经营分析
| 发布日期：2008-2-14 11:16:00 |
≈≈中华企业600675≈≈(更新:08.02.05)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业 ｜ 228654.5｜ 138391.7｜ 60.52｜ 95.30｜
｜商业和服务业 ｜ 9278.3｜ 4088.5｜ 44.06｜ 3.87｜
｜工程施工 ｜ 1988.7｜ 305.1｜ 15.34｜ 0.83｜
｜合计 ｜ 239921.5｜ 142785.3｜ 59.51｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 220564.0｜ 134874.6｜ 61.15｜ 91.93｜
｜房屋租赁 ｜ 8090.5｜ 3517.1｜ 43.47｜ 3.37｜
｜商业和服务业 ｜ 9278.3｜ 4088.5｜ 44.06｜ 3.87｜
｜工程施工 ｜ 1988.7｜ 305.1｜ 15.34｜ 0.83｜
｜合计 ｜ 239921.5｜ 142785.3｜ 59.51｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市 ｜ 215916.1｜- ｜- ｜ 89.99｜
｜苏州市 ｜ 23577.6｜- ｜- ｜ 9.83｜
｜杭州市 ｜ 427.8｜- ｜- ｜ 0.18｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发业 ｜ 163228.9｜ 98940.4｜ 60.61｜ 97.12｜
｜商业和服务业 ｜ 4002.3｜ 1733.1｜ 43.30｜ 2.38｜
｜工程施工业 ｜ 840.1｜ 190.7｜ 22.69｜ 0.50｜
｜合计 ｜ 168071.3｜ 100864.2｜ 60.01｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 159529.6｜ 96863.4｜ 60.72｜ 94.92｜
｜租赁收入 ｜ 3699.3｜ 2077.0｜ 56.15｜ 2.20｜
｜商业和服务 ｜ 4002.3｜ 1733.1｜ 43.30｜ 2.38｜
｜工程施工 ｜ 840.1｜ 190.7｜ 22.69｜ 0.50｜
｜合计 ｜ 168071.3｜ 100864.2｜ 60.01｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市 ｜ 154187.8｜- ｜- ｜ 91.74｜
｜苏州市 ｜ 13779.3｜- ｜- ｜ 8.20｜
｜杭州市 ｜ 104.2｜- ｜- ｜ 0.06｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业 ｜ 187248.9｜ 57928.7｜ 30.94｜ 94.65｜
｜商业和服务业 ｜ 7136.3｜ 2842.7｜ 39.83｜ 3.61｜
｜工程施工 ｜ 3448.7｜ -1758.7｜-51.00｜ 1.74｜
｜合计 ｜ 197833.9｜ 59012.7｜ 29.83｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 182028.8｜ 54976.1｜ 30.20｜ 92.01｜
｜租赁收入 ｜ 5220.2｜ 2952.7｜ 56.56｜ 2.64｜
｜商业和服务业 ｜ 7136.3｜ 2842.7｜ 39.83｜ 3.61｜
｜工程施工 ｜ 3448.7｜ -1758.7｜-51.00｜ 1.74｜
｜合计 ｜ 197833.9｜ 59012.7｜ 29.83｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海市 ｜ 159718.9｜ 53838.9｜ 33.71｜ 80.73｜
｜苏州市 ｜ 38115.1｜ 5173.8｜ 13.57｜ 19.27｜
｜合计 ｜ 197833.9｜ 59012.7｜ 29.83｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房地产行业 ｜ 95426.5｜ 51323.2｜ 53.78｜ 93.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 其中:关联交易 ｜ 455.9｜ 240.8｜ 52.82｜ 0.45｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房产销售 ｜ 91760.9｜ 48650.9｜ 53.02｜ 89.66｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 租赁收入 ｜ 3665.7｜ 2672.3｜ 72.90｜ 3.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 其中:关联交易 ｜ 455.9｜ 240.8｜ 52.82｜ 0.45｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产行业 ｜45803.18 ｜23557.88 ｜22245.30 ｜41.34 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商业和服务业 ｜3858.46 ｜2114.91 ｜1743.55 ｜40.34 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜工程施工 ｜818.11 ｜656.34 ｜161.77 ｜16.87 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其中:关联交易 ｜391.50 ｜203.55 ｜187.95 ｜41.85 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房产销售 ｜43567.45 ｜22878.33 ｜20689.12 ｜40.17 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房屋租赁 ｜2235.73 ｜679.56 ｜1556.17 ｜64.12 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商业和服务业 ｜3858.46 ｜2114.91 ｜1743.55 ｜40.34 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜工程施工 ｜818.11 ｜656.34 ｜161.77 ｜16.87 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其中:关联交易 ｜391.50 ｜203.55 ｜187.95 ｜41.85 ｜
└───────────┴─────┴─────┴──
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产业 ｜16003.73 ｜7803.91 ｜8199.82 ｜51.24 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房产销售 ｜14918.82 ｜7467.06 ｜7451.75 ｜49.95 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜租赁收入 ｜1084.91 ｜336.84 ｜748.07 ｜68.95 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其中:关联交易 ｜64.21 ｜11.53 ｜52.69 ｜82.05 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产行业 ｜225898.67 ｜132537.87 ｜69976.71 ｜30.98 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商业和服务业 ｜6524.24 ｜3833.74 ｜2690.50 ｜41.24 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜工程施工 ｜1480.13 ｜1395.95 ｜84.18 ｜5.69 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜233903.04 ｜161151.65 ｜72751.39 ｜31.10 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房产销售 ｜222046.14 ｜130989.37 ｜67929.99 ｜30.59 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜租赁收入 ｜3852.53 ｜1805.81 ｜2046.72 ｜53.13 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商业和服务业 ｜6524.24 ｜3833.74 ｜2690.50 ｜41.24 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜工程施工 ｜1480.13 ｜1395.95 ｜84.18 ｜5.69 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜233903.04 ｜161151.65 ｜72751.39 ｜31.10 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海市 ｜233903.04 ｜161351.65 ｜72551.39 ｜31.02 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年末期:
(一)公司报告期内总体经营情况
宏观经济环境和公司的作为
报告期内, 国民经济持续向好,居民可支配收入稳步增长,住房有效供应尚显不
足, 在人民币升值、通涨预期和流动性过剩等综合因素的刺激下,经过2年左右的调
整,上海房地产市场于2007年初开始全面回暖,全国各地房价均出现不同程度的快速
上涨;相应地,土地价格大幅上涨,出现"面粉比面包贵"的现象.为了防止国民经济过
快转向过热,房地产市场非理性、不规范发展的局面,政府加大了对土地、信贷等方
面政策的宏观调控, 加快了以廉租房为主的住房保障制度建设.目前,部分地区房地
产价格和成交量出现较大波动和震荡,上海市场呈价格盘整,交易量萎缩的状况.
在长期看好房地产行业发展的同时,公司管理层清醒的认识到,对于一家成熟的
房地产上市公司来说,不应因一时的市场亢奋而转向激进,也不能因一时的市场低迷
而消极等待, 应更加注重企业核心竞争力的提升.报告期内,虽然公司在土地资源获
取、项目销售、资金取得等方面面临一些经营难度, 但是公司管理层在2007年之初
对公司主业规模拓展、资本市场融资、公司规范运作、全面推进精细化管理、产品
研发、资源整合、投资者关系管理等方面进行了详细的规划和部署, 经过一年的努
力,公司各项经营管理工作均取得了长足的进步.
1、拓展主业规模
根据公司发展战略和行业政策背景, 公司加强了项目储备的力度.年内,公司通
过竞买和股权收购的形式, 共投资约23.42亿元取得了华宁国际广场(原洛克双喜国
际广场)、张杨路25号商务大厦项目、花木镇三街坊42丘地块项目和三灶镇曙光村6
/2丘地块项目,建筑面积总计约20万平方米,这一系列竞买收购行为有效地增强了公
司核心主业,拓展了公司建设规模,有利于公司今后几年主营业务及绩效的稳定增长
2、启动资本市场融资
为了确保经营业务的持续增长,公司积极拓展多元化融资渠道.2007年公司启动
了资本市场再融资工作,在控股股东和广大中小股东的支持下,在中介机构的协作和
配合下,董事会通过了配股融资方案,融资方案业经2007年第一次临时股东大会审议
通过.目前正在做报送前的最后准备工作,公司将在条件完备并成熟时向中国证监会
提出融资申请.
3、全面推进精细化管理
由于行业竞争加剧, 加之公司未来的发展规模逐渐扩大,拓展区域逐渐增加,对
公司项目管理提出了更高要求. 公司认为,精细化管理,即管理的系统化、流程化和
标准化是应对挑战的重要策略, 为此,自2006年以来公司推行精细化管理,其目的在
于进一步完善内控机制, 降低成本,提高产品品质、加快资金周转,提高运营效率、
提高公司核心竞争力.报告期内,公司在实施精细化管理方面主要做了以下几项工作
:
(1)全面落实和完善. 2007年开始全面执行包括项目拓展等10个模块,涉及36个
流程、40个指引、84个表单的工程管理精细化文件.全面贯彻精细化管理理念,不断
对流程文件进行梳理,提出优化方案,并进行修改.
(2)加强总部职能建设.实行矩阵式管理,有效贯彻制度.项目专业委派人员同时
向项目经理与公司业务部门负责,有效地提高了公司对开发项目的管控能力.公司对
下属子公司委派财务负责人,强化财务管理,取得一定成效.
(3)强化监督检查机制.加强对开发项目的监督,一是进行定期检查;二是实行对
工程项目建设全过程的工程审计,加强了内控力度;三是建立规范、公平、透明的招
投标制度,在建工程中材料采购全部实行网上公示及招投标.
(4)做好项目后评估工作.组织专业人员对已建成项目从设计、质量、成本、供
应商等进行后评估, 改进现行的管理模式.建立工程管理数据库,形成幕墙工程等15
项工程的成本分析及18类合格供应商的有效数据, 并形成相应的招标文件和合同的
标准文本.
4、加大产品研发力度
加大研发力度、缩短规划设计周期是提高资产周转的途径之一. 基于公司50多
年的专业经验,公司初步建立了"5+1"产品系列,即"5"为别墅、联排别墅、高档公寓
、中档公寓、办公楼; "1"为符合"小户型"政策的产品.研发部门通过项目后评估方
式,逐步对"5+1"产品进行定型,并建立工程和成本数据库.
5、稳步推进资源整合
多年来, 公司一直在稳妥地推进公司内部资源整合.报告期内,公司对长期股权
投资情况进行专题调研,初步形成了"中华企业资源整合实施方案",完成了多项下属
控股子公司的吸收合并和转让歇业工作;基本完成公司档案管理中心筹建工作;报告
期内, 公司还推进了项目投资统一决策、财务统一管理、资金统一调配和营销管理
统一要求的工作,资源整合工作取得了较大进展.
6、加强公司规范运作,强化信息披露和投资者关系管理
规范运作是公司持续稳健发展的基石. 报告期内,公司根据中国证监会有关"上
市公司公司治理专项活动"的要求, 对自身公司治理方面情况进行了全面的自查,并
在公众评议和监管部门整改意见的基础上,进行了积极整改.鉴于良好的公司治理情
况,上海证监局推荐我公司为"上市公司治理规范类企业"并报中国证监会批准.
报告期内,公司除召开2006年度和2007年半年度报告的投资者恳谈会外,举办了
多次小型投资者见面会,解答热点问题,建立起良好的投资者关系.同时,2007年11月
初公司主要领导在上海和深圳等地与多家投资机构进行了面对面的沟通, 取得了机
构投资者的理解和支持,公司配股方案顺利获得高票通过.
在经营管理中,公司也面临一些困难和问题,这些困难和问题主要有:(1)发展资
金. 公司融资手段、融资规模和渠道都比较单一,特别是在宏观调控的形势下,资金
不能满足企业快速发展的需要.(2)报告期内,公司虽然竞买和收购了一些项目,但项
目储备仍偏少,公司长期发展后劲仍显不足.(3)公司综合潜力尚未完全发挥.主要表
现在品牌优势和资源整合等方面, 需要进一步协调和完善.(4)随着公司规模逐渐扩
大, 工程技术、市场营销、项目经理等方面专业人员还不能完全满足公司发展的需
求.
公司管理层高度重视所面临的困难和问题, 并在新一年工作计划中有针对性的
提出了一系列应对措施.
2007年公司经营业绩(以下2006年同比较数已按新会计准则调整)
报告期内, 公司经营业绩稳步增长.全年实现营业收入24亿元,同比增长20%;主
营业务利润11.44亿元,同比增长91%.其中销售收入22亿元,同比增长21%,租赁收入0
.8亿元,同比增长55%.
报告期内, 公司实现利润总额127,017万元,同比增长76%,实现归属于母公司所
有者权益净利润60, 531万元,同比增长25%.主要原因是主营业务增加.另外,公司出
售了部分豫园商城和其他公司股票,体现投资收益33,024万元,税后净利润22,126万
元.
年内,公司项目预、销售情况良好,实现预、销售面积198,262平方米,回笼资金
189, 527万元,预、销售的项目主要有:苏州第五元素花园,销售面积51,870平方米;
东方中华园商铺,销售面积4,593平方米;古北西郊国际别墅(二期),销售16,950平方
米;
古北国际花园, 销售5,198平方米;顾村项目2,销售102,230平方米;古北西郊国
际别墅(一期、木结构),销售3,775平方米;古北国际广场,销售3,345平方米,华宁国
际广场(原洛克双喜国际广场),预售面积6,840平方米;
在获得良好的经营业绩的同时, 公司在治理结构、价值创造和品牌形象等方面
的长足进步都得到了社会的认可.报告期内,公司连续第九次被评为上海市文明单位
;公司荣获2004-2007连续四年"中国房地产百强企业";公司荣列"2007年中国房地产
上市公司综合实力TOP10";2007年上半年,公司荣获"上海优秀服务商标(品牌)"称号
;公司第三次荣获"中国房地产行业十大影响力品牌".
(二)公司主营业务及其经营状况
1、前5名供应商采购和前5名客户销售情况
报告期内公司向前5名客户合计销售额为99,378,570.00元,占公司销售总额的4
.14%.
(二)报告期内公司总体财务情况
报告期内,公司的盈利能力持续稳步增长.公司营业收入和归属于母公司所有者
权益净利润分别为239, 922万元和60,531万元,同比分别增长20%和25%;公司的每股
收益和每股净资产分别达到0.67元和3.20元;公司的净资产收益率在2006年取得21.
2%基础上, 2007年继续保持21%的较高水平.报告期末公司资产负债率为65%,和2006
年底基本持平,公司的资本结构依旧保持一个较为合理的状况;偿债能力和流动性也
得到了进一步改善,流动比率和速动比率均有所提高;报告期内公司的资金状况良好
主要财务状况变动情况:
增减变动原因:
1、预付款项: 报告期末较期初增加370%,主要原因是,控股子公司上海古北(集
团)有限公司报告期内因10. 3亿元拍得上海浦东新区花木镇三街坊42丘地块而支付
土地使用权款.
2、预收款项: 报告期末较期初减少32%,主要原因是,苏州第五元素花园(一期)
、古北国际广场、古北国际花园等项目中的部分房产, 按企业会计准则规定在报告
期内结转了营业收入,相应减少预收款项.
3、应交税费: 报告期末较期初增加90%,主要原因是,苏州第五元素花园(一期)
、古北国际广场、古北国际花园等项目中的部分房产以及东方中华园商铺, 按企业
会计准则规定在报告期内结转了营业收入,计提了相关税费.
4、其他应付款: 报告期末较期初增加52%,主要原因是,华宁国际广场等项目收
到客户购房定金,另,公司控股孙公司上海古北顾村置业有限公司根据与上海市土地
储备中心签订的上海市宝山区顾村镇新选址2号基地1号地块配套商品房项目收储协
议,代上海市土地储备中心收取的古北陆翔苑二期预售房款.
5、长期借款: 报告期末较期初增加66%,主要原因是,南郊中华园、华宁国际广
场、南汇周浦项目新增开发借款.
6、未分配利润:报告期末较期初增加46%,主要原因是,增加当年新增利润.
7、少数股东权益: 报告期末比期初增长44%,原因是,古北国际广场项目少数股
东结利产生利润相应增加少数股东权益.
主要经营成果变动:
增减变动原因:
1、主营业务利润:报告期主营业务利润较同期增加91%的主要原因是,主营收入
同比增加20%, 同时,结转销售的古北国际广场、古北西郊国际别墅项目(一期)利润
率较高,导致主营业务利润增加.
2、期间费用: 报告期销售费用较同期减少25%,主要是销售代理费有所减少;管
理费用、财务费用较同期略有减少.
3、投资收益:报告期投资收益较同期增加81%的主要原因是,公司出售了豫园商
城等7家原法人股,相应获得投资收益增加.
4、营业外收入:报告期营业外收入较同期减少81%的主要原因是,06年公司取得
南汇滩涂补偿款2.3亿元计入该科目.
5、所得税费用: 报告期所得税较同期增加151%的主要原因是,公司经营业绩良
好利润总额增加, 另去年控股子公司上海中企实业有限公司取得南汇滩涂补偿款2.
3亿元的所得税率为15%,使得同期比较的基数较低.
6、利润总额和净利润:报告期利润总额和净利润较同期分别增加76%和25%的主
要原因是, 公司主营业务、投资收益有较大幅度增加,期间费用有所减少,虽然所得
税费用有较大增加,但总体上利润总额和净利润都有所增加.
7、少数股东损益: 报告期少数股东损益较同期增加264%的主要原因是,古北国
际广场项目结转利润,导致少数股东权益增加.
主要现金流量变动:
增减变动原因:
1、经营活动产生的现金流量净额较同期减少12.38亿元,主要原因是:报告期公
司相继拍得张杨路25号、华宁国际广场、浦东花木地块等项目, 导致经营性支付增
加.
2、投资活动产生的现金流量净额较同期增加1. 18亿元,主要原因是,报告期公
司出售了豫园商城等7家法人股,相应获得较高的投资活动现金流.
3、筹资活动产生的现金流量净额较同期增加12.92亿元,主要原因是,报告期公
司根据生产经营的需求增加了银行贷款.
(四)与公司经营相关的重要信息讨论和分析
报告期末公司资产负债率为65%, 银行借款规模为38.1亿元,信托1亿元,全年开
发项目投入资金31.75亿元,预计08年开发项目资金投入还将加大.同时,预计08年国
家对房地产贷款愈加趋紧.因此,尽快完成资本市场再融资对公司财务状况和现金流
将产生积极影响.
(五)公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
二、公司未来发展的展望
(一)行业发展趋势和公司面临的市场竞争格局
从一段时期来看,政府对国民经济由过快转向过热以及通货膨胀的担忧,国家实
行了从紧的财政政策,紧缩货币政策,国家将严格执行已经出台的一系列宏观调控政
策, 并且不排除在一段时期内,国家或有更为严厉的宏观调控措施出台,这些措施将
集中在土地管理、银行信贷配置、房屋预销售、限制外资进入、税收以及资本市场
融资等方面. 宏观调控不可避免的对公司项目储备、房屋销售、发展资金等方面带
来不利的影响,对此,公司管理层已积极做好应对准备.
长期来看, 公司管理层认为,虽然房地产行业将长期受到宏观调控政策的影响,
但宏观调控政策有利于化解过去几年房地产市场快速发展所产生的一些弊端, 长期
看宏观调控政策将使上海乃至全国房地产市场更持续、健康、稳定的发展, 行业将
进入理性发展期; 同时调控措施并没有削弱人民收入提高、经济发展和城市化进程
等决定房地产市场景气度的根本性、长期性因素, 而人民币升值、全球流动性过剩
等因素不会在短期内得到根本的改变, 因此,房地产市场仍有较大机会和发展空间.
同时,公司管理层也认为, 宏观调控政策力度的不断加强势必加剧行业竞争,加快房
地产行业的整合速度,行业集中度将进一步提高,调控有利于市场资源进一步向优势
企业集中. 在这一波行业整合过程中, 专业优势突出、融资渠道多元、品牌效应良
好、管理能级高的实力型企业将获得更为广阔的发展空间,因此,公司应积极调整发
展战略,进一步培育核心竞争力.
(二)公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划
公司管理层认为, 宏观调控政策的不断出台并非只为打压和削弱房地产业发展
, 而是为剔除房地产行业发展中不健康的因素,抑制房价过快上涨.宏观调控既给公
司带来挑战,同时也带来机遇.
1、公司发展的机遇
(1)房地产业长期向好趋势提供了发展空间
近年来, 国内经济的快速发展、居民可支配收入的快速增长、人口红利作用以
及不可逆转的城市化进程,构成了支撑房地产行业长期向好发展的基石,住房改善性
需求正处于快速增长期,中高端商品房是改善性需求消费的主要方向.作为公司主要
投资区域的上海,国民经济在未来几年将保持较快的增长势头,国际金融、贸易、航
运中心的建设,2010年世界博览会的举办和多个城市副中心区域的开发建设,以及上
海城区、长三角城际之间的快速轨道交通及快速通道的不断完善等, 将推动上海城
市及周边区域房地产业的发展.
(2)宏观调控带来行业整合机会
宏观调控对具有一定规模和实力的房地产企业来说, 正是实施行业整合兼并的
最佳时期,房地产行业间兼并、收购等事项已经并将不断涌现,随着行业集中度的提
高,公司将依托收购兼并和整合的传统和经验,通过兼并收购等方式进一步做大企业
规模.
2、公司面临的挑战
(1)宏观调控问题.从目前来看,国家对房地产业的调控将是长期性的,政策趋向
存在较多的不确定性,这对公司的市场预判能力和决策的前瞻性提出了挑战.
(2)持续增长问题. 宏观调控和房地产业所具有的周期性的特征,容易造成企业
在一段时期内产出的不均衡,而资本市场对上市公司有较高的期望值,希望公司经营
业绩每年保持一定比例的成长.如何保持每年业绩的持续增长,这是我们面临的挑战
(3)发展资金问题. 作为一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司,公司的
快速成长, 需要有大量的资金投入.由于紧缩的金融政策和单一的融资渠道,资金已
经成为公司发展过程中最大的瓶颈.
(4)资源整合问题.多年来,公司一直在积极稳妥地进行公司内部资源整合,但仍
需进一步提高资产效能、与此相涉及的人力资源、品牌、产品等方面效能也有待于
进一步整合提高.
3、公司发展战略
面对宏观调控和行业长期发展机遇, 公司管理层认为,未来3-5年,公司以"稳健
发展,适度扩张"为指导思想,多元化融资和项目储备为突破口,技术和精细化管理为
核心竞争力,精品开发为业务模式,资源效能为整合重点,团队建设为发展根本,努力
保持上海房地产业领先地位的企业集团. 公司主业聚焦于中高档住宅以及中高档商
务办公楼等开发;在区域扩张上,以上海为中心,长三角地区为布局重点,同时战略性
进入一些有发展潜力的区域.
4、公司新年度经营计划
2008年公司将以稳健发展、求真务实、资源整合、精细化管理为总体思路, 重
点抓好以下几方面工作:
(1)保持企业持续稳健发展
研究宏观经济,积极应对调控;加强项目销售,加快存量资产的处置,加大资金回
笼的力度; 以稳健、稳妥、适度扩张为指导思想,确定重点项目的招拍挂工作,做好
项目储备工作,做大规模并积极拓展外省市市场;适当保留收益高并成长性好的优质
资产,加大资产结构调整力度,优化资产结构,努力保持企业的持续发展.
(2)拓宽企业融资渠道
抓紧实施资本市场融资工作, 同时,积极研究和拓展多元化融资渠道,保证公司
主营业务发展资金需求,谋求更大的发展.
(3)提升企业核心竞争力
技术乃企业核心竞争力. 公司继续做好项目后评估工作,做好产品研发工作,重
点是对公司开发"5+1"产品系列的研究和定型, 力争在产品创新方面有所突破;努力
实现"三高一低"的目标, 即提高产品品质,提高项目建设周转水平,提高产品市场占
有率,并通过加强对预算、费用、工程计划、成本等方面的管理,降低企业整体运营
成本.
(4)规范上市公司运作
公司将以2007年公司治理专项活动为契机,以工作中发现的问题为突破口,总结
经验, 寻找差距,继续规范公司运作,完善公司治理和内控.同时,严格按照公司治理
专项活动整改报告中的要求,按时完成公司治理不足之处的整改工作.
(5)推动三公司资源整合
公司将进一步加大公司及公司控股子公司上海古北(集团)有限公司和上海房地
产经营(集团)有限公司三公司的资源整合力度,解决资源效能和成本控制的问题,明
确目的并制订详实的公司资源整合实施方案,对同类型的企业实行合并,对经营业绩
差的企业实行歇业,努力做到定位明确,战略清晰,资源最优化配置,避免机构重复设
置,减少层级,加强和完善公司对下属各公司的监控能力.
(6)推进公司精细化管理
新一年, 公司在精细化管理中重点做好以下几项工作:①修订、完善管理流程,
加大管理流程执行力度. ②建立和完善公司原有信息平台,增强公司信息化沟通,提
高信息化管理效率;③实施流程管理信息化.完善数据库,建立项目规范合同文本,提
高项目管理效率; 在条件成熟时,全面实行项目流程信息化管理;④推进档案管理信
息化.实行档案信息化管理.
2008年公司计划开发和租赁的主要项目情况
2008年公司主要开发项目13个,预计2008年内总在建面积119.3万平方米,其中2
008年内新开工面积53. 7万平方米,预计竣工面积44.8万平方米.2008年末待开发面
积39.1万平方米(以上各面积的数据不包括上海国际客运中心),其他土地资源储备4
655亩.
(三)资金需求、使用计划和来源情况
2008年, 公司为保证今后三至五年的持续稳定产出,公司将加大项目储备力度.
在现有基础上增加一定的投入量. 根据预算,2008年内公司在资金上尚有缺口.为解
决资金问题, 确保主营业务的持续、稳定增长,公司将加强管理力度,缩短产品开发
周期,加快存量资产处置,加速资金回笼,降低生产成本和费用支出.除正常从银行间
接融资外, 公司将积极拓展其他融资渠道,包括资本市场融资,开展与基金、信托等
相关金融机构合作,多方位拓展筹资渠道.
(四)主要风险因素及公司应对策略分析
公司管理层认为,国家宏观调控政策的长期执行是必然的,这势必使得房地产行
业在获得土地资源、银行信贷、销售等多方面遭遇到严峻的挑战, 这给公司未来发
展带来了诸多不确定的风险因素, 可能会对今后几年公司发展战略和经营目标的实
现产生影响,现就有关风险因素及公司应对策略列示如下:
1、宏观调控问题
近几年来的宏观调控,在一定程度上限制和制约了房地产企业的快速发展,并对
公司获取土地、项目储备、项目建设、资金支持、项目销售、资产结构调整等各环
节造成一定的影响.
公司管理层认为,宏观调控虽在一定程度上影响公司的经营发展和规模做大,但
也为有一定实力的房地产开发企业提供了发展的机遇, 因此已采取了相关应对策略
.如,根据宏观调控政策的要求积极调整公司战略和经营思路,提高综合管理能级,加
大项目管理力度,在现有基础上进一步加大项目各项成本、费用的支出控制,积极尝
试多种融资方式,提高抗风险能力;同时,公司通过调整资产和产品结构,盘活存量资
产, 加快资金回笼速度,强化品牌建设,推进资源整合,加强内控建设等多种方式,构
筑可持续发展的核心竞争力,提高综合竞争能力.
2、市场和业务经营风险
近期, 土地供应有所增加,但人多地少的现状不可能根本改变,新增土地供应仍
将处于较为紧张的状态, 土地资源的日益稀缺以及宏观调控所带来的行业整合的加
剧, 将使原本已日趋显现的市场竞争将进一步激烈,在可以预期的将来,兼并、收购
等事项将不断涌现,大型、超大型的房地产集团企业也将逐步形成;这些因素将加剧
同行业间的竞争态势,强强对话的格局将是未来房地产市场发展的基本态势.
面对日趋激烈的市场竞争, 公司将加强内部资源整合,加大内控体制建设,全面
推进精细化管理,坚持不断创新,保持公司房地产业务的稳定增长.此外,公司将充分
运用50多年的品牌优势、丰富的专业经验、良好的人脉资源, 进一步提升核心竞争
力,提高竞争能力.
3、资本市场的风险
全局性的宏观调控必然对公司在资本市场再融资带来不利的影响,2007年,有关
部门从严和从紧审核房地产上市公司的再融资方案.
公司管理层认为,公司要充分挖掘自身潜力,在项目成本控制、财务资金管理、
销售管理等多方面下功夫, 开源节流,努力保持公司财务现金流的稳定;完善自身建
设和各方面规范运作,进一步加强资本市场融资工作的力度.
三、报告期内公司投资情况
(一)募集资金使用情况
报告期内, 公司2007年第一次临时股东大会审议通过公司2007年度配股方案的
议案,目前,该配股方案尚在报送过程中.
公司不存在前期募集资金使用到本期的情况.
(二)非募集资金项目情况
2007年,公司总投资额为人民币32.28亿元.
1、股权投资情况
(1)股权投资增加情况
(2)股权投资减少情况
报告期内, 为进一步理顺公司长期投资结构,加快资金周转,公司转让了以下相
关公司的股权.
2、新增项目投资情况
报告期内, 公司房地产业务新增以下四个项目,总占地面积18.5万平方米,已规
划建筑面积约21.8万平方米.
3、房地产项目投资情况
报告期内, 公司在建项目施工面积约101.5万平方米,竣工面积约35.9万平方米
,主要竣工项目有古北国际广场、古北西郊国际别墅(二期)、顾村二期等;2007年主
要房地产项目主要情况
四、董事会对会计师事务所审计报告的说明及公司会计政策、会计估计变更或
重大会计差错更正的原因及影响
报告期内会计师事务所未出具有强调事项、保留意见、无法表示意见或否定意
见的审计报告.公司无重大会计差错更正.
报告期内按新的企业会计准则公司会计政策、会计估计变更如下:
根据财政部财会[2006]3号《关于印发<企业会计准则第1号－存货>等38项具体
准则的通知》, 公司从2007年1月1日起,执行新《企业会计准则》;并根据《企业会
计准则第38号－首次执行企业会计准则》所规定的6-19条相关内容,按照证监发(20
06)136号文、证监会计字(2007)10号文以及财政部财会(2007)14号文的要求, 对财
务报表项目进行了追溯调整.
跟据《企业会计准则第33号——合并财务报表》对年初数进行了重新合并, 增
加了合并报表单位上海长邦车辆停放服务有限公司(原上海长邦车辆停放服务有限
公司的总资产、净利润、营业收入因对合并报表的影响极小,未纳入合并报表范围)
,并根据新会计准则的规定子公司计提的盈余公积不再转回,而相应增加合并报表的
未分配利润.
根据企业会计准则第1号解释对企业在首次执行日以前已经持有的对子公司长
期股权投资,在首次执行日进行追溯调整,视同该子公司自最初即采用成本法核算.
公司第五届董事会分别于2007年3月28日以通讯表决的方式,审议通过了关于公
司执行新会计准则的决议, 根据决议公司对控股子公司及其关联方的往来计提坏帐
准备政策由余额百分比5%结合个别认定计提改为按个别认定法计提坏帐准备, 该项
会计估计的变更采用未来适用法.
根据《企业会计准则》要求,并结合公司经营活动实际情况,对应收款项金额重
要性划分按如下标准:单项或同一对象累计应收款项金额大于500万元的划分为重大
应收款项,单项或同一对象累计应收款项金额小于500万元的划分为非重大应收款项
.此项会计政策对公司财务状况、经营成果没有影响.
投资情况说明:
报告期内公司投资情况
(一)募集资金使用情况
报告期内, 公司2007年第一次临时股东大会审议通过公司2007年度配股方案的
议案,目前,该配股方案尚在报送过程中.
公司不存在前期募集资金使用到本期的情况.
(二)非募集资金项目情况
2007年,公司总投资额为人民币32.28亿元.
1、股权投资情况
(1)股权投资增加情况
单位: 万元
公司名称 注册资本 公司原拥 现拥有权益 情况说明
有权益
上海中鸿置业有限公司 1000 55% 100% 增加45%股份,
受让价2797.24万元
上海杉野置业有限公司 1000 0% 100% 增加100%股份,
受让价26,080.95万元
(2)股权投资减少情况
报告期内, 为进一步理顺公司长期投资结构,加快资金周转,公司转让了以下相
关公司的股权.
单位: 万元
公司名称 注册资本 公司原拥有权益 现拥有权益 情况说明
上海真天坊软件有限公司 335 44.78% 0% 全部转让
海南三亚亚龙湾开发股份 67100 0.22% 0.22% 同比例减少
有限公司
定向法人股
2、新增项目投资情况
报告期内, 公司房地产业务新增以下四个项目,总占地面积18.5万平方米,已规
划建筑面积约21.8万平方米.
单位 :万平方米
地区 新增项目名称 地理位置 占地面积 建筑面积 项目进度
上海 张杨路25号商务大厦项目 浦东新区 0.2 1.4 协议整体转让
上海 华宁国际广场(原洛克双 0.7 6.6 改造过程中
喜国际广场)长宁区
上海 花木镇三街坊42丘地块项 浦东新区 3.1 9.9 未开工
目
上海 三灶镇曙光村6/2丘地块 南汇区 14.5 3.9 未开工
项目
合计 － － 18.5 21.8 －
3、房地产项目投资情况
报告期内, 公司在建项目施工面积约101.5万平方米,竣工面积约35.9万平方米
,主要竣工项目有古北国际广场、古北西郊国际别墅(二期)、顾村二期等;2007年主
要房地产
项目主要情况如下表:
公司 2007年度主要房地产项目一栏表
单位:万平方米
一、住宅产品开发项目表
规划建 07年开
项目名称 位置 权益 占地面积 07年竣 累计竣
筑面积 工面积 工面积 工面积
上海市
古北国际广场 长宁区 52.5% 2.62 10.7 0 10.7 10.7
古北西郊国际别墅 青浦区 87.5% 31.8 7.1 0 3.6 7.1
顾村项目2 宝山区 87.5% 14 19.1 0 17 17
南郊中华园 南汇区 100% 34 20.8 6 0 0
周浦项目 南汇区 97.75% 31.7 56.5 19.7 0 0
华泾项目 徐汇区 50% 13.8 22.6 0 0 0
花木镇三街坊42丘地块 浦东新区 87.5% 3.1 9.9 0 0 0
三灶镇曙光村6/2丘地块 南汇区 87.5% 14.5 3.9 0 0 0
小计 145.52 150.6 25.7 31.3 34.8
江苏省
苏州第五元素花园 苏州 100% 11.8 29.9 0 3.5 14.6
太湖古北雅园(二期) 苏州 78.75% 13 4.8 4.8 0 0
小计 24.8 34.7 4.8 3.5 14.6
二、商业房产开发项目表
上海市
古北商务分区9-3地块 长宁区 87.5% 2.1 19 0 0 0
古北商务分区9-4A地块 长宁区 87.5% 0.8 3.9 0 0 0
万泰大厦 静安区 100% 0.33 2.9 2.9 0 0
上海国际客运中心(B块)虹口区 40.19% 13 29.2 0 0 0
张杨路25号商务大厦项目 浦东新区 100% 0.2 1.4 0 0 0
华宁国际广场(原洛克双喜
长宁区 88.75% 0.7 6.6 6.6 0 0
国际广场)
淮海公寓 徐汇区 100% 0.3 1.1 0 1.1 0
小计 17.43 64.1 9.5 1.1 0
开发总计 188.55 249.4 40 35.9 49.4
三、出租经营
项目名称 位置 权益 建筑面积 说明
上海市
港泰广场写字楼 黄浦区 60% 0.3 在租
港泰广场裙楼 黄浦区 60% 1.34 租售中
中华企业大厦 静安区 100% 2.6 在租
在租,其中635平方米物业已于0
7年12月
静安中华大厦 静安区 90% 0.3
出售
光明大厦 黄浦区 100% 0.06 在租
上海春城商业中心 闵行区 90% 2.34 在租
淮海公寓 徐汇区 100% 1.12 开始招租
华侨大厦 静安区 100% 0.1 在租
南苏州路办公楼 黄浦区 100% 0.2 在租
恒盛苑商铺 闵行区 87.5% 0.5 招租
古北国际花园7号楼 长宁区 100% 1.6 招租
小计 10.46
浙江
杭州锦华大酒店 杭州 74.74% 2.11 营业
出租总计 12.57
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
1、报告期末,公司货币资金、短期借款、长期借款较期初分别增加36%、51%、
53%,主要原因是,根据公司发展需求及为了增强应变国家宏观调控的能力,2007年1-
9月公司短期和长期银行贷款均有所增加,因而货币资金也相应增加.
2、预收款项: 报告期末较期初减少62%的主要原因是,按企业会计准则规定,苏
州中华新城(苏州第五元素花园)、古北国际广场、古北国际花园项目中的部分房产
以及东方中华园商铺,在报告期内结转为营业收入,相应减少预收款项.
3、应交税费:报告期末较期初增加154%的主要原因是,2007年1-9月苏州中华新
城(苏州第五元素花园)、古北国际广场、古北国际花园等项目中的部分房产以及东
方中华园商铺按企业会计准则规定相继结转为营业收入,计提了相关税费.
4、主营业务: 营业收入较上年同期增加104%、营业成本较上年同期增加76%、
营业税金及附加较上年同期增加397%的主要原因是, 2007年1-9月苏州中华新城(苏
州第五元素花园)、古北国际广场、古北国际花园等项目中的部分房产以及东方中
华园商铺按企业会计准则规定相继结转为营业收入,同时,相应增加营业成本和营业
税金及附加.另外,营业税金及附加上升较大是因为报告期按税法规定足额计提了土
地增值税.
5、所得税: 所得税较上年同期增加57%的主要原因是,2007年1-9月营业利润较
上年同期有较大增加,相应导致所得税增加.
6、少数股东损益: 少数股东损益较上年同期增加188%的主要原因是,2007年1-
9月部分结转营业收入的项目公司少数股东损益相应增加.
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
公司控股股东上海地产(集团)有限公司就公司股权分置改革作出如下特别承诺
:持有的非流通股股份自股权分置改革方案实施之日起,在三十六个月内不上市交易
或转让.在前项承诺期满后,通过证券交易所挂牌交易出售的股份数量占公司股份总
数的比例在十二个月内不超过百分之五,在二十四个月内不超过百分之十.报告期内
,上海地产(集团)有限公司认真履行了承诺.
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、其他需要说明的重大事项
1、公司持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
2、公司持有非上市金融企业、拟上市公司股权的情况
√适用 □不适用
★2007年中期:
一、报告期内经营成果及财务状况简要分析
(一)报告期内公司总体经营情况
报告期内,国民经济继续向好,居民可支配收入持续增加,人民币持续升值,房地
产市场向好. 受惠于上海房地产市场的向好和公司精细化管理的实施,报告期内,公
司主业经营取得了较好成绩,公司管理能级进一步提升,公司治理结构进一步完善.
主业经营方面.继2006年成功拍得了万泰大厦项目,在2007年初公司竞买收购了
张杨路25号商务大厦项目和洛克双喜商业楼宇,增强了公司核心主业,拓展了公司建
设规模,有利于公司今后几年主营业务及绩效的稳定增长.
报告期内公司项目预、销售情况良好, 上半年,公司项目预销售面积约5万平方
米, 资金回笼62,839万元,其中:古北国际花园项目实现预售面积4,917平方米,回笼
资金9, 281万元;苏州第五元素花园实现预售面积26,168平方米,回笼资金13,730万
元; 古北国际广场项目实现预售面积2,805平方米,回笼资金8,866万元;古北西郊国
际别墅实现预销售面积11,198平方米,回笼资金17,547万元;太湖古北雅园实现预销
售面积1,221平方米,回笼资金1,175万元.
报告期内, 公司实现营业收入168,071万元,比上年同期上升227.91%,主要原因
是古北国际广场项目按企业会计准则规定结转销售, 办公楼等租赁收入较同期也有
所增加. 公司实现营业利润77,265万元,比上年同期上升301.02%.报告期内,公司结
转销售面积106, 184平方米,结算销售营业收入159,530万元,其中主要结转项目为:
古北国际广场结转面积75, 212平方米,结算营业收入129,696万元;古北国际花园结
转面积5,550平方米,结算营业收入9,418万元;苏州第五元素花园结转面积21,003平
方米,结算营业收入11,833万元.另外,报告期内,商业租赁面积、收入分别同比增长
32%和26.79%,主要原因是增加了可租赁物业面积及调高了部分办公楼的租金.
报告期内,实现归属母公司所有者权益的净利润为34,804万元,与上年同期净利
润按新会计准则调整后相比增长43.89%.增长的主要原因是:除上述的主营业务有大
幅增加外,公司出售了部分原持有的法人股,体现收益11,035万元.
管理规范方面.2007年是公司全面落实精细化管理之年,公司开展了各部门各业
务专业专题培训,进一步统一思想,提高认识,提高运作能力;公司加强了对开发项目
的管理力度,完善了流程管理制度,严格执行管理流程,实行规范管理;公司加强了对
各开发项目合同管理、设计管理、招投标管理以及对各开发项目的工程审计工作.
报告期内, 公司的治理结构、价值创造和品牌形象的长足进步得到社会的认可
.公司连续第九次被评为上海市文明单位;公司荣获2004-2007连续四年"中国房地产
百强企业"; 公司荣列"2007年中国房地产上市公司TOP10";2007年上半年,公司荣获
"上海优秀服务商标(品牌)"称号;公司第三次荣获"中国房地产行业十大影响力品牌
在总结2007年上半年工作的同时,下半年我们计划进一步健全公司治理结构,完
善内部控制体系,加强多元化融资,增加项目储备,为未来发展夯实基础.
(二)报告期内公司业务经营情况
1、公司业务范围
公司主营房地产投资开发、商品房经营、租赁及物业管理等业务.
2、主营业务及其结构发生重大变化的原因说明
报告期内公司利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力未发生重大变
化.
3、其他对报告期净利润产生重大影响的经营业务
报告期内,公司持有的多家上市公司有限售条件的法人股已可上市流通.报告期
内公司出售了部分法人股, 共实现收益11,035万元,其中:抛售豫园商城305.42万股
,实现收益6,844万元;抛售锌业股份285万股,实现收益2,273万元;抛售交运股份538
. 2万股,实现收益1,403万元;抛售新黄埔45.03万股,实现收益476万元;抛售白猫股
份2.64万股,实现收益24万元;抛售氯碱股份7.08万股,实现收益16万元.
4、报告期内无来源于单个参股公司的投资收益对公司净利润影响达到10%以上
的情况.
5、主营业务盈利能力(毛利率)与上年度相比发生重大变化的原因说明
报告期内公司主营业务盈利能力(毛利率)与上年度相比未发生重大变化.
6、利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析
(1)营业利润占利润总额的比例较上年全年增加36.11个百分点的主要原因是,
本报告期内营业收入较上年同期增加228%.
(2)期间费用占利润总额的比例较上年全年减少32.65个百分点的主要原因是,
本报告期按会计准则规定资本化利息有所增加,从而使财务费用相应减少,同时管理
费用也有所减少.
(3)营业外收支净额占利润总额的比例较上年全年减少36.11个百分点的主要原
因是,上年收到南汇滩涂补偿款2.3亿元计入营业外收入.
7、经营中的问题、困难与对策
公司经营中的问题主要体现在资金和项目储备等这两个方面, 针对这些问题和
困难,公司制定了相应的对策.
①资金方面
资金是房地产企业可持续发展的关键因素, 资金问题已经成为公司发展的瓶颈
. 由于公司资产负债率处于相对较高的水平,如不能有效改善融资结构,可能会错失
规模发展的机遇.为此,公司将紧紧抓住资本市场发展机遇,进一步拓展融资渠道,着
力开展多渠道、多元化的融资工作; 调整和优化贷款结构;进一步加强资金管理,加
快项目资金回笼; 加快工程建设进度,特别是努力缩短开发项目前期工作周期;进一
步严格控制各项成本、费用的支出.
②项目储备方面
项目储备是房地产企业能否加强竞争优势的根基.针对这些问题,公司正在积极
实施"1+X"战略, 即在区域扩张战略上,公司立足上海,以长三角地区为布局重点,同
时战略性进入一些有发展潜力的区域. 目前,公司进一步加大力度,采取招拍挂、收
购兼并和战略合作等多种形式,增加项目储备,进一步提升公司的竞争优势.
(三)报告期内公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内,公司没有募集资金,也不存在前期募集资金使用延续到报告期的情况
2、非募集资金项目情况
(1)房地产项目
公司现有项目约14个, 总建筑面积约223万平方米,滩涂用地4,655亩.报告期内
,公司在建项目施工面积约93.6万平方米;报告期内,竣工面积约12.3万平方米,主要
竣工项目有古北国际广场等项目; 预计2007年年内竣工的项目有:顾村项目2、古北
西郊国际别墅二期.
(2)报告期内股权投资情况
①报告期内,公司受让上海中瑞置地有限公司所持有的上海中鸿置业有限公司4
5%股权,收购价格为人民币2,797.24万元.受让完成后公司持有上海中鸿置业有限公
司100%股权.
②报告期内,公司出资参与国泰君安证券股份有限公司和国泰君安投资管理股
份有限公司增资扩股方案,其中:出资1,642,494.24元,增持国泰君安证券股份有限
公司1,520,828股股份；出资2,919,989.76元,增持国泰君安投资管理股份有限公司
1,520,828股股份.截至目前,增资扩股工作已完成,我公司共持有国泰君安证券股份
有限公司9,124,968股,持有国泰君安投资管理股份有限公司2,293,067股.
二、报告期实际经营成果与前期定期报告披露的预测的比较
在前期定期报告中,公司未披露本报告期实际经营成果的预测情况.
三、公司对上年年度报告中披露的本年度经营计划做出修改及修改的内容
公司未对上年年度报告中披露的本年度经营计划做出修改.
四、公司2007年半年度财务报告审计情况
公司2007年半年度财务报告已经上海立信会计师事务所有限公司审计, 上海立
信会计师事务所有限公司出具了标准审计报告.
★2007年一季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
2007年一季度财务指标30%以上变动说明
1、预付款项: 报告期末较期初增加90.91%的主要原因是,报告期内控股子公司
上海古北(集团)有限公司和上海房地产经营(集团)有限公司, 竞买洛克双喜大厦支
付的部分款项.
2、可供出售金融资产:报告期末较期初减少100%的主要原因是由于公司出售了
计入可供出售的交运股份法人股所致.
3、预收款项: 报告期末较期初减少30.40%的主要原因是,苏州中华新城、古北
国际广场、古北国际花园项目中的部分房产, 按企业会计准则规定在报告期内结转
了营业收入,相应减少预收账款.
4、应交税费: 报告期末较期初增加56.28%的主要原因是,报告期内苏州中华新
城、古北国际广场等项目相继结转了营业收入,计提了相关税费.
5、应付债券: 报告期末较期初增加100%的主要原因是,报告期内公司委托华宝
信托投资有限责任公司发行信托债券.
6、营业收入: 报告期内营业收入较上年同期增加288.14%、营业成本较上年同
期增加190.49%、营业税金及附加较上年同期增加1110.13%的主要原因是,报告期内
苏州中华新城、古北国际广场、古北国际花园等项目中的部分房产按企业会计准则
规定相继结转了营业收入,同时,相应增加营业成本和营业税金及附加.另外,营业税
金及附加上升较大是因为报告期按税法规定计提了土地增值税.
7、投资收益: 报告期内较上年同期减少53.79%的主要原因是,上年同期结转了
上海房地产经营(集团)有限公司下属的上海浦东金鑫房地产发展有限公司的财富广
场2幢楼,体现投资收益4,962万元,导致上年同期投资收益较高.
8、营业外收入: 报告期内较上年同期减少85.72%的主要原因是,上年同期公司
控股子公司上海中企实业有限公司与上海东方滩涂造地开发有限公司中止合作开发
上海南汇东滩地块,按中止协议上海中企实业有限公司获得补偿款1 亿元,导致上年
同期营业外收入较高.
9、所得税:报告期内较上年同期增加277.85%的主要原因是,报告期内主营业务
利润较同期有较大增加相应导致所得税增加.
10、少数股东损益:报告期内少数股东损益较上年同期增加191.61%的主要原因
是,报告期内部分结转营业收入的项目公司,其少数股东损益相应增加.
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
我公司控股股东上海地产(集团)有限公司就公司股权分置改革作出如下特别承
诺:持有的非流通股股份自股权分置改革方案实施之日起,在三十六个月内不上市交
易或转让.在前项承诺期满后,通过证券交易所挂牌交易出售的股份数量占公司股份
总数的比例在十二个月内不超过百分之五,在二十四个月内不超过百分之十.报告期
内,上海地产(集团)有限公司认真履行了承诺.
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益
差异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明:
√适用 □不适用
本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益差异
调节表"中的2007年期初股东权益存在差异,主要原因是部分项目2006年所得税汇算
清缴差异所致.
★2006年年度:
一、报告期内公司经营情况的回顾
(一)公司报告期内总体经营情况
报告期内,中央和地方等有关政府部门相继下发了一系列政策法规,旨在加强对
房地产行业的调控力度, 这使得公司在土地获得、资金借贷、开发进度等方面受到
了不同程度的影响. 面对复杂的市场环境和日趋激烈的市场竞争,公司积极应对,不
断调整经营策略,凭借50多年经营房地产的专业经验,努力为股东、客户、员工和社
会创造价值.
报告期内,公司全年实现主营业务收入19.78亿元,主营业务利润5.90亿元.结转
销售的项目主要为:古北西郊国际别墅(一期),结算面积26,487.95平方米,结算收入
42,598.18万元;苏州第五元素花园(一期),结算面积66,901.99平方米,结算收入35,
217.55万元;古北国际花园,结算面积48,660.30平方米,结算收入82,723.03万元;苏
州太湖雅园(一期),结算面积2,978平方米,结算收入2,897.51万元;宝山顾村陆翔苑
(一期), 结算面积20,235.92平方米,结算收入8,954.51万元;静安中华大厦,结算面
积425. 27平方米,结算收入906.16万元.另外,报告期内,租赁收入同比增长35.50%,
主要原因是新增了上海春城商业中心2. 34万平方米和静安中华大厦0.3万平方米出
租物业;同时,中华企业大厦租金也有所提高.报告期内,主营业务收入和主营业务利
润下降的主要原因是: 公司部分项目所收到的预收款按企业会计制度规定在报告期
内尚不具备结转销售收入的条件,该部分预收账款将在今后年度体现收入,公司的预
收账款余额由年初的11.77亿元上升到报告期末的15.58亿元.
报告期内, 公司实现利润总额68,246.84万元,比2005年同期增长4.39%,实现净
利润42,953.08万元,比2005年同期增长21.19%.报告期内,除主营业务利润外主要利
润构成为:2005年6月公司控股子公司上海中企实业有限公司与上海东方滩涂造地开
发有限公司中止合作开发上海南汇东滩地块,按中止协议规定,上海中企实业有限公
司在报告期内获得补偿款23, 101.60万元,体现税后收益16,805万元;公司控股子公
司上海房地产经营(集团)有限公司的子公司上海浦东金鑫房地产发展有限公司投资
建设的财富广场4幢楼实现销售, 因不纳入合并报表范围,体现投资收益9,502.70万
元. 本报告期内非经常性损益所占比例较大,为73.46%,主要原因是基于利润最大化
考虑,部分项目的利润以转让项目公司股权的方式进行运作,造成部分房地产主营业
务利润以投资收益的形式体现.
在报告期内,公司获得了多项殊荣.2006年由国务院发展研究中心企业所、清华
大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构共同组成的"中国房地产研究组2006
年中国房地产上市公司研究成果"评比中,公司列综合实力第五、财富创造力第七和
房地产绩优股第六; 2006年,中央电视台对中国最具价值50家上市公司进行评选,推
选出具有发展良好预期和潜力的在中国证券市场上较有影响力的50家上市公司, 公
司位列第40位; 公司被中国调查统计行业协会、中国资信评估中心评为全国建设行
业企业信用AAA级单位; 经中国房地产TOP10评选,公司被评为"2006中国房地产百强
企业"第24名;此外,公司被评为上海市2004-2005年"守合同、重信用"单位.
公司过去50年持续稳健发展, 未来50年基业常青需要传承理念,开拓创新,需要
注入新活力、新内涵、新思路. 2006年公司着重在战略研究、公司整合、精细化管
理、项目开发、市场营销、融资渠道拓宽以及投资者关系管理等方面取得了长足的
进步.
1、加强战略研究
战略引领公司未来发展. 报告期内,公司加强了战略与整合的研究,具体分析房
地产行业整体发展趋势,对行业发展机会作出前瞻性预期和判断,结合公司目前自身
的优势和劣势,公司拟定了未来发展战略与运营体系整合的整体规划报告,在战略与
整合方面迈出了重要一步.
2、拓展主业规模
根据发展战略和行业政策背景, 公司加强了主业聚焦的力度,年内,在原有土地
储备开发的基础上,强化了写字楼为主的上海商业房产投资开发,公司成功拍得了万
泰大厦项目,在2007年初收购了张杨路25号商务大厦项目,并拍得宣化路洛克双喜商
业楼宇, 这一系列竞买收购行为有效地增强了公司核心主业,拓展了公司建设规模,
有利于公司今后几年主营业务及绩效的稳定增长.
3、强化品牌营销
市场营销已经从产品营销向品牌营销转变.报告期内,面对严峻的宏观调控形势
, 公司通过加强管理、深入市场调研、成立客户会等多种形式进一步强化营销管理
; 借助品牌营销、客户服务以及企业整体宣传等手段,提高了公司的社会知名度,增
加了客户资源,加快了资金回笼速度.
2006年,公司实现预销售面积18.4万平方米,预销售额21.7亿元,实际回笼资金2
2.16亿元.除在上海地区取得良好销售业绩外,公司投资开发的苏州第五元素花园项
目也取得了较好的销售业绩, 预销售面积、平均单价等指标处于同一区域领先地位
,异地开发业绩彰显了公司品牌实力.
4、融资多元化
为了确保经营业务的持续增长, 公司积极拓展融资渠道.报告期内,公司加强了
与信托机构的合作,在信托产品上进行了积极尝试,委托华宝信托投资有限责任公司
发行人民币信托产品,这一方案的实施将有助于优化公司的融资结构.
5、管理精细化
由于宏观调控和行业竞争加剧,加之公司未来的发展规模逐渐扩大,拓展区域逐
渐增加,对公司项目管理提出了更高要求.公司认为,精细化管理,即管理的系统化、
流程化和标准化是应对挑战的重要策略, 为此,自2006年以来公司推行精细化管理,
其目的在于进一步完善内部控制,降低成本,加快资金周转,提高运营效率.报告期内
,公司在实施精细化管理方面主要做了以下几项工作:
(1)制定管理制度. 公司制定了房地产开发项目"成本控制管理"、"质量控制管
理"、"工程及材料招标管理"、"设计工作管理"、"营销控制管理"等五项暂行办法
,以及"内部审计制度"等四项规定,这九项管理制度基本上涵盖了房地产开发的全过
程.每项制度的制定都经过反复讨论、斟酌、修改,务求制度的内容达到规范、准确
和可操作性,保证制度的贯彻执行.
(2)研究管理流程. 为了使公司精细化管理成为系统化、规范化的管理模式,公
司聘请专业管理咨询公司作课题研究,经过反复的研究和沟通,最后形成规范的、具
有操作性的管理流程文件,包括36个流程、37个作业指引、93个操作表单,在管理上
下功夫,全面实行精细化管理.
(3)实行工程项目审计.在定期财务审计的基础上,落实专职人员,重点对公司在
建项目进行工程建设审计, 目的是规范操作,控制成本,查找问题,完善制度,进一步
提高工程项目管理质量,取得了初步的成效.
(4)建立投资评审小组. 投资评审小组是董事会战略委员会的常设工作机构,主
要负责对公司投资项目进行评估,对资产收购(长期投资)和兼并进行评估,评估后按
照程序上报公司董事会战略委员会和董事会. 报告期内公司制定了投资评审小组议
事规则,加强了投资决策的科学性.
(5)强化财务管理.报告期内,公司实行了对下属企业的财务负责人委派制,在制
度上保证了公司对被投资企业的控制,并进一步健全了企业内部会计监督制度;同时
, 公司进一步强化了预算管理和内控体系,加强了资金的调控和内部管理,做到有效
控制成本、即时平衡资金,有效地降低了市场风险,确保了企业持续健康发展.
6、投资者关系管理常态化
报告期内, 投资者关系管理进一步加强,公司透明度持续提升,良好的法人治理
结构和公司持续稳健的发展前景获得了广大投资者的认可.报告期内,公司举办了中
报和年报投资者恳谈会以及公司与投资者双向交流活动, 在上海和广州等地公司积
极参与了由券商组织的各类研讨会和报告会,拉近了公司与投资者间的距离,维护了
公司良好的公众形象.年内,公司还就一些投资者特别关心的事件,做出及时回应,澄
清了疑虑,增强了透明度.
当然, 在经营管理中,公司也面临一些困难和问题,这些困难和问题主要有:(1)
公司目前的开发规模偏小,项目储备较少.(2)公司综合潜力尚未完全发挥.主要表现
在品牌优势和资源整合等方面,需要进一步协调和完善.(3)人力资源方面的问题.随
着公司规模逐渐扩大, 工程技术、市场营销、项目经理等方面专业人员还不能完全
满足公司发展的需求.(4)发展资金方面的问题.公司融资手段单一,主要依靠银行贷
款,公司亟需进一步完善融资结构.
公司管理层高度重视所面临的困难和问题, 并在新一年工作计划中有针对性的
提出了一系列应对措施.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业情况表
单位:元 币种:人民币
分行业 主营业务收入 占主营业务 主营业务利润 占主营业务
收入比例 利润比例
房地产行业 1,872,489,259.02 94.65% 579,287,430.55 98.16%
商业和服务业 71,362,922.33 3.61% 28,426,878.95 4.82%
工程施工 34,487,304.72 1.74% -17,587,257.86 -2.98%
合计 1,978,339,486.07 100.00% 590,127,051.64 100.00%
2、主营业务分产品情况表
单位:元 币种:人民币
分产品 主营业务收入 占主营业务 主营业务利润 占主营业务
收入比例 利润比例
房产销售 1,820,287,506.50 92.01% 549,760,783.89 93.16%
租赁收入 52,201,752.52 2.64% 29,526,646.66 5.00%
商业和服务业 71,362,922.33 3.61% 28,426,878.95 4.82%
工程施工 34,487,304.72 1.74% -17,587,257.86 -2.98%
合计 1,978,339,486.07 100.00% 590,127,051.64 100.00%
3、主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
分地区 主营业务收入 占主营业务 主营业务利润 占主营业务
收入比例 利润比例
上海市 1,597,188,886.07 80.73% 538,389,197.16 91.23%
苏州市 381,150,600.00 19.27% 51,737,854.48 8.77%
合计 1,978,339,486.07 100.00% 590,127,051.64 100.00%
4、占主营业务收入或主营业务利润总额10%以上的主要产品
单位:元 币种:人民币
分行业 主营业务收入 主营业务成本 主营业务利润率
房地产行业 1,872,489,259.02 974,629,735.26 30.94%
单位:元 币种:人民币
分产品 主营业务收入 主营业务成本 主营业务利润率
房产销售 1,820,287,506.50 954,803,692.65 30.20%
5、主营业务及其结构变化情况和市场占有率情况
单位:万元 币种:人民币
2005年 2006年 增减额 增减百分比
主营业务收入 233,903.04 197,833.95 -36,069.09 -15.42
投资收益 11,337.44 19,359.64 8,022.20 70.76%
补贴收入 3,500.27 3,556.01 55.74 1.59%
利润总额 65,377.31 68,246.84 2,869.53 4.39%
6、前5名供应商采购和前5名客户销售情况
报告期内公司向前5名客户合计销售额为12,560.59万元,占公司销售总额的6.3
5%.
(三)报告期内公司总体财务情况
报告期内,公司经营状况良好.在房地产宏观调控和加强土地增值税征收的形势
下,全年结转销售面积17万平方米、租赁面积7.10万平方米、实现销售收入19.78亿
元,净利润4.30亿元.主要结转销售项目为苏州第五元素花园(一期)、古北国际花园
、古北西郊国际别墅(一期)、苏州太湖雅园(一期)、宝山顾村陆翔苑(一期)等项目
; 主要租赁项目为中华企业大厦、上海春城商业中心、静安中华大厦、杭州锦华大
酒店等.同时,古北国际广场、古北西郊国际别墅后续楼盘等项目预售和资金回笼情
况良好,在报告期末按《企业会计制度》规定尚不具备结转销售收入的条件,可为公
司以后年度主营收入创造良好的基础.
报告期内,公司的盈利能力持续稳步增长.公司的每股收益和每股净资产分别达
到0.62元和3.22元,较2005年同期分别增长21.26%和15.32%.公司的净资产收益率在
2005年18. 19%的基础上,2006年又提高了0.92%至19.11%.报告期内公司非经常性损
益虽然较高, 但主要是房地产项目股权转让收益和政府收回土地补偿等主营项目收
益; 报告期末公司资产负债率为65.76%,和2005年底基本持平,公司的资本结构依旧
保持一个较为合理的状况; 再次,公司的偿债能力和流动性也得到了进一步改善,流
动比率和速动比率均有所提高; 最后,报告期内公司的资金状况持续良好,各项投融
资活动基本保持均衡.
(四)公司资产和费用构成情况分析
1、货币资金
报告期末公司货币资金余额较年初减少21, 394.16万元,为134,886.88万元,在
金融机构紧缩银根的情况下,货币资金保持在一个较为合理的水平.
2、预付账款
报告期末公司预付帐款余额较年初增加了16,478.63万元,主要原因为报告期内
公司控股子公司上海古北(集团)有限公司受让上海杉野置业有限公司开发的建德南
郊别墅项目,支付诚意金1.5亿元.
3、长期股权投资
报告期末公司长期股权投资净额比年初减少了5, 701.70万元,主要原因为转让
了上海中企建筑装饰工程有限公司、上海朱家角投资开发有限公司股权, 两者合计
减少长期股权投资8, 831.52万元,报告期内不纳入合并报表范围的权益法核算单位
确认投资收益增加长期股权投资9, 527.88万元,上海达金置业有限公司分派现金红
利1, 950万元减少长期股权投资,上述原因使长期股权投资减少1,253.64万元.同时
, 报告期内按《企业会计制度》规定摊销合并报表单位股权投资差额而减少长期股
权投资3,683.79万元.
4、其他长期资产
报告期末公司其他长期资产余额较年初增加了18,058.99万元,主要原因为报告
期内杭州锦华大酒店竣工转为出租开发产品, 静安中华大厦、东方中华园部分开发
产品转为出租开发产品.
5、预收账款
报告期末公司预收账款余额较年初增加了38,098.24万元,主要原因为报告期内
古北国际花园、古北国际广场、古北西郊国际别墅等项目预售情况较好, 资金回笼
较快,但这些项目的部分预收款按《企业会计制度》规定,在报告期末尚不具备结转
销售收入的条件.
6、其他应付款
报告期末公司其他应付款余额较年初减少了22,825.42万元,主要原因为报告期
内公司归还了2005年向上海地产(集团)有限公司的借款22,000万元.
7、借款结构
报告期内公司调整了借款结构,报告期末短期借款(包括一年内到期的长期借款
)余额较年初减少了63, 818.70万元,短期借款(包括一年内到期的长期借款)占借款
总额的比重由年初的75. 97%下降到了49.82%;长期借款余额较年初增加了64,591.2
1万元, 长期借款比重由年初的24.03%上升到了50.18%.通过调整公司的借款结构更
趋合理,减轻了短期偿债的压力,也体现了银行方面对公司未来发展前景的信心.
8、主营业务收入
报告期内公司主营业务收入较2005年同期减少了36,069.09万元,主要原因为部
分预收款按《企业会计制度》规定,在报告期末尚不具备结转销售收入的条件,但为
公司今后年度主营业务收入的实现打下了良好基础.
9、主营业务税金及附加
报告期内公司主营业务税金及附加较2005年同期增加了8, 628.10万元,主要原
因为公司对历年所存项目的土地增值税进行了清理, 在原已计提的基础上按国家税
务总局发布的
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定, 计提了土地
增值税.
10、营业费用
报告期内公司营业费用与2005年同期基本持平.
11、管理费用
报告期内公司管理费用较2005年同期增加了6, 595.72万元,主要原因为2005年
同期新慈厚、同华大厦等项目转让冲回存货跌价准备3, 656.89万元,使同期比较基
数较低,剔除此因素后管理费用较2005年同期略有增加.
12、财务费用
报告期内公司财务费用较2005年同期增加了7, 010.81万元,主要原因为2005年
多个项目开发,按《企业会计制度》规定允许借款费用资本化,使同期比较基数较低
, 而本年度大部分财务费用在当期费用体现;另外,由于报告期内银行贷款有所增加
及国家两次上调银行贷款利率,使利息支出有所增加.
13、投资收益
报告期内公司投资收益较2005年同期增加了8, 022.20万元,主要原因为报告期
内确认了重庆中华企业房地产开发有限公司、上海中企建筑装饰工程有限公司及上
海朱家角投资开发有限公司的股权转让收益,此外为提高资金使用效率,下半年利用
三个月的时间差,利用6亿元闲置资金申购新股获得收益.
14、营业外收入
报告期内公司营业外收入较2005年同期增加了21,958.03万元,主要原因为公司
控股子公司上海中企实业有限公司与上海东方滩涂造地开发有限公司中止合作开发
上海南汇东滩地块项目,按中止协议上海中企实业有限公司在报告期内获得补偿款2
3,101.60万元.
(五)报告期内公司现金流量情况分析
2006年现金流量情况分析:
单位:万元 币种:人民币
项目 上年数 本年数 增减额
经营活动产生的现金流量 52,884.74 -19,629.82 -72,514.56
投资活动产生的现金流量 -867.79 10,855.90 11,723.69
筹资活动产生的现金流量 -48,271.88 -12,616.90 35,654.98
1、经营活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因是:
报告期内, 经营活动产生的现金净流量为-1.96亿元.报告期内公司销售商品、
提供劳务收到的现金基本和2005年同期持平, 但是由于报告期内公司多个项目进入
投入高峰期,第四季度公司又收购了万泰大厦,使得购买商品、接受劳务支付的现金
较2005年同期增加了3.14亿元;同时由于土地增值税的预征和清算,公司支付的各项
税费较2005年同期增加了1.26亿元.另外,公司归还了上海地产(集团)有限公司借款
2.2亿元.
2、投资活动产生的现金流量发生变动的主要原因是:
报告期内,投资活动产生的现金净流量为1.09亿元.主要是由于报告期内公司转
让了重庆中华企业房地产发展有限公司股权,收回转让款3.53亿元.公司控股子公司
上海古北(集团)有限公司预付诚意金1.5亿元.
3、筹资活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因是:
报告期内, 筹资活动产生的现金净流量为-1.26亿元.主要是由于报告期内公司
银行贷款净增加2.08亿元,分配股利和偿付利息达3.33亿元.
4、报告期公司经营活动产生的现金净流量与净利润相比存在重大差异的主要
原因是:
报告期内公司经营活动产生现金净流量-1.96亿元,而报告期公司实现净利润4.
30亿元,造成这一差异的主要原因是:(1)报告期内公司存货有所增加,经营性应收和
应付项目均有所减少,三项合计使经营活动产生的现金流量减少了6.15亿元,但对净
利润没有影响.(2)报告期计提的折旧、摊销及资产减值准备、投资收益和财务费用
支出等会引起净利润的增减,但不影响经营活动产生的现金流量.
(六)与公司经营相关的重要信息讨论和分析
报告期内,公司进一步对公司战略和营运体系整合进行了研究,并加大了中华企
业及旗下的上海古北(集团)有限公司和上海房地产经营(集团)有限公司三家一级资
质房地产开发企业资源整合力度, 在投资决策、资金调度、设计管理、品牌管理、
财务预算管理等方面进一步加强整合,实现了三公司优势互补,提升了公司整体核心
竞争力.
(七)公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
单位:万元
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 资产规模 净利润
上海古北(集 房地产开发 古北二期土地 20,930.00 358,392.92 27,950.07
团)有限公司 综合开发
上海房地产 房地产开发 御品大厦、上 30,000.00 136,354.64 11,709.33
经营(集团) 海春城、
有限公司
上海鼎达房 房地产开发 项目管理、咨 6,000.00 26,781.38 133.26
地产有限公 询、开发等
司
上海港泰房 房地产开发 港泰广场项目 12,768.00 19,579.73 -781.47
地产开发有
限公司
苏州工业园 房地产开发 苏州第五元素 42,000.00 65,972.69 747.32
区中华企业 花园项目
房地产开发
有限公司
上海南郊中 房地产开发 南汇航头项目 39,200.00 67,618.21 -178.70
华园房地产
开发有限公
司
上海新古北 房地产开发 古北国际花园 3,000.00 55,191.19 17,782.73
企业发展有 项目
限公司
上海古北顾 房地产开发 宝山顾村项目 1,000.00 39,092.38 42.73
村置业有限
公司
上海古北赵 房地产开发 古北西郊国际 1,800.00 32,810.34 9,002.76
巷置业有限 别墅项目
公司
上海古北京 房地产开发 古北国际广场 3,000.00 118,986.81 -2,415.69
宸置业发展 项目
有限公司
苏州洞庭房 房地产开发 苏州西山别墅 2,930.64 11,387.34 264.67
地产发展有 项目
限公司
上海瀛浦置 房地产开发 南汇周浦镇23 20,000.00 46,142.21 -267.89
业有限公司 号地块
上海浦东金 房地产开发 财富广场、国 4,653.23 141,946.27 15,240.94
鑫房地产发 客中心
展有限公司
二、公司未来发展的展望
(一)行业发展趋势和公司面临的市场竞争格局
虽然房地产行业仍受到宏观调控政策的影响, 但调控措施并没有削弱人民币升
值、经济发展和城市化进程等决定房地产市场景气度的根本性、长期性因素, 公司
认为, 相关的宏观调控政策将进一步化解过去几年房地产市场快速发展所产生的一
些弊端,长期看宏观调控政策将使上海房地产市场更持续、健康、稳定的发展,行业
将进入理性发展期.
经过宏观调控,房地产消费者更为理性和务实,消费者对住宅的区位、周边环境
以及品质将会有更高的要求, 这些变化对于作为致力于开发高品质物业的中华企业
来说是挑战也是机遇.对房地产企业而言,应充分认识到行业增速放慢、利润率下降
的趋势.公司认为,必须保持理性稳健的心态,调整产品结构,适当强化写字楼等商业
房产的开发和出租比例; 另一方面,实施精细化管理,加快资金周转,降低成本.
宏观调控政策力度的不断加强势必将加快房地产行业的整合速度, 行业集中度
将进一步提高,调控有利于市场资源进一步向优势企业集中.在这一波行业整合过程
中, 专业优势突出、融资渠道多元、品牌效应良好、管理能级高的实力型企业将获
得更为广阔的发展空间, 因此,公司认为,公司战略和核心竞争力必须朝这些方面转
变.
(二)公司发展面临的机遇、挑战以及新年度经营计划
宏观调控政策不以限制和削弱房地产发展为目的, 而是以保持房地产市场的健
康、平稳发展为宗旨, 在这一思想的指导下,公司在面对宏观调控时,既面临着挑战
,同时也面临着机遇.
1、公司面临的机遇
(1)房地产业向好趋势提供发展空间
近年来, 国内经济发展和居民可支配收入快速增长,城市化进程不断加快,全国
住房需求正处于快速增长期, 经过两年的宏观调控,以上海为中心的长三角地区,住
宅市场正走向平稳、持续发展的道路, 存在较大的机遇;同时,作为公司主要投资区
域的上海,国民经济据预测在未来几年将保持较快的增长势头,国际金融、贸易、航
运中心的建设,2010年世界博览会的举办和一城九镇的开发建设,以及上海城区、长
三角城际之间的快速轨道交通及快速通道的不断完善等, 将推动上海城市及周边区
域房地产业的发展;同时,上海等一线城市的商业办公等优质物业存在较大发展空间
,上海住宅交易量在2006年仍处于较高位.
(2)宏观调控带来行业整合机会
近一阶段的宏观调控对有一定规模和实力的房地产企业来说, 其发展较为有利
, 房地产行业间兼并、收购等事项将不断涌现,随着行业集中度的提高,依托公司收
购兼并和整合的传统和经验,为中华企业提供了进一步扩张规模的机会.
(3)资本市场全流通带来战略机遇
股权分置改革后, 股东利益趋向一致,资本市场迎来新的发展期.资本市场融资
、收购兼并等功能的发挥以及公司股权激励、战略投资者引进使法人治理结构进一
步完善, 对上市公司而言是战略性机遇,公司将充分利用这些上市公司机制,择机适
时推进各项工作.
2、公司面临的挑战
目前公司处于企业发展的关键时期, 公司已充分认识到宏观调控所带来的困难
和问题,用科学发展观和创新意识,正确看待挑战,积极应对挑战.公司所面临的挑战
主要有以下几方面:
(1)调控政策问题.从目前来看,国家对房地产业的调控将是长期性的,基于对政
策的研判,宏观调控对行业的影响有加大的趋势.对公司的市场预判能力和决策的前
瞻性提出了挑战.
(2)持续增长问题.房地产业具有周期性,容易造成产出的不均衡,而资本市场对
上市公司有较高的期望值,希望公司经营业绩每年保持成长.如何保持每年业绩的持
续增长,这是我们面临的挑战.
(3)发展资金问题. 作为一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司,公司的
快速成长, 需要有大量的资金投入,公司要积极平衡现金流量,通过多种渠道筹措资
金.
(4)资源整合问题. 公司及旗下的上海古北(集团)有限公司和上海房地产经营(
集团)有限公司都是房地产开发一级资质企业,拥有各自的产品品牌并具有一定的社
会知名度,要在原有资源整合的基础上进一步充分发挥三家公司的优势和长处.
3、公司发展战略
通过对行业未来机遇和挑战的深入分析,经过反复研究和论证,公司在"十一.五
"发展规划的基础上, 进一步清晰了发展战略.公司将以"稳健发展、适度扩张"的指
导思想,立足上海,辐射全国,依托上海独特的地缘优势和自身的专业经验,以整合营
运体系、明确集团管控模式为突破口, 将业务聚焦于中高档住宅以及中高档商务办
公楼等物业形态, 通过产品研发、资金运作、客户服务、项目运营四大平台的建设
与完善, 战略性培育管理精细化(特别是项目管理)、物业产品聚焦化、企业品牌强
势化以及客户服务个性化等核心能力, 逐步实现"上强研发、中控品质、下抓客服"
的价值链整合目标;在区域扩张战略上,要以"稳健发展,适度扩张"为指导思想,以长
三角地区为布局重点,同时战略性进入一些有发展潜力的区域.
4、公司新年度经营计划
2007年公司将重点抓好以下几方面工作:
(1)把握新的发展机会
研究宏观经济, 积极应对调控,以稳健、稳妥、适度扩张为指导思想,努力保持
企业的持续发展.
(2)打造新的开发规模
在主营方面,公司将加强项目储备,集中力量为公司今后几年的发展打下坚实的
基础;在产品结构和定位方面,公司将坚持以中高档住宅和办公商务楼为主,同时,通
过对公司现有的商业地产项目整合,进一步优化公司产品结构,保证公司未来利润的
平稳增长.
(3)拓宽新的融资渠道
通过与信托机构、投资基金等合作,拓展多元化融资渠道,保证公司主营业务发
展资金需求;同时,公司将根据实际情况,加快推出资本市场融资方案,谋求更大的发
展.
(4)整合取得新的进展公司将进一步加大公司及公司控股子公司上海古北(集团
)有限公司和上海房地产经营(集团)有限公司三公司的资源整合力度,按照公司资源
整合方案的总体目标,制订分阶段的具体目标和实施步骤,争取在2007年内有新的发
展.
(5)精细化管理赋予新的活力
公司将在管理方面提出新的要求, 全面实施精细化管理,制订培训计划,分期分
批对管理人员和业务部门员工开展精细化流程培训,培训到岗到人;建立公司的工作
标准, 并使标准尽可能量化,评定工作质量要按照标准进行判断;确立公司精品目标
, 提升公司在房地产市场上的品牌形象;进一步强化投资者关系管理,树立良好的企
业形象;进一步完善业绩考核制度,健全完善激励体制,提高每项工作的效率和质量.
2007年公司主要项目情况
2007年公司主要开发项目14个,预计2007年内总在建面积126万平方米,其中200
7年内新开工面积64.5万平方米,预计竣工面积38.2万平方米,2007年末待开发面积4
4.1万平方米,滩涂土地储备4655亩(以上各面积的数据不包括上海国际客运中心).
(三)资金需求、使用计划和来源情况
2007年,公司为保证今后三至五年的持续稳定产出,将在现有基础上增加一定的
投入量.根据预算,2007年内公司在资金上尚有缺口.为解决资金问题,确保主营业务
的持续、稳定增长,公司将加强管理力度,缩短产品开发周期,盘活存量资产,加速资
金回笼,严控生产成本和费用支出.另外,除正常从银行间接融资外,公司将积极拓展
其他融资渠道, 包括开展与基金、信托等相关金融机构合作,多方位拓展筹资渠道,
加快推出资本市场融资方案.
(四)主要风险因素及公司应对策略分析
随着国家宏观调控政策逐步加强, 房地产行业从获得土地资源、银行信贷、销
售等多方面均受到严峻的挑战,这给公司未来发展带来了诸多不确定的风险因素,可
能会对今后几年公司发展战略和经营目标的实现产生影响, 现就有关风险因素及公
司应对策略列示如下:
1、宏观调控问题
2006年, 国家宏观政策调控力度进一步加大,一系列宏观调控措施的陆续出台,
在一定程度上制约了房地产企业的快速发展, 并对公司获取土地、项目建设、资金
支持、项目销售等各环节造成了一定的影响.
公司管理层认识到,宏观调控虽在一定程度上影响公司的经营发展,但也为有一
定实力的房地产开发企业提供了发展的机遇, 因此已采取了相关应对策略.如,根据
宏观调控政策的要求积极调整公司战略和经营思路,提高综合管理能级,加大项目管
理力度,在现有基础上进一步加大项目各项成本、费用的支出控制,积极尝试多种融
资方式, 提高抗风险能力,同时,公司通过调整产品结构、品牌建设、资源整合、加
强内控建设和精细化管理等多种方式,构筑可持续发展的核心竞争力,提高综合竞争
能力.
2、市场和业务经营风险
随着房地产市场的进一步开放, 土地资源的日益稀缺以及资本实力雄厚的外资
房地产企业和房地产投资基金的不断涌入, 原本已日趋显现的市场竞争将进一步激
烈, 在可以预期的将来,兼并、收购等事项将不断涌现,大型、超大型的房地产集团
企业也将逐步形成;这些因素将加剧同行业间的竞争态势,强强对话的格局将是未来
房地产市场发展的基本态势.
面对日趋激烈的市场竞争,公司将加强内部资源整合,加大内控体制建设,实行
精细化管理,坚持不断创新,以保持公司房地产业务的稳定增长.此外,公司将充分运
用50多年的品牌优势、丰富的专业经验、良好的人脉资源,进一步提升竞争意识,提
高竞争能力.
(五)执行新企业会计准则后公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公
司的财务状况和经营成果的影响分析
1、关于2007年1月1日首次执行新会计准则后,现行会计准则和新会计准则股东
权益差异的分析:
根据财政部2006年2月15日发布的财会[2006]3号《关于印发〈企业会计准则第
1号-存货〉等38项具体准则的通知》的规定,公司应于2007年1月1日起执行新会计
准则. 公司目前依据财政部新会计准则规定已经辨别认定的2007年1月1日首次执行
日现行会计准则与新准则的差异情况如下:
(1)可供出售金融资产
公司2006年12月31日持有八家上市公司的法人股, 其中除交运股份于2006年12
月27日可以解禁流通外,其余都处于股权分置改革后的流通锁定期,2006年末不能流
通.根据新会计准则,按照持有目的,公司将账面成本为17,720,717.29元的交运股份
法人股归类为可供出售金融资产.2006年12月31日,公司该金融资产的公允价值大于
账面价值的差额为1, 815,942.71元,因此调增2007年1月1日股东权益1,815,942.71
元,其中归属于母公司的所有者权益增加1,815,942.71元.
(2)长期股权投资差额
公司2006年12月31日尚未摊销的长期股权投资差额为146, 568,073.60元,其中
属于同一控制下企业合并产生的长期股权投资差额为87,810,272.46元,属于非同一
控制下企业合并产生的长期股权投资差额为58,757,801.14元.
A、同一控制下企业合并产生的长期股权投资差额
2001年4月,公司出资464,400,000.00元溢价收购了上海房地产经营(集团)有限
公司90%的股权, 收购产生的股权投资差额为198,815,711.19元.按现行《企业会计
制度》规定,股权投资差额按十年摊销.从01至06年已分摊股权投资差额111,005,43
8.73元,至06年末尚未摊销额为87,810,272.46元.根据新会计准则,属于同一控制下
企业合并产生的长期股权投资,其尚未摊销完毕的股权投资差额全额冲销,因此调减
2007年1月1日股东权益87,810,272.46元,其中归属于母公司的所有者权益减少87,8
10,272.46元.
B、非同一控制下企业合并产生的长期股权投资差额
公司对上海古北(集团〕有限公司、子公司上海房地产经营(集团)有限公司对
于上海南郊中华园房地产开发有限公司和上海浦东金鑫房地产发展有限公司的长期
股权投资差额尚未摊销数分别为51,999,100.83元、4,816,911.48元和1,941,788.8
3元. 根据新会计准则规定,上述股权投资差额将在2007年1月1日列入母公司、上海
房地产经营(集团)有限公司对于上海古北(集团〕有限公司、上海南郊中华园房地
产开发有限公司、上海浦东金鑫房地产发展有限公司的长期股权投资成本, 并在每
年末作减值测试, 与其他投资成本合并分析其可收回性.在合并报表时,根据财政部
就新准则最新问答, 公司对上海古北(集团〕有限公司、子公司上海房地产经营(集
团)有限公司对于上海南郊中华园房地产开发有限公司的股权投资差额在合并资产
负债表中作为"其他非流动资产"列示, 并按股权投资差额剩余摊销年限、可辨认资
产剩余使用年限内摊销.
(3)所得税
公司按照现行会计准则的规定,制定了公司的会计政策,据此公司计提了各项资
产减值准备、摊销股权投资差额等. 根据新会计准则应将各项资产减值准备以及股
权投资差额摊销等原因形成资产账面价值与资产计税基础的差异计算递延所得税资
产、递延所得税负债, 因此追溯调整增加2007年1月1日股东权益103,239,366.36元
, 其中归属于母公司的所有者权益增加90,884,703.72元,归属于少数股东的权益增
加12,354,662.64元.
(4)少数股东权益
公司2006年12月31日根据现行企业会计准则编制的合并报表中子公司的少数股
东享有的权益为337,119,511.51元,因子公司确认递延所得税资产,相应调增其留存
收益,其中归于少数股东权益为12,354,662.64元.按新会计准则,少数股东权益计入
股东权益,由此增加2007年1月1日股东权益349,474,174.15元.
综合上述因素, 首次执行新会计准则后,公司股东权益调增442,174,820.58元,
调减87,810,272.46元,2007年1月1日股东权益为2,601,736,412.09元.
2、根据公司的战略目标和下年度的经营计划,执行新会计准则后可能发生的会
计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响主要有:
(1)根据新《企业会计准则第3号--投资性房产》的规定, 公司将出租开发产品
转到投资性房地产核算,公司采用成本模式对投资性房产进行核算,本事项不影响公
司的利润和股东权益.
(2)根据新《企业会计准则第2号--长期股权投资》的规定, 公司对子公司的投
资将由原采用权益法核算变更为采用成本法核算, 由此将改变子公司各期间经营成
果对母公司相应期间投资收益和股东权益的影响,但是本事项不影响公司合并报表.
(3)根据新《企业会计准则第2号--长期股权投资》的规定, 长期股权投资的初
始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的, 不调整长
期股权投资的初始投资成本,即长期股权投资差额(借差)不再摊销.长期股权投资的
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的, 其差额
计入当期损益,即长期股权投资差额(贷差)不计入资本公积而计入损益,将增加公司
的当期利润.
(4)根据新《企业会计准则第18号--所得税》的规定,公司所得税的会计处理将
由原采用应付税款法核算变更为采用资产负债表债务法核算, 由此将影响公司各期
间所得税费用的确认,并核算相应的递延所得税负债或递延所得税资产.虽然递延所
得税受资产减值、公允价值变动、预提费用等诸多复杂因素影响, 但是经过检查分
析从目前我公司的实际情况来看对未来的收益状况不会产生太大影响.
(5)根据新《企业会计准则第20号-企业合并》的规定,同一控制下的企业合并
中,合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额
)的差额, 应当调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益.非同一控制下的
企业合并中, 购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额,应当确认为商誉.购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额,经复核后其差额应当计入当期损益.此项政策变化将会
影响公司的当期利润和股东权益.
(6)根据新《企业会计准则第33号--合并财务报表》的规定,公司将现行会计政
策下合并财务报表中少数股东权益单独列示, 变更为在合并资产负债表中股东权益
项目下以"少数股东权益"项目列示.此项政策变化将会影响公司的股东权益.
(7)公司向下属子公司及其他关联方的借款根据公司原会计政策规定, 在"短期
投资"科目核算,实行新会计准则后,这部分借款将在"其他应收款"科目核算,并采用
个别认定法对其计提坏账准备,本事项不影响公司的利润和股东权益.
(六)有关土地增值税政策对公司经营成果的影响分析
国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》(国税发〔2006〕187号),该通知进一步明确了土地增值税清算规则
和方法,便于土地增值税政策的落实和执行.
公司根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的要求, 报告期内对应交土
地增值税的项目进行了全面清查,并计提了应缴的土地增值税.
该通知的执行对公司未来利润和现金流量没有大的影响.
三、报告期内公司投资情况
(一)募集资金使用情况
报告期内,公司没有募集资金,也不存在前期募集资金使用到本期的情况.
(二)非募集资金项目情况
2006年,公司总投资额为人民币207,521.11万元.
1、股权投资情况
(1)报告期内, 公司控股子公司上海房地产经营(集团)有限公司出资人民币900
0万元与上海金丰投资股份有限公司共同组建上海瀛程置业有限公司,共同开发上海
市徐汇区华泾地块,上海房地产经营(集团)有限公司占该项目公司90%的股权.
(2)股权投资减少情况
报告期内, 为进一步理顺公司长期投资结构,加快资金周转,公司转让了以下相
关公司的股权.
2、新增项目投资情况
报告期内,公司房地产业务新增以下三个项目,总占地面积17.02万平方米,已规
划建筑面积约24.24万平方米.
注:公司于2006年3月31日公告了我公司控股子公司上海房地产经营(集团)有限
公司与上海金丰投资股份有限公司共同出资成立上海瀛程置业有限公司, 并由该公
司负责开发华泾地块;公告中所述双方所占股权比例最终将各为50%;目前,土地尚未
交接, 该项目暂缓启动,根据在出让合同签订前中标单位股权比例不得低于90%的有
关规定, 上海房地产经营(集团)有限公司仍持有上海瀛程置业有限公司90%的股权,
上海金丰投资股份有限公司仍持有10%的股权.
3、房地产项目投资情况
报告期内, 公司在建项目施工面积约92.8万平方米,竣工面积约31.3万平方米,
主要竣工项目有古北西郊国际别墅(一期)、古北国际花园、太湖古北雅园(一期)、
苏州第五元素花园(一期)等;预计2007年年内竣工的项目有:古北国际广场、古北西
郊国际别墅、顾村二期、万泰大厦内外装饰等项目;
4、报告期内实现销售收入和投资收益的主要项目的基本情况
(1)苏州第五元素花园(苏州工业园区项目)
该项目位于苏州工业园区金鸡湖湖东, 苏胜路以北、津梁街以西、南施街以东
.我公司于2003年10月通过土地拍卖方式取得该地块的使用权.该项目占地面积为11
.8万平方米,拟建总建筑面积30.1万平方米住宅小区.预计项目总投资约11.9亿元.2
006年一期工程通过环保、消防、规划验收并已开始办理业主入户手续.报告期内实
现销售收入35,217.55万元,主营业务利润4,379.55万元.
(2)古北国际花园
该项目位于古北新区一区中心区, 占地面积约3.3万平方米,总建筑面积约14.7
万平方米,由上海新古北企业发展有限公司投资建设,其中我公司控股子公司上海古
北(集团)有限公司占该项目公司90%股权,我公司占该项目公司10%股权.2006年该项
目已完成大产证办理工作,7号楼正在装修,其余业主已入住.报告期内实现销售收入
82,723.03万元,主营业务利润37,223.55万元.
(3)古北西郊国际别墅(赵巷项目)
该项目位于青浦赵巷镇南部, 总占地面积约32万平方米,规划建筑面积约7.1万
平方米.由我公司控股子公司上海古北(集团)有限公司投资建设别墅群,预计项目总
投资5.8亿元.报告期内,一期项目已实现销售收入42,598.18万元,主营业务利润16,
377.15万元.目前,该项目二期97栋别墅已全部结构封顶,外立面基本结束,配套绿化
开始全面施工.
(4)太湖古北雅园(苏州西山别墅项目)
该项目位于苏州西山,依山傍水,占地面积约15.9万平方米(含2006年1月新购土
地面积3.97万平方米),拟建总建筑面积4.5万平方米,由我公司控股子公司上海古北
(集团)有限公司投资建设.预计项目总投资约2.7亿元.目前,该项目一期装修全部完
成,竣工交付.二期在开工前期准备阶段.报告期内实现销售收入2,897.51万元,主营
业务利润794.23万元.
(5)财富广场
该项目南至东昌路、北到商城路、位于黄浦江以东, 浦明路以西的长方形地块
内, 岸线达400米,占地面积2.89万平方米,建筑面积约4.2万平方米,为7幢一字排开
的独立办公楼, 该项目由我公司控股子公司上海房地产经营(集团)有限公司投资50
%与第三方共同开发. 该项目2005年年内部分交付使用.报告期内其产生的收益按投
资比例体现在我公司报告期的投资收益9,502.70万元.
(6)顾村项目(一期)
该项目位于宝山区顾村镇"四高"示范居住区2号地块,由我公司控股子公司上海
古北(集团)有限公司通过投标方式取得. 项目土地面积7.2万平方米,拟建配套商品
房10.8万平方米,项目总投资约为3.8亿元,该项目目前已竣工交付使用.报告期内实
现销售收入8,954.51万元,主营业务利润1,038.02万元.
5、报告期内公司其他主要在建项目的基本情况:
(1)淮海公寓
该项目为保护建筑改造项目, 地处淮海中路1202号,占地面积0.34万平方米,主
楼13层, 总建筑面积1.1万平方米,为高级出租公寓,由我公司投资改造.预计改建费
用约为0. 85亿元.目前该项目结构加固、外墙面砖修补已完成,钢窗整修,户内隔墙
开始施工,副楼保温层面砖、窗框地平施工及部分内装修工程,预计2007年上半年竣
工.
(2)杭州锦华大酒店(杭州敬业大厦)
该项目位于杭州市秋涛北路326号,建筑面积约为2.1万平方米,其中我公司占74
. 74%的权益.该项目总投资约为1.65亿元.目前该项目已完工,2006年上半年已交付
使用,投入营业.
(3)万泰大厦
该项目位于上海市乌鲁木齐路470号, 占地面积3261平方米,建筑面积29178.72
平方米, 地上26层.目前,该项目结构封顶,外立面已基本完成.该项目为银行不良资
产,经法院裁定拍卖,我公司最终以5.4亿元的价格竞买获得该项目.预计该项目总投
资约为6.4亿元(包含拍卖价和重新内外装饰费用).目前正在进行改建、装修工程设
计前期工作.
(4)南郊中华园(南汇航头项目)
该项目位于南汇区航头镇, 南临航三公路、北临下辖下沙西街、西侧为航梅、
东侧为航鹤路. 项目占地面积约34万平方米,拟建联排别墅为主的住宅小区,总建筑
面积约20. 4万平方米,预计项目总投资约13亿元,我公司占100%权益.目前该项目一
期别墅打桩工程完成;样板房及部分别墅已开始动工.
(5)港泰广场裙房改造
港泰广场裙房项目位于延安东路700号, 系我公司存量经营性房产,于1998年竣
工交付使用. 目前我公司已完成对该项目裙房改造,裙房面积为1.34万平方米,改造
费用约为2300万元.
(6)华泾项目
该项目为上海市配套商品房, 位于徐汇区华泾镇,占地面积约13.8万平方米,总
建筑面积约20.6万平方米.项目总投资约13.4亿元,由我公司控股子公司上海房地产
经营(集团)有限公司参股50%.目前该项目正在办理土地手续.
(7)周浦项目
该项目位于南汇区周浦镇中心城区,南至周邓公路,北至关岳路,东至周园路,西
邻周东路.该项目由我公司控股子公司上海瀛浦置业有限公司投资开发,我公司占该
公司30%股权,上海房地产经营(集团)有限公司占70%股权;该项目总用地面积34万平
方米, 其中建设用地约31.7万平方米,规划性质为住宅用地,总建筑面积约50.8万平
方米.本项目预计总投资额为24亿元.目前该项目正在办理前期开发手续.
(8)古北国际广场
该项目位于古北新区,占地面积约2.62万平方米,总建筑面积约为10.7万平方米
, 由上海古北京宸置业发展有限公司投资建设,其中我公司控股子公司上海古北(集
团)有限公司占60%股权.该项目预计总投资7亿元.目前该项目已竣工.
(9)古北·国际财富中心(古北新区一、二区商务分区项目)
该项目位于古北新区一、二区商务分区,由9－3地块和9－4A地块等组成,其中9
-3地块位于虹桥路以南、红宝石路以北、玛瑙路以西、申康宾馆以东,用地面积约2
.1万平方米,总建筑面积约16万平方米;9-4A地块位于虹桥路以南、规划电话局以北
、古北湾大酒店以西、金珠路以东,用地面积约0.8万平方米,总建筑面积3.9万平方
米. 该项目由我公司控股子公司上海古北(集团)有限公司投资建设.9-3地块建造高
级商务办公楼和公寓式酒店, 9-4A地块建造高级商务办公楼.该项目预计总投资15.
5亿元.目前9－3地块项目正在开发前期准备阶段,9－4A地块项目上部结构施工.
(10)顾村项目(二期)
该项目位于宝山区顾村镇新选址2号基地1号地块, 由我公司控股子公司上海古
北(集团)有限公司通过投标方式取得.项目土地面积14万平方米,建造配套商品房约
19.1万平方米,项目总投资约为7亿元,目前该项目除六栋小高层外,其余结构都封顶
,开始外粉刷工作.
(11)上海港国际客运中心(B块)
该项目地处东大名路高阳港,东至高阳路,西至虹口港,北至东大名路,南至黄浦
江,属即将大规模改造兴建的北外滩高档物业区域.该项目由上海浦东金鑫房地产发
展有限公司开发,我公司控股子公司上海房地产经营(集团)有限公司占该公司50%股
权.该项目占地面积13.04万平方米,可建商业、办公建筑29.2万平方米,预计将投资
37亿元.目前该项目办公楼结构施工,音乐文化中心结构封顶.
四、董事会对会计师事务所审计报告的说明及公司会计政策、会计估计变更或
重大会计差错更正的原因及影响
报告期内会计师事务所未出具有强调事项、保留意见、无法表示意见或否定意
见的审计报告.同时,公司没有作出公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更
正.
投资情况说明:
报告期内公司投资情况
(一)募集资金使用情况
报告期内,公司没有募集资金,也不存在前期募集资金使用到本期的情况.
(二)非募集资金项目情况
2006年,公司总投资额为人民币207,521.11万元.
1、股权投资情况
(1)报告期内,公司控股子公司上海房地产经营(集团)有限公司出资人民币 900
0 万元与上海金丰投资股份有限公司共同组建上海瀛程置业有限公司, 共同开发上
海市徐汇区华泾地块,上海房地产经营(集团)有限公司占该项目公司90%的股权.
(2)股权投资减少情况
报告期内, 为进一步理顺公司长期投资结构,加快资金周转,公司转让了以下相
关公司的股权.
单位:万元
公司名称 公司拥有权益 注册资本 投资减少方式
重庆中华企业房地产发展有限公司 70% 5,000 转让
上海朱家角投资开发有限公司 25% 30,000 转让
上海中企建筑装饰工程有限公司 48.4% 1,550 转让
2、新增项目投资情况
报告期内,公司房地产业务新增以下三个项目,总占地面积17.02万平方米,已规
划建 筑面积约24.24万平方米.
单位 :万平方米
地区 新增项目名称 地理位置 占地面积 建筑面积 项目进度
上海 华泾地块 徐汇区 13.8 20.6 完成项目公司工
商登记,签订了
项目建设协议书
江苏 苏地2005－G－90地块 苏州 2.9 0.74 报规划方案,填
土,三通一平
上海 万泰大厦 静安区 0.33 2.9 完成拍卖后相关
手续
注: 公司于 2006 年 3 月 31 日公告了我公司控股子公司上海房地产经营(集
团)有限公司与上海金丰投资股份有限公司共同出资成立上海瀛程置业有限公司,并
由该公司负责开发华泾地块; 公告中所述双方所占股权比例最终将各为 50%;目前,
土地尚未交接,该项目暂缓启动,根据在出让合同签订前中标单位股权比例不得低于
90%的有关规定, 上海房地产经营(集团)有限公司仍持有上海瀛程置业有限公司90
%的股权,上海金丰投资股份有限公司仍持有 10%的股权.
3、房地产项目投资情况
报告期内, 公司在建项目施工面积约92.8万平方米,竣工面积约31.3万平方米,
主要竣工项目有古北西郊国际别墅(一期)、古北国际花园、太湖古北雅园(一期)、
苏州第五元素花园(一期)等;预计2007年年内竣工的项目有:古北国际广场、古北西
郊国际别 墅、顾村二期、万泰大厦内外装饰等项目;2006年主要房地产项目主要情
况如下表:
公司 2006年度主要房地产项目一栏表
单位:万平方米
一、住宅产品开发项目表
项目名称 位置 权益 占地面积 06年开 规划建 06年竣 累计竣
工面积 筑面积 工面积 工面积
上海市
古北国际花园 长宁区 100% 3.3 14.7 0 14.7 14.7
古北国际广场 长宁区 52.5% 2.62 10.7 0 0 0
古北西郊国际别墅 青浦区 87.5% 31.8 7.1 0 0.3 3.5
顾村项目2 宝山区 87.5% 14 19.1 17 0 0
南郊中华园 南汇区 100% 34 20.4 6.4 0 0
周浦项目 南汇区 97.75% 31.7 50.8 0 0 0
华泾项目 徐汇区 50% 13.8 20.6 0 0 0
小计 131.22 143.4 23.4 15 18.2
江苏省
苏州第五元素花园 苏州 100% 11.8 30.1 15.3 11.3 11.3
太湖古北雅园 苏州 78.75% 15.9 4.5 0 0.5 0.5
小计 27.7 34.6 15.3 11.8 11.8
二、商业房产开发项目表
上海市
古北商务分区9-3 长宁区 87.5% 2.1 16 0 0 0
地块
古北商务分区9-4 长宁区 87.5% 0.8 3.9 3.9 0 0
A地块
万泰大厦 静安区 100% 0.33 2.9 0 0 0
上海国际客运中 虹口区 40.19% 13 29.2 0 0 0
心(B块)
小计 16.23 52 3.9 0 0
开发总计 175.15 230 42.6 26.8 30
三、土地储备
上海崇明地块 崇明县 100% 4655亩 － － － －
四、出租经营
项目名称 位置 权益 建筑面积 说明
上海市
港泰广场写字楼 黄浦区 60% 0.3 在租
港泰广场裙楼 黄浦区 60% 1.34 改建完毕
中华企业大厦 静安区 100% 2.6 在租
静安中华大厦 静安区 90% 0.3 在租
东方中华园 浦东新区 100% 0.46 在租
光明大厦 黄浦区 100% 0.06 在租
上海春城商业中心 闵行区 90% 2.34 在租
淮海公寓 徐汇区 100% 1.12 装修改造
华侨大厦 静安区 100% 0.1 招租
南苏州路办公楼 黄浦区 100% 0.2 在租
恒盛苑商铺 闵行区 87.5% 0.5 招租
小计 9.32
浙江
杭州锦华大酒店 杭州 74.74% 2.11 第四季度试营业
出租总计 11.43
4、报告期内实现销售收入和投资收益的主要项目的基本情况
(1)苏州第五元素花园(苏州工业园区项目)
该项目位于苏州工业园区金鸡湖湖东, 苏胜路以北、津梁街以西、南施街以东
.我公司于 2003 年 10 月通过土地拍卖方式取得该地块的使用权.该项目占地面积
为 11.8 万平方米,拟建总建筑面积 30.1 万平方米住宅小区.预计项目总投资约 1
1. 9 亿元.2006 年一期工中华企业股份有限公司 2006年年度报告通过环保、消防
、规划验收并已开始办理业主入户手续.报告期内实现销售收入 35,217.55万元,主
营业务利润4,379.55万元.
(2)古北国际花园
该项目位于古北新区一区中心区,占地面积约 3.3 万平方米,总建筑面积约 14
. 7 万平方米,由上海新古北企业发展有限公司投资建设,其中我公司控股子公司上
海古北(集团)有限公司占该项目公司 90%股权,我公司占该项目公司 10%股权.2006
年该项目已完成大产证办理工作,7 号楼正在装修,其余业主已入住.报告期内实现
销售收入 82,723.03 万元,主营业务利润37,223.55万元.
(3)古北西郊国际别墅(赵巷项目)
该项目位于青浦赵巷镇南部,总占地面积约 32 万平方米,规划建筑面积约 7.1
万平方米. 由我公司控股子公司上海古北(集团)有限公司投资建设别墅群,预计项
目总投资 5.8亿元.报告期内,一期项目已实现销售收入 42,598.18 万元,主营业务
利润 16,377.15 万元.目前,该项目二期 97 栋别墅已全部结构封顶,外立面基本结
束,配套绿化开始全面施工.
(4)太湖古北雅园(苏州西山别墅项目)
该项目位于苏州西山,依山傍水,占地面积约 15.9 万平方米(含 2006 年 1 月
新购土地面积 3.97 万平方米),拟建总建筑面积 4.5 万平方米,由我公司控股子公
司上海古北(集团)有限公司投资建设.预计项目总投资约 2.7 亿元.目前,该项目一
期装修全部完成,竣工交付.二期在开工前期准备阶段.报告期内实现销售收入 2,89
7.51 万元,主营业务利润794.23万元.
(5)财富广场
该项目南至东昌路、北到商城路、位于黄浦江以东, 浦明路以西的长方形地块
内, 岸线达 400 米,占地面积 2.89 万平方米,建筑面积约 4.2 万平方米,为 7 幢
一字排开的独立办公楼, 该项目由我公司控股子公司上海房地产经营(集团)有限公
司投资 50%与第三方共同开发.该项目 2005 年年内部分交付使用.报告期内其产生
的收益按投资比例体现在我公司报告期的投资收益9,502.70万元.
(6)顾村项目(一期)
该项目位于宝山区顾村镇"四高"示范居住区 2 号地块,由我公司控股子公司上
海古北(集团)有限公司通过投标方式取得. 项目土地面积 7.2 万平方米,拟建配套
商品房 10. 8万平方米,项目总投资约为 3.8 亿元,该项目目前已竣工交付使用.报
告期内实现销售收入8,954.51万元,主营业务利润1,038.02万元.
5、报告期内公司其他主要在建项目的基本情况:
(1)淮海公寓
该项目为保护建筑改造项目,地处淮海中路 1202 号,占地面积 0.34 万平方米
,主楼 13 层,总建筑面积 1.1 万平方米,为高级出租公寓,由我公司投资改造.预计
改建费用约为 0. 85 亿元.目前该项目结构加固、外墙面砖修补已完成,钢窗整修,
户内隔墙开始施工,副楼保温层面砖、窗框地平施工及部分内装修工程,预计2007年
上半年竣工.
(2)杭州锦华大酒店(杭州敬业大厦)
该项目位于杭州市秋涛北路 326 号,建筑面积约为 2.1 万平方米,其中我公司
占 74. 74%的权益.该项目总投资约为 1.65 亿元.目前该项目已完工,2006 年上半
年已交付使用,投入营业.
(3)万泰大厦
该项目位于上海市乌鲁木齐路 470 号,占地面积 3261 平方米,建筑面积 2917
8.72 平方米,地上 26 层.目前,该项目结构封顶,外立面已基本完成.该项目为银行
不良资产,经法院裁定拍卖,我公司最终以 5.4 亿元的价格竞买获得该项目.预计该
项目总投资约为 6. 4亿元(包含拍卖价和重新内外装饰费用).目前正在进行改建、
装修工程设计前期工作.
(4)南郊中华园(南汇航头项目)
该项目位于南汇区航头镇, 南临航三公路、北临下辖下沙西街、西侧为航梅、
东侧为航鹤路. 项目占地面积约 34 万平方米,拟建联排别墅为主的住宅小区,总建
筑面积约 20.4 万平方米,预计项目总投资约 13 亿元,我公司占 100%权益.目前该
项目一期别墅打桩工程完成;样板房及部分别墅已开始动工.
(5)港泰广场裙房改造
港泰广场裙房项目位于延安东路 700 号, 系我公司存量经营性房产,于 1998
年竣工交付使用.目前我公司已完成对该项目裙房改造,裙房面积为 1.34 万平方米
,改造费用约为2300万元.
(6)华泾项目
该项目为上海市配套商品房, 位于徐汇区华泾镇,占地面积约 13.8 万平方米,
总建筑面积约 20.6 万平方米.项目总投资约 13.4 亿元,由我公司控股子公司上海
房地产经营(集团)有限公司参股50%.目前该项目正在办理土地手续.
(7)周浦项目
该项目位于南汇区周浦镇中心城区,南至周邓公路,北至关岳路,东至周园路,西
邻周东路.该项目由我公司控股子公司上海瀛浦置业有限公司投资开发,我公司占该
公司 30%股权, 上海房地产经营(集团)有限公司占 70%股权;该项目总用地面积 34
万平方米,其中建设用地约 31.7 万平方米,规划性质为住宅用地,总建筑面积约 5
0.8 万平方米.本项目预计总投资额为24亿元.目前该项目正在办理前期开发手续.
(8)古北国际广场
该项目位于古北新区,占地面积约 2.62 万平方米,总建筑面积约为 10.7 万平
方米,由上海古北京宸置业发展有限公司投资建设,其中我公司控股子公司上海古北
(集团)有限公司占60%股权.该项目预计总投资7亿元.目前该项目已竣工.
(9)古北·国际财富中心(古北新区一、二区商务分区项目)
该项目位于古北新区一、二区商务分区, 由 9－3 地块和 9－4A 地块等组成,
其中 9-3 地块位于虹桥路以南、红宝石路以北、玛瑙路以西、申康宾馆以东,用地
面积约 2.1 万平方米,总建筑面积约 16 万平方米;9-4A 地块位于虹桥路以南、规
划电话局以北、古北湾大酒店以西、金珠路以东, 用地面积约 0.8 万平方米,总建
筑面积 3.9 万平方米.该项目由我公司控股子公司上海古北(集团)有限公司投资建
设.9-3 地块建造高级商务办公楼和公寓式酒店,9-4A 地块建造高级商务办公楼.该
项目预计总投资 15. 5 亿元.目前 9－3 地块项目正在开发前期准备阶段,9－4A地
块项目上部结构施工.
(10)顾村项目(二期)
该项目位于宝山区顾村镇新选址 2 号基地 1 号地块, 由我公司控股子公司上
海古北(集团)有限公司通过投标方式取得.项目土地面积 14 万平方米,建造配套商
品房约 19.1 万平方米,项目总投资约为 7 亿元,目前该项目除六栋小高层外,其余
结构都封顶,开始外粉刷工作.
(11)上海港国际客运中心(B块)
该项目地处东大名路高阳港,东至高阳路,西至虹口港,北至东大名路,南至黄浦
江,属即将大规模改造兴建的北外滩高档物业区域.该项目由上海浦东金鑫房地产发
展有限公司开发, 我公司控股子公司上海房地产经营(集团)有限公司占该公司 50%
股权.该项目占地面积 13.04 万平方米,可建商业、办公建筑 29.2 万平方米,预计
将投资 37 亿元.目前该项目办公楼结构施工,音乐文化中心结构封顶.
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
随着国家宏观调控政策的进一步出台及深化,报告期内,上海房地产市场的监管
调控力度进一步加强. 冷静分析经营环境变化,公司认为,调控政策强调和谐和发展
并举, 人口规模、经济发展和城市化进程等根本性、长期性因素依然支撑着房地产
市场平稳发展, 公司对房地产行业长期发展依然保持信心;公司同时认为,宏观调控
有利于理顺过去几年快速发展中所积累的一系列非理性因素, 长期看将使上海房地
产市场更持续、健康的发展,并将积极引导合理、节约资源的消费观.
公司加大了市场营销和资金回笼力度,各楼盘预销售情况继续保持较好的态势.
2006年第三季度,公司共实现预销售面积29,103平方米,回笼资金45,257.93万元;其
中: 古北国际广场项目回笼资金16,373万元;宝山顾村陆翔苑项目回笼资金2,312.4
6万元;古北西郊国际别墅项目回笼资金8,289.77万元;古北国际花园项目回笼资金1
0,131.93万元;太湖古北雅园项目回笼资金913.52万元;苏州第五元素花园项目回笼
资金7, 237万元.良好的预销售情况,使公司经营活动产生的现金流量处于良好水平
, 为后续发展夯实了基础.2006年第三季度,公司实现主营业务收入51,858.85万元,
净利润14, 286.15万元,其中:主营业务收入下降16%,净利润上升63%.主要利润构成
为: 控股子公司上海古北(集团)有限公司投资建设的古北国际花园项目实现主营业
务收入47,585万元,体现主营利润25,465万元;控股子公司上海房地产经营(集团)有
限公司下属的上海浦东金鑫房地产发展有限公司投资建设的财富广场2幢楼实现销
售, 体现投资收益4,749万元.主营业务收入下降的主要原因是公司在报告期内部分
项目所收到的预收款按企业会计制度规定尚不具备结转销售收入的条件, 该部分预
收账款将在今后的报告期内体现收入.
报告期末, 公司预收帐款余额为219,776万元,较年初上升87%,主要为苏州第五
元素22,712万元、古北国际花园35,729万元、古北西郊国际别墅14,406万元、古北
国际广场129,635万元、古北陆翔苑8,280万元,等等.上述项目将在以后会计期间体
现收益.
因公司投资开发的古北国际花园项目以及较早开发的财富广场项目部分楼宇进
入销售结转期, 加之上半年重庆中华新城项目已实现转让、南汇东滩已获补偿收益
等因素,2006年1-9月,公司取得了较好的经营业绩,实现主营业务收入102,338.61万
元,较去年同期下降33%;实现投资收益20,640.59万元,较去年同期增长36.34%;实现
净利润41,437.65万元,较去年同期增长45%.2006年1-9月,非经常性损益所占比例较
大, 主要原因是在项目所在地或区设立项目公司是公司房地产开发经营业务的主要
运作模式,而为降低转让成本,有关项目转让也以转让项目公司股权的方式进行运作
,故造成部分房地产主营业务利润以投资收益的形式体现.
报告期内,公司管理层状况稳定,面对错综复杂的市场环境以及宏观调控所带来
的经营压力,公司管理层积极应对,进一步完善公司发展战略,实行精细化管理.公司
在推进项目进度,加快资金回笼的同时,继续加强公司内控制度的建设.报告期内,按
照上海证券交易所有关文件要求, 公司完成了《中华企业股份有限公司股东大会议
事规则》、《中华企业股份有限公司董事会议事规则》及《中华企业股份有限公司
监事会议事规则》等有关公司章程必备文件的修改工作, 上述有关文件已经公司董
事会和监事会审议通过;同时,公司根据上海证券交易所发布的上市公司内部控制指
引有关要求,对公司有关内控制度进行了整理、分类和分析,在此基础上并比照上市
公司内控制度指引的有关要求, 公司将进一步建立、完善和优化公司内部控制体系
,强化内控制度的执行力度,有效化解经营风险,保障广大中小股东的权益.
1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
√适用 □不适用
项目 2006年7－9月 2006年1－6月
增减(＋/
金额 占利润 金额 占利润 增减(+/
总额比例 总额比例 -)幅度%
主营业务利润 262,653,250.33 119.30% 206,280,530.94 49.64% 140.33%
其他业务利润 1,817,785.70 0.83% 5,176,770.62 1.25% -33.60%
期间费用 93,223,827.95 42.34% 188,161,008.49 45.28% -6.49%
投资收益 46,989,354.44 21.34% 159,416,503.76 38.36% -44.37%
补贴收入 78,372.50 0.04% 7,469,635.58 1.80% -97.78%
营业外收支净额 1,854,836.13 0.84% 225,359,836.87 54.23% -98.45%
利润总额 220,169,771.15 -415,542,269.28 -
本报告期较前一报告期变动的原因:
a、主营业务利润占利润总额的比例较前一报告期上升140. 33%的主要原因是:
报告期古北国际花园结转销售,利润总额以主营业务利润为主.因前一报告期利润总
额大部分由股权转让实现的投资收益和土地补偿产生的营业外收入组成, 使得主营
业务利润占利润总额的比例较小.
b、投资收益占利润总额的比例较前一报告期减少44.37%的主要原因是:前一报
告期,因公司控股70%的重庆中华企业房地产发展有限公司股权转让,实现投资收益9
,078.70万元,使得投资收益数较大,导致报告期内正常投资收益与之相比有所下降.
c、补贴收入占利润总额的比例较前一报告期减少97.78%的主要原因是:报告期
内实际收到的税收优惠款减少.
d、营业外收支净额占利润总额的比例较前一报告期减少98. 45%的主要原因是
:前一报告期,公司控股80%的上海中企实业有限公司获得南汇土地中止补偿款23,10
1.60万元,使得营业外收支净额较大,导致报告期内正常营业外收支净额与之相比有
所下降.
4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
股东名称:上海地产(集团)有限公司
特殊承诺:持有的非流通股股份自股权分置改革方案实施之日起,在三十六个月
内不上市交易或转让.在前项承诺期满后,通过证券交易所挂牌交易出售的股份数量
占公司股份总数的比例在十二个月内不超过百分之五, 在二十四个月内不超过百分
之十.
承诺履行情况:报告期内,上海地产(集团)有限公司认真履行了承诺
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的股改工作时间安排说明
□适用 √不适用
截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的相关说明
□适用 √不适用
投资情况说明:
1、募集资金使用情况
报告期内,公司没有募集资金,也不存在前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
(1)房地产项目
报告期内, 公司在建项目施工面积约84.9万平方米,竣工面积约15.3万平方米,
主要竣工项目有古北西郊国际别墅、古北国际花园、太湖古北雅园部分房屋;预计2
006年年内竣工的项目有:杭州锦华大酒店、淮海公寓、港泰广场改造工程、苏州第
五元素花园一期;2006年上半年主要房地产项目主要情况如下表:
公司2006年上半年主要房地产项目一栏表
单位:万平方米
一、住宅产品开发项目表
项目名称 位置 权益 占地面积 规划建
筑面积
上海市
古北国际花园 长宁区 100% 3.3 14.7
古北国际广场 长宁区 52.5% 2.62 10.7
古北西郊国际别墅二期 青浦区 87.5 16.10 3.6
顾村项目2 宝山区 87.5% 14 19.1
南郊中华园 南汇区 100.00% 34 20.4
周浦项目 南汇区 97.75% 31.7 38
华泾项目 徐汇区 50% 13.8 22.6
小计 115.52 129.1
江苏省
苏州第五元素花
园(原苏州中 苏州 100.00% 11.8 30.1
华新城)
太湖古北雅园 苏州 78.75% 15.9 3.5
小计 27.7 33.6
二、商业房产开发项目表
上海市
古北商务分区9-3地块 长宁区 87.5% 1.9 11.7
古北商务分区9-4A地块 长宁区 87.5% 0.8 3.9
上海国际客运中心 虹口区 40.19% 13.6 40.85
小计 16.3 56.45
开发总计 159.52 219.15
四、土地储备
上海崇明地块 崇明县 100.00% 4655亩 －
续上表
项目名称 报告期内 报告期内 工程进度
开工面积 竣工面积
上海市
古北国际花园 0 14.7 竣工
古北国际广场 0 0 北楼、南楼裙房岗
岩完成90%,地库
建筑完成70%工
程量
古北西郊国际别墅二期 0 0 89栋结构封顶
打桩、进行基础
顾村项目2 19.1 0
开挖
完成施工招标、进
南郊中华园 0 0
行开工准备
完成项目动迁证的
周浦项目 0 0
办理
完成项目公司工商
华泾项目 0 0 登记,签订了项目
建设协议书
小计 19.1 14.7
江苏省
苏州第五元素花 项目一期进行装
园(原苏州中 0 0
华新城) 饰工程施工
一期装修完成,交付
太湖古北雅园 0 0.6 使用,二期进行场地
平整
小计 0 0.6
二、商业房产开发项目表
上海市
古北商务分区9-3地块 0 0 前期准备
古北商务分区9-4A地块 0 0 基础开挖
进行基坑施工和土
上海国际客运中心 0 0
方开挖
小计 0 0
开发总计 19.1 15.3
上海崇明地块 － － －
五、出租经营
项目名称 位置 权益 建筑面积 说明
上海市
港泰广场写字楼 黄浦区 60% 0.30 在租
港泰广场裙楼 黄浦区 60% 1.34 已完成结构部分改造
中华企业大厦 静安区 100% 2.60 在租
上海春城商业中心 闵行区 100% 3.10 在租
淮海公寓 徐汇区 100% 1.12 07年年内完成改建工程
古北国际广场裙楼 长宁区 52.5% 0.85 年底竣工,07年招租
古北国际花园裙楼 长宁区 100% 0.70 市场定位
古北国际花园7号楼 长宁区 100% 1.60 装修施工
恒盛苑商铺 闵行区 87.5% 0.50 已开始招租
小计 12.11
浙江
杭州锦华大酒店 杭州 74.74% 2.11 已竣工
出租总计 14.22
(2)股权投资情况
①报告期内, 公司控股子公司上海房地产经营(集团)有限公司出资人民币5000
万元与上海金丰投资股份有限公司共同组建上海瀛程置业有限公司, 共同开发上海
市徐汇区华泾地块,上海房地产经营(集团)有限公司占该项目公司50%的股权.
②报告期内,股权投资减少情况
报告期内, 为进一步理顺公司长期投资结构,加快资金周转,公司转让了以下相
关公司的股权投资.
单位:人民币 万元
公司名称 公司拥有权益 注册资本 投资减少方式
重庆中华企业房地产发展有限公司 70% 5,000 转让
朱家角投资开发有限公司 25% 30,000 转让
上海中企建筑装饰工程有限公司 48.4% 1,550 转让
(3)新增项目投资
报告期内,公司房地产项目新增以下两个项目.
单位:万平方米
地区 新增项目名称 地理位置 占地面积 建筑面积 项目进度
上海 华泾地块 徐汇区 13.8 22.6 完成项目公
司工商登记,
签订了项目
建设协议书
江苏 苏地2005－G－90 苏州 2.9 0.74 报规划方案,
地块 填土,三通一平
★2006年中期:
一、报告期内经营成果及财务状况简要分析
(一)报告期内公司整体情况
报告期内, 在延续去年宏观调控政策的基础上,国家出台了"国六条"调控政策,
上海房地产市场的成交量和成交价格出现了不同程度的萎缩和下降. 冷静分析经营
环境变化,公司认为,人口规模、经济发展和城市化进程等根本性、长期性因素依然
支撑着房地产市场平稳发展, 宏观调控有利于理顺过去几年快速发展中所积累的一
系列不健康因素,长期看将使上海房地产市场更持续、健康的发展,将引导合理、节
约资源的消费观.
在综合分析政策、市场及需求关系的基础上,公司不断调整经营策略,凭借公司
50多年的专业经验,坚持财务稳健和效益增长的平衡,努力为股东、客户、员工和社
会创造价值.2006年是公司"十一.五"规划开局之年,面对宏观调控,在延续2005年较
快增长的基础上, 通过提高产品性价比、开展品牌经营和海外营销创新、加快资金
回笼速度以及调整资产结构、推进公司内部精细化管理、强化预算管理制度、改善
资本结构等一系列手段,公司实现了经营业绩平稳增长.
报告期内,虽受到已有和新出台的宏观调控政策的影响,公司开工、竣工及各楼
盘预销售情况仍保持较好的态势, 报告期内公司在建项目建筑面积总计84.9万平方
米, 竣工面积约17.4万平方米;预销售面积约20.44万平方米,货款回笼154,623万元
,其中:苏州第五元素花园实现预售面积33,438平方米,回笼预售款15,475万元;古北
国际花园项目实现预售面积26,864平方米,回笼资金49,320万元;古北国际广场项目
实现预售面积38,036平方米,回笼资金59,617万元;古北苏州雅园项目实现销售面积
861平方米, 回笼资金451万元;古北顾村陆翔苑项目实现预售面积5575平方米,回笼
资金5,883万元,古北西郊国际别墅一期实现预销售面积5,208平方米,回笼资金11,7
96万元.下一报告期公司投资开发的古北国际花园项目将进入销售结转期,加之本报
告期重庆中华新城项目已实现转让、南汇东滩已获补偿收益等因素,将使得公司200
6年1月－9月净利润有较大幅度增长(公司2005年同期净利润为28607.25万元),净利
润增幅预计在30%以上.
报告期内, 公司的治理结构、价值创造和品牌形象进一步得到社会的认可.200
6年上半年,由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所等研究机构组成
的中国房地产TOP10研究组对89家沪深房地产上市公司和16家在香港上市的中国大
陆房地产公司进行了研究, 以总资产、主营业务收入、利润总额和总市值作为综合
实力评价指标,公司因项目储备丰富、可持续发展能力强等因素被评为"2006年中国
房地产上市公司综合实力TOP10",位列该项指标第五位,成为上海唯一入选前10位的
上市公司;同时,公司因主营业务收入和净利润增长率高以及资本成本控制能力强等
因素被评为"2006年中国房地产上市公司财富创造能力(EVA)TOP10", 位列该项指标
第七位; 此外,中国房地产TOP10研究组认为公司业绩优良、盈利稳定、财务稳健、
红利发放稳定和投资风险低,授予公司"2006年中国房地产上市公司地产绩优股TOP1
0", 公司位列该项指标第六位;同时,公司在投资者关系管理方面所取得的成绩也得
到了肯定,上半年在由《证券市场周刊》主办的"2005年中国A股公司投资者关系"评
选中,我公司荣获"投资者关系管理50强".
回顾上市以来, 公司坚持创造价值的经营理念,始终坚持持续经营、稳健发展,
为股东创造价值的理念得到了较好的实践.从1993年公司上市初期到2005年,主营业
务收入年复合增长率为39%, 净利润年复合增长率为19%,累计现金分红5.40亿元,接
近股市融资总额; 2005年公司因股息回报率高、规模和流动性较好而被上海证券交
易所列为50家上证红利指数股;同时,公司积极倡导规范运作、愉快合作的企业文化
,争做企业公民,勇于承担社会责任,通过有效发挥专业优势,积极参与市配套商品房
建设, 解决上海普通市民住房困难.近年来,公司已经完工和在建的配套商品房总建
筑面积超过40万平方米.
(二)报告期内公司经营情况
1、公司主营业务的范围及其经营情况
公司主营房地产开发投资、商品房经营、租赁及物业管理等业务.
报告期内, 公司实现主营业务收入50,480万元,比去年同期下降44.08%;主营业
务利润20,628万元,比去年同期下降39.66%;主营业务收入下降的主要原因是公司在
报告期内部分项目所收到的预收款按企业会计制度规定尚不具备结转销售收入的条
件,该部分预收账款将在今后的报告期内体现收入,因此公司的预收账款余额也由年
初的117,671万元上升到报告期末的221,549万元;报告期内,公司结算面积26,166.4
5平方米, 结算收入43,567.45万元;其中,古北西郊国际别墅一期结算面积22,336.8
2平方米,结算收入34,619.09万元;金虹俱乐部结算面积2,700平方米,结算收入7,50
0万元;上海春城结算面积676.46平方米,结算收入527.70万元;静安中华大厦结算面
积425.27平方米,结算收入906.16万元.另外,报告期内,租赁收入同比增长79%,主要
原因是新增了上海春城商业中心2. 34万平方米租金收入;中华企业大厦每平方米租
金也有所提高.
报告期内,公司实现利润总额41,554万元,比去年同期增长26.99%,实现净利润2
7,151万元,比去年同期增长36.89%.本报告期内非经常性损益所占比例较大,主要原
因是在项目所在地或区设立项目公司是公司房地产开发经营业务的主要运作模式,
有关项目转让也以转让项目公司股权的方式进行运作, 故造成部分房地产主营业务
利润以投资收益的形式体现. 报告期内,除主营业务利润外主要利润构成为:2005年
6月公司控股子公司上海中企实业有限公司,与上海东方滩涂造地开发有限公司中止
合作开发上海南汇东滩地块,按中止协议内容,上海中企实业有限公司在报告期内获
得补偿款23, 101.598万元,体现税后收益16,805万元.控股子公司上海房地产经营(
集团)有限公司下属的上海浦东金鑫房地产发展有限公司投资建设的财富广场2幢楼
实现销售,因不纳入合并报表范围, 而体现投资收益4,723.68万元;为确保公司股东
利益,经综合研究各地房地产市场发展现状和市场成熟度,并具体考虑公司即将投资
的重点项目,公司及公司控股子公司上海古北(集团)有限公司将所持有的重庆中华
企业房地产发展有限公司合计70%的股权予以转让,转让总价为人民币42,411.14万
元,截止报告期末,公司收到60%转让款共计25,446.68万元.
至报告期末, 公司预收账款共计221,549万元,主要系苏州第五元素花园、古北
西郊国际别墅一期、古北国际花园、古北国际广场、太湖古北雅园等项目的预售回
笼款项(具体数据详见会计报表注释预收账款科目),上述项目将陆续在2006-2007年
竣工交付使用或结转销售收入.
2、主营业务及其结构发生重大变化的原因说明
报告期内公司利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力未发生重大变
化.
3、其他对报告期净利润产生重大影响的经营业务
为进一步理顺公司长期投资结构, 加快资金周转,报告期内,公司及公司控股子
公司上海古北(集团)有限公司将所持有的重庆中华企业房地产发展有限公司合计70
%的股权予以转让,转让总价为人民币42,411.14万元,整个项目转让投资收益9,078.
70万元已在报告期内体现. 截止报告期末,公司收到60%转让款共计25,446.68万元;
报告期内, 公司收回了投资朱家角投资开发有限公司的投资款7,500万元,体现投资
收益1,296万元;公司转让所持有的上海中企建筑装饰工程有限公司48.4%的股权,在
报告期内实现投资收益851万元;2005年公司控股子公司上海中企实业有限公司中止
的南汇滩涂合作项目,其在报告期内获得税后收益16,805万元.
4、报告期内无来源于单个参股公司的投资收益对公司净利润影响达到10%以上
的情况.
5、经营中的问题、困难与对策
随着宏观调控政策的不断出台,公司面临诸多困难和压力,面对这些困难和压力
,公司在资金、整合和管理等方面制定了相应的政策.
①资金方面
从近期上海房地产交易萎缩和消费者观望的情况看, 新一轮宏观调控政策已经
产生一定作用和影响,对公司经营产生一定的压力,因此公司通过提高产品性价比、
开展品牌经营和营销创新等手段加快资金回笼速度.
随着宏观调控的深入, 市场面临很多机会,公司要加大土地储备,为未来发展打
下基础,但由于公司资产负债率处于较高的水平,资金问题已经成为公司发展的瓶颈
,如不能有效改善融资结构,可能会错失加快发展的机遇.为此,公司将进一步加强内
部资金的调控力度, 提高资金的使用效率;计划拓展融资渠道,扩大与信托、基金的
合作,加快资本市场再融资的步伐.
②整合方面
自2000年收购上海古北(集团)有限公司和上海房地产经营(集团)有限公司以来
, 公司在资源整合上花费了大量精力,并取得了一定成效,对长期投资进行了梳理,1
0多家非主业的子公司分别实施了改制改革;在投资决策上采取了三公司总经理联席
会议; 在规划设计上组建了中华企业产品研发中心;在品牌建设上,全公司范围导入
了CIS视觉识别系统等等. 但是,公司认为,资源整合还有较大的提升空间,要进一步
树立勇于破解难题的决心,统一思想,在资金、人才、土地、品牌等发挥资源集聚效
应, 降低三项费用,形成强势的房地产开发经营的核心竞争力,树立中华企业品牌形
象.
③管理方面
2005年公司制定了"十一. 五"发展规划,面对公司快速发展和新的宏观形势,必
须将发展规划分解落实到每个员工工作中, 高效地完成制定的目标、实现公司持续
平稳增长.公司管理层将2006年定为公司精细化管理的主题年.在做好主营房产开发
销售的同时, 报告期内,面对宏观调控对企业经营所带来的不利影响,继续加大自身
内部制度建设,在大量调研的基础上,针对公司工程管理、内部控制、人力资源管理
、品牌建设等重点环节, 制定和完善了一系列规章制度,为"资源整合、精细化管理
"打下扎实基础,并建立了长效机制.通过精细化管理的不断实践,公司将进一步控制
成本,不断增强市场抗风险能力,使得企业效益和社会效益同步提升.
预算管理是精细化管理的重中之重,公司在中长期发展规划的基础上,重视中短
期规划的细化和落实, 主要以3年为一个周期,以财务预算为主要管理手段来细化、
分解工作计划和内容,根据公司资金面和各项目具体情况,做到土地储备、工程建设
、市场营销、人力资源管理、资金安排等方面合理调整,有效、按计划推进,从而平
衡公司现金流量,实现公司的持续发展.
(三)报告期内公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内,公司没有募集资金,也不存在前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
(1)房地产项目
报告期内, 公司在建项目施工面积约84.9万平方米,竣工面积约15.3万平方米,
主要竣工项目有古北西郊国际别墅、古北国际花园、太湖古北雅园部分房屋;预计2
006年年内竣工的项目有:杭州锦华大酒店、淮海公寓、港泰广场改造工程、苏州第
五元素花园一期;
(2)股权投资情况
①报告期内, 公司控股子公司上海房地产经营(集团)有限公司出资人民币5000
万元与上海金丰投资股份有限公司共同组建上海瀛程置业有限公司, 共同开发上海
市徐汇区华泾地块,上海房地产经营(集团)有限公司占该项目公司50%的股权.
②报告期内,股权投资减少情况
报告期内, 为进一步理顺公司长期投资结构,加快资金周转,公司转让了以下相
关公司的股权投资.
(3)新增项目投资
报告期内,公司房地产项目新增以下两个项目.
二、报告期实际经营成果与前期定期报告披露的预测的比较
在前期定期报告中,公司未披露本报告期实际经营成果的预测情况.
三、公司2006年中期报告中的财务报告未经审计.
★2006年一季度:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内, 公司实现主营业务收入17,890.62万元,较去年同比下降58.8%,主要
原因是公司部分项目按企业会计制度规定尚不具备结转销售收入的条件. 报告期公
司实现净利润8,597.92万元,同比上升14.1%.除主营业务利润外主要利润构成为:20
05年6月公司的控股子公司上海中企实业有限公司,与上海东方滩涂造地开发有限公
司中止合作开发上海南汇东滩地块,按中止协议内容,上海中企实业有限公司应在20
06年3月末之前获得补偿款23, 101.598万元.至报告期末,上海中企实业有限公司收
到补偿款10, 000万元,体现收益7,082万元(剩余补偿款13,101.598万元已在2006年
4月收到). 控股子公司上海房地产经营(集团)有限公司下属的上海浦东金鑫房地产
发展有限公司投资建设的财富广场2幢楼实现销售,体现投资收益4,962万元.报告期
末,公司预收帐款余额为138,055.31万元,较年初上升17.3%,主要为古北佘山国际别
墅、古北国际广场、古北国际花园和金虹俱乐部等项目预收房款. 上述项目将在以
后会计期间体现收益.
报告期内,上海房地产市场虽仍处于政策监管重点,但已呈现出稳步上扬的态势
. 在上述外部利好因素带动下,公司各楼盘预销售情况继续保持较好的态势,报告期
内,公司总共实现预销售面积20,368平方米,回笼资金33,723.6万元;其中,公司控股
子公司上海古北(集团)有限公司开发的古北国际花园项目实现预销售面积6, 762平
方米,回笼资金12,943万元,古北国际广场项目实现预销售面积9,179平方米,回笼资
金11,554万元,预销售情况在上海古北地区名列前茅;公司开发的苏州第五元素花园
项目已在报告期内开始预售.
公司在推进项目进度, 加快资金回笼的同时,继续加强公司内控制度的建设,报
告期内, 公司董事会通过了《中华企业股份有限公司财务负责人委派制度》以及《
中华企业股份有限公司内部审计制度》,进一步推进精细化管理,从工程项目建设的
每个细节着手,控制成本,提高盈利能力.
在报告期内,为确保公司股东利益,经综合研究各地房地产市场发展现状和市场
成熟度, 并具体考虑公司即将投资的重点项目,公司及公司控股子公司上海古北(集
团)有限公司拟将所持有的重庆中华企业房产发展有限公司共计70%的股权转让给中
新集团(控股)有限公司或其相关企业, 该事项已经公司第四届董事会第十七次会议
审议通过.此次转让将有利于公司集中资金参与优势项目的开发建设,缓解公司短期
的资金压力,并获得更好的投资回报.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
(2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
√适用 □不适用
注: 1、主营业务利润占利润总额的比例较前一报告期下降54.70个百分点的主
要原因是,本报告期部分房产项目尚未具备结转销售收入的条件.
2、期间费用占利润总额的比例较前一报告期增加26.66个百分点的主要原因是
, 报告期利润总额较低,造成期间费用占利润总额比例上升,期间费用和去年同期相
比略有下降.
3、营业外收支净额占利润总额的比 | |
