经营分析
| 发布日期：2007-11-27 14:02:00 |
≈≈美都控股600175≈≈(更新:07.10.30)
本栏内容:主营构成、经营分析
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 15230.6｜ 5757.5｜ 37.80｜ 13.33｜
｜贸易 ｜ 97092.4｜ 726.9｜ 0.75｜ 85.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江 ｜ 31336.9｜- ｜- ｜ 27.43｜
｜上海 ｜ 80264.1｜- ｜- ｜ 70.27｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 41066.5｜ 10901.3｜ 26.55｜ 22.99｜
｜商业 ｜ 133433.9｜ 492.0｜ 0.37｜ 74.69｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江 ｜ 84003.4｜- ｜- ｜ 47.02｜
｜海南 ｜ 5159.4｜- ｜- ｜ 2.89｜
｜上海 ｜ 87117.6｜- ｜- ｜ 48.77｜
｜安徽 ｜ 2359.7｜- ｜- ｜ 1.32｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 贸易(7-9月) ｜ 29353.5｜ 263.9｜ 0.90｜ 30.38｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产业 ｜5022.24 ｜2934.88 ｜2087.36 ｜41.56 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜贸易 ｜59150.95 ｜58641.67 ｜509.28 ｜0.86 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜浙江 ｜32867.29 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海 ｜29758.60 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜4101.51 ｜3053.26 ｜1048.25 ｜25.56 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜贸易 ｜19656.07 ｜19576.07 ｜80.00 ｜0.41 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产业 ｜14825.30 ｜10712.05 ｜4113.26 ｜27.74 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商业 ｜57260.10 ｜56913.41 ｜346.69 ｜0.60 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜浙江地区 ｜49967.29 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海地区 ｜20569.56 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
1、本报告期, 2007年1-9月公司实现营业收入1514180619.90元,比去年同期增
长56.63%,主要因为本报告期内多个房地产项目实现了收入.
2、本报告期, 管理费用绝对额比去年同期增长44.45%,主要是设立了多个项目
公司,增加人员工资等费用.
3、本报告期, 应收账款减少48.54%,主要是因房地产公司的房款已大部分收回
而减少.
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
公司原非流通股股东在股权分置改革过程中做出的承诺事项及其履行情况:
一)、美都集团股份有限公司
1、其持有的非流通股股东自改革方案实施之日起,在十二个月内不上市交易或
转让;
2、在1项规定期满后,其持有的非流通股股份,在二十四个月内不上市交易或转
让挂牌向社会公众出售其所持股份.
二)、北京天鸿集团公司
1、其持有的非流通股股份自改革方案实施之日起,在十二个月内不上市交易或
转让;
2、在1项规定期满后,通过证券交易所挂牌交易出售股份,出售数量占美都控股
股份总数的比例在十二个月内不超过5%,在二十四个月内不超过10%.
三)、浙江天成投资管理有限公司
1、其持有的非流通股股份自改革方案实施之日起,在十二个月内不上市交易或
转让;
2、在1项规定期满后,通过证券交易所持牌出售股份,出售数量占美都控股股份
总数的比例不超过5%,在二十四个月内不超过10%.
四)、京华房产有限公司
1、其持有的非流通股股份自改革方案实施之日起,在十二个月内不上市交易或
转让.公司股东及实际控制人完全按照承诺履行.
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、其他需要说明的重大事项
1)公司持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
2)公司持有非上市金融企业、拟上市公司股权的情况
√适用 □不适用
★2007年中期:
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
公司主要从事房地产开发、贸易与酒店服务业.报告期内,公司各项业务稳定持
续发展, 实现营业收入1,142,228,939.54元,比去年同期增长72.52%,实现母公司净
利润12,707,636.35元.
一、主要房地产项目经营情况
杭州美都广场项目: 该项目由美都置业浙江有限公司开发,总建筑面积78000平
方米. 该项目于2005年12月正式销售,于2006年正式竣工.报告期内实现销售合同金
额14587万元.
千岛湖碧云天项目:该项目由美都千岛湖旅游房产有限公司开发,总建筑面积42
800平方米.2005年9月正式预售,2006年该项目已竣工.报告期内实现销售合同金额1
861万元.
宣城美都新城项目:该项目由宣城美都置业开发有限公司开发,总建筑面积3200
00平方米,现一期项目65000平方米已正式动工.
杭州经济适用房项目:该项目由杭州美都房地产开发有限公司开发,总建筑面积
98000平方米,现项目正处于施工阶段,预计2008年底交付使用.
公司其余各房地产项目经营情况正常.
二、贸易与酒店经营
报告期内, 公司下属子公司美都经贸浙江有限公司实现营业收入97092万元,比
去同期增长64.14%,酒店实现主营业务收入1900万元.
三、经营中的问题和困难
房地产行业进入壁垒日益提高, 竞争加剧;作为资金密集型行业,房地产行业进
入资本竞争时代,资本实力将成为企业竞争的主要因素,实力雄厚、具有相当规模和
品牌优势的房地产企业将成为市场的佼佼者.因此,公司一方面通过各种渠道融资并
且努力加快项目建设进度和销售进度, 积极回收资金,另一方面,公司正通过收购美
都集团相关优质资产,扩大公司规模,提升公司的盈利能力.
(二)公司投资情况
1、募集资金使用情况
截止2006年度末,公司前次募集资金已使用完毕.
2、非募集资金项目情况
1)、广东大亚湾原"金湾山庄"项目
公司预计出资10亿元投资该项目,有关手续尚在办理中,尚未产生收益.
★2007年一季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用□不适用
1. 报告期未,公司在建工程为0,主要原因系原为在建的酒店二期项目已规划审
批,转为存货;
2. 报告期内,公司实现归属于母公司所有者的净利润为11,136,864.24元,比上
年同期的
3,911,231,56元,增长184.74%,主要原因系房产项目已结利.
报告期内,基于对房地产行业长期看好的基本判断,公司坚定不移地坚持以发展
为主题,以经济效益为中心,秉承"诚信为人,专心做事"的理念,依托公司现有知名度
及团队优势,集中精力把房地产主业做好,确保公司持续、健康发展.首先,在依托现
有房地产市场的基础上, 稳步实行异地扩张,特别是对二三线城市的扩张,在二三线
城市中逐步树立起美都房地产品牌. 其次,在扎实做好现有地产项目的同时,依靠大
股东有力的支持,充分运用资本市场提供的融资平台,在短时间内实现公司运营资金
的筹集和优质房地产资产的扩充, 从而扩大自身经营规模,增强公司的核心竞争力,
为公司向区域性专业化房地产公司的方向发展打下坚实基础.
报告期内,公司房地产项目情况
报告期内, 房地产项目实现销售收入41066万元,实现毛利10910万元,主要来源
于公司所开发的房地产项目"美都广场"、"千岛湖碧云天"、"百合公寓"结转了部分
利润.
报告期内, 公司下属子公司美都经贸浙江有限公司在继续保持汽车、钢材及石
油业务的增长的同时, 贸易业务得到了迅猛发展,营业额比上年同期增长了133%.06
年完成销售收入133434万元.
二、市场政策环境变化分析
报告期内,本年度政府工作报告中在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时,表
示将继续严格执行宏观调控政策, 解决部分城市房地产投资规模过大和房地产价上
涨过快的问题, 进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施继续
整顿房地产业的市场秩序. 5月底,九部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定
住房价格意见》, 之后有关部委进一步出台了《关于落实新建住房结构比例要求的
若干意见》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于个人住房转
让所得税征收个人所得税有关问题的通知》、《关于进一步整顿房地产交易秩序的
通知》、《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件. 这一系列政策的出台将对
行业经营环境产生深远的影响. 随着调控政策的不断出台,房地产企业获取资源(含
资金和土地)的难度和成本不断加大,房地产企业的利润空间从长期看来将呈下降趋
势,同时住房结构的调整最终将导致市场供给和需求结构的变化,并逐渐影响市场供
给平衡. 2006年各地房地产市场出现了不同程度的波动,但总体来看,房地产成交价
格和成交量仍呈上升趋势.
对于行业的长期前景, 公司认为,人口变迁的影响发挥着决定性的作用.城市化
一方面将导致大量住宅需要,另一方面,与城市化相得益彰的经济发展正在稳步增进
大众的财富, 将这种需要转化为有效的市场需求.未来相当长一段时间内,中国城市
尤其是沿海城市的住宅市场,依然具备广阔的发展空间,并逐步影响沿海城市周边二
三线城市的房地产发展.公司在二三线城市不断获得新的土地储备,符合公司目前的
发展状况,并将在今后产生丰厚的回报.
三、公司存在的风险分析
1、宏观调控的风险.如市场政策环境变化分析所述.
2、税收政策变动的风险.政府的税收政策,特别是土地增值税、企业所得
税等对房地产行业有特殊的要求, 其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利
和资金流情况. 2006年1月,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》,表明国家将进一步加大税收调节力度.税收政策的变化
,使税款资金提前支付,将加大项目开发成本.
3、业务拓展中公司管理上的风险.
尽管公司近年来房地产业务继续保持了较快发展的势态, 形成一定的资本规模
, 积累了不少开发经验,初步获得了行业内的认可和市场关注,但在当前的市场环境
下要面对日益激烈的市场竞争、实现可持续发展, 公司在资本规模、专业化水平等
方面与行业内的领先企业还存在明显的差距, 公司需要长期不懈地进行有效的行业
前瞻性研究, 持续优化阶段性战略目标与战术,主动造就行业发展的调整方面,不断
提升资本、人才和专业等方面的实力.
四、公司优劣势分析
1、公司的主要优势
(1)敏锐的市场判断力. 公司管理层准确地预见了行业的良好发展前景,对于宏
观调控政策具备前瞻性的把握能力,及时准确地分析把握政策,有效降低各种不得因
素的影响, 关善于抓住宏观调控带来的发展机会.在海南、浙江及安徽地区,不断寻
找新项目,为公司储备了发展后劲.
(2)专业的开发水平. 多年的房地产开发经验,形成了公司专业化的开发理念和
高效的项目动作能力,形成了一支成熟的房地产开发及销售队伍.在海南、浙江、安
徽的市场上形成了一定的产品知名度和竞争力.
(3)优秀的管理团队和健全的法人治理结构.公司以独特的企业文化吸引了一大
批优秀的房地产专业人才和管理人才,企业具备高效的执行力和强大的凝聚力.科学
健全的法人治理和内控制度保证了企业的持续健康快速发展.
2、公司的主要劣势
随着市场竞争的日益激烈和行业集中度的逐渐增强,公司目前规模仍然偏小,必
须进一步扩大企业规模, 新增开发城市和开发项目,坚持做大做强房地产主业,增强
企业的竞争实力和抗风险能力.
五、公司财务状况分析
1、公司资产负债、利润及现金流量概况
经海南从信会计师事务所审计核定, 我公司二ＯＯ六年末总资产为165541万元
, 比上年年末142725万元增加15%;年末公司负债为109125万元,比上年年末92815万
元增加17.57%;年末股东权益49248万元,比上年年末47987万元增加2.6%.
经审计, 我公司二ＯＯ六年度主营业务收入为178640万元,比上年年末76126万
元增加102514;主营业务利润为11329万元,比上年年末6528万元增加4801万元;营业
利润4280万元,比上年年末99万元增加4181万元;投资收益1024万元,比上年年末123
5万元减少211万元;利润总额5275万元,比上年年末1448万元增加3827万元;净利润1
701万元,比上年年末1292万元增加409万元.
公司二ＯＯ六年度经营活动产生的现金流量净额为-9617万元,比上年年末-132
28万元增加3611万元; 投资活动产生的现金流量净额为-4742万元,比上年年末1572
万元减少6314万元;筹资活动产生的现金流量净额为13780万元,比上年年末16919万
元减少3139万元.
2、财务指标
每股净资产2. 96元,比上年年末3.75元减少0.79元,因2006年度总股本增加,每
股净资产摊薄所致; 净资产收益率为3.45%,比上年年末2.69%增加28.25%,因公司房
地产净利润增加而产生; 每股收益0.10元,比上年年末0.12元减少0.02元,06年度实
现净利润比上年同期增加409万元,总股本增加而导致每股收益比去年减少;
(二)公司2007年的工作思路
1、集中精力做好房地产主业, 加快现有项目的开发力度,加快销售和现金回流
.重视发展,不断寻找符合公司发展的新项目和大项目,提升公司的持续经营能力.
2、加强金融和准金融业的投资经营和培育, 逐步打造美都金融服务品牌,为公
司发展谋求机会.
3、拓展贸易渠道,推进贸易业务增长的同时,确保贸易业务利润的增长.
4、继续做好融资工作, 特别需要拓展多元化融资途径,确保资金能支撑公司发
展的需要.
为了适应快速发展的要求,2007年公司将继续推进治理结构的完善,强化基础管
理,优化组织形式.同时,公司将进一步完善内审与风险管理体系建设,提高发展中的
风险防范能力.执行新企业会计准则后,公司可能发生的会计政策、会计估计变更及
其对公司的财务状况和经营成果的影响情况
关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新准则股东权益的差异的
分析:根据财政部2006年2月15日发布的财会[2006]3号<<关于印发<企业会计准则第
一号-存货>等38项具体准则的通知>>的规定, 本公司于2007年1月1日起执行新会计
准则. 本公司目前凭依据财政部新会计准则规定已经判别认定的2007年1月1日首次
执行日现行会计准则与新会计准则的差异情况如下:
一、长期股权投资差额
(1)同一控制下企业合并形成的长期股权投资借方差额18, 730,490.21元.公司
分别于2004年3月、2005年5月、2006年11月受让美都控股集团股份有限公司控股的
浙江恒升房地产开发有限公司、湖州美都房地产开发有限公司、金利国持有的湖州
凤凰东园建设有限公司90%的股权,美都控股集团股份有限公司持有宁国美都置业有
限公司80%的股权、浙江美都投资开发有限公司90%的股权, 分别形成9,000,000.00
元、15,000,000.00元和798,982.58元长期股权投资借方差额,截止2006年12月31日
摊销后的余额为18,730,490.21元.
(2)其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额摊销余额37,510.12元.系199
9年6月追加对北京天鸿宝业房地产股份有限公司投资, 其投资成本与所享有的股东
权益的差额,截止2006年12月31日,长期股权投资贷方差额为37,510.12元.
二、所得税
本公司按照现行会计准则的规定,制定了本公司相应的会计政策,据此计提了应
收款项坏账准备和资产减值准备,按权益法核算了长期股权投资,并按权责发生制预
提了费用. 根据新会计准则应将资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额计
算递延所得税资产或递延所得税负债,其中:
(1)子公司产生的递延所得税资产7,789,698.59元,其中影响母公司股东权益增
加6,705,792.13元,影响少数股东权益增加1,083,906.46元.
(2)联营公司产生的递延所得税资产5,755,998.43元,其中影响本公司股东权益
增加766,698.99元.
根据公司的实际情况, 执行新会计准则后可能发生的会计政策、会计估计变更
及其对公司的财务状况和经营成果的影响主要有:
A. 根据新<<企业会计准则第2号---长期股权投资>>的规定,公司将现行政策下
对子公司采用权益法核算变更为成本法核算, 因此母公司投资收益项目中不再确认
子公司的当期损益, 此项变更将会影响母公司当期净利润,但不影响合并净利润.对
同一控制下企业合并产生股权投资差额调整资本公积, 资本公积不足冲减调整留存
收益; 其他情况下产生的股权投资差额,记入当期损益.此项政策变化将会影响本公
司当期利润和股东权益.
B. 根据新<<企业会计准则第3号---投资性房地产>>的规定,本公司将现行政策
下对投资性房产的核算从固定资产转到投资性房地产核算, 本公司采用成本模式对
投资性房地产进行核算,本事项不影响公司的利润和股东权益.
C.根据新<<企业会计准则第18号---所得税>>的规定,公司将现行政策下的应付
税款法变更为资产负债表下的纳税影响会计法, 将会影响本公司当期的会计所得税
费用,从而影响本公司的利润和股东权益.
D.根据新<<企业会计准则第33号---合并同务报表>>的规定,本公司将现行会计
政策下合并财务报表中少数股东权益单独列示, 变更为合并资产负债表中股东权益
项目下以"少数股东权益"项目列示.此项政策变化将会影响本公司的股东权益.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
2、主营业务分地区情况
(三)公司投资情况
报告期内公司投资额为13,030万元,比上年增加6,000万元,增加的比例为91.67
%.
1、募集资金使用情况
1999年3月23日, 公司以每股13.20元的价格在上海证券交易所交易上网首发人
民币普通股1334万股,实际募集资金16956.8万元.其中补充流动资金2956.8万元,剩
余募集集资金14000万元投入海南热带海洋世界项目.截止2000年12月,1.4亿元募集
资金已全部投入使用完毕,获得收益1920万元.
2001年12月23日召开的公司临时股东大会审议通过了改变募集资金使用方式的
议案,详见2001年12月25日《临时股东大会决议公告》,公司收回已投入海南热带海
洋世界项目投资1.4亿元,用以收购北京大运村学生公寓2002年1月1日至2015年12月
31日14年的经营权.截止2003年一季度,实际经营权为14个月,获得收益975万元.
公司四届八次董事会及2003年第1次临时股东大会审议通过了终止经营北京大
运村学生公寓及改变募集资金使用项目的议案, 公司并与北京天鸿集团公司签署了
《关于终止北京大运村学生公寓经营的协议》,用收回的募集资金1.275亿元建设浙
江省淳安县千岛湖泗马巷房地产项目.详见2003年3月13日公司《四届八次董事会决
议公告》及4月15日《2003年第1次临时股东大会决议公告》. 为开发"千岛碧云天"
景观住宅项目,公司与海南宝凯房地产开发有限公司于2003年4月共同投资设立了美
都千岛湖旅游房产浙江有限公司, 注册资本3000万元,其中公司出资2750万元,占注
册资本的91. 67%,并以其余1亿元募集资金作为该项目的建设投入.资金不足部分利
用预售回笼资金投入. 截止本报告期末,实际投入募集资金已全部使用完毕,目前该
项目已竣工.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(四)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
报告期内,公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错.
投资情况说明:
公司投资情况
报告期内公司投资额为13,030万元,比上年增加6,000万元,增加的比例为91.67
%.被投资的公司情况
被投资的公司名称 主要经营活动 占被投资公司
权益的比例(%) 备注
杭州美都房地产开发有限公司 房地产开发经营 85
浙江美都投资开发有限公司 房地产投资等 90
宣城美都置业有限公司 房地产开发经营 51
美都经贸浙江有限公司 建筑材料等销售 90
1、募集资金使用情况 1999年3月23日, 公司以每股13.20元的价格在上海证券
交易所交易上网首发人民币普通股1334万股, 实际募集资金16956.8万元.其中补充
流动资金2956.8万元,剩余募集集资金14000万元投入海南热带海洋世界项目.截止2
000年12月,1.4亿元募集资金已全部投入使用完毕,获得收益1920万元. 2001年1
2月23日召开的公司临时股东大会审议通过了改变募集资金使用方式的议案,详见20
01年12月25日《临时股东大会决议公告》, 公司收回已投入海南热带海洋世界项目
投资1.4亿元,用以收购北京大运村学生公寓2002年1月1日至2015年12月31日14年的
经营权. 截止2003年一季度,实际经营权为14个月,获得收益975万元. 公司四届
八次董事会及2003年第1次临时股东大会审议通过了终止经营北京大运村学生公寓
及改变募集资金使用项目的议案, 公司并与北京天鸿集团公司签署了《关于终止北
京大运村学生公寓经营的协议》,用收回的募集资金1.275亿元建设浙江省淳安县千
岛湖泗马巷房地产项目. 详见2003年3月13日公司《四届八次董事会决议公告》及4
月15日《2003年第1次临时股东大会决议公告》.为开发"千岛碧云天"景观住宅项目
,公司与海南宝凯房地产开发有限公司于2003年4月共同投资设立了美都千岛湖旅游
房产浙江有限公司,注册资本3000万元,其中公司出资2750万元,占注册资本的91.67
%,并以其余1亿元募集资金作为该项目的建设投入.资金不足部分利用预售回笼资金
投入.截止本报告期末,实际投入募集资金已全部使用完毕,目前该项目已竣工. 2、
非募集资金项目情况 报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2006年末期:
(一)管理层讨论与分析
一、报告期内公司经营情况的回顾
报告期内,基于对房地产行业长期看好的基本判断,公司坚定不移地坚持以发展
为主题,以经济效益为中心,秉承"诚信为人,专心做事"的理念,依托公司现有知名度
及团队优势,集中精力把房地产主业做好,确保公司持续、健康发展.首先,在依托现
有房地产市场的基础上, 稳步实行异地扩张,特别是对二三线城市的扩张,在二三线
城市中逐步树立起美都房地产品牌. 其次,在扎实做好现有地产项目的同时,依靠大
股东有力的支持,充分运用资本市场提供的融资平台,在短时间内实现公司运营资金
的筹集和优质房地产资产的扩充, 从而扩大自身经营规模,增强公司的核心竞争力,
为公司向区域性专业化房地产公司的方向发展打下坚实基础.
报告期内,公司房地产项目情况
报告期内, 房地产项目实现销售收入41066万元,实现毛利10910万元,主要来源
于公司所开发的房地产项目"美都广场"、"千岛湖碧云天"、"百合公寓"结转了部分
利润.
报告期内, 公司下属子公司美都经贸浙江有限公司在继续保持汽车、钢材及石
油业务的增长的同时, 贸易业务得到了迅猛发展,营业额比上年同期增长了133%.06
年完成销售收入133434万元.
二、市场政策环境变化分析报告期内, 本年度政府工作报告中在肯定房地产行
业的支柱产业地位的同时,表示将继续严格执行宏观调控政策,解决部分城市房地产
投资规模过大和房地产价上涨过快的问题, 进一步完善金融、信贷、土地、税收、
销售等方面的政策措施继续整顿房地产业的市场秩序. 5月底,九部委联合发布了《
关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》, 之后有关部委进一步出台了《关于落
实新建住房结构比例要求的若干意见》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的
意见》、《关于个人住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》、《关于进
一步整顿房地产交易秩序的通知》、《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件
.这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深远的影响.随着调控政策的不断出台
,房地产企业获取资源(含资金和土地)的难度和成本不断加大,房地产企业的利润空
间从长期看来将呈下降趋势, 同时住房结构的调整最终将导致市场供给和需求结构
的变化, 并逐渐影响市场供给平衡.2006年各地房地产市场出现了不同程度的波动,
但总体来看,房地产成交价格和成交量仍呈上升趋势.
对于行业的长期前景, 公司认为,人口变迁的影响发挥着决定性的作用.城市化
一方面将导致大量住宅需要,另一方面,与城市化相得益彰的经济发展正在稳步增进
大众的财富, 将这种需要转化为有效的市场需求.未来相当长一段时间内,中国城市
尤其是沿海城市的住宅市场,依然具备广阔的发展空间,并逐步影响沿海城市周边二
三线城市的房地产发展.公司在二三线城市不断获得新的土地储备,符合公司目前的
发展状况,并将在今后产生丰厚的回报.
三、公司存在的风险分析
1、宏观调控的风险.如市场政策环境变化分析所述.
2、税收政策变动的风险. 政府的税收政策,特别是土地增值税、企业所得税等
对房地产行业有特殊的要求, 其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流
情况. 2006年1月,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知》, 表明国家将进一步加大税收调节力度.税收政策的变化,使税款
资金提前支付,将加大项目开发成本.
3、业务拓展中公司管理上的风险.尽管公司近年来房地产业务继续保持了较快
发展的势态, 形成一定的资本规模,积累了不少开发经验,初步获得了行业内的认可
和市场关注, 但在当前的市场环境下要面对日益激烈的市场竞争、实现可持续发展
,公司在资本规模、专业化水平等方面与行业内的领先企业还存在明显的差距,公司
需要长期不懈地进行有效的行业前瞻性研究,持续优化阶段性战略目标与战术,主动
造就行业发展的调整方面,不断提升资本、人才和专业等方面的实力.
四、公司优劣势分析
1、公司的主要优势
(1)敏锐的市场判断力. 公司管理层准确地预见了行业的良好发展前景,对于宏
观调控政策具备前瞻性的把握能力,及时准确地分析把握政策,有效降低各种不得因
素的影响, 关善于抓住宏观调控带来的发展机会.在海南、浙江及安徽地区,不断寻
找新项目,为公司储备了发展后劲.
(2)专业的开发水平. 多年的房地产开发经验,形成了公司专业化的开发理念和
高效的项目动作能力,形成了一支成熟的房地产开发及销售队伍.在海南、浙江、安
徽的市场上形成了一定的产品知名度和竞争力.
(3)优秀的管理团队和健全的法人治理结构.公司以独特的企业文化吸引了一大
批优秀的房地产专业人才和管理人才,企业具备高效的执行力和强大的凝聚力.科学
健全的法人治理和内控制度保证了企业的持续健康快速发展.
2、公司的主要劣势随着市场竞争的日益激烈和行业集中度的逐渐增强,公司目
前规模仍然偏小, 必须进一步扩大企业规模,新增开发城市和开发项目,坚持做大做
强房地产主业,增强企业的竞争实力和抗风险能力.
五、公司财务状况分析
1、公司资产负债、利润及现金流量概况经海南从信会计师事务所审计核定,我
公司二ＯＯ六年末总资产为165541万元, 比上年年末142725万元增加15%;年末公司
负债为109125万元, 比上年年末92815万元增加17.57%;年末股东权益49248万元,比
上年年末47987万元增加2. 6%.经审计,我公司二ＯＯ六年度主营业务收入为178640
万元,比上年年末76126万元增加102514;主营业务利润为11329万元,比上年年末652
8万元增加4801万元;营业利润4280万元,比上年年末99万元增加4181万元;投资收益
1024万元,比上年年末1235万元减少211万元;利润总额5275万元,比上年年末1448万
元增加3827万元;净利润1701万元,比上年年末1292万元增加409万元.公司二ＯＯ六
年度经营活动产生的现金流量净额为-9617万元,比上年年末-13228万元增加3611万
元; 投资活动产生的现金流量净额为-4742万元,比上年年末1572万元减少6314万元
;筹资活动产生的现金流量净额为13780万元,比上年年末16919万元减少3139万元.
2、财务指标每股净资产2. 96元,比上年年末3.75元减少0.79元,因2006年度总
股本增加,每股净资产摊薄所致;净资产收益率为3.45%,比上年年末2.69%增加28.25
%,因公司房地产净利润增加而产生;每股收益0.10元,比上年年末0.12元减少0.02元
, 06年度实现净利润比上年同期增加409万元,总股本增加而导致每股收益比去年减
少;
(二)公司2007年的工作思路
1、集中精力做好房地产主业, 加快现有项目的开发力度,加快销售和现金回流
.重视发展,不断寻找符合公司发展的新项目和大项目,提升公司的持续经营能力.
2、加强金融和准金融业的投资经营和培育, 逐步打造美都金融服务品牌,公司
发展谋求机会.
3、拓展贸易渠道,推进贸易业务增长的同时,确保贸易业务利润的增长.
4、继续做好融资工作, 特别需要拓展多元化融资途径,确保资金能支撑公司发
展的需要.
为了适应快速发展的要求,2007年公司将继续推进治理结构的完善,强化基础管
理,优化组织形式.
同时,公司将进一步完善内审与风险管理体系建设,提高发展中的风险防范能力
.
执行新企业会计准则后, 公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司
的财务状况和经营成果的影响情况
关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新准则股东权益的差异的
分析:
根据财政部2006年2月15日发布的财会[2006]3号<<关于印发<企业会计准则第
一号-存货>等38项具体准则的通知>>的规定, 本公司于2007年1月1日起执行新会计
准则. 本公司目前凭依据财政部新会计准则规定已经判别认定的2007年1月1日首次
执行日现行会计准则与新会计准则的差异情况如下:
一、长期股权投资差额
(1)同一控制下企业合并形成的长期股权投资借方差额18, 730,490.21元.公司
分别于2004年3月、2005年5月、2006年11月受让美都控股集团股份有限公司控股的
浙江恒升房地产开发有限公司、湖州美都房地产开发有限公司、金利国持有的湖州
凤凰东园建设有限公司90%的股权,美都控股集团股份有限公司持有宁国美都置业有
限公司80%的股权、浙江美都投资开发有限公司90%的股权, 分别形成9,000,000.00
元、15,000,000.00元和798,982.58元长期股权投资借方差额,截止2006年12月31日
摊销后的余额为18,730,490.21元.
(2)其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额摊销余额37,510.12元.系199
9年6月追加对北京天鸿宝业房地产股份有限公司投资, 其投资成本与所享有的股东
权益的差额,截止2006年12月31日,长期股权投资贷方差额为37,510.12元.
二、所得税
本公司按照现行会计准则的规定,制定了本公司相应的会计政策,据此计提了应
收款项坏账准备和资产减值准备,按权益法核算了长期股权投资,并按权责发生制预
提了费用. 根据新会计准则应将资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额计
算递延所得税资产或递延所得税负债,其中:
(1)子公司产生的递延所得税资产7,789,698.59元,其中影响母公司股东权益增
加6,705,792.13元,影响少数股东权益增加1,083,906.46元.
(2)联营公司产生的递延所得税资产5,755,998.43元,其中影响本公司股东权益
增加766,698.99元.
根据公司的实际情况, 执行新会计准则后可能发生的会计政策、会计估计变更
及其对公司的财务状况和经营成果的影响主要有:
A. 根据新<<企业会计准则第2号---长期股权投资>>的规定,公司将现行政策下
对子公司采用权益法核算变更为成本法核算, 因此母公司投资收益项目中不再确认
子公司的当期损益, 此项变更将会影响母公司当期净利润,但不影响合并净利润.对
同一控制下企业合并产生股权投资差额调整资本公积, 资本公积不足冲减调整留存
收益; 其他情况下产生的股权投资差额,记入当期损益.此项政策变化将会影响本公
司当期利润和股东权益.
B. 根据新<<企业会计准则第3号---投资性房地产>>的规定,本公司将现行政策
下对投资性房产的核算从固定资产转到投资性房地产核算, 本公司采用成本模式对
投资性房地产进行核算,本事项不影响公司的利润和股东权益.
C.根据新<<企业会计准则第18号---所得税>>的规定,公司将现行政策下的应付
税款法变更为资产负债表下的纳税影响会计法, 将会影响本公司当期的会计所得税
费用,从而影响本公司的利润和股东权益.
D.根据新<<企业会计准则第33号---合并同务报表>>的规定,本公司将现行会计
政策下合并财务报表中少数股东权益单独列示, 变更为合并资产负债表中股东权益
项目下以"少数股东权益"项目列示.此项政策变化将会影响本公司的股东权益.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
2、主营业务分地区情况
(三)公司投资情况
报告期内公司投资额为13,030万元,比上年增加6,000万元,增加的比例为91.67
%.
被投资的公司情况
1、募集资金使用情况1999年3月23日,公司以每股13.20元的价格在上海证券交
易所交易上网首发人民币普通股1334万股, 实际募集资金16956.8万元.其中补充流
动资金2956.8万元,剩余募集集资金14000万元投入海南热带海洋世界项目.截止200
0年12月,1.4亿元募集资金已全部投入使用完毕,获得收益1920万元.
2001年12月23日召开的公司临时股东大会审议通过了改变募集资金使用方式的
议案,详见2001年12月25日《临时股东大会决议公告》,公司收回已投入海南热带海
洋世界项目投资1.4亿元,用以收购北京大运村学生公寓2002年1月1日至2015年12月
31日14年的经营权.截止2003年一季度,实际经营权为14个月,获得收益975万元.
公司四届八次董事会及2003年第1次临时股东大会审议通过了终止经营北京大
运村学生公寓及改变募集资金使用项目的议案, 公司并与北京天鸿集团公司签署了
《关于终止北京大运村学生公寓经营的协议》,用收回的募集资金1.275亿元建设浙
江省淳安县千岛湖泗马巷房地产项目.详见2003年3月13日公司《四届八次董事会决
议公告》及4月15日《2003年第1次临时股东大会决议公告》. 为开发"千岛碧云天"
景观住宅项目,公司与海南宝凯房地产开发有限公司于2003年4月共同投资设立了美
都千岛湖旅游房产浙江有限公司, 注册资本3000万元,其中公司出资2750万元,占注
册资本的91. 67%,并以其余1亿元募集资金作为该项目的建设投入.资金不足部分利
用预售回笼资金投入. 截止本报告期末,实际投入募集资金已全部使用完毕,目前该
项目已竣工.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(四)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
报告期内,公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错.
投资情况说明:
公司投资情况
报告期内公司投资额为13,030万元,比上年增加6,000万元,增加的比例为91.67
%.被投资的公司情况
被投资的公司名称 主要经营活动 占被投资公司
权益的比例(%) 备注
杭州美都房地产开发有限公司 房地产开发经营 85
浙江美都投资开发有限公司 房地产投资等 90
宣城美都置业有限公司 房地产开发经营 51
美都经贸浙江有限公司 建筑材料等销售 90
1、募集资金使用情况 1999年3月23日, 公司以每股13.20元的价格在上海证券
交易所交易上网首发人民币普通股1334万股, 实际募集资金16956.8万元.其中补充
流动资金2956.8万元,剩余募集集资金14000万元投入海南热带海洋世界项目.截止2
000年12月,1.4亿元募集资金已全部投入使用完毕,获得收益1920万元. 2001年1
2月23日召开的公司临时股东大会审议通过了改变募集资金使用方式的议案,详见20
01年12月25日《临时股东大会决议公告》, 公司收回已投入海南热带海洋世界项目
投资1.4亿元,用以收购北京大运村学生公寓2002年1月1日至2015年12月31日14年氮
权。截止2003年一季度，实际经营权为14个月，获得收益975万元。 公司四届
八次董事会及2003年第1次临时股东大会审议通过了终止经营北京大运村学生公寓
及改变募集资金使用项目的议案，公司并与北京天鸿集团公司签署了《关于终止北
京大运村学生公寓经营的协议》，用收回的募集资金1. 275亿元建设浙江省淳安县
千岛湖泗马巷房地产项目。详见2003年3月13日公司《四届八次董事会决议公告》
及4月15日《2003年第1次临时股东大会决议公告》。 为开发“千岛碧云天”景观
住宅项目，公司与海南宝凯房地产开发有限公司于2003年4月共同投资设立了美都
千岛湖旅游房产浙江有限公司, 注册资本3000万元,其中公司出资2750万元,占注册
资本的91. 67%,并以其余1亿元募集资金作为该项目的建设投入.资金不足部分利用
预售回笼资金投入. 截止本报告期末,实际投入募集资金已全部使用完毕,目前该项
目已竣工. 2、非募集资金项目情况 报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2006年三季:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
本报告期内,公司不断推进各房地产项目的开发和销售,贸易及其他业务也得到
稳步发展.海南"丁香家园"三期工程,至目前实现预售合同总额1,659万元,销售完成
95%以上; 杭州"美都广场"项目目前主体已竣工,项目累计实现预售合同总额19,537
万元; 千岛湖"千岛碧云天"项目销售形势良好,项目主体已竣工,累计实现预售合同
金额9, 935万元;宣城公司"美都新城"项目处于前期报建阶段;其它房地产项目进展
情况正常.
1-9月,实现主营业务收入966,199,472.09元,比去年同期增加152.7%.其中:美
都经贸浙江有限公司完成了主营业务收入885, 044,158.11元.公司主营业务收入的
增加主要来自美都经贸浙江有限公司贸易(钢材及石油)业务收入的增加.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
(2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收
益、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变
动及原因的说明)
□适用 √不适用
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其
原因说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
股东名称:美都集团股份有限公司
特殊承诺:1、其持有的非流通股股份自改革方案实施之日起, 在十二个月内不
上市交易或转让; 2、在1项规定期满后,其持有的非流通股股份,在二十四个月内不
上市交易或转让挂牌向社会公众出售其所持股份.
承诺履行情况:未发生违反相关承诺的事项
股东名称:北京天鸿集团公司
特殊承诺:1、其持有的非流通股股份自改革方案实施之日起, 在十二个月内不
上市交易或转让; 2、在1项规定期满后,通过证券交易所挂牌交易出售股份,出售数
量占美都控股股份总数的比例在十二个月内不超过5%,在二十四个月内不超过10%.
承诺履行情况:未发生违反相关承诺的事项
股东名称:浙江天成投资管理有限公司
特殊承诺:1、其持有的非流通股股份自改革方案实施之日起, 在十二个月内不
上市交易或转让; 2、在1项规定期满后,通过证券交易所挂牌交易出售股份,出售数
量占美都控股股份总数的比例不超过5%,在二十四个月内不超过10%.
承诺履行情况:未发生违反相关承诺的事项
股东名称:京华房产有限公司
特殊承诺:其持有的非流通股股份自改革方案实施之日起,在十二个月内不上市
交易或转让.
承诺履行情况:未发生违反相关承诺的事项
7.截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的股改工作时间安排说明
□适用 √不适用
截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的相关说明
□适用 √不适用
投资情况说明:
1、募集资金总体使用情况
公司于1999年通过首次发行募集资金169,568,000元人民币,已累计使用126,46
0, 000元人民币,其中本年度已使用31,700,000元人民币,尚未使用募集资金去向为
货币资金
1999年3月23日, 公司以每股13.20元的价格在上海证券交易所交易上网首发人
民币普通股1334万股,实际募集资金16956.8万元.其中补充流动资金2956.8万元,剩
余募集集资金14000万元投入海南热带海洋世界项目.截止2000年12月,1.4亿元募集
资金已全部投入使用完毕,获得收益1920万元.
(1)2001年12月23日召开的公司临时股东大会审议通过了改变募集资金使用方
式的议案,详见2001年12月25日《临时股东大会决议公告》,公司收回已投入海南热
带海洋世界项目投资1.4亿元,用以收购北京大运村学生公寓2002年1月1日至2015年
12月31日14年的经营权.截止2003年一季度,实际经营权为14个月,获得收益975万元
(2)公司四届八次董事会及2003年第1次临时股东大会审议通过了终止经营北京
大运村学生公寓及改变募集资金使用项目的议案, 公司并与北京天鸿集团公司签署
了《关于终止北京大运村学生公寓经营的协议》,用收回的募集资金1.275亿元建设
浙江省淳安县千岛湖泗马巷房地产项目.详见2003年3月13日公司《四届八次董事会
决议公告》及4月15日《2003年第1次临时股东大会决议公告》.
为开发"千岛碧云天"景观住宅项目,公司与海南宝凯房地产开发有限公司于200
3年4月共同投资设立了美都千岛湖旅游房产浙江有限公司,注册资本3000万元,其中
公司出资2750万元, 占注册资本的91.67%,并以其余1亿元募集资金作为该项目的建
设投入.资金不足部分利用预售回笼资金投入.截止本报告期末,实际投入募集资金1
26,460,000元.
2、募集资金承诺项目情况
单位:元 币种:人民币
承诺项 拟投入 是否 实际投 实际 是否符 是否符
目名称 金额 变更 入金额 预计收益 收益 合计划 合预计
项目 进度 收益
千岛碧云 127,500,000 否 126,460,000 36,760,000 尚无 否 是
天项目
合计 127,500,000 / 126,460,000 36,760,000 收益 / /
1)、千岛碧云天项目
项目拟投入127,500,000元人民币,实际投入126,460,000元人民币,工程进度有
所迟延.
3、非募集资金项目情况
1)、宁国"阳光"系列房地产项目
项目进度: 该系列房产共有4个项目,其中2个项目住宅已基本售完,另两个项目
处于施工阶段.已产生部分利润.
2)、海口"丁香家园"三期项目
项目进度:三期预计年底前交房.三期尚无收益.
3)、琼海"半岛花园"项目
项目进度:正处于前期手续报批阶段.尚无收益.
★2006年中期:
(一)管理层讨论与分析
公司主要从事房地产开发、贸易与酒店服务业.报告期内,公司各项业务平稳持
续发展,实现主营业务收入661,969,986.74元,比去年同期增长192.47%,实现净利润
4,516,996元.
1、房地产项目经营情况
杭州美都广场项目:该项目由美都置业浙江有限公司开发,总建筑面积78,000平
方米.于2005年12月正式预售,报告期内实现销售合同金额14,400万元.预计9月份工
程竣工,年底前完成竣工验收.预计年内本项目不能结利.
千岛湖碧云天项目:该项目由美都千岛湖旅游房产浙江有限公司开发,总建筑面
积42,800平方米.2005年9月正式预售以来实现总销售合同金额8,500万元.预计10月
底前完成精装修,年底前完成竣工验收.本年度该项目有望实现部分利润.
宣城美都新城项目: 该项目由宣城美都置业有限公司开发,总建筑面积320,000
平方米,现正处于前期手续报建阶段.预计今年四季度开工建设.
杭州经济适用房项目:该项目由杭州美都房地产开发有限公司开发,总建筑面积
98,000平方米,现正处于前期手续报建阶段,预计今年10月份开工建设.
湖州百合公寓项目:该项目由湖州东园建设有限公司开发,总建筑面积41,500平
方米,05年度本项目已竣工部分楼宇交付使用.报告期内,经营情况正常.预计至年底
项目进入扫尾阶段.
其余各房地产项目正在积极推进中,经营情况正常.
2、贸易与酒店经营情况
报告期内,贸易业务实现主营业务收入59,150万元,比上年同期增长192.72%,贸
易量的增加主要来自石油业务收入的增加.报告期内,酒店实现主营业务收入1924万
元.
3、经营过程中遇到的困难
国家在05年度宏观调控的基础上今年又进行了新一轮的调控, 房地产业即将面
临全新的经营环境.公司管理层认为竞争力的上升,毛利率的回归往往是一个行业进
入成熟的标志之一. 目前公司的利润主要来自房地产业,公司管理层充分意识到,今
后的房地产行业竞争将会更加激烈, 更加残酷,如何在未来立于不败之地,提高经营
水平及效率是企业的必经之路.公司今后将强化产品质量、目标成本的控制,在项目
开发到产品销售整个流程改造中提升公司竞争力. 严格控制房地产项目的开发节奏
,着重抓好工程质量,控制成本,突出营销重点,积极回笼资金.
在房地产对外投资上,公司将目光定位于中东部地区发展中城市.寻找类似于宣
城"美都新城"土地价格较低,未来空间较大的项目,尽量回避发达地区高地价高风险
的房地产项目, 并积极主动寻找政府相关政策扶持的经济适用房项目作为今后公司
房地产发展的主要方向.努力使公司长期处在健康稳步的发展轨道上运行.
(二)公司投资情况
1、募集资金总体使用情况
公司于1999年通过首次发行募集资金169,568,000元人民币,已累计使用126,46
0, 000元人民币,其中本年度已使用31,700,000元人民币,尚未使用募集资金去向为
货币资金.
1999年3月23日, 公司以每股13.20元的价格在上海证券交易所交易上网首发人
民币普通股1334万股,实际募集资金16956.8万元.其中补充流动资金2956.8万元,剩
余募集集资金14000万元投入海南热带海洋世界项目.截止2000年12月,1.4亿元募集
资金已全部投入使用完毕,获得收益1920万元.
(1)2001年12月23日召开的公司临时股东大会审议通过了改变募集资金使用方
式的议案,详见2001年12月25日《临时股东大会决议公告》,公司收回已投入海南热
带海洋世界项目投资1.4亿元,用以收购北京大运村学生公寓2002年1月1日至2015年
12月31日14年的经营权.截止2003年一季度,实际经营权为14个月,获得收益975万元
(2)公司四届八次董事会及2003年第1次临时股东大会审议通过了终止经营北京
大运村学生公寓及改变募集资金使用项目的议案, 公司并与北京天鸿集团公司签署
了《关于终止北京大运村学生公寓经营的协议》,用收回的募集资金1.275亿元建设
浙江省淳安县千岛湖泗马巷房地产项目.详见2003年3月13日公司《四届八次董事会
决议公告》及4月15日《2003年第1次临时股东大会决议公告》.
为开发"千岛碧云天"景观住宅项目,公司与海南宝凯房地产开发有限公司于200
3年4月共同投资设立了美都千岛湖旅游房产浙江有限公司,注册资本3000万元,其中
公司出资2750万元, 占注册资本的91.67%,并以其余1亿元募集资金作为该项目的建
设投入.资金不足部分利用预售回笼资金投入.截止本报告期末,实际投入募集资金1
26,460,000元.
2、募集资金承诺项目情况
1)、千岛碧云天项目
项目拟投入127,500,000元人民币,实际投入126,460,000元人民币,工程进度有
所迟延.
3、非募集资金项目情况
1)、宁国"阳光"系列房地产项目
项目进度: 该系列房产共有4个项目,其中2个项目住宅已基本售完,另两个项目
处于施工阶段.已产生部分利润.
2)、海口"丁香家园"三期项目
项目进度:三期预计年底前交房.三期尚无收益.
3)、琼海"半岛花园"项目
项目进度:正处于前期手续报批阶段.尚无收益.
★2006年一季:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
本报告期内,公司不断推进各房地产项目的开发和销售,贸易及其他业务也稳步
发展. 海南"丁香家园"三期工程开始预售,报告期内实现预售合同总额1213万元;湖
州"百合公寓"项目普通住宅基本售完, 单身公寓及商铺预售达60%以上,报告期内实
现预售合同总额4312万元;杭州"美都广场"项目05年年底开始预售,报告期内共预售
87套, 实现预售合同总额4582万元;千岛湖"千岛碧云天"项目销售形式良好,住宅预
售达62%以上; 宁国公司"美都阳光名苑"与"美都阳光嘉苑"项目住宅预售均达100%,
"美都阳光雅苑"项目即将于4月初预售, "美都阳光商城"项目目前已开始动工;宣城
公司"美都新城"项目正处于方案评审中.
报告期内, 实现主营业务收入249,790,924.07万元,比去年同期增加186%.其中
:美都经贸浙江有限公司完成了主营业务收入196,560,696.03元.公司主营业务收入
的增加主要来自美都经贸浙江有限公司贸易(钢材及石油)业务收入的增加.
1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2)公司经营的季节性或周期性特征
√适用 □不适用
公司主营业务为房地产业,房地产业投资大,开发周期长,利润具有波动性.销售
收入的确认以竣工结算为前提, 同时要符合相关标准,具有一定的特殊性.因此公司
存在年度内各季度及各年度利润水平不均衡的特点.
3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
★2005年末期:
(一)管理层讨论与分析
1、报告期内经营情况回顾
(1)报告期内公司总体经营情况概述
公司自2003年年初迁址以来,经过3的经营培育,房地产主业逐步走向成熟,各房
地产项目稳步推进, 贸易额不断扩大,公司发展呈现良好态势.2005年面对宏观调控
,金融紧缩,市场多变的形势,公司始终秉承"诚信为人、专心做事"的经营理念,通过
强化基础管理,确实控制成本,狠抓工程质量,在房地产全行业整体低迷的情况下,经
过全体员工的不懈努力, 取得了较好的成绩.全年实现主营业务收入76,126万元,其
中贸易收入57, 260万元、房地产销售收入14,825万元、酒店服务业收入3,692万元
;实现净利润1292万元,主营业务收入和净利润与去年同期相比分别增长168.51%和2
37.34%.
2005年是公司业务快速发展的一年, 现公司在各地拥有房地产项目8个,遍布海
南,浙江的杭州、湖州、千岛湖,安徽的宣城、宁国.各项目都处在建设期内,任务繁
重.
报告期内,公司积极推进股权分置改革工作,2005年12月26日公司股东大会通过
了公司非流通股向流通股东每10股支付2.5股对价的股权分置改革方案,2006年1月1
2日公司股票复牌,股票简称变更为"G美都",至此,公司顺利完成股权分置改革工作.
(2)主要业务情况
公司目前主营业务为房地产开发、贸易、酒店服务业. 现房地产主要分布在海
南, 浙江的杭州、湖州、千岛湖,安徽的宣城、宁国.本年度主营业务收入76,126万
元, 净利润1,292万元.主营业务收入主要来自贸易量的增加及湖州"百合公寓"项目
; 净利润主要来源于湖州"百合公寓"项目、天鸿宝业及转让海南美都实业有限公司
产生的损益.
(3)公司资产及利润状况
A、报告期内公司资产构成同比发生变化的说明
总资产发生变化的原因:主要是公司流动资产的增加.
流动资产发生变化的原因:主要是存货与货币资金增加.
其中流动资产中存货比上年未增加, 主要公司新增土地投资项目约7,800万元.
另货币资金也增加了约15,000万元.
B、公司现金流量分析表同比发生变化的说明
(4)控股子公司经营情况
A、海南分公司:
海南分公司所负责开发的"丁香家园"项目位于海口市金盘工业区内, 第一、二
期共计开发房产建筑面积达33, 664平方米,05年7月已基本销售完毕.05年11月三期
工程正式动工建设,建筑面积11,500平方米,现已预售.
B、海南美都置业:
海南美都置业公司现主要负责开发的"半岛花园"房地产项目位于海南省万泉河
龙头度假区内.该项目土地总面积约76,000平方米,预计总建筑面积约9万平方米,用
途为商住.现处于前期方案规划阶段.
C、杭州美都置业:
杭州美都置业公司所开发的"美都广场"项目位于杭州市教工路与莫干山路交叉
口, 共5幢建筑,包括两幢高档商务写字楼、精品商场以及两幢高品质的高层精装修
小户型. 土地面积23,532平方米,总建筑面积78,000平方米,预计总销售收入6亿元.
至报告期末,1#、2#、3#、4#、5#楼工程主体、砌体施工完毕,1-4#楼10层以下中间
验收, 地下室进行内墙涂料施工及水电安装.05年12月16日该项目正式开盘预售,预
售情况良好.
D、湖州东园建设:
湖州东园建设公司所开发的"百合公寓"项目位于湖州市红旗路延伸段西端, 土
地面积22,976平方米,总建筑面积41,551平方米,预计总销售收入2.3亿元.至报告期
末,小区已完成验收,住宅已基本售完,单身公寓已完成70%的销售,商铺完成40%左右
的销售, 累计完成销售合同金额16,627万元,部分楼宇已竣工并交付使用.05年实现
净利润2,662万元.
E、千岛湖旅游房产:
千岛湖旅游房产公司开发的"千岛碧云天"项目位于千岛湖镇新安大街延伸段景
观大道以南, 东临千岛湖旅游码头,土地面积18,278平方米,总建筑面积42,800平方
米, 预计总销售收入1.6亿元.至报告期末,1#2#3#楼进行内外墙粉刷,4#楼已结顶,5
#楼施工已至18层楼面, 中央商场桩机已施工,累计完成销售合同金额10,032万元,0
6年有望实现部分利润.
F、宣城美都置业:
宣城美都置业公司开发的"美都新城"项目位于安徽省宣城市昭亭南路东水阳江
大道以北. 该楼盘占地面积167,854平方米,总建筑面积335,708平方米.预计总销售
额达9亿元.该项目一期计划在06年内开工,年底前开盘.现处于前期方案规划阶段.
G、宁国美都置业:
宁国美都置业公司在安徽宁国市区共开发了4个项目分别为"美都阳光雅苑、美
都阳光嘉苑、美都阳光名苑和美都阳光商城", 合计土地总面积24,866平方米,总建
筑面积50, 900平方米.其中:"美都阳光名苑"与"美都阳光嘉苑"项目已预售,住宅已
基本售完, 两项目面积合计约30,000平方米.美都阳光雅苑"项目正在施工阶段,"美
都阳光商城"项目正处于前期手续报建阶段.报告期内,完成销售合同金额3,398万元
H、美都经贸:
2005年,美都经贸公司在继续保持汽车、钢材销售业务增长的同时,收购上海美
能石化, 介入石油零售、分销业务.公司业务得到了迅猛发展,营业额较2004年增长
了248%.05年完成销售收入57,260万元,其中:汽车销售完成9,270万元、钢材销售完
成27,420万元、石油贸易销售完成20,570万元,实现利润113万元.
I、宝华酒店:
2005年是海南酒店业异常竞争的一年,也是宝华大酒店客房装修后,重新打造商
务品牌, 并取得较好经济效益的一年.在全体员工的共同努力下,05年酒店经营收入
达到3,720万元,比2004年增长了20%.2005年,酒店先后被授予"中国金钥匙服务金奖
"和"海南省现代化管理十佳饭店"称号.
2、公司未来发展展望
(1)行业发展趋势
公司未来的主要利润来源于房地产. 现阶段公司开发的楼盘分布在海南、浙江
、安徽三地.2004、2005年政府出台了一系列房地产调控政策,给市场带来了一定的
影响,出现土地购置和开发量下降、销售价格涨幅回落的情况.预计进入2006年客户
购房需求将会逐步增加,市场的情况逐渐与客户的心理预期趋于一致,客户对于市场
的判断将更加理性、更加客观.需求的逐步增加,消费者的理性回归及国家宏观经济
发展的需要,将使房地产行业走向稳定、乐观的局面,拥有资源优势的企业将获得更
大的发展空间.
(2)存在的主要优势和困难
优势: 公司在房地产行业多年经营,市场上存在一定的知名度.并且公司拥有一
批多年从事房地产行业的骨干人员, 同时有多支懂技术、懂管理、有实践经验的经
营团队,分布在各地区从事房地产经营与开发.2005年度公司在保持原有汽车及钢材
贸易的同时,增加了石油贸易业务,为公司今后在贸易上的稳步发展奠定了基础.
困难:在今后一段时间内公司仍然面临资金紧张的局面:一方面公司为保证持续
经营, 需要资金投向新的项目;另一方面房地产行业是一个资金密集型行业,公司目
前在建项目资金需求量大;从政策面看,不排除政府在今后进一步出台税收、利率等
政策,增加经济适用房、廉租房供应量等措施对市场进一步调控.这将导致本轮房地
产行业的调整周期进一步拉长,商品房价格出现徘徊或小幅下挫.反映在公司层面上
,主要是延长商品房销售周期,影响公司现金流.
(3)公司经营和盈利能力的连续性和稳定性
公司在近几年内,不断有新的项目投入,为公司业务的连续性创造了必要的条件
.公司目前所开发项目土地成本低、利润空间大,效益在未来将不断得到体现.
(4)公司2006工作计划
A、集中精力把房地产主业做好,确保公司持续、健康发展
房地产是公司资金运作以及业绩增长的来源,也直接影响到公司年度的业绩.因
此,房地产业务是公司经营的重心,公司将采取积极有效的措施来推动房地产业务的
发展,快速推进项目的进程.2006年,国家宏观调控政策依然趋紧,房地产销售形势比
较严峻.根据不同地域的房地产发展形势,公司有针对性、创新地、灵活地出台有关
房产销售政策,加大交房和售房力度,加快资金回笼,强化售后服务,为实现公司经营
目标打下坚实的基础.
房地产是开发周期较长的行业,土地储备是房地产业持续发展的保证.公司继续
密切关注政府土地出让政策,积极进行土地储备.
B、拓展贸易渠道,继续推进贸易业务快速增长
在保持汽车、钢材贸易稳步增长的基础上,重点抓好成品油批发业务,拓展对外
贸易渠道.国家对成品油批发、零售业务将进一步开放,公司将加强经营管理以适应
新的形势,加大分销力度,推动成品油批发业务量的快速增长.同时,组建外贸管理团
队,打开外贸渠道,为公司贸易业务的快速增长贡献一份力量.
C、加强金融、准金融业投资经营,打造美都金融服务品牌
国家进一步开放金融、准金融业,鼓励非国有资本进行投资.公司在金融、准金
融方面的投资已经获得了一定的回报,今后公司将继续在这方面进行探索、整合,并
加强人才的培养,打造美都金融服务的品牌.
D、继续引进人才,加强管理团队建设
公司继续倡导成为学习型、创新型的企业, 鼓励员工加强岗位技能学习、进修
,提高员工岗位技能及个人素养.对公司进行定员定编,引进合格人才,加强管理团队
的建设. 根据公司目前经营管理的需要,制订有关员工学习、培训的管理办法,并制
定公司年度培训计划(包括行政、财务、工程管理、房产营销等专业培训), 系统地
对公司员工进行技能培训,提高员工业务水平.
E、优化公司组织形式,完善管理制度,强化基础管理
针对经营管理中出现的问题,对《公司管理制度》进行修改、完善,强化公司各
职能管理部门对下属公司的监督管理与服务,并对其进行全方位的动态跟踪.出台多
项房地产管理制度和管理办法, 更严格地对房地产行业进行成本、质量、安全、进
度进行全方位监控.
F、调整薪酬政策,完善绩效考核体系
为更好地调动员工的工作积极性、发挥他们爱岗敬业的品质,以"激励、持续和
平衡"为原则, 调整公司目前的薪酬和绩效考核体系,确定以年薪加绩效考核奖励相
结合的薪酬体系.
G、拓宽融资渠道,优化融资结构,完善融资平台
融资工作的成败直接影响到公司能否实现今年的经营目标, 因此公司在合理进
行资金调度、控制资金使用节奏的同时, 努力拓展新的融资渠道.积极协调,密切与
银行间的合作,完善和扩充公司融资平台,保证资金来源多样性,优化融资结构.在加
大融资力度的同时, 做好资金计划,确保储备新项目所需资金,同时保证一定的帐面
现金,防范财务风险.
H、完善法人治理结构,推进规范化、专业化管理,使公司在健康的轨道上运行.
(二)公司主营业务及其经营状况
主营业务收入10%以上的行业为房地产业及商业.房地产业的业务收入主要为湖
州"百合公寓"项目, 商业的业务收入主要来源于公司下属控股子公司美都经贸浙江
有限公司的汽车、钢材及石油贸易业务.
浙江地区的主营业务收入主要来源于美都经贸浙江有限公司的汽车、钢材贸易
以及湖州"百合公寓"房地产项目; 上海地区的主营业务收入主要来自美都经贸浙江
有限公司下属控股子公司上海美能石油化工有限公司的石油贸易业务.
(三)公司投资情况
报告期内公司投资额为55,000,000元人民币,报告期内,公司以2300万元的价格
受让美都集团股份有限公司占宁国美都置业有限公司80%的股权;公司控股子公司湖
州东园建设有限公司以2, 500万元的价格向湖州市美都房地产开发有限公司收购美
都花苑综合楼; 公司与美都经贸浙江有限公司共同出资成立海南美都置业有限公司
, 注册资金1200万元,公司出资1140万元,占注册资金的95%;向美都兴业投资浙江有
限公司增资1800万元,此次增资后,美都兴业投资浙江有限公司注册资本为5000万元
,公司占4500万元,占注册资本的90%;公司出资1530万元,成立"宣城美都置业有限公
司",注册资本3000万元,公司占51%.
1、募集资金使用情况
1)、公司于1999年通过首次发行募集资金169,568,000元人民币,已累计使用13
6, 828,000元人民币,其中本年度已使用58,000,000元人民币,尚未使用32,740,000
元人民币,尚未使用募集资金为货币资金.
1999年3月23日, 公司以每股13.20元的价格在上海证券交易所交易上网首发人
民币普通股1334万股,实际募集资金16956.8万元.其中补充流动资金2956.8万元,剩
余募集集资金14000万元投入海南热带海洋世界项目.截止2000年12月,1.4亿元募集
资金已全部投入使用完毕,获得收益1920万元.
(1)2001年12月23日召开的公司临时股东大会审议通过了改变募集资金使用方
式的议案,详见2001年12月25日《临时股东大会决议公告》,公司收回已投入海南热
带海洋世界项目投资1.4亿元,用以收购北京大运村学生公寓2002年1月1日至2015年
12月31日14年的经营权.截止2003年一季度,实际经营权为14个月,获得收益975万元
(2)公司四届八次董事会及2003年第1次临时股东大会审议通过了终止经营北京
大运村学生公寓及改变募集资金使用项目的议案, 公司并与北京天鸿集团公司签署
了《关于终止北京大运村学生公寓经营的协议》,用收回的募集资金1.275亿元建设
浙江省淳安县千岛湖泗马巷房地产项目.详见2003年3月13日公司《四届八次董事会
决议公告》及4月15日《2003年第1次临时股东大会决议公告》.
为开发"千岛碧云天"景观住宅项目,公司与海南宝凯房地产开发有限公司于200
3年4月共同投资设立了美都千岛湖旅游房产浙江有限公司,注册资本3000万元,其中
公司出资2750万元, 占注册资本的91.67%,并以其余1亿元募集资金作为该项目的建
设投入.资金不足部分利用预售回笼资金投入.截止本报告期末,实际投入募集资金9
476万元,目前该项目已预售.
2、承诺项目使用情况
1)、千岛碧云天项目
项目拟投入127,500,000元人民币,实际投入94,760,000元人民币,尚未竣工,工
程进度有所迟延
3、非募集资金项目情况
1)、宁国美都置业有限公司"阳光"系列房地产项目
该系列房产共有4个项目, 其中2个项目住宅已基本售完,一个项目在建,另一个
项目前期方案报建阶段,05年产生了部分利润.
2)、海南美都置业有限公司"半岛花园"项目
该项目正处于前期方案规划阶段,尚无收益.
3)、宣城美都置业有限公司"美都新城"项目
该项目正处于前期方案规划阶段,尚无收益.
★2005年三季:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内,公司各项业务平稳持续开展.
报告期内, 公司在浙江的房地产项目进展顺利."千岛碧云天"项目在千岛湖"秀
水节"期间顺利开盘, 该楼盘一经推出就受到市场追捧,目前累计预订套数227套,占
可销售总套数的60%, 累计预订合同金额6430万元;湖州"百合公寓"项目销售形势良
好, 报告期末,累计实现预售合同总额14,000万元;杭州"美都广场"项目积极准备楼
盘预售前的各项工作.
报告期内,公司控股子公司美都经贸浙江有限公司实现了主营业务收入344,622
,074.14元,主要得益于石油业务的增加及汽车、钢材业务的不断拓展. 海南宝华海
景大酒店管理有限公司报告期内实现主营业务收入26,211,050.57元.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币 审计类型:未经审计
分行业 主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
贸易 344,622,074.14 340,999,672.46 1.05
服务 26,211,050.57 3,939,586.49 84.97
(2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5) 主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
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