经营分析
| 发布日期：2008-3-25 15:46:00 |
≈≈陆家嘴600663≈≈(更新:08.03.24)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一)主营构成
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地批租 ｜ 139696.7｜ 73564.7｜ 52.66｜ 68.11｜
｜房产销售 ｜ 47894.3｜ 27154.8｜ 56.70｜ 23.35｜
｜房地产租赁 ｜ 15211.2｜ 7115.7｜ 46.78｜ 7.42｜
｜其他业务 ｜ 796.4｜ 647.5｜ 81.30｜ 0.39｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市 ｜ 203598.6｜- ｜- ｜ 99.27｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地批租 ｜ 66680.1｜ 35434.3｜ 53.14｜ 66.21｜
｜房产销售 ｜ 27239.3｜ 14081.4｜ 51.69｜ 27.05｜
｜房地产租赁 ｜ 6353.9｜ 2640.0｜ 41.55｜ 6.31｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市 ｜ 100273.4｜- ｜- ｜ 99.57｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市 ｜ 285780.1｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜土地使用权转让 ｜ 86005.1｜ 73451.1｜ 85.40｜ 30.09｜
｜租赁 ｜ 11056.1｜ 5218.0｜ 47.20｜ 3.87｜
｜房产销售 ｜ 188718.9｜ 91460.6｜ 48.46｜ 66.04｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房产销售 ｜ 186167.3｜ 82572.1｜ 44.35｜ 78.39｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 土地批租 ｜ 43021.7｜ 38018.9｜ 88.37｜ 18.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 租赁 ｜ 8289.5｜ 3677.4｜ 44.36｜ 3.49｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜土地批租 ｜43021.71 ｜5002.84 ｜38018.88 ｜88.37 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房产销售 ｜2162.63 ｜1928.26 ｜234.37 ｜10.84 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产租赁 ｜5021.43 ｜3166.39 ｜1855.04 ｜36.94 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海市 ｜50205.77 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜土地使用权转让 ｜6853.12 ｜1635.17 ｜5217.95 ｜76.14 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产租赁 ｜2392.33 ｜1531.96 ｜860.36 ｜35.96 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜土地使用权转让 ｜164643.72 ｜54469.04 ｜110174.68 ｜66.92 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜租赁 ｜10229.89 ｜7475.77 ｜2754.12 ｜26.92 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房产销售 ｜7939.22 ｜6350.40 ｜1588.82 ｜20.01 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海市 ｜182812.83 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二)经营分析
★2007年末期:
(一)管理层的讨论和分析
1、公司总体经营情况
2007年是公司继续全面推进主营业务从单纯土地开发向土地开发与项目建设并
重的战略转型的关键之年.公司紧紧抓住上海国际金融中心建设的机遇,妥善处理公
司发展战略调整、核心竞争力提高和妥善处理区域发展的三者关系, 致力于陆家嘴
"金融城"建设, 立足于金融生态环境改善.为此,公司继续加大主营功能性产品开发
建设的力度和速度, 并使得主营业务的转型初见成效.年底,渣打银行大厦已经如期
竣工,这是公司主营业务转型以来,开发建设的第一个适用于跨国金融机构的甲级办
公楼产品. 产品的功能定位、楼层的层高以及设备配置都完全满足了跨国银行对办
公场所的所有需求, 得到了渣打银行的认可.渣打银行出资获得了该楼宇的冠名权,
并购买和租赁了该大厦14个楼面,占到该大厦建筑面积的51.16%,作为渣打银行中国
总部的办公场所.目前该项目的招商形势良好,表明公司的主营业务转型已获得了初
步的成功,公司开发的主营产品获得了市场认可,为公司继续开发建造跨国金融机构
办公大楼打下了良好的基础.
(1)项目建设方面
2007年公司投入项目建设资金约7. 78亿元,竣工项目3个,建筑面积约8.57万平
方米,在建项目8个,建筑面积约31.54万平方米,新开工项目1个,建筑面积约2.5万平
方米.
同时,公司还有十几个项目处于前期策划过程中,建筑面积约162万平方米.
(2)房产经营方面
2007年是公司房产项目逐渐进入竣工的一年, 公司高度重视房产项目的招商与
营销工作.首先树立客户至上的理念,增强服务意识;其次构建多层次的营销体系,打
造一批营销团队;第三建立营销制度和相关管理办法全面规范营销的管理工作.本报
告期内,公司全年实现租赁收款16,064.5万元.
(3)土地经营方面
2007年公司逐步推进区域的"整体开发"和"综合开发", 以进一步提高土地经营
的效益,公司在土地规划、土地招投标与土地开发模式等各方面进行了积极探索.
报告期内公司完成了塘东总部基地的规划,并启动了塘东总部基地建设.与中石
化集团就选址塘东北块TD-1地块达成一致, 于4月25日签订了土地使用权转让合同.
该项目占地面积约6. 3万平方米,建筑面积约15.75万平方米,土地转让金约15亿元.
同时公司SN1地块动迁工作仍在进行中,虽艰苦繁重但仍有很大进展.
2007年收取土地转让合同预收款5.25亿元,结转销售的土地2幅,实现销售收入1
3.88亿元.
(4)内部综合管理方面
随着公司主营业务战略调整向纵深推进,公司不断探索新方法与新流程,使公司
的管理体系更好地适应公司的业务发展,最大程度发掘核心价值.2007年公司在职能
机构设置上, 建立了策划、建设、营销一体化事业部制.在项目管理上,探索与实践
第三方PM管理模式.在流程管理上,公司引进了国内著名的管理软件公司帮助公司对
财务软件进行升级与整合, 使公司的数据流与信息流更好地、更快地支持管理层的
经营决策.
(5)经营管理中不足方面:
A. 对产品开发过程中可能面临的困难估计不足,导致对产品开发进度的预估过
于乐观,部分产品开发出现脱节;
B. 公司的服务理念、营销手段、目标客户网络建设等相对滞后,营销技能和水
平与未来激烈的市场竞争仍有差距;
C. 工作中的改革意识和创新实践步伐不够大,导致公司的一些管理手段、方法
、理念落后于同行中的领先者.
上述不足公司将在2008年的工作中给予高度重视并逐步改进.
2、公司主营业务及其经营状况
(1)主营业务分行业、产品情况
主营业务收入的结构中, 房产销售收入4.79亿元,较上年度减少74.62%,主要是
是由于控股子公司上海陆家嘴联合房地产有限公司的房产销售大部分已在去年实现
销售,到本年基本已销售完毕.房产租赁收入为1.52亿元,较上年增加37.58%,主要是
由于本年度软件园7号楼、8号楼等完工投入使用,增加了租金收入.
(2)主要供应商、客户情况
本期公司的前五名供应商采购金额合计5.1亿元,占采购总额比重30%,前五名客
户销售总额为16.02亿元,占公司本年全部营业收入的79%.
3、对公司未来的展望
(1)2008年公司面临的机遇和挑战
建设上海国际金融中心是一项国家战略,聚焦陆家嘴金融贸易区.做深金融市场
、做强金融机构、优化金融环境、聚焦金融人才是浦东综合配套改革的重要组成部
分, 也是上海国际金融中心建设的重点方略.在此大背景下,陆家嘴金融贸易区的发
展呈现出了加速与不断深化的态势,这为公司经营和发展提供了基础与动力,提供了
机遇与挑战.
2008年,上海进入了世博建设的关键一年,浦东新区进入实施综合配套改革试点
三年行动计划的冲刺一年,陆家嘴公司进入进一步加大产品投入,确保2010年实现主
营业务战略转型的五年行动计划中承上启下的一年. 公司将紧紧抓住"聚焦金融"和
"金融城建设"的重大战略机遇,努力创造公司主营业务战略转型的新成绩,努力推动
公司成为商业地产"领头羊"的目标在更高起点上的新发展、新突破, 为陆家嘴生态
环境优化、为上海国际金融中心建设作出更大贡献, 从而为公司股东创造更多、更
稳定的长久收益.
(2)2008年公司经营计划:
A.立足"主业转型"和"持续发展",公司将全力以赴加快产品开发建设进程
1)全年确保陆家嘴1885、软件园9号楼、陆家嘴96广场、金桥科创园和钻石大
厦等5个项目如期竣工,竣工面积约14.34万平方米;
2)推进陆家嘴金融投资大厦、东和花苑、东银公寓和软件园10号楼等4个项目
按进度施工建设,在建面积约19.7万平方米;
3)力争陆家嘴信息服务中心、陆家嘴基金大厦、2－9地块办公楼、2－16竹园
公园商业及管理用房、2－3世纪大都会、软件园11号楼、软件园12号楼和金桥德勤
地块项目等8个项目开工建设,开工面积约36.12万平方米;
4)有序策划SN1地块、塘东中块、Z4－2公共绿地综合改造、天津小伙巷地块和
金桥镇商业中心等项目的前期准备工作,策划面积约125万平方米.
B. 着眼"整体营销"和"培育市场竞争力",公司将加强对租赁营销、租户管理、
租户发现、租金管理、客户服务等的创新
随着公司主营业务战略转型的不断推进, 公司长期持有并经营的物业将不断增
加, 公司将继续加大招商营销的力度,强调营销工作对公司发展的重要性,倡导建立
"有效销售"和"客户至上"的工作理念,通过提高对客户的服务能力,提高产品营销效
率,增强公司产品的市场竞争力,完成公司确定的营销收入目标.
C.结合"效率提高"和"制度完善",公司将创新务实地优化企业各项管理
1)2008年公司在各项业务流程中将加大各类应用软件的更新和改进力度, 提高
业务管理的信息化程度,提升管理水平;
2)完成对招投标管理办法的修订,公开公正地选择优秀的供应商.建立合格供应
商队伍,成为长期战略合伙伴,为公司业务提供性价比最好的服务;
3)建立项目管理流程和工作制度, 弥补公司在业务转型中、在产品开发进程中
存在的专业技术水平、专业管理能力和内部资源配置能力不足的情况;
4)优化员工工作考核办法, 建立工作实绩、工作态度、工作质量、工作效率和
年终奖励相挂钩的激励方式;
5)继续规范上市公司运作, 完善公司法人治理,并建立有效的内审机制,防范管
理风险.
(3)2008年公司资金需求和来源情况
为确保主营业务的转型,公司2008年将继续加大项目开发的力度,根据预算全年
总资金支出达46亿元, 资金来源为公司当年度营销收入的资金回笼及帐面银行存款
的结余,目前公司暂无银行贷款.
(4)风险提示
公司的项目建设已经全面铺开,鉴于项目本身的建设期,以及竣工后招商及市场
培育情况的不确定性,因此在近几年主营业务转型的过渡期,公司经营情况会存在如
下风险:
A. 公司现有的土地资源中尚有部分地块尚未完成动迁,主要是世纪大道地块和
小陆家嘴N3地块.这些地块都处于城市中心区域,其中大部分居民楼为独立成套多层
建筑.近年来土地开发动迁成本不断上升,已超过公司在土地购入时预估的土地开发
成本.为防范风险,公司已根据实际情况对土地开发成本进行了相应的调整.
B. 未来数年公司主营业务收入中来自土地批租收入预计会快速下降,从而影响
公司的利润. 目前,公司已着重开拓房产业务,努力提高主营业务中来自房产经营的
收入,提高公司房产产品的盈利能力,防范上述风险.
(二)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
A.至本报告期,公司开工建设房产项目共12个,其中本报告期内竣工项目2个,累
计建筑面积约为40万平方米.
(1)陆家嘴金融投资大厦项目(原金融中心大厦): 甲级办公楼,地上建筑面积4.
6万平方米, 主体结构已经完成7层,预计2009年竣工.该项目建设费用期末帐面余额
为10,021.6万元.
(2)陆家嘴渣打银行大厦项目(原开发大厦):甲级办公楼,地上建筑面积4.4万平
方米, 完成结构封顶,现正进行外立面装修及配套设备设施安装.2007年底已经竣工
.该项目建设费用期末帐面余额为44,678.04万元.
(3)钻石大厦项目＃:甲级办公楼,地上建筑面积3.6万平方米,于2006年4月29日
正式开工打桩, 核心筒结构封顶,预计2008年底竣工.该项目建设费用期末帐面余额
为11,116.47万元.
(4)软件园7号楼项目＃:研发楼,地上建筑面积1.2万平方米,工程本报告期内竣
工.该项目建设费用期末帐面余额为7,329.68万元.
(5)软件园8号楼项目: 研发楼,地上建筑面积2.97万平方米,工程本报告期内竣
工.该项目建设费用期末帐面余额为13,205.97万元.
(6)软件园9号楼项目:研发楼,地上建筑面积3.3万平方米,主体建筑处于收尾阶
段,内装修在进行,预计2008年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为13,625.75万元
(7)陆家嘴96广场项目＃: 商业建筑,地上建筑面积2.9万平方米,已实现结构封
顶,正在进行内装修,预计2008年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为14,198.71万
元.
(8)陆家嘴1885文化休闲中心项目:商业建筑,地上建筑面积0.74万平方米,于20
06年4月份开工建设, 完成结构封顶,正在进行机电安装和内专修,2008年竣工.该项
目建设费用期末帐面余额为4,886.92万元.
(9)东和公寓(东和花苑高档国际社区项目):地上建筑面积8.4万平方米,完成五
栋主楼结构验收完成,预计2009年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为7,556.65万
元.
(10)东银公寓(陆家嘴花园三期住宅项目): 地上建筑面积4.2万平方米,于2006
年3月31日正式开工打桩,四栋主楼结构封顶,预计2009年竣工.该项目建设费用期末
帐面余额为2,978.47万元.
(11)金桥创科园: 研发楼,地上建筑面积3.2万平方米,改造工程实现结构封顶,
正在进行内装修, 2008年竣工,该项目建设费用期末帐面余额为16,061.33万元.注:
项目名称后带"＃"为控股公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的项目, 公
司权益为55%.
B.本报告期内,公司新增对外投资60,122.32万元
(1)上海陆景置业有限公司
2006年度公司和公司控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联合竞得
了浦东新区金桥镇108街坊1/1宗地块.为了开发该地块,经四届十二次董事会审议批
准,决定成立项目公司上海陆景置业有限公司,注册资金为1.5亿元人民币,由本公司
和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各自持有50%的股权, 截至报告期末,项
目公司注册资金1.5亿已全部到位.
(2)上海陆家嘴展览发展有限公司
经2006年度股东大会审议批准, 公司与控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司合
资组建上海陆家嘴展览发展有限公司, 用以收购新国际博览中心50%之股权.该公司
目前注册资本4亿元,双方各拥有50%股权.截至报告期末,项目公司注册资金4亿已全
部到位.经四届十七次董事会审议通过,该公司注册资金将增至11.5亿元.
(3)上海浦东嘉里城房地产有限公司增资
该公司原注册资本为16, 320.1万美元,本公司持有该公司20%的股权.截至报告
期初本公司已出资3264万美元.为符合注册资金达到总投资35%以上以利于该公司进
行银行贷款, 该公司各方股东同意将注册资金增至17,136.14万美元,本公司按投资
比例应承担增资163. 2万美元.报告期内公司已完成该项出资,即163.2万美元,折算
为人民币1242.15万元支付.
(4)国泰君安增资
经四届十二次董事会审议批准, 本报告期公司向国泰君安证券股份有限公司增
资2, 255,295股,出资243.57万元;向国泰君安投资管理股份有限公司增资2,255,29
5股,出资433.02万元.
(5)上海新高桥开发有限公司增资
该公司原注册资本为2. 3亿元,为提高该公司资金实力,加快推进高桥新城开发
建设,经浦东新区国资委批复,同意该公司增资至6亿元.本公司的控股子公司上海陆
家嘴金融贸易区联合发展有限公司参加增资, 共出资10,456.52万元,占17.43%股权
,报告期内已完成该项出资.
(6)上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司
该公司注册资本200万元,由本公司和控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发
展有限公司各出资100万元.该公司主要经营业务为本公司商业物业的受托租赁及物
业管理.报告期内公司已完成出资.
(7)上海中心大厦建设有限公司
经公司四届十二次董事会审议批准, 本公司与上海市城市建设投资发展总公司
、上海建工集团总公司共同投资成立上海中心大厦建设有限公司, 开发建设Z3-2地
块上海中心大厦, 该公司注册资本为54亿元.本公司以项目用地约2万平方米作价24
亿元入股, 并另出现金3000万元,总计24.3亿元,占该公司45%的股权,上述价格已经
浦东新区国资委审核确认.报告期内公司已完成首期出资3000万元.
(8)大众保险公司增资
本公司原持有大众保险公司1680万股, 占该公司总股本的4%.按照每10股增配8
股的增资方案,本公司获得新增股份1344万股的认购权,增配后合计持有大众保险公
司股份3024万股, 占增配后总股本的4%.报告期内本公司已完成该项出资,共计1344
万元.
(9)上海明城酒店管理有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向孙家俊、朱玲等8
人购买上海明城酒店管理有限公司80%股权,收购金额为人民币200万元.该公司注册
资本为150万元, 2007年7月31日的净资产评估价值为342.79万元,资产购买日为200
7年11月30日.报告期末已完成该项出资.
(10)上海德勤投资发展有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向周桂珍购买上海德
勤投资发展有限公司100%股权,收购金额为人民币8003.06万元.该公司注册资本为4
200万元, 2007年8月31日的净资产评估价值为9174.15万元,资产购买日为2007年11
月30日. 该公司主要经营业务为开发建设浦东新区金桥出口加工区29街坊2丘土地(
占地面积20167平方米).报告期末已完成该项出资.
(三)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
1、会计政策变更及影响
根据财政部财会[2006]3号《关于印发<企业会计准则第1号-存货>等38项具体
准则的通知》, 公司从2007年1月1日起,执行新企业会计准则;并根据《企业会计准
则第38号-首次执行企业会计准则》所规定的5-19条相关内容,对财务报告项目进行
了追溯调整.首次执行企业会计准则对2006年度净利润的影响见附注15.1.
2、会计估计变更
根据本公司第四届第十二次董事会决议, 对投资性房地产的后续计量模式采用
成本模式,对房屋建筑物类资产采用分类折旧或摊销的会计政策.其中对于无法区分
各部分资产价值的购建项目, 按照整体资产综合估计其适用年限来确定折旧或摊销
年限, 但一般不超过20年.原会计估计为30年.上述会计估计变更减少2007年度净利
润26,082,148.32元,其中减少归属于母公司股东净利润19,339,737.06元,减少归属
于少数股东净利润6,742,411.26元.
3、本公司本期无前期差错更正情况
投资情况说明:
公司投资情况1、募集资金使用情况
报告期内, 公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.2、非募集资金
项目情况A. 至本报告期,公司开工建设房产项目共12个,其中本报告期内竣工项目2
个, 累计建筑面积约为40万平方米.(1)陆家嘴金融投资大厦项目(原金融中心大厦)
: 甲级办公楼,地上建筑面积4.6万平方米,主体结构已经完成7层,预计2009年竣工.
该项目建设费用期末帐面余额为10, 021.6万元.(2)陆家嘴渣打银行大厦项目(原开
发大厦):甲级办公楼,地上建筑面积4.4万平方米,完成结构封顶,现正进行外立面装
修及配套设备设施安装.2007年底已经竣工.该项目建设费用期末帐面余额为44,678
.04万元.(3)钻石大厦项目＃:甲级办公楼,地上建筑面积3.6万平方米,于2006年4月
29日正式开工打桩, 核心筒结构封顶,预计2008年底竣工.该项目建设费用期末帐面
余额为11, 116.47万元.(4)软件园7号楼项目＃:研发楼,地上建筑面积1.2万平方米
, 工程本报告期内竣工.该项目建设费用期末帐面余额为7,329.68万元.(5)软件园8
号楼项目:研发楼,地上建筑面积2.97万平方米,工程本报告期内竣工.该项目建设费
用期末帐面余额为13, 205.97万元.(6)软件园9号楼项目:研发楼,地上建筑面积3.3
万平方米,主体建筑处于收尾阶段,内装修越?预计2008年竣工.该项目建设费用?
谀┱拭嬗喽钗?3,625.75万元.(7)陆家嘴96广场项目＃:商业建筑,地上建筑面积2.
9万平方米, 已实现结构封顶,正在进行内装修,预计2008年竣工.该项目建设费用期
末帐面余额为14, 198.71万元.(8)陆家嘴1885文化休闲中心项目:商业建筑,地上建
筑面积0.74万平方米,于2006年4月份开工建设,完成结构封顶,正在进行机电安装和
内专修,2008年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为 4,886.92万元.(9)东和公
寓(东和花苑高档国际社区项目): 地上建筑面积8.4万平方米,完成五栋主楼结构验
收完成,预计2009年工.
该项目建设费用期末帐面余额为7,556.65万元.(10)东银公寓(陆家嘴花园三期
住宅项目):地上建筑面积4.2万平方米,于2006年3月31日正式开工打桩,四栋主楼结
构封顶, 预计2009年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为2,978.47万元.(11)金桥
创科园: 研发楼,地上建筑面积3.2万平方米,改造工程实现结构封顶,正在进行内装
修, 2008年竣工,该项目建设费用期末帐面余额为16,061.33万元.注:项目名称后带
"＃"为控股公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的项目,公司权益为55%.
B.本报告期内,公司新增对外投资60,122.32万元(1)上海陆景置业有限公司
2006年度公司和公司控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联合竞得
了浦东新区金桥镇108街坊1/1宗地块.为了开发该地块,经四届十二次董事会审议批
准,决定成立项目公司上海陆景置业有限公司,注册资金为1.5亿元人民币,由本公司
和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各自持有50%的股权, 截至报告期末,项
目公司注册资金1.5亿已全部到位.(2)上海陆家嘴展览发展有限公司
经2006年度股东大会审议批准, 公司与控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司合
资组建上海陆家嘴展览发展有限公司, 用以收购新国际博览中心50%之股权.该公司
目前注册资本4亿元,双方各拥有50%股权.截至报告期末,项目公司注册资金4亿已全
部到位.经四届十七次董事会审议通过,该公司注册资金将增至11.5亿元.(3)上海浦
东嘉里城房地产有限公司增资
该公司原注册资本为16, 320.1万美元,本公司持有该公司20%的股权.截至报告
期初本公司已出资3264万美元.为符合注册资金达到总投资35%以上以利于该公司进
行银行贷款, 该公司各方股东同意将注册资金增至17,136.14万美元,本公司按投资
比例应承担增资163. 2万美元.报告期内公司已完成该项出资,即163.2万美元,折算
为人民币1242.15万元支付.(4)国泰君安增资
经四届十二次董事会审议批准, 本报告期公司向国泰君安证券股份有限公司增
资2, 255,295股,出资243.57万元;向国泰君安投资管理股份有限公司增资2,255,29
5股,出资433.02万元.(5)上海新高桥开发有限公司增资
该公司原注册资本为2. 3亿元,为提高该公司资金实力,加快推进高桥新城开发
建设,经浦东新区国资委批复,同意该公司增资至6亿元.本公司的控股子公司上海陆
家嘴金融贸易区联合发展有限公司参加增资, 共出资10,456.52万元,占17.43%股权
,报告期内已完成该项出资.(6)上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司
该公司注册资本200万元,由本公司和控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发
展有限公司各出资100万元.该公司主要经营业务为本公司商业物业的受托租赁及物
业管理.报告期内公司已完成出资.(7)上海中心大厦建设有限公司
经公司四届十二次董事会审议批准, 本公司与上海市城市建设投资发展总公司
、上海建工集团总公司共同投资成立上海中心大厦建设有限公司, 开发建设Z3-2地
块上海中心大厦, 该公司注册资本为54亿元.本公司以项目用地约2万平方米作价24
亿元入股, 并另出现金3000万元,总计24.3亿元,占该公司45%的股权,上述价格已经
浦东新区国资委审核确认. 报告期内公司已完成首期出资3000万元.(8)大众保险公
司增资
本公司原持有大众保险公司1680万股, 占该公司总股本的4%.按照每10股增配8
股的增资方案,本公司获得新增股份1344万股的认购权,增配后合计持有大众保险公
司股份3024万股, 占增配后总股本的4%.报告期内本公司已完成该项出资,共计1344
万元.(9)上海明城酒店管理有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向孙家俊、朱玲等8
人购买上海明城酒店管理有限公司80%股权,收购金额为人民币200万元.该公司注册
资本为150万元, 2007年7月31日的净资产评估价值为342.79万元,资产购买日为200
7年11月30日.报告期末已完成该项出资.(10)上海德勤投资发展有限公司
本公司之控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展公司向周桂珍购买上海德
勤投资发展有限公司100%股权,收购金额为人民币8003.06万元.该公司注册资本为4
200万元, 2007年8月31日的净资产评估价值为9174.15万元,资产购买日为2007年11
月30日. 该公司主要经营业务为开发建设浦东新区金桥出口加工区29街坊2丘土地(
占地面积20167平方米).报告期末已完成该项出资.
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
□适用 √不适用
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、其他需要说明的重大事项
1、公司持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
2、公司持有非上市金融企业、拟上市公司股权的情况
√适用 □不适用
★2007年中期:
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
2006年上海市政府明确建设上海国际金融中心是一项具有全局意义的国家战略
, 聚焦陆家嘴金融贸易区,做深金融市场、做强金融机构、优化金融环境,聚焦金融
人才是浦东综合配套改革的重要组成部分, 也是上海国际金融中心建设的重点方略
.陆家嘴金融贸易区的发展呈现出了加速与不断深化的态势,这为公司经营与发展提
供了基础与动力,机遇与挑战.
2007年是公司主营业务从单纯土地开发向土地开发与项目建设并重转型的关键
之年,2007年上半年,公司紧紧围绕"金融城"建设和区域和谐发展这一战略中心不动
摇,妥善处理区域发展、公司发展战略调整和核心竞争力提高三者关系,经营情况稳
步推进.报告期实现主营业务收入10.03亿元,实现净利润3.25亿元.每股收益0.17元
, 净资产收益率4.46%,比上年同期均有增长.
土地经营方面,公司贯彻浦东新区推进总部基地和总部楼宇建设的总体战略,启
动了塘东总部基地建设,与中石化集团就选址塘东北块TD-1地块达成一致, 于4月25
日签订了土地使用权转让合同,该项目占地面积约6.3万平方米,建筑面积约15.75万
平方米,土地转让金约15亿元.报告期内公司SN1地块动迁工作仍在紧张进行中.同时
为了进一步提高土地经营的效益, 公司在土地规划、土地招投标与土地开发模式各
方面进行积极探索, 各项工作均取得了推进.
项目建设方面,2007年上半年公司按照董事会确定的战略发展方向,全力以赴继
续实施公司主营业务的转型, 积极推进公司在陆家嘴金融贸易区内功能性房产项目
的建设.上半年投入建设资金约3亿元.在建房产项目10个,总建筑面积约36万平方米
.软件园7号楼和8号楼项目已经竣工,竣工面积约4.1万平方米.公司将继续加强对项
目建设的管理, 确保项目能按计划进度实施.
房产经营方面,公司高度重视房产项目的招商与营销工作,取得较好的实绩. 上
半年度公司实现房地产租赁收入约0.64亿元,较去年同期增长27%.竣工项目中,全球
知名企业AUTODESK于本年5月顺利进驻软件园研发7号楼,软件园8号研发楼引进了包
括富士施乐研究中心等知名客户.在建项目的招商储备顺利进行,部分项目已确定或
锁定目标客户与意向客户.此外,公司及时对违约客户进行清理,并总结经验,进一步
提高营销质量.
内部综合管理方面,随着公司主营业务战略调整不断推进,公司不断探索新方法
与新流程, 使公司的管理体系更好地适应公司的发展形势,最大程度发掘核心价值.
报告期内, 公司在职能机构设置上,建立了策划、建设、营销一体化事业部制.在项
目管理上, 探索与实践第三方PM管理模式.在流程管理上,公司引进了国内著名的管
理软件公司升级与整合公司的财务软件,使公司的数据流与信息流更好地支持决策.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况
土地批租业务的毛利同比下降主要原因是报告期内结算了部分位于陆家嘴中心
区及世纪大道两侧区域的土地使用权转让收入, 相应成本较去年同期结算的其他区
域地块成本高.房产销售业务收入与毛利率同比增幅较大主要原因是本报告期内,公
司控股的上海陆家嘴联合房地产有限公司结转当期陆家嘴中央公寓项目的收入. 房
地产租赁同比亦实现了可观的增长, 一方面公司开发的长期物业本报告期已有部分
竣工投入使用,另一方面公司努力提高营销水平,提高了存量资产的运营效益.
(三)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
A、至本报告期, 公司开工建设房产项目共12个,其中本报告期内竣工项目2个,
累计建筑面积约为40万平方米.
(1)陆家嘴金融中心大厦项目: 甲级办公楼,地上建筑面积4.6万平方米,正在进
行地下室施工,预计2009年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为5,824万元.
(2)陆家嘴渣打银行大厦项目(原开发大厦):甲级办公楼,地上建筑面积4.4万平
方米, 完成结构封顶,现正进行外立面装修及配套设备设施安装.争取2007年底竣工
.该项目建设费用期末帐面余额为16,447万元.
(3)钻石大厦项目＃:甲级办公楼,地上建筑面积3.6万平方米,于2006年4月29日
正式开工打桩,已完成地下工程,预计2009年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为4
,606万元.
(4)软件园7号楼项目＃:研发楼,地上建筑面积1.2万平方米,工程本报告期内竣
工.该项目建设费用期末帐面余额为5,844万元.
(5)软件园8号楼项目: 研发楼,地上建筑面积2.97万平方米,工程本报告期内竣
工.该项目建设费用期末帐面余额为7,625万元.
(6)软件园9号楼项目: 研发楼,地上建筑面积3.3万平方米,已实现结构封顶,预
计2008年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为4,280万元.
(7)陆家嘴96广场项目＃: 商业建筑,地上建筑面积2.9万平方米,已实现结构封
顶,预计2008年底竣工.该项目建设费用期末帐面余额为10,968万元.
(8)金杨商业中心项目: 商业建筑,地上建筑面积0.6万平方米,因建筑环境影响
,项目已暂停施工.该项目建设费用期末帐面余额为779万元.
(9)陆家嘴1885文化休闲中心项目:商业建筑,地上建筑面积0.83万平方米,于20
06年4月份开工建设,完成结构封顶,争取2007年底竣工.该项目建设费用期末帐面余
额为3,956万元.
(10)东和公寓(东和花苑高档国际社区项目): 公寓,地上建筑面积8.4万平方米
, 完成五栋主楼结构20层,预计2008年底竣工.该项目建设费用期末帐面余额为2,35
0万元.
(11)东银公寓(陆家嘴花园三期住宅项目):公寓,地上建筑面积4.2万平方米,于
2006年3月31日正式开工打桩,正在进行地下工程施工,预计2008年底竣工.该项目建
设费用期末帐面余额为1,339万元.
(12)金桥创科园: 研发楼,地上建筑面积3.2万平方米,改造工程实现结构封顶,
争取2007年内竣工, 该项目建设费用期末帐面余额为15,184万元.注:项目名称后带
"＃"为控股公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司的项目.
B、本报告期内,公司新增对外投资14,929.26万元
(1)上海陆景置业有限公司
2006年度公司和公司控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联合竞得
了浦东新区金桥镇108街坊1/1宗地块.为了开发该地块,经四届十二次董事会审议批
准,决定成立项目公司上海陆景置业有限公司,注册资金为1亿元人民币,由本公司和
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司各自出资5,000万元人民币,截至报告期末
,项目公司注册资金已全部到位.
(2)上海陆家嘴展览发展有限公司
经2006年度股东大会审议批准, 公司与公司的国家股授权经营单位上海陆家嘴
(集团)有限公司合资组建上海陆家嘴展览发展有限公司,用以收购新国际博览中心5
0%之股权.公司注册资本四亿元,双方各拥有50%股权.报告期内本公司按股权比例出
资4,000万元支付首期注册资本.
(3)上海浦东嘉里城房地产有限公司增资
该公司原注册资本为16, 320.1万美元,本公司持有该公司20%的股权.截至报告
期初本公司已出资3264万美元.为符合注册资金达到总投资35%以上以利于该公司进
行银行贷款, 该公司各方股东同意将注册资金增至17,136.14万美元,本公司按投资
比例应承担增资163.2万美元.报告期内公司出资增资部分的20%,即32.64万美元,折
算为人民币252.67万元支付.
(4)国泰君安增资
经四届十二次董事会审议批准, 本报告期公司向国泰君安证券股份有限公司增
资2, 255,295股,出资243.57万元;向国泰君安投资管理股份有限公司增资2,255,29
5股,出资433.02万元.
★2007年一季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
本报告期实现净利润1.62亿元, 较上年同期增长247.71%,主要原因为本报告期
母公司土地使用权转让项目的收入结算金额较上年同期有较大的增加. 主要的会计
报表科目变动情况如下:
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
□适用 √不适用
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益
差异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明:
□适用√不适用
★2006年末期:
(一)管理层的讨论和分析
1、公司总体经营情况
报告期内,在全体员工的努力下,公司全面完成了年初董事会下达的各项经营指
标.全年主营业务收入28.58亿元,主营业务利润14.15亿元,实现净利润5.88亿元,比
去年有所增长. 公司每股收益为0.32元,净资产收益率达到8.73%;截至2006年12月3
1日,公司总资产123.36亿元,净资产67.38亿元,每股净资产3.61元.各项业务开展情
况如下:
A、房产开发情况:
2006年是公司全面推进主营业务从单纯土地开发向土地开发与项目建设并重的
战略转型的关键之年, 公司在董事会的领导下,以产品开发为抓手,高度重视产品的
策划、建设、营销等各个环节,全力以赴加快转型业务的推进.
(1)竣工项目: 公司投资开发的一批临时性商业建筑已如期竣工,建筑面积约0.
6万平方米, 主要包括世纪大道连廊、小陆家嘴商业街A块、B块、浦东公园A、B、C
栋等,其中大部分项目已投入经营.
(2)在建项目:公司2006年新开工项目3个,在建项目8个,总建筑面积约为37万平
方米.
(3)前期策划项目:为保证公司长期发展,形成公司的"项目开发链",公司同步启
动了一批后续项目的前期策划,包括世纪大都会、软件园10、11号研发楼、SN1地块
、2-11-2B办公楼、2-9-1办公及酒店等项目,建筑面积将近50万平方米.
(4)改建项目:公司原有用于出租的经营物业,根据市场需求的变化,公司逐步进
行新的用途定位,重新装修,重新租赁,以提高租赁收益.
B、土地储备情况:
公司在积极进行主营业务战略调整的同时, 继续抓紧实施土地的各项前期开发
和规划工作,为公司后续发展创造新的空间,以保证公司的持续发展.
(1)重视"规划先行",优化区域规划
公司上下充分认识规划对土地开发的重要性, 围绕在陆家嘴区域建设金融城的
需要,围绕效率效益和土地资源的合理利用,有效开展了一系列的规划优化工作.
(2)抓紧实施开发地块的动拆迁工作
2006年,公司先后了实施2-3、2-4地块以及世纪大道SN1地块的动迁工作.
(3)尝试多途径获得新的土地资源
为实现长期稳定发展, 针对土地资源锐减的现状,公司积极尝试,多渠道进行土
地储备.其中公司完成了软件园区域部分地块的收购.同时公司积极参加公开市场的
土地招拍挂, 成功竞得金桥镇108街坊1/1宗商业地块,该土地面积2.18万平方米,规
划建筑面积约4.36万平方米.
C、土地批租情况:
2006年公司全年无新批租土地,收取历年土地批租款项19.3亿元,结转销售的土
地4幅,实现销售收入8.6亿元.
D、房产经营情况:
2006年公司全年实现租赁收入11056万元.详见下表:
类别 可出租面积(万平方米) 全年租赁收入(万元)
办公楼 1.61 584
研发楼 5.20 4151
酒店 3.50 2081
商铺 2.60 2249
住宅 1.26 168
其他 4.10 1823
合计 18.27 11056
房产销售方面, 公司合并范围控股公司上海陆家嘴联合房地产有限公司本年度
实现了开发产品陆家嘴中央公寓销售收入18. 46亿元.该公司本年实现利润47724.0
7万元.
E、内部管理
(1)建立经营活动重大事项决策委员会,并制定《经营活动重大事项决策管理办
法》完善公司决策体系,提高公司决策的有效性.
(2)继续优化公司管理流程,不断提高工作效率和工作透明度,加强信息沟通.
(3)在实践中总结经验, 不断改进工程建设管理中的相关规定.如修订了《工程
管理招投标办法》,并下发《关于进一步加强项目成本管理的决定》,以及在实施一
定规模工程项目建设必须聘请各专业顾问单位的规定等.
(4)聘请专业机构对公司运作机制进行全面评估.专业机构在充分调查和研究的
基础上,为公司机构设置和业务运作模式等进一步的优化提出了积极的建议.
(5)为适应业务转型以及未来发展的需要,公司启动了财务信息系统的更新工作
. 目前已完成成本管理模式、财务信息系统的需求分析、财务报表体系和决策支持
系统等方面的工作.
2、公司主营业务及其经营状况
公司报告期内实现主营业务收入28. 58亿元,较上年上升了56.32%,实现主营业
务利润14. 15亿元,较上年增长了33.70%,实现净利润5.88亿元,较上年增长了3.25%
. 主营业务收入与主营业务利润大幅增长的主要来源是公司的控股公司上海陆家嘴
金融贸易区联合发展有限公司及上海陆家嘴联合房地产有限公司本年度土地批租与
房产销售项目实现了利润结算.
A、主要供应商、客户情况
本期公司的前五名供应商采购金额合计2.7亿元,占采购总额比重15%,本期公司
的前五名销售客户销售金额合计15.1亿元,占销售比重53%.
B、报告期公司资产构成同比发生重大变动的说明
(1)总资产变动情况:
本年度末公司合并报表的总资产为123. 36亿元,比上年同期增加13.24亿元,增
幅为12. 03%.其中流动资产增长10.67亿元,主要增减变动项目为:货币资金增加3.1
5亿元,主要来源是经营活动的现金流入.预付帐款减少了1.04亿元,主要原因是群工
厂房项目从预付款转为在建项目开发成本1.35亿元.存货增加了8.54亿元,主要是公
司各建设项目的投入. 长期投资较去年同期增加2.32亿元,增长幅度为58.61%.主要
是增加投资上海浦东嘉里城房地产有限公司2.61亿元.其他长期资产本年度增加了0
. 42亿元,主要原因为本年度转入了软件园5号楼、陆家嘴花园二期商铺等出租物业
的成本.
(2)负债变动情况:
本年度末公司合并报表的负债总额为46. 25亿元,比上年同期增加6.04亿元,增
幅为15. 02%.其中流动负债增加6.10亿元,主要增减变动项目为:一年内到期的长期
借款减少0. 4亿元,为本年度子公司归还银行借款所致.土地使用权转让与房产销售
的现金流入使预收款净增加2.63亿元.应付帐款增加了2.38亿元,主要原因是计入了
公司外购动迁房源的应付款项与子公司房产建设项目的应付工程款项.
(3)股东权益变化情况:
本年度末公司合并报表股东权益合计为67. 38亿元,比上年同期增加3.94亿元,
增加因素主要是当年利润积累,减少因素主要是当年实施2005年度现金红利分配.
C、报告期公司主要财务数据同比发生重大变动的说明
本年度主营业务收入与成本的规模同比有较大增长, 主要因素是控股的上海陆
家嘴联合房地产有限公司本年结算了开发项目陆家嘴中央公寓的销售利润. 本年度
营业费用增长1384万元,增长了1.05倍,新增的费用主要为陆家嘴中央公寓的销售费
用.报告期投资收益为1.76亿元,主要因素是确认了强生控股、锦江酒店与浦发银行
三项股权转让收益1.78亿元.
D、报告期公司现金流量构成情况、同比发生重大变动的情况及与报告期净利
润发生重大差异的原因
本年度内公司现金流量的净额为3. 15亿元,现金总流入为33.48亿元,现金总流
出为30. 33亿元.其中经营活动现金流量的净额9.40亿元,投资性活动现金流量的净
额-2. 77亿元,筹资活动现金流量的净额为-3.45亿元,汇率变动的影响为-0.03亿元
. 公司年度现金净流入低于报告期净利润,导致两者差异的主要因素为:资金收入方
面,由于会计利润
的确认严格的要求,现金流入与利润结算确认的时点不同步所造成.成本支出方
面, 本年度经营活动现金流出为23.4亿元,高于去年同期之14.4亿元水平,由于公司
有大量项目处于建设期,资金支出反映为资产增加而并不反映为当期的成本费用.本
年度合并报表红利分配现金流出金额为3.06亿元,不体现为当期损益,本年度投资支
付的现金达2.83亿元,不体现为当期损益.
E、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析
单个控股子公司或参股公司的经营业绩同比出现大幅波动,且对公司合并经
营业绩造成重大影响的情况说明及变动原因分析:
本报告期内, 公司控股的子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司实现
主营业务利润达5. 62亿元,确认对浦发银行股权转让收益1.00亿元,同时,该公司控
股的上海陆家嘴联合房地产有限公司本年度陆家嘴中央公寓项目实现18. 46亿元销
售收入, 实现利润4.77亿元,按权益法对该公司贡献投资收益2.86亿元,加减其他收
入与成本费用后, 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司本年实现利润达8.29亿
元,贡献了上市公司本年度利润比重高达69.7%.
注: 由于上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司对上海陆家嘴联合房地产有
限公司控股60%,后者对上市公司的利润贡献已经通过上市公司享有前者的投资收益
反映出来,故上表中对后者不重复计算对上市公司的利润贡献.
3、对公司未来的展望
A、2007公司面临的经营环境
随着中国加入WTO过渡期的结束, 金融市场全面对外开放,中国经济的持续高速
发展,都为上海吸引跨国金融机构入驻提供了宏观经济基础.2006年末上海市政府明
确建设上海国际金融中心是一项具有全局意义的国家战略, 要坚定不移地大力推进
上海国际金融中心建设.并提出了"一个聚焦",即聚焦陆家嘴金融贸易区;"四个重点
", 即做深金融市场、做强金融机构、优化金融环境、聚焦金融人才的具体方针.陆
家嘴金融贸易区将面临新一轮的深度开发和建设, 为公司的主营业务转型和未来的
发展创造了良好的外部条件.
B、2007年公司的经营计划
面临新的历史机遇,2007年公司工作的指导思想是:紧紧围绕"金融城"建设和区
域和谐发展这一战略中心不动摇, 妥善处理好区域和谐发展、公司主营业务战略调
整和核心竞争力提高三者之间关系, 集中公司的人力、物力和财力,实施攻坚开发,
完善区域整体规划,优化区域投资环境,抓紧做好已开工项目的后继建设、管理和招
商工作, 有步骤地规划待开工项目前期开发工作,不断拓展"金融城"现有规模,实现
区域和公司的稳步发展.
2007年的公司工作计划如下:
(1)房产开发建设:
确保软件园7、8号研发楼、陆家嘴1885、陆家嘴96广场等项目如期竣工; 推进
软件园9号楼、渣打银行大厦、东和花园、东银公寓、陆家嘴金融中心大厦、钻石
大厦等在建项目按进度施工; 力争世纪大都会、2-11-2B办公楼、2-9-1办公及酒店
、软件园10号研发楼等项目开工建设;有序策划世纪大道SN1地块、软件园11、12号
研发楼、天津小伙巷项目、金桥镇项目的前期准备工作.
(2)土地开发经营:
全年争取完成1-2幅的土地转让,力争完成土地批租合同预收款18.54亿元.继续
大力推进公司土地的动迁工作.加强土地前期规划的编制工作,改变区域规划仅限于
"平面开发"的现状,逐步推进区域的"整体开发"、"系统开发"、"综合开发"和"立体
开发",最大限度地提升金融城未来的城市空间.
(3)资源储备:
积极进行土地资源以及其他优质资源的储备,公司将加大信息收集力度,寻找合
适的土地并积极参与土地市场的公开招拍挂;尝试"司司联动"的方式,共同开发项目
; 拓宽视野,将优质的楼宇也纳入公司市场化收购的范围,为公司未来的发展创造新
的空间、积累新的资源.
(4)内部综合管理
a)丰富项目开发层次,创新项目开发机制,解决项目开发力量紧缺的瓶颈.
b)继续优化企业各项管理工作,进一步提高工作效率.
c)抓紧公司财务信息系统的更新,完成财务软件的全面升级,为公司管理提供基
础数据,使得管理更加科学化.
d)探索公司人力资源的优化再配置,继续完善公司事业部的管理体制,以适应公
司业务发展的需要,并最大程度的提升企业效益.
e)继续完善公司的内控制度,建立有效的内审机制,防范管理风险.
C、2007年公司资金支出和资金来源情况
公司预计2007年内总资金支出约32. 6亿元,公司上述支出资金的来源主要为当
年度营业收入现金回笼及账面银行存款结余.目前公司暂无银行贷款,近期也没有进
行资本融资的计划.
D、风险提示
公司的项目建设已经全面铺开,鉴于项目本身的建设期,以及竣工后招商及市场
培育情况的不确定性,因此在近几年主营业务转型的过渡期,公司经营情况会存在如
下风险:
(1)公司现有的土地资源中尚有部分地块尚未完成动迁,主要是世纪大道地块和
小陆家嘴N3地块.这些地块都处于城市中心区域,其中大部分居民楼为独立成套多层
建筑.近年来土地开发动迁成本不断上升,已超过公司在土地购入时预估的土地开发
成本. 为防范风险,公司已根据实际情况对土地开发成本进行了相应的调整,并按照
成本与可变现净值孰低的原则对相关土地资产计提了跌价准备.
(2)未来数年公司主营业务收入中来自土地批租收入预计会快速下降,从而影响
公司的利润. 目前,公司已着重开拓房产业务,努力提高主营业务中来自房产经营的
收入,提高公司房产产品的盈利能力,防范上述风险.
(3)国家税务总局于2006年12月28日发布了《国家税务总局关于房地产开发企
业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号),土地增值税清算可
能会增加公司的税务成本,对公司业绩产生一定影响.报告期内公司已按税务管理部
门的规定计提了相应的土地增值税, 由于上海市相应的具体清算管理办法尚未发布
,目前尚无法准确界定清算土地增值税后对公司未来业绩的影响程度.
E、执行新企业会计准则后,公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公
司的财务状况和经营成果的影响情况
(1)由于资产、负债的的帐面价值与计税基础存在差异而确认递延所得税资产
或负债的因素将使公司2006年末净资产(不含少数股东权益,下同)调增9104.70万元
(2)公司长期投资中部分股票投资为上市公司股票, 截至2006年末,公司持有的
申能股份112万股为流通股, 公允价值可以可靠计量,公司拟将其归类为可供出售金
融资产,此项会计调整将使公司2006年底净资产增加604.94万元.公司2007年度还有
部分法人股可以上市流通, 公司将以公允价值为计帐基础对其计量而可能调增公司
的净资产.
(3)公司将对持有的投资性房地产以成本模式进行后续计量,此项政策对公司的
净资产与利润基本无影响.
(4)综合以上影响因素, 并相应调整有关利润分配项目,公司2006年末的净资产
将净增9669.37万元.
(二)公司投资情况
1、至本报告期,公司开工建设房产项目共11个,累计建筑面积约为37万平方米.
(1)陆家嘴金融中心大厦项目: 甲级办公楼,地上建筑面积4.6万平方米,完成地
下第二道支撑工程,预计2009年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为2792.27万元.
(2)陆家嘴渣打银行大厦项目(原开发大厦):甲级办公楼,地上建筑面积4.4万平
方米, 完成结构封顶,预计2008年初可竣工.该项目建设费用期末帐面余额为10904.
5万元.
(3)钻石大厦项目#:甲级办公楼,地上建筑面积3.6万平方米, 于2006年4月29日
正式开工打桩, 年底已完成了挖土及垫土的工程,预计2009年竣工.该项目建设费用
期末帐面余额为2441.61万元.
(4)软件园7号楼项目#:研发楼,地上建筑面积1.2万平方米,完成单体建筑,正在
实施配套工程,预计2007年初竣工.该项目建设费用期末帐面余额为4071.16万元.
(5)软件园8号楼项目:研发楼,地上建筑面积2.97万平方米,完成结构封顶,预计
2007年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为5773.88万元.
(6)软件园9号楼项目:研发楼,地上建筑面积3.3万平方米,已施工至地上3层,预
计2008年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为2636.05万元.
(7)陆家嘴96广场项目#:商业建筑,地上建筑面积2.9万平方米,已完成地下二层
结构施工,争取2007年底竣工.该项目建设费用期末帐面余额为6437.39万元.
(8)金杨商业中心项目: 商业建筑,地上建筑面积0.6万平方米,因建筑环境影响
,项目已暂停施工.该项目建设费用期末帐面余额为617.49万元.
(9)陆家嘴1885文化休闲中心项目:商业建筑,地上建筑面积0.83万平方米,于20
06年4月份开工建设,完成地下结构施工,预计2007年竣工.该项目建设费用期末帐面
余额为1882.6万元.
(10)东和公寓(东和花苑高档国际社区项目): 公寓,地上建筑面积8.4万平方米
, 完成地下室混凝土浇注,预计08年底竣工.该项目建设费用期末帐面余额为2268.8
8万元.
(11)东银公寓(陆家嘴花园三期住宅项目):公寓,地上建筑面积4.2万平方米,于
2006年3月31日正式开工打桩,完成桩基工程,预计2008年底竣工.该项目建设费用期
末帐面余额为1015.16万元.
注:项目名称后带"#"为控股公司陆家嘴联合发展公司的项目
2、本报告期内, 公司对外投资额为26,135.37万元,比上年增加24,135.37万元
,增加的比例为1,206.77%.(1)与上海陆家嘴(集团)有限公司共同投资设立陆家嘴商
务服务有限公司,将经营小额外币兑换业务,注册资金100万,双方的投资比例各为50
%,目前正在申办外汇业务许可证.
(2)2005年公司与嘉里建设、香格里拉亚洲有限公司等合作共同设立上海浦东
嘉里城房地产有限公司,我公司投资比例占20%,2006年公司正式注资3264万美元,计
2. 61亿元人民币.另,为符合注册资金须达到总投资的35%房地产企业方可向银行贷
款的规定,该公司各方股东同意对该公司进行增资,公司将按20%的投资比例增资163
.2万美元.目前正在办理增资手续.
3、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
(三)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
报告期内,公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错.
投资情况说明:
公司投资情况
1、至本报告期,公司开工建设房产项目共11个,累计建筑面积约为37万平方米.
(1)陆家嘴金融中心大厦项目: 甲级办公楼,地上建筑面积4.6万平方米,完成地
下第二道支撑工程,预计2009年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为2792.27万元.
(2)陆家嘴渣打银行大厦项目(原开发大厦):甲级办公楼,地上建筑面积4.4万平
方米, 完成结构封顶,预计2008年初可竣工.该项目建设费用期末帐面余额为10904.
5万元.
(3)钻石大厦项目＃:甲级办公楼,地上建筑面积3.6万平方米,于2006年4月29日
正式开工打桩, 年底已完成了挖土及垫土的工程,预计2009年竣工.该项目建设费用
期末帐面余额为2441.61万元.
(4)软件园7号楼项目＃: 研发楼,地上建筑面积1.2万平方米,完成单体建筑,正
在实施配套工程,预计2007年初竣工.该项目建设费用期末帐面余额为4071.16万元.
(5)软件园8号楼项目:研发楼,地上建筑面积2.97万平方米,完成结构封顶,预计
2007年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为5773.88万元.
(6)软件园9号楼项目:研发楼,地上建筑面积3.3万平方米,已施工至地上3层,预
计2008年竣工.该项目建设费用期末帐面余额为2636.05万元.
(7)陆家嘴96广场项目＃: 商业建筑,地上建筑面积2.9万平方米,已完成地下二
层结构施工,争取2007年底竣工.该项目建设费用期末帐面余额为6437.39万元.
(8)金杨商业中心项目: 商业建筑,地上建筑面积0.6万平方米,因建筑环境影响
,项目已暂停施工.该项目建设费用期末帐面余额为617.49万元.
(9)陆家嘴1885文化休闲中心项目:商业建筑,地上建筑面积0.83万平方米,于20
06年4月份开工建设,完成地下结构施工,预计2007年竣工.该项目建设费用期末帐面
余额为1882.6万元.
(10)东和公寓(东和花苑高档国际社区项目): 公寓,地上建筑面积8.4万平方米
, 完成地下室混凝土浇注,预计08年底竣工.该项目建设费用期末帐面余额为2268.8
8万元.
(11)东银公寓(陆家嘴花园三期住宅项目):公寓,地上建筑面积4.2万平方米,于
2006年3月31日正式开工打桩,完成桩基工程,预计2008年底竣工.该项目建设费用期
末帐面余额为1015.16万元.
注:项目名称后带"＃"为控股公司陆家嘴联合发展公司的项目
2、本报告期内, 公司对外投资额为26,135.37万元,比上年增加24,135.37万元
,增加的比例为1,206.77%.(1)与上海陆家嘴(集团)有限公司共同投资设立陆家嘴商
务服务有限公司,将经营小额外币兑换业务,注册资金100万,双方的投资比例各为50
%,目前正在申办外汇业务许可证.
(2)2005年公司与嘉里建设、香格里拉亚洲有限公司等合作共同设立上海浦东
嘉里城房地产有限公司,我公司投资比例占20%,2006年公司正式注资3264万美元,计
2.61亿元人民币.
另, 为符合注册资金须达到总投资的35%房地产企业方可向银行贷款的规定,该
公司各方股东同意对该公司进行增资,公司将按20%的投资比例增资163.2万美元.目
前正在办理增资手续.
被投资的公司情况
被投资的公司名称 主要经营活动 占被投资公司 备注
权益的比例(%)
上海陆家嘴商务服务有 外币兑换 50
限公司
上海浦东嘉里城房地产 房地产开发、酒店 20
有限公司 经营
3、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
本报告期公司经营情况良好,三季度实现主营业务收入18.73亿元,实现净利润2
. 58亿元,分别较去年同期增长657%与207%.一到三季度累计实现主营业务收入23.7
5亿元, 实现净利润5.01亿元,分别较去年同期增长106%与28%.主营业务收入与净利
润主要来自公司合并范围内的控股公司上海陆家嘴联合房地产有限公司所开发的商
品房项目--陆家嘴中央公寓结转的了销售收入, 以及本报告期完成了对上海强生控
股股份有限公司股权的转让,确认了投资收益.
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2.公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3.报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
□适用 √不适用
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的股改工作时间安排说明
□适用 √不适用
截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的相关说明
□适用 √不适用
投资情况说明:
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司非募集资金投资情况:
A、至本报告期, 公司已开工建设房产项目共11个,累计建筑面积约为37万平方
米.
(1)陆家嘴金融中心大厦项目: 甲级办公楼,地上建筑面积4.6万平方米,目前已
完成桩基施工,正在进行基坑围护.该项目建设费用期末帐面余额为1004万元.
(2)陆家嘴开发大厦项目: 甲级办公楼,地上建筑面积4.4万平方米,目前已完成
地下室防水施工,完成地上五层结构施工.该项目建设费用期末帐面余额为7790万元
.
(3)软件园7号楼项目＃:办公研发楼,地上建筑面积1.2万平方米,目前已基本完
成主体结构施工,正在进行安装工程和外墙装饰工程.该项目建设费用期末帐面余额
为2425万元.
(4)软件园8号楼项目: 办公研发楼,地上建筑面积2.97万平方米,目前已完成结
构封顶.该项目建设费用期末帐面余额为3131万元.
(5)软件园9号楼项目:办公研发楼,地上建筑面积3.3万平方米,目前正进行地下
结构施工.该项目建设费用期末帐面余额为915万元.
(6)钻石大厦项目＃:甲级办公楼,地上建筑面积3.6万平方米,于今年4月29日正
式开工打桩,正进行桩基施工.该项目建设费用期末帐面余额为429万元.
(7)陆家嘴96广场项目＃: 商业建筑,地上建筑面积2.9万平方米,目前已完成全
部工程桩和围护桩工程,完成了第一道支撑的砼浇捣施工.该项目建设费用期末帐面
余额为2319万元.
(8)金杨商业中心项目: 商业建筑,地上建筑面积0.6万平方米,目前已完成全部
地下结构施工,正在进行上部结构施工.该项目建设费用期末帐面余额为408万元.
(9)陆家嘴1885文化休闲中心项目:商业建筑,地上建筑面积0.83万平方米,于今
年4月份开工建设,正进行桩基施工.该项目建设费用期末帐面余额为544万元.
(10)东和花苑高档国际社区项目:住宅,地上建筑面积8.4万平方米,目前已完成
全部桩基施工,正在进行围护工程施工.该项目建设费用期末帐面余额为1862万元.
(11)陆家嘴花园三期住宅项目: 住宅,地上建筑面积4.2万平方米,于今年3月31
日正式开工打桩,目前已完成60%桩基工程.该项目建设费用期末帐面余额为362万元
.注:带"#"的项目为公司控股的联合发展公司所投资的.
B、本报告期内,公司新增对外投资20906.16万元,其中:
(1)上海浦东嘉里城房地产有限公司,该公司注册资本为16320.1万美元,本公司
应出资3264.02万美元,持有该公司20%的股权.报告期公司已按投资比例支付首期注
册资金人民币20856.16万元,折2600万美元.有关项目详情见公司于2005年10月10日
在上海证券报和香港文汇报上披露的公司临2005-013公告.
(2)公司与本公司控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司合资成立了上海陆家嘴
商务服务有限公司,该公司注册资本100万元,由股东双方各出资50万元,拟主要经营
货币兑换服务等业务.
★2006年中期:
(一)管理层讨论与分析
2006年上半年公司上下按照董事会确定的战略发展方向, 全力以赴继续实施公
司主营业务的转型. 在房产开发上积极推进公司在陆家嘴金融贸易区内功能性房产
项目的建设,上半年公司新开工项目3个,总开工项目的数量达11个,累计建筑面积约
为37万平方米. 公司加强对项目建设的管理,确保项目能按计划进度实施.同时公司
继续进行一批新项目的前期策划和开发.在土地储备上,公司一方面抓紧对已售土地
的动迁清理工作,另一方面着手对公司未开发土地进行细致地调研摸底,并加紧筹措
动迁房源,为公司启动新一轮的土地动迁工作做好前期准备.
本报告期内公司经营情况正常,实现净利润2.43亿元.完成主营业务收入5.02亿
元, 其中土地批租收入4.3亿元,占主营业务收入的85.7%,房产销售收入2162.6万元
,占主营业务收入的4.3%,租赁收入5021.4万元,占主营业务收入的10%.另外,完成对
锦江酒店与浦发银行的两项股权转让,转让金额合计1.48亿元.
(二)公司投资情况
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司非募集资金投资情况:
A、至本报告期, 公司已开工建设房产项目共11个,累计建筑面积约为37万平方
米.
(1)陆家嘴金融中心大厦项目: 甲级办公楼,地上建筑面积4.6万平方米,目前已
完成桩基施工,正在进行基坑围护.该项目建设费用期末帐面余额为1004万元.
(2)陆家嘴开发大厦项目: 甲级办公楼,地上建筑面积4.4万平方米,目前已完成
地下室防水施工,完成地上五层结构施工.该项目建设费用期末帐面余额为7790万元
(3)软件园7号楼项目＃:办公研发楼,地上建筑面积1.2万平方米,目前已基本完
成主体结构施工,正在进行安装工程和外墙装饰工程.该项目建设费用期末帐面余额
为2425万元.
(4)软件园8号楼项目: 办公研发楼,地上建筑面积2.97万平方米,目前已完成结
构封顶.该项目建设费用期末帐面余额为3131万元.
(5)软件园9号楼项目:办公研发楼,地上建筑面积3.3万平方米,目前正进行地下
结构施工.该项目建设费用期末帐面余额为915万元.
(6)钻石大厦项目＃:甲级办公楼,地上建筑面积3.6万平方米,于今年4月29日正
式开工打桩,正进行桩基施工.该项目建设费用期末帐面余额为429万元.
(7)陆家嘴96广场项目＃: 商业建筑,地上建筑面积2.9万平方米,目前已完成全
部工程桩和围护桩工程,完成了第一道支撑的砼浇捣施工.该项目建设费用期末帐面
余额为2319万元.
(8)金杨商业中心项目: 商业建筑,地上建筑面积0.6万平方米,目前已完成全部
地下结构施工,正在进行上部结构施工.该项目建设费用期末帐面余额为408万元.
(9)陆家嘴1885文化休闲中心项目:商业建筑,地上建筑面积0.83万平方米,于今
年4月份开工建设,正进行桩基施工.该项目建设费用期末帐面余额为544万元.
(10)东和花苑高档国际社区项目:住宅,地上建筑面积8.4万平方米,目前已完成
全部桩基施工,正在进行围护工程施工.该项目建设费用期末帐面余额为1862万元.
(11)陆家嘴花园三期住宅项目: 住宅,地上建筑面积4.2万平方米,于今年3月31
日正式开工打桩,目前已完成60%桩基工程.该项目建设费用期末帐面余额为362万元
注:带"#"的项目为公司控股的联合发展公司所投资的.
B、本报告期内,公司新增对外投资20906.16万元,其中:
(1)上海浦东嘉里城房地产有限公司,该公司注册资本为16320.1万美元,本公司
应出资3264.02万美元,持有该公司20%的股权.报告期公司已按投资比例支付首期注
册资金人民币20856.16万元,折2600万美元.有关项目详情见公司于2005年10月10日
在上海证券报和香港文汇报上披露的公司临2005-013公告.
(2)公司与本公司控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司合资成立了上海陆家嘴
商务服务有限公司,该公司注册资本100万元,由股东双方各出资50万元,拟主要经营
货币兑换服务等业务.
★2006年一季度:
1、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
本报告期内实现主营业务收入9427万元,实现净利润4682万元,在主营业务收入
比去年同期略有下降的情况下,实现了净利润比上年有较大增长.本报告期内由于预
收款的增长使经营性活动产生的现金流量达156981万元, 比去年同期亦有大幅的增
长.
同时,公司正全面按照2006年度计划开展各项经营业务活动,公司各方面运营情
况都较正常.2005年开工建设的房产项目均按计划工程进度正常施工,建设进展情况
良好;陆家嘴花园三期项目于2006年3月31日开工.累计至本报告期末,公司开工建设
的项目总面积约为32.7万平方米.
另外,本报告期内,公司与本公司控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司合资成立
了上海陆家嘴商务服务有限公司, 该公司注册资本100万元,由股东双方各出资50万
元,拟主要经营货币兑换服务等业务.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
(2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
√适用 □不适用
本报告期内实现了投资收益1843万元,占利润总额比例为36.86%,比前一报告期
有较大增加, 主要原因是本报告期内完成了向上海锦江国际酒店(集团)有限公司转
让本公司原持有的上海锦江国际酒店发展股份有限公司780万股股权,实现转让收益
所致.该笔股权转让价款为2792.4万元,实现转让收益2042.4万元.
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
2、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
★2005年末期:
(一)报告期内公司经营情况的回顾
1、公司报告期内总体经营情况
2005年是公司实质性启动主营业务转型的一年.
根据董事会确定的公司发展战略,公司在房产开发上完成以下工作:
(1)公司在陆家嘴区域策划和开发了一批以甲级办公楼、商铺和国际社区为主
的房产项目,其中有8个项目已经在年内开工建设,合计的建筑面积约为28万平方米.
(2)针对目前陆家嘴区域的市场需求, 公司建设投资了一批临时性的商业建筑,
将近9000平方米,其中有一部分已经竣工投入经营.
(3)为扩大经营物业的规模,公司收购厂房建筑约3万平方米,将改建成办公楼进
行出租.
(4)公司还对原有的存量物业进行了全面清理,重新分类整合,合理定位.清理后
公司可用于长期出租的物业面积约为15万平方米.
在土地经营业务中, 公司全年批租土地面积7.25万平方米,合同金额约30亿元.
其中,公司竹园商贸区2-4地块通过公开招标的方式进行转让,最终由和记黄埔以120
00元/平方米楼面价中标.
随着公司主营业务的调整,在管理上公司要求全体员工转变观念,在工作中提倡
业务创新和不断学习的发展意识、成本控制和效益意识、专业分工和相互配合的团
队意识、持续完善机构设置和优化业务流程的效率意识.同时,公司进一步完善内部
组织机构的设置;重新修订业务的管理办法和制度,并对业务流程进行优化以提高公
司运作的效率;对现行的人事制度实施改革,以适应公司业务转型的需要.
2、主营业务构成的情况:
公司报告期内实现主营业务收入18. 28亿元,较上年下降了13.09%,实现主营业
务利润10. 59亿元,较上年增长了25.55%,实现净利润5.7亿元,较上年增长了15.28%
.本年度公司主营业务收入虽有较大降幅,但公司本年的主营业务利润与净利润仍然
保持了增长的态势.
本年度的主营业务收入主要来自于土地使用权转让的收入, 该项主营业务收入
占总的主营业务收入的90%, 这一比例较上年提高了17%.由于土地价格的走高,该项
业务的利润率也比上年有所提高.
房产销售业务收入比上年有较大的降幅, 原因是本年没有新建的商品房项目销
售,本期的房产销售项目主要来自存量房产海富花园.
为了保持可持续增长,开拓主营业务新格局,公司正大力培养一批长期租赁物业
,目前大部分项目尚处在建设期间,本年度公司的租赁业务收入仍然较上年度增长了
约41%, 主要是公司通过清理原有的房产资源,重新定位,并加强市场营销的力度,使
得租赁收入和利润率较上年有较大的涨幅.
报告期公司资产构成同比发生重大变动的说明
a、流动资产
本年度流动资产中主要的变动项目为:货币资金增加了5.98亿元,增长比率16.4
2%,主要来源于经营活动产生的现金流量.预付帐款增加了2.98亿元,增长比率44.48
%. 主要是转入了本期外购动迁房源与收购厂房的预付款.存货增加6.2亿元,增长比
率16.45%,新增项目主要是公共建筑建设支出成本与陆家嘴中央公寓建设成本.
b、长期投资
本年度长期股权投资减少了2. 74亿元,主要原因是本期合并范围新增了控股子
公司上海陆家嘴开发大厦有限公司,对该公司约2.6亿元的长期投资余额已在合并报
表中抵消,上年度该公司未列入合并范围.
c、固定资产
本年度固定资产净值减少了52.98%,约7013万元,主要原因是一部分原在租入固
定资产下核算的固定资产改良支出转入了其他长期资产项下的出租开发产品.
d、无形资产及其他长期资产
本年度其他长期资产增加的原因是本期转入软件园1、2号楼等长期物业资产.
e、负债项目
短期借款上年度为9000万元, 本年度全部偿还结清.本年度偿还长期借款1亿元
,至年末长期借款余额为4000万元.预收帐款增加了22.70%,计3.66亿元,主要来源于
土地使用权转让与房产销售的预收款.本年预提费用增加了6.03亿元,增长比率64.3
3%,是本年度对已销售的土地开发成本进行预提.由于本年度土地使用权转让的规模
增加,而土地的开发成本近年来上升较快,使预提费用的计提有较大的增长.
f、所有者权益
所有者权益的增加主要来源于本年实现的利润. 本年度根据2004年度股东大会
的决议实施了分红方案,共分配现金红利9338.42万元.
报告期公司主要财务数据同比发生重大变动的说明
报告期内营业费用降低了约705万元,下降比率34.92%, 主要原因是本期房产销
售规模下降,销售代理佣金支出减少所致. 本期管理费用增加了3641万元,增长17.1
6%, 主要原因是本年度坏帐准备、存货跌价准备计提与坏帐损失核销金额较上年度
增加了约3100万元所致. 本期的财务费用减少了约1993万元,下降比率72.54%,主要
原因是本年货币资金的积累产生的利息收入增加.
报告期公司现金流量构成情况、同比发生重大变动的情况、及与报告期净利润
存在重大差异的原因说明
报告期内现金流量净增加5.98亿元,净流入规模与本期的净利润水平相接近.其
中: 经营活动产生的现金流量净额为9.09亿元,比上年增加了2.78亿元,主要的差异
原因是收支两方面形成的.
投资活动产生的现金流量净额为72.74万元,本期投资活动流入与流出额与上年
相比均有较大的增长,其中本年度收回投资收到的现金为约1.63亿元,主要是转让浦
发银行、锦江酒店、强生控股法人股预收款. 收到的其他与投资有关的现金约8101
万元主要是由于本年度合并报表范围增加所致. 本期购建其他长期资产支付的现金
为约2.42亿元,主要是为适应主营业务的调整,购入的长期租赁物业项目.
筹资活动产生的现金流量净额为-3. 09亿元,本期无新增银行借款,筹资活动流
入为0,筹资活动流出主要为偿还借款1.9亿元,分配股利与支付利息1.19亿元.
主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析
单个控股子公司或参股公司的经营业绩同比出现大幅波动, 且对公司合并经营
业绩造成重大影响的情况说明及变动原因分析:
本报告期内, 公司控股的子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司由于
土地使用权转让收入的增长,本年度实现净利润3.64亿元,较上年数1.25亿元有大幅
上升,相应对公司的净利润贡献亦随之增大.
(二)对公司未来发展的展望
1、2006年公司面临的经营环境
2005年随着国家对房地产市场进行宏观调控, 未来房地产市场将要面临一个过
渡调整的周期.但对上海将面对2010年的世博会,围绕举办世博会而展开的城市建设
将形成调整中发展的格局. 2010年前,在上海城市地位不断提升的过程中,陆家嘴金
融贸易区做为最具发展需求和发展空间的CBD中央商务区和TBD中心商业地区, 在未
来房地产市场面临调整紧缩的过渡周期内, 依然可能保持城市发展热点的地位.200
6年确定的上海市"十一五规划"中, 再次聚焦浦东"陆家嘴金融中心的建设",为公司
的主营业务转型和未来的发展创造了良好的外部条件.
2、2006年公司的经营计划
面对历史机遇,公司将全力以赴推进公司在陆家嘴地区的项目建设,加快新项目
的策划和后续土地资源的开发和储备.
(1)房产项目开发建设:
新开工项目3个, 建筑面积约为9万平方米,分别为陆家嘴花园三期、陆家嘴188
5、钻石大厦; 在建项目8个,建筑面积约28万平方米,分别为陆家嘴金融中心大厦、
陆家嘴开发大厦、东和国际社区、软件园7号楼、软件园8号楼、软件园9号楼、陆
家嘴96广场、金杨商业中心;争取完成软件园7号楼和部分临时商业建筑的项目建设
;继续策划和开发新的项目.
(2)土地开发经营方面:
全年完成1-2幅的土地转让; 力争完成土地批租合同预收款14.5亿元.继续推进
公司土地的动迁开发.加强土地前期规划的编制工作,树立规划先行的意识和规划要
有利于客户、有利于城市生态环境改善、有利于土地价值提高的意识.
(3)内部综合管理方面
a、继续推进全面预算管理.
b、加强外包业务管理,有效控制成本.
c、继续完善内部机构设置和优化业务流程,提高公司内部资源配置和工作效率
d、加强内控监督体系的建设, 通过内审机制来检查公司制度的执行情况,不断
评估,不断改进,提高公司管理水平,防范管理风险.
e、加强市场调研,重视市场营销,提高公司产品的经营效益.
3、2006年公司资金支出和资金来源情况
公司预计2006年内总资金支出约28亿元, 公司上述支出资金的来源主要为当年
度土地转批租收入和物业租赁收入的现金回笼及账面银行存款结余. 目前公司暂无
银行贷款,近期也没有进行资本市场融资的打算.
4、风险提示
公司明确了主营业务转型的方向后,并实质性启动了大批项目的投资建设,鉴于
项目本身的建设期,以及竣工后招商及市场培育情况的不确定性,因此在近几年主营
业务转型的过渡期,公司经营情况会存在如下风险:
(1)公司现有的土地资源中还有部分地块尚未完成动迁,主要是世纪大道地块和
小陆家嘴N3地块.这些地块都处于城市中心区域,其中大部分居民楼为独立成套多层
建筑.近年来土地开发动迁成本不断上升,已超过公司在土地购入时预估的土地开发
成本. 为防范风险,公司已根据实际情况对土地开发成本进行了相应的调整,同时对
相关土地资产计提了跌价准备.
(2)未来数年公司主营业务收入中来自土地批租收入预计会快速下降,从而影响
公司的利润. 目前,公司已着重开拓房产业务,努力提高主营业务中来自房产经营的
收入,提高公司房产产品的盈利能力,防范上述风险.
(三)公司投资情况
报告期内公司投资额为2000万元人民币,比上年增加1750万元人民币.本年度投
资额中1000万元为股权投资,1000万元为子公司进行的长期债券投资.
此外, 公司本年度第四届董事会第三次会议审议通过了公司参股投资上海新国
际博览中心配套酒店会议中心项目公司(暂定名: 上海浦东嘉里城房地产有限公司)
的议案. 该公司注册资本1.63亿美元,公司出资3260万美元,持有其中20%的股权.并
与项目公司的其他投资方共同承诺, 按投资比例各自承担总投资和注册资本差额的
筹资责任, 包括自行或促使第三方向项目提供股东贷款和为项目的银行贷款提供担
保.目前该公司处筹备阶段,我公司已按照商定的投资比例代付了土地使用权款项24
31.56万元.
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(四)公司会计政策会计估计变更重大会计差错更正的原因及影响
1、关于会计估计变更
公司办公所在地上海市浦东大道981号办公楼属临时建筑.公司曾向有关政府部
门申请延长建筑的有效使用期.政府部门答复建筑的有效使用期不能延长,如遇规划
实施时, 此建筑应立即无条件拆除.变更前公司对此房产按30年直线法折旧,考虑到
浦东新区新一轮开发建设的快速启动与滨江两岸规划的实施进度, 从谨慎性原则出
发, 公司拟变更此项资产的折旧年限,在2005年到2009年五年间,将资产净值扣除必
要残值后全部折旧完毕.如将来有证据表明此资产的实际可使用年限低于五年,则根
据实际情况再行相应缩短折旧年限.
这一会计估计的变更减少本年度合并报表净利润9,109,368.37元.
2、关于以前年度会计差错更正
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司一直是本公司合并报表范围内的子公
司. 该公司在2002年度将存货－出租开发产品中的部分楼盘的累计摊销数错误地计
作减值准备,2004年度这部分楼盘转入其他长期资产核算,并随着市场价值的回升全
额转回了减值准备,导致了该年度多计利润.公司相应调整了有关财务报告中留存收
益的期初数. 考虑到历年摊销中的计算差异、该公司作为外商投资企业计提的职工
奖福基金的影响、合并抵消中对这部分楼盘由内部交易形成的未实现利润的恢复以
及少数股东权益的影响, 该项会计差错更正对2005年年初合并报表留存收益的影响
为:累计至2004年年初为8,318,889.72元,2004年当年为-34,697,338.77元,累计至2
005年年初为-26,378,449.05元.
★2005年三季度:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
公司在报告期内经营业绩保持较为稳定的态势, 主要利润来源仍然是土地批租
的收入. 根据公司确定的投资战略,公司正在进行主营业务的转型,从单纯的土地批
租, 逐步过渡到自行开发以高档办公楼、商铺和国际社区为主的物业,并进行租赁,
通过租金收入来获得长期收益.目前,公司已投入主要精力集中进行多个自建项目的
前期策划和设计,有些项目已开工建设,具体进展情况如下:
a、陆家嘴开发大厦项目,建筑面积约5.4万平方米(含地下建筑面积1.04万平方
米),基础工程建设阶段.
b、陆家嘴软件园8号楼项目, 建筑面积约为3.2万平方米(含地下建筑面积0.34
万平方米),基础工程建设阶段;陆家嘴软件园9号楼项目,建筑面积约为3.9万平方米
(含地下建筑面积约0.62万平方米),扩初设计阶段.
c、陆家嘴浦东金融中心大厦项目,建筑面积约为6万平方米(含地下建筑面积约
1.4万平方米),方案设计阶段.
d、陆家嘴东和花苑项目,建筑面积约为8.4万平方米,扩初设计阶段.
e、陆家嘴花园三期项目,建筑面积约为3.9万平方米,方案设计阶段.
f、陆家嘴1885项目建筑面积约为0.9万平方米,方案设计阶段.除上述大项目外
, 公司还策划和实施建设了一批投资小,建设期短、收益快的小型商铺项目,累计建
筑面积约为1.45万平方米.其中北滨江休闲项目已完工并投入使用;世纪大道连廊改
造项目已开工,预计明年上半年可完工;小陆家嘴商业街项目和金杨商业中心项目已
完成扩初设计,年内可以开工建设.
1、占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币 审计类型:未经审计
主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
分行业
土地批租 1,013,123,412.42 492,338,162.81 51.40
分产品
其中:关联交易 7,268,758.2
2、公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3、报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4、主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5、 主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
√适用 □不适用
根据公司三届十五次董事会决议,从2005年起,公司对IT类的固定资产折旧年限
由原先的五年调整为一年, 这一会计估计的变更使2005年1-9月利润减少492,033.8
4元.
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
(三)关联企业经营状况 (截止日期:2006-12-31)
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海陆家嘴金融贸易区联合发｜ 66847.92｜ 82860.68｜ 310122.0｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴城建开发有限公司｜ ｜ 173.74｜ 3916.66｜
｜上海陆家嘴联合房地产有限公｜ 184623.7｜ 47724.07｜ 36409.87｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海浦东陆家嘴软件产业发展｜ ｜ -9.10｜ 2404.72｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴房产开发有限公司｜ ｜ 19.31｜ 4476.48｜
｜上海陆家嘴开发大厦有限公司｜ ｜ -3.06｜ 28744.13｜
｜天津陆兴房地产开发有限公司｜ ｜ -0.27｜ 1007.28｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘ |
|
