经营分析
| 发布日期：2008-2-14 11:16:00 |
≈≈万通地产600246≈≈(更新:08.02.05)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜ 215957.5｜ 83055.7｜ 38.46｜ 99.24｜
｜物业出租收入 ｜ 1463.6｜ 761.1｜ 52.00｜ 0.67｜
｜其他业务收入 ｜ 199.9｜ -500.9｜-250.6｜ 0.09｜
｜ ｜ ｜ ｜ 0｜ ｜
｜合计 ｜ 217621.0｜ 83315.9｜ 38.28｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜ 161864.5｜- ｜- ｜ 74.38｜
｜天津 ｜ 55756.5｜- ｜- ｜ 25.62｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 106276.2｜ 41982.5｜ 39.50｜ 99.94｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 105719.4｜ 41719.9｜ 39.46｜ 99.41｜
｜物业出租 ｜ 556.8｜ 262.6｜ 47.16｜ 0.52｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜ 106276.2｜- ｜- ｜ 99.94｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 25071.3｜ 9966.0｜ 33.48｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 25071.3｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房地产业(7-9月)(行业) ｜ 3622.5｜ 1290.3｜ 35.62｜ 61.46｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜2271.27 ｜1195.77 ｜1075.50 ｜41.78 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜北京地区 ｜2271.27 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜368.44 ｜187.26 ｜181.18 ｜49.17 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产(行业) ｜85795.42 ｜60844.40 ｜24951.02 ｜29.08 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商品房销售 ｜85795.42 ｜60844.40 ｜24951.02 ｜29.08 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜北京地区 ｜85795.42 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年末期:
(一)管理层讨论与分析
一、报告期内公司经营情况的回顾
1.报告期内总体经营情况
报告期内,在公司董事会领导下,管理层秉承"创造最具价值生活空间"的经营理
念,依据"滨海新区,美国模式及万通价值观"战略方针,积极顺应市场环境的变化,把
握机遇, 努力推进住宅开发,商用物业及定制服务三大业务,实现了公司股本规模快
速扩张, 经营业绩持续增长,资产结构进一步优化,现金流状况趋向合理及经营风险
有效防范, 公司核心竞争能力及可持续发展能力有较大程度提升.与2006年相比,公
司股本规模扩张了252.08%,净资产增长了193.6%,实现的净利润增长461.14%.
2.公司目前具备的优势、面临的困难及公司可持续经营能力的简要分析
(1)公司具备的优势
公司的大股东万通实业是1992年设立的股份制公司, 具有10多年从事房地产开
发经营的专业经验,形成了独特的经营理念、发展战略及企业文化,打造了一支专业
素质高、敬业精神强的职业经理人团队,具备良好的市场形象及知名度.
2004年,万通实业成功引入天津泰达集团作为战略投资者,使得公司股权结构进
一步优化, 同时,为公司顺利进入滨海新区,在短时间内赢得区域性竞争优势奠定了
坚实基础.
2006年, 借助股权分置改革契机,公司成功向大股东实施定向增发,大股东将其
优质的房地产开发资产、业务及专业化经营管理团队置入公司, 使得公司成为一个
专业化的房地产开发企业, 初步形成了住宅开发、商用物业及定制服务三位一体的
业务模式,为有效化解经营风险及财务风险,实现公司主营业务持续、协调及稳步增
长奠定了基础.
公司治理结构规范, 高标准,严要求,自觉规范和约束公司经营行为及管理层的
履职行为是本公司另一重要优势.2007年度,公司管理层加大了制度建设的工作力度
, 对公司各项规章制度全面梳理,制定和修订10多项管理制度及管理办法.2007年10
月底, 公司圆满完成上市公司治理结构专项检查活动,并取得了阶段性成果,公司被
上海证券交易所列入治理指数板块.
后台支持系统管理的规范化、系统化、精细化及流程化为公司快速发展提供了
坚实的制度保障. 2007年,是公司各项业务快速成长的一年,公司在组织架构、制度
保障、资源配置、人员调配及运营管控等方面面临较大的考验, 如何有效防范业务
快速成长过程中可能产生的风险, 是摆在公司经营团队面前的严峻问题.2007年6月
, 公司成立了项目管理制度流程工作小组,总经理担任组长,统筹项目管理手册的编
撰、讨论、修订、讲解及执行等环节的工作.2007年11月,涵盖规划设计、工程管理
、成本控制及采购管理四个业务领域的《万通项目管理手册》定稿并正式实施, 为
公司主业的顺利推进奠定了坚实制度基础.
(2)公司面临的困难
宏观调控及产业政策调整趋势的不确定性, 通货膨胀的压力及市场竞争日趋激
烈等外部因素对公司有效推进战略,取得预期经营成果产生较大不利影响,与同行企
业相比, 我公司股本规模、资产规模、土地储备及经营团队的专业化能力还有待进
一步提升.
(3)公司可持续经营能力的简要分析
目前, 公司主要业务集中在京津地区,北京地区所开发的项目有所减少,未来三
年内, 公司经营业绩持续增长主要依赖于天津地区项目的经营状况,客观上,公司面
临较大的区域性市场风险,从而极大影响公司的可持续经营能力及盈利能力.
3.公司主营业务及其经营状况
报告期内,公司主营业务是住宅开发、商用物业及定制服务.
报告期内, 公司实现主营收入21.76亿元,同比增长768%,实现净利润1.65亿元,
同比增长461.14%,净利润大幅增长的原因是:
(1)公司控股子公司北京万置房地产开发有限公司开发的新城国际三期项目于
报告期内到达了收入确认条件;
(2)公司控股子公司天津万通时尚置业有限公司开发的天津新城国际一期项目
于报告期内达到了收入确认条件;
(3)公司控股子公司北京龙山置业有限公司所开发的项目达到了收入确认条件;
(4)公司控股子公司天津富铭置业有限公司所开发的水域未来城项目达到了收
入确认条件.
报告期内, 公司对前五名客户销售额合计达6998.83万元,占公司全年销售收入
总额21.76亿元的3.22%.
4.报告期公司资产及负债构成同比发生重大变动的说明.
①货币资金较去年同期增长269.78%,其原因为:公司于2007年9月顺利完成非公
开发行,募集15亿元资金,所属子公司开发的新城国际项目四期、上游国际项目一期
预售房款大幅度增加.
②预付款项较去年同期增长279.70%,其原因为:公司依据股权转让协议,支付天
津泰达股份有限公司股权购买款及尚未办妥国有土地使用证的土地购买款等.
③存货较去年同期增长33.09%,其原因为:公司以股权收购方式获得了房地产项
目开发权.
④预收款项较去年同期增长80.85%,其原因为:公司所属子公司开发的上游国际
项目一期、新城国际项目四期于2007年开始预售,并取得了售房款所致.
⑤其他应付款较去年同期减少69.50%,其原因为:公司下属子公司偿还了部分股
东借款.
⑥长期借款较去年同期增长75. 90%,其原因为:随着公司开发规模的扩大,资金
需求量上升,故银行贷款增加.
5. 报告期公司现金流量构成同比发生重大变动的说明.经营活动产生的现金流
量净额较去年同期增长340.45%,其原因为:公司所属子公司预售房款大幅度增加.
6.项目开发进度及预售情况.
(1)2007年开盘及交房情况
天津新城国际二期开盘时间为2007年4月,交付时间为2008年9月.
龙山新新小镇五期德园开盘时间为2007年5月1日,交付时间为2007年12月.
天津上游国际一期开盘时间为2007年6月3日,交付时间为2008年12月.
上北新新家园(原水域未来城项目1、2期)交付时间为2008年9月.
(2)2007年度各项目子公司签约情况
北京万置房地产开发有限公司:
累计签约房屋391套,面积为66871平米,合同金额为190638万元.
北京万通龙山置业有限公司:
累计签约房屋69套,面积为20909平米,合同金额为23474万元.
天津泰达万通房地产开发有限公司:
累计签约房屋515套,面积为63587平米,合同金额为53923万元.
天津万通时尚置业有限责任公司:
累计签约房屋835套,面积为95243平米,合同金额为75317万元.
天津富铭置业有限公司:
累计签约房屋36套,面积为5350平米,合同金额为2970万元.
7.公司控股子公司的经营状况
(1)北京万置房地产开发有限公司
报告期内, 该公司开发新城国际三期项目及四期项目,其中三期项目于2007年5
月交房, 四期项目将于2008年3月底交房.报告期内,该公司实现销售收入13.98亿元
,净利润2.86亿元.
(2)北京万通龙山置业有限公司
报告期内,该公司实现销售收入2.2亿元,净利润1933万元.
(3)北京广厦富城置业有限公司
报告期内,该公司开发的天竺项目尚未达到收入确认条件,故无销售收入.
(4)天津泰达万通房地产开发有限公司
报告期内,该公司开发的上游国际项目尚未达到收入确认条件,故无销售收入.
(5)天津万通时尚置业有限公司
报告期内,该公司开发的天津新城国际一期项目达到收入确认条件,实现销售收
入5.32亿元,净利润5293.89万元.
(6)天津万华置业有限公司
报告期内,该公司开发的空港项目尚不具备收入确认条件,故无销售收入.
(7)天津富铭置业有限公司
报告期内, 该公司开发的水域未来城一期项目实现销售收入2530.58万元,净利
润-42.2万元.
8.公司在履行企业公民义务方面所作的工作.
报告期内,公司秉承大股东万通实业倡导的"以天下为己任,以企业为本位,创造
财富,完善自我"宗旨,严格恪守企业公民与社会职责,从完善公司治理及公司道德价
值观、加强员工权益保护、消费者权益保护、环境保护及节能减排、积极参与社会
公益事业、建立健康的采购与供应链伙伴关系等方面履行企业公民的义务, 具体措
施有:
(1)建立和完善旨在规范公司治理结构的各项规章制度,如三会议事规则、总经
理工作条例、考核办法等.
(2)不断调整员工薪酬方案, 努力改善员工福利待遇,为员工安心工作提供良好
保障.
(3)制定公司产品建设标准.
(4)依据法定程序,提取公益金,支持与赞助公益活动,发动广大员工采取多种形
式参与慈善、教育、环保等公益事业.
(5)与绿色环保NGO组织合作开展一系列绿色环保公益活动.
(6)进一步规范客户服务的相关规定、工作流程及服务标准,聘请盖洛普咨询服
务公司每年进行客户服务满意度调查,为不断完善客户服务水平提供依据.
2007年10月29日,公司第三届董事会召开第二十三次会议,会议审议通过了设立
万通公益基金的议案.
二、公司未来发展展望
(一)所处行业发展趋势及公司面临的市场竞争格局
1.所处行业发展趋势
2007年,针对房地产行业出现的房价涨幅过快,少数开发商不规范的经营行为等
情况, 政府相关部委出台了一系列调控政策,这些调控政策的实施,对房地产行业走
势及开发企业经营行为产生了深刻而长远的影响.
公司管理层认为:我国国民经济进入了稳步、协调发展的阶段,城市化进展的加
快、人民币汇率升值预期, 人口红利、居民收入水平及消费能力持续增长等有利因
素将成为支撑房地产行业未来长期、健康发展的重要基础性条件. 现阶段出台的宏
观调控政策旨在调整及优化住房供应结构,引导广大消费者理性消费,防范投资风险
,遏制投机行为,控制房价涨幅过快.
展望房地产行业未来,产业整合将是大势所趋,治理结构规范,具有良好信誉,较
强的核心竞争能力及专业化管理团队的房地产上市公司将面临较多的发展机遇, 借
助资本市场平台,采取并购、重组、股本及债权融资相结合手段,实现做强做大的战
略目标.
2.公司面临的市场竞争格局
目前, 公司主要业务集中在京津地区,近几年来,天津地区房地产行业呈现快速
发展的态势,房价逐年上涨,吸引了万科、金地、金融街等业内龙头企业纷纷到天津
地区开发项目, 天房发展、津滨发展等天津当地的房地产开发企业也加大了开发力
度, 导致天津地区房地产市场呈现强者云集,竞争日趋激烈的格局.北京地区房地产
市场相对成熟,房价总体水平稳步上升.
(1)北京2008年市场总体情况展望
2008年,北京市政府将加大力度解决北京地区城镇中低收入者的住房问题,并将
继续加大力度抑制房地产投资过热. 预计2008年北京商品住宅市场调控力度将加强
,商品住宅市场运作将更加规范,土地的获取将难度加大,行业面临重新洗牌.北京商
品住宅市场总体走势不明朗, 产品供应将出现结构性调整,实际供求均将出现下滑,
市场总体价格继续在高位维持,但价格涨幅将会明显放缓.另外由于别墅用地供应的
枯竭,别墅市场仍然供不应求,总体价格会进一步上扬.
(2)天津2008年市场总体情况展望
天津区域市场总体仍然保持稳定健康的运行态势. 推动近几年商品住宅市场健
康发展的改善性需求依然保持强劲势头, 以自住型需求为主的市场总体需求结构健
康,受抑制房地产投资过热的宏观经济政策影响较小.由于市场产品供应结构较为健
康,大户型高档房的市场份额非常小,政府解决城镇中低收入者的住房问题而带来的
产品结构调整对市场影响较小.随着滨海新区开发建设的日益深入,将给天津房地产
市场以持续稳定的支持和信心的保证,因此市场会呈现供需两旺,价格稳中有升.
3.我公司具备的竞争优势及拟采取的竞争策略
公司在北京地区具有较强市场影响力及信誉度,积累了大量高端优质客户.公司
非常重视客户的售后服务工作和客户维护工作.
作为进入天津及滨海新区市场最早的知名房地产开发商之一, 天津地区各项目
秉承了公司一贯的开发经营理念和企业文化, 稳健低调,认真负责,注重产品的品质
打造和客户的维护沟通,从而赢得了良好的企业形象和客户口碑,也为公司在天津及
滨海新区的开发奠定了良好的发展基础.在营销手段上,各项目公司会进一步加强客
户资源的维护和拓展, 一方面维系好老客户,形成口碑效应,另一方面直接找到目标
客户, 广泛拓展客户渠道,形成与目标客户面对面、一对一的直销网络,提高营销推
广工作的有效性.
(二)未来发展机遇及战略
津京地区以其独特的地理位置在我国国民经济发展过程中具有特别重要的区位
优势, 尤其是天津,作为北方的经济中心,其成长的潜力巨大,辐射力越来越强.2008
年北京奥运会的召开, 将会给京津地区的房地产行业的发展创造无限商机.因此,公
司将坚定实施既定战略,密切关注宏观调控政策走势及市场变化特点,充分发挥股东
优势,整合各方资源,合理配置,扬长避短,协调、稳定推进公司业务向纵深发展.
(三)新年度工作计划
1.行业未来的发展趋势
随着2007年下半年政府对房地产行业一系列宏观调控政策的出台和实施, 对房
地产行业带来了深刻的影响,这种影响将会在2008年及以后进一步显现.公司管理层
认为,政府的宏观调控政策对房地产行业长期健康、稳定的发展有很重要的意义,对
房价、投资、信贷过快的增长进行调控,使房价实现理性回归,这也是现阶段房地产
行业发展中内在的需要.同时应该看到,由于我国经济高速增长、城市化进程不断加
快等长期基础的存在,房地产行业作为支柱产业的地位不会改变,房地产行业的发展
空间仍然非常广阔. 但是,从未来的发展趋势看,政府的宏观调控、区域差异以及竞
争的加剧都将使得国内的房地产企业面临重大的挑战, 以战略为导向、实现管理转
型并获得持续创新能力的房地产企业才能在未来立足,行业内部整合在所难免.
2.公司战略执行
公司将继续坚定地执行"滨海新区、美国模式、万通企业文化"的既定战略, 即
充分利滨海新区的区位优势有效积聚各方资源,以京津地区为战略区域,形成该区域
的竞争优势;坚持走美国模式,以营运带动开发、以财务安排的多样化作为实施商用
物业投资的基本宗旨,开创万通地产特色的商业地产投资模式;进一步完善守正出奇
的企业文化,打造专业团队.同时,在既定战略中增加绿色公益战略内容,通过万通公
益基金的运作履行企业公民的职责、回报社会,通过建设绿色公司、绿色产品,为公
司的所有利益相关者带来更大的回报.
3.2008年度工作安排
住宅业务:2008年将对住宅业务现有项目的开发加大管理力度,对产品的品质、
开发速度、成本控制、营销策略等方面进行提升, 进一步提高资金周转率和投资回
报率.2007年年底及2008年初通过股权收购及增资方式分别取得天津城开47%股权及
成都万通交大51%的股权,2008年,将理顺上述两公司的管理体制,对其所属项目的运
营进行规划和推进. 对于住宅新业务的拓展,将采取审慎态度,根据年内市场形势的
变化,采取相应的投资策略.
商用物业业务:以"万通中心"综合建筑为旗舰产品的商用物业业务,通过以较小
资本投入创造较大回报的"主开发模式"和并购成熟物业然后提升价值并出售的"投
资商模式"等业务模式,是公司向美国模式转变的重要标志和目标,2008年,公司将努
力在"万通中心"的项目拓展、业务布局上取得较大突破.
定制服务业务: 2008年,以为顶级客户提供专业的个性化豪宅定制服务业务,也
将以"筑梦计划"为蓝图,以专业化的营销服务为导向,取得项目拓展的新突破.
人才战略: 人力资源是公司长远发展的基石,2007年年底,公司招聘了首席人才
官, 将在万通地产优秀企业文化的基础上,引入新的人才战略和人力资源管理理念,
提升公司专业团队的水平和能力.后台管理:2007年公司成立了设计中心、成本管理
中心、工程管理中心、采购中心四大业务中心,强化后台管理,在总结了多年项目管
理经验的基础上,建立了先进的项目管理的制度流程,通过规范化、专业化的流程管
理,提升公司的项目管理水平、职业化水平和核心竞争力,为公司的快速发展打下坚
实的基础.2008年将在此基础上,加大项目管理制度流程执行的检查、评估,同时,对
其他业务领域、职能管理领域的流程进行梳理和再造, 实现管理的转型和管理水平
的提高.
(四)融资计划
2008年,公司将加快津京地区项目、杭州项目、成都项目的开发进程,资金需求
将大幅增长,为此,公司将探索多元化的融资模式,为项目如期推进创造条件.
(五)公司面临的风险因素分析
1.政策风险
2008年,国家宏观调控的主基调是:控制总量、稳定物价、调整结构、促进平衡
, 实施稳健的财政政策及从紧的货币政策.依据上述主基调,相关部委出台了控制信
贷规模,抑制物价过快增长,调整住宅商品房供应结构及土地供应政策等一系列涉及
房地产行业发展的相关政策.这些政策的实施,将加大了房地产市场未来趋势的不确
定性,对公司的经营管理团队的执行力提出了更高要求.
2.市场风险
相比较其它行业, 房地产行业属资金密集型行业.近几年来,房地产开发企业盈
利水平持续增长,吸引了大量资金实力雄厚非房地产开发进入该领域,客观上促进了
本行业的竞争日趋激烈. 就现阶段而言,我国房地产行业呈现集中程度低,企业数量
多,但规模小,经营模式雷同,缺乏特色,核心竞争能力不强的特点.从长远看,房地产
行业将迎来新一轮的整合和重新洗牌,公司唯有不断提升治理结构水平,改善资产质
量,保持合理的现金流量,打造专业化的职业经理人团队,强化公司内部管理,方能在
激烈的市场竞争中赢得发展机遇.
3.经营风险
房地产行业产品的生产周期较长, 蕴藏着较大的经营风险,具体表现为:原材料
价格上涨风险、人工成本增高风险、销售风险、产品质量风险等.上述风险因素,都
将影响到公司的经营业绩及品牌效应.
4.异地管理的风险
目前, 公司开发的项目大部分处于外地,管理半径较大,客观上加大了对项目公
司管控的难度,在一定程度上影响了管理效率与效果.
(二)公司主营业务及其经营状况
(三)公司投资情况
报告期内公司投资额为94,364.63万元,比上年增加89,364.63万元,增加的比例
为1,787.29%.
1、募集资金使用情况
1)、公司于2007年通过非公开发行募集资金1,500,000,000元(含发行费用),已
累计使用995, 205,000元,其中本年度已使用995,205,000元,尚未使用464,069,000
元.
2、承诺项目使用情况
1)天津上游国际
项目拟投入450,000,000元,实际投入269,380,000元,目前该项目正在开发过程
中.
2)天津新城国际
项目拟投入550, 000,000元,实际投入440,000,000元,该项目一期已于2007年1
0月交房,二期正在预售过程中.
3)北京新城国际四期
项目拟投入200, 000,000元,实际投入112,500,000元,该项目四期拟于2008年3
月交房,精装修工程正在进行过程中.
4)北京新新小镇三、四期
项目拟投入300,000,000元,实际投入173,325,000元,项目正在开发过程中.
3、非募集资金项目情况
1)天津富铭置业有限公司(水域未来城项目)
公司出资37,392万元投资该项目,报告期内,该项目实现销售收入2530.8万元.
2)天津万华置业有限公司(空港项目)
公司出资16, 200万元投资该项目,报告期内,该项目处于前期规划阶段,尚未产
生收益.
3)天津泰达城市开发有限公司(泰达城项目)
公司出资39,272.63万元投资该项目,报告期内,该项目处于前期规划阶段,尚未
产生收益.
(四)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
1、公司重大会计差错更正的情况说明:
2007年度,公司根据房地产企业有关税收政策,对原开发的亚运新新家园一期项
目的应纳所得税进行整体清算, 根据清算结果,补缴企业所得税款18,028,088.67元
、滞纳金1,766,752.69元,共计19,794,841.36元.
按照权责发生制和配比原则,公司追溯调整了2007年初合并及母公司留存收益1
8,028,088.67元,其中盈余公积调减了2,704,213.30元,年初未分配利润调减了15,3
23,875.37元.同时,公司将滞纳金1,766,752.69元计入2007年度营业外支出.
该更正事项使公司2002年度合并及母公司的净利润减少18,028,088.67元,调减
了2002年度合并及母公司的盈余公积2, 704,213.30元、未分配利润15,323,875.37
元,减少了2007年度当期净利润1,766,752.69元.
2、公司会计政策变更情况说明:
公司2007年1月1日前执行《企业会计准则》和《企业会计制度》, 根据财政部
"财会[2006]3号"文的规定,自2007年1月1日起,公司执行财政部于2006年2月15日颁
布的企业会计准则(简称"新会计准则"). 公司根据中国证监会《关于做好与新会计
准则相关财务会计信息披露的通知》(证监发【2006】136号)、《公开发行证券的
公司信息披露规范问答第7号--新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和
披露》及《企业会计准则解释第1号》(财会【2007】14号)的有关规定,并分析了《
企业会计准则第38号--首次执行企业会计准则》第五条至第十九条和《企业会计准
则解释第1号》对上年利润表和可比期初资产负债表的影响,重新编制了2006年度的
利润表和资产负债表,并追溯调整了2007年1月1日的资产负债表期初数,具体的情况
如下:
(1)本公司涉及的2007年1月1日的资产负债表期初数的调整事项如下:
①递延所得税资产: 公司所得税的会计处理方法由应付税款法变更为资产负债
表债务法,此项会计政策变更的累计影响数为220,616.22元(系由于公司全资子公司
北京万通龙山置业有限公司的变更所致), 公司调增了2007年年初未分配利润(合并
数)220,616.22元.
②长期股权投资: 公司对采用权益法核算的长期股权投资中属于同一控制下企
业合并形成的长期股权投资差额截至2006年12月31日尚未摊销完毕的余额37,560,3
08.23元(其中:北京万通龙山置业有限公司4,833,698.20元,天津万通时尚置业有限
责任公司31, 177,332.22元,天津泰达万通房地产开发有限公司1,549,277.81元)全
额冲销,并调减合并及母公司2007年初的留存收益,其中盈余公积冲减了3,756,030.
82元,年初未分配利润冲减了33,804,277.41元.
公司对在首次执行日之前已经持有的对子公司的长期股权投资改按成本法核算
,冲减了原依据权益法确认的累计损益调整18,030,945.58元(其中:北京万置房地产
开发有限公司10,384,864.28元,北京广厦富城置业有限公司-495,474.13元,北京万
通龙山置业有限公司11,134,076.81元,天津万通时尚置业有限责任公司-1,776,279
. 91元,天津泰达万通房地产开发有限公司-1,216,241.47元),并调减母公司2007年
初的留存收益.其中,盈余公积冲减了2,989,506.15元,年初未分配利润冲减了15,04
1,439.43元.(该项政策变更同时调减了合并报表2007年初盈余公积2,989,506.15元
,调增了合并报表2007年初未分配利润2,989,506.15元.)
③少数股东权益: 公司2006年12月31日按照原会计准则编制的合并报表中子公
司少数股东享有的权益为171,571,904.49元,新会计准则下计入所有者权益,由此增
加2007年年初所有者权益(合并数)171,571,904.49元.
(2)对照相关规定,公司涉及的2006年度利润表的调整事项如下:
①投资收益:公司对子公司长期股权投资由权益法核算变更为成本法核算,此项
会计政策变更增加母公司2006年度净利润92,706,633.70元.
②所得税费用: 公司所得税的会计处理方法由应付税款法变更为资产负债表债
务法,此项会计政策变更增加2006年度净利润(合并数)220,616.22元.
③少数股东损益: 公司2006年度按照原会计准则编制的合并报表中子公司少数
股东损益为-243,908.87元,新会计准则下计入净利润,由此减少2006年度净利润(合
并数)243,908.87元.
投资情况说明:
公司投资情况
报告期内公司投资额为 94,364.63 万元,比上年增加 89,364.63 万元,增加的
比例为 1,787.29%.
被投资的公司情况
被投资的公司名称 主要经营活动 占被投资公司
权益的比例(%) 备注
天津富铭置业有限公司 房地产开发 100
区域基础设施建
天津万华置业有限公司 设、开发、经营;100
房地产经营
天津泰达城市开发有限
房地产开发 47
公司
投资咨询、信息咨
北京万通大奥咨询服务 询(中介服务除
50
有限公司 外);展览展示;
企业形象策划.
北京利恒博远咨询服务
信息咨询 100
有限公司
1、募集资金使用情况
1)、公司于2007年通过非公开发行募集资金1,500,000,000元(含发行费用),已
累计使用995,205,000元,其中本年度已使用 995,205,000元,尚未使用464,069,000
元.
2、承诺项目使用情况
单位:元 币种:人民币
是否 是否
是否
承诺项目 实际投入金 产生收益情 符合 符合
拟投入金额 变更 预计收益
名称 额 况 计划 预计
项目
进度 收益
天津上游 450, 000,000 否 269,380,000 270,450,000 -35,710,000 是 是
国际
天津新城 550, 000,000 否 440,000,000 321,740,000 39,990,000 是 是
国际
北京新城 不适
200,000,000 否 112,500,000 497,300,000 不适用 是用
国际四期
北京新新
小镇三、 300, 000,000 否 173,325,000 191,660,000 18,680,000 是 是
四期
合计 1,500,000,000 / 995,205,000 1,281,150,000 / /
1)天津上游国际
项目拟投入 450,000,000 元,实际投入 269,380,000 元,目前该项目正在开发
过程中.
2)天津新城国际
项目拟投入 550,000,000 元,实际投入 440,000,000 元,该项目一期已于 200
7 年10 月交房,二期正在预售过程中.
3)北京新城国际四期
项目拟投入 200,000,000 元,实际投入 112,500,000 元,该项目四期拟于 200
8 年3 月交房,精装修工程正在进行过程中.
4)北京新新小镇三、四期
项目拟投入 300,000,000 元,实际投入 173,325,000 元,项目正在开发过程中
3、非募集资金项目情况
1)天津富铭置业有限公司(水域未来城项目)
公司出资 37,392 万元投资该项目,报告期内,该项目实现销售收入 2530.8 万
元.
2)天津万华置业有限公司(空港项目)
公司出资 16, 200 万元投资该项目,报告期内,该项目处于前期规划阶段,尚未
产生收益.
3)天津泰达城市开发有限公司(泰达城项目)
公司出资 39,272.63 万元投资该项目,报告期内,该项目处于前期规划阶段,尚
未产生收益.
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
1. 货币资金增加361.85%,原因主要为募集资金到帐145,420万元,另外,预收房
款大幅度增加.
2.预收款项均为销售房款,增加35.45%,原因主要是今年公司开发的项目销售状
况良好,售价持续上升.
3.应交税费减少145.99%,主要原因是公司本期确认收入同时结转税金所致.
4.其他应付款减少49.27%,主要原因为公司控股子公司偿还股东借款所致.
5. 营业总收入增加44860.95%的主要原因为公司控股子公司万通时尚、万置公
司于本期商品房交付使用确认收入所致.
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
□适用 √不适用
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、其他需要说明的重大事项
1)公司持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
2)公司持有非上市金融企业、拟上市公司股权的情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
(一)董事会报告
报告期内,国家加大了对房地产行业宏观调控的力度,央行连续上调存款准备金
利率和提高存贷款基准利率; 同时,国家通过调控供求总量和供求结构,促进了房地
产市场的健康发展. 截至报告期内,公司继续在京津两地寻求新的项目,扩充土地储
备.
公司在稳定提升经营业绩的同时, 加快业务模式的转变,积极开扩融资渠道,争
取进一步提升资产规模,以强化内部流程管理为核心,继续加大对各项目公司的管理
力度,强化公司总部对项目的风险控制能力.
(二)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
公司第三届董事会于2007年3月19日召开临时会议,会议通过了本公司控股子公
司天津万通时尚置业有限责任公司出资16200万元收购圣光公司所持有的天津万华
置业有限公司100%股权的议案.
(三)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
2006年第三季度末, 公司累计亏损9503939.56元,预计2007年第三季度末,公司
累计净利润为盈利.
★2007年一季:
(一)公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
公司于2007年1月1日起执行新会计准则, 所有报表项目均按新会计准则的要求
进行编制.有关财务数据变动幅度较大的情况及原因如下:
(二)公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
□适用 √不适用
(三)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
2006年中期, 我公司经营亏损5,695,590.45元,预计到2007年中期,我公司控股
子公司北京万置房地产开发有限公司开发的新城国际三期可确认收入, 公司2007年
中期会实现盈利.
(四)本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益差
异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明:
□适用 √不适用
★2006年末期:
(一)管理层讨论与分析
1.报告期公司总体经营情况
报告期内,公司主营范围为房地产开发,主营业务收入来自于北京地区的商品房
开发、销售. 所开发项目为新城国际公寓项目、龙山新新小镇别墅项目、亚运新新
家园一期项目、天竺项目、天津上游国际项目、天津新城国际项目及新城东路-万
通华府项目.
报告期内, 国家加大对房地产行业宏观调控力度,出台了一系列调控政策,对公
司主营业务的发展产生了较大影响. 此外,由于公司项目储备不足,存量项目尚不具
备收入确认条件,致使2006年面临可能出现经营性亏损的严峻局面.公司董事会面临
不利的客观环境和条件, 审时度势,借助公司顺利完成股权分置改革的良好机遇,在
较短时间内高质量完成了向控股股东定向增发的工作,通过实施定向增发,控股股东
将优质资产置入公司, 从而促使公司的资产规模、可持续发展能力、抗风险能力及
核心竞争能力得以大幅提升.
(1)公司总体经营情况分析
报告期内, 公司完成主营业务收入25071.33万元,实现主营业务利润8393.91万
元, 利润总额4711.89万元,净利润2917.29万元.上述指标比2005年度均有不同幅度
的下降,主要原因在于公司及控股子公司正在开发的项目尚不具备收入确认条件,定
向增发置入的三个项目公司,除龙山置业能确认部分收入外,其它二个项目公司也不
具备收入确认条件.导致2006年公司的经营业绩较2005年度下降.
(2)资产情况分析:
与2005年相比,报告期,公司资产总额增加了142.35%,主要原因是:
1. 存货大幅增加.增加的存货大部分是定向增发置入的三个子公司所开发项目
发生的成本
2.预付帐款大幅增加.预付帐款主要是公司控股子公司预付的土地款项
3.长期投资增加.定向增发置入的三个子公司产生的长期股权投资借方差额
(3)负债情况分析:
与2005年相比,报告期负债总额增加了156.34%,主要原因是:
1.银行借款大幅增加.2005年度,公司无银行借款.报告期内,公司完成定向增发
后,置入的子公司有大额银行借款
2. 应付帐款大幅增加.增加的应付帐款大部分是定向增发置入的三家子公司支
付的工程款项
3.其他应付款大幅增加.定向增发置入的三家子公司所欠的款项
4.预收帐款大幅增加.公司控股子公司开发的项目所收到的预收房款
(4)现金流量情况分析:
报告期内, 公司经营活动产生的现金流量净额为-33725.99万元,与2005年度相
比, 下降幅度很大,主要原因在于公司的5个控股子公司所开发的项目大多数处于开
发阶段,尚未进入销售环节,故现金的流出金额超过现金流入金额.
(5)控股子公司基本情况:
控股子公司名称 主要经营活动 持股比例(%)
北京万置房地产开发有限公司 房地产开发、物业管理等 60
天津万通时尚置业有限责任公司 房地产开发 82
天津泰达万通房地产开发有限公司 房地产开发 65
北京万通龙山置业有限公司 房地产开发 100
北京广厦富城置业有限公司 房地产开发 62.5
2.对未来发展的展望
(1)所处行业的发展趋势
国家"十一五"发展规划提出多项措施扩大内需, 随着发展规划的落实及人民生
活水平的提高,住房品质的改善将成为更多人追求的目标.我们有理由相信房地产行
业在未来几年仍有较大的发展空间.
房地产开发业属于典型的资金密集型行业,资金需求量大、项目运作周期长,对
企业的资金运作能力、投资管理能力及团队专业化程度有较高的要求. 随着市场规
范化程度的提高及大量国际资本的进入,房地产行业的竞争日趋激烈,行业整合及优
胜劣汰的进程进一步加快. 公司只有努力提升治理结构水平,规范经营管理,不断增
强核心竞争能力和可持续发展能力,才能在激烈的市场竞争中求得生存和发展.
(2)公司面临的风险因素分析
与同行业上市公司相比, 公司自有资金及资产规模偏小,同时,受到国家宏观调
控政策的影响,在启动新项目阶段,难以取得银行贷款的支持.因此,公司面临投资能
力不足,缺乏土地储备和项目储备问题.
房地产行业受国家宏观经济形势影响较大, 国家的金融政策、税收政策、收入
分配政策及房地产产业政策的调整将对公司战略及经营模式产生重大影响.
(3)公司战略定位
公司将秉承万通地产倡导的"前瞻、创新、合作、团队"的价值观, 以创造最具
价值的生活空间为公司使命,将公司打造成为一流的、符合国际管理规范的,受人尊
敬的专业化地产公司.
为实现上述战略目标,公司将对现有业务模式进行调整,以优化公司经营资源配
置,成为拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系,开发与运营并驾齐驱的
地产公司,不断增强公司的抗风险能力和反周期能力.
公司将充分利用滨海新区的区位优势有效集聚各方资源, 加大对京津地区投资
力度,力争在二年内使公司拥有在该区域的竞争优势.
公司将坚持美国模式, 以营运带动开发、以财务安排的多样化作为实施商用物
业投资的基本宗旨,开创独具万通地产特色的商业地产投资模式.公司将进一步完善
守正出奇的企业文化,努力打造一支专业、敬业、立业的职业经理人团队,为股东创
造持续、长期、稳定的投资回报.
(4)新年度经营计划
2007年, 公司将继续做大、做强北京、天津市场,积极增加土地储备,充分分享
北京奥运及滨海新区发展所带来的巨大机遇. 2007年公司计划在北京、天津新增规
划建筑面积150万平方米左右的土地储备,以确保公司2007—2010年快速、稳健成长
的需要.
2007年,公司将在已有的住宅业务领域加快项目的开发速度,提升资金周转效率
、加大成本控制力度、充分发挥规模效应,有效的提高项目资本的回报率;同时,公
司将积极并购成熟的项目,缩短项目的开发周期,提升资本的回报率.
2007年, 公司在确保利润快速增长的同时,将加快业务模式的转变,从单一的住
宅开发模式向房地产开发及投资模式转变,以适应行业发展和行业竞争的需要,给股
东带来丰厚、长期、稳定的回报.
根据业务模式转变的需要,公司将增设商用物业事业部和定制服务事业部,拓展
商用物业业务和定制服务业务. 商用物业业务将以卓越的资产管理能力和品牌价值
提升商用物业的价值,并以市场的交易及综合管理实现资本的增值,主要的产品为以
"万通中心"为旗舰产品的建筑综合体. 业务模式包括以较小的资本投入创造较大的
回报"主开发商"模式和并购成熟物业然后提升价值并出售的"投资商"模式. 定制服
务业务将以卓越的服务能力和量身订制能力提升公司在豪宅物业市场的竞争能力,
将通过"筑梦计划"的实施,为顶级客户提供专业的个性化豪宅定制服务,为公司带来
较大的资本增值. 此两项业务都将提升资本的回报率,成为公司利润新的增长点.公
司计划2010年, 将通过优化业务结构,有效配置资源,使得商用物业业务和定制服务
业务的利润贡献率达到合理的比例. 2007年,为满足公司快速、稳健发展的需要,公
司在资本、资金方面规划如下:
(1)公司将积极开扩融资渠道, 进一步提升资产规模,在资金上保证公司各项业
务发展的需要.
(2)公司将加快项目的开发、销售, 增加经营活动的现金流入,支持业务发展的
资金需求.
(3)公司将积极运用财务杠杆,进一步拓展融资渠道,积极寻求战略合作机会,支
持业务发展的资金需求.
2007年,公司内部运营将会以强化内部流程管理为核心,同时建立设计管理中心
、工程管理中心、成本管理中心、客户关系中心,以完善业务后台管理,集中公司核
心能力,统一产品标准,使产品质量、成本、工程进度得以充分保证.
(二)公司投资情况
1、募集资金使用情况:
公司于2006年通过增发募集资金467,480,000元,已累计使用467,480,000元,其
中本年度已使用467,480,000元.
经公司2006年度第三次临时股东大会审议通过, 并经中国证券监督管理委员会
核准,公司向控股股东北京万通星河实业有限公司非公开发行5,200万股人民币普通
股.每股面值1元,每股发行价为8.99元,应募集资金46,748万元,扣除发行费用467万
元,实际可募集资金46,281万元.万通星河以其拥有的天津万通时尚置业有限责任公
司82%的股权、天津泰达万通房地产开发有限公司65%的股权以及北京万通龙山置业
有限公司100%的股权作为股票的支付对价.截至2006年12月18日,公司已收到万通星
河以所持万通时尚、泰达万通及万通龙山等三家子公司股权为支付的对价折合人民
币肆亿陆仟柒佰肆拾捌万元整(公司已于2006年12月18日前办妥万通时尚、泰达万
通及万通龙山等三家子公司的股权过户手续),募集资金到位情况已经北京兴华会计
师事务所(2006)京会兴验字第1-48号验资报告验证.
2、非募集资金项目情况:
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(三)执行新企业会计准则后, 公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对
公司的财务状况和经营成果的影响情况
根据财政部2006年2月15日发布的财会[2006]33号文件的规定,公司应从2007年
1月1日起执行新《企业会计准则》,结合公司的业务特点和下一年度的经营计划,执
行新会计准则将导致公司会计政策和会计估计的变更及其对财务状况和经营成果的
影响主要有以下方面:
1、根据《企业会计准则第3号--投资性房地产》的规定, 公司将现行政策下对
投资性房地产的核算从"出租开发产品"转入"投资性房地产"项目上, 并且采用成本
模式计量,故该项会计政策的变更不会对公司利润和股东权益造成影响.
2、根据《企业会计准则第2号--长期股权投资》的规定, 公司将现行政策下对
子公司采用权益法核算改为按成本法核算, 因此将减少子公司经营损益对公司当期
投资收益的影响,但并不影响公司合并财务报表的结果.
3、根据《企业会计准则第18号---所得税》的规定, 公司将从现行政策下的应
付税款法变更为资产负债表的纳税影响会计法,确认递延所得税资产(或负债),从而
将影响公司的当期会计所得税费用,进而影响公司的利润和股东权益.
4、根据《企业会计准则第33号-合并财务报表》的规定, 对非同一控制下的企
业合并,公司支付的合并成本超出被购买方可辨认净资产价值的差额部分,将由现行
规定下确认为长期股权投资借方差额,并分期摊销,变更为确认为"商誉"并在每一会
计期末作减值测试,此项变更将影响公司的损益.
5、根据《企业会计准则第33号-合并财务报表》的规定, 公司将对合并财务报
表中的少数股东权益项目由现行政策下的单独列示, 变更为在合并资产负债表中股
东权益项目下以"少数股东权益"项目列示.此项变更将影响公司的股东权益.
6、根据《企业会计准则第8号---资产减值》的规定,公司对固定资产、无形资
产、在建工程、投资性房地产等计提的资产减值损失一经确认, 在以后会计年度将
不得转回,此项政策的变更将使得公司未来资产减值计提一经确认就不得转回,从而
将影响公司损益.
(四)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
报告期内,公司将开发用土地的会计核算政策进行了变更,调增了本期利润总额
1390405.66元.
投资情况说明:
公司投资情况
1、募集资金使用情况:
公司于2006年通过增发募集资金467,480,000元,已累计使用467,480,000元,其
中本年度已使用467,480,000元.
经公司2006年度第三次临时股东大会审议通过, 并经中国证券监督管理委员会
核准,公司向控股股东北京万通星河实业有限公司非公开发行5,200万股人民币普通
股.每股面值1元,每股发行价为8.99元,应募集资金46,748万元,扣除发行费用467万
元,实际可募集资金46,281万元.万通星河以其拥有的天津万通时尚置业有限责任公
司82%的股权、天津泰达万通房地产开发有限公司65%的股权以及北京万通龙山置业
有限公司100%的股权作为股票的支付对价.截至2006年12月18日,公司已收到万通星
河以所持万通时尚、泰达万通及万通龙山等三家子公司股权为支付的对价折合人民
币肆亿陆仟柒佰肆拾捌万元整(公司已于2006年12月18日前办妥万通时尚、泰达万
通及万通龙山等三家子公司的股权过户手续),募集资金到位情况已经北京兴华会计
师事务所(2006)京会兴验字第1-48号验资报告验证.
2、非募集资金项目情况:
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2.公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3.报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
股东名称:北京万通星河实业有限公司
特殊承诺:1. 万通星河将在北京万通先锋置业股份有限公司2006年年度提出每
10股转增10股的资本公积金转增股本的提案, 并在该次股东大会上对该提案投赞成
票;在北京万通先锋置业股份有限公司2007年中期提出不低于每10股转增5股的资本
公积金转增股本的提案,并在该次临时股东大会上对该提案投赞成票.2.万通星河所
持有的北京万通先锋置业股份有限公司有限售条件的流通股在36个月内不上市交易
或者转让,36个月限售期满以后,通过交易所出售的价格不低于40元/股(股本基数以
2005年年底总股本数为准,如有转增、配股、分红等,出售价格做相应调整),自愿申
请上海证券交易所以及上海登记结算公司进行监督. 3.万通星河将促使先锋股份管
理层提高管理水平, 努力改善经营业绩,确保先锋股份在2006年-2008年累计净利润
不低于67,000万元,不足部分由万通星河补齐.4.万通星河保证定向增发置入的项目
在2006年-2010年产生的累计净利润不低于62,459万元,不足部分由万通星河补齐.
承诺履行情况:遵守承诺
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的股改工作时间安排说明
□适用 √不适用
截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的相关说明
□适用 √不适用
投资情况说明：
1、报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、报告期内，公司无非募集资金投资项目。
★2006年中期:
(一)管理层讨论与分析
报告期内,公司主营业务为房地产开发,所开发项目为亚运新新家园高档公寓及
联排别墅, 公司控股子公司北京万置房地产开发有限公司开发的新城国际高档公寓
项目.公司目前在基本完成亚运一期项目销售的同时,公司与东兆长泰投资有限公司
达成战略合作协议, 投资控股该公司旗下的北京广厦富城有限公司62.5%的股份,这
一举措将有利于提高公司持续经营能力,维持公司经营业绩稳定增长.
报告期内,公司董事会配合股东单位完成了股改方案的制定、信息披露,与流通
股股东沟通,召开相关股东会议等工作.目前,股改方案正在实施过程中.
(二)公司主营业务及其经营状况
主营业务盈利能力(毛利率)与上年相比发生重大变化的原因说明截止本报告期
末, 本公司控股子公司北京万置房地产开发有限公司开发的新城国际三期尚不具备
收入确认条件,故公司发生经营性亏损.
(三)公司投资情况
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(四)公司财务状况、经营成果分析
(五)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
本公司2005年9月底净利润为37, 479,681.20元,预计到2006年9月底,本公司控
股子公司开发的新城国际项目三期仍不具备收入确认条件, 公司可能发生经营性亏
损.
★2006年一季度:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内,公司主营业务为房地产开发,所开发项目为亚运新新家园高档公寓及
联排别墅, 公司控股子公司北京万置房地产开发有限公司开发的新城国际高档公寓
项目.公司目前在做好亚运一期尾房销售的同时, 正在积极进行项目调研,争取尽快
落实新项目开发计划,以确定公司新的利润增长点.
报告期内, 新城国际项目继续保持良好的销售势头,万置公司已经做好准备,完
成相关后续工作.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
(2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
本公司2005年度中期实现净利润5056. 987万元(未经审计),根据控股子公司北
京万置房地产开发有限公司开发的新城国际项目的进度, 预计到2006年中期尚不具
备收入确认条件,母公司开发的亚运一期项目处于尾房销售阶段,故本公司2006年中
期将出现经营性亏损.
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
□适用 √不适用
★2005年末期:
1、报告期内公司总体经营情况
报告期内公司主营范围仍为房地产开发, 主营业务收入全部来自于北京地区的
商品房开发、销售. 所开发项目为公司控股子公司北京万置房地产开发有限公司开
发的新城国际高档公寓项目以及公司所开发的亚运新新家园一期高档公寓和联排别
墅项目.
(1)公司总体经营情况分析
报告期内公司主营业务稳定发展,经营业绩较上年度有较大幅度增长.公司实现
利润总额13,351.17万元,净利润4,040.29万元,分别较去年同期增加37.40%和17.77
%.
公司完成主营业务收入85,795.42万元,实现主营业务利润19,427.10万元.虽然
主营业务收入较去年同期减少9. 91%,但主营业务盈利水平仍稳定提高,主要原因是
公司控股子公司- 万置公司开发的新城国际项目二期房屋售价较一期有较大幅度上
涨,使公司本年度主营业务利润率较去年同期增加6.58%.
公司主营业务定位于在北京地区从事高端住宅产品的开发和经营.近三年来,立
足北京地区开发经营的住宅项目效益均稳定增长. 但与北京市房地产行业的整体开
发规模相比, 公司现有的开发规模较小,市场占有份额较低,尚未建立起滚动开发的
良好模式. 随着公司开发的亚运新新家园一期项目的收尾及控股子公司开发的新城
国际项目进入中期开发,公司面临土地储备及项目储备缺乏的问题进一步凸显,在很
大程度上影响了公司经营的可持续发展.报告期内,公司管理层组织相关部门进行了
大量的新项目调研和论证工作,截止目前,此项工作仍在进行当中.
(2)资产构成变化情况说明
2005年度,公司资产总额、股东权益较去年同期分别增加5.36%和7%.
报告期末,公司存货86,892.78万元,较期初下降16.06%,主要是由于公司控股子
公司开发的新城国际项目二期已全面交付使用,在2005年达到收入确认条件,故导致
存货减少.
报告期末,预收帐款101,936.24万元, 较期初增长45.61%,主要是由于公司控股
子公司开发的新城国际项目三期销售情况良好, 但由于三期房屋2005年尚未达到收
入确认条件,故预收帐款出现相应增加.
报告期末,公司短期借款较期初减少19,000万元,长期借款较期初减少14,000万
元,主要原因是公司控股子公司北京万置房地产开发有限公司于2005年归还了33,00
0万元银行贷款,由此公司流动负债较期初减少29.63%.
(3)公司现金流量表相关数据说明
2005年度公司经营活动产生的现金流量净额73,499.95万元,较2004年度增加34
0. 42%,主要原因是公司控股子公司开发的新城国际项目三期销售情况良好,预收房
款大量增加.
2005年度公司筹资活动产生的现金流量净额-36,273.93万元, 其主要原因是公
司控股子公司北京万置房地产开发有限公司于2005年归还了33,000万元银行贷款.
(4)公司主要控股子公司经营情况及业绩分析
北京万置房地产开发有限公司开发的新城国际项目位于北京CBD核心区,项目分
四期开发,总建筑面积42.4万平米,截止目前,房屋销售情况良好.项目一、二期工程
已全面交付使用;项目三期总建筑面积11.9万平米,该项目目前正处于施工阶段, 项
目四期工程总建筑面积10.9万平米,已于2005年9月开工建设,目前尚未开盘销售.
2、公司对未来发展的展望
(1)公司所处房地产行业的发展趋势及竞争格局
国家"十一五"发展规划已明确提出多项措施扩大内需, 随着政策的落实及人生
活水平的提高,住房品质的改善将成为更多人追求的目标.我们有理由相信房地产行
业在未来几年仍有较大的发展空间.但房地产开发属于典型的资金密集型行业,资金
需求量大、项目运作周期长, 对企业的资金运作能力、投资管理能力及专业化团队
建设等方面均有较高的要求.同时,随着市场规范化程度的提高及大量国际资本的进
入, 房地产行业的竞争日趋激烈,行业整合及优胜劣汰的进程进一步加快,那些资金
实力雄厚、运作高效、投资管理精细化程度高的企业将会在竞争中脱颖而出.
银行信贷政策的谨慎实施以及对房地产行业金融监管力度的强化, 将导致公司
在获得开发贷款方面难度加大, 税收政策和制度的变化和调整将对公司主业业绩产
生重大影响,宏观调节相关政策的实施,也将影响到公司的经营战略和赢利模式.
(2)公司发展面临的挑战和应对措施
与同行业上市公司相比, 公司自有资金及资产规模偏小,自2000年9月首次发行
上市以来,至今尚未进行再融资或增资扩股.同时,受到国家宏观调控政策的影响,在
启动新项目阶段,难以取得银行贷款的支持.因此,目前公司对外投资能力不足,自身
发展面临挑战.随着现有开发项目的收尾,公司目前急需解决土地储备和项目储备问
题.
针对以上问题,公司将采取积极措施:
A.扩大主业开发规模,充分发挥新城国际和亚运新新家园的品牌优势,努力形成
滚动开发的良好模式.2006年公司将加大力度解决新项目储备问题,尽快确定新的投
资项目,以保证公司经营业绩持续增长.
B.加强与金融机构的沟通与合作,开拓多元化融资渠道,解决公司自有资金投资
能力不足的问题.
C.加强专业化管理团队的建设,提高公司精细化投资管理水平.
(3)新年度的经营计划
A.落实新的投资项目
公司将根据当前规模与资金实力, 采取以招、拍、挂为主要方式取得土地的同
时,充分利用各种资源和条件,辅之以协议方式等多种形式获得开发机会,力争于200
6 年上半年落实新项目投资,并于其后形成稳定的、逐年增长的开发规模,以获得连
续的、可预期的现金流及投资收益.公司将根据项目开发需要,探讨多种融资方式.
B. 完成公司发展战略规划的编制
在进一步分析市场发展趋势、竞争格局以及公司自身资金实力等因素的前提下
,研究制定公司未来三至五年的发展战略规划.
C.按照监管部门的统一部署与安排,积极配合股东单位完成股权分置改革工作.
D.做好亚运新新家园一期项目收尾工作.
E.完善对万置公司的经营管理、财务状况及预算执行情况的动态监管.
F.努力提升公司的专业化、精细化管理水平.
(4)影响公司新年度经营目标实现的风险因素提示
A.房地产行业受国家宏观经济走势影响较大,同时,国家金融政策、房地产产业
政策的调整也将对公司公司战略和经营模式产生重大影响.
B. 由于公司土地储备及项目储备工作尚未取得实质性进展,现有开发项目的收
入确认受到房地产行业经营特点及会计核算条件的限制,从目前情况看,子公司开发
的新城国际项目三期2006 年尚不具备收入确认条件,公司经营业绩存在较大的不确
定性,故2006 年公司有可能出现经营性亏损.
(二)公司投资情况
报告期内公司无对外投资.
1、募集资金使用情况
公司于2000年9月通过首次发行募集资金19,579万元人币,已累计使用19,579万
元人币,其中本年度已使用0万元人币,尚未使用0万元人币.
报告期内, 公司未募集资金.公司于2000年9月4日通过首次发行募集资金19579
万元人币,已于本报告期前使用完毕.
3、资金变更项目情况
(1)收购万置公司60%股权
2001年12月,经公司2001 年第一次临时股东大会审议通过,使用募集资金12,76
5.71万元收购了北京万置房地产开发有限公司60%股权.北京万置房地产开发有限公
司开发建设的新城国际项目预计分四期开发,截止报告期末,项目一期及二期工程已
完工并交付使用,三期工程尚未交付使用,产品处于销售阶段,四期工程已于2005年9
月开工建设. 截止报告期末,项目一期、二期累计实现销售收入188,736.11万元,主
营业务利润39,706.73万元.
(2)收购亚运新新家园一期项目全部资产及相关负债
2002年9月,经公司2002年第四次临时股东大会审议通过,公司使用募集资金5,1
00.29万元收购了亚运新新家园一期项目全部资产及相关负债.亚运新新家园一期已
全面交付使用,项目开发处于收尾阶段.截至报告期末,累计实现销售收入137,196.4
8万元,主营业务利润20,546.09万元,达到预期收益目标.
4、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(三)公司会计政策、会计估计变更及重大会计差错更正的原因及影响.
依据本公司第三届董事会第六次会议决议, 公司将应收帐款和其他应收款提取
坏帐准备的比例从3%提高到5%.该项会计估计变更已采用未来适用法,影响金额为:4
03,979.31元,调增了2005年管理费用和坏账准备403,979.31元. 占公司2005年度净
利润的0.99%.
★2005年三季度:
(一)公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内,公司主营业务为房地产开发,所开发项目为亚运新新家园一期高档公
寓及联排别墅, 公司控股子公司北京万置房地产开发有限公司开发的新城国际高档
公寓项目.
1、新项目储备工作进展情况. 报告期内,公司加大了新项目考察、调研和论证
工作力度,并收集多方信息,跟踪和研究有关产业政策和法规,与同行交流和沟通,为
最终确定新项目做了大量的准备工作.
2、现有项目的开发情况.报告期内,亚运新新家园一期收尾工作继续进行.新城
国际项目继续办理二期房屋交房手续; 在售房屋销售情况良好,截止报告期末,累计
签约额已达106, 759.24万元.工程方面,除正在进行二期二组团主体结构施工外,项
目三期已于9月份正式开工.
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币 审计类型:未经审计
主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
分行业
房地产 762,508,205.78 544,435,085.57 28.60
2.公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3. 报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
(二)会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
(三)经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
(四)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
(五)公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
(六)公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况(G
股公司)
□适用 √不适用
(三).关联企业经营状况 (截止日期2007-12-31)
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｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜天津万通时尚置业有限公司 ｜ 53200.00｜ 5293.89｜ ｜
｜北京万置房地产开发有限公司｜ 139800.0｜ 28600.00｜ ｜
｜北京万通龙山置业有限公司 ｜ 22000.00｜ 1933.00｜ ｜
｜天津富铭置业有限公司 ｜ 2530.58｜ -42.20｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘ |
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