经营分析
| 发布日期：2008-2-14 10:20:00 |
≈≈上海新梅600732≈≈(更新:08.02.04)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 653.4｜ 445.2｜ 68.14｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售 ｜ 188.1｜ 150.3｜ 79.90｜ 28.78｜
｜商品房出租 ｜ 465.3｜ 295.0｜ 63.39｜ 71.22｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海地区 ｜ 653.4｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 9465.0｜ 4718.1｜ 44.45｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房销售 ｜ 8697.6｜ 4271.0｜ 43.73｜ 91.89｜
｜商品房出租 ｜ 767.5｜ 447.1｜ 52.55｜ 8.11｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 9465.0｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房地产业 ｜ 7802.4｜ 4399.1｜ 56.38｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 商品房销售 ｜ 7215.5｜ 4052.4｜ 56.16｜ 92.48｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产业 ｜7622.45 ｜3323.25 ｜4299.20 ｜49.96 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商品房销售 ｜7215.48 ｜3163.04 ｜4052.43 ｜49.66 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商品房出租 ｜406.97 ｜160.20 ｜246.77 ｜55.13 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:截止日期:(2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产业 ｜4433.83 ｜2099.69 ｜2334.14 ｜52.64 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:截止日期:(2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商品房销售 ｜4230.55 ｜2019.59 ｜2210.96 ｜52.26 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产业 ｜35656.18 ｜18093.21 ｜17562.96 ｜42.78 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商品房销售 ｜34810.55 ｜17772.81 ｜17037.75 ｜42.44 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商品房出租 ｜845.63 ｜320.41 ｜525.22 ｜56.61 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜上海 ｜35656.18 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年末期:
一、管理层讨论与分析
(一)报告期内公司经营情况的回顾
1、报告期内总体经营情况
2007年度, 在董事会的领导下,公司管理层积极贯彻"完善管理、提升品牌、开
拓创新"的总体经营目标, 面对复杂的市场环境和日益激烈的市场竞争,带领公司员
工团结奋进,较好地克服了宏观调控所带来的诸多不利因素,保证了各开发项目的正
常施工和销售,实现了公司经营的平稳、健康发展.本报告期内,公司实现营业收入2
3,955.04万元,营业利润1,257.96万元,归属于母公司所有者的净利润513.56万元.
2、公司主营业务及其经营状况
公司的主营业务是房地产开发与经营, 包括住宅小区和商业地产两大类物业形
态.
报告期内, 公司实现营业收入23,955.04万元,同比增加151.46%,主要来源于以
下项目:新梅共和城销售收入376.10万元;新梅绿岛苑销售收入22,056.11万元;新梅
大厦租赁收入933.03万元.
报告期内本公司对前五名客户的销售额合计758. 85万元,占公司全年全部营业
收入的3.17%.
3、报告期公司资产构成同比发生重大变动的情况说明
截止2007年12月31日,公司资产总额为141,129.58万元,资产构成中与2006年末
相比发生重大变动的项目及原因为:
(1)货币资金减少4,432.29万元,减少比例为74.15%,变动原因为:本年度开发项
目所需资金增加,存量资金减少;
(2)预付帐款减少7,706.59万元,减少比例为91.78%,变动原因为:工程款按实结
算,预付工程款余额减少;
(3)一年内到期的负债减少17, 000.00万元,减少比例为94.44%,变动原因为:一
年内到期的长期借款减少所致.
4、报告期公司主要财务数据同比发生重大变化的情况说明
(1)营业收入比2006年增加14,428.66万元,增加比例为151.46%,变动原因为:新
梅绿岛苑部分项目本年内实现交房,确认为销售收入;
(2)营业成本比2006年增加14,615.53万元,增加比例为304.95%,变动原因为:本
报告期内营业收入大幅增长,成本相应增加,同时报告期内土地成本及各项原材料成
本大幅增加;
(3)营业税金及附加比2006年增加1,026.38万元,增加比例为199.45%,变动原因
为:新梅绿岛苑部分项目本年内实现交房,本年销售收入增加,相应税金及附加增加;
(4)销售费用比2006年增加509. 50万元,增加比例为259.51%,变动原因为:本年
销售绿岛苑项目,销售收入上升,销售佣金上升;
(5)管理费用比2006年增加396.05万元,增加比例为62.07%,变动原因为:公司员
工加薪,工资支出增加;
(6)营业利润比2006年减少2,140.12万元,减少比例为62.98%,变动原因为:本报
告期营业成本同比大幅增加;
(7)归属于母公司所有者的净利润比2006年减少1,287.79万元,减少比例为71.4
9%,变动原因为:本报告营业利润同比大幅减少;
(8)所得税费用比2006年减少545.14万元,减少比例为43.85%,变动原因为:本年
实现的利润总额大幅下降.
5、报告期公司现金流量情况分析
报告期公司现金及现金等价物净增加额为-4,432.29万元.
其中,报告期经营活动产生的现金流量净额为8,760.41万元,与2006年的-5,085
. 91万元相比大幅增加,主要是报告期内新梅绿岛苑项目销售回笼资金较快,保持了
稳定的经营活动现金净流入,经营活动现金流量情况良好.
报告期投资活动产生的现金流量净额为-251.59万元,主要是公司参股投资了湖
南新梅置业有限公司所致.
报告期筹资活动产生的现金流量净额为-12, 941.11万元,主要由于年内公司归
还部分银行借款所致.
6、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
上海新梅房地产开发有限公司的开发项目为新梅共和城. 该项目为中高档住宅
小区, 现已基本建成.由于规划调整变化及地铁出口施工等原因,目前尚余一期东块
共7,800平方米的公建配套设施未开发完成.该工程划分为1-5＃房,报告期内,1＃、
2＃房的土建工程已全部完成,3—5#房的前期开发工作已基本完成.
上海新兰房地产开发有限公司的开发项目为新梅太古城. 该项目地处上海市中
心区域, 占地面积约10万平方米,为闸北区旧城改造项目.根据上海市"十一五"期间
建设现代服务业集聚区的战略规划,公司将其定位为以商业为主的综合开发项目.截
止报告期末, 整个项目西南块约1万平方米土地已完成拆迁,并已开始进行一期工程
的施工建设. 该工程占地约9,419平方米,拟建一幢地上11层、地下3层的大型商场,
总建筑面积约6.5万平方米.报告期内,该项目的地下工程已全部完成并出±0.00,地
上建筑的优化设计也已基本确定;同时,项目一期西北块的前期规划和动迁准备工作
也在有序进行.
上海新竺实业发展有限公司目前开发新梅绿岛苑项目. 该项目位于上海市宝山
区,为中档住宅小区,总建筑面积约9.41万平方米.该项目于2004年开工建设,并于20
06年初开始分期预售.截止报告期末,该项目共实现预售商品房797套,预售面积约68
,668平方米.
报告期内, 为积极拓展外地市场,公司于2007年11月与上海兴盛实业发展(集团
)有限公司共同投资设立了湖南新梅置业有限公司,本公司参股10%.目前该公司尚无
开发项目.
7、报告期内公司技术创新情况
公司秉承"以人为本"的开发理念,历来重视房产开发中的技术创新工作,并根据
行业规范和要求, 积极采用新材料、新工艺.报告期内,公司主要在开发项目的外墙
装饰中运用了"胶粉聚苯颗粒保温系统"这一新型环保材料. 该系统由界面层、胶粉
聚苯颗粒保温层、抗裂防护层和饰面层构成, 确保了混凝土外墙面不渗水、不开裂
,并起到保温隔热作用.
(二)公司未来发展的展望
1、房地产行业及公司面临的市场竞争格局变化趋势分析
2007年, 全国房地产市场均出现了不同程度的价格上涨.对上海而言,住宅销售
市场在2007年初表现平淡, 自二季度起出现上涨,并延续至下半年;甲级办公楼和主
要商场租赁市场呈现持续热销局面,整体租金分别同比增长了10.8%和12.9%.1-11月
, 上海房地产开发投资1,205.2亿元,与去年同期持平.从总体上讲,2007年上海房地
产市场保持了平稳发展的态势.
伴随着房产价格的上扬,国家对房地产行业的宏观调控力度也在不断加大.
2007年伊始, 政府以对全国房地产项目进行土地增值税清算为起点拉开了全年
宏观调控的序幕,并陆续出台了各项调控政策:3月29日,建设部、国家发改委、工商
总局等八部委联合发布了《房地产市场秩序专项整治工作方案》; 9月21日,国土资
源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》; 9月27日,中国人民银行
、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》, 并在四个月后出台
了《补充通知》.上述政策的出台和实施对房地产行业带来了深远的影响.
公司管理层始终认为,调控的目的是控制房价的过快上涨,调整住房供应结构和
引导合理需求, 进而保持行业的长期健康发展.从长期来看,在国家宏观经济持续向
好、城市化进程加速、人民币汇率升值预期不变等因素刺激下, 房地产市场仍然有
着广阔的发展空间.但在目前资金流动性过剩及宏观调控力度加大的态势下,未来房
地产开发投资增幅将趋于回落, 房价涨幅趋稳.而对房地产企业来讲,未来的行业整
合将进一步加剧,更有利于实力型、有多元融资渠道的企业发挥优势,做大做强.
2、公司未来发展机遇和新年度经营计划
上海作为长三角地区的发展龙头和中国的经济中心城市, 未来发展仍将保持强
劲增长. 随着基础设施建设的不断加强,城市化进程的不断扩大,内在与外来需求的
不断增加, 上海未来5—10年内的房地产市场将继续呈现平稳增长的发展态势.同时
,基于宏观调控对住宅房地产市场影响更大的考虑,我们对上海商业地产的发展前景
更为看好.为把握机遇,公司在2008年的主要经营计划为:
(1)以"新梅太古城"项目为开发重点,力争年内完成一期西南块工程的结构封顶
,并在确定商场经营模式和品牌定位的基础上全力开展前期招商工作;同时加紧办理
一期北块的规划设计及前期审批手续,争取年内启动一期北块的动迁工作:
(2)新梅绿岛苑项目将于2008年内全部建成完工,剩余楼盘争取在年内完成销售
和交房;新梅共和城一期东块项目1-2#房年内开始预售,3-5#房年内按计划施工;
(3)强化经营管理, 健全和完善公司法人治理结构、公司内控和监督机制;建立
董事会下属的审计委员会, 强化内部审计职能;加大成本控制力度,增强抵御风险能
力;充分调动公司经营管理团队的工作积极性;
(4)积极拓展市场,寻求适合公司发展的投资项目,增强公司的持续发展能力.
3、公司资金需求及使用计划
为实现新年度的经营目标,公司2008年将主要通过以下途径筹措资金:
(1)利用公司自有资金;
(2)向商业银行贷款;
(3)在条件成熟时利用资本市场融资.
上述资金将主要用于新梅太古城一期、新梅绿岛苑项目的开发.
4、对公司经营目标的实现产生不利影响的风险因素分析
受宏观调控及市场情况变化的影响, 公司2008年经营目标的实现主要将受以下
几方面因素的影响:
(1)行业风险.2008年,国家将实施稳健的财政政策和从紧的货币政策,严格控制
货币信贷总量和投放节奏, 严格控制新开工项目,防止投资反弹,促使经济增长保持
在合理水平,采取有力措施抑制价格总水平过快上涨.随着各项调控政策的依次出台
和落实, 市场环境发生变化的不确定因素增加,市场压力、资金压力都将加大,对公
司的经营能力要求进一步提高;
(2)市场风险.公司2008年度主营业务收入的实现仍将主要来源于商品房销售收
入.而原材料价格的高低走势将会直接影响公司的建筑成本,继而影响公司产品的价
格竞争力;同时,未来销售价格和销售周期也存在一定的不确定性.对此,公司将加强
成本控制力度,不断强化营销手段,争取稳定销售价格,缩短销售周期.
(3)财务风险. 房地产开发的行业特点决定了其对资金的高度依赖性,随着公司
在建房地产项目的不断推进, 资金需求也不断增大.对此,公司将通过加大销售回款
力度、提高资金使用效率、提高公司融资能力及合理使用财务杠杆等方式缓解资金
筹措的压力.
二、公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
三、公司投资情况
报告期内公司投资额为8,615.00万元,比上年增加8,615.00万元.
报告期内,公司增加对控股子公司上海新兰房地产开发有限公司的投资8,415万
元,投资200万元参股设立湖南新梅置业有限公司.
(一)募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
(二)非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
四、公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
(一)根据财政部财会[2006]3号《关于印发<企业会计准则第1号－存货>等38项
具体准则的通知》, 本公司从2007年1月1日起,执行新《企业会计准则》;并根据《
企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》所规定的5-19条相关内容以及企业
会计准则解释第1号的相关规定,对原有主要会计政策、会计估计进行了全面修订:
1、根据新《企业会计准则第3号-投资性房产》规定,公司将出租开发产品转到
投资性房地产核算,公司采用成本模式对投资性房产进行核算,本事项不影响公司的
利润和股东权益.
2、根据新《企业会计准则第2号-长期股权投资》的规定,公司对子公司的投资
将由原采用权益法核算变更为采用成本法核算, 由此将改变子公司各期间经营成果
对母公司相应期间投资收益和股东权益的影响,但本事项不影响公司合并会计报表.
3、根据新《企业会计准则第2号-长期股权投资》的规定,长期股权投资的初始
投资成本大于投资时应享有被投资单位可辩认净资产公允价值份额的, 不调整长期
股权投资的初始投资成本,即长期股权投资差额(借差)不再摊销.长期股权投资的初
始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的, 其差额计
入当期损益,即长期股权投资差额(贷差)不计入资本公积而计入损益,将增加公司的
当期利润.
4、根据新《企业会计准则第18条-所得税》的规定, 公司所得税的会计处理将
由原采用应付税款法核算变更为采用资产负债表债务法核算, 由此将影响公司各期
间所得税费用及净利润的确认,并核算相应的递延所得税负债或递延所得税资产.
5、根据新《企业会计准则第20条-企业合并》的规定, 同一控制下的企业合并
中,合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额
)的差额, 应当调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益.非同一控制下企
业合并中, 购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的差额,应当确认为商誉.购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净
资产公允价值份额的差额,经复核后其差额计入当期损益.此项政策变化将会影响公
司的当期利润和股东权益.
6、根据新《企业会计准则第33号-合并财务报表》的规定, 公司将现行会计政
策下合并财务报表中少数股东权益单独表示, 变更为在合并资产负债表中股东权益
项目下以"少数股东权益"项目列示.此项政策变化将会影响公司的股东权益.
(二)会计政策、会计估计变更的影响
根据财政部财会[2006]3号《关于印发<企业会计准则第1号－存货>等38项具体
准则的通知》, 本公司从2007年1月1日起,执行新《企业会计准则》;并根据《企业
会计准则第38号－首次执行企业会计准则》所规定的5-19条相关内容以及企业会计
准则解释第1号的相关规定,对财务报表项目进行了追溯调整.
追溯调整的主要事项有:对会计科目及财务报表项目进行重分类;所得税费用从
原准则下的应付税款法改为按《企业会计准则第18号—所得税》核算所得税费用;
子公司长期股权投资由权益法核算改为成本法核算; 同一控制下企业合并取得子公
司的成本按被合并方账面金额确认.
投资情况说明:
公司投资情况
报告期内公司投资额为8,615.00万元,比上年增加8,615.00万元.
报告期内,公司增加对控股子公司上海新兰房地产开发有限公司的投资8,415万
元,投资200万元参股设立湖南新梅置业有限公司.
被投资的公司情况
被投资的公司名称 主要经营活动 占被投资公司
权益的比例(%)
上海新兰房地产开发有限公司 房地产开发与经营 51
湖南新梅置业有限公司 房地产开发 10
(一)募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
(二)非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2007年三季:
(一)公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
一、合并报表项目
1、营业收入比上年同期下降88.78%,主要系新梅太古城项目与新梅绿岛苑项目
均处于开发期,本期可供销售房源减少所致.
2、营业成本比上年同期下降91. 56%,主要系本期主营业务收入减少,与之配比
的主营业务成本相应减少.
3、营业税金及附加比上年同期下降90. 02%,主要系本期主营业务收入减少,与
之配比的主营业务税金及附加相应减少.
4、管理费用比上年同期增加162. 78%,主要系新梅共和城及新梅绿岛苑项目即
将开发完毕,管理人员增加管理费用增加所致.
5、财务费用比上年同期减少264. 19%,主要系新梅太古城及新梅绿岛苑均处于
开发期,其贷款利息全部资本化所致.
6、资产减值损失比上年同期减少2257.04%,主要系本期应计提的坏帐准备增加
所致.
7、投资收益比上年同期减少100%,主要系由于会计政策变更.
8、营业外收入比上年同期增加421. 40%,主要系收取的销售房屋违约款增加所
致.
9、营业外支出比上年同期减少86.04%,主要系上期上海新竺实业发展有限公司
向上海市慈善基金会捐款所致.
10、货币资金比上年度期末减少44. 24%,主要系归还部分银行贷款、支付工程
款所致.
11、预付款项比上年度期末减少47.78%,主要系预付的工程款发票到,转入开发
成本所致.
12、其他应收款比上年度期末减少62.73%,主要系企业之间资金往来减少所致.
13、预收款项比上年度期末增加103.68%,主要系收到的新梅绿岛苑预售房款增
加所致.
14、应交税费比上年度期末减少93.41%,主要系新梅绿岛苑预缴税款增加所致.
15、其他应付款比上年度期末减少增加1648. 24%,主要系企业之间资金往来增
加所致.
16、一年内到期的非流动负债比上年度期末减少91. 11%,主要系归还部分银行
贷款所致.
17、销售商品、提供劳务收到的现金比上年同期增加33. 05%,主要系收到的绿
岛苑预收房款增加所致.
18、收到的其他与经营活动有关的现金比上年同期增加162.34%,主要系企业之
间资金往来增加所致.
19、购买商品、接受劳务支付的现金比上年同期减少35. 10%,主要系新梅太古
城、新梅绿岛苑项目投入减少所致.
20、支付的其他与经营活动有关的现金比上年同期减少52. 57%,主要系企业之
间资金往来减少所致.
21、购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金比上年同期增加18
66.35%,主要系增加固定资产所致.
22、借款所收到的现金比上年同期减少94. 29%,主要系本期新增长短期借款减
少所致.
二、母公司报表项目
1、管理费用比上年同期增加65.72%,主要系管理人员增加、各项费用增加所致
2、投资收益比上年同期减少100.00%,主要系由于会计政策变更,对子公司的长
期股权投资由权益法转为成本法核算.
3、货币资金比上年度期末减少44.15%,主要系支付各项费用所致.
4、固定资产比上年度期末增加85.69%,主要系新购买的固定资产增加所致.
(二)公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
本公司于2005年11月完成股权分置改革, 在股权分置改革过程中公司原唯一非
流通股股东上海兴盛实业发展(集团)有限公司(以下简称"兴盛集团")承诺其所持本
公司股份自改革方案实施之日起,在十二个月内不上市交易或转让;在前项规定期满
后,在二十四个月内不通过上海证券交易所挂牌交易出售,在以上期间过后的十二个
月内,当本公司股价低于10.00元/股时(若自股权分置改革方案实施之日起至出售股
份期间有派息、送股、资本公积转赠股本等除权事宜, 应对该价格进行除权处理),
不通过上海证券交易所挂牌交易方式出售所持有的原非流通股股份.报告期内,兴盛
集团能遵守其承诺,未发生通过交易所挂牌交易方式出售其所持股份事项.
(三)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
(四)其他需要说明的重大事项
1、公司持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
2、公司持有非上市金融企业、拟上市公司股权的情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
报告期内,国家继续对房地产实行宏观调控,央行连续上调存款准备金率和提高
存贷款基准利率, 以这种相对温和的货币政策间接调控房地产市场;同时,国家通过
调控供求总量和供求结构, 促进了房地产市场的健康发展.对上海房地产市场而言,
在经历了两年多的盘整之后,在国内其他区域房地产市场拉升带动下,今年上半年也
出现了稳中有升的格局.
报告期内, 公司继续坚持以房地产开发为主营业务,公司经营稳步发展.但由于
报告期内实现的预收帐款尚不具备结转销售收入的条件,同时,其他项目仍然处于开
发阶段, 因此,今年上半年公司的营业收入与上年同期相比出现了较大幅度的下降,
营业利润也出现了亏损.
截止今年6月末,公司下属三个房产项目的开发进展情况如下:
新梅绿岛苑项目保持了良好的销售节奏,销售价格稳步上升.截止6月末,新梅绿
岛苑累计预售商品房694套,预售面积59651.94平方米.
新梅共和城项目尚余的一期东块公建配套商业设施继续进行1#、2#房的施工,3
#、4#、5#房的开发前期手续正在办理当中.
新梅太古城项目西南块一期工程正在进行地下室施工.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务盈利能力(毛利率)与上年相比发生重大变化的原因说明
报告期内, 公司商品房销售的毛利率为79.90%,比上年同期增加23.74个百分点
,原因为:公司上半年销售的商品房全部为新梅共和城商铺,销售价格较高.
(三)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(四)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
公司主营业务为房地产开发,由于房地产项目开发周期较长,同时根据现行的会
计政策, 商品房的预售收入需要取得新建住宅交付使用许可证、办理交房入户手续
后方可确认为销售收入, 因此,公司经营利润的确认具有一定的不均衡性.公司预计
年初至下一报告期期末累计净利润可能为亏损.
★2007年一季:
(一)公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
(二)公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
本公司于2005年11月完成股权分置改革, 在股权分置改革过程中公司原唯一非
流通股股东上海兴盛实业发展(集团)有限公司(以下简称"兴盛集团")承诺其所持本
公司股份自改革方案实施之日起,在十二个月内不上市交易或转让;在前项规定期满
后,在二十四个月内不通过上海证券交易所挂牌交易出售,在以上期间过后的十二个
月内,当本公司股价低于10.00元/股时(若自股权分置改革方案实施之日起至出售股
份期间有派息、送股、资本公积转赠股本等除权事宜, 应对该价格进行除权处理),
不通过上海证券交易所挂牌交易方式出售所持有的原非流通股股份.报告期内,兴盛
集团能遵守其承诺,未发生通过交易所挂牌交易方式出售其所持股份事项.
(三)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
公司主营业务为房地产开发,由于房地产项目开发周期较长,同时根据现行的会
计政策, 商品房的预售收入需要取得新建住宅交付使用许可证、办理交房入户手续
后方可确认为销售收入, 因此,公司经营利润的确认具有一定的不均衡性.公司预计
年初至下一报告期期末累计净利润可能为亏损.
(四)本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益
差异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明:
□适用 √不适用
★2006年未期:
一、报告期内公司经营情况的回顾
(一)2006年度房地产行业整体状况
2006年是房地产行业宏观调控的深入年. "国六条"、"7090限型令"、营业税增
收期限延长、限制外资准入等一系列调控组合拳频频发力, 对国内房地产市场产生
了不同程度、不同阶段的影响.
对上海房地产市场而言,2006年是在全国宏观调控大背景下理性盘整的一年.在
这一年中, 上海楼市稳步走出了一条平缓的曲线——投资增幅趋缓、价格稳中有降
、结构优化改善,几大综合指标直指宏观调控的预期目标.据上海统计局公布的数据
显示: 去年前11个月,本市全社会固定资产投资完成3,639.82亿元,增幅环比回落3.
4个百分点; 本市房地产开发投资1,204.75亿元,增幅环比回落5.7个百分点,明显低
于24%的全国平均水平.同时,2006年前10个月,上海新建商品房住宅销售价格同比下
降3. 9%,月环比上涨或下跌的幅度都在0.1至0.2个百分点.上述数据均表明,自住需
求已成为本市房地产市场良性发展的主动力,上海房地产市场趋于平稳,投资环境更
为健康理性.
(二)公司报告期内总体经营状况
2006年度,受宏观调控影响,公司在土地获得、银行信贷、开发进度等方面均面
临了严峻的考验.面对复杂的市场环境和日益激烈的市场竞争,公司董事会精诚团结
, 带领全体员工积极应对挑战,保证了公司总体经营的平稳、健康状态.由于项目定
位合理, 销售策略得当,公司所开发的新梅绿岛苑项目虽处于逆市开盘,仍然在报告
期内取得了不俗的销售业绩,公司的预收帐款余额由年初的7,470.1万元上升至报告
期末的22,612.3万元,为公司以后年度主营业务收入的实现奠定了良好基础.但由于
绿岛苑项目所收到的预收款按现行企业会计制度规定, 在本报告期内尚不具备结转
销售收入的条件,同时其他项目目前均处于开发阶段,因此,报告期内,公司主营业务
收入和主营业务利润与上年同期相比出现较大幅度下降, 分别为9,465万元和4,207
万元.
(三)公司主要财务指标分析
货币资金年末数比年初数增加30,851,497.09元,增加比例为106.67%,主要原因
:新梅太古城项目贷款增加以及新梅绿岛苑预收房款增加.
预付帐款年末数比年初数增加73,313,032.02元,增加比例为687.97%,主要原因
:增加了新梅绿岛苑的预付工程款.
预收账款年末数比年初数增加151, 422,200.71元,增加比例为202.70%,主要原
因:新梅绿岛苑预售房款增加.
其他应付款年末数比年期初数增加1,296,870.11元,增加比例为81.21%,主要原
因:暂收款增加.
长期借款年末数比年初数增加167, 000,000.00元,增加比例为135.77%,主要原
因:新梅太古城开发规模扩大,资金需求量增大所致.
主营业务收入本年发生数比上年发生数减少261,911,405.30元,减少比例为73.
45%,主要原因:部分预收款按企业会计制度规定,在报告期末尚不具备结转销售收入
的条件.但为公司以后年度主营业务收入的实现打下良好基础.
营业税金及附加本年发生数比上年发生数减少17,979,778.96元,减少比例为77
.86%,减少原因为:本年主营业务收入减少,与之配比的税金及附加相应减少.
管理费用上年发生数为1,297.83万元,本年发生额为678.41万元,比上年发生额
减少619. 42万元,减少比例为47.73%.主要原因:2006年新梅共和城一期东块项目、
新梅太古城处于开工阶段,管理人员较少,发生的管理费用减少.
财务费用本年数比上年数减少403.57万元,减少比例为107.54%,减少原因为:20
06年贷款资金全部用于新梅共和城一期东块项目、新梅太古城以及新梅绿岛苑, 相
应贷款利息全部资本化计入开发间接费用中.
(四)报告期公司现金流量情况分析
报告期内,由于公司所开发的三个房地产项目均进入开发建设期,经营活动投入
资金较大,因此公司经营性现金流量仍为负数.但由于公司积极开展与银行的合作关
系,公司项目开发所需资金基本能得以满足,公司报告期内现金流量整体状况趋于乐
观.
(五)主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
上海新梅房地产开发有限公司目前开发新梅共和城项目. 该项目目前尚余一期
东块公建配套商业设施未开发完成. 整个一期东块建筑面积约7800平方米,规划2-3
层,用途为公建配套商业设施.该工程划分为1-5＃房,报告期内1＃、2＃房已按计划
进行施工.
上海新兰房地产开发有限公司主要开发新梅太古城项目.报告期内,公司主要进
行太古城西南块一期工程的开发. 该工程占地约9,419平方米,拟建一幢地上11层、
地下3层的大型商场, 总建筑面积约6.5万平方米.截止报告期末,该项目配合地铁西
坑地下工程已基本完成.
上海新竺实业发展有限公司目前开发新梅绿岛苑项目. 该项目位于上海市宝山
区, 总建筑面积约9.41万平方米.报告期内,该项目共实现预售商品房415套,预售面
积34,963平方米,合同金额约24,382万元.
二、公司未来发展的展望
(一)房地产行业及公司面临的市场竞争格局变化趋势分析
在延续去年宏观调控政策的同时,2007年伊始,中央政府又以对全国房地产项目
进行土地增值税清算为起点拉开了今年宏观调控的序幕, 中央职能部门和地方政府
加大调控执行力度的态势更为明显.公司管理层始终认为,调控的目的是要保持行业
长期健康稳定的发展,新政的出台将改善未来的供给结构,相当一部分潜在需求会转
化成有效需求,房地产销售前景持续乐观;人民币的持续升值也将对房价的持续稳定
起到积极的作用.未来15-20年内,房地产支柱产业地位不会变,房地产行业仍然具有
广阔的发展前景.对于2007年上海房地产市场而言,由于住宅市场的有效需求较为充
分,同时商业地产市场基于城市发展的利好背景将进一步凸显投资价值,故2007年上
海房地产价格走势将基本保持平稳.
由于未来土地控制较严, 新的调控措施将导致资金实力不强的开发企业加速退
出市场, 行业优胜劣汰的势头将更为明显,行业整合也将进一步加剧,缺乏资金实力
及持续发展优势的企业将逐渐被边缘化. 对此,公司将及时分析市场变化,在保持企
业品牌形象的同时追求创新, 积极拓展多种融资渠道,提高公司抗风险能力,最终增
强公司在行业内的综合竞争力.
(二)公司2007年度的经营目标
2007年度,公司将以"完善管理、提升品牌、开拓创新"为总体发展目标,继续稳
步推进各房产项目的建设开发,力争实现经营业绩的同比回升.公司2007年度的主要
开发计划为:
新梅共和城一期东块1＃、2＃房、新梅绿岛苑项目拟定于年内全部完工, 并分
期实现销售和交房;
继续加快新梅太古城一期西南块项目的开发进度,争取于2008年底投入使用.同
时, 围绕目前初步确定的"新梅数码港"这一项目定位,积极筹备前期招商工作.太古
城一期北块将根据公司资金状况安排动拆迁进程.
在稳步推进各项目开发进度的同时, 公司将把"加强内控建设、严格规范管理"
作为2007年度的另一重点工作, 不断提升公司的经营管理水平.此外,公司还将积极
寻求适合公司发展的投资项目,加大土地储备力度,增强公司的持续发展能力.
(三)公司资金需求及来源情况
公司现有项目的开发及项目储备都需要大量的资金投入,为此,公司一方面将在
经营活动中严格控制成本,提高获利能力,加大营销力度,保持稳定的现金流;另一方
面,公司将继续与银行保持良好的银企合作关系,稳定银行间接融资渠道,同时,尝试
开展与信托、投资基金等其他机构的合作, 并根据公司实际情况积极谋求资本市场
直接融资,拓展多元化融资渠道.
(四)对公司经营目标的实现产生不利影响的风险因素及拟采取的对策和措施受
宏观调控及市场情况变化的影响, 公司2007年经营目标的实现主要将受以下几方面
因素的影响:
1、市场风险.公司2007年度主营业务收入的实现仍将主要来源于商品房销售收
入,由于行业宏观调控在一定期限内仍将对房产市场产生持续影响,未来销售价格和
销售周期存在一定的不确定性. 对此,公司将不断强化营销手段,争取稳定销售价格
,缩短销售周期.
2、收入确认风险. 由于房地产企业是以交房作为收入确认原则,因此能否如期
交房将直接关系到当期利润的实现.由于新梅绿岛苑项目周边市政建设比较滞后,存
在因市政原因无法按期办理交房手续的风险. 对此,公司将积极与相关部门协调,争
取实现按期交房.
3、财务风险. 房地产开发的行业特点决定了其对资金的高度依赖性,随着公司
在建房地产项目的不断推进, 资金需求也不断增大.对此,公司将通过加大销售回款
力度、提高资金使用效率、提高公司融资能力及合理使用财务杠杆等方式缓解资金
筹措的压力.
(五)执行新企业会计准则后公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公
司的财务状况和经营成果的影响分析:
1、关于2007年1月1日首次执行新会计准则后,现行会计准则与新会计准则股东
权益差异的分析:
根据财政部[2006]3号《关于印发〈企业会计准则第1号—存货〉等38项具体准
则的通知》的规定,公司应于2007年1月1日起执行新会计准则.公司目前依据财政部
新会计准则规定已经辨别认定的2007年1月1日首次执行日现行会计准则与新准则的
差异情况如下,下述差异事项可能因财政部对新会计准则的进一步讲解而进行调整.
(1)同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
公司按照现行会计准则的规定,制定了公司的会计政策,据此认定公司原对上海
新梅房地产开发有限公司的收购属于同一控制下的企业合并,因此,由于同一控制下
企业合并形成的长期股权投资差额应追溯调整减少期初2007年1月1日的留存收益81
,916,872.07元.
(2)所得税
公司按照现行会计准则的规定,制定了公司的会计政策,据此公司计提了应收款
项坏帐准备. 根据新会计准则应将资产账面价值小于资产计税基础的差额计算递延
所得税资产,增加了2007年1月1日留存收益389,718.36元;根据新会计准则应将资产
账面价值大于资产计税基础的差额计算递延所得税负债153, 081.04元.其中归属于
母公司的所有者权益增加230,522.34元、归属于少数股东的权益增加6,114.98元.
(3)少数股东权益
公司2006年12月31日按现行会计准则编制的合并报表中子公司少数股东权益为
57,937,693.59元,新会计准则下应计入股东权益,由此增加2007年1月1日股东权益5
7,937,693.59元.此外,由于子公司资产账面价值和资产计税基础不一致而产生的递
延所得税而相应增加的归属于少数股东的权益6, 114.98元,新会计准则下少数股东
权益为57,943,808.57元.
2、执行新企业会计准则后公司可能发生的会计政策、会计估计变更对公司的
财务状况和经营成果的影响主要有:
(1)根据新《企业会计准则第3号-投资性房产》规定,公司将出租开发产品转到
投资性房地产核算,公司采用成本模式对投资性房产进行核算,本事项不影响公司的
利润和股东权益.
(2)根据新《企业会计准则第2号-长期股权投资》的规定,公司对子公司的投资
将由原采用权益法核算变更为采用成本法核算, 由此将改变子公司各期间经营成果
对母公司相应期间投资收益和股东权益的影响,但本事项不影响公司合并会计报表.
(3)根据新《企业会计准则第2号-长期股权投资》的规定,长期股权投资的初始
投资成本大于投资时应享有被投资单位可辩认净资产公允价值份额的, 不调整长期
股权投资的初始投资成本,即长期股权投资差额(借差)不再摊销.长期股权投资的初
始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的, 其差额计
入当期损益,即长期股权投资差额(贷差)不计入资本公积而计入损益,将增加公司的
当期利润.
(4)根据新《企业会计准则第18条-所得税》的规定, 公司所得税的会计处理将
由原采用应付税款法核算变更为采用资产负债表债务法核算, 由此将影响公司各期
间所得税费用的确认,并核算相应的递延所得税负债或递延所得税资产.虽然递延所
得税受资产减值、公允价值变动、预提费用等诸多复杂因素影响, 但从目前我公司
的实际情况看对未来的收益状况不会产生太大影响.
(5)根据新《企业会计准则第20条-企业合并》的规定, 同一控制下的企业合并
中,合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额
)的差额, 应当调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益.非同一控制下企
业合并中, 购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份
额的差额,应当确认为商誉.购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净
资产公允价值份额的差额,经复核后其差额计入当期损益.此项政策变化将会影响公
司的当期利润和股东权益.
(6)根据新《企业会计准则第33号-合并财务报表》的规定, 公司将现行会计政
策下合并财务报表中少数股东权益单独表示, 变更为在合并资产负债表中股东权益
项目下以"少数股东权益"项目列示.此项政策变化将会影响公司的股东权益.
(六)有关土地增值税政策对公司经营成果的影响分析
国家税务总局于2007年年初发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知》(国税发(2006)187号),进一步明确了土地增值税的清算规则和方
法,便于该政策的落实和执行.
本公司自2004年度起, 对项目已竣工并完成销售的项目按实现收入的1%预缴土
地增值税.截至2006年12月31日止,本公司已累计计提土地增值税人民币8,789,726.
76元,其中:2006年度计提土地增值税人民币869,755.53元.
由于本公司已销售完毕和已竣工正在销售的房产项目中, 根据《中华人民共和
国土地增值税暂行条例》的规定,存在增值额未超过扣除项目金额之和的20%、普通
住宅和非普通住宅同时开发的情况. 因此本公司对符合土地增值税清算条件的开发
项目, 将在"土地增值税清算细则"出台后,具体测算对本公司业绩的影响,同时进行
相应的账务处理.预计该通知的执行对公司未来利润和现金流量没有大的影响.
三、公司投资情况
(一)募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
(二)非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
四、公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
报告期内,公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错.
投资情况说明:
公司投资情况
(一)募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
(二)非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2006年三季报:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内, 国家和上海市地方政府延续了对房地产业实施的较为严格的宏观调
控政策. 受此影响,除销售价格指数保持同比上升外,其他国房指数较上季度和上年
同期均出现了较为明显的回落,处于1998年以来的最低景气水平,标志着房地产发展
真正进入中期调整阶段.同时,从行业整体情况来看,从今年下半年开始,行业内部开
始出现了较大范围和规模的兼并整合, 中国房地产企业将在经历一轮洗牌后迎来新
的发展机遇.
公司在报告期内继续贯彻稳健经营的开发理念, 并根据宏观形势的变化有序推
进各项目的进行.新梅共和城一期东块和新梅太古城一期项目均按计划正常施工;由
于营销策略得当,新梅绿岛苑项目保持了良好的销售势头,截止报告期末实现预售商
品房347套,预售面积约2.92万平方米.
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用□不适用
2.公司经营的季节性或周期性特征
√适用□不适用
公司主营业务为房地产开发,由于房地产项目开发周期较长,同时根据现行的会
计政策, 商品房的预售收入需要取得新建住宅交付使用许可证、办理交房入户手续
后方可确认为销售收入,因此,公司经营利润的确认具有一定的不均衡性.
3. 报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用√不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用√不适用
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用√不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用√不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用√不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
√适用□不适用
公司2005年度实现净利润6,453.54万元,由于房地产企业销售的不均衡性,预计
公司2006年度主营业务收入比上年同期将有较大幅度的减少, 同时2006年度的净利
润与去年同期相比也将大幅下降.
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用√不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用□不适用
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的股改工作时间安排说明
□适用√不适用
截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的相关说明
□适用√不适用
投资情况说明:
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2006年中期:
(一)管理层讨论与分析
1、行业发展现状及其对公司经营的影响
报告期内, 针对少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地
产市场秩序比较混乱等问题,国家以调整住房供应结构为首要目标,对房地产行业实
施了新一轮的宏观调控.今年5月,国务院召开常务会议,提出了调控房地产业的六条
措施(即"国六条");随后,国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应
结构稳定住房价格的意见》,提出了"90平方米以下房屋要占到70%以上"的调控目标
,以及"限房价、竞地价"的土地供应方式,对于房地产企业的供应结构、开发模式、
成本控制、产品创新等方面产生了较为明显的影响.
就上述宏观政策对行业及公司未来发展带来的影响, 公司管理层达成了以下共
识:
(1)"国六条"和"九部委意见"均肯定了房地产业的重要支柱产业地位, 并用"三
个有利于"高度评价了房地产业健康发展对经济社会进步的重要意义,表明了本轮调
控的目的是促进房地产市场稳步健康发展,而不是打压,其影响将是长期、深远的;
(2)尽管我们相信政策调控将会伴随行业发展的整个过程,并在短期内对房地产
市场产生一定的抑制作用, 但有助于延长行业景气,再造和谐发展的行业环境.从中
长期看,中国,特别是上海、北京等大城市的房地产市场仍将持续向好;
(3)政策调控将加速房地产行业的结构性整合, 使产业集中度进一步加强,综合
实力强的优质公司将从调控中受益,在今后的竞争中逐步提高市场地位;
(4)就新梅而言, 从短期来看,公司一直都遵循"以人为本"的开发理念和市场化
的经营原则, 从2004年起就将以满足自住需求为主的小户型、中价位楼盘作为开发
重点,公司目前所开发的住宅项目均符合国家新规定的要求,不受产业改革变化的影
响. 从长远来看,公司稳健的区域性开发战略能够有效地控制开发成本,降低经营风
险,并利用地缘优势不断提高公司的品牌影响力和产品竞争力,在行业整合中快速积
累资源,保证公司未来稳步发展.
2、报告期内公司经营概况
报告期内,公司各房产项目仍稳步推进:
新梅共和城项目目前尚余一期东块未建成,其中约8,000平方米已在报告期内完
成了前期开发手续,并于8月1日正式动工.
新梅绿岛苑项目已进入全面施工阶段,多层和部分小高层已完成结构封顶;同时
, 该项目于4月开始分期进行预售,并在当前较为低迷的市场环境下取得了不俗的销
售业绩,报告期内实现预售商品房272套,预售面积约22,711平方米,预收帐款约10,5
65.94万元.
新梅太古城项目一期工程于去年年底举行了动工仪式,报告期内,为配合基地内
地铁工程建设, 该项目适度控制了建设速度,截止6月30日已完成桩基工程的约45%;
同时,报告期内,项目西南块完成了基地平整收尾工作并进行地下管线、临时道路等
配套工程.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
其中: 报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交
易金额306,733.50元人民币.
2、主营业务分地区情况
公司主营业务收入全部来源于上海地区.
(三)公司投资情况
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(四)公司财务状况、经营成果分析
(五)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
公司去年1-9月实现净利润54, 282,889.72元,由于房地产企业销售的不均衡性
,公司年初至下一报告期的主营业务收入比上年同期将有较大幅度的减少,预计公司
年初至下一报告期的累计净利润与上年同期相比将大幅下降.
★2006年一季度:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
在上海市政府"鼓励自住、规范投资、抑制投机、完善保障"的调控政策的指导
下,今年一季度,上海房地产市场继续向健康方向发展.在经历春节淡季后,据上海市
房地局统计数据显示, 3月份住宅预售成交面积为179.7万平方米,较上月增长119%,
且其中自住性购房所占比例为90.39%.新建商品住宅价格止跌,市场呈现回暖趋势.
报告期内, 公司经营按计划正常进行,各房产项目均循序实施.新梅共和城项目
交房面积约4000平方米;新梅太古城一期项目按开工计划桩基工程已正常施工;新梅
绿岛苑项目1-10号房已在3月底基本具备预售条件,工程进展顺利.
(1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
(2)公司经营的季节性或周期性特征
√适用 □不适用
公司主营业务为房地产开发与销售,由于房地产项目开发周期较长,同时根据现
行的会计政策,商品房的预售收入需要取得新建住宅交付使用许可证,办理交房入户
手续后方可确认为销售收入,因此,公司经营利润的确认具有一定的不均衡性.
(3)报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
(4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
(5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
公司2005年1-6月实现净利润为2700. 36万元.由于房地产企业销售的不均衡性
,公司年初至下一报告期的主营业务收入比上年同期将有较大幅度的减少,预计公司
年初至下一报告期的累计净利润与上年同期相比将大幅下降.
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
★2005年末期:
(一)管理层分析与与讨论
1、报告期内公司经营情况的回顾
2005年是中国房地产业颇不平静的一年. 国务院、央行等机构延续2004年的宏
观调控策略, 集中出台了一系列旨在抑制需求,控制房价快速增长的调控政策,涉及
土地供应、银行信贷、房产税收、房产销售的各个环节, 全国房地产价格涨幅回落
的迹象非常明显.在严峻的宏观调控形势下,公司董事会在全体股东的关心和支持下
, 积极把握政策动向,及时调整经营策略,精诚团结,锐意进取,保证了公司房产业务
的平稳发展,并实现主营业务收入35,656.18万元,净利润6,453.54万元,比上年同期
增长25.55%.
(1)2005年度上海市房地产行业整体状况分析
年初,上海市政府出台了《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场持续
健康发展的若干意见》.随后,上海市银行同业公会、市房地资源局、市工商局等各
相关部门也相继出台了若干配套政策; 同时,上海市政府着重调整住宅供求结构,在
供应方面增加了配套商品房为主的中、低价普通商品房, 并对高端市场需求进行合
理规范, 坚决抑制投机性需求.受上述宏观因素影响,2005年上海住宅房地产市场开
始出现"疲软"态势.据上海市统计局统计数据显示,2005年住宅成交总量比2004年回
落近16.7%,供求比约为1.38:1,全年商品住宅销售价格指数累计环比下降约3%.
(2)公司主营业务及其经营状况分析.
公司主营业务范围: 房地产开发与经营、物业管理、建筑装潢、实业投资、资
产经营、国内贸易及咨询服务.
由于公司在2004年度已适时调整了各房产项目的开发计划, 抓住市场良机完成
了新梅共和城二期北块商品房的大部分预售任务,并在本报告期内实现了交房,因此
,2005年上海住宅房地产市场的调整未对公司的经营业绩造成影响,公司全年共实现
主营业务收入35, 656.18万元,主营业务利润15,253.77万元,净利润6,453.54万元,
保障了经营业绩的稳步增长.
报告期内, 公司主营业务收入全部来自新梅共和城二期北块商品房销售和新梅
大厦出租收入.具体情况如下:
(3)公司主要财务指标变动情况分析
报告期内, 公司主营业务收入比上年同期下降3.17%,主营业务成本比上年同期
减少14.89%.由于本报告期内确认收入的商品房销售均价高于上年同期,主营业务利
润率比上年同期增长7.01%,因此本报告期公司主营业务利润及净利润同比均有较大
幅度增长,增长比率分别为16.47%和25.55%.
报告期内,公司财务费用比上年减少49.05%,主要是因为控股子公司上海新兰房
地产开发有限公司、上海新竺实业发展有限公司所开发的项目基本处于筹备期, 银
行贷款利息资本化所致. 报告期内,公司长期借款数比上年减少37.24%,主要是公司
以销售回笼资金偿还长期借款.
(4)报告期公司现金流量情况分析
报告期内,由于公司所开发的三个房地产项目均进入开发建设期,经营活动投入
资金较大,因此公司经营性现金流量仍为负数.但由于公司积极开展与银行的合作关
系,公司项目开发所需资金基本能得以满足,公司报告期内现金流量整体状况与上年
相比有较大程度改善,趋于乐观.
(5)主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
1)主要控股公司的经营情况及业绩
上海新梅房地产开发有限公司成立于2000年,目前主要开发新梅共和城项目.该
项目位于上海市闸北区共和新路、大宁路, 占地约230亩,总建筑面积约30万平方米
,规划建造中高档住宅小区.报告期内,该项目二期北块的开发继续进行,年内竣工面
积约2. 24万平方米.此外,该项目一期东块的前期工作已于2005年末启动.报告期内
该公司实现主营业务收入35,656.18万元,主营业务利润15,253.77万元,净利润9,08
9.09万元.
上海新兰房地产开发有限公司成立于2002年,主要开发新梅太古城项目.该项目
地处上海市中心区域, 东至浙江北路,南至曲阜路,西至西藏北路,北临海宁路.整个
项目占地约150亩, 规划建筑面积约28.7万平方米,规划为住宅小区和商业综合开发
. 在日益严峻的动拆迁形势下,该项目一期工程于2005年12月28日正式开工,取得了
阶段性突破.同时,动拆迁工作按计划进行,截止2005年末已累计签约动迁居民829户
上海新竺实业发展有限公司成立于2004年1月, 目前开发新梅绿岛苑项目.该项
目用地位于宝山区东茭泾、场北路, 靠近轨道交通1号线北延伸段,面积60,102.8平
方米, 由公司中标取得.该项目规划建造中档生态住宅小区,建筑面积约9.41万平方
米.报告期内,该项目已如期开工,施工面积约3.16万平方米,目前各项施工建设任务
均按计划顺利进行.
2、对公司未来发展的展望
(1)房地产行业发展前景及公司面临的市场竞争格局变化趋势分析
总体而言, 2005年中央和上海市政府出台的稳定房价的政策已经收到了初步成
效. 从这个意义上看,我们判断明年继续出台全国性房价调控措施的可能性不大,但
仍将延续周期性调整. 同时,由于房地产行业具有较强的社会性,与农民利益、城市
化、财政体系、和谐社会建设等各个方面都有密切的联系, 因此房地产行业必然会
从各方面受到长期深刻的影响.特别对于上海这样一个特大型城市来讲,它的城市功
能、城市价值在未来几年中应当随着中国经济的上升走势而得以更大的提升. 在此
背景下, 我们判断:2006年上海房地产业的宏观政策环境会逐步趋于稳定,住宅商品
房供略大于求将成为一种常态, 住房价格将会实现平稳着陆并且很可能形成先抑后
扬的走势.
随着政策调控影响的深入, 房地产市场自身的调节也在逐步加剧行业格局发生
变化. 主要表现在:国内老牌大型房产企业,如万科、复地、绿地等开始尝试与竞争
对手联合开发并进行资源整合,引入海外基金、信托等多种战略手段以开拓市场;国
内实力集团,如国美、联想等大举进军房地产业,正快速抢占中心及二线城市的大众
市场; 境外房地产大鳄纷纷进入,投入大手笔进行战略布局.而缺乏资金实力及持续
发展优势的中小企业将逐渐被边缘化. 对此,公司将及时分析市场变化,在创建企业
品牌形象的同时追求创新, 以个性取胜,积极拓展多种融资渠道,提高公司抗风险能
力,最终增强公司在行业内的综合竞争力.
(2)公司2006年各房产项目的经营目标
2006年度,公司将继续稳步推进各房产项目的建设开发,力争实现经营业绩的平
稳发展. 新梅共和城一期东块项目和新梅绿岛苑项目拟定于年内开始预售、并争取
实现部分交房; 新梅太古城一期项目将牢牢把握上海市建设"现代化服务业集聚区"
的大好机遇加快开发,力争在2007年交付使用,同时一期北块年内将继续实施动拆迁
.此外,在稳步推进各项目工程进度的同时,公司将严格规范管理,确保工程质量.
(3)公司未来发展战略所需资金需求及来源情况
公司今后的发展需要大量的资金投入,为此,公司将继续与银行等金融机构保持
良好的银企合作关系,稳定银行间接融资渠道;同时还将在经营活动中严格控制成本
, 提高获利能力,保持稳定的现金流,并在适当时机采取直接融资等多种形式拓宽融
资渠道,保证公司的持续健康发展.
(4)对公司经营目标的实现产生不利影响的风险因素及拟采取的对策和措施
受宏观调控及市场情况变化的影响, 公司2006年经营目标的实现主要将受以下
几方面因素的影响:
1)住宅房产销售情况. 公司2006年度主营业务收入的实现主要来源于今年所开
发房产的销售收入,根据目前上海市住宅的销售情况,未来销售价格和销售周期均存
在一定的不确定性.对此,公司将不断加强开发质量,以品牌优势吸引顾客,强化营销
手段,争取稳定销售价格,缩短销售周期.
2)交房情况.由于房地产企业是以交房作为收入确认原则,因此能否如期交房将
直接关系到当期利润的实现.由于新梅绿岛苑项目周边市政建设比较滞后,存在因市
政原因无法办理交房手续的风险. 对此,公司将积极与相关部门协调,争取实现按期
交房.
(二)公司投资情况
报告期内公司投资额为2400万元人民币, 比上年减少3,600万元人民币,减少的
比例为60%.经公司第三届董事会第十二次会议审议通过,公司出资2,400万元人民币
对控股子公司上海新竺实业发展有限公司(简称"新竺实业")增资, 新竺实业另一股
东上海新梅房地产开发有限公司按持股比例进行增资1,600万元,完成增资后本公司
所持新竺实业股权比例为60%保持不变.
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2005年三季度:
(一)公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内,公司房地产业务按照既定计划顺利进展,2004年开始的开发策略调整
初见成效,公司财务状况稳健,经营发展呈现出良好的增长势头.截止报告期末,新梅
共和城二期北块年内共实现交房面积约2.91万平方米,实现主营业务收入约28,459.
78万元;同时,新梅共和城一期东块项目开始启动,目前正在进行各项前期工作.新梅
太古城动拆迁工作继续推进, 截止9月30日,一期累计完成动迁户数796户,累计拆除
面积17,264.58平方米.新梅绿岛苑项目的工程建设进展顺利,目前已有6幢小高层结
构封顶,达到预售条件.
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币 审计类型:未经审计
主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
分行业
房地产业 290,826,837.21 148,025,727.74 49.10
分产品
商品房销售 284,597,775.00 145,622,660.15 48.83
2.公司经营的季节性或周期性特征
√适用 □不适用
公司主营业务为房地产开发,由于房地产项目开发周期较长,同时根据现行的会
计政策,商品房的预售收入需要取得新建住宅交付使用许可证,办理交房入户手续后
方可确认为销售收入,因此,公司经营利润的确认具有一定的周期性和不均衡性.
3. 报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
(二)会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
(三)经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
(四)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者
与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
(五)公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
(三)关联企业经营状况 (截止日期:2007-12-31)
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｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海新兰房地产开发有限公司｜ ｜ -503.09｜ ｜
｜上海新梅房地产开发有限公司｜ ｜ 608.23｜ ｜
｜上海新竺实业发展有限公司 ｜ ｜ 808.53｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘ |
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