经营分析
| 发布日期：2008-3-3 9:09:00 |
≈≈栖霞建设600533≈≈(更新:08.02.25)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营 ｜ 282556.6｜ 100159.9｜ 35.45｜ 98.91｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天泓山庄 ｜ 97487.2｜ 39965.6｜ 41.00｜ 34.12｜
｜栖园 ｜ 27774.7｜ 10921.9｜ 39.32｜ 9.72｜
｜东方天郡 ｜ 52906.8｜ 13792.7｜ 26.07｜ 18.52｜
｜枫情水岸 ｜ 30478.1｜ 9732.8｜ 31.93｜ 10.67｜
｜IALa国际 ｜ 26942.9｜ 6880.2｜ 25.54｜ 9.43｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京 ｜ 208445.0｜- ｜- ｜ 72.96｜
｜苏州 ｜ 57421.0｜- ｜- ｜ 20.10｜
｜无锡 ｜ 16690.6｜- ｜- ｜ 5.84｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 105372.8｜ 38701.8｜ 36.73｜ 98.69｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天泓山庄 ｜ 60013.6｜ 22983.7｜ 38.30｜ 56.21｜
｜枫情水岸 ｜ 17280.2｜ 4947.0｜ 28.63｜ 16.18｜
｜IaLA国际水岸 ｜ 10900.6｜ 2380.1｜ 21.83｜ 10.21｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京 ｜ 77049.9｜- ｜- ｜ 72.16｜
｜苏州 ｜ 28180.8｜- ｜- ｜ 26.39｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与经营 ｜ 229088.3｜ 61399.1｜ 20.29｜ 99.33｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天泓山庄 ｜ 21228.4｜ 9015.6｜ 35.92｜ 9.20｜
｜云锦美地 ｜ 28008.8｜ 9444.8｜ 27.14｜ 12.14｜
｜汇林绿洲 ｜ 76296.0｜ 25576.9｜ 26.95｜ 33.08｜
｜枫情水岸 ｜ 37345.5｜ 7388.5｜ 13.33｜ 16.19｜
｜东方天郡 ｜ 28449.1｜ 3466.9｜ 5.64｜ 12.33｜
｜IALa国际 ｜ 23124.3｜ 2782.2｜ 5.58｜ 10.03｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京 ｜ 170171.2｜- ｜- ｜ 73.78｜
｜苏州 ｜ 60469.9｜- ｜- ｜ 26.22｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(7-9月) ｜ 48832.6｜ 13700.8｜ 28.06｜ 33.47｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 汇林绿洲(7-9月) ｜ 21828.5｜ 7230.6｜ 33.12｜ 14.96｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 东方天郡(7-9月) ｜ 9772.2｜ 1197.9｜ 12.26｜ 6.70｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 枫情水岸(7-9月) ｜ 10791.0｜ 2189.4｜ 20.29｜ 7.40｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜南京 ｜75231.26 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜苏州 ｜21341.54 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发 ｜95940.19 ｜64395.14 ｜31545.05 ｜32.88 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜云锦美地 ｜13520.81 ｜7763.92 ｜5756.89 ｜42.58 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜汇林绿洲 ｜44626.71 ｜29831.66 ｜14795.04 ｜33.15 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜枫情水岸 ｜21341.54 ｜17074.48 ｜4267.06 ｜19.99 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:截止日期:(2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营 ｜50502.83 ｜34216.01 ｜16286.82 ｜32.25 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:截止日期:(2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜汇林绿洲 ｜27285.84 ｜18668.75 ｜8617.09 ｜31.58 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜云锦美地 ｜5957.32 ｜3354.35 ｜2602.97 ｜43.69 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜枫情水岸 ｜10161.42 ｜7932.72 ｜2228.70 ｜21.93 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产开发与经营 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜131389.46 ｜91155.48 ｜40233.97 ｜24.21 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜汇林绿洲 ｜22427.24 ｜14837.41 ｜7589.84 ｜27.24 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜云锦美地 ｜34908.31 ｜20389.99 ｜14518.32 ｜35.04 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜天泓山庄 ｜22880.15 ｜13779.24 ｜9100.91 ｜33.23 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜经济适用房 ｜21611.59 ｜19884.63 ｜1726.96 ｜2.22 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜枫情水岸 ｜18959.09 ｜14919.67 ｜4039.42 ｜14.86 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜东方天郡 ｜5921.21 ｜4587.19 ｜1334.02 ｜15.98 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜南京 ｜113780.56 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜苏州 ｜18959.09 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年末期:
(一)宏观政策、市场环境变化及对公司的影响分析
2007年,国家出台了一系列宏观调控政策,宏观调控日益成为房地产行业发展的
常态.面对宏观调控对行业的影响,管理层认为:一方面,宏观调控政策将进一步规范
行业竞争秩序, 有利于营造长期稳定健康发展的房地产市场;另一方面,宏观调控加
剧了行业竞争,竞争格局的变化使得房地产行业进入一个分化与整合的时代.对于公
司来说, 宏观调控不仅意味着挑战,更孕育了难得的发展机遇.如何在这一大的时代
背景下理性地判断行业走势,培育自身的核心竞争力,将决定公司的未来发展和可持
续增长.
2007年以来国家推出的主要房地产调控政策及其对公司的影响有:
1、2007年1月, 国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知》,要求正式对房地产开发企业进行土地增值税清算.
对公司的影响: 公司每个项目都按规定预交了土地增值税,报告期内,并按照清
算政策的要求预提了土地增值税.公司从2000年起通过市场招拍挂拿地,建设项目中
中小户型中低价位产品比例较大,利润率处于行业合理水平.因此,管理层认为,土地
增值税清算总体对公司影响不大.
2、2007年8月, 国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
, 明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容.11月,建设部
等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》, 要求经济适用房供应对象要与廉
租住房保障对象相衔接.经济适用房、廉租房、限价房的无缝对接,使社会保障性住
房有了一个系统的体系.
对公司的影响: 管理层认为,这方面的政策调控与公司对行业的判断是一致的.
早在2003年,公司就已开始参与政府保障住房的建设,并将其拓展成为公司新的盈利
渠道,在政府保障房建设方面形成了自身的先发优势.且由于政府保障住房与商品住
房的目标客户群体不同,不存在明显的替代效应,因此政府保障住房的建设并不影响
公司在中高端市场的开发力度.
3、2007年9月, 国土资源部下发通知,要求各地加大闲置土地处置力度,特别解
决房地产开发领域的土地闲置问题.同月,国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有
建设用地使用权规定》,规定土地受让方未缴清全部土地出让价款,不得向其发放国
有建设用地使用权证书. 2008年1月,国务院又发布了《关于促进节约集约用地的通
知》, 明确指出,对闲置房地产用地要征缴增值地价;金融机构对房地产项目开发过
慢的企业应审慎贷款和核准融资;对违法用地项目不得提供贷款和上市融资.对公司
的影响: 目前公司的所有房地产项目均按照土地出让合同或与政府的其他有关约定
进行开发建设,不存在闲置房地产用地的情况.未来公司将继续依法按计划进行房地
产项目开发,不会有相应的贷款和融资风险.
4、2007年9月, 中国人民银行、中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产
信贷管理的通知》,提高了申请购买第二套以上住房的贷款条件.随后12月又发布了
《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》, 对第二套房贷政策进行了进一步
明确.
对公司的影响:管理层认为,第二套房贷新政的目的是压制房地产投资、打击投
机行为, 这将有利于抑制房地产价格的过快上涨,净化市场环境.此项政策的出台短
期内给购房者造成了一定的观望心理,但长期来看对自住型的住房需求影响不大.就
公司项目而言, 根据近5年来二手房市场和租赁市场数据分析,购买公司商品房的客
户90%以上为自住型,且总体按揭比例不到40%.此外,2008年2月南京市已放开公积金
贷款的限制(市民可二次使用公积金贷款,且家庭贷款额度上限提高到40万元),这进
一步保证了自住型的住房需求.
5、在货币政策上,2007年中国人民银行共6次上调存贷款基准利率,一年期贷款
基准利率提高到了7.47%.全年共10次上调金融机构存款准备金率至14.5%,为20余年
来最高水平.
对公司的影响:信贷紧缩致使部分房地产开发企业的贷款难度日渐加大,但金融
机构对开发企业采取有保有压的政策,公司作为多家银行的优质客户,江苏省房地产
开发企业综合实力排名第一,公司与金融机构一直保持良好的合作关系,开发项目对
资金的需求能够得到有效地满足和支持.
(二)2007年全国和公司项目所在区域行业走势
2007年,全国房地产景气度总体稳步上升.全国房地产开发综合景气指数已由20
05年的100.61上升到2007年11月的106.59.2007年上半年,全国商品房销售保持快速
增长, 下半年以来,受宏观调控的影响,一线部分城市房地产价格出现滞涨或小幅回
调, 成交量萎缩,其他城市的房价涨幅也开始趋缓,房地产市场出现局部性和结构性
的调整. 宏观调控使旺盛的投资和投机需求受到挤压,有助于缓解房价上涨的压力,
但总体来看,目前房地产市场整体供不应求的矛盾依然存在.
1、南京
2007年南京市房地产投资稳定增长. 1～11月份全市完成房地产开发投资406.5
亿元(其中住宅类投资占71.73%),比2006年同期增长了28.0%.1～11月份施工面积为
3372.71万平方米(其中住宅占80.02%),比去年同期增长10.83%(其中住宅同比增长1
2. 22%).其中,新开工面积为951.76万平方米(其中住宅为840.25万平方米),比上年
同期增长10.17%(其中住宅同比增长17.14%).1～11月份房地产竣工面积为363.86万
平方米(其中住宅为310.34万平方米),比上年同期减少了31.57%(其中住宅同比减少
31.67%).
2007年全年,南京市商品房销售面积为1175.5万平方米(其中住宅为1047.6万平
方米),同比增长10.3%(其中住宅同比增长16.5%).2007年,全市商品房成交均价为49
76元/平方米(其中住宅为4700元/平方米),同比增长10.8%(其中住宅同比增长10.2%
).截至2007年12月,全市商品住宅年累计供销比为0.88,其中公司项目所在地江南八
区的供销比为0. 77.在宏观调控的影响下,全市累计供销比虽略有上升,但供小于求
的矛盾仍很明显.南京是长江三角洲中心城市之一,未来经济的持续快速增长将继续
有力地推动房地产市场的发展.
2、苏州
2007年,苏州房地产开发投资保持平稳增长.全年完成房地产开发投资601.96亿
元(其中住宅为449.01亿元),同比增长27.9%(其中住宅同比增长24.1%).全市房屋施
工面积为5955. 86万平方米(其中住宅为4529.13万平方米),比上年同期增长11.7%(
其中住宅同比增长12%).全市竣工面积为1474.45万平方米(其中住宅为1140.94万平
方米),比上年同期减少了19.1%(其中住宅同比减少23.1%).
2007年,苏州市商品房销售量快速增长.全年商品房销售面积为817.56万平方米
(其中住宅为679.32万平方米),同比增长26.25%(其中住宅同比增长23.16%).2007年
,全市商品房成交均价为6654元/平方米(其中住宅为6562元/平方米),同比增长19.1
1%(其中住宅同比增长22.5%).苏州紧邻上海,是我国经济最发达的地区之一.近几年
来, 苏州经济快速增长,进入工业园区和高新开发区的国际大企业迅速增加,带动了
大量住宅需求,预计未来几年间,苏州房地产业将继续保持景气局面.
3、无锡
2007年,无锡市房地产投资呈快速增长态势.1～11月份,全市完成房地产开发投
资314. 9亿元(其中住宅投资占67.28%),比2006年同期增长了49.00%.1～11月份,无
锡市房屋施工面积为2406.92万平方米(其中住宅占79.82%),比上年同期增长20.70%
(其中住宅同比增长21. 19%).全市新开工面积为883.76万平方米(其中住宅为755.6
4万平方米),比上年同期增长30.75%(其中住宅同比增长36.44%).1～11月份,无锡市
房地产竣工面积为362.88万平方米(其中住宅为290.94万平方米),比上年同期增长3
4.46%.
2007年, 无锡市商品房销售量大幅增长,全年销售面积为501.98万平方米(其中
住宅为443.14万平方米),同比增长29.82%(其中住宅同比增长45.34%).2007年,全市
商品房成交均价为5336元/平方米(其中住宅为5081元/平方米), 同比增长7.42%(其
中住宅同比增长13.90%).无锡是我国经济最发达的地区之一,民营经济发展较快.预
计未来几年间,新兴中产阶层的迅速增加和城市化进程的加快,将促使无锡房地产业
继续保持稳步增长态势.
注:以上开发投资以及开竣工数据来源于各市统计局,为包括郊县和经济适用房
的数据;销售面积和价格数据来源于各市房地产管理局,为不含郊县和经济适用房的
数据.
(三)2007年公司业务回顾
1、总体经营情况
2007年是公司可持续发展的关键一年. 一方面,公司立足"以南京为中心的三小
时经济圈, 发展成为长三角地区的房地产龙头企业"的发展战略,在严格控制投资风
险的同时,积极拓展项目,有效地扩大了公司规模;另一方面,公司以前年度获取的优
质项目资源, 已陆续在报告期内显现成果.同时,公司在治理结构、创新精神、专业
能力、资本市场形象、市场拓展、管理效率、多元化融资渠道等方面也积累了相当
多的宝贵经验,在区域内优势凸现.
报告期内, 公司实现营业收入28.57亿元人民币,较上年增长23.53%.其中,房地
产结算收入为28.26亿元,较上年增长23.35%;报告期内,公司实现营业利润6.33亿元
人民币、实现归属于母公司所有者的净利润3. 44亿元人民币,较上年同期数分别增
长71.61%和48.30%;实现基本每股收益0.848元,较上年同期增长33.54%.公司已连续
6年业绩保持平均50%以上的复合增长.
报告期内公司取得的经营业绩与前期披露的经营计划的比较如下:
(1)效益增长计划: 报告期内,公司实现的归属于母公司所有者的净利润较上年
同期未调整前净利润增长50.99%,超额完成了原计划增长30%以上的目标.
(2)项目开竣工计划:报告期内,由于公司优化项目规划设计,提升项目品质等原
因,导致公司2007年开竣工面积略低于原计划.
(3)募集资金项目开发计划:报告期内,公司按照计划开发募集资金项目,南京栖
园一、二期、无锡瑜憬湾一期报告期内顺利开盘销售,分别回笼资金2.90亿元、5.8
1亿元.
(4)土地储备计划: 报告期内,公司在南京、无锡两城市先后竞得五幅建设用地
,总建筑面积达197.5万平方米,此外,还获得一个经济适用房委建项目,总建筑面积1
6.5万平方米,大大超额完成了2007年土地储备计划.
2、主营业务及其经营情况分析
(1)主要供应商、客户情况
报告期内, 本公司前五名供应商合计的采购额26,075.40万元,占全年采购总额
的57. 44%.报告期内,本公司前五名客户合计的销售额2,559.72万元,占全年销售总
额的0.91%.
3、财务状况、经营成果和现金流量重大变化情况
(1)资产构成同比发生变动的分析
①预付账款变化的原因:房地产项目结算大幅度增加,部分预付账款转入成本;
②存货变化的原因:土地储备大幅度增加;
③应付账款变化的原因:报告期内部分项目完工,工程款尚未结算支付;
④应交税费变化的原因:报告期利润增加,应纳所得税增加所致.
⑤其他应付款变化的原因:根据税务有关规定预提土地增值税等所致.
⑥一年内到期的非流动负债变化的原因:部分长期借款转为短期借款.
(2)经营成果及三费分析
2007年, 公司两项费用(销售费用、管理费用)占营业收入的比率为3.49%,比上
年的4.05%又有下降,在同行业处于较低水平,公司的管理效率名列前茅.
(3)现金流量表同比发生变动的分析
注: 报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为-726,420,801.70元,净利润
为412,612,621.08元,经营活动产生的现金流量净额与净利润存在重大差异,主要原
因是报告期内公司土地储备大幅增加,需支付大量土地出让金,导致现金流量净额为
负值.
4、子公司经营情况及业绩分析
(1)子公司基本情况如下
注:根据三届十七次董事会决议,公司拟与江苏鑫南集团有限公司共同投资设立
南京栖霞建设鑫南有限公司,该公司计划注册资本10000万元人民币,本公司出资700
0万元,占注册资本的70%;由于目前双方约定的项目尚未取得,经双方协商,暂缓该项
投资,一旦项目落实,即进行该项投资.
(2)子公司经营业绩情况如下
5、投资情况
(1)对外投资情况
报告期内公司对外投资额为5,000万元,比上年减少2,000万元,减少的比例为28
.57%.
被投资的公司情况
(2)募集资金使用情况
①公司于2006年8月通过定向增发募集资金净额60,715万元人民币,截至报告期
末,已累计使用60,715万元人民币,其中本报告期使用9,554万元人民币.
②募集资金使用情况
(3)新增项目储备情况
报告期内, 面对国家宏观调控政策的密集出台和随之而产生的房地产市场形势
变化,公司采取审慎和严格的投资决策,加大对房地产市场尚处于上升阶段的二三线
城市的投资力度, 以求最大限度地分散投资风险.报告期内,公司在南京、无锡两城
市先后竞得南京上城风景二期地块、无锡宝通电子地块、无锡东北塘镇南部地块、
无锡第九棉纺织厂地块、南京NO.2007G84地块等五幅建设用地,此外,还获得百水芊
城二期经济适用房委建项目, 新增土地储备总建筑面积达210多万平方米,土地出让
合同金额达38.55亿元,其中报告期内已按土地出让合同约定付款17.06亿元.新增加
的土地储备为公司今后三至五年的持续稳健发展和业绩增长奠定了坚实的基础.
6、其他经营情况
(1)融资
报告期内,公司及控股子公司一直与银行等金融机构保持良好的合作关系,共获
得银行四十多亿元的授信额度, 是中国建设银行总行评定的"守信与稳健企业"和中
国农业银行总行的"双大客户"及战略合作伙伴. 大项目还将获得多家银行的银团贷
款. 同时,公司还开辟多元化融资渠道,拓宽资金来源.另一方面,公司计划公开增发
不超过12000万股新股, 募集资金不超过33亿元人民币.发行申请文件已于2007年10
月提交中国证监会审核.
(2)产品开发
针对市场形势的变化,公司加快开发进度,坚持产品创新和科技进步和科学管理
, 优化设计和工程协作,在不断提升项目的品质和档次的同时,严格控制成本降低费
用.在中高端产品上加大精细度,大量采用国内外先进的"四节一环保"新技术、新能
源的应用, 在产品标准化和产业化方面取得了显著的效果.报告期内,南京天泓山庄
项目通过了建设部国家康居示范工程的验收, 并一举囊括了规划设计、建筑设计、
成套技术应用、工程管理全部四个单项金牌.同时,公司获国家建设部批准为华东地
区首家、全国第二家开发企业联盟型"国家级住宅产业化基地".公司的EPS外墙外保
温技术系统和地埋式变压系统被第六届中国国际住宅产业博览会列入十大重点展示
和推广技术, 为公司住宅产业化基地的建设和整合产业链上下游企业打下了良好的
基础,报告期内,公司的国内房地产行业唯一的博士后工作站正式挂牌启动.
(3)开发管理
基于公司现行管理体系中的房地产开发全生命周期管理的理念,2007年,公司全
面展开目标管理, 实施不断提高"业主满意度"战略.同时,公司还在全国率先在房地
产项目上导入国际先进的BUZZSAW项目信息管理平台,建立标准化的项目信息管理流
程,进一步提升了公司项目管理与总控制能力.公司项目开发的成本和费用控制能力
较强,公司三项费用占营业收入的比重(2006年为4.46%,2007年为4.10%)在同行业处
于较低水平,公司的管理效率名列前茅.
(4)社会认同度
报告期内, 公司在品牌形象、行业地位、公司治理水平方面得到了社会的广泛
认可. 2007年,公司被中国社会工作委员会选为中国优秀企业公民(并由第三方发布
了中国优秀企业公民报告)、南京优秀企业; 被国家工商行政管理总局授予全国"守
合同重信用"单位称号; 被江苏省政府授予"江苏省服务业名牌";再次荣获江苏省房
地产开发综合实力50强企业第一名; 在《大众证券报》、新浪网联合举行的上市公
司评比活动获得"中国十佳最重分红回报上市公司"、"十佳股改成效上市公司"、"
中国十佳最具成长性上市公司"三项殊荣;在中房协、中国指数研究院举办的中国房
地产百强企业排名中位列第29位,是华东地区品牌价值第一名;在上海证券报、中国
证券网主办的"责任中国·和谐地产"评选中分别进入资本价值、品牌影响、社会责
任、产业创新四项荣誉榜,并被评为2007中国房地产最具创新精神企业;公司还是上
证50红利指数和上证公司治理指数成分股.
南京天泓山庄项目获南京市优质工程"金陵杯"奖; 苏州枫情水岸项目成为苏州
工业园区唯一获"拙政园杯"十佳园林式居住社区奖的项目, 并被苏州工业园区推荐
参加建设部人居奖评选;南京云锦美地项目获江苏省优质工程"扬子杯"奖;南京栖园
项目获得"江苏优秀住宅·金奖";南京汇林绿洲项目荣获"国家物业管理示范住宅小
区"称号,南京天泓山庄和云锦美地项目荣获"江苏省城市物业管理优秀住宅小区"称
号.
(四)公司未来发展的展望
1、行业发展趋势分析
(1)我国房地产行业发展前景广阔
未来几年,我国国民经济仍将保持较高的增长速度,这为房地产业的发展提供了
良好的宏观环境.随着人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快,以及城乡一体
化进程的推进,房地产市场特别是住宅市场将有巨大的发展空间和潜力.在经济发展
、财富增长、人口红利和人民币持续升值等因素的影响下,在未来的若干年内,房地
产业景气有望长期持续.
(2)政府政策支持房地产业长期健康稳定发展
房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业,可以带动一56个产业的发展,对促进
国民经济发展越来越重要, 是国民经济的生命线,是地方政府财政的主要来源.因此
, 政府既要防止房地产业发展过热,同时也会避免行业滑坡.因此在我国经济转轨时
期宏观调控将是行业发展的常态, 其目的都是一如既往地支持行业持续健康稳定发
展.为和谐社会的建立,今后政府将加大政策房的建设力度,进行供应结构调整.
(3)房地产市场运行日益规范
随着我国房地产业市场化改革不断推进, 建设、房屋主管部门对房地产市场的
监管日益严格,房地产市场运行日益规范.房地产开发企业和房地产中介机构的行为
将更加诚信,房价统计体系和市场信息披露制度也将更加完善.
(4)"四节一环保"住宅的建设将受到政府鼓励
房地产是一个高资源消耗行业,走节约型道路发展房地产业,注重节能、节水、
节电、节地和环保,是未来房地产业发展的必然趋势.国务院及有关部门已颁布有关
规定, 并将进一步出台政策,鼓励节约环保型住房的建设.转变住宅建造方式,发展"
节能省地环保型"住宅,已成大势所趋.
(5)技术创新是房地产业发展的重要手段
行业竞争最终将是核心技术和核心能力的竞争. 中国住宅生产的工厂化比率和
产品建造精度仍远远低于发达国家水平,产品缺陷率难以进一步降低.目前国内住宅
开发的粗放模式,已经无法适应未来可持续发展的需求.要改变行业现有的生产和运
作模式, 大力进行技术创新,以信息化带动住宅产业现代化,将是企业健康发展的必
由之路.
(6)房地产企业竞争将进入分化、整合阶段
随着房地产行业宏观调控的进一步深入,房地产市场供求关系逐步平衡,市场竞
争日益激烈,房地产开发业将由普遍的高利润率向市场合理利润率转变.在激烈的市
场竞争中,拥有品牌和综合实力强的房地产企业将获得更大的竞争优势,而弱势的中
小房地产企业在资金缺乏、难以获取土地开发权、缺乏核心竞争力等多重因素作用
下,其发展的空间将会越来越窄,最终被市场淘汰.生产要素、
资源、市场将迅速向优质的品牌企业集中, 大型房地产开发企业的规模效应显
现,优秀房地产开发企业的市场份额将进一步扩大.房地产行业的优胜劣汰和资源整
合将由此展开.
2、公司未来发展战略
未来,栖霞建设将按照既定的发展战略,继续行驶在快速可持续增长的轨道上:
(1)继续以"给你一个温馨舒适的家"作为最高使命和终极目标, 脚踏实地,精耕
细作,循序渐进,保持良好的内生性增长,着力打造公司的管理平台和管理团队,提升
企业执行力, 最终实现从优秀到卓越的蝶变.继续做"中国优秀企业公民",积极参与
政府保障房建设和建设"四节一环保"住宅,迅速将企业从"被调控地位"转到"被支持
地位".
(2)继续坚持"以南京为中心的三小时经济圈, 发展成为长三角地区的房地产龙
头企业"的发展战略,继续走"专业化、信息化、产业化、国际化"的发展战略.
(3)致力于住宅产业现代化的推进, 整合上下游产业链企业,充分利用博士后科
研工作站和CIOB平台,加速国家住宅产业化基地的建设,使之成为国内重要的住宅科
技研发基地和住宅部品生产基地之一,进一步培育和提升自身的产品创新能力,最大
限度地满足市场需求. 通过住宅建设的标准化、信息化、工厂化,提高产品品质,降
低生产成本.
(4)继续强化创新理念和精品意识,进一步展开目标管理,倡导营销创新,塑造栖
霞建设"完美生活创造者"的新形象,推进实施"业主满意度"战略,强化优质服务意识
,进一步提高星叶品牌的认知度和美誉度,提高客户满意度和忠诚度.
3、2008年度公司经营计划
(1)效益增长计划:面对国家新的宏观调控形势,公司抢抓机遇,防范风险,确保2
008年合同销售金额35亿元以上,费用成本占主营业务收入的比率不高于行业平均水
平.
(2)项目开发计划: 努力提升项目的开发效率,提高项目品质,加快周转速度;进
一步加大土地储备力度,继续做好跨区域发展的前期准备工作;计划2008年新开工面
积120万平方米以上, 竣工面积50万平方米以上.确保南京B5地块、上城风景二期、
无锡瑜憬湾三期、东北塘B地块一期、无锡栖园一期全面开工建设;力保南京栖园一
期和二期、上城风景一期、东方天郡西区D组团和F组团、苏州枫情水岸二期、IAL
a国际二期、无锡瑜憬湾一期全面竣工, 加快南京G84地块、无锡宝通电子地块、无
锡栖园二期、九棉地块、东北塘A地块和C地块的前期准备工作.
(3)资金筹措和使用计划:2008年,公司现有项目计划投资总额约45亿元,投资资
金主要来源于公司销售回笼资金、增发股票募集资金、金融机构借款及其他融资渠
道等.
4、经营风险及对策
(1)主要经营风险
宏观政策风险. 2008年国家宏观经济和房地产行业将继续执行从紧的调控政策
,公司要顺势而为迅速调整开发经营策略、产品投放结构、来应对这一形势.
市场经营风险.在宏观调控政策的影响下,土地市场的供求关系及土地价格将发
生变化, 从而对房地产行业的开发成本、资金筹措带来一定的影响;同时,在房地产
投资需求减少、消费者观望情绪上升、行业竞争愈加激烈的情况下, 产品销售价格
和销售速度可能产生波动.以上因素可能影响房地产开发项目的利润水平,并进而影
响公司的盈利.
财务风险.如果公司未来销售回款速度放缓,并无法及时获得股权融资或债权融
资,公司将面临一定的财务风险,
项目开发风险.我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段,仍然存在很
多需要进一步规范和完善的问题. 房地产项目开发具有开发过程复杂、周期长、投
入资金大、涉及部门和单位多以及地域特征强等特点,一旦某个环节出现问题,将会
直接或间接地影响项目开发进度.
(2)公司拟采取的对策和措施
针对以上可能存在的风险因素,公司将采取如下对策和措施:一是保持对行业走
势的前瞻性,根据国家宏观调控的方向及时调整经营策略,迅速从被调控的地位转变
为被支持的地位;二是继续实行稳健的发展战略,坚持以中低档到中高档住宅为主的
产品开发策略, 同时积极参与政府保障住房的建设,紧跟市场的需求;三是严格执行
项目开发全生命周期管理,进一步加强成本控制和项目管理的力度,努力缩短项目开
发周期,保持较高的销售资金回笼速度,提高存货周转率;四是加大技术创新力度,坚
持走住宅产业现代化之路, 大力运用"四节一环保"技术,推广"全装修"住宅;五是在
继续推进再融资工作, 同时加快销售资金回笼,不断拓宽新的融资渠道,并通过整合
资源提升公司资本实力, 保障资金链的安全;六是加强土地储备的市场调研,根据公
司的发展规划稳步做好土地储备工作.适时进入长三角其他二、三线城市.
(五)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
公司从2007年1月1日起执行新《企业会计准则》, 公司财务报表按照《企业会
计准则第38号
—首次执行企业会计准则》所规定的5-19条相关内容、《公开发行证券的公司信息
披露规范问答第7号—新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》,以
及《企业会计准则解释第1号》的相关规定等,对要求追溯调整的事项在相关的会计
年度进行追溯调整,并对财务报表进行了重新表述.公司会计政策和会计估计变更的
详细内容请参阅二OO七年度财务报表附注.
报告期内,公司无重大会计差错更正.
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
报告期, 营业收入比上年同期增加31.4%,是项目结算面积增加、销售价格提高
所致.
报告期,营业税金及附加与上年同期相比增加135.4%,是由于补提土地增值税所
致.
今年1-9月,经营活动产生的现金流量净额比上年同期减少339.38%,主要是公司
大幅度增加土地储备所致.
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
公司控股股东南京栖霞建设集团有限公司[更名前为南京栖霞建设(集团)公司
]分别于1999年12月、2001年9月向本公司出具《不竞争承诺函》,承诺:该公司以及
该公司现有或将来成立的全资子公司、控股公司和其它受该公司控制的公司将不直
接和间接从事与股份公司有竞争的业务; 如该公司的参股公司或该公司附属公司的
参股公司从事的业务与股份公司有竞争, 则该公司或该公司的附属公司将对此事实
施否决权;该公司在房地产开发和经营市场中,除承接委建项目和原有办公楼的租赁
及销售业务外,将不再从事任何房地产开发和经营业务.
原非流通股东在股权分置改革过程中做出的承诺事项及其履行情况
1、南京栖霞建设集团有限公司、南京新港高科技股份有限公司所持非流通股
股份自获得上市流通权之日起十二个月内不上市交易或者转让, 上述承诺期期满后
,通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份,出售数量占公司股份总数的比例在
十二个月内不超过百分之五, 在二十四个月内不超过百分之十,其中,南京栖霞建设
集团有限公司所持非流通股股份在自获得上市流通权之日起三十六个月内交易或者
转让的价格不低于8元/股(遇除权、除息情形时做相应调整).
2、2005年至2007年,三年内公司的原非流通股股东将在年度股东会议上提出按
照不低于70%的比率分配当年的可分配利润议案, 并对该项议案投赞成票,以保障该
议案获得年度股东会议的审议通过.
3、2006至2007年, 公司年度净利润以2005年为基数年均复合增长率不低于30%
.如公司2006年和2007年度未实现净利润年均30%的复合增长率,或公司2006年、200
7年中任意一年年度财务报告被出具标准无保留意见以外的审计意见,公司非流通股
股东将在2007年度股东大会审议通过相应年度报告后的10个工作日内, 向无限售条
件的流通股股东追加赠送股份, 追加赠送股份总额为120万股,按照股改时流通股股
本规模(6000万股)计算, 等同于每10股追送0.2股.如在追送股份的承诺期内公司实
施送股、转增股本、全体股东同比例缩股等事项, 则公司非流通股将对追加赠送的
股份总数进行调整.如在追送股份的承诺期内公司实施再融资计划或发行权证,将不
调整追送股份总额.报告期内,上述股东严格履行其承诺,未发现有违反承诺的行为.
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、其他需要说明的重大事项
1)公司持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
2)公司持有非上市金融企业、拟上市公司股权的情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
(一)董事会报告
1、行业背景分析与管理层看法
对于行业的长期发展前景, 公司管理层认为,一方面,城市化进程的提速和持续
至2020年的人口红利, 伴生了房地产强大的自住需求;另一方面,流动性过剩、本币
的加速升值、资本市场的繁荣以及社会保障制度的日益完善, 使得兼具投资和消费
双重特征的房地产需求高涨, 由此将带来中国城市尤其是沿海城市房地产行业的高
速增长.
从去年下半年以来, 公司业务所布局的南京、苏州、无锡三城市土地供应偏紧
, 地价上涨较快,市场需求旺盛,房屋销售均价节节上升,公司中长期的发展战略是:
立足南京为中心三小时经济圈范围, 布局长三角.因此,公司未来的发展将与南京、
无锡、苏州等地房地产市场的走势休戚相关.
值得关注的是, 自2004年底开始,国家宏观调控已成为房地产行业的常态,这将
促使行业不断朝向更为理性、规范的方向发展. 在此背景下,行业资源将重新整合,
优胜劣汰的竞争机制将逐步完善,集中度将不断提升.
2007年1月16日,国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》. 通知明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方
式改为清算式缴纳, 该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴
将开始严格执行. 土地增值税基于开发增值部分应税,整体起征点较高,尤其对于普
通居民住宅而言, 受该税种影响更小.管理层认为,土地增值税清算将进一步推动房
地产企业开发普通住宅,抑制土地投机,促进开发效率的提高.长期以来,公司坚持规
范经营,在房地产销售时均已按相关政策预缴了土地增值税,且公司开发的产品除少
数项目外,是以普通住宅为主,所开发普通住宅项目的增值率大部分未超过土地增值
税的预征标准,目前,公司所有项目已按标准预缴了土地增值税,因此,土地增值税的
清算将不会对公司的盈利能力和经营计划造成大的影响, 也不会影响公司的长期发
展.
报告期内,在人民币升值的背景下,房地产投资市场和销售市场的温度不断提高
.据国家统计局公布的数据显示,2007年上半年,我国GDP增幅为11.5%,与此对应的是
房地产开发投资9887亿元, 同比增长28.5%,比上年同期加快4.3个百分点.央行加息
和提高存款准备金率、建设部等有关部门的商品房预售款专项帐户管理措施征求意
见稿、预期保有税种的征收以及南京市政府的"一房一价"和"限价令"新政的推出都
受到了广泛的关注, 对行业发展产生了一定的影响.公司管理层认为,政府对房地产
行业的持续调控,将会促使房地产市场持续健康稳定的发展,加快梯级住房消费体系
的建立,逐步建立并完善住房保障体系,最终抑制房价过快增长,实现社会和谐.南京
市政府推行"一房一价"和"限价令"新政,其意图不是要压制市场,只是希望控制过快
的增长速度,促进房地产市场的健康发展.从开发商角度看,房价增长过快无异于涸
泽而渔, 对长期发展有害而无益.作为一个成熟的房地产企业,公司多年来一直致力
于提升经营效率和项目运作效率, 三项费用控制率在同行业上市公司中一直位列前
茅, 因此,在"一房一价"和"限价令"的政策背景下,公司依然能获得较好的回报.
2、公司所处区域背景分析
2007年上半年,江苏省实现GDP11752亿元,与去年同期相比实际增长15%.城镇居
民人均可支配收入为8577元, 同比增长17.3%,增幅比上年同期提高2.5个百分点.上
半年完成房地产开发投资1019. 79亿元,比去年同期增长32.8%,销售面积相比去年6
月份增加22%, 90平米以下住房(包括经济适用房)的比重提高近10%左右.报告期内,
南京房地产市场的多项指标均有所增长,上半年房地产总投资138.4亿元,同比增长2
6.4%;商品房合同销售407.0万平方米,同比增长5.8%;销售金额210.1亿元,同比增长
26. 3%;其中住宅销售365.4万平方米,同比增长8.2%,销售价格同比上涨20%.苏州市
上半年房地产开发完成投资241.72亿元,同比增长33.3%,增速比去年同期提高了19.
8个百分点; 全市商品房新开工面积达1005.18万平方米,其中住宅823.67万平方米,
同比分别增长26.7%和39.6%.此外,全市上半年商品房平均单价为4865元/平方米,其
中住宅4664元/平方米,同比分别增长6.3%和5.0%.2007年上半年,无锡市
市区完成房地产开发投资118.98亿元,同比增长34.15%.新批准上市预售商品房
面积248. 03万平米,其中住宅202.20万平米,同比分别增长21.03%和39.76%.上半年
累计成交各类商品房230. 98万平方米,同比上涨25.24%,成交金额112.34亿元,同比
上涨23.55%,其中住宅成交面积203.22万平方米,同比上涨40.67%,成交金额92.56亿
元,同比上涨43.97%.二季度末无锡市区商品住宅加权均价为4517元/平方米,比去年
年底增长了202元/平方米. (以上数据来源于江苏省统计局、各市房地产管理局)以
上数据表明, 公司项目所在地南京、苏州、无锡三地房地产市场开发投资持续增长
、市场供给总量偏紧(其中, 南京房地产市场供需比为0.76:1)、商品房需求旺盛、
房价持续增高.
3、应对措施及效果
面对政府房地产宏观调控政策和房地产市场形势的新变化, 公司组织相关部门
和专业人员及时认真学习了有关文件的精神, 对行业内优秀上市公司进行了跟踪研
究,并积极采取了相应措施:
(1)投资方面:报告期内,按照公司既定发展战略,2007年公司将进一步增加优质
的项目资源, 于6月19日在南京成功竞得NO.2007G30地块,该地块用地总面积57969.
2平方米,为二类居住用地,容积率不大于1.5,预计总建筑面积约12万平方米,成交价
格为1. 88亿元人民币.该地块南侧紧邻上城风景一期项目,为新尧新城的核心地带,
交通便利, 生活配套完善.2007年7月27日,公司在无锡市成功竞得"锡国土2207-33"
宝通电子地块和"锡国土2007-37"锡山区东北塘镇南部地块,成交价格分别为2180万
元人民币(毛地价格)、17. 3亿元人民币(净地价格).宝通电子地块东、北、西侧用
地均为无锡栖霞建设有限公司开发的瑜憬湾项目, 总建筑面积约为9万平方米,竞得
该地块后, 瑜憬湾项目的整体规划布局得到完善,项目产品品质得到了大幅度提升.
"锡国土2007-37"地块位于无锡锡山区东北塘镇南部,总建筑面积约130万平方米.同
一天,公司控股子公司无锡栖霞建设有限公司成功竞得"锡国土2007-31"第九棉纺织
厂地块, 总建筑面积27.7万平方米,成交价格为8.05亿元人民币(净地价格).该地块
位于无锡市最繁华的崇安区, 地块周边配套齐全,交通便利.以上三地块稀缺性明显
,升值潜力较大.
(2)开发设计方面:管理层认为,发展节能省地环保型住宅,用新技术提升住宅性
能, 已成为行业发展的主旋律.从今年下半年开始,国家将陆续出台有关鼓励政策.5
月22日, 公司所开发的天泓山庄项目以其创新节地的户型空间、独具匠心的园林景
观、优秀的建筑品质、先进的节水节能技术体系、全新的生态环保理念、完善的智
能化配套设施以及周到细致的物业管理,通过了国家康居示范工程验收,一举囊括了
规划设计、建筑设计、成套技术应用、工程管理四块金牌, 为公司住宅开发设计模
式树立了新的标杆.
(3)营销创新方面:管理层认为,与房地产行业持续发展相得益彰的是,人们对于
住宅的需求正在从居住模式、供求关系、竞争态势等各方面发生重构, 这对公司的
运作模式和营销模式产生了深远的影响. 公司在对新开发楼盘进行准确市场定位的
基础上, 细分目标客户群,形成楼盘的个性特点和独特的市场竞争力.并结合不同楼
盘的形象进度,选择活动式营销、体验式营销、关系营销等灵活多样的营销手段,让
更多的潜在客户实实在在地感受楼盘的魅力, 变被动营销为多途径吸引客户上门的
主动营销模式, 成效显著.上半年,南京地区的天泓山庄项目销售额就达到3.56亿元
. 无锡瑜憬湾项目在房价远高于同类地区其他楼盘的情况下,开盘当天即成交200套
,刷新了无锡房地产市场开盘销售新记录,因此荣登五月无锡"最吸引眼球月度楼盘"
,上半年瑜憬湾项目的销售额突破了2.5亿元.由于公司品牌效应,苏州两项目房价也
有较大幅度提升.
4、报告期内公司经营管理情况
报告期内,公司以及控股子公司开发建设的项目位于南京、苏州和无锡三个长
三角中心城市. 南京有天泓山庄、云锦美地、汇林绿洲、东方天郡、栖园、上城风
景等项目;苏州有枫情水岸、IALa国际项目;无锡有瑜憬湾项目. 与2006年同期相比
,报告期内公司业绩取得了相当的进步.公司当期实现营业收入10.5亿元,比上年同
期增长9.48%;实现营业利润2.67亿元,比上年同期增长32.17%;实现净利润1.63亿元
,同比增长28.35%.项目结算面积13万平方米.报告期内,公司实现每股收益0.403元,
如按同一口径(以上年度同期21000万股为基数)计算,公司本报告期每股收益同比增
长28.32%.净资产收益率11.26%,比上年同期增长2.38个百分点.
报告期内, 公司坚持管理创新,不断提升企业的核心竞争力.为提高公司治理水
平,贯彻中国证监会《关于开展上市公司专项治理工作的通知》精神,公司对内部规
章制度、规范化运作、独立性、透明度以及治理创新五个方面进行了全面自查和梳
理, 一方面认真总结了公司治理水平方面的优势,另一方面,及时查找治理结构中的
问题和薄弱环节. 为提升项目管理水平,公司引进了美国的巴塞尔(BUZZSAW)项目信
息管理门户, 将项目土地竞投、市场调研、勘察、设计、材料设备采购、施工、营
销、物业管理等项目全过程的信息进行有效的整合, 及时出台了包括信息管理系统
、BUZZSAW资料科目设置、BUZZSAW操作权限规定以及BUZZSAW系统操作规程等相关
文件, 为实现全生命周期的项目管理,进行项目总控奠定了良好的基础.为提升管理
水平,公司建立了以客户和市场为导向的策略,将质量管理贯穿于资源管理、过程管
理、经营管理以及服务管理的各个流程,管理水平得到了较大的提高.2007年7月,公
司被国家工商管理总局评为"全国重合同守信用企业";2007年1月,公司被评为"江苏
省服务名牌企业".
公司管理层在火热的楼市和股市面前一直保持清醒的头脑, 十分注重防范风险
.到目前为止,公司所有在建和储备项目大多数处于近郊区,楼面地价在1200元/平方
米至2200元/平方米之间,有较强的抗风险能力.依靠科技进步,公司不断进行产品创
新, 产品品质不断提高,公司楼盘一直以适用、完美、有文化品味、性价比高著称,
因此公司开发的楼盘受到了广大购房者的追捧, 各楼盘均成为了同类地区的房价标
杆, 楼盘的抗风险能力较高.公司近两年来的数据统计表明,购买公司商品房的客户
中, 97%为自住型(根据二手房市场调查,5年来极少有公司楼盘出现),客户所做的银
行按揭仅占购房总款的三分之一左右.一直以来,公司致力于以专业化、标准化、产
业化、信息化为手段,提升公司的管理效益、成本控制能力.
随着土地供应制度和方式的改变, 土地的稀缺性日趋明显.截止到目前,公司按
照既定的经营发展战略和2007年度财务经营计划和现金流量计划, 成功拍得总建筑
面积约180万平方米的项目用地, 超额完成了2007年新增优质土地储备项目120万平
方米的目标, 为实现公司经营效益的持续稳定增长夯实了坚定的基础.下半年,公司
还将在南京、苏州争取更多的土地资源.报告期内,公司顺利通过了建设部组织的专
家论证,成为华东地区第一个"国家级住宅产业化基地",也是全国第二家以开发企业
为龙头建设的住宅产业化基地,这将有力地提高公司整合资源的能力.随着产业化水
平的提高, 公司的产品品质和科技含量将进一步提升,成本控制能力将进一步增强,
盈利空间将会逐步增大. 以此为契机,公司将更深入地融入行业整合的大趋势中,进
一步变革住宅开发模式, 推进标淮化和工厂化进程,加快项目开发节奏,充分运用规
模效应, 提高资金利用效率,强化市场控制力和品牌影响力,使公司的专业优势和地
域优势得到更有力地发挥.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况
注: ①报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交
易金额26.58万元.
②报告期内,枫情水岸毛利率大幅上升主要是产品销售价格上升所致.(三)公司
投资情况
1、募集资金使用情况
1)、公司于2006年通过增发募集资金60,715万元,已累计使用60,715万元,其中
本年度已使用9,554万元,尚未使用0万元.
2、募集资金承诺项目情况
注:①根据公司股东大会决议,除上述承诺项目外,另715万募集资金用于补充公
司流动资金.
②截止报告期末,栖园一期、二期已全面开工建设,预计下半年开始销售.
③截止报告期末, 瑜憬湾一期、二期已全面开工建设,瑜憬湾一期已开始预售,
报告期内实现预售金额18440万元,二期预计2008年上半年开始预售.
3、非募集资金项目情况
(1)天泓山庄
截止报告期末,天泓山庄五组团和六组团已竣工,至此,该项目已全部竣工,报告
期内实现预售金额29174万元.
(2)上城风景
截止报告期末, 上城风景一期已竣工,二期已全部开工建设,报告期内实现预售
金额2389万元.
(3)东方天郡
截止报告期末, 东方天郡一期已竣工并交付使用,二期、三期已全部开工,报告
期内实现预售金额26880万元.
(4)汇林绿洲
截止报告期末,汇林绿洲已全部竣工并交付使用,报告期内实现预售金额6753万
元.
(5)云锦美地
截止报告期末,云锦美地已全部竣工并交付使用,报告期内实现预售金额4964万
元.
(6)枫情水岸
截止报告期末,枫情水岸一期工程已竣工,报告期内实现预售金额16516万元.
(7)IaLA国际水岸
截止报告期末,IaLA国际水岸一组团已竣工,报告期内实现预售金额10681万元.
(8)南京B5地块
截止报告期末,南京B5地块项目处于前期规划设计中.
(9)无锡栖园
截止报告期末,无锡栖园项目处于前期规划设计中.
★2007年一季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
(1)公司控股股东南京栖霞建设集团有限公司[更名前为南京栖霞建设(集团)公
司]分别于1999年12月、2001年9月向本公司出具《不竞争承诺函》,承诺:该公司以
及该公司现有或将来成立的全资子公司、控股公司和其它受该公司控制的公司将不
直接和间接从事与股份公司有竞争的业务; 如该公司的参股公司或该公司附属公司
的参股公司从事的业务与股份公司有竞争, 则该公司或该公司的附属公司将对此事
实施否决权;该公司在房地产开发和经营市场中,除承接委建项目和原有办公楼的租
赁及销售业务外,将不再从事任何房地产开发和经营业务.
(2)股权分置改革中控股股东南京栖霞建设集团有限公司承诺其所持非流通股
股份在自获得上市流通权之日起三十六个月内交易或者转让的价格不低于8元/股(
遇除权、除息情形时做相应调整); 2005年至2007年,三年内公司原非流通股股东将
在年度股东会议上提出按照不低于70%的比率分配当年的可分配利润议案,并对该项
议案投赞成票, 以保障该议案获得年度股东会议的审议通过.2006至2007年,公司年
度净利润以2005年为基数年均复合增长率不低于30%.如公司2006年和2007年度未实
现净利润年均30%的复合增长率,或公司2006年、2007年中任意一年年度财务报告被
出具标准无保留意见以外的审计意见, 公司非流通股股东将在2007年度股东大会审
议通过相应年度报告后的10个工作日内, 向无限售条件的流通股股东追加赠送股份
,追加赠送股份总额为120万股,按照目前流通股股本规模(6000万股)计算,等同于每
10股追送0.2股.如在追送股份的承诺期内公司实施送股、转增股本、全体股东同比
例缩股等事项,则公司非流通股将对追加赠送的股份总数进行调整.如在追送股份的
承诺期内公司实施再融资计划或发行权证, 将不调整追送股份总额.目前,以上承诺
正在履行中.
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益差
异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明:
□适用 √不适用
★2006年未期:
(一)报告期内经营情况回顾
1、报告期内公司总体经营情况
(1)公司所处行业、地区背景分析
2006年,中央和地方等有关政府部门相继下发了一系列政策法规,旨在加强对房
地产行业调控的广度、深度和力度, 以确保社会和谐和房地产行业的持续健康发展
.本轮调控重点在于调整住房结构和引导住房合理需求,相继出台的政策措施主要包
括:加息、提高银行准备金率、"国六条"、"关于调整住房供应结构稳定住房价格的
意见"、征收住房转让个人所得税、"关于规范房地产市场外资准入和管理的意见"
等.从中长期来看,宏观调控的深化有利于房地产市场朝着更为健康、稳定及可持续
的方向发展,更有利于加速形成优胜劣汰的竞争机制,有利于广大规范的专业房地产
企业在竞争中占据优势地位, 迅速做大做强.在国家宏观经济持续向好,人民币汇率
升值预期的态势下,管理层认为,未来房地产开发投资将仍然保持一个相对平稳的水
平, 房价涨幅也将趋缓,全国房价及江苏的房价仍会稳中有升,房地产市场将持续看
好.
2006年全国房地产开发投资19382亿元,比上年增长21.8%,其中,商品住宅投资1
3612亿元,增长25.3%;商品房竣工面积53019万平方米,下降0.6%;商品房销售额2051
0亿元, 同比增长13.44%.江苏省房地产开发投资1901.01亿元,比上年增长23.0%;商
品房施工面积18680. 22万平方米,增长23.0%;商品房竣工面积5370.27万平方米,比
上年增长15.0%;商品房销售面积5928.94亿元,比上年增长17.4%.南京市房地产开发
投资351. 17亿元,比上年增长18.6%;商品房施工面积3264.44万平方米,增长20.5%;
商品房竣工面积807.19万平方米,比上年增长24.9%;商品房销售面积998.52亿元,比
上年增长5. 8%;商品房销售额449.08亿元,比上年增长16.8%.2006年,苏州市房地产
开发投资470. 74亿元,比2005年增长13.6%;商品房施工面积为5058.09万平方米,增
长7.6%;竣工面积为1440. 13万平方米,比上年减少14.1%;商品房销售额为599.44亿
元,增长19.9%,其中住宅销售额为499.14亿元,增长19.8%.2006年无锡房地产开发投
资276.80亿元,同比增长21.5%,商品房屋销售面积626万平方米,同比增长4.9%.在全
部销售面积中, 期房销售面积占66.1%,现房销售面积占33.9%,也就是说六成以上的
商品房屋在竣工验收以前已实现销售,充分说明目前无锡商品房需求依然旺盛,交易
较为活跃.在产销两旺的大好形势下,2006年底无锡商品房施工规模保持在2000万平
方米以上,增长稳定.(以上数据来源于国家统计局、江苏省及各市统计局)公司项目
所在的南京、苏州、无锡房地产市场总体情况健康, 开发投资、施工面积增幅均低
于全国、江苏省的水平.
(2)应对措施及效果
面对房地产宏观调控政策和全国及江苏省房地产市场形势的变化, 公司组织相
关部门和专业人员及时认真学习了有关文件的精神,并积极采取了相应措施:
①投资方面: 公司管理层对2006年房地产调控取向和拍卖土地出现非理性行为
保持了高度的警惕.公司在努力增加土地储备之前,组织专门的部门对地块做充分的
调研,严控开发风险.报告期内,公司通过协议转让的方式,向南京中富投资置业有限
公司购买了一宗开发用地,土地转让价款为1.24亿元人民币,不仅地价远远低于周边
地块, 而且市场前景较好.公司自从进入无锡市场以来,不断加强对无锡房地产市场
的研究,管理层认为2006年无锡房地产开发投资在经过2005年的徘徊后持续升温,商
品房供销两旺. 为此,2006年12月26日,本公司的控股子公司无锡栖霞建设有限公司
成功竞得无锡"锡国土2006-104"地块(香雪路西侧地块), 成交价格为3.56亿元人民
币.该地块位于无锡市区西部近郊,北靠梅园风景区,南临太湖风景区,面湖临水、风
景优美、交通便捷、生活方便.上述两块优质土地储备的获得,为公司的可持续发展
增强了基础.
②融资方面: 公司获得了多家商业银行的授信额度;公司并于2006年8月成功完
成了非公开发行股票工作,募集资金净额为60,715万元.由于公司有良好的资信作为
基础, 房地产调控对公司的融资不仅未造成影响,而且由于多家银行实行了"有保有
压"的政策,对公司的支持力度反而加大了.
③开发设计和产品创新方面:面对房地产新政,公司成立专门工作班子对90平方
米以下户型开展专项设计创新工作,通过合理使用面积以及户型灵活改造等方式,以
在有限的面积里创造出功能齐全、布局合理、深受客户欢迎的住房, 为下一步建设
新项目作充分准备.
④销售方面: 公司进一步贯彻全程营销理论,营销部门通过大量的策划工作,加
大营销力度, 并结合市场动态调查,强化营销策略的针对性研究,取得了较为显著的
成效,2006年,公司完成房地产主营业务收入共22.91亿元,同比增长74.07%.
(3)报告期内公司总体经营情况
报告期内,公司管理层坚持以市场需求为中心,积极应对宏观调控带来的不利因
素,不断调整经营策略,针对新的市场环境,不断优化设计、产品创新,进一步加强项
目的开发成本控制, 提升产品品质和项目策划水平,完善客户关系管理体系,有力地
推动了公司各项工作的全面协调发展,全面超额完成了年初确定的各项经营计划,努
力为股东、客户、员工和社会创造价值.
报告期内,公司被授予"江苏省服务业名牌企业"、"南京市有功单位"、"南京市
A级纳税人"、"AAA资信企业"等多项荣誉,公司既光荣当选中国房地产协会副会长单
位, 又被评为"2005—2006年度中国房地产诚信企业",并荣登"2006年中国房地产最
佳企业公民奖"榜首, 企业的知名度和美誉度进一步提高.5月23日,国家人事部发出
《关于设立278个博士后科研工作站的通知》(人发2006〔53〕号),批准南京栖霞建
设股份有限公司设立博士后科研工作站.4月19日, 公司被授予英国皇家特许建造企
业(CBC).9月11日,江苏省房协作出《关于授予33家房地产企业"诚信企业"称号的决
定》(苏房协〔2006〕16号),授予南京栖霞建设股份有限公司"诚信企业"称号.报告
期内,公司入选了上证180指数和上证50红利指数成分股.
2006年,公司经营情况良好,实现主营业务收入23.06亿元,比上年同期增长74.0
5%;实现主营业务利润4.62亿元,比上年同期增长45.75%;实现净利润2.28亿元,比上
年同期增长53.04%;商品房结算面积35.56万平方米,比上年同期增长25.34%;每股收
益0. 562(全面摊薄),加权平均净资产收益率24.37%.公司及控股子公司的销售收入
已连续七年在南京市住宅市场排名第一.
公司以及控股子公司开发建设的天泓山庄、云锦美地、汇林绿洲、苏州枫情水
岸、苏州IALa国际、东方天郡、上城风景等项目销售情况良好; 栖园、无锡瑜憬湾
项目建设进展顺利,预计在2007年上半年开盘销售.
报告期内, 公司新增两块土地储备,预计规划总建筑面积为34万平方米,将成为
公司未来重要的利润增长点.目前,上述两个项目前期规划工作已顺利展开.
可见, 与公司前期已披露的2006年经营计划相比,公司较好地完成了计划目标.
其中主营业务收入和净利润实现额远远超过计划目标; 主营业务利润率因报告期结
算的新开盘项目较多, 略低于预计水平.预计随着新项目销售环境逐步成熟,未来主
营业务利润率将会稳步上升. 报告期内,公司各项目均按计划稳步推进,并取得了良
好的经济效益. 报告期内,公司坚持一贯稳健的财务方针政策,按计划完成了再融资
,资金筹措和使用情况符合公司计划.
2、公司主营业务及其经营状况
公司主营业务范围:住宅小区综合开发建设;商品房销售、租赁、售后服务、物
业管理.
(1)主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年增减(%)
南京 1,701,711,779.09 49.56
苏州 604,698,504.03 218.95
注:公司房地产业务主要分布于南京、苏州、无锡三地,由于报告期内苏州枫情
水岸项目、IALa国际项目部分开始结算,无锡瑜景湾项目尚未开盘销售,故今年收入
主要来自南京、苏州地区.
(2)报告期内,公司主营业务结构、主营业务盈利能力未发生较大变化.
(3)生产经营的主要产品及市场占有率情况的说明:
公司及控股子公司的产品主要为商品房住宅小区, 公司的销售收入在南京市住
宅市场的占有率为8.82%.(数据由南京市房产局提供)
(4)公司主要供应商、客户情况
报告期内,本公司前五名供应商合计的采购额9428.81万元,占全年采购总额的4
3.02%.
报告期内,本公司前五名客户合计的销售额2606.57万元,占全年销售总额的1.1
4%.
3、报告期内主要财务状况、经营成果指标和现金流量比较情况
(1)资产构成同比发生变动的分析
单位:元 币种:人民币
项目 2006年 2005年
金 额 占总资产 金 额 占总资产 期末比期初占总资
的比重 的比重 产的比重的增减数
总资产 4860279938.11 100.00 4135859357.43 100.00 --
货币资金 1258657088.20 25.90 482097135.49 11.66 增加14.30个百分点
存货 3023485324.56 62.21 3287688347.91 79.49 减少17.28个百分点
预收账款 539416253.02 11.10 755457644.75 18.27 减少7.17个百分点
短期借款 685000000.00 14.09 1120000000.00 27.08 减少12.99个百分点
长期借款 1284000000.00 26.40 503995000.00 12.19 增加14.21个百分点
①总资产变化的原因:业务规模扩大及定向增发造成所有者权益增加;
②货币资金变化的原因:销售额回笼款增加及募集资金到账.
③存货变化的原因:部分楼盘竣工决算;
④预收账款变化的原因: 汇林绿洲三期、枫情水岸一期和IALa国际、东方天郡
一期项目等预售项目报告期内进入结算期,造成预收账款大幅减少;同时天泓山庄六
组团、东方天郡二期等楼盘开始预售,造成预收账款增加.
⑤长、短期借款变化的原因:房地产项目长期借款增加、短期借款减少,企业短
期偿债风险减小.截止报告期末,本公司控股子公司南京东方房地产开发有限公司开
发的上城风景开始销售,并在报告期内部分结算,实现销售收入0.77亿元,结算面积1
.77万平方米.项目所在的新尧新城建设进展顺利,周边环境日益改善,2007年开年以
来,销售均价已有较大幅度的提高.
报告期内, 公司控股子公司南京栖霞建设物业有限公司管理和服务水平进一步
得到提高,有力地提升了公司房地产主业的品牌附加值.
截止报告期末, 本公司控股子公司无锡栖霞建设有限公司开发的瑜憬湾项目进
展顺利,预计2007年三月份开始销售.报告期内,该公司成功竞得无锡"锡国土2006-1
04"地块(香雪路西侧地块),成交价格为3.56亿元人民币.
截止报告期末,本公司控股子公司苏州栖霞建设有限责任公司经营状况良好,本
期实现销售收入6.05亿元,其中枫情水岸项目实现销售收入3.73亿元、结算面积6.5
6万平方米, IALa国际项目实现销售收入2.31亿元、结算面积4.51万平方米.随着苏
州工业园区配套的日益完善,越来越多的苏州市民选择环境优美,配套设施完备的园
区安家,公司两个开发项目2007年开年以来的房价已有较大幅度的上升,并且销售形
势良好,预计两个项目的毛利率会稳步提高.
截止报告期末, 本公司控股子公司南京栖霞建设仙林有限公司开发建设的东方
天郡一期项目已经交付使用,本期结算销售收入2.84亿元、结算面积5.70万平方米;
2006年10月,东方天郡二期项目开始预售.由于地铁二号线的开工建设以及周边配套
的完善, 仙林新市区的房地产市场越来越受到南京市民的关注,销售前景良好.东方
天郡一期结算均价为5100元, 而东方天郡二期2006年10月15日开盘至2006年底销售
的期房均价已达到5645元, 2007年1月-2月销售的均价已经突破了5900,据谨慎估计
东方天郡二期销售均价将在6000元以上, 东方天郡三期销售均价和二期相比预计会
有5%以上的升幅.仙林新市区的两个项目具有良好的发展前景.
(二)公司投资情况
1、募集资金项目投资情况
(1)公司于2006年8月通过定向增发募集资金净额60, 715万元人民币,已累计使
用51, 161万元人民币,其中本期已使用51161万元人民币,尚余9554万元人民币募集
资金未使用.
(2)募集资金使用情况
单位:万元 币种:人民币
承诺项目名称 拟投入 是否 实际投入 预计收益 产生 是否符合 是否符合
金额 变更 金额 收益 计划进度 预计收益
项目 情况
栖园一期 15000 否 12000 4536 —— 是 是
栖园二期 13000 否 7161 4924 —— 是 是
无锡瑜憬湾一期 20000 否 20000 7394 —— 是 是
无锡瑜憬湾二期 12000 否 12000 5013 —— 是 是
合计 60000 / 51161 / /
①栖园一期
栖园一期计划总投资42,832万元,累计投入23,143万元,目前该项目处于建设阶
段,尚未产生利润.
②栖园二期
栖园二期计划总投资36,831万元,累计投入19,157万元,目前该项目处于建设阶
段,尚未产生利润.
③无锡瑜憬湾项目一期
瑜憬湾项一期计划总投资59,608万元,累计投入36,609万元,目前该项目处于建
设阶段,尚未产生利润.
④无锡瑜憬湾项目二期
瑜憬湾项二期计划总投资36,570万元,累计投入20,332万元,目前该项目处于建
设阶段,尚未产生利润.
(三)公司未来发展的展望
1、公司所处行业的发展趋势及面临的市场竞争格局
公司认为宏观调控政策的进一步落实,有利于房地产市场的健康持续发展,有利
于优质企业做大做强. 同时人民币升值、经济持续发展和城市化进程加快等决定房
地产市场景气度的根本性因素将长期存在. 因此长期看宏观调控政策将使江苏省房
地产市场更健康、稳定的发展.并且宏观调控的落实将加快房地产行业的整合,市场
资源将进一步向优势企业集中,地区龙头企业将获得更为广阔的发展空间.
江苏房地产市场竞争格局: 本省优秀企业迅速成长,全国性企业纷纷进入,弱势
企业面临淘汰; 供求关系不断改善,自住型需求成需求主体,市场成交量向中档住房
集中; 企业竞争转向以产品定位能力、项目运作能力、内部管理效率、融资能力、
品牌建设能力等为主要内容的企业综合实力竞争; 以全装修房建设和节能、节水、
节地、节材、智能住宅建设为重点,住宅产业化工作在政府和企业共同努力下,全面
推进.
1、公司未来发展机遇和挑战、发展战略
2006年是江苏省房地产发展"十一五"规划的开局之年, 江苏经济继续在高平台
上稳步增长, 综合实力进一步增强.初步核算,全省实现生产总值21548.4亿元,比上
年增长14.9%,高出全国平均水平4.2个百分点.2007年,项目所在城市的发展,也为公
司提供了较好的机遇. 南京新开工的重点市政项目就包括铁路南站、地铁二号线东
延仙林段等;地铁二号线一期、一号线南延工程,宁杭(二期)、绕越高速东南段等高
速公路将继续建设,尤其地铁二号线东延仙林段的开工建设,将大大提高公司东方天
郡、栖园的市场形象,促使市场需求增加;随着苏州工业园区CBD日渐成熟,苏州公司
座落于此的两项目市场竞争力提升;无锡项目位于滨湖区蠡园开发区内,随着蠡湖新
城的开发建设,项目未来的发展前景被一致看好.同时公司的品牌和实力已为江苏人
民所熟知, 已拥有大批的忠诚客户.在上述机遇面前,公司将充分发挥自身品牌优势
迅速做大做强.
由于公司项目优势明显,发展战略明确,执行能力强,人才储备相对充足,产品创
新能力和品牌优势突出,因此,公司上市5年来持续发展推动高成长,稳健经营确保高
回报. 公司从2002年上市以来主营业务收入增长了530.01%,年均复合增长58.4%;净
利润增长了437.85%,年均复合增长52.3%;总资产增长了470.12%,年均复合增长54.5
%; 净资产增长了190.99%,年均复合增长30.6%.净资产收益率则从2002年的9.85%增
长到2006年的24. 37%,并且是连续5年保持较快速度增长.公司的增长速度高于同行
业内的大部分优秀上市企业. 此外,公司还一直保持较高的股息支付率.公司从2002
年到2006年连续5年派现且每股派现累积数达到了1.96元,每年股息支付率都超过65
%,在同行业上市企业中处于绝对领先地位.2006年,公司入选了上证50红利指数成分
股.
公司未来的发展思路是: 以科学发展观为指导,以市场需求为导向,以企业管理
现代化、住宅产业现代化、资本营运现代化为依托, 以实现社会效益、环境效益和
经济效益的共同增长为目标,走标准化、专业化、国际化发展之路.
公司的发展战略是:以自身品牌延伸和竞争优势为基础,立足以南京为中心的三
小时经济圈, 步步为营,发展成为长三角地区的房地产龙头企业,并最终建成一个产
业化程度较高、融资渠道广阔、管理水平国际化、在全国房地行业名列前茅的大型
现代化住宅产业集团.
2、2007年度业务发展计划.
报告期内, 公司经营层在董事会正确领导下,圆满完成了06年的工作计划.公司
管理层有信心完成2007年净利润同比增长30%以上的目标.具体计划如下
(1)效益增长计划: 认真贯彻执行2007年度财务经营计划,确保主营业务收入不
低于25亿元,2007年度实现的净利润比2006年度增长率不低于30%.
(2)项目开竣工计划: 努力提升项目的开发效率,努力提高项目品质,计划在200
7年新开工面积为78万平方米, 竣工面积为66万平方米.确保栖园项目二期、无锡瑜
憬湾二期、所街项目、香雪路地块一期开工建设、; 确保在建项目天泓山庄六组团
、上城风景B区、无锡瑜憬湾一期、东方天郡C、E组团、栖园项目一期竣工.
(3)募集资金项目开发计划: 完成本年度募集资金项目栖园一、二期,无锡瑜憬
湾一、二期的经营计划, 确保栖园一、二期,无锡瑜憬湾一、二期年内开盘销售,回
笼资金.
(4)土地储备计划:公司将根据经营发展战略和2007度的财务经营计划和现金流
量计划,在对房地产市场及潜在的房地产项目进行充分调查研究的基础上,充分利用
公司的各种资源和条件, 力争增加新的优质土地储备项目120万平方米左右,以实现
公司经营效益的持续稳定增长.
4、公司未来的资金需求、使用计划及资金来源
随着公司主营业务和经营规模的快速扩张, 公司在未来几年内对资金的需求将
大幅增加. 2007年度,公司计划房地产投资总额不超过38亿元人民币,其中土地储备
不超过25亿元, 主要投资项目有天泓山庄、上城风景、东方天郡、枫情水岸、IALa
国际、瑜憬湾、栖园、所街项目、无锡香雪路项目等,为此,公司将:
(1)坚持一贯稳健的财务方针政策, 加快销售进度和销售资金的回笼,2007年度
计划销售楼盘的回笼资金约25亿元人民币, 不足部分由银行贷款或其他融资方式加
以解决.
(2)公司将采取确实有力措施, 落实公司的发展战略规划及财务预算计划,使公
司的开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一致, 确保开发经营计划实施到
位,在提高资金使用效率的同时保证经营活动资金的需求.同时提高公司资产的流动
性,保持合理的资产负债比例,并使债务结构更加合理化.
5、公司未来面临的主要风险及对策
(1)主要风险有:
一是宏观政策风险.2007年将是宏观调控政策的执行年,而房地产业是受宏观调
控政策影响较大的行业,因此,公司面临一定的宏观政策风险.
二是市场经营风险. 江苏省地价水平随着近年来商品房品质和售价的不断上升
而水涨船高,而外地非专业房地产公司的加入使得拿地的成本上升.
三是财务风险.报告期公司完成了非公开发行新股工作,使公司的财务状况得到
较大改善,但如果未来销售回款速度放慢,公司将面临一定的财务风险,
(2)公司拟采取的对策和措施. 针对以上可能存在的风险因素,公司将采取如下
对策和措施: 一是实行稳健的发展战略,与国家宏观调控的方向相适应,继续坚持以
中低档到中高档住宅为主的产品开发策略,紧跟市场的需求;二是根据公司的资金周
转和销售资金回笼的预测情况进行项目的整体规划和开发; 三是努力缩短项目开发
周期, 保持较高的销售资金回笼速度,提高存货周转率;四是严格执行《技术质量管
理程序》, 进一步加强成本控制和项目监管的力度;五是加强土地储备的市场调研,
根据公司的发展规划稳步做好土地储备工作.
(四)执行新会计准则后公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的
财务状况和经营成果的影响分析
1、关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新准则股东权益的差
异的分析:
根据财政部第33号令和财会[2006]3号文 《关于印发<企业会计准则第1号--存
货>等38项具体准则的通知》的规定,公司于2007年1月1日起执行新的企业会计准则
. 公司依据财政部新会计准则规定已经辨别认定的2007年1月1日首次执行日现行会
计准则与新准则的差异情况如下:
(1)同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》的规定, 尚未摊销完毕
的同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额全部冲销,并调整留存收益.本公司
对南京东方房地产开发有限公司的投资属于同一控制下企业合并,截止2006年12月3
1日, 同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额借方余额为1,831,321.89元,按
规定追溯调减2007年1月1日的留存收益.
(2)所得税
根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》的规定, 对资产、负债
的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异进行追溯调整, 并将影响金额调整留
存收益.截止2006年12月31日,因应收款项坏账准备、出租开发产品成本摊销、固定
资产折旧、预收账款预缴所得税以及可用以后年度税前利润弥补的亏损等资产负债
的账面价值与计税基础存在差异, 对所得税产生影响共计10,917,819.19元,调整增
加2007年1月1日的留存收益,其中归属于母公司的股东权益增加7,185,112.84元,归
属于少数股东的权益增加3,732,707.15元.
(3)少数股东权益
本公司2006年12月31日按现行会计准则编制的合并会计报表中少数股东享有的
权益为366,208,815.95元,新会计准则下计入股东权益,由此增加2007年1月1日股东
权益366,208,815.95元,此外,由于子公司应收款项坏账准备、预收账款预缴所得税
以及可用以后年度税前利润弥补的亏损等产生的递延所得税资产中归属于少数股东
权益为3,732,707.15元,新会计准则下计入少数股东权益为369,941,523.10元.
综上所述,首次执行新会计准则后,公司股东权益调增377,126,635.14元,调减1
,831,321.89元,2007年1月1股东权益为1,801,195,153.94元.
2、根据公司的战略目标和下年度经营计划,执行新会计准则后可能发生的会计
政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响主要有:
(1)根据新会计准则第3号投资性房地产的规定, 公司将现行政策下对投资性房
产的核算从存货转到投资性房产核算, 公司采用成本模式对投资性房地产进行核算
,本事项不影响公司的利润和股东权益.
(2)根据新会计准则第2号长期股权投资的规定, 公司将现行政策下对子公司采
用权益法核算变更为采用成本法核算, 因此将减少子公司经营盈亏对公司当期投资
收益的影响,但是本事项不影响公司合并报表.
(3)根据新会计准则第20号企业合并的规定, 在公司通过收购其他公司时,收购
成本如低于并入企业净资产公允价值,将产生利润;如高于并入企业净资产公允价值
,将产生商誉.
(4)根据新会计准则第18号所得税的规定,公司将现行政策下应付税款法变更为
资产负债表债务法,将会影响公司当期的所得税费用,从而影响公司的利润和股东权
益.
(5)根据新会计准则第33号合并财务报表的规定,公司将现行会计政策下合并财
务报表中少数股东权益单独列示,变更为在合并资产负债表中股东权益项目下以"少
数股东权益"项目列示.此项政策变化将会影响公司的股东权益.
(6)根据新会计准则第16号政府补助的规定,公司现行制度下直接计入当期损益
的政府补助将变更为区分与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助, 其中与
资产相关的政府补助计入递延收益并分期计入损益, 与收益相关的政府补助直接计
入当期损益.公司没有与资产相关的政府补助,本事项不影响公司的利润和股东权益
除上述影响外,基于公司现状新会计准则对公司财务状况及经营成果影响不大.
(五)有关土地增值税政策对公司经营成果的分析
本公司根据财政部和国家税务总局财法字[1995]7号文、财税字[1999]293号文
、苏地税发〔2004〕58号文的规定, 本年度及以前年度均已按规定预缴了土地增值
税.根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔20
06〕187号文)的要求,本公司对各开发项目的土地增值税进行了测算,预计土地增值
税的汇算清缴不会增加公司土地增值税负担,故未计提土地增值税准备金.
该通知的执行对公司未来利润和现金流量没有大的影响.
(六)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
报告期内,公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错.
投资情况说明:
公司投资情况
1、对外投资情况
报告期内公司对外投资额为7,000万元,比上年减少3,200万元,减少的比例为31
.37%.
被投资的公司情况
占被投资
被投资的公司名称 主要经营活动 公司权益 备注
的比例(%)
根据公司第三届董事会
第十三次会议决议,
报告期内,对无锡栖霞
建设有限公司进行了
增资.增资前该公司
注册资本为1亿元,本
无锡栖霞建设有限公司 商品房开发 70 公司及国联信托投资有
限责任公司分别持
有其70%和30%的股权.
此次股东按持股比
例进行增资,增资后该
公司注册资本变更为
2亿元人民币,股东
持股比例不变.
2、募集资金项目投资情况
(1)公司于2006年8月通过定向增发募集资金净额60, 715万元人民币,已累计使
用51, 161万元人民币,其中本期已使用51161万元人民币,尚余9554万元人民币募集
资金未使用.
(2)募集资金使用情况
单位:万元币种:人民币
拟投入金 是否变更 实际投入金
承诺项目名称 额 项目 额
栖园一期 15,000 否 12,000
栖园二期 13,000 否 7161
无锡瑜憬湾一期 20,000 否 20,000
无锡瑜憬湾二期 12,000 否 12,000
合计 60,000 / 51,161
接上表: 是否符 是否符
产生收益情
承诺项目名称 预计收益 合计划 合预计
况 进度 收益
栖园一期 4,536 -- 是 是
栖园二期 4,924 -- 是 是
无锡瑜憬湾一期 7,394 -- 是 是
无锡瑜憬湾二期 5,013 -- 是 是
合计 / /
①栖园一期
栖园一期计划总投资42,832万元,累计投入23,143万元,目前该项目处于建设阶
段,尚未产生利润.
②栖园二期
栖园二期计划总投资36,831万元,累计投入19,157万元,目前该项目处于建设阶
段,尚未产生利润.
③无锡瑜憬湾项目一期
瑜憬湾项一期计划总投资59,608万元,累计投入36,609万元,目前该项目处于建
设阶段,尚未产生利润.
④无锡瑜憬湾项目二期
瑜憬湾项二期计划总投资36,570万元,累计投入20,332万元,目前该项目处于建
设阶段,尚未产生利润.
3、非募集资金项目投资情况
报告期内,公司房地产业务新增两个项目,总占地面积约13.31万平方米,规划总
建筑面积约34万平方米.
地区 项目名称 地价占 地面积 规划总建筑面 权益比例 项目进度
(亿元)(万平方米)积(万平方米)
南京 所街项目 1.24 2.04 11 100 项目前期
无锡 香雪路西侧 3.56 11.26 23 70 项目前期
地块
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
公司主营业务范围:住宅小区综合开发建设;商品房销售、租赁、售后服务、物
业管理. 报告期内,公司主营业务收入全部来自于商品房开发、销售、物业管理.年
初至报告期末,公司开发销售的商品房面积较大幅度增长,实现主营业务收入145,90
0.15万元,比上年同期增长57.35%,实现主营业务利润35,726.85万元,比上年同期增
长69.68%.实现净利润17,805.17万元,比上年同期增长78.44%.预计2006年度的净利
润将比2005年度增长50%以上.年初至报告期末,公司销售毛利率为31.25%.截至报告
期末,母公司资产负债率为51.59%,现金支付能力较强,根据董事会的授权,公司管理
层正积极落实优质土地储备事宜.东方天郡本期结算的主要是2005年预售的组团,报
告期内, 该楼盘销售价格有较大幅度上升.
报告期内,公司及控股子公司销售的房地产项目主要有汇林绿洲、云锦美地、
天泓山庄、上城风景、东方天郡、苏州枫情水岸、IALa国际.
1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
√适用 □不适用
公司2006年全年项目竣工面积较大,进入决算的销售收入金额较高,预计2006年
全年净利润将比去年同期增长50%以上.
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
股东名称: 特殊承诺: 承诺履行
情况:
南京栖霞建设集团有限公司 1、公司控股股东南京栖霞建设集 严格遵守
南京新港高科技股份有限公司 团有限公司其所持非流通股股份在 此项承诺
南京市园林实业总公司 自获得上市流通权之日起三十六个
南京市栖霞区国有资产投资中心 月内交易或者转让的价格不低于8
南京栖霞建设集团物资供销有限 元/股.(遇除权、除息情形时做相
公司 应调整)2、2006至2007年, 公司年
度净利润以2005年为基数年均复合
增长率不低于30%.如公司2006年和
2007年度未实现净利润年均30%的
复合增长率,或公司2006年、2007
年中任意一年年度财务报告被出具
标准无保留意见以外的审计意见,
公司非流通股股东将在2007年度股
东大会审议通过相应年度报告后的
10个工作日内,向无限售条件的流
通股股东追加赠送股份,追加赠送
股份总额为120万股,按照目前流通
股股本规模(6000万股)计算,等同
于每10股追送0.2股.如在追送股份
的承诺期内公司实施送股、转增股
本、全体股东同比例缩股等事项,
则公司非流通股将对追加赠送的股
份总数进行调整. 如在追送股份的
承诺期内公司实施再融资计划或发
行权证,将不调整追送股份总额.
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的股改工作时间安排说明
□适用 √不适用
截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的相关说明
□适用 √不适用
投资情况说明：
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2006年中期:
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
1、经营环境及对公司的影响分析
今年5月,国务院召开常务会议,出台了六项调控房地产业的措施(简称"国六条"
),国务院办公厅转发了国家建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格
的意见》(简称"九部委意见").随后,《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见
》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等调控细则陆续出台. 这一系
列政策将对行业经营环境产生深刻的影响. 公司管理层认为,国六条和九部委意见,
是对2003年以来本轮国家房地产宏观调控的加强和完善. 其出发点,是解决"少数城
市房价上涨过快, 住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱"等问题
, 其根本目的,是促进房地产市场持续健康稳定发展.九部委意见重申了房地产业的
"重要支柱产业"地位,并用"三个有利于",高度评价了房地产业健康发展对于经济社
会进步的重要意义. 这意味着,九部委意见的出台,并不是中国房地产业快速发展时
代的结束, 而是中国房地产业持续健康稳定发展时代的真正开始.但另一方面,宏观
调控也将加速房地产企业的优胜劣汰, 促使房地产行业进入一个分化与整合的时代
,行业竞争结构将逐步走向集中,优秀的房地产开发企业将获得更多的发展机会.
九部委意见和《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中, 为调整住房结
构而提出的"70%不超过90平方米"的调控目标,以及"限房价、竞地价"的土地供应方
式, 对于房地产企业的供应结构、开发模式、成本控制、产品创新等方面也将产生
较为明显的影响.尤其对于己获取但尚未进入施工阶段的项目,部分将面临规划调整
, 并在报批报建工作上可能面临更长的等待期.所幸的是,公司及控股子公司的开发
项目基本都取得了施工许可证, 公司近几年来开发建设的住宅项目90平方米及以下
面积的住宅套型比例已占50%以上.
面对房地产新政,公司组织相关部门和专业人员认真学习了有关文件的精神,成
立专门工作班子对90平方米以下户型开展专项设计创新工作, 通过合理使用面积以
及户型灵活改造等, 以在有限的面积里创造出功能齐全、布局合理、深受客户欢迎
的住房, 为下一步建设新项目作充分准备.管理层认为,总的来看宏观调控给公司带
来的机遇大于挑战.公司项目所在地江苏南京、苏州、无锡,2003年以来房地产市场
健康发展, 房价稳中有升,宏观调控对其影响极小.公司稳健的区域性开发战略能够
有效地控制开发成本,降低经营风险,并利用地缘优势不断提高公司的品牌影响力和
产品竞争力,在行业整合中快速地积累资源,保证公司未来稳步发展.
2、报告期公司经营管理情况
报告期内, 公司以及控股子公司开发建设的项目主要位于南京、苏州和无锡三
个长三角中心城市. 南京有天泓山庄、云锦美地、汇林绿洲、东方天郡、仙林新市
区2005G28号地块、上城风景等项目; 苏州有枫情水岸、IALa国际项目;无锡有瑜憬
湾项目.报告期内,公司努力降低宏观调控政策带来的房地产销售市场不利因素的影
响,共实现销售面积18万平方米,销售金额11.4亿元.根据南京市房产局统计,公司上
半年的销售金额继续在南京市住宅市场中排名第一,并已连续十二年获此殊荣.报告
期内公司共结算销售面积14.2万平方米,结算销售金额9.59亿元,比上年同期增长42
.72%;实现净利润1.27亿元,比上年同期增长98.41%;净资产收益率17.7%,每股收益0
.605元.
报告期内, 公司秉承务实进取的精神,致力于在不断扩大业务规模,进一步提高
产品品质及服务水平的同时, 提升和培育公司在房地产主业方面的研发能力.4月份
,公司获国家人事部批准设立博士后科研工作站,为公司进一步整合内外资源、引进
和培养高端人才、提高产品研发和技术创新能力提供了一个有效的平台. 5月份,公
司经CIOB总部批准成为国内第一家CIOB企业(英国皇家特许建造企业), 这为公司今
后的产品创新、资源整合、项目国际化管理水平的提高奠定了基础.
宏观调控政策出台后,公司积极响应和支持政府房产新政,充分展示了一个优秀
企业公民的形象.在今年5月南京市房产局召开"规范企业行为,促进南京房地产市场
健康发展"会议上,公司向南京市众多开发商和代理销售企业倡导了《关于进一步规
范商品房销售行为, 控制房价涨幅的10点倡议》,自觉接受政府和市场的监督.公司
在房地产市场上一直坚持诚信经营为本, 长期以来树立了良好的市场形象.今年5月
, 公司在上海国际地产大会上被评为"2006年度中国房地产行业最佳企业公民奖"第
一名.由于公司在行业内的突出表现,今年4月,中国房地产业协会将公司选为副会长
单位(是华东地区房地产企业的唯一代表), 公司同时还被选为江苏省房地产业协会
会长单位.
报告期内,公司完成了股权分置改革,解决了流通股股东与非流通股股东同股不
同权的问题,使公司所有股东的利益和目标趋于一致,理顺了公司治理关系.其后,公
司启动了非公开发行股票工作,目前发行申请已经中国证监会核准,发行工作正在实
施.公司再融资完成后,资本实力将得到加强,财务费用大大降低,市场占有率和市场
竞争能力进一步提升,给股东的回报也将会稳步增长.
3、对未来的展望
截至报告期末, 公司尚有9.3亿元预收账款未竣工结算,其中大部分将在2006年
下半年结算. 预计公司2006年度可实现净利润将比上年度增长不低于50%.公司本次
增发若能顺利发行6000万股,增发后净资产将超过13亿元(未考虑下半年经营净利润
增加对净资产的影响),资本公积金超过8亿元,每股资本公积金2.97元.
截至报告期末,公司在建和未建的所有项目尚未结算的预计可销售面积约153万
平方米,这些项目储备能够满足公司未来3年的开发需要.公司增发完成后,开发规模
势必进一步扩大.为保证公司未来的可持续发展,公司经营层下一阶段的主要工作将
是加速项目储备、加快开发节奏、加强产品创新、扩大市场占有率、进一步提高成
本控制能力.公司经营层计划,在未来的1年内,将根据市场情况积极参加南京旧城改
造、城中村改造、中低价位商品房及教师用房建设,择机增加土地储备,储备土地出
让金总金额不超过30亿元人民币. 目前公司正积极参与政府有关教师住房建设、城
中村改造、新城建设等事项(合计约1528.96亩土地)的前期准备工作.
(二)报告期公司经营情况
1、公司主营业务的范围及其经营情况
公司主营业务范围:住宅小区综合开发建设;商品房销售、租赁、售后服务、物
业管理. 报告期内,公司经营情况良好,公司及控股子公司销售的房地产项目主要有
汇林绿洲、云锦美地、天泓山庄、枫情水岸、东方天郡、上城风景、IALa国际等.
实现主营业务收入965,728,014.88元,比上年同期增长42.72%;实现主营业务利润25
2, 031,547.21元,比上年同期增长84.02%;实现净利润127,149,110.68元,比上年同
期增长98.41%.
2、主营业务分行业、产品情况表
其中: 报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交
易金额58.50万元人民币.
3、主营业务分地区情况
(三)公司投资情况
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(四)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
公司前三季度项目竣工面积较大,进入决算的销售收入金额较高,预计2006年三
季度净利润将比去年同期增长50%以上.
★2006年一季度:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内,公司主营业务范围为住宅小区综合开发建设;商品房销售、租赁、售
后服务、物业管理.
报告期内, 公司以及控股子公司开发建设的天悦花园、天泓山庄、云锦美地、
汇林绿洲、苏州枫情水岸、苏州IALa国际、东方天郡、上城风景等项目销售情况良
好.报告期内,公司实现主营业务收入508,481,550.62元,比上年同期增长31.78%,实
现主营业务利润130,372,025.30元,比上年同期增长82.46%,实现净利润66,640,324
.43元,比上年同期增长89.26%.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
(2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
因公司住宅销售结算面积增加, 预计本公司2006年上半年的经营业绩与上年同
期相比将有大幅增长,净利润增长幅度在50%以上.
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
股东名称:南京栖霞建设集团有限公司
特殊承诺: 1、2006至2007年,公司年度净利润以2005年为基数年均复合增长率
不低于30%. 公司非流通股股东承诺,如公司2006年和2007年度未实现净利润年均30
%的复合增长率,或公司2006年、2007年中任意一年年度财务报告被出具标准无保留
意见以外的审计意见, 公司非流通股股东将在2007年度股东大会审议通过相应年度
报告后的10个工作日内,向无限售条件的流通股股东追加赠送股份,追加赠送股份总
额为120万股,按照目前流通股股本规模(6000万股)计算,等同于每10股追送0.2股.
承诺履行情况:按约履行,情况良好.
股东名称:南京新港高科技股份有限公司
特殊承诺: 1、2006至2007年,公司年度净利润以2005年为基数年均复合增长率
不低于30%. 公司非流通股股东承诺,如公司2006年和2007年度未实现净利润年均30
%的复合增长率,或公司2006年、2007年中任意一年年度财务报告被出具标准无保留
意见以外的审计意见, 公司非流通股股东将在2007年度股东大会审议通过相应年度
报告后的10个工作日内,向无限售条件的流通股股东追加赠送股份,追加赠送股份总
额为120万股,按照目前流通股股本规模(6000万股)计算,等同于每10股追送0.2股.
承诺履行情况:按约履行,情况良好.
股东名称:南京栖霞建设集团物资供销有限公司
特殊承诺: 1、2006至2007年,公司年度净利润以2005年为基数年均复合增长率
不低于30%. 公司非流通股股东承诺,如公司2006年和2007年度未实现净利润年均30
%的复合增长率,或公司2006年、2007年中任意一年年度财务报告被出具标准无保留
意见以外的审计意见, 公司非流通股股东将在2007年度股东大会审议通过相应年度
报告后的10个工作日内,向无限售条件的流通股股东追加赠送股份,追加赠送股份总
额为120万股,按照目前流通股股本规模(6000万股)计算,等同于每10股追送0.2股.
承诺履行情况:按约履行,情况良好.
股东名称:南京市栖霞区国有资产投资中心
2、非流通股股份自获得上市流通权之日,均需遵守<<上市公司股权分置改革管
理办法>>的有关规定, 同时南京栖霞建设集团有限公司所持非流通股股份在自获得
上市流通权之日起三十六个月内交易或者转让的价格不低于8元/股.
承诺履行情况:按约履行,情况良好.
股东名称:南京市园林实业总公司
3、2005年至2007年,三年内公司的原非流通股股东将在年度股东会议上提出按
照不低于70%的比率分配当年的可分配利润议案, 并对该项议案投赞成票,以保障该
议案获得年度股东会议的审议通过.按约履行,情况良好.
承诺履行情况:按约履行,情况良好.
★2005年末期:
(一)报告期内经营情况的回顾
1、报告期内公司总体经营情况
报告期内, 为切实稳定住房价格,促进房地产业健康发展,国务院及八个部委按
照"积极稳妥、把握力度,突出重点、区别对待,因地制宜、分类指导,强化法制、加
强监管"的原则, 从完善住房供应、控制不合理需求两方面入手,综合运用财税、金
融、法律、行政等多种手段,实行政策引导,规范市场秩序,遏制投机性炒房,控制投
资性购房, 鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费,努力实现住
房总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,促进房地产业健康发展.江苏省尤
其南京、苏州、无锡三市由于2003年以来就已经采取"房价申报、物价审批"等措施
稳定房价、打击炒房、规范市场行为,因此本轮宏观调控,对其房地产市场的负面影
响很小.以南京为例,报告期内,全市房价同比增长5%,销售面积同比增长10%,预计20
06年,全市销售面积将实现20%的增长.(数据来源:南京市房产管理局)
管理层认为, 宏观调控对公司的正面影响多于负面影响.正面影响主要表现在,
国家房地产宏观调控政策的施行,规范了房地产开发和交易行为,优化了房地产供应
结构,抑制了部分地区房价上涨过快和房地产开发投资过热的势头,这不仅有利于加
速形成优胜劣汰的竞争机制, 有利于广大规范的专业房地产企业在竞争中占据优势
地位, 同时也促使了房地产行业的持续健康发展,由于宏观调控,主要建材价格下降
幅度较大, 相对土地拍卖价格也有所回落,这给公司带来了很好的发展机遇.2006年
,建设部等行业行政主管部门将继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施,控制
房地产投资规模, 切实稳定住房价格,预计不会出台新的房地产调控政策.随着宏观
调控措施的逐步到位,城市化率和人们收入水平的不断提高,以及中央经济工作会议
对房地产行业"重要支柱产业"地位的确立, 全国和江苏房地产市场正迎来一个以生
产方式加速转型、行业资源加速整合、购房者行为日益理性为特征的新的发展阶段
报告期内,公司管理层在董事会的正确领导下,积极响应政府号召稳定房价、调
整产品结构, 紧紧抓住宏观调控带来的有利机遇,针对新的市场环境,不断优化设计
、产品创新, 进一步加强项目的开发成本控制,提升产品品质和项目策划水平,完善
客户关系管理体系,有力地推动了公司各项工作的全面协调发展,全面超额完成了年
初确定的各项经营计划.
2005年,公司蝉联了"江苏省房地产业综合实力五十强"评比第一名,又被授予南
京市"有功单位"、"江苏省重合同守信用企业"、"南京市老百姓满意房地产企业",
中国建设银行总行"房地产守信与稳健企业",并当选"南京市地税2005年度纳税排名
第四"以及"十佳最具成长性上市公司"和"十佳最重分红回报上市公司",星叶商标被
江苏省工商局评为"江苏省著名商标".公司被评为"全国建设系统企业文化建设先进
单位".报告期内,公司两项工程项目获"扬子杯"奖、四项工程项目获"金陵杯"奖,苏
州IALa国际项目现场管理被评为"江苏省样板".
2005年, 公司经营情况良好,实现主营业务收入1,325,123,807.01元,比上年同
期增长35. 94%;实现主营业务利润317,282,081.55元,比上年同期增长51.67%;实现
净利润148,661,635.00元,比上年同期增长40.62%;每股收益0.708元(全面摊薄),净
资产收益率21.36%(全面摊薄)。公司及控股子公司的销售面积及销售收入已连续六
年在南京市住宅市场排名第一.
公司以及控股子公司开发建设的天悦花园、天泓山庄、云锦美地、汇林绿洲、
苏州枫情水岸、苏州IALa国际、东方天郡、上城风景等项目销售情况况良好, 其中
, 公司开发建设的天泓山庄、云锦美地和汇林绿洲等三大主力楼盘全部进行南京市
住宅市场销售收入排行榜十强. 无锡瑜憬湾、仙林新市区NO.2005G28号地块等项目
的前期准备工作进展顺利.
2、公司主营业务及其经营状况
公司主营业务范围:住宅小区综合开发建设;商品房销售、租赁、售后服务、物
业管理.
报告期内,公司主营业务收入全部来自于商品房开发、销售、物业管理.2005年
,公司开发销售的商品房面积较大幅度增长,实现主营业务收入1,325,123,807.01元
,比上年同期增长35.94%;实现主营业务利润317,282,081.55元,比上年同期增长51.
67%;实现净利润148,661,635.00元,比上年同期增长40.62%;每股收益0.708元(全面
摊薄),净资产收益率21.36%(全面摊薄)。公司及控股子公司的销售面积及销售收入
已连续六年在南京市住宅市场排名第一.
(1)报告期内公司主营业务收入、主营业务利润的构成情况
注: 报告期内,公司房地产主营业务的平均毛利率为30.62%,比上年同期上升约
3个百分点. 如果扣除马群经济适用房的影响,则公司房地产主营业务的平均毛利率
为35.08%.
公司房地产业务主要分布于南京、苏州、无锡三地, 由于报告期内苏州枫情水
岸项目少部分开始结算,无锡瑜景湾项目尚处于前期开发阶段,故今年收入主要来自
南京地区.
(2)报告期内,公司主营业务结构、主营业务盈利能力未发生较大变化.
(3)生产经营的主要产品及市场占有率情况的说明
公司及控股子公司的产品主要为商品房住宅小区, 公司的销售收入在南京市住
宅市场的占有率为7%.
(4)公司主要供应商、客户情况
报告期内, 本公司前五名供应商合计的采购额14,891.19万元,占全年采购总额
的67.78%.
报告期内,本公司前五名客户合计的销售额1,316.69万元,占全年销售总额的0.
99%.
3、报告期内公司资产构成同比发生变动的说明
(1)总资产变化的原因:存货和预付工程款增加;
(2)其他应收款变化的原因:收回金坛建筑安装工程公司往来款和垫付的征地补
偿费;
(3)存货变化的原因:开发成本、开发产品增加;
(4)预收账款变化的原因:汇林绿洲三期、枫情水岸和AILA国际、东方天郡项目
销售情况良好,但2005年末尚未达到销售收入确认条件;
(5)一年内到期的长期负债变化的原因:长期借款转入增加;
(6)长期借款变化的原因:房地产项目借款增加.
4、控股子公司的经营情况及业绩分析
截止报告期末, 本公司控股子公司南京东方房地产开发有限公司开发的上城风
景刚开始销售,但本期内未结转.
报告期内,公司控股子公司南京栖霞建设集团物业有限公司经营情况良好,有力
地提升了公司房地产主业的品牌附加值.
截止报告期末, 本公司控股子公司无锡栖霞建设有限公司开发的瑜憬湾项目一
期前期准备工作正在加快推进,预计2006年内开工建设并销售.
截止报告期末,本公司控股子苏州栖霞建设有限责任公司开始进入收益期,本期
结算部分销售收入18, 959万元,枫情水岸项目已经在苏州市场取得了良好的市场形
象,销售形势良好.报告期内,该公司的另一项目IALA国际项目已经开始销售.
截止报告期末, 本公司控股子南京栖霞建设仙林有限公司开发建设的东方天郡
项目开始结转收入,本期结算销售收入5,921万元,报告期内,公司紧紧依托仙林新市
区科技人文教育资源的优势, 主打"引领教育地产新时代"这个卖点,推出系列"阳光
小户型"住宅,深受广大客户好评,目前销售形势良好.
(二)公司未来发展的展望
1、公司所处行业的发展趋势及面临的市场竞争格局
随着宏观调控政策的逐步到位,行业规则日益完善,企业投资行为和消费者购房
行为更加理性, 投机行为退出市场,房地产投资规模和增幅得到了有效遏制,商品房
供销总量趋于平衡, 住房供应结构不断优化,市场成交量向中档住房集中,住房价格
涨幅趋于稳定. 与此同时,市场竞争更加激烈,政府和企业对住宅产业化工作更加重
视. 江苏省房地产市场在经过宏观调控初期的震荡之后正呈现出更加健康的发展态
势.
江苏房地产市场竞争格局: 本省优秀企业迅速成长,全国性企业纷纷进入,弱势
企业面临淘汰; 供求关系不断改善,自住型需求成需求主体,市场成交量向中档住房
集中; 企业竞争转向以产品定位能力、项目运作能力、内部管理效率、融资能力、
品牌建设能力为主要内容的企业综合实力竞争; 以全装修房建设和节能、节水、节
地、节材、智能住宅建设为重点,住宅产业化工作在政府和企业共同努力下,全面推
进.
2、公司未来发展机遇和挑战,发展战略和年度业务发展计划.
管理层认为,与同区域企业相比,公司具备产品标准化、技术、品牌、人力资源
、融资能力、治理结构、成本控制、政府支持等多方面竞争优势. 未来十年江苏省
要在全国范围内实现两个率先,经济发达将带来房地产稳定发展.根据江苏省房地产
发展"十一五"规划,未来五年平均每年住宅需求量为4760万平方米,房地产要以每年
20%的增幅发展. 与此同时,2006年,项目所在城市的发展,也为公司提供了较大的机
遇.如:南京市重点工程拆迁及"拆违拆破"专项整治启动(2006年,全市计划拆迁房屋
300万平方米,计划"拆违"320万平方米),长江四桥、二环路等重点项目付诸实施,仙
林大学城中心区和地铁2号线开工建设, 将大大提高项目的市场形象,促使房地产市
场需求增加; 苏州工业园区CBD逐渐形成,苏州公司座落于此的两项目市场竞争力提
升;无锡项目所在地区已设立首家国家级工业设计园,高薪收入人群的增加引起住宅
需求的相应增加.
公司当前面临的主要困难有: 规模偏小导致公司的品牌和管理资源不能充分发
挥作用,规模效益不能充分体现;负债率较高,资金链偏紧;部分项目的目标客户仍存
有持币观望心理,影响了项目的销售进度;外地企业的进入,使市场竞争更加激烈.尽
管如此,管理层认为,机遇大于挑战,因此对企业未来发展充满信心.
公司未来的发展思路是: 以科学发展观为指导,以市场需求为导向,以企业管理
现代化、住宅产业现代化、资本营运现代化为依托, 以实现社会效益、环境效益和
经济效益的共同增长为目标,走标准化、专业化、集约化发展之路.
公司的发展战略是: 以自身品牌延伸和竞争优势为基础,立足江苏省,步步为营
, 拓展全国,发展成为长三角地区的房地产龙头企业,并最终建成一个产业化程度较
高、融资渠道广阔、管理水平国际化、在全国房地行业名列前茅的大型现代化住宅
产业集团.
公司2006年度的业务发展计划是:
(1)认真贯彻执行2006度公司财务经营计划, 确保主营业务收入不低于15亿元,
主营业务利润率不低于2005年度的水平, 营业费用和管理费用占主营业务收入的比
例不高于2005年度的水平,2006年度实现的净利润比2005年度增长率不低于30%.
(2)公司将根据经营发展战略和2006度的财务经营计划和现金流量计划,在对房
地产市场及潜在的房地产项目进行充分调查研究的基础上, 充分利用公司的各种资
源和条件, 力争落实更多新的开发项目,增加新的土地储备项目,以实现公司经营效
益的持续稳定增长.
(3)加强落实前次募集资金项目云锦美地和天泓山庄的经营计划,确保云锦美地
项目在2006年度内全面竣工,天泓山庄项目在本年度绝大部分竣工,并取得良好的经
济效益.
(4)采取有力措施确保在建的汇林绿洲三期、枫情水岸一、二、三组团在2006
年上半年竣工, 东方天郡一期和上城风景一期已开工多层住宅在2006年度全面竣工
,并确保其他在建项目按计划实施.
(5)落实2006年度开工计划,确保二季度开工无锡瑜憬湾项目一期、东方天郡二
期工程,三季度开工仙林G28土地项目,四季度开工枫情水岸四组团、Iala国际二期.
(6)在充分调查研究房地产行业发展规律的基础上,深入分析公司自身的开发经
营能力,研究制定出公司确实可行的"十一五"发展战略和规划,提升企业的文化和品
牌价值,创造良好的经济效益,给广大股东以更好的回报.
3、公司未来的资金需求、使用计划及资金来源
随着公司主营业务和经营规模的快速扩张, 公司在未来几年内对资金的需求将
大幅增加. 2006年度,公司计划房地产投资总额约16亿元人民币,主要投资项目有天
泓山庄、东方天郡、枫情水岸、Iala国际、瑜憬湾、仙林G28土地项目等, 为此,公
司将:
(1)坚持一贯稳健的财务方针政策, 加快销售进度和销售资金的回笼,2006年度
计划销售楼盘的回笼资金约18亿元人民币,扣除税费后约14.5亿元人民币.
(2)根据发展战略和财务状况充分利用国内资本市场的融资功能,进行直接融资
约6亿元.
(3)如果公司2006年度再融资获得成功, 公司将首先确保上述在建项目(包括本
次募集资金项目)投资计划得到顺利实施, 并根据土地市场的供求状况,用部分回笼
资金约4.5亿元,适时增加土地储备.
(4)如果公司2006年度未能实现直接融资6亿元, 公司将利用银行和非银行金融
结构的融资功能,弥补项目开发资金缺口.
(5)公司将采取确实有力措施, 落实公司的发展战略规划及财务预算,使公司的
开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一致,确保开发经营计划实施到位,在
提高资金使用效率的同时保证经营活动资金的需求.同时提高公司资产的流动性,保
持合理的资产负债比例,并使债务结构更加合理化.
4、公司未来面临的主要风险及对策
(1)主要风险有: 一是宏观政策风险.2006年是宏观调控持续加强并逐步显现效
应的一年, 而房地产业是受宏观调控政策影响较大的行业,因此,公司面临一定的宏
观政策风险. 二是市场经营风险.宏观调控易使购房者的心理预期产生变化,虽然随
着国家宏观调控预期目标的逐步实现和房地产销售市场的回暖, 持币观望气氛已逐
步消退,但消费者的购买行为变得更加理性,同时,商品房的供应量充足,同质化产品
增多,竞争更加激烈,这使房地产公司的市场经营风险加大.三是财务风险.公司已经
较充分地利用了财务杠杆,如果未来销售回款速度放慢,公司将面临一定的财务风险
.四是技术风险.在项目开发中,为满足客户不断追求高品质楼盘的需求,公司不仅要
解决一般性的工程技术难题,还要加大新技术、新工艺、新设备、新材料的应用,这
不仅会增加项目的开发成本,还会引致一定的技术风险.
(2)公司拟采取的对策和措施. 针对以上可能存在的风险因素,公司将采取如下
对策和措施: 一是实行稳健的发展战略,与国家宏观调控的方向相适应,继续坚持以
中低档到中高档住宅为主的产品开发策略,紧跟市场的需求;二是根据公司的资金周
转和销售资金回笼的预测情况进行项目的整体规划和开发; 三是努力缩短项目开发
周期, 保持较高的销售资金回笼速度,提高存货周转率;四是严格执行《技术质量管
理程序》, 加强成本控制和项目监管的力度;五是加强土地储备的市场调研,根据公
司的发展规划稳步做好土地储备工作.
(二)公司投资情况
报告期内公司投资额为10,200万元人民币,比上年增加2,812.09万元人民币,增
加的比例为38.06%.
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
(1)天悦花园
公司出资30,470万元人民币投资该项目,截止报告期末天悦花园54-57幢已经全
部竣工并已交付使用,累计竣工比例为100%,报告期实现销售收入41,570,079.29元.
(2)东方城
公司出资29,800万元人民币投资该项目,截止上一报告期末累计竣工比例为100
%,报告期实现销售收入2,810,317.34元.
(3)汇林绿洲
公司出资88, 636万元人民币投资该项目,截止报告期末汇林绿洲一期和二期已
全部竣工, 并绝大部分已销售,三期预计在2006年上半年竣工,汇林绿洲累计竣工比
例为49.49%,报告期实现销售收入224,272,424.06元.
(4)马群经济适用房
公司出资40,848万元人民币投资该项目,截止报告期末,经济适用房已经全部竣
工并已交付使用,累计竣工比例为100%,报告期实现销售收入216,115,877.43元.
★2005年三季度:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
公司主营业务范围:住宅小区综合开发建设;商品房销售、租赁、售后服务、物
业管理.
报告期内,公司主营业务收入全部来自于商品房开发、销售、物业管理.年初至
报告期末,公司开发销售的商品房面积较大幅度增长,实现主营业务收入92723.89万
元,比上年同期增长74.02%,实现主营业务利润21055.55万元,比上年同期增长48.29
%.实现净利润9978.49万元,比上年同期增长46.48%.
报告期内, 公司及控股子公司销售的房地产项目主要有汇林绿洲、云锦美地、
太阳城天泓山庄、天悦花园、东方城、马群经济适用房、苏州枫情水岸、IALa国际
、东方天郡.
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币 审计类型:未经审计
主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
分行业
房地产开发 247,047,386.07 158,131,218.24 35.99
分产品
云锦美地 122,044,783.50 70,542,140.85 42.20
天泓山庄 35,704,221.00 21,406,491.20 40.04
枫情水岸 45,209,562.00 32,153,690.26 28.88
2.公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3. 报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
√适用 □不适用
本报告期内,经济适用房销售已进入收尾阶段,本报告期内销售收入主要来自商
品房,因此毛利率与前一报告期相比,上升了9.36个百分点.
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况(G
股公司)
□适用 √不适用
(三)关联企业经营状况 (截止日期:2006-12-31)
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜南京东方房地产开发有限公司｜ ｜ 179.24｜ 16233.81｜
｜南京栖霞建设集团物业有限公｜ ｜ 126.30｜ 2937.59｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜无锡栖霞建设有限责任公司 ｜ ｜ -970.91｜ 76798.35｜
｜苏州栖霞建设有限责任公司 ｜ ｜ 2495.48｜ 93512.55｜
｜南京栖霞建设仙林有限公司 ｜ ｜ 692.45｜ 66457.17｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘ |
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