875.3｜ 36.09｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜134347.88 ｜81375.94 ｜52971.94 ｜32.71 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其他 ｜8216.95 ｜6693.00 ｜1523.95 ｜14.70 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜142564.83 ｜88068.95 ｜54495.89 ｜31.67 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国广州 ｜68293.43 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国长沙 ｜3920.05 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国武汉 ｜37384.45 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国沈阳 ｜28.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国北京 ｜16945.53 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜中国重庆 ｜15993.37 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜142564.83 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产销售 ｜231549.44 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜物业管理 ｜2424.07 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜饮食服务业 ｜790.30 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜工程安装收入 ｜492.96 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜销售代理费收入 ｜385.11 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜235641.88 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜广州 ｜180620.24 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜长沙 ｜2847.75 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜武汉 ｜23057.30 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜沈阳 ｜8818.17 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜北京 ｜20298.41 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜235641.88 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2004-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产销售 ｜153556.90 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜物业管理 ｜1460.99 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜饮食服务业 ｜879.42 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜工程设计收入 ｜9.97 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜155907.29 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2004-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜广州 ｜104686.49 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜长沙 ｜4714.00 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜武汉 ｜16632.41 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜沈阳 ｜15555.48 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜北京 ｜14318.92 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜155907.29 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2003-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产销售 ｜60587.01 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜物业管理 ｜1094.41 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜饮食服务业 ｜450.40 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜62131.82 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2003-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜广州 ｜59938.97 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜长沙 ｜2192.86 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜62131.82 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二)经营分析：
★2007年末期:
(一)管理层讨论与分析
一、报告期经营情况回顾
报告期内,公司坚定不移地坚持以发展为主题,以经济效益为中心,秉承"务实、
创新、规范、卓越"的经营宗旨, 以"管理"和"创新"为工作重点,积极推进了房地产
业务的发展.报告期内,公司在建拟建项目60个,占地总面积1129万平方米,规划总建
筑面积2045万平方米.其中房地产新开工面积410.7万平方米,竣工面积171万平方米
,比去年同期分别增长72.87%和87.02%.实现房地产销售面积199.6万平方米,销售金
额170.4亿元,比去年同期分别增长62%和104%,全面超额完成了公司年度经营任务.
报告期内公司结算面积110万平方米,结算房屋销售收入74.08亿元,已售未结转
面积达132.95万平方米,金额计116.34亿元.
报告期内, 公司不断加大项目拓展力度,新拓展项目20个,扩征用地1块,占地面
积368. 2万平方米,规划建筑面积754.5万平方米,其中公司权益面积639.6万平方米
.这些项目绝大多数为普通住宅项目,且范围遍及广州、北京、上海、杭州、武汉、
重庆、沈阳、长春、包头等地.上述新增项目增强了公司的持续发展能力,优化了公
司的产品结构,为今后发展奠定了良好基础.报告期内,公司有效落实品牌战略,加强
品牌管理,公司品牌知名度和美誉度持续大幅提高.2007年由清华大学房地产研究所
、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中,蝉联国有
房地产企业品牌价值榜首,品牌价值达到45.72亿元,比2006年增长133%;公司被博鳌
21世纪房地产论坛评为"2007年度最具投资价值地产上市公司".
报告期内, 公司按规定召开"三会"、完成定期报告披露,增加实时信息披露,通
过各种渠道加强与投资者的沟通.在2007年度中国证监会组织的"上市公司治理专项
活动"中,被中国证监会广东监管局评选为辖区四个先进典型之一.公司除入选"上证
50"、"上证180"、"沪深300"和"中证100"指数样本股外,还入选上证"综合治理指数
股".
报告期内, 公司继续推进企业文化建设,弘扬了"奋发向上,团结协作,乐于奉献
,规范诚信,纪律严明"的企业文化理念,进一步提高了企业的凝聚力和员工的积极性
二、市场环境分析
2007年国家持续加大了宏观调控力度,加强了各种调控措施的细化和落实.央行
年内6次上调贷款利息至年末的7.47%,四季度又紧急控制信贷发放规模,提高第二套
房首付比例和贷款利息.2007年12月中央经济工作会议提出了"稳健的财政政策与从
紧的货币政策".同时,国家加大了保障性住房的供应,部分城市还在年内增加了建设
用地的供应量."银根"的紧缩加大了开发企业获取资金的难度;土地、住房政策的调
整加剧了市场的竞争.
2007年全国房地产价格较上年比整体呈上涨趋势, 但各地房地产市场在下半年
开始出现了不同程度的波动,主要表现为市场成交量萎缩,部分城市出现交易价格下
降的现象. 2007年11月,广州市新建商品住宅交易登记均价为10433元/平方米,与上
年11月同比增长57. 3%,与同年10月环比下降9.9%;2007年11月新建商品房交易登记
面积70. 22万平方米,与上年11月同比减少40.9%,与同年10月环比减少25.6%.(数据
来源:广州房管局).
公司管理层认为房地产业中长期向好的趋势没有改变,但短期调整在所难免,市
场的调整对不同区域、不同企业、不同产品将产生不同影响, 目前的市场波动将驱
使交易价格回归理性,虽然带来一定的短期影响,但更有利于行业长期健康、稳定地
发展,对专业规范的品牌企业而言既是调整也是机遇.
2008年公司将审时度势,以现金流为中心,在保证资金平衡的基础上保持适度规
模发展,同时公司将不断提高管理水平、提升开发效益,不断提高公司开发产品的性
价比,变挑战为机遇.公司也将继续积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高
的可能性,关注通过收购兼并或合作开发等方式扩大公司经营规模的机会.
三、公司优劣势及风险分析
(一)公司的主要优势
1、卓越的战略能力. 公司具备卓越的战略能力,制订于2002年的《十年发展规
划纲要》准确地预见了行业的良好发展前景, 公司迅速启动全国化战略并初步完成
了全国战略布局;公司目前已经形成以广州、北京和上海为核心,其他经济中心城市
为重点的区域战略;以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略.同时公司对
于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力,及时准确地分析把握政策,有效降低各种不
利因素的影响,并善于抓住宏观调控带来的发展机会.
2、准确的判断能力. 公司始终密切关注宏观形势变化,努力把握经济发展脉搏
, 在市场竞争中掌握先机,有预见性地开展工作.2007年公司预见到市场即将发生变
化,在年初就要求各项目主动加大了开工面积,加快了工作进度,提前了推货时间.从
而抢在四季度市场变化前完成了经营任务, 回收了资金,规避了经营风险.又在四季
度逢低吸纳项目,积蓄实力,在竞争中掌握先机.
3、专业的开发水平. 15年的专业房地产开发经营,形成了公司超前的开发理念
和高效的项目运作能力,公司坚持"和谐生活、自然舒适"的开发设计理念,产品形成
了较高的市场知名度和竞争力;公司在全国各地的项目实现了快速开发和销售,存货
周转率进一步下降.
4、丰富的可结算资源.截止2007年12月31日公司拥有可结算资源1579万平方米
, 其中已售未结转面积133万平方米,已开工未售234万平方米,待开工面积1212万平
方米(绝大多数为2007年获取项目).可结算资源中普通住宅占94%,中心城市储备量9
0%. 这些项目具备一定的成本优势,区域布局和产品结构合理,具备较高的经济价值
,是公司未来几年快速发展的坚实保障.
5、优秀的管理团队和健全的法人治理.公司以独特的企业文化吸引了一大批优
秀的房地产专业人才和管理人才,企业具备高效的执行力和强大的凝聚力.科学健全
的法人治理和内控制度以及管理层持股保证了企业的持续健康快速发展.
(二)公司的主要劣势
房地产业必将随着市场的变化而不断面临洗牌和集中度的增加, 公司将面对越
来越激烈的竞争.在竞争中,公司必须坚持以发展为主题,坚持适度规模,提高管理水
平,提高产品质素,提高开发效益,增强企业的竞争实力和抗风险能力.
(三)面临的主要风险
1、宏观调控的风险.如市场环境分析所述.
2、税收政策变动的风险. 政府的税收政策,特别是土地增值税、企业所得税等
对房地产行业有特殊要求, 其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情
况. 2006年1月,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》, 表明国家将进一步加大税收调节力度.税收政策的变化,使税款资
金提前支付,将加大项目开发成本.
3、业务拓展过程中的管理风险. 2007年公司继续保持了较快的发展态势,07年
本公司总资产、净资产、销售收入和净利润分别比去年同期增长了148%、231%、84
%和126%. 尽管公司已形成了成熟的经营模式和管理制度,培养了一批经验丰富、能
征善战的业务骨干, 但公司在快速发展过程中仍会面临着人力资源不足和风险控制
难度加大等困难.
四、财务状况分析
(一)总体财务状况分析
报告期内,公司继续加大在建项目的开发建设和土地储备投资,资产规模迅速扩
大,截至2007年底,总资产达409亿元,比上年末增长148%.公司资产质量优良,存货及
预付账款等具备较强升值能力的经营性资产已占总资产的84%,其他资产除货币资金
外, 大部分为流动性强的应收款项.报告期内,公司成功实现增发再融资获得募集资
金68.15亿元,同时公司实现较好的盈利,公司所有者权益达到128.34亿元,比上年末
增长219.39%,使得公司财务结构得到较大改善,年末资产负债率为68.62%,呈不断下
降趋势. 截至2007年底,公司负债总额为280.60亿元,其中不需要对外实际现金支付
的预收账款为109.4亿元,占负债总额38.99%;银行、信托等金融机构借款合计121.5
8亿元, 占负债总额的43.33%,其中短期借款和一年内到期的长期借款为31.19亿元,
占金融机构借款的25.6%,长期借款90.39亿元,占金融机构借款的74.4%,公司的负债
水平和结构比较合理.
报告期内,公司营业收入和净利润大幅增加,盈利能力得到进一步增强.截至200
7年底, 营业收入达81.15亿元,同比增幅101%;归属于母公司的净利润为14.89亿元,
同比增幅122%,净利润的增长速度快于营业收入的增长速度,反映了公司在规模上实
现跨越式增长的同时,盈利能力不断增强.报告期内,公司经营活动现金流为-93.8亿
元,主要是公司加大了在建项目的开发建设和土地资产投资.报告期内公司销售商品
、提供劳务收到的现金约140亿元,资本市场直接融资68.15亿元,净增银行贷款等间
接融资资金73亿元,满足了公司业务发展所需资金,同时保持了公司顺畅的资金运作
和较强的偿债能力.
五、2008年经营计划
2008公司将继续坚持以发展为主题,以经济效益为中心,继续坚持资产经营与资
本经营相结合, 适度规模经营,规范企业管理,提高产品质素,提高开发效益,实现企
业稳定发展.
2008年股份公司的总体经营目标是:房地产直接投资300-350亿元,新开工面积6
30万平方米, 竣工面积350万平方米.全年实现销售认购240亿元.在资金基本保障的
前提下实现等量拓展,品牌资产突破60亿元.2008年公司将工作重点做好以下工作:
1、密切关注宏观形势,做好政策与市场研究;
2、立足现有项目运作,保持适度规模;
3、加强开发全过程管理,全面提升开发效益;
4、规范企业管理,促进企业健康发展;
5、加强资本运作,保障公司快速发展;
6、进一步丰富品牌内涵,提升品牌价值.
2008年是充满困难与挑战的一年,也是伴随着发展与机遇的一年.任务虽然艰巨
,但我们有信心迎战风雨、克服困难,再次实现公司的较快发展.
(二)公司投资情况
报告期内,公司完成房地产直接投资229亿元,比上年增加122%.
1、募集资金使用情况
(1)公司于2007年通过增发募集资金681,469.38万元,已累计使用650,890.36万
元,其中本年度已使用650,890.36万元,尚未使用30,579.02万元.尚未使用募集资金
将用于募投项目后续投入.公司经中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]202号
文批准,于2007年8月1日向社会公开发行人民币普通股126,171,593股,每股面值1元
,每股发行价格人民币55.48元,共计募集资金人民币6,999,999,979.64元,扣除发行
费用人民币185,306,171.09元,实际募集资金人民币6,814,693,808.55元.该募集资
金已于2007年8月7日全部到位,并由深圳大华天诚会计师事务所有限公司出具深华(
2007)验字904号验资报告.
由于房地产项目开发周期较长,各募投项目尚未进入交楼阶段,因此截至报告期
,公司会计报表中未能反映募投项目对应的收入和利润.但各募投项目均按照预定计
划逐步实施开发建设, 目前大部分项目已取得了良好的销售业绩.截至报告期,销售
情况如下: 南海保利花园项目实现认购50,477万元,已签约40,841万元,实际收到售
房款17, 870万元;北京保利香摈花园项目实现认购55,615万元,已签约40,276万元,
实际收到售房款17,944万元;上海海上五月花项目实现认购40,608万元,已签约39,6
74万元, 实际收到售房款28,311万元;武汉保利心语花园项目实现认购38,193万元,
已签约38,193万元,实际收到售房款16,981万元;沈阳上林湾项目实现认购17,627万
元, 已签约16,144万元,实际收到售房款10,407万元;重庆保利香槟花园二期实现认
购56,092万元,已签约56,092万元,实际收到售房款53,433万元.
(2)首次公开发行股票募集资金使用情况
公司于2006年7月通过首次公开发行股票15, 000万股,每股发行价格为13.95元
,募集资金总额为209,250万元,扣除发行费用7,394万元,实际募集资金201,856万元
,已于2006年7月25日到位.首次公开发行股票募集资金延续到本报告期内使用55,97
6.20万元.截止本报告期末,首次公开发行股票募集资金已全部按承诺使用计划使用
完毕,募集资金投资项目广州保利花园二期、广州保利香槟花园项目已完成投资,并
开发完毕, 取得高于募集说明书承诺水平收益;重庆保利花园一期项目已全面开工,
已完成承诺的募集资金投入,并已部分实现收益,截止2007年12月31日,实现净利润3
825万元.
2、非募集资金项目情况
(三)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
2008年2月1日, 经公司第二届董事会第十一次会议审议通过了《关于对前期已
披露的2007年期初资产负债表相关项目及其金额做出调整的议案》, 对前期资产负
债表期初数进行如下调整:
(1)会计政策变更
公司于2007年1月1日起执行新《企业会计准则》(以下简称"新会计准则"), 由
此引起的会计政策变更,按规定分别作以下处理:
A.采用追溯调整法的交易和事项
按照《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》、《公开发行证券的公
司信息披露规范问答第7号—新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披
露》等相关规定, 公司前期已披露的股东权益差异调节表及2007年季报、半年报披
露的资产负债表对2007年年初数的调整如下:
a)公司2007年1月1日起以公允价值计量交易性金融资产, 公允价值与账面价值
的差额315,092.90元调增年初未分配利润.
b)公司2007年1月1日将尚未摊销完毕的同一控制下企业合并形成的长期股权投
资差额10,633,190.60元全部冲销,并调减年初未分配利润.
c)公司2007年1月1日起对所得税的核算不再采用应付税款法, 改为采用资产负
债表债务法,确认年初递延所得税资产14,928,604.17元,递延所得税负债103,980.6
6元, 相应增加年初未分配利润14,262,266.03元,少数股东权益562,357.48元.上述
已披露的调整共调增年初未分配利润3,944,168.33元,调增年初少数股东权益562,3
57.48元.
财政部于2007年11月16日颁发的《企业企业会计准则解释第1号》规定:企业在
首次执行日以前已经持有的对子公司长期股权投资, 应在首次执行日进行追溯调整
,视同该子公司自最初即采用成本法核算;因抵销未实现内部销售损益导致合并资产
负债表中资产、负债的账面价值与其在所属纳税主体的计税基础之间产生暂时性差
异的,在合并资产负债表中应当确认递延所得税资产或递延所得税负债,同时调整合
并利润表中的所得税费用. 按此规定,在上述已调整事项的基础上,公司拟对前期已
披露的2007年期初资产负债表相关项目作追加调整如下:
a)追加调整非同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额.
非同一控制下企业合并形成的长期股权投资借方差额原累计摊销的772, 556.1
9元,全部转回,年初合并资产负债表商誉项目相应增加772,556.19元,未分配利润项
目相应增加772, 556.19元.原作资本公积核算的非同一控制下企业合并形成的长期
股权投资贷方差额133,229.21元,全部调整到年初未分配利润中,年初合并资产负债
表中资本公积项目相应减少133,229.21元,未分配利润项目增加133,229.21元.
b)追加调整权益法核算的子公司长期股权投资历年损益调整.
执行新会计准则前公司对子公司的长期股权投资采用权益法核算, 历年累计产
生损益调整454,654,706.05元,全部调整至母公司未分配利润中,年初母公司资产负
债表中的长期股权投资和未分配利润项目相应调减454, 654,706.05元.该调整不影
响合并资产负债表中的项目.
c)追加调整期初未实现内部销售产生的递延所得税资产.
调整确认年初未实现内部销售产生的递延所得税资产6, 451,974.35元,年初合
并资产负债表中递延所得税资产项目相应增加6,451,974.35元,未分配利润增加6,4
51,974.35元.
与前期已披露的2007年期初合并资产负债表相比较, 上述各项追加调整共造成
期初商誉项目增加772,556.19元,递延所得税资产项目增加6,451,974.35元,资本公
积项目减少133,229.21元,未分配利润增加7,357,759.75元.
B.采用未来适用法的交易和事项
2007年1月1日前公司对能够实施控制的子公司采用权益法核算, 2007年1月1日
起按照新会计准则的规定, 公司对能够实施控制的子公司采用成本法核算并在母公
司报表中按成本法列示,在编制合并财务报表时再按权益法进行调整.该变更对合并
财务报表无影响.
(2)会计估计变更
2007年1月1日前公司对一般的应收款项按账龄一年以内5%,一年以上二年以内2
0%, 二年以上三年以内30%,三年以上50%的比例计提坏账准备,有特殊情况的应收款
项计提特别坏账准备. 2007年1月1日起公司对一般的应收款项统一按5%的比例计提
坏账准备,有特殊情况的应收款项计提特别坏账准备.该变更使公司2007年度净利润
增加2706. 43万元,对未来期间的影响金额视届时应收款项的余额和具体情况而定,
暂时难以预计.
(四)主要会计政策选择的说明及重要会计估计的解释
公司于2007年2月9日召开的第二届董事会第五次会议审议通过了《关于执行新
会计准则的议案》, 决定从2007年1月1日起执行《企业会计则准》(以下简称"新会
计准则"),并按照新会计准则的规定重新修订公司的会计政策.新会计准则规定投资
性房地产计量模式和坏账准备计提方法可由企业根据自身实际情况决定.为此,公司
在修订会计政策时对于投资性房地产计量模式和坏账准备计提方法的确定及相关理
由下:
(一)关于投资性房地产的计量模式
新会计准则规定,对于投资性房地产的后续计量有两种选择:(1)采用成本模式;
(2)采用公允价值计量.董事会认为采用成本模式较为合适,主要理由是:
1、新会计准则规定,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续
计量.公司现有和在建拟建的投资性房地产分布地域较广,各自的具体情况有很大的
差异,对所有投资性房地产持续、可靠取得其公允价值的难度较大.
2、目前公司账面投资性房地产暂时不多, 金额不大,采用公允价值与否对公司
的损益和净资产暂时影响不大,考虑当前房地产市场价格波动较大的因素,为了保持
会计核算方法的一贯性和会计信息的可比性,采用成本模式较为合适.
(二)关于坏账准备计提比例
目前公司按照应收款项账龄的不同分别计提5%-50%的坏账准备, 对于有特殊情
况的应收款项单独确认计提特别坏账准备.就目前公司实际发生坏帐比例来看,该计
提比例相对偏高.新会计准则规定,应收款项的减值应按预计未来现金流量折算后的
现值确定.根据公司的实际情况,董事会将坏账准备会计政策调整为对于一般的应收
款项统一按5%的比例计提坏账准备,对于有特殊情况的应收款项单独计提坏账.调整
的主要理由为:
1、公司的应收款项主要包括应收售房款、合作单位往来款、企业收购过程中
产生的应收款、业务借支等,这些款项的回收风险较小,按5%计提坏账准备可以作为
应收款项预计未来现金流量现值与终值的差额.
2、公司应收款项笔数非常多, 但同一类别内应收款项的性质相近,因此可进行
简化处理,对于一般的应收款项统一按5%的比例计提坏帐准备.
3、考虑到部分应收款项的情况比较特殊, 如收购过程中产生的应收款项等,为
了保证应收账款坏账准备计提金额的客观准确性, 公司保留特别坏账准备会计政策
,对于有特殊情况的应收款项单独计提坏账.
投资情况说明:
公司投资情况
报告期内,公司完成房地产直接投资229亿元,比上年增加 122%.
1、 募集资金使用情况
(1)公司于2007年通过增发募集资金681,469.38万元,已累计使用650,890.36万
元,其中本年度已使用650,890.36万元,尚未使用30,579.02万元.尚未使用募集资金
将用于募投项目后续投入.
公司经中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]202号文批准, 于2007年8月
1日向社会公开发行人民币普通股126, 171,593股,每股面值1元,每股发行价格人民
币55.48元,共计募集资金人民币 6,999,999,979.64元,扣除发行费用人民币 185,3
06, 171.09 元,实际募集资金人民币6,814,693,808.55 元.该募集资金已于 2007
年8月 7 日全部到位, 并由深圳大华天诚会计师事务所有限公司出具深华(2007)验
字904号验资报告.
承诺项目使用情况
单位: 万元 币种:人民币
是否
承诺项目名称 拟投入金额 变更 实际投入金额
项目
广州金沙州住宅项目 45,000.00 否 45,000.00
广州科学城 P2P3 项目 90,000.00 否 80,425.83
广州琶州PZB1501项目 60,000.00 否 47,395.15
佛山南海 87/90 项目 60,000.00 否 60,000.00
北京小营居住项目 25,000.00 否 25,000.00
上海嘉定菊园项目 80,000.00 否 71,600.00
武汉保利野芷湖项目 80,000.00 否 80,000.00
沈阳丁香湖项目 30,000.00 否 30,000.00
重庆香槟花园二期 30,000.00 否 30,000.00
补充流动资金 181,469.38 否 181,469.38
合计 /
续上表:
是否符 是否符
产生收
承诺项目名称 预计收益 合计划 合预计
益情况
进度 收益
广州金沙州住宅项目 12,987 0 是
广州科学城 P2P3 项目 22,722 0 是
广州琶州PZB1501项目 0 是
佛山南海 87/90 项目 23,776 0 是
北京小营居住项目 5,593 0 是
上海嘉定菊园项目 25,421 0 是
武汉保利野芷湖项目 29,888 0 是
沈阳丁香湖项目 18,205 0 是
重庆香槟花园二期 9,914 0 是
补充流动资金
合计 / /
由于房地产项目开发周期较长,各募投项目尚未进入交楼阶段,因此截至报告期
,公司会计报表中未能反映募投项目对应的收入和利润.但各募投项目均按照预定计
划逐步实施开发建设, 目前大部分项目已取得了良好的销售业绩.截至报告期,销售
情况如下:南海保利花园项目实现认购 50,477万元,已签约 40,841 万元,实际收到
售房款 17,870 万元;北京保利香摈花园项目实现认购 55,615万元,已签约 40,276
万元,实际收到售房款 17,944 万元;上海海上五月花项目实现认购40,608万元,已
签约39,674万元,实际收到售房款28,311万元;武汉保利楔园项目实现认购38,193万
元,已签约38,193万元,实际收到售房款16,981万元;沈阳上林湾项目实现认购17,62
7万元,已签约16,144万元,实际收到售房款 10,407 万元;重庆保利香槟花园二期实
现认购56,092万元,已签约56,092万元,实际收到售房款53,433万元.
(2)首次公开发行股票募集资金使用情况
公司于2006年7月通过首次公开发行股票15, 000万股,每股发行价格为13.95元
,募集资金总额为 209,250 万元,扣除发行费用 7,394 万元,实际募集资金 201,85
6 万元, 已于 2006年 7 月25 日到位.首次公开发行股票募集资金延续到本报告期
内使用 55, 976.20 万元.截止本报告期末,首次公开发行股票募集资金已全部按承
诺使用计划使用完毕, 募集资金投资项目广州保利花园二期、广州保利香槟花园项
目已完成投资, 并开发完毕,取得高于募集说明书承诺水平收益;重庆保利花园一期
项目已全面开工,已完成承诺的募集资金投入,并已部分实现收益,
2007年12月31日,实现净利润3825万元.
2、非募集资金项目情况
(1)权益投资
直接持 间接持
注册资本
公司全称 股比例 股比例
(万元)
(%) (%)
佛山市顺德区保利房地产有限公司 2,000 100
广州天利房地产开发有限公司 5,492.16 51
长沙金利和泰房地产开发有限公司 1,000 70
武汉庙山腾飞物业发展有限公司 3,000 100
保利博高华(武汉)房地产股份有限公司 15,000 70
北京源鑫房地产开发有限公司 2,000 100
上海建锦房地产有限公司 5,000 100
上海城乾房地产开发有限公司 22,500 85
上海保利建霖房地产有限公司 10,000 100
辽宁保利房地产开发有限公司 10,000 80 20
沈阳广田房地产开发有限公司 1,000 100
重庆盛创鑫浩房地产开发有限责任公司 2,000 99
沈阳恒富房地产开发有限公司 USD4000 100
江西金通泰置业有限公司 3,000 75
南昌铭雅欧洲城实业有限公司 USD2500 60
保利安信(青岛)房地产开发有限公司 10,000 51 13
保利(西安)房地产开发有限公司 100 70
保利(长春)地产投资有限公司 10,000 60
保利(成都)实业有限公司 20,000 85
保利(成都)石象湖旅游发展有限公司 10,000 100
保利(杭州)房地产开发有限公司 10,000 100
续上表:
公司全称 取得 运作项目
方式
佛山市顺德区保利房地产有限公司 新设立 佛山容桂项目
广州天利房地产开发有限公司 收购 广州天利广场项目
长沙金利和泰房地产开发有限公司 新设立 长沙天心区541厂项目
武汉庙山腾飞物业发展有限公司 收购
保利博高华(武汉)房地产股份有限公司 新设立 武汉阳逻项目
北京源鑫房地产开发有限公司 收购 北京密云项目
上海建锦房地产有限公司 新设立 上海海上五月花项目
上海城乾房地产开发有限公司 收购 上海保利西子湾项目
上海保利建霖房地产有限公司 新设立 上海宝山区顾村项目
辽宁保利房地产开发有限公司 新设立 沈阳上林湾项目
沈阳广田房地产开发有限公司 收购 沈阳保利十二橡树庄园
重庆盛创鑫浩房地产开发有限责任公司 收购 重庆国宾上院项目
沈阳恒富房地产开发有限公司 新设立 沈阳水泵厂项目
江西金通泰置业有限公司 收购
南昌铭雅欧洲城实业有限公司 收购
保利安信(青岛)房地产开发有限公司 新设立
保利(西安)房地产开发有限公司 收购
保利(长春)地产投资有限公司 收购 长春高新区项目
保利(成都)实业有限公司 新设立 成都新都项目
保利(成都)石象湖旅游发展有限公司 收购
保利(杭州)房地产开发有限公司 新设立 杭州下沙项目
(2)其他重大项目投资情况(单位:万元)
项目名称 项目进度 开发主体
杭州下沙项目 前期规划和报建工作 保利(杭州)房地产开发有限公司
广州金沙洲3701项目 前期规划和报建工作 保利房地产(集团)股份有限公司
北京保利西山林语 主体施工 保利(北京)房地产开发有限公司
北京常营项目 前期规划和报建工作 保利(北京)房地产开发有限公司
上海保利西子湾 主体施工 上海城乾房地产开发有限公司
南海保利花园 主体施工 保利华南实业有限公司
武汉保利心语花园 主体施工 保利(武汉)房地产开发有限公司
上海海上五月花 主体施工 上海保利建锦房地产有限公司
上海宝山顾村项目 前期规划和报建工作 上海保利建霖房地产有限公司
广州保利世贸中心 基础施工 广州市保利国贸投资有限公司
续上表:
项目名称 项目本年
6069
投资情况说明:
公司投资情况
1、募集资金使用情况 报告期内, 公司无募集资金或前期募集资金使用到本期
的情况.
2、非募集资金项目情况
2、承诺项目使用情况
单位:元 币种:人民币
是否符
承诺项目 产生收益 是否符合 合预计
拟投入金额 是否变 实际投入金额 情况 计划进度
名称 更项目 收益
5万吨/年特种 179,793,500 否 23,171,200 / 是 是
纸项目
15万吨/年高强 206,075,400 否 132,178,500 / 是 是
瓦楞纸项目
合计 385,868,900 / 155,349,700 / / /
截至2007 年12月 31日,公司 5万吨/年特种纸项目已使用募集资金 23,171,20
0 元, 占拟投入本次募集资金 179,793,500 元的13.57%;15 万吨/年高强瓦楞纸已
使用募集资金项目 132,178,500 元,占拟投入河南银鸽实业投资股份有限公司 200
7年年度报告
募集资金 206, 075,400 元的 76.48%.由于公司使用募集资金投资的项目尚未
完成,因此没有产生经营效益.
2006年4月17日,公司第五届董事会第十一次会议通过关于投资年产二万吨特种
纸项目和关于控股子公司漯河银鸽生活纸产有限公司投资年产三万吨生活用纸项目
的议案,报告期内以上两项目建设均按公司计划顺利推进.
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
2003年5月,保利集团、保利南方集团、上海三利分别与本公司签署了《关于避
免同业竞争的协议》,承诺避免与本公司发生同业竞争.该承诺在报告期内得到了有
效履行.
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
公司预计年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比增长比例约为70
%-100%,主要原因为公司年初至下一报告期末结算收入增加,导致公司净利润增长.
四、其他需要说明的重大事项
1)公司持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
2)公司持有非上市金融企业、拟上市公司股权的情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
(一)管理层讨论与分析
1、报告期经营情况回顾
报告期内,基于对房地产行业长期看好的判断,公司坚定不移地以经济效益为中
心, 以发展为主题,以规范企业管理和全面提升产品素质为工作重点,保持了企业的
持续快速稳定增长.
报告期内,公司在建拟建项目42个,占地总面积825万平方米,规划总建筑面积13
25万平方米. 其中房地产新开工面积119.5万平方米,竣工面积23.85万平方米,完成
年度计划的33.19%和14.03%. 实现房地产销售面积94.28万平方米(含北京政泉销售
面积6.8万平方米),销售金额79.53亿元(含北京政泉销售认购金额7.9亿元),完成年
度计划的79.53%,比去年同期分别增长102%和167%,全面超额地完成了根据公司年度
经营任务的半年目标. 报告期内公司结算面积23.41万平方米,结算收入19.69亿元,
已售未结转面积达112.95万平方米,金额计81.22亿元.
报告期内,公司继续加大了项目拓展力度,新拓展项目4个,扩征用地1块,占地面
积39. 33万平方米,规划建筑面积85.29万平方米,其中公司权益面积82.06万平方米
.截止至2007年6月30日,公司土地储备面积842万平方米.
报告期内,公司按照中国证监会和上海证券交易所的相关要求,严格规范企业运
作,不断完善法人治理结构,修订了公司章程,及时完备地进行了信息披露,并设立了
"上市公司治理专项活动"互动平台, 听取投资者和社会公众对公司治理情况的意见
和建议. 自2007年1月起公司入选"上证50"、"上证180"、"沪深300"和"中证100"指
数样本股.
报告期内, 公司继续落实品牌战略,加强品牌管理,致力于提升公司品牌价值和
美誉度. 在由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家
研究机构共同开展的2007房地产企业Top10评比中, 公司再次名列前茅,位列国有地
产企业首位,获得中国地产上市公司综合实力第二名及中国地产绩优股第二名;在中
国质量协会、全国用户委员会开展的全国住宅用户满意度测评中获得华南地区第一
,综合排名第二;被广东消协授予"注重社会责任房地产商"荣誉称号;在2007年7月的
"博鳌·21世纪房地产论坛"上,公司被评为"年度最具投资价值地产上市公司",并获
得"年度行业贡献大奖".
报告期内, 公司继续加强了人力资源建设,并按照既定的人力资源发展战略,积
极引进各类专业技术和管理人才.公司不断推进企业文化建设,宏扬"奋发向上,团结
协作, 乐于奉献,规范诚信,纪律严明"的企业文化理念,进一步提高了企业的凝聚力
和员工的积极性.
2、市场环境分析
2007年以来, 国家在评估2005、2006年以来出台的一系列房地产市场调控政策
的执行效果后,继续充分运用政府调控和市场机制两个手段,重点在合理保持房地产
投资规模、优化商品房供应结构、加强市场监管和调控房地产价格水平等方面加强
了既有政策的执行和落实. 各地方政府也持续地加强了对房地产市场的调控和监管
职能. 总的来看,对土地供给以及土地开发贷款的严格控制,必将提高地产企业获取
资源的成本,再加上市场竞争的日益激烈,房地产行业的利润空间从长期来看将呈下
降趋势;同时住房结构的调整最终将导致市场供给和需求结构的变化,并逐渐影响市
场供给平衡.
2007年上半年,全国各大中城市房地产市场继续保持了快速发展.据国家发展改
革委员会对36个大中城市集中成交房价的监测,上半年房价维持在高位运行,涨势有
所加快.预计全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间,全年涨幅可能略高于去年
. 值得注意的是,在不同地区、不同城市的销售成交呈现出不同的发展特征.北京市
商品房销售出现了价升量降的局面,上半年销售均价比去年同期提高1.4%,五环路以
内住宅期房均价已经过万元, 但销售面积仅864.8万平方米,比去年同期下降27.2%(
数据来源:北京市统计局).上海市房地产市场快速回暖,上半年商品房销售面积1506
.96万平方米,同比增长25.7%,增幅提高了6.8个百分点,销售额1091亿元,同比增长2
7. 4%(数据来源:上海市统计局).广州市则量价齐升,上半年商品房销售均价为7743
元/平方米, 同比增长25.8%(数据来源:广东省统计局),中心十区商品房销售面积44
2万平方米,销售总额达4978亿元,增长了26.5%(数据来源:广州市统计局).
公司董事会认为, 从长期来看,中国经济处于持续高速发展,国民可支配收入水
平不断提高, 消费、投资水平不断增长,城市化进程不断加快,城市人口数量不断增
加,城市地产日益凸显投资价值,房地产行业中长期看好.从短期看,人民币持续的温
和升值、利率水平提高的内在需求、市场流动性过剩的局面在短时间内均难以改变
, 将支持资产价格持续上涨.目前的房地产市场需求仍较为旺盛,房价处于相对高位
的势头仍将持续.虽然宏观调控给行业带来一定的短期调整压力,但其根本目的在于
规范促使其健康有序发展,行业长期持续向好的支持因素并未改变.随着宏观调控的
深入,专业、规范、有实力的品牌企业将面临更大的发展空间.
鉴于房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件的重大作用, 国家必将本着
促进房地产业持续健康发展的目的, 通过财政、税收、货币、产业和社会发展政策
的协调配合对房地产市场进行调控.公司将密切关注国家调控政策与市场反应,不断
提高企业开发能力、开发效率和品牌影响力, 把握市场变化,引领市场需求,通过准
确的市场定位和科学的项目管理保持企业核心竞争力. 同时公司也将持续关注由于
宏观调控而带来的行业集中度提高的商机, 谋求通过收购兼并或合作开发等方式适
时扩大公司经营规模的机会. 此外,公司作为一个具有社会责任感的品牌开发商,还
将积极响应各级政府号召,积极参与廉租房、经济适用房建设和旧城改造工作,为社
会和谐与经济发展作出贡献.
3、公司优劣势及风险分析
(1)公司的主要优势
①卓越的战略规划和实施能力.公司目前正以广州、北京和上海为中心,以渤海
湾经济区、大东北、大西部的经济中心城市为支撑, 进行辐射重点城市的的区域扩
张战略;公司继续贯彻以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品规划,丰富产品
结构, 提升抗风险能力.同时公司及时准确地分析把握政策,有效降低各种不利因素
的影响,善于抓住宏观调控带来的发展机会.
②专业的开发水平,先进的产品理念.公司坚持"和谐生活、自然舒适"的开发设
计理念,产品形成了较高的市场知名度、美誉度和忠诚度.目前公司在全国各地的产
品受到业主的一致好评,保利品牌价值已经高居国有房地产企业榜首,为广大投资者
、消费者和社会各界所深深信赖.
③充沛的土地储备, 以及来自大股东方面的坚定支持.截止2007年7月31日公司
拥有土地储备1007万平方米,在建未售面积284万平方米,已售未结转面积123.9万平
方米.土地储备中普通住宅占85%,低密度住宅占10%,商业占5%,区域布局和产品结构
合理, 具有较高的经济价值;大股东保利集团已明确以公司为平台,发展内地的地产
业务,并将提供必要的支持,这些都是公司未来几年快速发展的坚实保障.
④优秀的管理团队、先进的管理制度和健全的法人治理. 公司以独特的企业文
化吸引了一大批优秀的房地产专业人才和管理人才, 企业具备高效的执行力和强大
的凝聚力. 公司建立了健全的企业法人治理结构、通过以资本为主要纽带的母子公
司管控体系、完善的内控制度和科学的激励机制, 为企业的持续健康快速发展提供
了保证.
(2)公司的主要劣势
随着市场竞争的日益激烈和行业集中度的逐渐提高, 公司仍然需要进一步扩大
企业规模, 拓展开发城市和开发项目,继续丰富和完善产品线,进一步提高产品的质
素.
(3)面临的主要风险
①宏观调控的风险.如市场环境分析所述.
②税收政策变动的风险.政府的税收政策,如土地增值税、企业所得税等对房地
产行业有特殊要求, 其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利能力和资金流状况
.公司将密切注意相关政策的变化,提前做好筹备,增强自身抵御风险的能力.
③业务拓展过程中的人才储备、管理规模风险. 2007年上半年公司继续保持了
较快的发展态势,07年上半年本公司总资产和净资产分别比上年度期末增长了28.11
%和7.20%,07年上半年本公司销售收入和净利润分别比去年同期增长了46.94%和24.
56%. 尽管公司已形成了成熟的经营模式和管理制度,培养了一批具有丰富实务经验
的技术、市场、管理复合型骨干, 但公司在快速扩张过程中仍会面临着人力资源不
足和控制难度加大等困难.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、投资收益占净利润10%以上的情况
本期投资收益占上市公司净利润的比重达到10%以上,其内容系北京政泉项目的
投资收益. 根据合作协议,保利北京本期按27%的回报率确认对北京政泉项目的投资
收益109,200,000.00元,扣减保利集团及保利科技提供的资金相应占用费28,512,44
4.44元后,本期应确认该项目的税前净投资收益为80,687,555.56元.
(三)公司投资情况
1、募集资金使用情况
公司于2006年7月通过首次公开发行股票15, 000万股,每股发行价格为13.95元
,应募集资金总额为209,250万元,扣除发行费用7,394万元,实际募集资金201,856万
元, 已累计使用187,726万元,其中本年度已使用41,846.20万元,尚未使用14,130万
元. 尚未使用募集资金将根据募投项目进度,进行募投项目后续投资.
根据公司2007第01次临时董事会审议通过的《关于重庆保利花园一期闲置募集
资金暂时补充公司项目流动资金的议案》,将暂未使用的2亿元募集资金暂时用于补
充公司项目流动资金. 2007年5月,公司根据项目开发进度要求,使用募集资金5,870
万元用于项目开发建设, 目前尚有14,130万元募集资金暂时用于补充公司项目流动
资金.
2、募集资金承诺项目实际使用情况
《首次公开发行招股说明书》中承诺募集资金用于广州保利花园二期、广州保
利香槟花园和重庆保利花园一期三个项目的开发建设投资和偿还项目借款, 如果募
集资金规模超过项目所需资金,超出部分用于补充本公司项目开发流动资金.最终募
集资金201,856.00万元,超过上述募投项目计划最大使用募集资金30,356.00万元用
于补充公司流动资金.2006年9月7日,本公司2006年第三次临时董事会会议审议通过
了《关于广州保利花园二期和广州保利香槟花园节余募集资金用于补充公司项目流
动资金的议案》,根据该议案,公司将原计划用于广州保利花园二期和广州保利香槟
花园节余的募集资金共计39, 000万元用于补充公司项目流动资金,主要用于公司通
过公开"招拍挂"获取的新项目, 该议案已经本公司2006年第一次临时股东大会审议
通过. 上述节余募集资金与本公司募集资金中原用于补充项目流动资金的30,356万
元, 两项合计69,356万元,截至2006年12月31日已全部使用完毕,主要用于支付本公
司新项目的地价款.
3、非募集资金项目情况
(1)权益投资
公司于报告期内成立上海保利建锦房地产有限公司, 注册资本5000万元人民币
,公司占100%股权,该公司负责运作上海海上五月花项目.
报告期内,公司成立了辽宁保利房地产开发有限公司,注册资本1亿元人民币,公
司占80%股权,沈阳保利占20%股权,该公司负责运作沈阳上林湾项目.
报告期内,重庆保利收购了重庆盛创鑫浩房地产开发有限责任公司,该公司注册
资金2000万元,重庆保利占99%股权,重庆正信汽车销售有限公司占1%股权,该公司负
责运作重庆国宾上院项目.
公司收购了江西金通泰置业有限公司, 该公司注册资金3000万元,公司占75%股
权,江西省溢澜实业有限公司占23.5%股权,江西金润湾置业有限公司占1.5%股权.
(2)新拓展项目
报告期内,本公司房地产业务新增以下4个项目,扩征用地1块,总占地面积约39.
33万平方米,规划建筑面积约85.29万平方米.
(四)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
公司预计年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比增长比例约为50
%-100%,主要原因为公司年初至下一报告期末结算面积增加,导致公司净利润增长.
★2007年一季:
(一)公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情
(二)公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
2003年5月,保利集团、保利南方集团、上海三利分别与本公司签署了《关于避
免同业竞争的协议》,承诺避免与本公司发生同业竞争.该承诺在报告期内得到了有
效履行.
(三)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
(四)本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益
差异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明:
√适用 □不适用
在编制2007年年初资产负债表时, "新旧会计准则股东权益差异调节表"中的差
异需细分对"归属于母公司所有者权益"和"少数股东权益"的影响, 该细分不影响按
新会计准则编制的资产负债表中股东权益的总额. 经细分,"新旧会计准则股东权益
差异调节表"列示的4,506,525.81元差异中,对"归属于母公司所有者权益"的影响金
额为3,944,168.33元,对"少数股东权益"影响金额为562,357.48元.
★2006年末期:
(一)管理层讨论与分析
一、报告期经营情况回顾
报告期内,基于对房地产行业长期看好的基本判断,公司坚定不移地坚持以发展
为主题, 以经济效益为中心,秉承"务实、创新、规范、卓越"的经营宗旨,以"管理"
和"创新"为工作重点,积极推进了房地产业务的发展.
报告期内,公司在建拟建项目41个,占地总面积807万平方米,规划总建筑面积12
85万平方米.其中房地产新开工面积237.6万平方米,竣工面积87.7万平方米,比去年
同期分别增长165%和46%.实现房地产销售面积123万平方米,销售金额83.65亿元,比
去年同期分别增长78%和96%,全面超额完成了公司年度经营任务.报告期内公司结算
面积73.20万平方米,结算收入36.82亿元,已售未结转面积达60.18万平方米,金额计
43.78亿元.
报告期内,公司不断加大项目拓展力度,新拓展项目11个,占地面积221万平方米
, 规划建筑面积385万平方米,其中公司权益面积311万平方米.这些项目绝大多数为
普通住宅项目,且范围遍及广州、北京、上海、沈阳、武汉等地.上述新增土地储备
增强了公司的持续发展能力,优化了公司的产品结构,为今后发展奠定了良好基础.
报告期内, 公司有效落实品牌战略,加强品牌管理,公司品牌知名度和美誉度大
幅提高, 2006年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年
度房地产企业品牌TOP10评比中, 公司品牌价值位居国有企业房地产企业第一名,品
牌价值达到19. 62亿元,比2005年增长52.8%;公司被中国品牌年鉴委员会评为"年度
十大地产领袖品牌", 被广东省消费者协会评为"广东省最具诚信地产企业".2007年
1月, 公司在第二届"大众证券杯"上市公司竞争力公信力评比中被评为"最具成长性
上市公司"第一名.
报告期内,公司按照中国证监会和上海上海证券交易所的相关要求,严格规范企
业运作, 完善法人治理结构,修订了公司章程、"三会"议事规则,制订了信息披露管
理制度和募集资金管理办法.自2007年1月起公司入选"上证50"、"上证180"、"沪深
300"和"中证100"指数样本股. 报告期内,公司继续推进企业文化建设,宏扬了"奋发
向上,团结协作,乐于奉献,规范诚信,纪律严明"的企业文化理念,进一步提高了企业
的凝聚力和员工的积极性.
二、市场环境分析
2006年国家持续加大了宏观调控力度, 国务院、中国人民银行、建设部、发改
委、国家税务总局等部门相继出台了一系列调控政策, 从信贷、土地供应、住房结
构、税收、外资准入等多个方面对房地产行业进行调控. "银根"和"地根"的紧缩以
及土地市场的制度改革, 房地产企业获取资源(包括资金和土地)的难度和成本不断
增加;随着土地成本的增加、税收政策的调整以及竞争的日益激烈,房地产行业的利
润空间从长期来看将呈下降趋势; 同时住房结构的调整最终将导致市场供给和需求
结构的变化,并逐渐影响市场供给平衡.
2006年随着各项宏观调控制度的出台, 各地房地产市场出现了不同程度的波动
, 但总体来看,房地产成交价格和成交量仍呈上升趋势.广州市2006年全年商品房登
记成交面积1158万平方米, 同比增加2.1%;全年商品住宅成交均价为6315元/平方米
,同比上涨了23.4%(数据来源:广州房管局).北京2006年房地产市场销售面积2287万
平方米, 同比增加3%;平均单价8792元/平方米,同比上涨了16.7%(数据来源:北京房
地产交易网). 上海市2006年全年商品房成交面积2597万平方米,同比增加19%;成交
均价8682元/平方米,同比上涨了4.8%(数据来源:上海市房地局).
公司管理层认为随着国民经济的不断增长、城市化进程的持续加快和居民收入
水平的增加, 房地产业中长期始终看好. 同时目前中国正处在人民币持续升值和货
币流动性泛滥的特殊时期,资产价格持续上涨,这也为房地产业的发展提供了外部推
动力.所以宏观调控虽然给行业带来一定的短期影响,但其根本目的在于规范房地产
行业和促使其健康发展,行业长期持续向好的根本因素并未改变,而且行业随着宏观
调控的深入而更加健康规范,更加有利于专业规范的品牌企业发展.
2007年国家将继续运用"财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发
展政策的协调配合", 对房地产市场进行调控.公司将密切关注国家调控政策与市场
反应, 不断提高企业开发能力、开发效率和品牌影响力,把握市场变化,引领市场需
求,通过准确的市场定位和科学的项目管理保持企业核心竞争力,最大限度减少宏观
调控对公司的影响. 同时公司也将积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高
的可能性,关注通过收购兼并或合作开发等方式扩大公司经营规模的机会.
三、公司优劣势及风险分析
(一)公司的主要优势
1、卓越的战略能力. 公司具备卓越的战略能力,制订于2002年的《十年发展规
划纲要》准确地预见了行业的良好发展前景, 公司迅速启动全国化战略并初步完成
了全国战略布局;公司目前已经形成以广州、北京和上海为核心,其他经济中心城市
为重点的区域战略;以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略.同时公司对
于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力,及时准确地分析把握政策,有效降低各种不
利因素的影响,并善于抓住宏观调控带来的发展机会.
2、专业的开发水平. 15年的专业房地产开发经营,形成了公司超前的开发理念
和高效的项目运作能力,公司坚持"和谐生活、自然舒适"的开发设计理念,产品形成
了较高的市场知名度和竞争力; 公司高效的项目运作能力更体现在全国各地项目的
快速开发和销售, 2006年公司在包头、长沙均实现了当年拿地、当年开工、当年销
售的良好业绩.
3、丰富的土地储备.截止2006年12月31日公司拥有土地储备823万平方米,在建
未售面积175万平方米, 已售未结转面积61万平方米.土地储备中普通住宅占75%,中
心城市储备量50%.这些土地储备具备一定的成本优势,区域布局和产品结构合理,具
备较高的经济价值,是公司未来几年快速发展的坚实保障.
4、优秀的管理团队和健全的法人治理.公司以独特的企业文化吸引了一大批优
秀的房地产专业人才和管理人才,企业具备高效的执行力和强大的凝聚力.科学健全
的法人治理和内控制度以及管理层持股保证了企业的持续健康快速发展.
(二)公司的主要劣势
随着市场竞争的日益激烈和行业集中度的逐渐增强,公司目前规模仍然偏小,必
须进一步扩大企业规模, 新增开发城市和开发项目,坚持做大做强房地产主业,增强
企业的竞争实力和抗风险能力.
(三)面临的主要风险
1、宏观调控的风险.如市场环境分析所述.
2、税收政策变动的风险. 政府的税收政策,特别是土地增值税、企业所得税等
对房地产行业有特殊要求, 其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情
况. 2006年1月,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》, 表明国家将进一步加大税收调节力度.税收政策的变化,使税款资
金提前支付,将加大项目开发成本.
3、业务拓展过程中的管理风险. 2006年公司继续保持了较快的发展态势,06年
本公司总资产、净资产、销售收入和净利润分别比去年同期增长了105.80%、281.6
5%、70.90%和61.92%.尽管公司已形成了成熟的经营模式和管理制度,培养了一批经
验丰富、能征善战的业务骨干, 但公司在快速发展过程中仍会面临着人力资源不足
和风险控制难度加大等困难.
(三)主要供应商、客户情况
前五名供应商金额合计 94,378,167.00 占采购总额比重 28.47%
前五名销售客户销售金额合计 139,067,020.00 占销售总额比重 3.83%
(四)总体财务状况分析
报告期内,公司加大了在建项目的开发建设和土地储备投资,资产规模迅速扩大
, 总资产达165亿元,同比增幅达105.8%.总资产中超过86%为存货及预付账款等具备
较强升值能力的经营性资产, 其他资产大部分为变现能力强的货币资金和应收账款
,公司资产质量优良.截止至2006年12月31日,公司负债总额为124.89亿元,资产负债
率为75.71%;负债总额中不需实际对外支付的预收账款为49.22亿元,占负债总额的3
9. 4%;银行、信托等金融机构借款合计48.93亿元,占负债总额的39.2%,其中短期借
款和一年内到期的长期借款为12. 71亿元,占金融机构借款的26%,长期借款36.22亿
元,占金融机构借款的74%;公司的负债水平和结构比较合理.
报告期内, 公司经营活动现金流为-40.2亿元,主要是公司加大了在建项目的开
发建设和土地储备投资,年内完成投资超过100亿元,其中土地投资超过68亿元.报告
期内公司销售商品、提供劳务收到的现金为69. 05亿元,通过上市直接融资20.19亿
元, 净增银行贷款等间接融资资金25.8亿元,满足了公司业务发展所需资金,同时保
持了公司顺畅的资金运作和较强的偿债能力.
五、2007年经营计划
2007年公司将继续以经济效益为中心,以发展为主题,以规范企业管理和全面提
升产品质素为工作重点,保持企业持续高速稳定增长.2007年公司计划新开工面积36
0万平方米,计划完成直接投资125亿元,计划竣工面积170万平方米,计划实现销售10
0亿元.2007年公司将重点做好以下几项工作:
1、以发展为主题,全面推进各项目进程.
2、深化管理,切实加强公司规范化建设.
3、提高开发水平,全面提升产品质素.
4、加大项目拓展力度,保持企业持续发展能力.
5、力争2007年完成再融资,提升企业资本实力.
6、抓好品牌建设,提升公司品牌价值.
7、加强人力资源建设,推进各级公司专业化进程.
六、执行新企业会计准则后, 公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对
公司的财务状况和经营成果的影响情况
(一)关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新会计准则股东权益
差异的分析依据财政部新会计准则规定, 公司2007年1月1日首次执行日现行会计准
则与新准则的差异情况如下:
1、同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》规定, 尚未摊销完毕的同一控制
下企业合并形成的长期股权投资差额全部冲销, 并调整留存收益.公司截止2006年1
2月31日同一控制下企业合并形成的长期股权投资借方差额余额10, 633,190.60元,
按规定调减公司2007年1月1日的留存收益.
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产
按照《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》规定,公司对广东韶能(电
力 )股份有限公司的股票投资属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产以及可供出售的金融资产. 截至2006年12月31日,其账面价值为528,387.10元,按
当日收盘市价计算的公允价值为843,480.00元,高出账面价值315,092.90元,按规定
相应调增公司2007年1月1日的留存收益.
3、所得税
《企业会计准则第18号—所得税》规定, 公司资产和负债账面价值与其计税基
础存在差异的, 应确认递延所得税资产或递延所得税负债.截至2006年12月31日,因
公允价值计量的金融资产、应收款项坏账准备、股权投资差额、预计负债等资产负
债的账面价值与其计税基础存在差异引起的对所得税产生影响共计14, 824,623.51
元,相应调增2007年1月1日留存收益.
调整前公司2006年12月31日的股东权益为3,626, 793,618.00元,2007年1月1日
按新会计准则调整后股东权益为3,631,300,143.81元. 上述差异业经深圳大华天诚
会计师事务所审阅并出具深华(2007)专审字032号《审阅报告》.
除上述差异外,因合并财务报表的列示发生了变化,少数股东权益由原来的单独
列示变为作为股东权益的一部分列示, 因而2006年12月31日公司合并资产负债表中
的379, 847,358.27元少数股东权益纳入到2007年1月1日公司股东权益的范围,直接
增加股东权益.
(二)执行新会计准则后可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司财务状
况和经营成果的影响
1、坏账准备计提比例变更的影响
公司执行新会计准则前应收款项按账龄的不同分别计提5-50%的坏账准备,对于
有特殊情况的应收款项计提特别坏账准备.新《企业会计准则第22号-金融工具确认
和计量》规定,应收款项的减值应按预计未来现金流量折算后的现值确定,预计未来
现金流量现值低于账面价值的,按差额计提相应的坏账准备并计入当期损益.
原坏帐准备计提比例明显偏高,公司董事会2007年2月9日通过决议,规定公司执
行新会计准则后统一按5%的比例计提坏账准备, 同时对有特殊情况的应收款项根据
具体情况单独计提坏账准备.此项变更将使公司的利润增加,具体增加金额将视期末
应收款项的余额而定,目前尚难估计.
2、股权投资和企业合并的影响
执行新会计准则后, 股权投资和企业合并对公司财务状况和经营成果的影响主
要表现在以下两方面:
(1)原产生的股权投资差额不再摊销使利润增加. 原会计准则规定,股权投资借
方差额在一定期限内摊销冲减当期投资收益. 2006年底公司共有股权投资借方差额
约1250万元, 当年摊销约320万元,摊销金额冲减投资收益.执行新会计准则后,同一
控制下企业合并形成的股权投资差额全部摊销并调整首次执行日的留存收益, 非同
一控制下企业合并形成的股权投资差额不再摊销, 而是继续作为股权投资成本核算
.此项变化将使公司未来几年的利润增加.
(2)非同一控制下的企业合并的影响.在公司通过收购其他房地产公司获取土地
资源时, 收购成本如低于并入企业净资产公允价值,将产生利润;如高于并入企业净
资产公允价值,产生商誉.具体影响将根据将来收购情况而定,目前尚难估计.
3、投资性房地产计量模式的影响
新会计准则规定在一定条件下企业除了可以采用成本模式对投资性房地产进行
后续计量外,也可以采用公允价值模式计量.因公司目前采用公允价值模式计量投资
性房地产条件尚不具备, 公司仍采用成本模式计量,对公司现状无影响.若将来条件
成熟公司决定采用公允价值模式计量投资性房地产, 公司的净资产将会有较大变化
,具体金额目前尚难估计.
4、所得税对净利润的影响
新会计准则在所得税核算方面规定统一采用资产负债表债务法, 企业资产、负
债账面价值和计税基础存在差异时, 按规定确认递延所得税资产和递延所得税负债
,所确认的确认递延所得税资产和递延所得税负债计入所得税费用,影响公司的利润
.具体影响金额视期末公司各项资产和负债的情况而定,目前尚难估计.
5、财务报表列示的变化
原会计准则中的合并净利润和净资产仅是由母公司享有的部分, 不包括归属于
子公司少数股东的部分. 新会计准则规定合并财务报表的净利润包含少数股东损益
, 合并净资产也包含少数股东权益,该准则使公司净利润和净资产增加.
除上述影响外, 新会计准则其他方面的变化对公司财务状况和经营成果的影响
不大.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表 单位:元 币种:人民币
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本 主营业务
利润率(%)
分行业
房地产 3,682,444,050.99 2,369,264,405.90 27.49
其他 344,778,980.52 217,295,834.02 32.79
合计 4,027,223,031.51 2,586,560,239.92 27.94
续上表:
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本 主营业务利润率
比上年增减(%) 比上年增减(%) 比上年增减(%)
分行业
房地产 59.03 78.40 减少8.55个百分点
其他 742.48 752.61 增加0.43个百分点
合计 70.90 91.09 减少8.03个百分点
注:公司是专业的房地产开发公司,主要产品为普通商品住宅.期内结算面积为7
3.20万平方米,平均毛利率为35.66%.
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 主营业务收入 主营业务收入 上年主营业务收入
比上年增减(%)
中国广州 2,728,881,577.69 51.08 1,806,202,423.48
中国长沙 78,438,747.04 175.44 28,477,522.94
中国武汉 492,856,741.53 113.75 230,573,046.70
中国北京 268,291,382.05 204.25 88,181,662.30
中国沈阳 573,769,592.84 182.67 202,984,145.37
中国重庆 647,257,750.22 0.00
中国上海 265,472,473.45 0.00
小计 5,054,968,264.82 114.52 2,356,418,800.79
内部抵销 1,027,745,233.31
合计 4,027,223,031.51 70.90 2,356,418,800.79
3、房地产业务分地区情况表单位:元万平方米币种:人民币
地区 结算收入 比例(%) 结算面积 比例(%)
中国广州 1,373,880,074.42 37.31% 21.65 29.58%
中国长沙 71,860,950.00 1.95% 1.33 1.82%
中国武汉 490,468,393.72 13.32% 16.49 22.53%
中国沈阳 267,120,147.40 7.25% 9.14 12.49%
中国北京 570,865,954.00 15.50% 7.33 10.01%
中国重庆 642,776,058.00 17.46% 14.29 19.53%
中国上海 265,472,473.45 7.21% 2.96 4.05%
合计 3,682,444,050.99 100.00% 73.20 100.00%
(三)公司投资情况
报告期内, 公司完成房地产直接投资103亿元,比上年增加43%,其中新开工和拓
展项目投资为58.9亿元,续建项目投资为44.1亿元.
1、募集资金使用情况
(1)、公司于2006年通过首次发行募集资金总额209,250.00万元,已累计使用14
5,879.80万元,其中本年度已使用145,879.80万元,尚未使用55,976.20万元.
公司经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]30号文核准, 于2006年7月1
9日以公开发行新股的方式发行150, 000,000.00股A股,每股发行价格为13.95元,应
募集资金总额为2, 092,500,000.00元,扣除发行费用73,940,000.00元,实际可使用
募集资金2, 018,560,000.00元.该募集资金已于2006年7月25日全部到位,并经深圳
大华天诚会计师事务所深华-1(2006)验字第507号验资报告验证.
(2)、募集资金使用结余情况
截至2006年12月31日, 募集资金实际使用145,879.80万元,结余55,976.20万元
,其中暂存于银行募集资金专户1326.2万元,将用于广州保利花园二期和广州香槟花
园工程结算等投资;临时周转使用54,650.00万元.
2006年8月11日,公司第二届董事会第三次会议决议审议通过了《关于闲置募集
资金暂时补充公司项目流动资金的议案》,根据该议案,因计划使用募集资金偿还广
州保利花园二期和广州保利香槟花园项目借款8亿元中有5. 755亿元借款尚未到期,
公司将5.755亿元募集资金暂时用于补充公司项目流动资金,并在募投项目借款到期
时通过其他项目销售回笼款归还募集资金. 截止2006年12月31日,上述5.755亿元暂
时用于补充公司项目流动资金部分募集资金, 已收回并按《招股说明书》承诺归还
项目借款4. 29亿元,剩余1.465亿元仍暂时用于补充公司项目流动资金,待借款到期
前收回并归还.
2006年9月7日,公司2006年第3次临时董事会会议审议通过了《关于重庆保利花
园一期闲置募集资金暂时补充公司项目流动资金的议案》. 根据该议案,公司将200
7年3月份前暂不使用的重庆保利花园项目募集资金4亿元用于补充公司项目流动资
金,使用时间为2006年9月至2007年3月.
2、承诺项目使用情况
单位:万元 币种:人民币
承诺项目 拟投入金额 是否 实际投入金额 预计收益 产生收益 是否 是否
名称 变更 情况 符合 符合
项目 计划 预计
进度 收益
广州保利 70,000.00 否 34,005.47 13,155.00 32673.26 是 是
花园二期
广州保利 53,500.00 否 34,518.33 10,378.00 21026.65 是 是
香槟花园
重庆保利 48,000.00 否 8,000.00 10,948.00 项目尚未 是
花园一期 完工,未
产生收益
补充公司 30,356.00 否 69,356.00 － － － 是
流动资金
合计 201,856.00 / 145,879.80 34,481.00 53699.91 / /
(1)《招股说明书》中承诺本次募集资金按轻重缓急顺序,用于广州保利花园二
期、广州香槟花园和重庆保利花园一期的开发建设投资和偿还项目借款, 如果本次
募集资金规模超过项目所需资金,超出部分用于补充本公司项目开发流动资金.根据
当时项目情况预计广州保利花园二期项目最大使用募集资金70000万元,其中后续投
资30000万元, 偿还项目借款40000万元;预计广州香槟花园项目最大使用募集53500
万元,其中后续投资13500万元,偿还项目借款40000万元.
(2)截至2006年12月31日,募集资金实际使用情况分项目说明如下:
①广州保利花园二期项目于2003年9月开工,截至2006年底已进入竣工结算阶段
,项目预计总投资为98,000万元,其中募集资金投入34,005.47万元,累计实现项目净
利润32,673.26万元,比招股说明书披露的净利润高19,518.26万元.
②广州香槟花园项目于2004年4月开工, 截止2006年底该项目全部完工,并且已
基本完成销售, 尚余少量配套工程未结算,项目预计总投资为62,000万元,其中募集
资金投入34,518.33万元,累计实现项目净利润21,026.65万元,比招股说明书披露的
净利润高10,648.65万元.
③重庆保利花园一期项目为公司全资子公司保利(重庆)投资实业有限公司开发
的项目. 保利(重庆)投资实业有限公司于2004年12月成立,注册资本为人民币5,000
万元,公司直接持有该公司95%股权,间接持有5%的股权.重庆保利花园一期项目预计
总投资60,100万元,截至2006年12月31日募集资金投入8,000万元,项目尚未完工,未
产生收益.
④根据《招股说明书》, 募集资金超过项目所需资金用于补充本公司项目开发
流动资金,根据公司募集资金净额及募投项目最大可能发生的投资测算,该部分资金
为30, 356万元;另外募投项目广州保利花园二期和广州保利香槟花园由于在募集资
金到位前公司即已通过自有资金、股东借款和银行贷款提前开发, 同时公司通过控
制开发成本、加快开发周期和土地补偿款节约等途径,降低了项目的总投资,上述两
个募投项目比招股书预计总投资节余39000万元,根据公司2006年第三次临时董事会
决议和2006年第一次临时股东大会决议, 该部分节余资金用于补充公司项目流动资
金.上述两项补充公司项目流动资金合计69,356万元已经全部使用完毕,主要用于支
付公司新项目的地价等.
(3)关于募投项目节余资金的说明
公司募投项目广州保利花园二期和广州保利香槟花园由于在募集资金到位前公
司即已通过自有资金、股东借款和银行贷款提前开发, 同时公司通过控制开发成本
、加快开发周期节约销售费用和土地补偿款节约等途径,降低了项目的总投资,上述
两个募投项目比招股书预计总投资节余39000万元.2006年9月7日,公司2006年第3次
临时董事会会议审议通过了《关于广州保利花园二期和广州保利香槟花园节余募集
资金用于补充公司项目流动资金的议案》,根据该议案,公司将原计划用于广州保利
花园二期和广州保利香槟花园节余的募集资金共计39,000万元用于补充公司项目流
动资金,主要用于公司通过公开招拍挂获取的新项目,该议案已获得公司2006年第一
次临时股东大会审议通过.
3、非募集资金项目情况
(1)权益投资
公司于报告期内与广州鸿泽实业发展有限公司、广州和意物业管理有限公司联
合通过产权交易中心收购了广州市天利房地产开发有限公司100%的股权及其名下项
目----天利广场的权益, 其中公司占51%股权.广州市天利房地产开发有限公司是中
外合作公司,于1993年12月31日成立,注册资金1.1亿元,相关股权变更手续正在办理
中.
报告期内,公司成立了广州市保利国贸投资有限公司,注册资金1亿元,公司占51
%股权, 负责运作广州琶洲PZB1501项目.
报告期内,公司新设立了保利(包头)房地产开发有限公司,该公司注册资金8000
万元,公司占股55%,负责运作公司包头区域的房地产项目.
(2)新拓展项目
报告期内,本公司房地产业务新增以下11个项目,总占地面积约221万平方米,规
划建筑面积约385万平方米.
(四)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
报告期内,公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错.
投资情况说明:
公司投资情况报告期内, 公司完成房地产直接投资103亿元,比上年增加43%,其
中新开工和拓展项目投资为58.9亿元,续建项目投资为44.1亿元.
1、募集资金使用情况
(1)、公司于2006年通过首次发行募集资金总额209,250.00万元,已累计使用14
5,879.80万元,其中本年度已使用145,879.80万元,尚未使用55,976.20万元.
公司经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]30号文核准, 于2006年7月1
9日以公开发行新股的方式发行150, 000,000.00股A股,每股发行价格为13.95元,应
募集资金总额为2, 092,500,000.00元,扣除发行费用73,940,000.00元,实际可使用
募集资金2, 018,560,000.00元.该募集资金已于2006年7月25日全部到位,并经深圳
大华天诚会计师事务所深华-1(2006)验字第507号验资报告验证.
(2)、募集资金使用结余情况
截至2006年12月31日, 募集资金实际使用145,879.80万元,结余55,976.20万元
,其中暂存于银行募集资金专户1326.2万元,将用于广州保利花园二期和广州香槟花
园工程结算等投资;临时周转使用54,650.00万元.
2006年8月11日,公司第二届董事会第三次会议决议审议通过了《关于闲置募集
资金暂时补充公司项目流动资金的议案》,根据该议案,因计划使用募集资金偿还广
州保利花园二期和广州保利香槟花园项目借款8亿元中有5. 755亿元借款尚未到期,
公司将5.755亿元募集资金暂时用于补充公司项目流动资金,并在募投项目借款到期
时通过其他项目销售回笼款归还募集资金. 截止2006年12月31日,上述5.755亿元暂
时用于补充公司项目流动资金部分募集资金, 已收回并按《招股说明书》承诺归还
项目借款4. 29亿元,剩余1.465亿元仍暂时用于补充公司项目流动资金,待借款到期
前收回并归还.
2006年9月7日,公司2006年第3次临时董事会会议审议通过了《关于重庆保利花
园一期闲置募集资金暂时补充公司项目流动资金的议案》. 根据该议案,公司将200
7年3月份前暂不使用的重庆保利花园项目募集资金4亿元用于补充公司项目流动资
金,使用时间为2006年9月至2007年3月.
2、承诺项目使用情况
单位:万元币种:人民币
承诺项目名 是否变 实际投入金
拟投入金额 预计收益
称 更项目 额
广州保利花 70,000.00 否 34,005.47 13,155.00
园二期
广州保利香 53,500.00 否 34,518.33 10,378.00
槟花园
重庆保利花 48,000.00 否 8,000.00 10,948.00
园一期
补充公司流 30,356.00 否 69,356.00
动资金
合计 201, 856.00 / 145,879.80 34,481.00
续上表:
是否符 是否符
承诺项目名 产生收益情 合计划 合预计
称 况 进度 收益
广州保利花 32673.26 是 是
园二期
广州保利香 21026.65 是 是
槟花园 项目尚未完
重庆保利花 工,未产生 是
园一期
收益
补充公司流
－ － 是
动资金
合计 53699.91 / /
(1)《招股说明书》中承诺本次募集资金按轻重缓急顺序,用于广州保利花园二
期、广州香槟花园和重庆保利花园一期的开发建设投资和偿还项目借款, 如果本次
募集资金规模超过项目所需资金,超出部分用于补充本公司项目开发流动资金.根据
当时项目情况预计广州保利花园二期项目最大使用募集资金70000万元,其中后续投
资30000万元, 偿还项目借款40000万元;预计广州香槟花园项目最大使用募集53500
万元,其中后续投资13500万元,偿还项目借款40000万元.
(2)截至2006年12月31日,募集资金实际使用情况分项目说明如下:
①广州保利花园二期项目于2003年9月开工,截至2006年底已进入竣工结算阶段
,项目预计总投资为98,000万元,其中募集资金投入34,005.47万元,累计实现项目净
利润32,673.26万元,比招股说明书披露的净利润高19,518.26万元.
②广州香槟花园项目于2004年4月开工, 截止2006年底该项目全部完工,并且已
基本完成销售, 尚余少量配套工程未结算,项目预计总投资为62,000万元,其中募集
资金投入34,518.33万元,累计实现项目净利润21,026.65万元,比招股说明书披露的
净利润高10,648.65万元.
③重庆保利花园一期项目为公司全资子公司保利(重庆)投资实业有限公司开发
的项目. 保利(重庆)投资实业有限公司于2004年12月成立,注册资本为人民币5,000
万元,公司直接持有该公司95%股权,间接持有5%的股权.重庆保利花园一期项目预计
总投资60,100万元,截至2006年12月31日募集资金投入8,000万元,项目尚未完工,未
产生收益.
④根据《招股说明书》, 募集资金超过项目所需资金用于补充本公司项目开发
流动资金,根据公司募集资金净额及募投项目最大可能发生的投资测算,该部分资金
为30, 356万元;另外募投项目广州保利花园二期和广州保利香槟花园由于在募集资
金到位前公司即已通过自有资金、股东借款和银行贷款提前开发, 同时公司通过控
制开发成本、加快开发周期和土地补偿款节约等途径,降低了项目的总投资,上述两
个募投项目比招股书预计总投资节余39000万元,根据公司2006年第三次临时董事会
决议和2006年第一次临时股东大会决议, 该部分节余资金用于补充公司项目流动资
金。上述两项补充公司项目流动资金合计69,356万元已经全部使用完毕，主要用于
支付公司新项目的地价等。
(3)关于募投项目节余资金的说明
公司募投项目广州保利花园二期和广州保利香槟花园由于在募集资金到位前公
司即已通过自有资金、股东借款和银行贷款提前开发, 同时公司通过控制开发成本
、加快开发周期节约销售费用和土地补偿款节约等途径,降低了项目的总投资,上述
两个募投项目比招股书预计总投资节余39000万元.2006年9月7日,公司2006年第3次
临时董事会会议审议通过了《关于广州保利花园二期和广州保利香槟花园节余募集
资金用于补充公司项目流动资金的议案》,根据该议案,公司将原计划用于广州保利
花园二期和广州保利香槟花园节余的募集资金共计39,000万元用于补充公司项目流
动资金,主要用于公司通过公开招拍挂获取的新项目,该议案已获得公司2006年第一
次临时股东大会审议通过.
3、非募集资金项目情况
(1)权益投资
公司于报告期内与广州鸿泽实业发展有限公司、广州和意物业管理有限公司联
合通过产权交易中心收购了广州市天利房地产开发有限公司100%的股权及其名下项
目◇◇天利广场的权益, 其中公司占51%股权.广州市天利房地产开发有限公司是中
外合作公司,于1993年12月31日成立,注册资金1.1亿元,相关股权变更手续正在办理
中.
报告期内,公司成立了广州市保利国贸投资有限公司,注册资金1亿元,公司占51
%股权,负责运作广州琶洲PZB1501项目.
报告期内, 公司新设立了保利(包头)房地产开发有限公司,该公司注册资金800
0万元,公司占股55%,负责运作公司包头区域的房地产项目.
★2006年三季报：
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内公司共有在建拟建项目37个,总占地面积768万平方米,规划总面积132
0万平方米.报告期内,公司通过投标取得科学城P2、P3项目,通过挂牌取得了武汉野
芷湖项目.截止2006年9月公司共有土地储备规划建筑面积929万平方米.
今年第三季度公司新开工面积48万平方米, 比上年同期增长140%;今年1-9月份
在建面积368万平方米, 比上年同期增长92%.报告期内,公司实现主营业务收入和净
利润分别为9.26亿元和0.82亿元,比上年同期分别增长280.72%和455.46%.报告期内
公司继续保持了良好的销售形势,实现签约认购额27.95亿元,比上年同期增长137%.
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2.公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3. 报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
二、与日常经营相关的关联交易
报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额
为0元人民币.
三、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
√适用 □不适用
报告期内, 新增保利(包头)物业管理有限公司纳入合并范围.该公司于2006年8
月28日设立,注册资本为20万元,其中本公司控股子公司保利(包头)房地产开发有限
公司现金出资18万元, 占90%的股权;本公司控股子公司保利广州物业管理有限公司
现金出资2万元,占10%的股权.
四、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
五、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
□适用 √不适用
六、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
七、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
□适用 √不适用
八、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的股改工作时间安排说明
□适用 √不适用
截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的相关说明
□适用 √不适用
投资情况说明:
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、其它重大非募集资金投资项目进展情况
项目名称 项目金额(万元) 项目进度
广州保利国际广场 148,100 在建
包头青山区昌福项目 216,000 拟建
沈阳保利花园 172,200 在建
北京冷泉项目 600,000 拟建
北京政泉项目 430,000 在建
武汉保利花园 82,000 在建
保利南海水城 164,000 拟建
南海87/90项目 188,000 拟建
重庆保利香槟花园 110,000 在建
(1)其它重大非募集资金投资情况说明
①广州保利国际广场,由本公司自主开发和经营.该项目2006年上半年投资2573
6万元,累计投资88390万元.
②包头青山区昌福项目, 由本公司控股子公司保利(包头)房地产开发有限公司
自主开发和经营.该项目2006上半年投资12443万元.
③沈阳保利花园, 由本公司控股子公司保利(沈阳)房地产开发有限公司自主开
发和经营.该项目2006上半年投资7283万元,累计投资43589万元.
④北京冷泉项目, 由本公司控股子公司保利(北京)房地产开发有限公司负责开
发和经营.该项目2006上半年投资73270万元.
⑤北京政泉项目, 由本公司控股子公司北京政泉置业有限公司负责开发和经营
.该项目2006上半年投资49699万元,累计投资104109万元.
⑥武汉保利花园, 由本公司控股子公司保利(武汉)房地产开发有限公司负责开
发和经营.该项目2006上半年投资10029万元,累计投资63494万元.
⑦保利南海水城, 由本公司控股子公司佛山市南海桦荣实业有限公司负责开发
和经营.该项目2006上半年投资1548万元,累计投资6058万元.
⑧南海87/90项目, 由本公司自主开发经营.该项目2006上半年投资5,500万元,
累计投资5,500万元.
⑨重庆香槟花园, 由本公司控股子公司保利重庆投资实业有限公司负责开发和
经营.该项目2006上半年投资15769万元,累计投资45886万元.
(2)其它投资情况
①权益投资
公司于报告期内与广州鸿泽实业发展有限公司、广州和意物业管理有限公司联
合通过产权交易中心收购了广州市天利房地产开发有限公司100%的股权及其名下项
目天利广场的权益, 其中公司占51%股权.广州市天利房地产开发有限公司是中外合
作公司,于1993年12月31日成立,注册资金1.1亿元,相关股权变更手续正在办理中.
报告期内, 公司成立了保利国贸投资有限公司,注册资金1亿元,公司占51%股权
,负责运作广州琶洲PZB1501项目.
报告期内, 公司新设立了保利(包头)房地产开发有限公司,该公司注册资金800
0万元,公司占股55%,负责运作公司包头区域的房地产项目.
②新拓展项目
占地面积 规划面积
所占
新增项目 地区位置 权益 (平方米) (平方米)
广州天河区龙口西
广州天利广场 路 51% 8,682 86,821
广州PZB1501
广州海珠区琶洲 51% 113,607 363,542
项目
南海87/90项
目 广州南海桂城 100% 214,204 591,250
包头青山区昌
福项目 包头青山区 55% 755,587 1,511,174
合计 1,092,080 2,552,787
续上表:
保利地产
权益建筑 项目 取得
新增项目 面积(平 进度 方式
方米)
广州天利广场 43,993 前期 挂牌
广州PZB1501 185,407 前期 挂牌
项目
南海87/90项 591,250 前期 挂牌
目
包头青山区昌 831,146 前期 挂牌
福项目
合计 1,651,796
注:报告期内,公司通过公开出让方式已经完成有关转让手续的新增项目4个,总
占地面积约109万平方米, 按照保利地产权益计算的规划面积约165万平方米.此外,
公司正在办理有关转让手续的新增项目1个,占地面积16.65万平方米,按照保利地产
权益计算的规划建筑面积11万平方米.
★2006年中期:
(一)公司整体经营情况分析
1、精析新政,力争上游
06年5月29日,建设部等九部委发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的
意见》, 随后又出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》和《关于规
范房地产市场外资准入和管理意见》,房地产市场开始了新一轮的宏观调控.这一系
列政策的出台将对行业经营环境产生深刻的影响, 公司管理层专门召开会议分析研
究新一轮房地产调控政策对房地产市场和公司的影响.
公司管理层认为:国家宏观调控的目的是为了促进房地产行业的持续健康发展.
房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业,宏观调控的出台,是源于政府和百姓对
房地产行业日趋规范与成熟的良好愿望, 更是源于房地产行业在国民经济中的重要
地位.我国国民经济持续稳定的发展、人民生活水平的提高,城市化进程的推进都为
房地产市场提供了刚性需求;充沛的社会流动资金对房地产投资形成了现实购买力.
因此,房地产业中长期仍然看好.而在目前行业发展过程中出现的一些不和谐的地方
, 并不会代表整个行业的主流方向.政府实施宏观调控是非常必要而正确的,通过调
整结构,引导需求,必将会推动房地产行业的健康发展.
《意见》中提出了住宅项目套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必
须达到开发建筑总面积的70%以上, 这对于房地产企业的长远规划将产生重大影响.
公司上半年新开工面积较大, 并已取得施工许可证,上述政策对公司有一定影响,但
影响不大.
管理层认为宏观调控会持续深入, 土地和信贷政策的革新将促使行业整合速度
加快, 土地资源会进一步被市场优化配置,"风吹草低见牛羊",对于具有品牌影响力
、专业开发能力和资金实力的房地产企业来说,将面临着更大的发展机遇.公司将一
如既往地规范经营, 把握市场需求,立足于产品质素的提升,通过准确的市场定位和
科学的项目管理提高企业综合竞争力,继续保持高速的增长.
2、抓住机遇,锐意进取
基于对市场和行业的敏锐判断, 公司管理层抓住机遇,加大拓展项目的力度.报
告期内公司共有在建拟建项目36个, 总占地面积705万平方米,规划总面积1235万平
方米. 报告期内,公司新增项目4个,总占地面积合计约109万平方米,规划面积约255
万平方米. 另外有一个项目正在办理相关手续.在可以预见的未来,公司通过资源整
合方式获取项目的力度将进一步加大.
今年1-6月公司在建面积330万平方米, 新开工面积165万平方米,比上年同期增
长119%和251%. 报告期内,公司实现主营业务收入和净利润分别为14.26亿元和2.23
亿元, 比上年同期分别增长60.17%和67.66%.报告期内,广州地区的主营业务收入实
现6. 82亿元,比去年同期增长15.3%,但是占公司主营业务收入的比例由去年的66.5
%下降到47.9%,说明广州以外的区域已经逐渐成熟,对公司主营业务收入的贡献在逐
步加大.报告期内公司继续保持了良好的销售形势,1－6月份实现签约认购额29.8亿
元,比上年同期增长67.6%,特别是6月份,公司月度销售额首次突破10亿元.截至期末
,公司已签约收款但未结转收入的金额为22.9亿元.
面对公司不断扩大的经营规模,在管理层的领导下,公司以ISO9001:2000质量管
理体系为基础, 对公司业务流程进行优化改善,实现公司高效的管理.本报告期内公
司房地产开发专业能力的优势得到了进一步的体现.本年度,公司相继获得了2006中
国房地产百强企业综合实力TOP10前五强、中国地产金砖奖等荣誉.重庆保利香槟花
园连续获得重庆市2006年度最具影响力楼盘等三项称号, 上海保利十二橡树庄园荣
获"2006上海最受欢迎楼盘----综合金奖".公司的品牌形象进一步获得社会的认同.
3、展望未来,快速增长
公司将继续坚持"三个为主,两个结合"的经营发展方针,在全国主要经济区域战
略布局的基础上,珠江三角洲以广州为区域核心辐射佛山;环渤海经济圈以北京为区
域核心辐射天津、山东;长江三角洲以上海为区域核心辐射南京、杭州;西南经济圈
以重庆为区域核心辐射成都等等, 注重获取优质项目,改善项目储备结构,通过更大
规模项目的快速开发,加快资金周转速度和提升规模效应,提高人力资源效率和资金
利用效率,强化市场控制力和品牌影响力.公司管理层有充分的理由相信保利地产会
继续保持快速发展的态势.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
其中: 报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交
易金额0元人民币. 注:公司是专业的房地产开发公司,主要产品为普通商品住宅.期
内结算面积27.98万平方米,平均毛利率约为39.43%
2、主营业务分地区情况
(三)公司投资情况
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、其它重大非募集资金投资项目进展情况
(1)其它重大非募集资金投资情况说明
①广州保利国际广场,由本公司自主开发和经营.该项目2006年上半年投资2573
6万元,累计投资88390万元.
②包头青山区昌福项目, 由本公司控股子公司保利(包头)房地产开发有限公司
自主开发和经营.该项目2006上半年投资12443万元.
③沈阳保利花园, 由本公司控股子公司保利(沈阳)房地产开发有限公司自主开
发和经营.该项目2006上半年投资7283万元,累计投资43589万元.
④北京冷泉项目, 由本公司控股子公司保利(北京)房地产开发有限公司负责开
发和经营.该项目2006上半年投资73270万元.
⑤北京政泉项目, 由本公司控股子公司北京政泉置业有限公司负责开发和经营
.该项目2006上半年投资49699万元,累计投资104109万元.
⑥武汉保利花园, 由本公司控股子公司保利(武汉)房地产开发有限公司负责开
发和经营.该项目2006上半年投资10029万元,累计投资63494万元.
⑦保利南海水城, 由本公司控股子公司佛山市南海桦荣实业有限公司负责开发
和经营.该项目2006上半年投资1548万元,累计投资6058万元.
⑧南海87/90项目, 由本公司自主开发经营.该项目2006上半年投资5,500万元,
累计投资5,500万元.
⑨重庆香槟花园, 由本公司控股子公司保利重庆投资实业有限公司负责开发和
经营.该项目2006上半年投资15769万元,累计投资45886万元.
(2)其它投资情况
①权益投资
公司于报告期内与广州鸿泽实业发展有限公司、广州和意物业管理有限公司联
合通过产权交易中心收购了广州市天利房地产开发有限公司100%的股权及其名下项
目----天利广场的权益, 其中公司占51%股权.广州市天利房地产开发有限公司是中
外合作公司,于1993年12月31日成立,注册资金1.1亿元,相关股权变更手续正在办理
中.
报告期内, 公司成立了保利国贸投资有限公司,注册资金1亿元,公司占51%股权
,负责运作广州琶洲PZB1501项目.
报告期内, 公司新设立了保利(包头)房地产开发有限公司,该公司注册资金800
0万元,公司占股55%,负责运作公司包头区域的房地产项目.
②新拓展项目
注:报告期内,公司通过公开出让方式已经完成有关转让手续的新增项目4个,总
占地面积约109万平方米, 按照保利地产权益计算的规划面积约165万平方米.此外,
公司正在办理有关转让手续的新增项目1个,占地面积16.65万平方米,按照保利地产
权益计算的规划建筑面积11万平方米.
(四)下半年工作计划
公司将继续落实年初制定的项目开发计划,坚持保质保量保时.公司将根据各地
宏观调控细则的不同要求调整产品供应结构, 切实降低报建报批工作的延时对集团
下半年以及下一年度开发节奏的影响,确保下半年销售计划的实现.
公司将在工程施工、质量管理、营销管理、客户服务等各方面进一步贯彻创新
和规范的原则, 采取有效措施,加强产品创新,规范企业管理,进一步提升公司品牌.
公司将进一步拓展多元化融资渠道,并实施更广泛的合作,进一步提升人才和资金的
运作效率.面对新一轮的宏观调控,公司将积极研究其对行业以及公司产品开发的影
响,积极探讨未来项目拓展的策略和方法,保持公司业绩的持续、快速发展.
★2005年未期:
较强的盈利能力是公司持续发展的根本, 以经济效益为中心作为指导思想贯穿
于公司房地产开发各个环节.除公开招拍挂外,公司通过合作开发、收购股权等灵活
多变的方式获取土地;通过招投标、集团购买力降低建设成本;通过产品创新和零缺
陷设计保持产品竞争力;通过品牌服务管理提升产品附加值.公司具有较强的盈利能
力,主要体现在以下方面:
公司主营业务突出, 97%以上的营业收入和98%以上的利润均来自于房地产销售
主业;
公司主营业务盈利能力强,2005年公司房地产销售毛利率达到42.56%;销售净利
率17.27%;
公司近三年主营业务收入和净利润迅速增长,收入平均年增长率为94.75%,净利
润年平均增长率为141. 04%;净利润的增长速度明显高于收入的增长速度;公司在保
持主营业务较强盈利能力的基础上,有效利用财务杠杆,实现了较高的净资产收益率
,为股东创造了更多价值.
(一)营业收入及构成分析
公司营业收入按照类别划分如下表:
公司近三年营业收入各项构成明细表
主营业务
项目分类 2005年 权数 2004年 权数 2003年 权数 平均增
长率
房地产销售 231549.44 98.26% 153556.90 98.49% 60587.01 97.51% 95.49%
物业管理 2424.07 1.03% 1460.99 0.94% 1094.41 1.76% 48.83%
饮食服务业 790.30 0.34% 879.42 0.56% 450.40 0.72% 32.46%
工程设计收入 - 0.00% 9.97 0.01% - 0.00%
工程安装收入 492.96 0.21% - 0.00% - 0.00%
销售代理费收入 385.11 0.16% - 0.00% - 0.00%
合计 235641.88 155907.29 62131.82 94.75%
本公司2003年、2004年和2005年主营业务收入分别为62,131.82万元、155,907
.28万元和235,641.88万元,年平均增长率达到94.75%,远高于同行业可比上市公司1
4.77%的增长率(数据来源:中信证券研究部).公司主营业务十分突出,收入主要来源
于房地产开发与销售,三年平均所占比重超过98%.
公司主营业务收入按地区分布情况如下表:
公司近三年营业收入各项构成明细表
主营业务
地区分布 2005年 权数 2004年 权数 2003年 权数 平均增
长率
广州 180620.24 76.65% 104686.49 67.15% 59938.97 96.47% 73.59%
长沙 2847.75 1.21% 4714.00 3.02% 2192.86 3.53% 13.96%
武汉 23057.30 9.78% 16632.41 10.67% - 0.00% 38.63%
沈阳 8818.17 3.74% 15555.48 9.98% - 0.00% -43.31%
北京 20298.41 8.61% 14318.92 9.18% - 0.00% 41.76%
合计 235641.88 15 5907.29 62131.82 94.75%
公司从2002年起开始走出广州,在全国范围内进行战略布局,目前已拓展了北京
、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、岳阳、佛山、包头等九个广州以外城市. 经过
两、三年的开发建设,早期拓展的城市已取得了良好的销售业绩,并将逐渐体现在以
后年度结转的销售收入中.
本公司近三年主营业务仍主要来源于广州地区, 但广州地区收入占公司总体收
入的比重呈下降趋势,北京、武汉等广州以外地区对收入的贡献比例不断上升.公司
广州地区以外土地储备已达到720万平方米, 随着公司全国业务的进一步开展,广州
以外地区和城市,将逐渐成为公司收入和利润的重要来源.
(二)利润构成及盈利指标分析
公司几乎全部利润来源于房地产开发主营业务, 过去三年由房地产开发主营业
务产生的利润占公司利润总额的比重始终在98%以上.
1、销售毛利率分析
公司近三年毛利率保持了较高水平. 公司2003年、2004年和2005年产品毛利率
分别为32.78%、32.67%和42.56%.2003年、2004年公司毛利率基本维持稳定,2005年
毛利率较2003和2004年相比有较大幅度提高, 主要原因在于:(1)公司2005年结转收
入的产品中, 毛利率高的商铺贡献利润比例大幅上升.2004年,公司商铺销售利润约
占总利润的2%, 而2005年公司商铺销售利润则约占总利润的19%以上.商铺类具有较
高毛利率产品的销售比重增加提高了公司整体的毛利率水平;(2)公司严格控制开发
成本,通过招投标和集团采购,进一步降低建造成本和材料成本;2003-2005年公司主
营业务收入的平均增长率为94.75%,而主营业务成本的平均增长率为80.03%,两者之
间的幅度差体现为公司销售毛利空间的扩大;(3)近三年良好的房地产行业的发展环
境,平均房地产市场销售价格的上涨也在一定程度上带来毛利率的提高;如下图所示
,2005年公司销售产品平均结转收入均价为5,577元,较2004年增长30.98%,2005年公
司销售产品平均结转成本为3,199元,较2004年增长11.08%(4)除上述因素外,公司近
三年经营竞争力的增强, 体现于公司品牌影响力、项目的选择与策划、成本控制、
产品创新等方面比较优势,使公司得以通过产品创新不断提升产品附加值,从而提升
项目利润率
2、销售净利率分析
影响公司销售净利率的关键因素在于营业费用、管理费用、财务费用等期间费
用.由于公司绝大部分借款利息可以资本化为开发成本,因此期间费用主要由营业费
用、管理费用构成. 公司营业费用主要为对各开发项目的广告宣传费用和销售的代
理佣金,由于公司在行业内已建立起良好的品牌和声誉,近三年营业费用占销售签约
比分别为2. 95%、2.57%、2.46%,呈逐年下降趋势,营业费用绝对值的增加主要是因
为公司销售规模的扩大.
公司管理费用随着公司经营规模扩大, 各地子公司的设立,机构和人员的增加,
绝对金额逐年增长, 但公司发展到一定规模,在费用上已具备规模优势,增长速度低
于主营业务收入的增长,近三年管理费用年平均增长率仅为主营业务收入增长率的6
2.35%.
公司主营业务突出,投资收益和营业外收支对公司盈利的影响小,费用控制良好
, 公司销售净利率始终保持在较高水平,并且逐年上升,2003年、2004年和2005年销
售净利率分别为11. 27%、12.13%和17.27%.公司销售净利率的提高使公司近三年净
利润的增长明显高于主营业务收入的增长,2003年、2004年和2005年净利润分别为7
,002.55万元、18,909.17万元和40,684.64万元,平均年增长率为141.04%.
3、净资产收益率分析
净资产收益率为影响股东回报的关键因素. 公司近三年净资产收益率水平呈明
显上升趋势,平均净资产收益率(全面摊薄)为31.09%。2005年公司净资产收益率为4
2.81%,明显高于同行业可比上市公司11.01%的平均水平.
公司净资产收益率较高的主要原因在于公司在业务扩张的过程中保持了较高的
销售净利率,同时公司在保持息税前总资产收益率逐步提高的情况下,通过负债规模
的增加从而进一步提高了净资产收益率.
公司息税前总资产收益率逐年上升并远高于银行同期贷款利率, 借贷资金进入
公司后, 获得较高的收益率,在扣除自身利息成本之外,还给股权资本带来较高的收
益. 公司有效控制偿债风险,合理运用财务杠杆的基础上,通过借贷资金较大程度地
为股东带来高水平的收益.
(三)可能影响公司盈利能力持续性、稳定性的因素分析
公司目前盈利能力较强, 发行上市以后,资产规模将进一步扩大,在行业内的竞
争优势也将更加突出.但受房地产行业和本公司自身特点的影响,公司盈利能力的持
续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动:
1、房地产行业的发展将对本公司的发展产生直接影响.本公司以房地产销售为
最重要的收入来源, 如果房地产市场转向低迷,销售价格下降、销售进度放慢,本公
司的经营业绩也会随之下降.
2、房地产行业也是当前国家宏观调控的重点.国家通过土地政策、金融政策、
税收政策等对房地产企业的投资、融资、税收和客户的消费需求进行调节, 也会直
接影响到本公司的盈利水平.
3、由于本公司在签订销售合同, 取得客户付款证明,房产完工并交付业主后才
确认实现销售收入, 因此,本公司销售收入的确认受交楼工作的影响较为明显.如果
竣工交楼办理的手续办理或者计划安排出现问题, 就可能造成短期内收入和利润的
波动.
4、土地储备是影响房地产企业未来发展的重要因素. 目前,本公司在广州、北
京、上海、重庆、沈阳、武汉、长沙、包头、佛山等地拥有土地储备877万平方米
(按规划面积计算), 丰富的土地储备为本公司持续快速发展提供了保障.但是,由于
土地资源的稀缺性, 以及招拍挂制度的全面实施,土地成本将不断增加,同时获取土
地的难度增加,这将对公司未来的盈利水平和经营业绩的稳定性造成影响.
5、相关行业的发展状况对本公司的经营业绩也会产生直接影响.房地产企业对
钢材、水泥、装饰材料等有着较大的需求, 房地产开发过程中的设计、施工、销售
代理等工作基本上都采用外委方式承包给其他单位, 原材料价格和相关行业报酬水
平的波动也会造成公司业绩的波动.
(三)关联企业经营状况 截止日期:2006-12-31
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｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜保利（北京）房地产开发有限｜ ｜ 10939.82｜ 488535.9｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利（武汉）房地产开发有限｜ ｜ 7272.16｜ 85169.64｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(重庆)投资实业有限公司｜ ｜ 8777.38｜ 128571.1｜
｜北京金成华房地产开发有限公｜ ｜ 8749.46｜ 142975.4｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘ |
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