经营分析
| 发布日期：2007-11-27 14:02:00 |
≈≈浦东金桥600639≈≈(更新:07.10.30)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 12272.1｜ 265.7｜ 2.17｜ 26.80｜
｜房地产租赁 ｜ 32346.4｜ 20629.5｜ 63.78｜ 70.65｜
｜酒店公寓服务 ｜ 1099.5｜ 561.4｜ 51.06｜ 2.40｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 45783.5｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售业务 ｜ 41807.0｜ 21336.7｜ 51.04｜ 42.22｜
｜房地产出租业务 ｜ 56979.9｜ 26635.4｜ 46.43｜ 57.54｜
｜酒店公寓服务业务 ｜ 235.3｜ -675.3｜-286.9｜ 0.24｜
｜ ｜ ｜ ｜ 8｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 99022.2｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:截止日期:(2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房地产业 ｜ 77908.6｜ 39143.4｜ 50.24｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房地产销售 ｜ 38819.1｜ 21712.7｜ 55.93｜ 49.83｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房地产租赁 ｜ 39089.5｜ 17430.7｜ 44.59｜ 50.17｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 其中：关联交易 ｜ 573.3｜ 305.4｜ 53.28｜ 0.74｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产销售 ｜35896.73 ｜14853.68 ｜21043.05 ｜58.62 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产租赁 ｜25640.79 ｜13707.69 ｜11933.11 ｜46.54 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海 ｜61537.52 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产业 ｜45121.75 ｜19103.45 ｜26018.30 ｜57.66 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产销售 ｜32657.03 ｜14259.35 ｜18397.68 ｜56.34 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产租赁 ｜12464.72 ｜4844.10 ｜7620.62 ｜61.14 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其中:关联交易 ｜194.83 ｜91.39 ｜103.45 ｜53.09 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产销售业务 ｜33216.56 ｜15500.61 ｜17715.95 ｜53.33 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产出租业务 ｜48869.75 ｜25549.87 ｜23319.88 ｜47.77 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜82086.31 ｜41050.48 ｜41035.84 ｜49.99 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海 ｜82086.31 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
1、主要是按合同规定部分客户租金因到帐时间差异,致使本期应收账款有所增
加.
2、本期部分在建工程完工,致使预付账款减少.
3、本期支付国泰证券股份有限公司的认股款,导致往来的其他应收款有所增加
4、投资东方证券股份有限公司的配股投资得到确认,导致公司本期长期股权投
资增加.
5、收到京浦房产公司拖欠的应收账款, 转回对其计提坏帐准备,致使递延所得
税资产减少.
6、部分在建工程的完工,公司的工程结算导致应付账款大幅减少.
7、控股子公司的土地销售收入确认,使得本期预收账款大幅减少.
8、本期计提公司发行的短期融资券利息费用,致使应付利息增加.
9、本期控股子公司进行机构调整人员减少,致使本期管理费用减少.
10、本期增加了厂房销售收入及租赁毛利率有所提高, 使得公司营业利润、净
利润有大幅增加.
11、本期增加存货、在建工程的投入,使得经营活动现金流出量大幅增加,从而
产生经营活动现金流量净额的逆差增大.
12、本期对东方证券股份有限公司进行配股投资, 公司投资活动现金流出量大
幅增加,从而使得投资活动的现金流量净额的逆差增大.
13、本期增加存货、在建工程、投资性房地产、长期股权投资的投入, 增加了
公司向银行的筹资额度,从而使得筹资活动的现金流量净额增多.
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
原非流通股东在股权分置改革过程中做出的承诺事项及其履行情况
股东名称:国有股股东(授权经营单位为上海金桥(集团)有限公司)
承诺事项: 国有股股东(授权经营单位为上海金桥(集团)有限公司)所持有的浦
东金桥非流通股股份自改革方案实施之日起, 在三十六个月内不通过上海证券交易
所上市交易.
承诺履行情况:未交易
股东名称:国有股股东(授权经营单位为上海金桥(集团)有限公司)
承诺事项:在实施股权分置改革之后,国有股股东(授权经营单位为上海金桥(集
团)有限公司)承诺将在股东大会上提议并投赞成票: 浦东金桥今后三年分红比例将
不低于当年实现的可分配利润(非累计可分配利润)的50%.
承诺履行情况:公司2006年度利润分配方案已获2006年度股东大会审议通过,符
合股改"按不低于当年实现的可分配利润的50%进行分红"的承诺. 于2007年7月27日
在《上海证券报》和香港《文汇报》上刊登了《上海金桥出口加工区开发股份有限
公司2006年度分红派息实施公告》,并于2007年8月10日实施.
股东名称:国有股股东(授权经营单位为上海金桥(集团)有限公司)
承诺事项: 在禁售和限售期间,国有股股东(授权经营单位为上海金桥(集团)有
限公司)持有的浦东金桥股份比例如果发生变动,且所持有浦东金桥股份每增加或者
减少百分之一的,将自该事实发生之日起两个工作日内做出公告.
承诺履行情况:未发生
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、其他需要说明的重大事项
1、公司持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
2、公司持有非上市金融企业、拟上市公司股权的情况
√适用 □不适用
★2007年中期:
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
按照股东大会确定的年度经营计划, 公司积极开展各项工作,报告期内,公司和
控股子公司房产项目建设及租赁情况如下:
1、重点房产项目建设保质保量稳步推进: 红枫路商铺竣工交付使用;现代产业
服务园一期9－15号研发办公楼和餐厅项目, 是年内必须竣工的重点建设项目,11号
和12号研发楼已拆除脚手架;17号地块商业中心,是浦东新区浙桥路商业中心的一部
分, 已完成扩初设计;28号地块研发楼,方案设计已完成,进入扩初阶段;碧云花园二
期C组团, 已完成70%工作量;碧云新天地二期C组团商品房,主体结构已封顶,已开始
施工绿化招标; 南三街坊(暂名碧云新天地三期),施工场地、临设就绪,施工用电、
用水到位, 场地定位放线完成;碧云别墅六期、S1地块酒店公寓等项目,正在办理规
划许可证过程中.
2、房地产租赁势头良好:碧云别墅、碧云体育休闲中心、英国学校、平和学校
、家乐福、加拿大梦家园(一、二期)、碧云花园一期商铺出租率均超过95%;碧云花
园(公寓)一期出租率超过90%,碧云花园(公寓)二期A、B组团出租率超过80%;红枫路
商业街出租率超过70%;研发办公楼出租率超过90%;北区厂房仓储出租率超过90%,南
区厂房出租率超过40%;新金桥广场的办公楼出租率达到82%,公寓式酒店入住率达到
48%,商铺出租率达到73%.
报告期内, 公司实现主营业务收入457,834.58千元,净利润107,246.99千元,分
别较上年同期减少25.85%、42.23%.主营业务收入和净利润下降,主要是因为本期无
商品房销售, 而上年同期公司控股子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司
实现销售收入288,886.96千元.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况
房地产销售收入比上期减少65. 81%,主要系上年同期公司控股子公司上海金桥
出口加工区房地产发展有限公司开发的碧云新天地项目二期A、B组团完成销售, 确
认销售收入288,886.96千元,而本期无商品房销售.
房地产出租收入比上期增加26.15%,主要系新增加了碧云花园二期B组团公寓、
碧云别墅五期、英国学校二期等房产项目租金收入.
2、主营业务及其结构发生重大变化的原因说明
主营业务收入比上年同期下降25. 85%,主要原因是公司控股子公司上海金桥出
口加工区房地产发展有限公司本期无商品房销售.
3、主营业务盈利能力(毛利率)与上年相比发生重大变化的原因说明
房地产销售毛利率比上年同期有大幅度下降, 主要原因是公司控股子公司上海
金桥出口加工区联合发展有限公司转让给中欧国际工商学院的G地块土地系教育用
地, 且该土地转让合同于2006年8月签订,故价格低于该公司上年度调整后的土地成
本,加之本期无商品房销售致使销售毛利率大幅度下降.
4、利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析
本期利润构成有较大变化,源于房地产租赁的利润明显增加.其原因是与上年同
期相比,公司本期房地产租赁收入增长26.15%,而无商品房销售致使房地产销售毛利
下降.
(三)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
(1)公司出资人民币5, 425万元,认购3,989.27万股东方证券股份有限公司的股
份; (2)公司出资人民币456.25万元,认购152.08万股国泰君安证券股份有限公司的
股份,以及152.08万股国泰君安投资管理股份有限公司的股份,目前尚在进行中.
★2007年一季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
公司于2007年1月1日起执行新会计准则, 所有会计报表项目均按新会计准则的
要求进行编制.有关财务数据变动幅度较大的情况及原因
(1)货币资金增加主要是期末收到银行借款所致;
(2)在建工程增加主要是本期对投资性房地产项目的投入所致;
(3)应付利息增加主要是本期计提短期融资券利息所致.
(4)营业收入、营业成本、营业税费本期减少主要是无房地产项目销售所致;
(5)营业利润减少主要是因为本期无房地产项目销售所致;
(6)所得税费用减少是本期利润总额减少所致.
(7)经营活动产生的现金流量净额减少主要是无销售性房地产经营项目所致;
(8)投资活动产生的现金流量净额增加主要是控股子公司购置固定资产所致;
(9)筹资活动产生的现金流量净额增加主要因为控股子公司发展而借入银行贷
款.
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与 "新旧会计准则股东权益
差异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明:
□适用 √不适用
★2006年末期:
(一)管理层讨论与分析
1、公司报告期内总体经营情况
以科学发展观为指导,以持续提升企业价值和核心竞争力为目标,按照股东大会
确定的年度经营计划, 公司董事会团结带领全体员工,振奋精神,齐心协力, 开拓创
新,扎实工作,全面完成年度经营目标,取得了良好的业绩.全年实现主营业务收入99
0,221.99 千元,较上年同期增长20.63%.实现净利润212,504.38 千元,同比增长12.
09%.公司及纳入合并报表的控股子公司2007 年度主要经营情况如下:
(1)房产项目建设稳步推进,新金桥广场、碧云别墅五期、碧云花园二期B 组团
、德威英国学校二期、平和学校改造以及北区15 号地块4 号、6 号老厂房改造项
目等项目先后竣工, 竣工房产项目建筑面积超过10 万平方米;碧云花园二期C 组团
、现代产业服务园一期9－15 号研发办公楼等租赁房产项目以及碧云新天地二期C
组团商品房开发项目正在保质保量按计划进度推进,在建房产项目总建筑面积约10
万平方米.
(2)房地产租售保持良好态势,碧云别墅、碧云体育休闲中心、英国学校、平和
学校、家乐福以及商铺的出租率均超过95%;碧云花园(公寓)一期出租率超过90%,碧
云花园(公寓)二期A 组团出租率超过80%;研发办公楼出租率超过90%;北区厂房仓储
出租率超过90%. 年内新竣工项目也取得了良好的出租业绩,德威英国学校二期及碧
云别墅五期出租率均达100%, 碧云花园(公寓)二期B 组团出租率为41%,新金桥广场
的办公楼出租率为63%,新金桥广场的商铺出租率为30%.碧云新天地二期A、B组团商
品房全部完成销售.
主营业务收入本期比上期上升20.63%,其中:
A. 、房地产销售收入比上期增加25.86%,主要系本公司所属子公司上海金桥出
口加工区联合发展有限公司本期发生转让土地使用权收入共计87, 966 .12 千元所
致.
B、房地产出租收入比上期增加16.60%,主要系碧云花园二期B 组团公寓、碧云
别墅5 期、英国学校2期及梦家园等项目竣工投入招租相应增加租金收入所致.
主营业务成本本期比上期上升26.45%,其中:
A、房地产销售成本比上期上升32.06%,主要系本公司所属子公司上海金桥出口
加工区联合发展有限公司本期销售收入上升相对应销售成本上升所致.
B、房地产出租成本比上期上升18.77%,主要系上述租赁收入增加相应增加相关
租赁成本所致.
(2)主营业务分地区情况
注: 1)上海新金桥广场实业有限公司负责开发建造的新金桥广场商办楼,该项
目于2006 年8 月进行试营业.
2)上海金桥出口加工区南区建设发展有限公司已经处于经营期, 报告期内实现
销售收入,大幅减亏.
(2)单个控股子公司的净利润或单个参股公司的投资收益对公司净利润影响达
到10%以上:
(3)单个控股子公司或参股公司的经营业绩同比出现大幅波动,且对公司合并经
营业绩造成重大影响的情况说明及变动原因分析:
公司控股子公司上海金桥出口加工区房地产有限公司开发的碧云新天地项目二
期A、B 组团本年度基本销售售罄,确认销售收入298,151 千元比上期增加9.33%;净
利润比上期增加26.14%.
4、行业发展趋势分析
公司坚持自身发展与金桥开发区协调发展的方针,创造和引导市场需求,投资经
营厂房仓储、研发办公楼、碧云别墅、碧云花园以及商业、教育、休闲等配套设施
,精心开发建设金桥开发区、碧云国际社区.
2006 年,金桥开发区累计实现工业总产值1467 亿元,同比增长12.2%;出口交货
值累计为419亿元,同比增长1.6%;新产品产值累计748 亿元,占工业总产值的51%,同
比增长11%;上缴税收82亿元,同比增长29.7%;累计新引进项目54 个,增资项目53 个
,吸收投资总额达6.13 亿美元,合同外资3.28 亿美元.
随着金桥出口加工区产业发展和投资环境的成熟, 出现了更多企业将头脑机构
、技术开发机构向金桥开发区转移的趋势,开发区产业结构调整正在加快.欧莱雅中
国研发中心、辉门研发中心及亚太区总部、摩托罗拉研发中心及地区总部、BOC 研
发中心、住友仓储、怡亚通供应链中国总部、多美滋中国总部等一批生产性服务业
项目在金桥集聚. 目前开发区已吸引16 家总部经济项目和87 家独立或非独立的跨
国公司及国内大企业研发机构,生产性服务业正在成为金桥开发区发展的新亮点.金
桥开发区蓬勃发展的经济态势, 为公司房地产租赁业务发展提供了良好的空间和市
场.
5、公司未来发展展望
公司坚持房地产主业方向, 进一步完善区域配套建设,优化区域环境,加快引进
生产性服务业企业,努力造就"最适合跨国公司设置地区总部、研发中心和制造业的
基地"、"最适宜国际家庭居住的国际社区",将金桥开发区建设成为集先进制造、生
产性服务和生活居住为一体的集约化、多功能、环境友好和创新型开发区.
公司坚持综合房地产开发经营,继续实行租售并举、以租赁为主的经营策略,走
细分市场、细分客户、差异化房产之路,区内房产以出租为主,区外房产以销售为主
,力争公司长期稳定发展,经营业绩稳步增长.
6、新年度经营计划
根据上海经济发展形势和开发区产业升级态势, 公司将进一步加快生产性服务
园区建设, 推动生产性服务业在金桥集聚;进一步完善碧云国际社区配套服务,将碧
云建成上海规模最大、国际化程度最高的高档国际社区.
公司及控股子公司将重点开发建设研发办公楼、住宅、商业、休闲等配套设施
, 继续加强租售经营和服务,提高整体资产质量,使主营业务收入、净利润、净资产
收益率等主要经济指标均较2006年度稳步增长.
房产项目建设方面,按节点进度保质保量抓紧在建项目建设,力争现代产业服务
园一期9－15 号研发办公楼和餐厅项目、碧云花园二期C 组团、碧云新天地二期C
组团3 个房产项目年内竣工;二是积极启动南三街坊(暂名碧云新天地三期)住宅开
发项目、碧云国际社区S1 地块酒店式公寓项目、碧云别墅六期、G3 地块研发办公
楼、开发区28＃地块研发办公楼、17＃地块商业中心项目; 三是进一步细化现代产
业服务园区二期规划,抓好碧云花园二期D、E、F 组团等项目前期准备工作;四是启
动陆行老镇动迁工作.
租售经营方面,要继续加大宣传力度,进一步提高金桥、碧云品牌形象和知名度
, 加强营销策划,积极开拓客户资源;加强管理与协调,加强物业服务指导检查,定期
走访客户, 听取意见,及时解决有关问题,持续提高客户满意度;优化服务,树立服务
是投资环境, 靠服务创造机会,用服务赢得客户的理念,保持老客户,吸引新客户.力
争房地产出租均价和出租率稳步上升,促进公司房地产租售业务顺利发展,保持公司
租赁收入稳步增长的良好势头,为提升公司资产质量和经营业绩打下坚实基础.
7、资金需求、来源及使用计划
根据区域经济发展形势、市场需求以及公司资产财务状况,科学合理开发经营房
地产项目,公司及控股子公司房地产项目年内用款计划为:房产工程建设费用421,68
0 千元,土地储备开发费456,110 千元.资金来源主要依靠房地产租售收入、银行借
款或短期融资券.
8、主要风险分析及对策
(1)行业调控风险
国家继续加大对房地产业的宏观调控, 未来可能是可能对公司生产经营产生一
定影响.我们认为,政府对房地产行业调控的主要目的是防止房地产行业特别是住房
过度投资和投机,促进房地产业长期健康发展.公司积极开发符合政策导向、符合市
场需求的房产,力争公司资产质量和经营业绩稳步提高.
(2)土地资源供应风险
土地是不可再生的稀缺资源,如果被大量使用并且未得到及时补充,会限制影响
公司长期持续发展.
公司加强土地集约化管理,努力延伸和挖掘土地资源价值,力争通过经营运作使
土地资源获得最大价值. 同时,加强开发区发展态势和土地市场研究,增强获取土地
资源的能力,促进公司长期持续发展.
(3)经营风险分析及对策
公司主营房地产业务,产业结构比较集中,会在一定程度上受宏观调控、经济周
期和房地产市场波动影响.
为减少经营风险,公司根据市场形势科学开发经营房地产,并注重培育长期经营
资产、增强长期获利能力, 力争资产质量持续提升,经营业绩稳定增长.经过多年建
设,公司及控股子公司已有超过一百多万平方米的各类投资性房产,租赁收入稳定、
持续,具有较高的抗风险能力.
9、执行新企业会计准则后,公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公
司的财务状况和经营成果的影响情况
根据公司的发展战略和下年度的经营计划, 执行新会计准则后可能发生的会计
政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响主要有:
①根据新企业会计准则第2 号长期投资的规定, 公司将现行政策下对子公司采
用权益法核算变更为采用成本法核算, 因此将减少子公司经营盈亏对公司当期投资
收益的影响,但是本事项将不影响公司的合并报表.
②根据新企业会计准则第3 号投资性房地产的规定,公司将自2007 年1 月1 日
起将原计入"出租开发产品"科目的出租物业、土地等转入"投资性房地产"科目, 并
按成本模式进行确认和计量. 对原"出租开发产品"的建造按固定资产的"在建工程"
进行成本归集,将会对公司当期经营成果产生一定影响,从而影响公司的利润和股东
权益.
③根据新企业会计准则第18 号的所得税的规定,公司将现行政策下的应付税款
法变更为资产负债表债务法核算, 将会对公司当期的会计所得税费用产生变动影响
,进而影响公司的利润和股东权益.上述事项的影响可能因财政部、税务总局对《企
业会计准则》进一步的讲解和明确而进行调整.
(二)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(三)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
1、经本公司所属子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司(下简称"金桥
联发公司")董事会批准自2006 年1 月1 日起变更以下会计估计:
金桥联发公司系从事区内市政基础设施建设和区内房地产经营为主的房地产开
发公司. 2002 年4 月委托上海公正会计师事务所对以2001 年11 月30 日为基准日
的"上海金桥出口加工区联合发展有限公司
《原九平方公里土地成本的调整方案》进行了专项审计,出具了沪公约(2002)第655
号审计报告,后又于2003 年2 月对"上海金桥出口加工区联合发展有限公司《原九
平方公里土地成本补充调整方案》出具了补充审计报告. 由于前次调整方案确定土
地成本的时间至今已近四年有余, 预估土地成本依据的价格或取费标准等假设条件
已发生较大变化, 特别是征地养息老人员的社保缴费政策、基数、费率均有较大变
化, 另待开发项目的(主要系陆行老镇)的动迁、市政配套成本随着近年土地供应市
场的变化而有较大的增加. 基于此,金桥联发公司对以2006 年01 月01 日为基准日
金桥北块存量土地成本重新进行预估. 重新预估后金桥北块存量土地预估成本情况
列示如下:
上述会计估计变更事项对本公司当期合并净利润影响额为减少26, 718,202.43
元,对当期少数股东权益影响额为减少17,517,232.06 元.
2、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔20
06〕187)相关规定对公司以前年度及未来财务状况、经营成果和现金流量的影响
近期, 国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问
题的通知》(下称
《通知》),对照《通知》精神,本公司认为:
(1)《通知》进一步明确了土地增值税清算规则和方法,便于土地增值税政策的
落实和执行.
(2)本公司房地产经营以租赁业务为主, 根据《通知》规定,租赁房产未发生产
权转移,不征收土地增值税.
(3)本公司房地产销售业务相关的土地增值税清算,待上海市税务机关发布具体
清算管理办法后,另行披露.
按照财政部《企业缴纳土地增值税会计处理规定》的要求, 公司在销售性房地
产项目开发中, 于收到预收帐款时,按照预收帐款的1%预交土地增值税.确认房地产
项目收入当期, 将预计土地增值额和适应税率计算的应税额与预交税的差额计提土
地增值税准备金.
按所属税务部门的要求,公司自2006 年10 月1 日开始预征1%的土地增值税,公
司自预征开始日至2006 年12 月31 日期间未发生上述土地增值税的应税业务.
投资情况说明：
公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
按照年度经营目标, 公司积极开展各项经营业务.房产项目建设进展顺利,碧云
别墅五期、15号地块6号老厂房改造项目、英国学校二期以及新金桥广场等项目先
后竣工交付使用, 现代产业服务园一期9－15号研发办公楼和餐厅项目、15号地块4
号老厂房改造项目、红枫路商业项目、碧云花园二期C组团、碧云新天地二期C组团
等项目有序推进. 房地产租售势头良好,截至九月底,研发办公楼、北区厂房仓储、
碧云别墅、碧云花园一期以及商业、教育、休闲配套等房产出租率超过90%,南区厂
房、碧云花园二期A、B组团出租率稳步攀升,新金桥广场开始试营业.
1-9月份,实现主营业务收入779,086千元,较上年同期增加19.33%.实现净利润2
05,108千元,较上年同期增长17.73%.
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2.公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3. 报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的股改工作时间安排说明
□适用 √不适用
截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的相关说明
□适用 √不适用
投资情况说明:
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2006年中期:
(一)公司主营业务及其经营状况
公司根据市场需求情况和年度经营目标,保质保量稳步推进房地产项目建设,积
极开展房产租售和服务工作,房地产主营业务进展顺利,租售情况良好.报告期内,实
现主营业务收入615,375.17千元,净利润185,604.44千元,分别较上年同期增长16.7
1和24.37%.
主营业务分行业、产品情况
其中: 报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交
易金额6,044,329.18元人民币.
房地产销售收入比上期增加15. 18%,主要系子公司上海金桥出口加工区房地产
发展有限公司开发的碧云新天地项目二期在本报告期完成销售,确认销售收入288,8
86.96千元所致.
房地产出租收入比上期增加18.93%,主要系碧云花园二期A组团公寓、碧云别墅
四期、现代产业园一期等房产项目出租面积增加, 相应增加租金收入所致.
(二)公司投资情况
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2006年一季度:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
公司坚持房地产主营业务,以持续提高公司经营业绩和核心竞争力为目标,积极
开展各项工作.报告期内,公司房产项目建设进展顺利,租售情况良好,实现主营业务
收入451,218千元,净利润168,392千元,分别较上年同期增长72.25%和163.63%.增幅
较大的主要原因是公司控股子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司在报告
期内实现销售收入256,378千元,净利润141,618千元,分别较上年同期增加68.08%、
151.11%.
1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2)公司经营的季节性或周期性特征
√适用 □不适用
报告期内, 公司控股子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司开发建设
的碧云新天地二期实现销售收入256,378千元.
3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
√适用 □不适用
报告期内房地产销售收入占主营业务收入的比例为72.37%,较前一报告期的40.
47%增长31.9个百分点,主要是因为公司控股子公司上海金桥出口加工区房地产发展
有限公司开发建设的碧云新天地二期实现销售收入256,378千元.
5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
★2005年末期:
(一)管理层讨论与分析
1、公司报告期内总体经营情况
公司以持续提升经营业绩和核心竞争力为目标, 全体员工齐心协力,团结拼搏,
开拓创新, 围绕房地产主营业务积极开展各项工作,取得了良好的业绩.全年实现主
营业务收入820, 863.15千元,较上年同期增长32.79%.实现净利润189,586.54千元,
同比增长7.56%.
主要经营业务情况如下:
(1)房产建设项目扎实有序推进, 年内先后竣工项目有现代产业服务园一期3－
8号研发办公楼、北区48号地块定制厂房、南区厂房、碧云花园二期A组团、平和学
校二期等,在建项目有碧云别墅五期、碧云花园二期B组团、英国学校二期、新金桥
广场及北区15号地块6号老厂房改造等.同时井然有序地做好新项目的前期准备工作
(2)房地产租售继续保持良好势头,碧云别墅一至四期、现代产业服务园一期研
发办公楼、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校一期、平和学校等房产出租率超
过95%,碧云花园一期(公寓)、新金桥大厦出租率超过90%,北区厂房仓储出租率超过
85%,其他新竣工房产的出租率呈稳步上升之势.碧云新天地二期可售商品房源于200
5年9月16日开盘, 截止年底预售209套,超过可售房源的80%,为2006年公司经营持续
增长提供了良好条件.
2、公司主营业务及其经营状况
(1)主营业务分行业、分产品情况
主营业务分行业和分产品情况的说明:
主营业务收入本期比上期上升32.79%,其中:
A. 、房地产销售收入比上期增加25.82%,主要系子公司上海金桥出口加工区房
地产发展公司开发的碧云新天地项目二期A、B本年度完成大部分销售, 实现销售收
入272,688.05千元所致.
B、房地产出租收入比上期增加38. 00%,主要系碧云花园二期A组团公寓、现代
产业服务园一期3-8号办公楼和48、68号厂房等项目竣工投入招租相应增加租金收
入所致.
主营业务成本本期比上期上升1.40%,其中:
A、房地产销售成本比上期上升29.90%,主要系子公司上海金桥出口加工区房地
产发展公司本期销售收入上升相对应销售成本上升所致.
B、房地产出租成本比上期下降10.51%,主要系与租赁相关的费用减少所致.
3、报告期公司主要财务数据同比发生重大变动的说明
本期管理费用增长109. 96%,主要系上期已计提减值准备转回金额为35,581.13
千元,大额冲减了上期管理费用,而本期相应转回金额仅为2,330.00千元所致.
4、报告期公司现金流量构成情况、同比发生重大变动的情况、及与报告期净
利润存在重大差异的原因说明
本期经营活动现金流量净额比上期增加217, 982.05千元,主要是子公司金桥房
产公司开发的碧云新天地项目二期A、B本年度预售现金收入222, 643.00千元,使得
本期经营活动现金流量净额大幅增加所致.
本期投资活动的现金流量净额比上期减少60,838.62千元,主要是上期获得现金
流入84, 144.64千元中,含有来自公司转让所持上海浦东发展银行股权的部分收入,
而本期投资活动的现金流量流入仅有17,359.23千元所致.
5、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析
(3)单个控股子公司或参股公司的经营业绩同比出现大幅波动,且对公司合并经
营业绩造成重大影响的情况说明及变动原因分析:
控股子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司开发的碧云新天地项目二
期A、B本年度完成大部分销售,销售收入同比大幅增加,净利润同比大幅增加.
6、行业发展趋势分析
公司坚持自身发展与金桥出口加工区开发区协调发展的方针, 创造和引导市场
需求, 投资建设研发办公楼、厂房仓储、碧云别墅、碧云花园以及商业、教育、休
闲等配套设施,精心建设开发区和碧云国际社区.
2005年金桥开发区招商引资再创佳绩, 共引进项目38个,吸引投资18.2亿美元,
创10年以来新高. 全年完成工业总产值1320亿元,占浦东新区的三分之一,占上海的
近九分之一,同比增长11.4%.开发区成立15年来,累计引进项目658个,累计吸引投资
146.7亿美元,已形成以电子信息、汽车整车及零部件、现代家电、生物医药与食品
为主要产业的现代科技园区, 成为全国国家级开发区中最具经济实力和综合竞争优
势的开发区之一. 金桥开发区蓬勃发展的经济态势,日益显现的产业集聚效应,以及
现代生产性服务业的崛起,为公司房地产租赁业务发展提供了良好的空间和市场.
在商品房销售领域,随着国家宏观调控的实施,上海商品房住宅销售市场供求情
况发生了较大变化,对商品房销售带来一定程度的影响,公司已应势适时调整销售性
商品房的开发品种和开发节奏.
7、公司未来发展展望
公司未来发展面临新的机遇与挑战. 随着国际产业加快转移、浦东综合配套改
革的深入推进、金桥开发区的"二次开发", 区内先进制造业和生产性服务业正在加
快积聚, 为公司业务发展带来了新的机遇.但随着开发区的逐步成熟,可供开发土地
也逐步减少,需要进一步提高土地集约化利用率、适时增加土地储备.
公司将坚持房地产主业方向, 进一步完善区域配套建设,优化区域环境,加快引
进生产性服务业企业,努力造就"最适合跨国公司设置地区总部、研发中心和制造业
的基地"、"最适宜国际家庭居住的国际社区";进一步加大以租赁为主的投资性综合
房产经营力度,努力实现各类房地产出租面积和收入稳步增长,为公司长期可持续发
展奠定坚实基础;继续实行租售并举、以租赁为主的经营策略,走细分市场、细分客
户、差异化房产之路, 区内房产以出租为主,区外房产以销售为主,力争公司经营业
绩稳步增长,力争公司长期稳定发展.
8、新年度经营计划
2006年,公司将积极把握发展机遇,坚持房地产主营业务和目标市场、目标客户
的产品定位,增强创新能力、运营能力和核心竞争力,继续完善区域配套、优化区域
环境,着力提升金桥出口加工区、碧云国际社区品牌形象和知名度,提高公司整体资
产质量, 使主营业务收入、净利润、净资产收益率等主要经济指标均较2005年度有
所增长.
房产项目建设方面,一是按节点进度保质保量抓紧在建项目建设,力争碧云花园
二期B组团、碧云别墅五期、新金桥广场、15号地块6号老厂房改造项目年内竣工交
付使用;二是积极启动现代产业服务园一期9－15号研发办公楼和餐厅项目、15号地
块4号老厂房改造项目、碧云花园二期C组团、碧云新天地二期C组团、红枫路商业
项目、英国学校二期等新项目建设; 三是抓好现代产业服务园区二期等地块研发楼
以及住宅开发项目的前期准备工作.
租售经营方面,要继续将招商放到"重中之重"的地位,将先进制造业和生产性服
务业放在更加突出的位置,主动出击、主动宣传、主动招商.牢固树立服务也是资源
、服务也是竞争优势的理念, 继续做好客户服务工作.努力保持老客户,不断增加新
客户,促进房地产租售业务顺利发展,保持良好的租售势头,促进租赁收入稳步增长.
内部管理方面,坚持科学发展观,增强市场意识、发展意识、责任意识和忧患意
识, 加强发展战略研究;抓住公司股权分置改革后面临的发展机遇,积极探索激励约
束机制;加强制度建设,建立一整套与市场接轨、流程顺畅、责任清晰、运转高效、
风险可控的制度体系和操作体系;加强投资者关系工作,增进投资者对公司的了解和
认同,提升公司治理水平,实现公司整体利益最大化和保护投资者合法权益.
9、资金需求、来源及使用计划
根据区域经济发展形势、市场需求以及公司资产财务状况, 科学合理开发经营
房地产项目,公司及控股子公司房地产项目年内用款计划为:房产工程建设费用542,
100千元,土地储备开发费162,810千元.资金来源主要依靠房地产租售收入、银行借
款或短期融资券.
10、主要风险分析及对策
(1)行业调控风险
政府对房地产业实施宏观调控政策,可能对公司生产经营产生影响.
我们认为, 政府对房地产行业调控的主要目的是防止房地产行业特别是住房过
度投资和投机,促进房地产业长期健康发展.公司认真研究政策导向和房地产市场形
势,合理调整房产开发品种和开发节奏,进一步加强管理,优化服务,积极应对市场变
化.
(2)土地资源供应风险
土地作为不可再生的稀缺资源,如果被大量使用并且未得到及时补充,会限制影
响公司长期持续发展.
目前公司及控股子公司可供开发土地合计约1平方公里,公司将努力延伸和挖掘
土地资源价值,力争通过经营运作使土地资源获得最大价值.根据开发区产业定位和
功能定位,对早期开发的密度高、物流不畅的老厂房进行功能和空间改造,提高土地
的投入产出比. 同时,加强开发区发展态势和土地市场研究,增强获取土地资源的能
力,促进公司长期持续发展.
(3)经营风险分析及对策
公司主营房地产业务,产业结构比较集中,会在一定程度上受宏观调控、经济周
期和房地产市场波动影响.
为减少经营风险,公司根据市场形势科学开发经营房地产,并注重培育长期经营
资产、增强长期获利能力, 力争资产质量持续提升,经营业绩稳定增长.经过多年建
设,公司及控股子公司已有超过一百多万平方米的投资性房产,下一步开发经营中将
更加注重建设精品和深化服务,增强租赁收入的稳定性、持续性.
(二)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2005年三季度:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
公司以不断提高经营业绩和核心竞争力为目标,根据市场形势,稳步开展房地产
项目建设,积极推进房地产租售和服务工作.1-9月份,公司实现主营业务收入652,89
9千元,较上年同期增加78.05%.实现净利润174,218千元,较上年同期增长10.68%.净
利润增长幅度低于主营业务收入增长幅度, 主要是上年同期有转让浦发银行6000万
法人股股权而取得的净收益66,519千元,该投资收益系非经常性损益.
1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币 审计类型:未经审计
主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
分行业
房地产销售 315,250,491.45 148,808,968.69 52.80
房地产租赁 337,648,553.32 185,127,914.63 45.17
分产品
其中:关联交易 4,960,248.55 1,936,430.43 156.10
关联交易的定价原则 按市场定价原则
2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3)报告期利润构成情况( 主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
(三)关联企业经营状况 (截止日期:2005-12-31)
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｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜上海金桥出口加工区房地产发｜ ｜ 12708.20｜ 54258.30｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海新金桥广场开发建设有限｜ ｜ ｜ 44088.60｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海金桥出口加工区联合发展｜ ｜ 1691.70｜ 148526.9｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海金桥出口加工区南区建设｜ ｜ -866.90｜ 45138.80｜
｜发展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海金桥出口加工区房地产发｜ 30546.80｜ 12708.20｜ ｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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