经营分析
| 发布日期：2008-2-1 14:10:00 |
≈≈万业企业600641≈≈(更新:08.02.01)
本栏内容:主营构成、经营分析
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期:2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 88217.1｜ 35758.4｜ 40.53｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期:2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海地区 ｜ 88217.1｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:截止日期:（2007-06-30）
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 19712.0｜ 6433.5｜ 32.64｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:截止日期:（2007-06-30）
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 19712.0｜ 6433.5｜ 32.64｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:截止日期:（2007-06-30）
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 19712.0｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:截止日期:（2006-12-31）
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 99370.5｜ 29861.2｜ 30.05｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:截止日期:（2006-12-31）
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 99370.5｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:截止日期:（2006-09-30）
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
｜ 房地产业 ｜ 82547.3｜ 24642.8｜ 29.85｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:截止日期:（2006-09-30）
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜ 房地产 ｜ 82547.3｜ 24642.8｜ 29.85｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:截止日期:（2006-06-30）
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产业 ｜78433.66 ｜55070.84 ｜23362.82 ｜24.29 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:截止日期:（2006-06-30）
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜78433.66 ｜55070.84 ｜23362.82 ｜24.29 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:截止日期:（2006-06-30）
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海市 ｜78433.66 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产行业 ｜37467.01 ｜26316.15 ｜11150.85 ｜29.76 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产销售 ｜37456.32 ｜26316.15 ｜11140.16 ｜29.74 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产租赁 ｜10.69 ｜-105819.12｜10.69 ｜100.00 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产行业 ｜16946.72 ｜11578.55 ｜5368.17 ｜26.41 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜服务业 ｜4016.51 ｜409.66 ｜3606.84 ｜84.53 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜旅游 ｜3409.32 ｜3724.24 ｜-314.92 ｜55.49 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商品房 ｜16946.72 ｜11578.55 ｜5368.17 ｜26.41 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜酒店 ｜7425.83 ｜4133.90 ｜3291.93 ｜71.20 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海市 ｜16946.72 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜海南省 ｜7425.83 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:
截止日期:2005-9-30
━━┯━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━┯━━━━┯━━━━━
序号│ 行业名称 │营业收入(万元)│比例(％)│毛利率(％)
──┼───────────────┼───────┼────┼─────
1│房地产业 │ 9607.6086│ 59.92│ 24.28
2│旅游业 │ 2282.2238│ 14.23│ 85.21
3│服务业 │ 4143.4430│ 25.84│ 90.11
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截止日期:2004-12-31
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序号│ 行业名称 │营业收入(万元)│比例(％)│毛利率(％)
──┼───────────────┼───────┼────┼─────
1│房地产 │ 60713.5693│ 85.82│ 30.53
2│酒店 │ 6307.6968│ 8.92│ 88.65
3│其他 │ 3724.2396│ 5.26│ 87.21
━━┷━━━━━━━━━━━━━━━┷━━━━━━━┷━━━━┷━━━━━
按产品构成:
截止日期:2005-9-30
━━┯━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━┯━━━━┯━━━━━
序号│ 分类经营项目 │营业收入(万元)│比例(％)│毛利率(％)
──┼───────────────┼───────┼────┼─────
1│商品房 │ 9607.6086│ 59.92│ 24.28
2│旅游业 │ 1195.1119│ 7.45│ 83.55
3│酒店 │ 4016.5065│ 25.05│ 89.80
4│会务 │ 126.9365│ 0.79│ 100.00
5│高尔夫 │ 1087.1119│ 6.78│ 87.04
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按地区构成:
截止日期:2004-12-31
━━┯━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━┯━━━━┯━━━━━
序号│ 地区 │营业收入(万元)│比例(％)│毛利率(％)
──┼───────────────┼───────┼────┼─────
1│境内 │ 70745.5057│ 100.00│ 38.69
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(二) 经营分析
★2007年末期:
(一)管理层讨论与分析
1、2007年公司经营情况回顾
(1)经营情况分析
2007年国家宏观调控运行良好,经济增长速度进一步加快,企业利润、财政收入
、居民收入增长均达到近年来历史最高水平.同时,受投资需求强劲、贸易顺差进一
步扩大、流动性过剩、人民币小幅升值等多种因素的综合影响, 房地产价格继续保
持较快的上涨态势.房地产价格的上涨已经引起了社会各界的广泛关注,为避免行业
过度投机,保持社会的科学、和谐发展,2007年国家加大了对房地产行业宏观调控的
力度:国税总局重申了对房地产开发企业进行土地增值税清算的要求;央行通过提高
准备金率和多次加息对冲流动性过剩,紧缩信贷规模;国家相关部门还出台了严格执
行招拍挂出让国有建设用地、扩大廉租房和经济适用房建设、提高购买第二套房的
首付款比例及贷款利率等一系列政策,房产的过度投机炒作得到了初步抑制.近期颁
布的关于从严对房地产开发商征收闲置土地费的举措进一步扩大了市场供应, 打击
了开发商囤积土地的行为,对整个行业长期保持健康、可持续发展意义重大.2007年
的一系列宏观调控将对我国房地产行业的发展环境产生深远的影响, 企业的生存和
发展也将面临严峻的挑战.
公司目前的主要资产和业务还集中在房地产行业, 面对07年的行业波动和宏观
调控措施, 根据既定的战略,公司在董事会领导下,充分发挥自身优势,积极应对,取
得了较好成绩.
在房地产业务方面, 在2007年"拿地为王"的热潮中,公司没有头脑发热,而是较
好地把握了房地产发展的波动周期,抓住市场机遇加快回笼资金和进行稳健扩张,公
司整个业务已经进入了良性发展的轨道, 整体资产质量和盈利能力处于行业领先水
平. 首先,公司抓住时机,加快资金回笼,充分发挥中远两湾城项目积累的品牌优势,
积极推进上海地区项目的销售.全年中远两湾城项目实现销售收入87,680万元,结转
面积65, 668平方米;宝山海尚明城福地苑项目预售良好,实现资金回笼53,319万元.
其次, 实施稳健扩张,适当增加公司土地储备.在06年成功转让推进难度较大的老西
门项目基础上, 通过合作方式,取得了湖南长沙约60多万平方米土地,为公司房地产
业务可持续发展打下了基础.最后,加强内部管理,项目建设推进顺利.2007年公司继
续深化改革,优化制度和流程,强化责任意识,确保了在建项目的顺利推进.
在其他业务拓展方面, 公司通过收购福建泰龙电力股份有限公司(以下简称"泰
龙电力")30%股权,成功进入了能源领域.泰龙电力致力于发展清洁能源和新能源,是
一家有着20多年小水电开发经验的专业公司, 目前正积极争取在国内A股市场上市.
未来泰龙电力将成为公司结合控股股东优势在中国和印尼水电领域发展的具有稳定
收益的平台.
在公司治理方面,2007年上半年,在中国证监会上海监管局的大力支持和关心下
,公司成功地解决了中远两湾城项目的最终分配及后期管理这一历史遗留问题.下半
年, 根据中国证监会要求,公司顺利完成了上市公司治理专项活动的整改,进一步规
范了公司的股东大会、董事会、监事会运作,加强对公司规范运营的自我监督,完善
信息披露管理的各项流程,有效管理、控制了各种风险.2007年公司内部管理进一步
得到了加强, 试行了全面预算管理,调整了公司和控股项目公司的组织架构及职能,
理顺了管理流程,通过检查、督促、整改,不断提高规范化管理水平.同时,通过发挥
内部审计部门作用,确保各项管理制度的落实和执行.
在资本扩张方面,2007年8月,公司董事会根据国内资本市场发展情况,决定对部
分战略投资者定向增发股票,希望为公司的进一步扩张提供资金支持.目前中国证监
会已正式受理公司的定向增发申请.
报告期内, 公司实现营业收入88,217万元,同比减少11.23%;利润总额55,632万
元, 同比增加222.22%;投资收益31,921万元,净利润48,004万元,同比增加227.97%.
经过两年多的资产整合和团队磨合, 遵循"适度扩张、关注盈利、健康生存"的经营
原则,公司目前资产配置合理,在建项目盈利前景良好,资金相对充裕,为今后应对日
趋复杂的行业环境和把握新投资机会提供了可能, 应该说整个公司正处于发展历史
上最好的状态.
(2)财务分析
1)财务状况分析
①资产状况
截止2007年12月31日,公司资产总额为458,899.06万元,比上年末增加8.47%.其
中:流动资产435,153.98万元,比上年末增加12.44%,占总资产94.83%,比上年末上升
3个百分点; 非流动资产23,745.08万元,比上年减少34.17%,占总资产5.17%,比上年
末下降3个百分点.
流动资产变动幅度较大的项目主要有: 货币资金增加641.26%,主要是年初收到
老西门公司95%股权转让款以及本年度房产销售资金回笼良好所致;预付账款减少99
.93%,系根据中远两湾城项目最终分配决议,将原通过预付账款核算的公司投入资金
结转存货所致;其他应收款增加717.32%,主要是收购宝山项目10%股权的预付款及支
付的土地拍卖投标保证金; 一年内到期的非流动资产71,061.40万元,是公司持有的
招商银行限售流通股, 将于2008年2月解禁,按市场价从非流动资产调整到流动资产
.非流动资产变动幅度较大的项目主要有:长期投资增加227.69%,是公司投资福建泰
龙电力股份有限公司30%股权所致;投资性房产增加907.76%,是公司将部分中远两湾
城商铺用于出租, 从存货中转入所致;无形资产增加160.47%,系房产ERP管理软件通
过验收转入所致.
综观整个公司资产的分布,流动资产占比较大.其中,存货结构合理,建成、在建
比例适当,盈利前景良好;货币资金和流动性较好的金融资产达30%以上,可以较好地
支持公司未来的业务扩张.非流动资产比例较小,大部分在未来均有升值预期和稳定
的现金流入.总体上讲,公司资产配置合理,质量较好,有升值预期.
②负债和权益状况
截止2007年12月31日, 公司负债总额为149,062.51万元,比上年末减少19.83%,
其中:流动负债111,296.12万元,比上年末减少37.14%,占总负债74.66%,比上年末下
降20.55个百分点;非流动负债37,766.39万元,比上年末增加324.44%,占总负债25.3
4%,比上年末上升20.55个百分点.流动负债变动较大的项目主要有:归还了一年内到
期的长期贷款80,000.00万元;应付账款增加493.08%,主要是应付在建项目工程款增
加所致;预收账款增加597.30%,主要是新增的房产项目预售收入;其他应付款减少95
1. 61%,主要是宝山项目公司归还控股股东借款所致.非流动负债变动较大的项目主
要有:长期负债增加300%,是公司宝山项目新增长期贷款15,000.00万元所致;预计负
债增加845.62万元,是按新会计政策计提产品售后维修基金所致;递延所得税负债增
加334.09%,系招商银行股权按公允价值调整后,计提递延所得税负债所致.
截止2007年12月31日,公司股东权益合计为309,836.55万元,比上年末增加30.6
5%.归属母公司的股东权益300,309.91万元,比上年末增加30.32%.
报告期末, 公司资产负债率为32.48%,其中有息负债不足15%,与同类公司相比,
整体财务稳健, 无还贷压力,财务费用较低,扩张能力较强.未来,公司将继续保持稳
健的财务风格,适度增加财务杠杆和有息负债,进一步提升公司的盈利空间.
2)盈利能力分析
2007年公司实现营业收入为8.8亿元,虽然较上年下降11%,但如果考虑到2006年
确认的营业收入有大部分为05年未结转的预售房款, 而2007年主要是现房销售结转
, 报告期内实际营业收入较06年是有很大提高的.同时,2007年公司房产业务毛利率
达40%, 较上年的30%提高了10个百分点.在项目成本已确定的情况下,这主要得益于
今年房价的快速上涨. 此外,老西门项目转让完成也增加了公司当年的盈利,全年净
利润总额较上年增长227.97%,创历史新高.未来一段时间内,继续保持较高的毛利率
是公司关注的重点. 中远两湾城项目的持续销售、宝山项目和长沙项目的进一步推
进,为公司盈利水平提高提供了基本保证.
3)现金流量分析
2007年度现金及现金等价物净增加额为54,539.03万元,较上年同期的-46,196.
42万元增加100, 735.45万元.其中:经营活动产生的现金流量净额为42,310.05万元
,较上年同期的-910.20万元增加43,220.25万元;投资活动产生的现金流量净额为59
, 064.49万元,较上年同期的–18,535.45万元增加77,599.94万元;筹资活动产生的
现金流量净额为-46,835.50万元,较上年同期的-26,750.76万元减少20,084.74万元
;每股经营活动产生的现金流量净额为0.94元,较上年同期的-0.02元增加0.96元.现
金收入主要来源于中远两湾城项目销售收入、宝山项目预售收入及老西门公司股权
转让收入; 现金支出主要用于宝山项目投入、投资湖南西沃建设发展有限公司、收
购福建泰龙电力股份有限公司30%股权、收购宝山公司10%股权.
2007年公司现金回笼情况良好,投资扩张有度,在实现盈利的同时也使得公司的
现金状况得到了较大的改善. 充裕的现金和较低的负债率为公司从容面对宏观调控
、把握投资机会创造了条件. 2008年,公司将根据定向增发的实施情况,继续稳健、
适度扩张,加快项目建设,维持适度的动态现金余额.
2、2008年公司展望
2007年的房地产调控政策,针对性和操作性都进一步在加强.无论是从关注民生
、社会稳定还是保持经济可持续发展的角度来看, 房价持续快速上涨的危险性都已
经得到了各方高度重视.随着国家对房地产行业宏观调控力度的进一步加大,2007年
的一系列宏观调控措施将在2008年逐步体现: 六次加息已经造成房贷消费者面临巨
大的成本累积风险; 第二套房贷政策的实施,进一步降低或抑制了部分居住性需求;
增收土地闲置费将直接加大房地产开发商的囤地成本.宏观调控措施见效后,最终房
地产市场将逐步趋于理性. 房产价格的稳定,将会使部分消费者产生观望情绪,销售
去化速度将会趋于平稳,房地产行业的资金周转速度也会下降.
我们认为,房地产未来仍然是推动经济发展的重要产业,对国民经济发展起着举
足轻重的作用.近年来,我国经济持续稳定健康发展,人民生活水平不断提高,居住需
求日益扩大.同时,由于房地产的投资属性也使它成为流动性过剩环境下重要的投资
目标. 在这样的大背景下,房地产行业发展迅速,产业规模不断扩大.近年来,国家不
断出台的行业调控政策(如土地、信贷的收缩), 直接带来了房地产行业资金门槛的
抬高, 造成资源向有资金实力的龙头公司集中,房地产公司之间的竞争日趋激烈.新
调控政策对房地产公司的资金实力、品牌优势和规范运作提出了越来越高的要求.
未来一段时间行业整合将会出现,行业整合将导致市场并购机会增多.资金实力不足
、规模较小的企业将很难取得土地,其生存空间将逐步缩小甚至被市场淘汰.有实力
、规范运作的房地产公司将迎来发展的机遇.
2008年公司将进入新一轮发展期, 国家宏观调控不仅对经营稳健、扩张适度的
万业企业影响有限,反而可能成为公司低成本扩张的机会.公司将继续做好现有房地
产业务, 加快项目开发进度和资金回笼速度,努力实现营业收入的稳步提高,业务扩
张的明显进展, 可持续发展能力的进一步提高;同时,公司将结合控股股东的各种资
源优势,继续进行其他业务探索,合理配置资产,努力保持稳健的财务结构,进一步提
高盈利能力.在内部治理和规范运作方面争取再上一个台阶.积极推进定向增发工作
,努力提高企业的扩张能力和抗风险能力.
(1)努力实现房地产业务的健康和可持续发展
公司将结合自身实际情况,坚持"诚信、务实、理性"的经营理念,紧紧依托资本
市场,进一步拓展融资渠道,以上海为核心,立足长三角,择机进入潜力二、三线城市
,适当增加土地储备,坚持完美城市主义与新市镇建设的开发理念,着力打造"和谐城
市生活"的万业地产品牌. 公司将加快现有项目的销售进度,做好宝山福地苑一期的
竣工交付工作, 及时推进现有项目的开发建设,坚持稳健风格,抓住机遇实现低成本
扩张.
(2)进一步推动资本扩张和业务拓展
公司目前的资金虽能保证现有项目的开发, 但未来业务扩张带来的资金压力不
容忽视.公司将通过定向增发、银行信贷等多种渠道合理安排资金,为业务扩张提供
资金支持.公司持有的招商银行股份08年将解禁,公司将根据市场情况妥善处理.
(3)完善治理结构和内控体系,加强风险管理和控制
公司将进一步完善公司治理结构和内控体系,规范内部管理流程,严格遵守上市
公司规范化运作要求,加强各项制度的落实和执行,建立健全覆盖公司所有经营管理
环节的日常监控体系,加强风险管理和控制,保证公司的健康稳健运行.
08年公司将继续以品牌建设为核心, 加强团队建设,提高管理水平,形成自己的
经营特色,增强核心竞争力,使公司能在健康生存的基础上做到资本、收益同步快速
增长,实现股东价值最大化,回报资本市场.
3、风险及对策
2008年公司面临的风险及采取的对策主要有: 1、行业风险:房地产业务占公司
业务的比重较大, 国家的宏观调控措施将进一步规范行业发展,推动行业整合,其间
行业的整体波动必然对公司产生一定的影响.由于涉足房地产领域时间较长,公司在
行业中具有一定竞争优势,且目前整体负债率较低,紧缩性货币政策对公司的财务风
险影响相对较低. 此外,公司将结合控股股东的产业优势,积极进行其他战略性投资
, 不断提高自身盈利的稳定性,以减少房地产业务波动对公司的影响.2、经营风险:
目前公司主要从事住宅开发, 品种相对单一.同时,业务扩张和异地经营加大了对于
专业人才的需求,对公司的管控和决策能力也提出了更高的要求.把握不好会存在一
定经营风险. 公司将加强行业和市场的分析研判,提高决策能力;根据市场需求调整
产品结构,大力开发全装修房;加大人才培养力度,积极储备专业人才,通过实施股权
激励计划吸引和留住人才. 在异地管理方面,采取适度扁平化管理,在统一规划设计
的前提下,落实项目公司责任,加大考核力度和流程管理,确保不失控.
4、公司主要控股公司的经营情况及业绩
1)上海万业企业宝山新城建设开发有限公司
业务性质为房地产开发经营, 物业管理租赁,小区内市政建设;主要开发位于上
海宝山的海尚明城福地苑和紫辰苑项目;该公司注册资本48,500万元,公司出资占其
注册资本90%;总资产189,182.50万元:净资产:47,266.44万元.该公司开发项目目前
正处于建设期,尚未产生收益,其中:海尚明城福地苑已于2007年11月18日开始预售,
2008年上半年可以竣工交房;海尚明城紫辰苑项目因动迁原因目前尚未开工建设.
2)湖南西沃建设发展有限公司
业务性质为房地产开发经营;主要开发位于湖南长沙的万业青山城项目,注册资
本1000万元,公司出资占其注册资本80%;总资产:30,327.73;净资产:24,000万元.该
公司开发项目目前处于前期工作阶段,尚未正式启动建设,故未产生收益.
(二)公司投资情况
1、报告期内公司投资额为30,448.20万元,比上年减少13,201.8万元,减少的比
例为30.24%.
被投资的公司情况
2、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
3、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(三)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
1、重大会计判断和估计
在应用本公司的会计政策的过程中,管理层除了作出会计估计外,还作出了以下
对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断:
经营租赁–本公司作为出租人
本公司就投资性房地产签订了租赁合同.本公司认为,本公司保留了这些房地产
所有权上的所有重大风险和报酬,因此作为经营租赁处理.
2、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正
经公司六届四次董事会通过,公司自2007年1月1日起变更以下会计估计:为使固
定资产折旧更符合公司固定资产实际使用情况和税法的相关要求,经董事会批准,本
年度对固定资产的使用年限和残值率进行了调整. 具体调整比例见本报告会计报表
附注3.10.
原固定资产使用年限和残值率为:
类别 预计使用寿命 预计净残值率
运输工具 3、8年 0～5%
办公设备 5 年 0～5%
现调整后具体调整比例见本附注3.10.
因本公司低值易耗品较少, 为简化核算手续,经董事会批准,将低值易耗品摊销
由五五摊消法改为一次性摊销.
上述会计估计变更对2007年度净利润的影响如下:
上述会计估计变更影响数影响本期税前利润－148,810.31元,税后净利润－126
,488.76元.
(四)主要会计政策选择的说明及重要会计估计的解释
本公司自2007年1月1日起执行企业会计准则,本公司以持续经营为基础,根据实
际发生的交易和事项, 按照《企业会计准则—基本准则》和其他各项会计准则的规
定进行确认和计量,在此基础上编制财务报表.根据财政部《关于印发〈企业会计准
则第1号——存货〉等38项具体准则的通知》(财会[2006]3号)等规定,本公司自200
7年1月1日起执行财政部2006年发布的企业会计准则.本财务报表按照《企业会计准
则第38号——首次执行企业会计准则》、中国证监会《公开发行证券的公司信息披
露规范问答第7号——新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》(证
监会计字[2007]10号), 财政部关于印发《企业会计准则解释第1号》的通知等规定
,对要求追溯调整的项目在相关会计年度进行了追溯整,并对财务报表进行了重新表
述.
投资情况说明:
公司投资情况
1、 报告期内公司投资额为 30, 448.20 万元,比上年减少 13,201.8 万元,减
少的比例为30.24%.
被投资的公司情况
被投资的公司名称 主要经营活动 占被投资公司
权益的比例(%) 备注
湖南西沃建设发展有限公司 房地产开发 80
福建泰龙电力股份有限公司 电力生产、经
营与投资 30
2、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
3、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2007年三季:
一.公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
1、货币资金比上年度期末增加570.6%,主要系转让上海万业企业老西门置业发
展有限公司95%股权和两湾四期项目销售回笼房款所致.
2、预付账款比上年度期末减少33.92%,主要系结转两湾项目完工产品成本.
3、其他应收款比上年度末增加129.6%,主要系公司支付合同履约定金.
4、在建工程比上年度末增加101.5%,主要系公司尚未验收的用友预算软件所致
5、无形资产比上年度末增加155%, 主要系公司房产项目ERP管理软件竣工验收
转入所致.
6、应付账款比上年度末减少94.95%,主要系本期支付了应付宝山项目工程款.
7、预收帐款比上年度末增加361.4%,主要系公司的房产项目预售回笼房款所致
8、应交税费期末为-949.7万元,主要系宝山项目房屋销售预缴的税款所致.
9、其他应付款比上年度末减少85. 3%,主要系子公司上海万业企业宝山新城建
设开发有限公司归还三林万业(上海)企业集团有限公司往来款所致.
10、本期归还了一年内到期的非流动负债,期末余额为零.
11、长期借款比上年度末增加300%,主要系宝山项目开发向银行借款所致.
12、预计负债本期增加609. 8万元,系公司执行新会计政策,自今年起计提开发
产品维修费所致.
13、管理费用比上年同期增加140.5%,主要系随着公司各项业务拓展,人员和各
项费用也相应增加所致.
14、销售费用比上年同期增加40.10%,主要系公司按新的会计政策,计提的开发
产品维修费,以及宝山项目开盘销售增加的费用.
15、财务费用减少,主要系借给子公司委托贷款利息收入冲减所致.
16、本期冲回资产减值损失248. 35万元,冲回原计提的长期股权投资减值准备
和坏帐准备所致.
17、投资收益比上年同期增加3777%,主要系转让上海万业企业老西门置业发展
有限公司95%股权所致.
18、营业外收入比上年同期减少了80.1%,主要系上年同期一次性转让海南温泉
使用权获取资产处置收益所致.
19、营业外支出本期增加67. 3万元,主要系支付2007年交大捐赠款及宝山公司
扶贫帮困捐赠款所致.
20、所得税费用增加191.91%,主要系报告期利润增加所致.
21、经营活动产生的现金比上年同期增加298%, 主要系两湾四期项目和宝山项
目销售回笼房款所致.
22、投资活动产生的现金比上年同期增加496%, 主要系收回投资上海万业企业
老西门置业发展有限公司95%股权所致.
23、筹资活动产生的现金比上年同期减少146%, 主要系公司本期支付现金股利
和归还借款所致.
二.公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
1、公司在股权分置改革过程中,控股股东——三林万业(上海)企业集团有限公
司(以下简称"三林万业")除法定承诺外,还作出如下特别承诺:
(1)关于延长禁售期的承诺
控股股东承诺所持有的公司有限售条件股份将自改革方案实施之日起24个月内
不上市交易.在前述期限期满后,通过上海证券交易所挂牌交易出售有限售条件股份
,出售数量占公司股份总数的比例在12个月内不超过10%.
(2)关于利润分配的承诺
在实施股权分置改革之后, 三林万业承诺将在公司2006年和2007年的年度股东
大会上,依据相关规定履行相关程序,提出分红比例不低于公司当年实现可分配利润
30%的预案,并在股东大会表决时,对该议案投赞成票.
(3)关于业绩的承诺
在实施股权分置改革之后,若公司2006年、2007年净资产收益率(指加权平均净
资产收益率)没有达到设定目标(6%和10%),则按当年流通股股东每10股获付0.5股的
上限追送相应股份.
(4)关于增持公司流通股股份的声明
为保护流通股股东权益,在股权分置改革方案实施之日起的24个月内,三林万业
有以下增持公司流通股股份的权利:通过上海证券交易所集中竞价交易方式,以适当
的时机、适当的价格增持股份, 增持后的持股比例不超过三林万业股改前的持股比
例56.16%.增持股份购入6个月内,三林万业将不出售增持的股份,并履行相关信息披
露义务.
上述特别承诺中,关于2006年度利润分配的承诺已履行完毕,详见公司2007年半
年度报告;截至本报告期末前述其他承诺均未达到触发及履行条件.
2、公司控股股东三林万业(上海)企业集团有限公司在2002年增发A股的招股意
向书中作出"消除同业竞争"承诺已经执行,目前,控股股东除了1999年起与公司共同
开发中远两湾城外,未有其他与公司主营业务类同的业务存在.
三.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
(一)预计的下一报告期业绩情况
1、业绩预告期间:2007年1月1日至2007年12月31日.
2、业绩预告情况: 经公司初步测算,预计公司2007年全年净利润与上年同期相
比,上升180%以上,具体数据将在公司2007年年度报告中披露.
3、本次预计的业绩尚未经会计师事务所审计.
(二)上年同期(2006年年度)业绩
1、净利润143,703,658.41元;
2、每股收益0.32元.
(三)公司业绩预增主要原因:
1、由于公司在上半年度确认了转让上海万业企业老西门置业发展有限公司95
%股权的投资收益所致(该事项已于2007年4月12日披露于《上海证券报》、《中国
证券报》和http://www.sse.com.cn网站),该收益为一次性取得.
2、中远两湾城销售情况良好.
四.其他需要说明的重大事项
1.公司持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
2.公司持有非上市金融企业、拟上市公司股权的情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
(一)董事会报告
报告期内,公司营业收入19,712万元,同比减少74.87%;营业利润33,691万元,同
比增加121.10%;投资收益30,883万元;净利润28,585万元,同比增加116.14%.公司20
06年10月转让上海万业企业老西门置业发展有限公司95%股权的股权转让款于2007
年上半年到帐,该部分股权转让产生的投资收益导致公司上半年净利润提高.
2007年以来国家宏观经济形势良好,人民币升值速度加快,上海乃至全国的房产
市场日趋活跃.报告期内,公司各项房产项目进展良好.
1、中远两湾城四期实现销售收入19, 469万元,结转面积15,049平方米.2006年
同期由于集中交房, 导致结转以前年度预售面积较多.相比之下,今年比上年同期结
转有所减少,从而使得与去年同比营业收入有所减少;
2、宝山福地苑项目自2006年11月开盘以来, 销售情况良好,报告期内实现销售
资金回笼18,168万元.
报告期内,公司根据年初制定的经营目标,继续维护以客户为导向的价值管理体
系, 努力做好房地产业务,在稳固上海现有房地产业务的基础上,积极寻求新的投资
项目,同时寻求跨区域经营的可能性.
经过一年多的整合, 公司的管理机制已基本理顺,公司逐步走上发展的道路.老
西门股权转让款的及时到帐以及房产项目的资金回笼, 为公司下一步各项业务的拓
展提供了有力的资金支持.此外,公司继续加强内部管理,努力提升企业品牌,具体表
现在:
1、针对市场发展要求,进一步完善组织构架,以应对多项目开发的需要;
2、优化流程管理, 提高工作效率.通过流程审核等手段来监测流程的执行情况
和流程的绩效,以应对企业规模的扩大和复杂程度的上升;
3、引进专业人才,以团队建设为抓手,打造和谐、高效的管理团队.
2007下半年, 公司将继续执行年初的经营目标,加强土地开发建设,做大做强房
地产各项业务,同时继续进行其它领域的投资探索.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况
本期营业收入中房地产较上年同期降低74. 87%,主要系中远两湾城项目结转面
积减少所致.
2、主营业务分地区情况
报告期内公司主营业务主要系中远两湾城项目开发.
3、利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析
报告期内公司利润主要来自于房地产业务和投资收益(转让上海万业企业老西
门置业发展有限公司95%股权的收益);上年同期主要来自于房地产业务.发生重大变
化的原因系公司转让上海万业企业老西门置业发展有限公司95%股权的取得收益所
致.
(三)公司投资情况
1、募集资金使用情况
公司于2002年通过新增发行股份发募集资金68,104.51万元,累计使用68,104.5
1万元.
中远两湾城三、四期(原计委批复为二、三期)项目为公司2002年增发承诺项目
延续至今,由于增发募集资金到位时间晚于原计划和募集资金总量只达到计划的68%
等具体情况,公司调整了增发中计划的项目进度,致使项目推迟至2006年上半年全部
竣工.现四期项目尚在销售中,2007年上半年度结转面积15049平方米.
公司曾在2006年年度报告中披露了"关于中远两湾城项目分配及后期管理的情
况说明",目前该项目分配及后续工作按披露内容执行中.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2007年一季:
(一)公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
主要会计报表项目变动情况说明:
1、其他应收款: 报告期末较上年度期末降低78.80%,主要系收回上年度转让上
海中远汇丽装潢有限公司股权款;
2、应付帐款: 报告期末较上年度期末降低35.49%,主要系集中支付宝山项目工
程应付帐款所致;
3、预收帐款: 报告期末较上年度期末增长39.09%,主要系宝山项目福地苑商品
房预售款增加所致.
4、应交税费: 报告期末较上年度期末降低92.46%,主要系万业企业缴纳上年末
未缴税金以及宝山项目预缴流转税所致;
5、预计负债: 报告期末较上年度期末增长100%,主要系根据董事会批准的新的
会计政策,自今年起计提开发产品维修费所致;
6、长期借款:报告期末较上年度期末增长120.00%,主要系宝山项目银行借款增
加所致;
7、经营活动产生的现金流量净额:报告期较上年同期降低136.67%,主要系宝山
项目前期投入较大所致;
8、投资活动产生的现金流量净额: 报告期较上年同期增幅较大,主要系收回上
年度上海中远汇丽装潢有限公司股权转让款所致;
9、筹资活动产生的现金流量净额:报告期末较上年同期增长168.11%,主要系报
告期公司以及宝山项目银行借款增加所致;
10、营业收入:报告期较上年同期降低57.73%,主要系中远两湾城项目交房面积
减少所致;
11、营业成本:报告期较上年同期降低59.01%,主要系中远两湾城项目交房面积
减少所致;
12、销售费用:报告期较上年同期降低73.01%,主要系根据两湾一宅投资管理委
员会"关于两湾项目分配及后期管理的决议", 对两湾项目已建成的各期的后续支出
(含销售费用), 公司不再投入;所发生的销售费用系按新的会计政策,计提的开发产
品维修费;
13、管理费用: 报告期较上年同期增长115.91%,主要系公司新的管理层对公司
管理架构进行调整,对相关职能部门进行了完善和充实.
14、财务费用:报告期较上年同期降低30.29%,主要系借给子公司委托贷款利息
收入冲减所致.
(二)公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
一、公司控股股东三林万业(上海)企业集团有限公司在2002年度增发A股的招
股意向书中作出"消除同业竞争"承诺已经执行,目前,控股股东除了1999年起与公司
共同开发中远两湾城外,未有其他与公司主营业务类同的业务存在.
二、原非流通股东在股权分置改革过程中做出的承诺事项及其履行情况股东名
称: 三林万业(上海)企业集团有限公司承诺事项:除法定承诺外,控股股东还作出如
下特别承诺:
1、关于延长禁售期的承诺
控股股东承诺所持有的公司有限售条件股份将自改革方案实施之日起24个月内
不上市交易.在前述期限期满后,通过上海证券交易所挂牌交易出售有限售条件股份
,出售数量占万业企业股份总数的比例在12个月内不超过10%.
2、关于利润分配的承诺
在实施股权分置改革之后, 三林万业承诺将在公司2006年和2007年年度股东大
会上,依据相关规定履行相关程序,提出分红比例不低于公司当年实现可分配利润30
%的预案,并在股东大会表决时,对该议案投赞成票.
3、关于业绩的承诺
在实施股权分置改革之后,若公司2006年、2007年净资产收益率(指加权平均净
资产收益率)没有达到设定目标(6%和10%),则按当年流通股股东每10股获付0.5股的
上限追送相应股份.
4、关于增持公司流通股股份的声明
为保护流通股股东权益,在股权分置改革方案实施之日起的24个月内,三林万业
有以下增持公司流通股股份的权利:通过上海证券交易所集中竞价交易方式,以适当
的时机、适当的价格增持股份, 增持后的持股比例不超过三林万业股改前的持股比
例56.16%.增持股份购入6个月内,三林万业将不出售增持的股份,并履行相关信息披
露义务.
上述承诺履行情况:
报告期内, 三林万业(上海)企业集团有限公司未有发生涉及上述特别承诺事项
的履行情况.
(三)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
一、预计的本期业绩情况
1、业绩预告期间:2007年1月1日至2007年6月30日
2、公司预测年初至下一报告期期末的累计净利润与去年同期相比,上升100%以
上.
二、上年同期(2006年中期)业绩
1、净利润132,252,600.62元
2、每股收益0.295元
三、公司业绩预增主要原因是确认转让上海万业企业老西门置业发展有限公司
95%股权的投资收益所致(该事项已于2007年4月12日披露于《上海证券报》、《中
国证券报》)和http://www.sse.com.cn网站),该收益为一次性取得.
(四)本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益
差异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明:
□适用 √不适用
★2006年末期:
(一)管理层讨论与分析
1、报告期内公司经营情况的回顾
(1)总体经营情况
2006年是公司实施整合和打基础的一年, 在SMIL完成了对公司控股股东中远三
林置业的全面收购后,公司成功实施了组合式的股权分置改革,同时顺利完成了董事
会的换届,组建了公司新的管理构架.理顺了关系、建立了制度、统一了思想、明确
了方向.
报告期内,公司主营业务收入99,370.54万元,同比增加486.37%,主营业务利润2
4,395.82万元,同比增加149.90%,投资收益-2799.44万元,净利润14,370.37万元,同
比增加427.82%.
报告期内,中远两湾城项目实现销售收入99,331.53万元,结转面积98,238.67平
方米;宝山福地苑11月顺利开盘销售良好,实现资金回笼2191万元.
因中远两湾城项目04、05年预售的房屋在06年初才竣工交房, 故06年度确认的
收入和实现的利润均增加. 公司将海南博鳌酒店、温泉开采权等项目从主营业务中
剥离后,考虑到参股的汇丽集团财务状况不佳,报告期内决定对该项投资计提部分减
值准备.
2006年国家加大了对房地产宏观调控的力度,"国六条"之后又先后出台了9部委
15条、国税发74号文、建设部165号文、国家工商行政管理总局及外资限炒令和国
务院办公厅、国税总局、国土资源部等的一系列文件. 虽然公司涉足房地产领域时
间较长,在行业中具备一定竞争优势,整体负债率较低,中远两湾城属旧城改造,享受
政府优惠政策多.但公司土地储备较少,新团队尚处整合期,规模效应尚未形成,应对
宏观调控能力的有待进一步提高.
面对调控力度日趋加大的行业环境,报告期内公司积极应对,果断调整经营策略
,顺利转让了老西门项目,为公司今后的发展拓展了空间.同时,通过科力公司和温泉
开采权的股权转让和资产处置,剥离了亏损和盈利能力低的资产,优化了资产结构.
(2)公司资产及费用变动情况
1)货币资金:同比减少84.45%,主要系受让上海万业企业宝山新城建设开发有限
公司,宝山项目开发建设处于前期,资金投入较大.
2)其他应收款:同比减少86.63%,主要系收回转让海南中远博鳌开发有限公司股
权款,2006期末余额中应收中远汇丽建筑装潢有限公司股权转让款于2007年1月收回
3)预付帐款: 同比减少18.24%,主要系中远两湾城项目部分交付使用,结转项目
成本.
4)存货:同比增加74.36%,主要系合并范围变化,新增宝山新城项目开发成本.
5)长期投资:同比减少23.15%,主要系转让科力电子信息有限公司、中远汇丽建
筑装潢有限公司股权.
6)固定资产:同比减少61.70%,主要系转让海南温泉管道设备、核销众城公寓地
下人防车库.
7)无形资产:同比减少99.67%,主要系转让海南温泉使用权.
8)应付帐款:同比增加286.55%,主要系新增宝山新城项目工程进度应付款,以及
老西门项目根据工程进度暂估工程款.
9)预收帐款:同比减少88.76%,主要系中远两湾城项目交付使用,结转项目收入.
10)应交税金:同比增加幅度较大,主要系中远两湾城项目部分交付使用,结转损
益后计提税金,涉及税金在2007年缴纳.
11)其他应付款:同比增加17289.90%,主要系宝山公司股权受让前其从三林万业
(上海)企业集团有限公司融通资金,用于项目建设开发,本期纳入合并报表范围所致
12)长期借款:同比增加33.06%,系合并范围变化引起.
13)主营业务利润: 同比增加149.90%,剔除合并范围变化因素,公司房地产业务
主营业务利润同比增加433.06%,主要系中远两湾城项目当年结转面积较上年有较大
增长.
14)营业费用:同比减少82.18%,剔除合并范围变化因素,营业费用同比增加894.
20%,主要系中远两湾城项目当年结转面积较上年有较大增长.
15)管理费用:同比减少61.79%,剔除合并范围变化因素,管理费用同比增加39.8
5%,主要原因系公司当年机构重组.
16)财务费用:同比减少52.56%,剔除合并范围变化因素,财务费用同比增加626.
78%,主要系中远两湾城项目四期已于2005年竣工,2006年发生的利息费用损益化.
(3)财务分析
1)财务状况分析
截止2006年12月31日,公司资产总额为398,295.64万元,比上年末增加4.22%,其
中:流动资产387,011.04万元,占总资产97.17%,比上年末增加6.79%;长期投资10,16
9.64万元,占总资产2.55%,比上年末减少23.15%;固定资产1,094.76万元,占总资产0
.27%,比上年末减少61.98%,无形资产及其他资产12.2万元,比上年末减少99.67%.负
债总额为182,043.10万元,比上年末减少16.62%,其中:流动负债177,043.10万元(含
一年内到期的长期借款80,000.00万元),比上年末增加20.24%;长期负债5,000.00万
元, 比上年末减少86.80%(一年内到期的长期借款80,000.00万元转流动负债).年末
资产负债率为45.70%;流动比率为2.19;速动比率为0.75.总体而言,公司财务结构合
理,负债率较低,偿债能力强.
2)盈利能力分析
上述数据显示, 06年随着公司投资的项目进入收获期,实现销售并结转损益,主
营业务亏损的局面得到了改变,盈利能力大大增强.
3)现金流量分析
2006年度现金及现金等价物净增加额为-46, 196.41万元.经营活动产生的现金
流量净额为-910. 20万元;投资活动产生的现金流量净额为-18,535.45万元;筹资活
动产生的现金流量净额为-26,750.76万元.每股经营活动产生的现金流量净额为-0.
24元.
本年度现金收支正常, 现金流出主要用于收购宝山公司以及向宝山项目增加投
入.由于宝山项目尚处于投入期,需要投入的资金量很大,造成了现金的净流出.但本
公司现金流充足,公司信誉度高,与银行等金融机构合作良好,融资渠道畅通.预计20
07年随着老西门股权转让款到帐,公司现金将更加充裕,确保公司持续发展的能力.
(5)公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析
2、公司未来发展展望
(1)行业发展趋势及公司面临的市场格局
2006年, 政府通过对房地产开发政策的调整、对土地出让政策的调控、对外资
购房的严控、对房地产金融的适时紧缩、房地产税收的不断规范等多种手段对房地
产市场进行调控,使我国的房地产业开始从快速增长期进入理性和平稳发展期.房地
产价格正逐步趋于合理, 投资增速也开始下降,消费者购房以改善居住为主,投资投
机购房受到抑制.
经过宏观调控的房地产行业将进入一个资源优势整合的新阶段. 明确目标市场
、形成自身核心竞争力、适时调整经营策略是公司得以持续、稳健发展的重要保证
(2)公司未来发展机遇以及面临的挑战
在房地产行业日趋理性发展的环境下,市场经过筛选,留下来的企业将面临更多
的机遇.随着我国经济的稳步发展,人民币升值潜力较大,同时,上海作为国际金融中
心的地位进一步明确,越来越多的企业将入驻上海,上海将跻身国际大都市行列.201
0年的世博会即将到来,上海乃至周边城市其写字楼、高档住宅等优质物业将存在很
多的想象发展空间, 外资愈来愈看好上海的房地产.2007年,公司将加大专业人才的
引进和培养力度, 进一步整合团队.适时调整产品结构,适当增加全装修房和商住两
用项目的开发比例,抓住机会,加快发展.
06年管理团队和主营业务经过逐步整合, 公司的发展正处在完善原有项目、拓
展新业务的承上启下阶段. 将面临的挑战除了宏观调控下,经营环境受到的限制;在
市场调整中,交易容量受到的限制,企业迅速从过去卖方市场,转向买方市场.另外企
业的持续发展也受到了挑战.
(3)公司新年度经营目标
2007年,公司将在充分研究宏观经济、认清形势的基础上,努力做好房地产业务
.通过调整产品结构、加强品牌建设、建立以客户为导向的价值管理体系,来提升企
业竞争力,增加主营收益.与此同时择机在其它领域作适当的探索.
第一,优化资源整合模式,适当增加项目储备.
由于土地储备不多, 2007年公司将在做好现有中远两湾城项目和宝山项目的同
时,通过多种方式,积极寻求新的开发项目,开拓业务空间.
第二,加强管理,提升品牌,力争形成核心竞争力.
2007年, 公司将尽快建立全装修房全程营销手册,以全装修房为纽带,模板化营
销程序,加强管理、提高效率,提升产品品质;同时,建立客户关系管理体系和以客户
为导向的价值体系,真正让品牌体现客户价值,形成核心竞争力.
第三,加强内控建设,防范经营风险.
公司将对内控体系做进一步完善,控制经营风险,确保企业运行规范、有序.
第四,加强团队建设,打造企业文化.
3、公司资金需求、计划及来源
老西门项目的转让以及中远两湾城项目现房销售将为公司实现一定的资金回笼
,但随着宝山项目的进一步投入、中远两湾城后期项目启动,以及其他方面的投资探
索,今后公司对资金需求量还是很大.公司将加强销售力度,提高资金回笼速度,同时
积极拓展融资渠道,以保证公司发展需求.
4、主要风险及应对策略
(1)行业风险及应对策略
随着国家对房地产业宏观调控力度的进一步加大, 公司将不可避免地面临着一
定的行业风险. 2006年公司适时将老西门项目95%股权转让,从一定程度上降低了行
业风险对公司的影响. 2007年,公司将择机在其它领域进行探索,进一步化解房地产
宏观调控带来的风险.
(2)经营风险及应对策略
由于公司管理架构刚刚整合完毕,新的管理团队尚在建设之中,管理层的运作能
力及经营水平有待验证.为此,公司将通过加强专业人才的引进和培养、内控体系的
完善等多种手段,来最大程度地化解经营上的风险.
(3)市场风险及应对策略房地产市场竞争激烈的局面将使公司面临一定市场风
险.公司将通过调整产品结构、完善销售策略来应对.
5、关于土地增值税清算政策对公司经营成果的影响分析
根据国家税务总局国税发〔2006〕187号文《关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》, 房地产开发企业将按项目按要求进行土地增值税清算
. 公司两湾项目当时享受允许"缓征"土地增值税的政策.因为该项目开发时间较长,
加之报告期内公司已开始按1%预缴, 如果从项目整体平衡看,影响不会太大.宝山项
目尚在建设之中,公司已开始预缴土地增值税,清算政策对目前的经营状况没有影响
6、执行新企业会计准则后,公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公
司的财务状况和经营成果的影响情况
(1)关于2007年1月1日首次执行新会计准则后,现行会计准则和新会计准则股东
权益差异的分析:
2006年12月31日属于公司股东的所有者权益, 从原准则下的2,095,529,934.43
元转变为新准则下的2,083,525,370.65元,减少12,004,563.78元(详见本报告"十一
、财务会计报告(二)财务报表《股东权益调节表》).
(2)根据财政部2006年02月15日发布的财会[2006]3号《关于印发〈企业会计准
则第1号—存货〉等38项具体准则的通知》的规定,公司应于2007年1月1日起执行新
会计准则. 公司目前依据财政部新会计准则规定已经辨别认定的2007年1月1日首次
执行日现行会计准则与新准则的差异情况如下:
①根据新《企业会计准则第2号--长期股权投资》的规定,公司对子公司的投资
将由原采用权益法核算变更为采用成本法核算,编制合并报表时按权益法调整,由此
将改变子公司各期间经营成果对母公司相应期间投资收益和股东权益的影响, 但是
本事项不影响公司合并报表.
②根据新《企业会计准则第2号--长期股权投资》及《企业会计准则第38号--
首次执行企业会计准则》的规定, 长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,不调整长期股权投资的初始投资成本,即
长期股权投资差额(借差)不再摊销,尚未摊销完毕的股权投资差额调整留存收益.本
公司年度内收购上海万业企业宝山新城建设有限公司形成长期股权投资差额, 调减
股东权益1,578.31万元.
③根据新《企业会计准则第18号--所得税》的规定, 公司所得税的会计处理将
由原采用应付税款法核算变更为采用资产负债表债务法核算, 由此将影响公司各期
间所得税费用的确认,并核算相应的递延所得税负债或递延所得税资产.从公司目前
帐面看,主要涉及计提坏帐准备、长期投资减值准备、固定资产减值准备等方面,预
计影响所得税费用378.43万元,对未来的收益不会产生太大影响.
④少数股东权益. 按新会计准则,少数股东权益计入股东权益,由此增加股东权
益6699.55万元.
⑤合计调增股东权益5499.68万元.
(二)公司投资情况
1、募集资金使用情况
公司于2002年通过增发募集资金68,104.51万元,累计使用68,104.51万元.中远
两湾城二、三期项目为公司2002年增发承诺项目延续至今, 该项目实际投入的募集
资金总额68,104.51万元,由于增发募集资金到位时间晚于原计划和募集资金总量只
达到计划的68%等具体情况, 公司调整了增发中计划的项目进度,致使项目推迟竣工
时间.至2006年上半年,二、三期项目均已竣工.截止报告期末,二、三期项目共计产
生毛利57, 569.95万元.三期项目尚在销售中.关于中远两湾城项目的分配情况详见
本报告"十、重要事项(十三)关于中远两湾城项目分配及后期管理的情况说明".
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(三)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响报告期内
,公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错.
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
今年1－9月, 公司实现主营业务收入82,547.31万元,同比增长414.85%;实现主
营业务利润20,102.65万元,同比增长178.88%,实现净利润13,679.84万元,同比增长
682.22%,增长的主要原因为上半年度结转中远两湾城项目销售收入.
目前中远两湾城三期已进入现房销售阶段, 相关销售收入结转按照企业会计制
度正常进行中.
报告期内控股股东对公司的要约收购获得中国证监会豁免后, 公司股权分置改
革实施完成.作为股权分置改革的对价方案之一:公司受让宝山新城项目的工商变更
手续已顺利完成,宝山项目目前正按计划推进中.为加大对宝山新城项目的开发力度
, 报告期内公司还完成了对上海万业企业宝山新城建设开发有限公司的增资;同时,
为有效规避公司经营风险,拓展公司总体经营空间,提升公司持续经营能力, 报告期
内公司将持有的上海万业企业老西门置业发展有限公司95%股权进行了转让.
1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
√适用 □不适用
报告期内, 上海万业企业宝山新城建设开发有限公司纳入公司会计报表合并范
围. 公司于2006年7月完成对该公司的收购,收购后公司持有该公司股份比例为90%,
根据财政部颁布的《关于执行＜企业会计制度＞和相关会计准则有关问题解答(二
)》合并报表.
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
√适用 □不适用
鉴于上半年度公司盈利状况, 公司预测年初至下一报告期期末的累计净利润与
去年同期相比,上升50%以上.
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的股改工作时间安排说明
□适用 √不适用
截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的相关说明
□适用 √不适用
投资情况说明:
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2006年中期:
(一)管理层讨论与分析
报告期内, 公司实现主营业务收入78,433.65万元,同比增加459.61%,实现主营
业务利润19,048.97万元,同比增加210.66%,投资收益-1,052.42万元,营业外收入32
0.45万元,实现净利润13,225.26万元.上述项目同比增减的主要原因如下:
1)主营业务收入同比增加459.61%,主要是结转两湾房产项目的销售收入.
2)投资收益减少,主要是科力电子信息有限公司股权转让损失1,076.52万,中远
汇丽建筑装潢公司股权转让收益74.72万.
3)营业外收入增加主要是出售海南温泉开采权及配套管道设施收益.
报告期内, 公司通过股改与重组组合操作,向集团购入宝山项目.这不仅解决了
上市公司业务发展潜力不足的问题,同时也可以消除与大股东的同业竞争,为公司今
后规范健康发展打下了扎实的基础.
针对上半年国家密集出台的房地产调控政策, 公司对正在开发和销售的房产项
目逐一进行了认真分析和研判,适时调整了项目定位、开发节奏和销售策略,最大限
度地降低政策对公司的不利影响.同时,公司通过对长期亏损的海南科力等公司的转
让和长期挂帐款项的清理,进一步清理了不良资产,夯实了资产质量.
此外,上半年度结合控股股东自身重组和战略定位的调整,公司还启动了调整管
理架构、业务流程梳理等工作.
(二)公司主营业务及其经营状况
(三)公司投资情况
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(四)公司财务状况、经营成果分析
(五)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
结合本报告期情况, 公司预测年初至下一报告期期末的累计净利润与去年同期
相比,上升50%以上.
★2006年一季度:
1、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内, 公司生产经营活动正常,两湾三期项目已基本建成,目前已处于销售
阶段;老西门项目正在抓紧动迁.三林集团收购中远三林置业集团有限公司全部股份
后,公司控股股东已更名为三林万业(上海)企业集团有限公司,并决定将其投资的宝
山项目90%的股权注入公司. 3月13日公司启动股改,作为对价组合内容之一,公司将
以七五折受让控股股东投资的宝山项目90%股权. 随着股改的实施,必将给公司的经
营活动带来积极影响.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
(2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
2、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
公司预测年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比将由亏损转为盈
利,主要原因是两湾项目已销售的房产将陆续交付使用,并按规定确认收益.
5、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
□适用 √不适用
★2005年末期:
(一)管理层讨论与分析
1、经营情况回顾
(1)主营业务及经营情况说明
收入及利润实现情况
报告期内,公司实现主营业务收入24,372.55万元,同比减少65.55%,实现主营业
务利润9762. 20万元,同比减少58.36%,投资收益6,996.47万元,同比增加1203.97%,
实现净利润27,22.61万元.同比减少33.55%.上述项目同比减少主要原因如下:
1)主营业务收入同比减少65.55%,主要是两湾房产销售收入下降,本年度公司已
办理了部分房屋交接手续,但房屋大产权证年末尚未办出.根据房屋出售合同条款中
的规定,在公司大产权证尚未办出之前,客户可以退房.房屋虽已交接,但风险尚未转
移,故无法确认收入.
2)子公司海南中远发展股权转让,股权转让交易日后的损益不再合并,收入同比
减少25.98%.
3)主营业务利润减少,主要原因是主营业务收入减少.
4)投资收益同比增加1203.97%,主要是子公司海南中远发展股权转让收益.
5)净利润同比下降33.55%, 主要原因是主营业务收入减少.
(2)报告期末公司资产构成同比发生重大变化的说明
1)本年度控股子公司海南中远发展公司股权已转让, 本期该公司资产负债表未
列入合并范围,故资产、负债同期相比变化较大.以下科目分析剔除不合并的影响.
2)货币资金同比增加28. 07%,主要来源是两湾房产销售款、子公司海南中远发
展公司股权转让款.
3)其他应收款同比减少75.18%,主要是收到上年度应收两湾房产销售款.
4)预付帐款同比减少19.37%,主要是两湾项目部分房屋已竣工,结转项目成本.
5)存货同比增加59. 24%,主要是两湾项目部分房屋已竣工,转入产成品.老西门
项目建造资金的投入.
6)长期股权投资同比减少19. 02%,主要是对联营企业科力电子信息有限公司计
提长期股权投资减值准备,海南中远发展公司股权转让冲销损益调整.
7)固定资产同比减少96.83%、长期待摊费用同比减少100%、主要是未合并海南
中远发展公司资产负债表.
8)无形资产同比减少14.14%,主要是本年度摊销.
9)应付帐款同比减少94.74%,、其他应付款同比减少91.23%,、预提费用同比减
少82.06%、递延收益同比减少100%,均系未合并海南中远发展公司资产负债.
10)应交税金同比减少273.18%、其他应交款同比减少472.45%,主要是房地产企
业收到预售房款预交营业税、企业所得税及相关附加税.
11)长期借款同比减少66. 05%,主要是本公司归还贷款5.13亿元,其次是未合并
海南中远发展公司资产负债.
(3)所有者权益变动说明
1)资本公积同比增加,系子公司海南中远发展公司收到的企业扶持金.
2)盈余公积同比增加,系根据公司法规定,按当年度的税后利润10%,分别提取法
定盈余公积和公益金.
3)未分配利润同比减少,主要是本年度分配现金红利大于本年度实现净利润.本
年度根据2004年度股东大会的决议实施了分红方案,分配现金红利9,853.05万元.本
年度实现净利润2,722.61万元.
(4)报告期公司主要财务数据同比发生重大变动的说明
1)报告期内营业费用同比减少44.40%, 主要原因是本公司本期房产销售收入减
少,销售费用支出减少.其次是海南中远发展股权转让后的营业费用未合并.
2)管理费用同比增加2.84%,主要原因是本公司支付资产评估费用、子公司股权
转让资产评估、审计费用.
3)财务费用同比减少38.07%,主要原因是本公司本期归还银行借款5.13亿元,银
行借款大幅减少导致利息支出减少. 其次是海南中远发展股权转让后的财务费用未
合并.
(5)报告期公司现金流量构成情况、 同比发生重大变化的情况、及与报告期净
利润存在重大差异的原因说明:
1)经营活动产生的现金流入, 主要是收到两湾房产销售款70,417.98万元,其中
收回上年度房款40,008.41万元. 海南中远发展酒店、旅游业的营业收入及预收款.
收回龙阳公司项目前期工程款及宝山公司的往来款.经营活动产生的现金流出,主要
是支付两湾项目工程款,老西门项目工程款,海南中远发展支付工程款. 支付各项税
费.
2)投资活动产生的现金流量净额44,749.21万元,主要是子公司海南中远发展股
权转让款,上海银行股权转让款.
3)筹资活动产生的现金流量净额-69,470.84万元,本期增加借款50,000万元,偿
还借款98,700万元,支付利息及分配股利20,900.84万元.
4)报告期内现金流量净额11,989.12万元,现金净流入与本年度的净利润水平相
差较大, 主要原因是两湾房产销售资金回笼较好,同时收回上年度房款.及时收回往
来款.本期净利润水平较低的主要原因是已预售的房产收入未满足收入确认条件,故
未结转收入.本期主营业务收入减少直接导致净利润水平下降.
2、公司未来发展展望:
(1)公司新的控股股东进来后, 彻底改变了原有国有企业的经营体系,首先面临
的是经营体制和管理体制的完善。其次,在上市公司主营业务延续的基础上,将注入
的优质资产和原公司资产进行整合。根据管理层整合的情况,新项目将重新定位,相
应的进度控制也将重新调整。中远两湾城项目三期已基本竣工, 今年将根据整个房
地产市场的发展情况, 制定新的销售策略;老西门项目北区的拆迁基本完成,工程进
展正常, 南区还有部分拆迁工作,公司管理层将在认真分析整个项目功能定位后,按
计划稳步、有序地推盘。
(2)由于公司有充足的资金后盾, 短期内仅中远两湾城项目以及老西门项目,将
不会有再融资计划。
(3)由于目前上市公司所有房产项目都集中在上海,未来可能遇到的风险除受国
家对整个房地产市场宏观调控政策的影响外, 另外还会受到上海地域性房产市场走
向的影响。除此之外,公司业务和管理团队的整合需要一个过程,而这对公司的后续
发展将是关键。
(二)公司投资情况
1、募集资金使用情况
公司于2002年通过增发募集资金68, 104.51万元人民币,已累计使用68,104.51
万元人民币.
承诺项目使用情况
中远两湾城二、三期项目
项目拟投入95,810元人民币,实际投入68,104.51元人民币.
公司于2002年1月新增发行8000万股A股, 计划募集资金约9.9亿元,实际募集资
金6.81亿元(该承诺项目目前尚未结束). 由于增发募集资金到位时间晚于原计划及
募集资金总量只达到计划的68%等具体情况, 公司调整了二、三期项目进度,二期项
目已于2004年底竣工, 三期项目于2005年底部分竣工,目前正在办理竣工交房手续.
截止报告期末, 公司投资二期项目产生毛利28,148万元.因该项目尚未完全竣工,无
法计算收益.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2005年三季:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
2005年7-9月主营业务收入2, 017.39万元,与去年同期相比下降76.90%;主营业
务利润1,076.64万元,与去年同期相比下降75.08%;营业利润-2,952.71万元,与去年
同期相比下降545. 89%;投资收益7167.49万元,与去年同期相比增加11,009.62%;净
利润4,069.62万元,与去年同期相比增长1099.72%.主营业务收入及主营业务利润下
降的主要原因是中远两湾城项目未结转收入;投资收益大幅度增长,主要原因是海南
中远发展博鳌开发有限公司股权转让收益.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币 审计类型:未经审计
分行业 主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
房地产业 96,076,085.79 72,752,094.51 24.28
旅游业 22,822,238.05 3,374,771.64 85.21
服务业 41,434,430.12 4,096,632.33 90.11
分产品
商品房 96,076,085.79 72,752,094.51 24.28
旅游业 11,951,119.00 1,965,635.88 83.55
酒店 40,165,065.31 4,096,632.33 89.80
会务 1,269,364.81 0.00 100.00
高尔夫 10,871,119.05 1,409,135.76 87.04
(2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况(G股
公司)
□适用 √不适用 |
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