经营分析
| 发布日期：2008-2-15 8:49:00 |
≈≈张江高科600895≈≈(更新:08.02.15)
本栏内容:主营构成、经营分析、关联企业经营状况
(一) 主营构成
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 94396.9｜ 47264.4｜ 50.07｜ 78.64｜
｜工业 ｜ 80.2｜ 189.8｜236.72｜ 0.07｜
｜服务业 ｜ 2249.0｜ 1661.7｜ 73.89｜ 1.87｜
｜商业 ｜ 20531.6｜ 528.3｜ 2.57｜ 17.10｜
｜合计 ｜ 117257.6｜ 49644.3｜ 42.34｜ 97.68｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 63169.6｜ 25280.1｜ 40.02｜ 52.62｜
｜房产租赁 ｜ 31227.2｜ 21984.3｜ 70.40｜ 26.01｜
｜化工产品 ｜ 20531.6｜ 528.3｜ 2.57｜ 17.10｜
｜合计 ｜ 114928.5｜ 47792.7｜ 41.58｜ 95.74｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜合计 ｜ 117257.6｜- ｜- ｜ 97.68｜
｜境内 ｜ 112311.3｜- ｜- ｜ 93.56｜
｜境外 ｜ 4946.3｜- ｜- ｜ 4.12｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 94396.9｜ 47264.4｜ 50.07｜ 78.64｜
｜工业 ｜ 80.2｜ 189.8｜236.72｜ 0.07｜
｜服务业 ｜ 2249.0｜ 1661.7｜ 73.89｜ 1.87｜
｜商业 ｜ 20531.6｜ 528.3｜ 2.57｜ 17.10｜
｜合计 ｜ 117257.6｜ 49644.3｜ 42.34｜ 97.68｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 63169.6｜ 25280.1｜ 40.02｜ 52.62｜
｜房产租赁 ｜ 31227.2｜ 21984.3｜ 70.40｜ 26.01｜
｜化工产品 ｜ 20531.6｜ 528.3｜ 2.57｜ 17.10｜
｜合计 ｜ 114928.5｜ 47792.7｜ 41.58｜ 95.74｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜合计 ｜ 117257.6｜- ｜- ｜ 97.68｜
｜境内 ｜ 112311.3｜- ｜- ｜ 93.56｜
｜境外 ｜ 4946.3｜- ｜- ｜ 4.12｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 25673.6｜ 13054.7｜ 44.74｜ 71.02｜
｜商业 ｜ 8291.8｜ 144.4｜ 1.74｜ 22.94｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 13925.1｜ 6319.3｜ 39.07｜ 38.52｜
｜房产租赁 ｜ 11748.4｜ 6735.4｜ 51.46｜ 32.50｜
｜化工产品 ｜ 8291.8｜ 144.4｜ 1.74｜ 22.94｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内 ｜ 34964.8｜- ｜- ｜ 96.72｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:截止日期:(2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 31970.0｜ 21563.3｜ 61.75｜ 55.72｜
｜工业 ｜ 639.7｜ 100.5｜ 14.23｜ 1.11｜
｜服务业 ｜ 2028.9｜ 1486.0｜ 67.46｜ 3.54｜
｜商业 ｜ 22734.8｜ 408.9｜ 1.80｜ 39.63｜
｜其中:关联交易 ｜ 3544.0｜ 2338.5｜ 60.74｜ 6.18｜
｜合计 ｜ 57373.4｜ 23558.7｜ 41.06｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:截止日期:(2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 14340.0｜ 9091.3｜ 57.15｜ 24.99｜
｜房产租赁 ｜ 17630.0｜ 12472.0｜ 65.49｜ 30.73｜
｜化工产品 ｜ 22734.8｜ 408.9｜ 1.80｜ 39.63｜
｜合计 ｜ 54704.8｜ 21972.1｜ 40.16｜ 95.35｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:截止日期:(2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内 ｜ 55816.2｜- ｜- ｜ 97.29｜
｜境外 ｜ 1557.2｜- ｜- ｜ 2.71｜
｜合计 ｜ 57373.4｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:截止日期:(2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房地产(7-9月) ｜ 17214.0｜ 12077.2｜ 64.91｜ 34.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 工业(7-9月) ｜ 21.9｜ 14.4｜ 60.94｜ 0.04｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 服务业(7-9月) ｜ 356.6｜ 219.7｜ 56.76｜ 0.71｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 商业(7-9月) ｜ 6318.4｜ 105.4｜ 1.67｜ 12.57｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:截止日期:(2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售(7-9月) ｜ 12241.2｜ 8387.7｜ 63.27｜ 24.35｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房产租赁(7-9月) ｜ 4972.8｜ 3689.6｜ 68.94｜ 9.89｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 化工产品(7-9月) ｜ 6318.4｜ 105.4｜ 1.67｜ 12.57｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其中:关联交易(7-9月) ｜ 1262.4｜ 842.3｜ 61.47｜ 2.51｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜13689.24 ｜3996.83 ｜9692.42 ｜65.55 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商业 ｜11766.98 ｜11543.22 ｜223.76 ｜1.90 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产销售 ｜6091.49 ｜1881.24 ｜4210.25 ｜63.87 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房产租赁 ｜7597.75 ｜2115.59 ｜5482.17 ｜66.91 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜化工产品 ｜11766.98 ｜11543.22 ｜223.76 ｜1.90 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2006-06-30)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜境内 ｜26125.73 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜境外 ｜227.26 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜4955.89 ｜1436.90 ｜3518.99 ｜65.76 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜工业 ｜145.84 ｜138.40 ｜7.44 ｜3.78 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜服务业 ｜309.62 ｜141.89 ｜167.73 ｜49.32 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商业 ｜5839.14 ｜5740.74 ｜98.40 ｜1.69 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2006-03-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产销售 ｜1633.86 ｜508.75 ｜1125.11 ｜63.61 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房产租赁 ｜3322.03 ｜928.15 ｜2393.88 ｜66.81 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜化工产品 ｜5839.14 ｜5740.74 ｜98.40 ｜1.69 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产 ｜28705.12 ｜9761.01 ｜18944.11 ｜60.75 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜工业 ｜659.85 ｜421.37 ｜238.48 ｜35.09 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜服务业 ｜3547.74 ｜356.43 ｜3191.31 ｜84.62 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜商业 ｜21063.01 ｜20758.71 ｜304.30 ｜1.44 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜其中:关联交易 ｜8235.97 ｜2683.24 ｜5552.73 ｜67.42 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜53975.73 ｜31297.52 ｜22678.20 ｜42.02 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按产品构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房地产销售 ｜16405.66 ｜6260.20 ｜10145.46 ｜56.07 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜房产租赁 ｜12299.46 ｜3500.81 ｜8798.65 ｜66.98 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜化工产品 ｜21063.01 ｜20758.71 ｜304.30 ｜1.44 ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜49768.13 ｜30519.72 ｜19248.41 ｜38.68 ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
按地区构成:(截止日期2005-12-31)
┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
｜项目名称 ｜主营业务 ｜主营业务 ｜主营业务利｜毛利率(%) ｜
｜ ｜收入(万元)｜成本(万元)｜润(万元) ｜ ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜境内 ｜53222.02 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜境外 ｜753.71 ｜- ｜- ｜- ｜
├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
｜合计 ｜53975.73 ｜- ｜- ｜- ｜
└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
(二) 经营分析
★2007年末期:
(一)经营情况的回顾
2007年,公司着力落实"一体两翼产业互动战略"方针,各项经营活动按照预定的
目标积极、稳妥地开展,经营情况良好,并呈现出三个方面的特点:
1.夯实房产主体——房地产的建设、租赁和销售发展稳定,增量明显.
2.扩展战略两翼——发展高科技投资,投资收益增长明显,创新服务取得进展
3. 升级内部管理.公司继2004至2006年连续三年通过ISO9001年审后,2007年再
次通过ISO9001: 2000&ISO14001:2004版的劳氏认证审核,并且获得2005－2006年度
上海市文明单位称号.
一、总体经营成果和利润与上年度相比发生重大变化原因分析
公司2007年度实现主营业务收入117257万元,其他业务收入2784万元;2006年同
比实现主营业务收入127693万元,其他业务收入2384万元.主营业务收入有所下降主
要系公司在园区房地产销售上有所保留, 2007年度房地产销售实现营收63170万元,
较2006年实现的83819万元减少20649万元.而园区房产租赁量价共升的可喜态势使2
007年度实现租赁营收31227万元,较2006年度的18470万元增加了12757万元,增涨近
七成.两项累计影响减少营业收入7892万元.
在主营收入有所下调的情况下,公司主营利润却呈现增长势头,本年共实现主营
利润43684万元,较上年的34187万元增加了9497万元.主要系公司本年房产销售和租
赁营业利润率较上年有一定提升,使公司整体主营业务利润比上年有一定幅度增长.
公司营业利润比上年增加了17647万元, 除主营业务利润有所提升外,公司本年
度投资取得了可观的收益, 较上年增加15630万元,主要系被投资公司本年度经营业
绩提升而产生的权益法下确认投资收益及交易性金融资产处置收益较上年同期均有
大幅增长,两项本年分别实现收益16060万元和9345万元.
期间费用比上年增长了6957万元,主要系财务费用较上年增长较快,增加约5249
万元,而营销费用开支也略有增加.贷款规模扩张导致利息支出增加及汇兑损失是财
务费用增加的主要原因.
二、完成经营计划情况
2007年公司原预算主营业务收入为8.6亿,其中:房地产业务预算实现收入逾6亿
公司本年度实际完成主营业务收入11. 73亿,比原拟定经营计划数增加了约3.1
亿元,增加36%,其主要原因为:本年度同一控制下企业合并增加合并报表单位上海张
江集成电路产业区开发有限公司实现了4.6亿的主营业务收入,较预算有所增长.
房地产业务预算收入原计划为6亿元,实际完成9.4亿元,超出计划56%.2007年度
其他经营指标也均完成原设定计划目标,特别是投资项目收益率实现情况良好,超出
原计划目标.
三、公司主营业务及其经营状况
1.主营业务赢利能力与上年发生重大变化的原因说明
本年度公司房地产业主营业务利润较上年增加9155万元, 毛利率提高12个百分
点. 2007年公司继续保持租赁为主,租售结合的经营模式,随着公司拥有的经营性物
业规模扩张速度的提高,房产租售继续呈现良好的势态.本年度公司房地产销售实现
主营业务利润21709万元, 上年实现销售主营利润21813万元,两年基本持平;而毛利
率较上年有较大幅度提升,达34%,而上年平均毛利率26%,从而导致销售收入下调206
49万元但销售主营利润持平. 上年毛利率偏低主要系本期新增的同一控制下控股合
并子公司集电公司与本公司在2006年度完成有一项房产买卖交易, 交易金额达6772
5万元.根据新企业会计准则规定在编制上年同期合并报表时需将上述内部交易予以
抵消, 而集电公司为此项交易所缴纳之流转税金约3556万元因实际支付而未能抵消
, 因而稀释了上年房地产销售毛利总量和毛利率.另外,集电公司本年房地产销售毛
利率也高于去年, 使总体销售主营利润两年持平.房地产租赁毛利率继续保持60%以
上的较高水平,2007年度实现租赁主营利润19765万元,比上年增加了9259万元.
本年度工业利润率较高主要系下属合并子公司2007年度营业成本核算有所调整
所致.
本年度公司商业毛利率较上年略有增加,但仍然维持在较低水平.由于公司严格
控制商品贸易的资金风险,因此相应实现的毛利也较低.年度公司服务业毛利率维持
上年利润水平.
(二)公司未来发展的展望
一、公司所处行业的发展趋势及面临的市场竞争格局
1、行业的发展趋势
目前, 张江高科技园区已经形成了集成电路、软件、生物医药三大主导产业的
规模集聚,并且不断开发周边衍生产业形成了完善的产业链,持续吸引众多国内外产
业高端客户入驻园区. 不断增加的优质客户为公司业务的发展提供了广阔的增长空
间.
2、园区竞争状况
我国房地产业经过前几年的高速发展, 目前正处在一个结构性转变的关键时期
. 一方面行业发展正在发生结构性的变化,在住宅继续快速发展的同时,工业地产、
商业地产等也进入了高速成长期;另一方面通过资本市场等手段,大型的地产投资企
业实力快速增强,成为了市场竞争的核心.
(1)市场竞争加剧.随着不少公司通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参
股、组建新公司等方式涉足房地产行业,同时外资也加速进入,房地产市场竞争加剧
,在工业地产方面尤其明显.
(2)地产开发对资本的要求逐渐提高. 地产投资是资金密集型产业,资本实力将
成为企业获取外部资源的主导因素, 资金实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规
范成熟的企业将成为市场的领导者.
(3)随着国民经济从资源驱动向创新驱动的转变,高科技园区之间的竞争已由过
去的优惠政策、廉价土地竞争,向产业链竞争、投资环境竞争等方向发展.
二、公司发展战略
2006年,公司提出了"一体两翼产业互动"的新战略.
总体战略:以张江高科技园区特色房产营运为主导,以高科技产业投资和专业化
创新服务提供为两翼的产业互动阶越式发展战略;
一体: 以特色房产运营为主导,扩大房产租售规模和资源整合能力,为公司提供
稳定的盈利基础,并为创新服务和产业投资提供稳定的现金流;
两翼:通过创新服务提供获得增值收益,并为产业投资提供深层的客户关系支撑
, 帮助公司识别高价值客户、协助风险控制,发展产业投资;通过产业投资提升公司
经营业绩, 并促进专业化服务提供和园区企业成长,最终增加房产运营收入.目标成
为:最具竞争力的自主创新园区房产运营商;最具竞争力的自主创新园区服务提供商
;最具竞争力的自主创新园区产业投资商.
三、2008年度经营计划
2008年公司将进入"一体两翼产业互动式"战略的全面发展期. 公司年内开工及
续建物业总建筑面积将达30万平方米,计划在完成配股再融资工作的基础上,通过参
股收购等有效方式扩大房产租售规模, 实现资源整合;同时公司将在已经运营的CRM
客户关系管理系统基础上,建立起高价值客户信息库和跟踪机制,挖掘高科技产业投
资的深层客户信息,搭建专业化创新服务平台;2008年公司将继续完成高科技产业投
资梳理, 建立与公司特色房产开发和张江园区专业化服务相促进的产业投资管理新
模式.
2008年公司预算主营业务收入为21亿, 其中:房地产业务预算实现收入约18亿,
占预算主营业务收入总额的八成以上,继续成为利润贡献的支柱行业,商品贸易业务
将有所收缩.
四、公司未来发展战略所需的资金需求及使用计划以及资金来源情况
面临下一轮的开发机遇,公司主营业务和经营规模将继续扩大,公司2008年度对
资金有进一步增长的需求. 预计2008年度公司在2007年末融资规模基础上将新增资
金需求约15亿-20亿(不包括短期融资券续发及临时替代贷款).
为实现公司发展战略, 公司将根据项目的市场前景和盈利能力区分轻重缓急分
期投入, 以降低财务成本.一方面继续坚持稳健严谨的财务战略,在经营活动中严格
控制成本, 提高获利能力,加快销售资金的回笼.而对发展所形成的资金需求拟通过
以下方式进行筹措:
第一、积极寻找资本市场直接融资的良好机会.
第二、继续利用与银行等金融机构建立的良好合作关系, 稳定银行间接融资渠
道.
第三、继续密切关注尝试不断推出的金融创新融资品种, 通过各种创新模式进
行融资,包括续发短期融资券等,以求拓宽融资渠道,降低融资成本,促进公司的长期
稳定持续发展.
五、主要风险因素
1、土地政策风险
近年来, 国家加大了对土地出让的规范力度,相继出台了一系列土地出让政策,
如2006年8月发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有
土地使用权规范》; 2006年8月31日,国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通
知》,对城市建设用地审批方式进行了调整,并提高了新增建设用地土地有偿使用费
缴纳标准; 2006年9月5日,国务院下发《关于加强土地调控的通知》,要求工业用地
必须采用招标拍卖挂牌方式出让, 其出让价格不得低于公布的最低价标准;2006年1
1月7日财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地
有偿使用费政策的通知》, 新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上
提高1倍.2006年12月27日,国土资源部下发《全国工业用地出让最低价标准》.
虽然张江高科技园区作为国家级高科技园区, 享有土地资源利用和产业项目用
地的优惠政策,但上述土地严控政策可能提高公司取得土地资源的成本,在一定程度
上可能形成潜在风险.
2、市场风险
租赁风险
我国对高科技产业的发展高度重视, 各地纷纷加大了对高新技术企业的招商引
资力度,公司所处的张江高科技园区与周边开发区之间竞争逐步加强.物业租赁业务
是公司主要业务之一, 上海市内其他园区的开发建设、租金的价格变动将会对公司
的租金价格和租金收入造成一定的影响.
销售风险
房地产行业是受经济周期波动影响较为明显的行业之一,有较强的周期性.宏观
经济因素的变化会透过房产市场供需的变化对房产市场产生重大影响. 在宏观紧缩
的情况下从事房产业务的企业利润可能会受到较大影响. 虽然公司物业销售比例较
小,但是销售部分的收益水平将会受到市场波动的影响.
(三)公司投资情况
报告期内公司投资额为112770万元(包括本年新增对合并子公司的投资), 比上
年增加109,711万元,增加的比例为3586%.
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资的其它重大项目.
(四)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
根据财政部财会[2006]3号《关于印发<企业会计准则第1号－存货>等38项具体
准则的通知》, 公司从2007年1月1日起,执行新《企业会计准则》;并根据《企业会
计准则第38号－首次执行企业会计准则》所规定的5-19条相关内容, 对财务报表项
目进行了追溯调整.
(五)主要会计政策选择的说明及重要会计估计的解释
根据财政部《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》、中国证券监督
管理委员会发布的《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》(
证监发[2006]136号)、《公开发行证券的公司信息披露规范问答第7号--新旧会计
准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》(证监会计字[2007]10号)、《关于
印发企业会计准则解释第1号的通知》(财会[2007]14号)等相关文件的规定,公司本
报告期的财务报表以2007年1月1日为新会计准则的首次执行日, 2007年1月1日以前
的交易事项按照原执行的《企业会计制度》、《企业会计准则》和有关规定进行确
认和计量, 编制财务报表,并在此基础上,就《企业会计准则第38号—首次执行企业
会计准则》第五条至第十九条规定对2007年1月1日前的可比期间利润表和可比期初
资产负债表的影响进行了追溯调整;此外,按《企业会计准则第30号—财务报表列报
》的规定对报表项目做了调整列示.具体内容详见财务报告附注.
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
股东名称:上海张江(集团)有限公司
承诺事项:①自股权分置改革方案实施之日起, 所持原非流通股份在三十六个
月内不进行上市交易或者转让.②在股权分置改革实施之后,张江集团公司承诺将在
股东大会上提议张江高科2005年至2007年连续三年的利润分配比例将不低于当年实
现的可分配利润(非累计可分配利润)的50%,并承诺在股东大会表决时对该议案投赞
成票.
承诺履行情况:未发生违背上述承诺的情形
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、其他需要说明的重大事项
1)公司持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
2)公司持有非上市金融企业、拟上市公司股权的情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
2007年上半年,公司着力落实"一体两翼互动式战略"的方针,各项经营活动按照
预定的目标积极、稳妥地开展,情况良好.
房产租赁方面, 报告期内公司各类自有物业的出租率和收租率均超过95%.
物业建设方面, 公司及控股子公司在建及拟新开工项目有本部的张江创新园南
、北区、张江高科苑, 张江创业园一期南、北区和集电公司建设的房产项目.其中,
张江创新园南区总面积约为24000平方米(9栋楼),已完成工程验收并交付使用;北区
总面积约为71000平方米(三幢小高层),分别引进了IBM和杜邦公司,北区三个单体的
外立面和安装工程基本完成,正在进行内部装修.张江创业园项目由本公司控股子公
司--上海张江创业源科技发展有限公司承担开发建设,南、北区面积均为32000平方
米,一期南区已验收完毕, 部分已交付客户入驻装修使用.公司控股的上海张江集成
电路产业区开发有限公司在建开发的集电港二期西块科技领袖之都72000平方米(30
栋楼)已完成地下室和总体地下管线工程建设,将在年底前竣工,19000平方米的张江
创新之家正在进行幕墙建设.
投资经营方面, 公司从投资管理着手,加强了企业挖潜的力度,努力提高下属投
资企业的收益回报.报告期内,公司加快了海外投资结构的调整,缩短海外投资链,理
顺投资关系.公司完成了上海浩成创业投资有限公司的设立,并籍此创建对高新技术
企业和高新技术项目的创业投资平台.根据公司"一体两翼互动式"的战略设想,公司
一方面做好下属投资企业的投资管理和服务工作, 另一方面坚持企业可持续发展道
路,集中资源、积极投资优质企业,挖掘优质项目, 培育未来利润增长点.
2007年下半年,公司将从五个方面着手继续组织和加强落实工作,确保全年计划
的完成.
一、强化房产"特色"开发,确保房产建设计划顺利完成.下半年公司将进一步完
善开发计划,合理做好计划调整和组织安排,力争实现13万平米以上开发竣工量.
二、敢于坚持创新,提升客服水平.继续以市场为导向,贴近客户需求,关注客户
体验, 提升服务水平.在做好创新服务的基础上,公司将以高盈利、高成长、高需求
、低风险、低成本为筛选原则,根据战略匹配性和收益性关系,剥离收益水平较低、
风险较高、缺乏战略支持的业务,挖掘有价值的客户进行产业投资.
三、继续盘活存量资产,完善投资流程.在继续抓好现有投资企业挖潜改造的同
时,进一步推进高成长性项目投资,抓好产业投资中交易生成、初步筛选、尽职调查
、交易结构、投资管理、退出变现六个关键环节的制度建设, 通过建立完整的客户
识别、投资分析、风险管理流程和建立与投资业务相适宜的激励机制, 打造公司的
产业投资平台.
四、完善各类管理平台建设,提高企业综合实力.下半年公司将着力完成ISO900
1和ISO14000管理体系的文件编制、发布、运行、内审、外审和认证工作,以国际质
量标准贯彻于公司的经营管理之中.公司将持续上海市文明单位的创建工作,加强领
导班子和员工队伍的建设,创建和谐的企业环境,以精神文明、物质文明和政治文明
为目标,使公司更加朝气蓬勃.
五、提升与资本市场已建立的良好关系水平.深化投资者关系工作,在规范运作
的前提下,坚持科学管理和持续发展,敢于创新,努力实现全体股东利益最大化.
1、预付款项较上年同期减少68. 14%,主要原因为:上年同期尚有部分房产预付
款于去年下半年结算造成上年同期预付款项可比基数较大.
2、其他应收款较上年同期减少49.56%,主要原因为:本期结算部分往来款.
3、短期借款较上年同期减少32.24%,主要原因为:本期为平衡偿债风险,适当调
整信贷结构,以发行短期融资券及增加长期借款替代短期借款.
4、应付票据较上年同期增加63. 58%,主要原因为:本期以开具银行承兑汇票方
式支付银行卡产业园综合楼物业购置款计15452万元,截止至本期末上述票据未到兑
付期,使应付票据余额较上年有较大增加.
5、预收账款较上年同期增加50. 18%,主要原因为:房产销售预收账款较上年同
期有所增加.
6、其他流动负债较上年同期增加101580万元, 主要原因为:本期发行短期融资
券10亿,及其应计利息1580万元.
7、长期借款较上年同期增加50%, 主要原因为:本期信贷结构变化,增加长期借
款.
8、主营业务收入较上年同期减少31. 17%,主要原因为:本期新增同一控制下合
并子公司房产销售收入较上年同期有所下降,及母公司商品贸易销售额有所减少.母
公司及其下属子公司原计划销售将如期实现,物业交付将集中在下半年完成.
9、主营业务利润较上年同期增长36.29%,主要系房地产租售利润较上年同期增
长5045万元.鉴于房产租赁量价的提升,使公司本期房产租赁利润较上年同期增加17
91万元;另一方面,虽然物业交付进度在年度内不均衡使房产销售收入两期相比有所
下降, 但由于本期新增的同一控制下合并子公司集电公司与母公司在去年上半年完
成有一项房产买卖交易, 交易金额达67725万元.根据新企业会计准则规定在编制上
年同期合并报表时需将上述内部交易予以还原抵消, 而集电公司为此项交易所缴纳
之流转税金约3556万元已实际支付并列作主营税金, 因而稀释了上年同期房地产销
售毛利总量. 再者,集电公司本期房地产销售毛利率高于上年同期,三类因素综合使
本期主营利润在主营收入减少的情况下反而较上年同期有所增长.
10、财务费用较上年同期增长70. 58%,主要原因为本期外币资产折算人民币形
成汇兑损失1395万,较上年同期增加1046万元;贷款规模扩张使利息支出由去年上半
年的2,585万增至本期的3,180万,增加595万元;及本期列支短期融资券发行承销费4
00万元.
11、投资收益较上年同期增长约130倍,主要原因为本期对被投资公司权益性投
资收益及交易性金融资产处置收益较上年同期均有大幅增长,两项本期分别实现766
8万元和7069万元投资收益.
12、净利润较上年同期增长197.61%,主要原因为公司当期权益性投资收益及交
易性金融资产投资收益较上年同期有大幅增长.
13、扣除非经常性损益后净利润较上年同期增长230. 79%,主要原因为:1)本期
公司净利润的增长; 2)公司当期营业外支出产生的非经常性损失较上年同期有所增
加.
14、经营性现金净流量较上年同期减少219. 69%,主要原因为:去年同期公司合
并房产租售及贸易经营性现金流入达7. 8亿,本期相应经营性现金流入为3.95亿,两
期差异约3. 85亿;加上公司本期房地产开发购建及贸易付现现金流出较上年同期增
加的6, 834万元,主营业务现金净流入本期比上年同期减少约4.53亿元.鉴于公司所
处的房地产具有较强的开发销售周期性, 房产租售现金流入与相应建设支出在各期
不能完全匹配,各期经营性现金流量可能存在较大波动.
15、投资性现金净流量较上年同期减少85.43%,主要原因为:1)上年同期收回指
定管理资金信托项目1.6亿元本金,使得本期投资性现金流入较上年同期有较大减少
;2)本期长期股权投资支出较上年同期有较大增长.
16、筹资性现金净流量较上年增加169.16%,主要原因为:本期发行短期融资券1
0亿.
(二)公司主营业务及其经营状况
1、主营业务盈利能力(毛利率)与上年相比发生重大变化的原因说明
(1)公司房地产业务毛利率与上年度相比有所提升, 较上年度增加9.8个百分点
.原因系房地产销售毛利率的提升.本期房地产销售毛利率约为39%,上年同期仅为13
. 58%,而上年全年约为29%.上年毛利率较低主要系本期新增的同一控制下合并子公
司集电公司与母公司在去年上半年完成金额达67725万元的房产购销交易,根据新企
业会计准则在编制上年同期合并报表时将上述内部交易予以抵消, 而集电公司为此
项交易缴纳有流转税金约3556万元, 减少了上年同期和上年全年之房地产销售毛利
总量,从而稀释了06年毛利率指标.剔除上述内部交易抵消因素之06年上半年销售毛
利率约为28%,全年平均销售毛利率约33%.母公司之房产销售毛利率各期均维持在60
%左右,本期略有提高达64%,而新纳入合并之集电公司销售毛利率则由去年同期的16
%、去年全年的28%提升到本期的35%,使得整体销售毛利率本期达到39% . 集电公司
的销售毛利率较母公司为低, 主要系毛利率相对较低的土地转让占据集电销售额有
相当比重, 及两司在各期实现销售的房产产品设计建造和地理位置存在差异化. 而
房地产租赁毛利率各期基本维持在50%左右,波动较小.
(2)工业及服务业营业额占公司营业总额比例甚小,故其毛利率波动对公司的主
营业务利润影响甚微.
2、利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析
(1)本期主营业务利润占利润总额比例较上年下降的主要原因:
由于公司所处房地产行业存在开发销售周期性, 各期主营业务利润实现存在不
均衡性, 导致主营业务利润占利润总额比例较上年下降.根据物业交付进度,公司销
售将集中在下半年完成,主营业务收入和主营利润将按原定经营计划完成.
(2)本期期间费用占利润总额比例较上年上升的原因:
本期期间费用实际开支较上年同期有所上升, 其中销管两项费用控制在增长25
%左右,系公司经营规模扩张所致,但仍在公司预算合理范围内.财务费用较上年增加
1907万元,主要系外币资产折算人民币形成汇兑损失较上年同期增加1046万元,贷款
规模扩张使利息支出增加595万元,及本期列支短期融资券发行承销费400万元.另外
由于行业特性,利润总额的实现在年度内存在不均衡性,故本期期间费用占利润总额
比例较上年有所上升.
(3)本期投资收益占利润总额比例较上年上升的原因:
上年度公司投资收益主要由权益法下股权投资收益形成, 本期内公司投资收益
主要源自公司权益性投资收益7668万元和交易性金融资产处置收益7069万元. 由于
公司所投资产业的差异及投资策略的不同,使投资收益在年度内分布不均衡,故本期
投资收益占利润总额比例较上年有所上升.
(三)公司投资情况
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无重大非募集资金投资项目.
★2007年一季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益
差异调节表"中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明:
□适用 √不适用
★2006年末期:
(一)经营情况的回顾
2006年是张江高科健康发展的一年, 公司开始实施"一体两翼产业互动"的发展
新战略.
在房产开发方面, 报告期内公司房产总开工面积达17万平方米.其中,张江创新
园(南区)2.4万平米的研发楼和张江创业源(南区)3.1万平米的研发、孵化楼目前已
整体验收并交付使用. 张江创新园(北区)7.1万平米中10#和11#楼分别为IBM公司和
杜邦公司量身定制,该两幢物业的总建筑面积为5.6万平米,将于2007年内交房;张江
创业源(北区)3. 2万平米物业正在加紧建设之中.
报告期内,公司的房产租售继续保持良好势头,公司的创新园和SOHO三期项目共
实现销售约1.1万平方米,实现销售收入1.4亿元,2006年公司全年租金收入为1.76亿
元.
为了增加公司的房产储备, 充实优质资产,获取稳定的投资回报,报告期内本公
司通过关联交易,向控股股东—上海张江(集团)有限公司下属3家控股子公司批量收
购了约10万平米的存量房产.
在投资方面, 报告期内公司完成了对小额本外币双向自由兑换项目－上海张江
艾西益商务咨询有限公司的投资,并实现当年投资当年盈利的佳绩.此外公司还投资
设立了上海张江新产业服务咨询有限公司,并获得了展讯通信D系列优先股36万余股
报告期内,公司实现主营业务收入57373.44万元,同比增长6.29%;实现净利润22
227.93万元,同比增长27.24%.
一、总体经营成果和利润与上年度相比发生重大变化的原因分析
1、本期主营业务利润占利润总额比例较上年下降的主要原因:
本期主营业务利润维持上年水平并有所增加, 但由于投资项目收益贡献增加使
利润总额较上年增长26%,增加了约5088万元,故稀释了主营业绩对利润总额的贡献.
2、本期投资收益占利润总额比例较上年上升的主要原因:
本期权益法投资收益较上年大幅增加8117万元, 使投资收益对利润贡献相对上
年比重增加.
二、完成经营计划情况
公司本年实际完成主营业务收入数额比原拟定经营计划数6. 13亿减少了约390
0万元, 下降了6%,其主要原因为:在确保公司总体经营目标实现的前提下,下属合并
子公司上海张江创业源科技发展有限公司适当调整了原销售策略, 保留部分原列入
销售计划的物业用于未来租售.2006年度其他经营指标均完成原设定计划目标.
三、公司主营业务及其经营状况
1主营业务盈利能力与上年发生重大变化的原因说明
行业 2006年 2006年 2005年 05年 主营业务利润 主营业 毛利变
主营业务利润 毛利% 主营业务利润 毛利% 增减额 务利润 动
增减率
房地 197414458.55 61.75 174370903.69 60.75 23043554.86 13.22% 1.00
产
工业 909997.59 14.23 2315466.61 35.09 -1405469.02 -60.70% -20.86
服务 13687081.88 67.46 30020568.78 84.62 -16333486.90 -54.41% -17.16
业
商业 4088752.84 1.80 3043036.82 1.44 1045716.02 34.36% 0.36
合计 216100290.86 209749975.90 6350314.96
1. 房地产业主营业务利润较2005年增加2304万元,增长率为13%.2006年度鉴于
公司出租物业存量的持续保有和增长, 公司房地产租赁形成的主营业务利润较2005
年增加3308万元, 达到11546万元,毛利率继续保持在65%左右.而房地产销售实现了
主营业务利润8195万元,较2005年度下降了1004万元.两项合计使本年房产行业主营
利润较去年增加2304万元. 进一步显示园区物业建造再租售的土地资源深加工经营
模式的增值潜力.
2. 工业主营业务利润较去年减少141万主要系公司对下属合并子公司进行战略
调整业务整顿,运营支出增加所致.
3.服务业主营业务利润较2005年度减少1633万元主要系2005年度公司所取得的
与主营相关的有偿咨询服务及管理业务收入在2006年度有所减少所致.
4.商业主营业务收入较去年略有增长7.94%,公司在严格控制商品贸易资金风险
的前提下, 进一步提高了经营毛利率,本年该类业务对主营利润贡献较去年增加105
万元.
四、主要供应商、客户情况 单位:万元
前五名供应商采购金额合计 104776 占采购总额比重% 78.51
前五名销售客户销售金额合计 33716 占销售总额比重% 58.77
(二)公司未来发展的展望
1、行业的发展趋势
目前, 张江高科技园区已经形成了集成电路、软件、生物医药三大主导产业的
规模集聚,并且不断开发周边衍生产业形成了完善的产业链,持续吸引众多国内外产
业高端客户入驻园区. 不断增加的优质客户为公司的特色房产、专业化创新服务、
高科技产业投资三大产品提供了广阔的增长空间.
2、竞争格局
由于工业房产和办公楼产品投资回报率较高, 开发经营竞争可能加剧.对此,公
司将坚定不移地深化执行"以特色房产运营为主导,以专业化创新服务提供和高科技
产业投资为增值的一体两翼产业互动阶越式发展战略",努力完成由普通的房地产公
司向现代高科技创新园区开发运营商和服务集成商的战略转型,以"一体、两翼、三
大产品"的互动、综合创新服务的提供来构成对于客户的深度吸引,同时依托园区产
业集聚和地理区位的优势, 凭借多年来公司对高科技产业客户需求了解的不断加深
,发挥公司在园区建设、特色精品房产打造、产业投资方面的经验和优势,不断增加
可供租售的物业体量,并以精品化、专业化、特色化努力提高物业价值,使公司得以
保持并增加相关市场占有率.
二、拟建设的项目
1、"创想园"项目
项目概况:该项目基地面积22,678平方米,拟建设研发楼、高科技厂房建筑面积
37, 100平方米,项目建设期两年.项目建成后以出租为主,可以吸引以研发为主的高
科技或生物医药企业入住,符合张江功能区的产业规划.项目计划总投资11,708万元
,其中2007年投资3,500万元.
2、"张江体育休闲中心酒店"项目
该项目基地面积5, 994平方米,建筑面积25,950平方米,该项目计划总投资1571
6万元, 项目建设期两年.该酒店建成后,能够与张江体育休闲中心实现功能互补,并
缓解张江功能区内生活配套不足的现状, 为在张江工作的中、高端人才提供更多的
居住选择.
3、"银行卡产业园酒店"项目
该项目位于上海市银行卡产业园7-2地块,基地面积4,792平方,总建筑面积29,4
40平方米,系专为酒店及配套商场设计的毛坯建筑,已由本公司在报告期内向上海市
银行卡产业园开发有限公司购置.本公司拟将该项目建成商务酒店,为往来的商务人
士提供方便.该项目装修建设期一年半,计划装修建设总投资3050万元.
三、经营计划
2007年公司将紧紧围绕"一体两翼产业互动式"发展战略, 以特色房产开发、创
新服务、高科技产业投资的协调发展为内容, 深化资本意识,关注市场期望,齐心协
力,争取全年销售收入比2006年有稳步增长.
房产方面, 围绕客户的需求和市场环境,通过细化的设计,贴心的服务,强化"特
色"开发理念, 为园区打造一批符合产业需求、结合个性化元素的房产精品,加快形
成房地产规模主体,扩大房产租售规模.
投资方面,继续抓好投资梳理,优化投资结构,夯实项目资产.通过健全客户识别
、投资分析、风险管理流程、与投资业务相适宜的激励机制, 完成产业化投资平台
的制度建设. 主动出击,着力挖掘优质项目,建立与园区专业化服务相促进的产业投
资管理新模式.
服务方面,继续围绕"创新服务"的理念,以市场为导向,贴近客户需求,关注客户
体验,完善客户关系管理和营销机制.根据园区客户在研发创新、高端制造方面的服
务需求,组织专业化的服务提供,搭建专业化创新服务平台.
2007年公司预算主营业务收入为8. 6亿,其中:房地产业务预算实现收入逾6亿,
占预算主营业务收入总额的七成以上,继续成为利润贡献的支柱行业,商品贸易预算
收入基本维持2006年水平, 2007年度预计投资项目的收益在2006年度的基础上有所
提升.
四、2007年度资金需求及使用计划
面临新一轮的开发机遇,公司主营业务和经营规模将得到进一步扩张,公司在20
07年度对资金的需求将有较大规模增长. 预计2007年在2006年度末融资规模基础上
新增资金需求约20亿.
为实现公司发展战略, 公司将根据项目的市场前景和盈利能力区分轻重缓急分
期投入, 以降低财务成本.一方面继续坚持稳健严谨的财务战略,在经营活动中严格
控制成本, 提高获利能力,加快销售资金的回笼.而对发展所形成的资金需求拟通过
以下方式进行筹措:
第一、继续密切关注尝试不断推出的金融创新融资品种, 通过低成本的创新模
式进行融资, 包括发行及续发短期融资券等,以求降低融资成本,促进公司的长期稳
定快速发展.
第二、继续利用与银行等金融机构建立的良好合作关系, 稳定银行间接融资渠
道.
第三、积极寻找资本市场直接融资机会.
五、主要风险因素
外部市场环境风险
高科技产业的发展日新月异,更新升级速度较快,产业和市场环境的变化将促使
客户对于产品和服务的要求不断发生改变.
对策:公司正在不断充实、加强客户创新服务,在构建创新服务提供商的过程中
,公司在职能架构、企业文化、员工观念上都已经实现了创新服务提供的基础,不断
推出贴近客户需求创新特色物业产品,提升资产质量,并通过开设房产租售·服务网
等各种措施来加强对于客户需求的了解, 努力实现客户要求,提高客户满意率.同时
,依托园区对于高科技产业的研究平台,使公司得以保证对于高科技产业的变化和需
求赶在市场之前及时做出反应.
六、执行新企业会计准则后, 公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对
公司的财务状况和经营成果的影响情况
(1)关于2007年1月1日新准则首次执行日现行会计准则和新准则股东权益的差
异分析:
根据财政部2006年2月15日发布的财会[2006]3号《关于印发〈企业会计准则第
1号—存货〉等38项具体准则的通知》的规定,公司应于2007年1月1日起执行新企业
会计准则. 公司目前依据财政部新会计准则规定已经辨别认定的2007年1月1日首次
执行日现行会计准则与新准则的差异情况如下:
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产
本公司截止2006年12月31日所持有的折合人民币账面投资成本为427,048,050.
37元的海外SemiconductorManufacturingInternationalCorporation(中芯国际)可
流通股票,根据持有目的,公司将其归类为可供出售金融资产.2006年12月31日,本公
司该金融资产的公允价值大于其账面价值的差额为15,013,426.12元,扣除所得税后
的净额为12, 536,210.81元,应增加2007年1月1日股东权益,该差额净额应全部增加
属于母公司的所有者权益.
②企业合并-非同一控制下企业合并商誉的减值准备
本公司按照《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》第十三条的规定
,将非同一控制下企业合并的股权投资借方差额摊余价值作为商誉,并进行减值测试
调整留存收益. 共计提商誉减值准备22,631,647.17元,应减少2007年1月1日留存收
益22,631,647.17元,全部减少属于母公司的所有者权益.
③所得税
根据《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》的要求, 对资产、负债
的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异进行追溯调整, 并将影响金额调整留
存收益. 公司将已摊销的长期股权投资差额(商誉)、投资收益税率差、商誉减值准
备等对所得税的影响进行了追溯调整, 减少2007年1月1日留存收益8,679,684.35元
,应全部减少属于母公司的所有者权益.
(2)执行新会计准则后可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务
状况和经营成果的影响:
根据公司的战略目标和下年度的经营计划, 执行新会计准则后可能发生的会计
政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响主要有:
①根据新企业会计准则第2号长期投资的规定,公司将现行政策下对子公司采用
权益法核算变更为采用成本法核算, 因此将减少子公司经营盈亏对公司当期投资收
益的影响,但是本事项不影响公司合并报表.
②根据新企业会计准则第3号投资性房地产的规定,公司将自2007年1月1日起将
原计入出租开发产品的已出租建筑物、土地等转入投资性房地产科目, 并按成本模
式进行确认和计量. 由于在成本模式下土地使用权摊销和房屋建筑物折旧的计提方
法和比例与原来一致,因此不会对公司经营成果产生变动影响.
③根据新企业会计准则第6号无形资产规定,公司将自2007年1月1日起对取得的
土地使用权(非用于赚取租金或资本增值的)按照无形资产的要求进行摊销, 而不再
随同房屋建筑物计入固定资产进行核算.
④根据新企业会计准则第17号借款费用的规定, 公司可以资本化的资产范围将
由目前现行制度下的固定资产、房地产开发企业的开发产品, 变更为全部需要经过
相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、
研发支出、投资性房地产和存货等,此政策变化将会增加公司资本化的范围,增加公
司的当期利润和股东权益.
⑥根据新企业会计准则第18号的所得税的规定, 公司将现行政策下的应付税款
法变更为资产负债表的纳税影响会计法,将会影响公司的当期会计所得税费用,从而
影响公司的利润和股东权益.
(3)上述差异事项和影响事项可能因财政部对新会计准则的进一步讲解而进行
调整.
七、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2
006〕187)相关规定对公司以前年度及未来财务状况、经营成果和现金流量的影响
公司主要从事浦东新区张江高科技园区内工业厂房和办公用房的开发建造及租
赁销售.按照目前浦东新区关于土地增值税的征缴相关政策规定,浦东新区企业须从
2006年10月1日起按其实现应税房地产销售收入的1%预征土地增值税,公司已基于目
前征收规定并按2006年全年房地产项目实现销售收入的1%计缴了土地增值税.
国家税务总局于2006年12月28日发布的国税发〔2006〕187号《关于房地产开
发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》, 明确规定各省市税务机关可依据该
通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算办法, 截止目前上海市地税局还未就
土地增值税出台具体清算办法.
由于本公司近年来逐步进行了战略转移, 致力于成为高科技园区的开发运营商
、服务集成商和高科技项目投资商. 公司未来将逐步以租赁作为主导房地产经营模
式,力图不断加大出租物业的储备,而物业出租将不涉及到土地增值税征收及清算范
围.
(三)公司投资情况
报告期内公司新增投资额为3,059万元,比上年增加1,426万元,增加的比例为87
%.
被投资的公司情况
单位:万元
被投资的公司名称 主要经营活动 占被投资公 投资金额
司权益的比
例(%)
SpreadtrumCommunicatio 无线通信专用集成电路产品及 <5 USD100
ns ,INC(展讯通信有限公 系统的研发、销售
司)
上海张江高新技术产业咨 高新技术产业领域内的技术咨 70 70
询服务有限公司 询、技术服务等
上海张江艾西益商务咨询 从事外币代兑业务及其他商务 35 280
有限公司 咨询活动
上海张江酒店经营管理有 酒店管理,酒店形象策划,会展 25 125
限公司 服务,物业管理等
上海张江新希望企业有限 房地产开发经营、高科技项目 30 1800
公司 的研发经营等
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资的重大项目.
(四)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
报告期内,公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错.
投资情况说明:
公司投资情况
报告期内公司新增投资额为3,059万元,比上年增加1,426万元,增加的比例为87
%.
被投资的公司情况
单位:万元
被投资的公司名称 主要经营活动 占被投资公司 投资金额
权益的比例(%)
Spreadtrum 无线通信专用集成电 <5 USD100
Communications,INC 路产品及系统的
(展讯通信有限公司) 研发、销售
上海张江高新技术产业 高新技术产业领域 70 70
咨询服务有限公司 内的技术咨询、技
术服务等
上海张江艾西益商务咨 从事外币代兑业务及 35 280
询有限公司 其他商务咨询活动
上海张江酒店经营管理 酒店管理,酒店形 25 125
有限公司 象策划,会展服务,
物业管理等
上海张江新希望企业有 房地产开发经营、 30 1800
限公司 高科技项目的研发
经营等
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资的重大项目.
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
2006年第三季度,公司的各项工作按预期的进度目标顺利进行,基本达到公司预
期的进度目标.今年1-9月,公司实现净利润14495.62万元,同比增长8.4%.
1、占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2、公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3、报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
√适用 □不适用
1)本期主营业务利润占利润总额比例较上一报告期下降的主要原因:
由于房地产行业原因,公司房产销售的实现在年度内存在不均衡性,故公司本季
主营业务利润较上期季度平均数有较大上升. 但由于期间费用的发生及投资收益的
实现较上一报告期占利润总额的比例有所增加, 使本期主营业务利润占利润总额比
例较上一报告期有所下降.
2)本期期间费用占利润总额比例较上一报告期下降的主要原因:
本季期间费用与上一报告期季度平均数相比有所上升, 其中财务费用上升较大
,主要系因本报告期内人民币升值因素导致外币资产本期产生较大汇兑损失.另外由
于利润总额的实现在年度内存在不均衡性,本期公司整体利润的实现上升较大,故本
期期间费用占利润总额比例较前一报告期有所下降.
3)本期投资收益占利润总额比例较上一报告期上升的原因:
本期投资收益占利润总额比例较前一报告期上升主要由于公司投资收益在年内
的实现存在不均衡性,本期从被投资公司取得的权益法投资收益有所上升.
4、主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
√适用 □不适用
1)房地产业比重较上一报告期大幅上升的主要原因:
公司房产租赁与上一报告期相比略有增长, 由于本期公司实现的房产销售金额
较大,导致本期房地产业收入占公司主营业务收入的比例有所上升.
2)商业比重较上一报告期下降的主要原因:
本报告期公司商业比重下降, 主要系公司母公司商品贸易收入虽与上期基本持
平,但由于房地产收入的大幅上升,导致商业比重有较大下降所致.
5、主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原
因说明
√适用 □不适用
工业毛利较上一报告期上升的主要原因:
本报告期公司工业毛利上升,主要系公司子公司工业业务盈利上升所致.
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
股东名称:上海张江(集团)有限公司
特殊承诺①自股权分置改革方案实施之日起, 所持原非流通股份在三十六个月
内不进行上市交易或者转让.②在股权分置改革实施之后,张江集团公司承诺将在股
东大会上提议张江高科2005年至2007年连续三年的利润分配比例将不低于当年实现
的可分配利润(非累计可分配利润)的50%,并承诺在股东大会表决时对该议案投赞成
票.
承诺履行情况:未发生违背上述承诺的情形
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的股改工作时间安排说明
□适用 √不适用
截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的相关说明
□适用 √不适用
投资情况说明:
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司无重大非募集资金投资项目.
★2006年中期:
(一)管理层讨论与分析
2006年上半年,公司各项经营活动按照预定的目标积极、稳妥地开展.
在房地产方面,公司自有的各类物业继续保持了良好的出租率.公司开发建设的
张江创新园、张江创业源项目,目前进展顺利.其中创新园南区和创业源一期南区将
于年内竣工.
同时,为了增加公司的房产储备,充实优质资产,获取稳定的投资回报,报告期内
公司与控股股东——上海张江(集团)有限公司下属控股子公司上海张江集成电路产
业区开发有限公司、上海八六三信息安全产业基地有限公司、上海市银行卡产业园
有限公司分别签订协议, 本公司出资约11亿元收购上述三家公司拥有的经营性房产
总计13.6万平方米.该项交易实施后,在2006年内将为公司带来增量租赁收入3,877
万元.
在投资业务方面,公司继续"有进有退",对投资资产进行了梳理和项目的强化管
理, 同时积极寻求新的投资机会,以进一步优化投资结构,为公司新一轮发展打下良
好基础.
2006年上半年,公司实现净利润5135.71万元,同比增长17.45%.
(二)公司主营业务及其经营状况
主营业务盈利能力(毛利率)与上年相比发生重大变化的原因说明
公司房地产业务盈利能力与上年相比无重大变化, 工业及服务业营业额占公司
营业总额比例甚小,故其毛利率波动对公司的主营业务利润基本无影响.
利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析
(1)、本期主营业务利润占利润总额比例较上年大幅上升的主要原因:
本期主营业务利润实现进度与上年基本持平, 由于本期其他业务收入、投资收
益较上年度的下降,导致主营业务利润占利润总额比例上升.
(2)、本期期间费用占利润总额比例较上年上升的原因:
本期期间费用实际开支较上年同期略有上升,但仍在公司预算合理范围内,
另外由于行业特性,利润总额的实现在年度内存在不均衡性,故本期期间费用占
利润总额比例较上年有所上升.
(3)、本期投资收益占利润总额比例较上年下降的原因:
上年度公司投资收益主要由权益性投资收益及股权转让收益共同构成, 本期内
公司投资收益基本源自公司权益性投资收益, 由于公司所投资产业及投资目的方式
的不同,使投资收益在年度内分布不均衡,故本期投资收益占利润总额比例较上年有
所下降.
(三)公司投资情况
1、报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、报告期内,公司无重大非募集资金投资项目.
★2006年一季:
1.公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
2006年1-3月,公司的各项业务均按预定的计划,健康、有序的开展.报告期内公
司实现净利润1520.68万元,同比增长16.84%.
1)占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2)公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3)报告期利润构成情况
√适用 □不适用
1、本期主营业务利润占利润总额比例较上一报告期大幅上升的主要原因:由于
作为公司主营的房地产销售在年内各季度实现的不均衡, 使得公司主营业务利润的
实现也存在各期不均衡性; 本期构成公司主营业务利润重要组成部分的房地产租售
利润占利润总额比重较大,而各期盈利波动幅度较大的投资业务在本季虽有盈利,但
由于与上一报告期相比占利润总额的比例很小. 故最终导致本期主营业务利润占利
润总额比例较上一报告期大幅上升,而投资收益占利润总额比重有所下降.
2、本期期间费用占利润总额比例较上年有所增加的原因:
本期期间费用支出与上年同期相比有所增加, 部分费用在各季中也非均匀支出
,且由于利润总额的实现在年度内存在不均衡性,故使本期期间费用占利润总额比重
较上一报告期有较大上升.
3、本期投资收益占利润总额比例较上年减少的原因:
由于本期公司尚未有股权转让收益实现, 使本期投资收益占利润总额比重较上
年大幅下降.
4)主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
√适用 □不适用
1、房地产业比重较上一报告期下降的主要原因:
公司本期内实现的房地产租售收入与上一报告期季度平均数相比有所下降. 主
要系房产销售收入比上一报告期的季度平均数下降了2468万, 由于房产销售依赖于
物业的竣工交付,故存在各季不均衡实现的状况.而房产租赁收入比上一报告期的季
度平均数增长了247万, 呈现稳定增长趋势.此外,服务业销售收入也有较大下降.但
本期商业收入增长较快,大于上一报告期季度平均数,综上原因使得房地产行业比重
有所下降.
2、服务业比重较上一报告期下降的主要原因:
本报告期公司服务业比重下降, 主要系公司提供咨询服务类的收入较上期有较
大的减少所致.
3、商业比重较上一报告期上升的主要原因:
本报告期公司商业比重上升, 主要系公司各类商品贸易收入较上期有较大的增
加所致.
5)主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
√适用 □不适用
1、房地产业毛利较上一报告期稳中有升的主要原因:
公司本报告期房地产收入构成包括房产销售与房产租赁, 房产销售、房产租赁
毛利分别为63. 61%和66.81%,均达到或略超上一报告期的毛利水平.其中,房产租赁
毛利率与上一报告期持平,房产销售毛利率比上一报告期有所上升.原因主要系本期
转让的物业毛利率较高.
2、工业毛利较上一报告期下降的主要原因:
本报告期公司工业毛利下降,主要系合并子公司本期主营业务毛利较低所致.
3、服务业毛利较上一报告期下降的主要原因:
本报告期公司服务业毛利下降, 主要系本期公司未实现毛利率相对较高的咨询
服务及管理业务收入,故使服务业整体毛利有所降低.
2.会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
3.经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
4.预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发
生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
5.公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
6.公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
√适用 □不适用
★2005年末期:
(一)经营情况的回顾
2005年是公司进一步提升管理层级,做大、做精房地产主业,理顺投资管理体系
的关键一年.
在房地产开发方面,公司自有的各类物业继续保持了良好的出租率.年初竣工的
张江大厦、四标二期厂房、soho三期小型智能孵化楼等物业, 由于满足了不同类型
客户的需要,因而租售情况良好.报告期公司新建的张江创新园项目,占地面积约5万
平方米, 建筑面积约9万平方米.该项目南区(约2.38万平方米)目前大部分主体结构
已经封顶,并已进入墙体施工阶段.公司与上海张江微电子港有限公司合作开发的张
江创业源项目, 该项目一期地块总面积约7万平方米,总建筑面积6.3万平方米.其中
一期南区地块(3.2万平方米)主体结构已经封顶,并已进入公共部位装修和配套施工
阶段.一期北区计划于2006年上半年开工.公司拟建的张江高科苑项目,占地约7.8万
平方米,总建筑面积约11.8万平方米,目前该项目建议书的报告和可行性研究报告已
完成并已获得批文. 以上在建项目和拟建项目建成后,公司拥有的物业规模将达到5
0万平方米以上,将为公司今后的业绩稳定增长提供坚实的基础.
在对外投资方面,公司继续秉承"进退有序、张弛有度"的原则,对投资资产进行
了梳理和项目的强化管理,为公司新一轮发展打下良好基础.报告期内公司转让了上
海金海岸企业发展股份有限公司、上海致达信息产业股份有限公司、上海睿星基因
技术有限公司全部或部分股权.对投资协议到期的上海三共制药有限公司,公司在分
期收回全部投资并取得年10%投资收益的情况下实施退出. 同时,公司在报告期对嘉
事堂药业股份有限公司实施了增资, 并投资了上海张江商务咨询有限公司、上海张
江物业设施管理有限公司等项目.
报告期内,公司实现主营业务收入53975.72万元,同比减少3.98%;实现净利润17
469.73万元,同比减少1.76%.
一、总体经营成果和利润与上年度相比发生重大变化的原因分析
1、本期主营业务利润占利润总额比例较上年上升的主要原因:
剔除因合并范围变化、上年纳入合并的上海国家生物医药基地医药销售有限公
司实现主营收入2022. 49万元的因素影响,本期主营业务收入与上年基本持平.但鉴
于获利水平较高的房产销售和房产租赁收入较去年增长较大,使主营业务利润实现3
5. 76%增幅,达到5525万元.同时使主营利润占利润总额的比例由去年的75.37%上升
至106.89%.
2、本期其他业务利润占利润总额比例较上年上升的主要原因:
其他业务利润增加系本期投资的指定管理资金信托形成信托净收益694万元,使
其他业务利润占利润总额的比例由去年的0.01%上升至3.55%.
3、本期投资收益占利润总额比例较上年下降的主要原因:
本期股权转让收益、权益法投资收益较上年分别减少1811万元和4125万元, 使
投资收益较上年下降较大,占利润总额比例也相应下降.
二、完成经营计划的差异说明
公司本年实际完成收入数额比原拟定经营计划数减少了3048万元,下降了5%,其
主要原因为: 下属合并工业类子公司因业务整合而未完成原预算主营业务收入所致
.主营业务成本本年实际数较原经营计划下降5275万元,主要原因除因前述收入下降
对应成本同比减少外,公司服务业收入较预算毛利增加所致.公司期间费用合计较原
经营计划变动较小.
三、公司主营业务及其经营状况
1、主营业务盈利能力与上年相比发生重大变化的原因说明
1.房地产业主营业务利润较2004年增加2934.48万元,增长20%,主要原因为虽然
本年房产行业主营业务收入较上年下降约2.11亿,但鉴于2004年度房产收入中有2.9
6亿来源于毛利率不足6%土地转让收入, 而本年土地转让收入仅687.56万元,主营利
润贡献110万元,而房产销售和房产租赁分别实现主营业务利润9088万元和8239万元
, 毛利率达57.82%和66.98%,继续保持去年同期的毛利水平,且总量比上年增加4589
万,故使本年房产行业总体主营利润较去年增加2934万元,充分显示物业建造再租售
的土地资源深加工经营模式的增值潜力.
2.工业行业主营业务利润从2004年度的亏损变为盈利系合并子公司经历业务调
整,压缩成本支出所致.
3.服务业主营业务利润较2004年度增长2098万元,主要系本年度公司利用自身
的业务优势,进一步开展与主营相关的有偿咨询服务及管理业务,形成新的主营业务
利润来源.
4. 商业主营业务收入较去年增长1.7亿,但由于毛利率较低,故对主营利润增长
贡献较小.本行业主营利润较去年增加125万元.
本期经营性现金净流量较上期增加20082万元,其主要原因为:
销售劳务收现扣除购货付现净现金流入比上年增加8100万; 收到其他经营活动
现金流入扣除支付其他经营活动现金流出后现金净流入比上年增加8879万; 支付各
项税费比上年减少2946万;
公司主要从事的房地产行业具有较强的开发销售周期性特征, 房产租售现金流
入与相应建设现金支出在各期不能完全配比.2004年系公司房产物业开发建设期,其
产生租售现金流入体现在了2005年及以后年度.
另外,本年度公司加强对各项经营性债权的结算力度,收回较大金额的应收款项
,增加了经营性现金流入.
投资活动产生现金净流入较上年减少8200万元, 其主要原因系本期内股权转让
收回投资收现较上期大幅减少所致.
筹资活动产生现金净流入较上年增加6609万元, 其主要原因系本期内银行借款
变动所产生的净现金流入较上年增加9153万所致.
(二)公司未来发展的展望
一、公司所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局
1、行业的发展趋势
近年来,张江高科技园区的产业集聚效应日益明显,国内外知名企业的研发中心
和地区总部纷纷入驻, 对张江园区自身核心竞争力的提升和对周边区域经济的带动
效应将逐步显现.经过近两、三年的深度开发,本公司可提供的租售物业还将不断增
加.随着境内外入驻企业对张江园区物业的强劲需求, 公司面临新一轮发展的机遇,
同时公司现拥有的物业增值空间广阔.
2、竞争格局
公司主要从事工业房产和办公楼的开发经营.目前在上海,该类物业不论出租或
出售,其投资回报率都比较高.高投资回报率将会吸引有实力的海内外企业进入该投
资领域,从而有可能使市场竞争程度加剧.对此,本公司将在现有的成果基础之上,充
分发挥自身的资金优势和产业投资、园区建设等方面的经验优势, 进一步提升公司
自身的核心竞争力,从而在竞争中立于不败之地.
二、拟建设的项目
1、张江创新园项目, 占地面积约5万平方米,将建造总建筑面积约9万平方米的
办公楼及研发孵化楼. 该项目南区(约2.38万平方米)目前大部分主体结构已经封顶
,并已进入墙体施工阶段,计划于今年下半年交付使用.北区目前已开工建设,计划于
今年年底完成地面以上10层.
2、张江创业源项目, 由本公司与上海张江微电子港有限公司合作开发建设.该
项目一期土地使用面积为7.05万平方米,将建造总建筑面积为6.3万平方米的孵化楼
. 其中南区(3.2万平方米)主体结构已经封顶,并已进入公共部位装修和配套施工阶
段.北区计划于今年上半年开工.
3、张江高科苑项目,占地面积约7.8万平方米,将建造总建筑面积约11.8万平方
米多层、小高层公寓及必要的生活商业配套设施. 目前该项目建议书的报告和可行
性研究报告已完成并已获得批文,一期工程计划于今年下半年开工建设.
三、经营计划
2006年公司将紧紧围绕"以创新为灵魂,以服务为主线,拓展融资平台,优化治理
结构,成为稳健的可持续发展的市场主体"这一总体思路,齐心协力,争取全年销售收
入比2005年有所增长.
房产方面,公司将继续延承一贯的精品理念,贴近市场,贴近客户的真实需求,以
超前的理念,创新的设计,环保的选材,科学的流程,为园区打造一批符合国际化企业
需求、结合时尚元素、深受客户喜爱的亮点房产产品, 以进一步赢得国内外知名企
业的青睐.
投资方面,公司将适时策略地对现有项目进行梳理,进一步夯实现有项目的资产
,挖掘现有项目的投资价值.同时积极融入市场,主动发现投资机会、储备项目,为正
在回暖的资本市场作好应对准备.
客户服务方面,本着"创新服务、服务创新"的战略思想,从广度和深度两方面入
手,强化园区软环境建设.
2006年公司预算主营业务收入为6.13亿元,其中:房地产业务预算实现收入为3.
9亿元, 占预算主营业务收入总额的63.62%,主要源自公司2006年新竣工房产项目创
新园、创业源的房产销售以及公司房产的租赁; 商品贸易预算实现收入为2亿元,占
预算主营业务收入总额的32.95%.
2006年公司预算期间费用总和为8,630万元.
四、2006年度资金需求及使用计划
2006年, 面临新一轮的开发机遇,公司将加大房地产项目建设的投入,并适时投
资园区内部分优质的已建房地产项目. 预计资金需求将有所增加,新增资金需求约1
2亿.上述资金需求的来源将主要采用银行贷款等债务融资方式取得.另一方面,公司
也将顺应目前国内资本市场发展的良好契机, 密切关注不断推出的各种金融创新融
资品种,以求通过多元化融资,进一步降低财务成本,实现资源整合.
五、主要风险因素
1、园区竞争风险
我国对高科技产业的发展高度重视, 各地纷纷加大了对高科技企业的招商力度
,国内众多的高新技术开发园区及各类开发区之间竞争激烈,从而给张江高科技园区
的发展带来了挑战.
分析与对策:
1999年上海市委、市政府决定实施"聚焦张江"战略, 明确张江高科技园区以生
物医药、集成电路和软件作为三大主导产业, 将张江园区建设成为国内重要的技术
创新和科技成果转化、产业化的示范基地. 同时,园区一直致力于改善管理模式,提
高各部门办事效率,全面提升自身管理水平,不断优化周边环境、配套设施、服务质
量. 张江高科技园区通过近14年的开发,已经形成了优良的创业软环境,加之大量企
业的入驻形成产业集群效应,以跨国企业及国内一流公司为龙头,形成完整的上下游
配套产业链. 业已形成的规模优势及产业集群效应将有助于园区吸引更多的优秀企
业到张江发展.
2、投资风险
近年来本公司对一些资金密集型或技术密集型企业进行了长期股权投资, 投资
的风险主要在于投资对象的技术、经营与管理能力, 以及本公司对进入或退出时机
的把握能力等因素.
分析与对策:
本公司在高科技领域进行战略投资, 通过直接参与被投资企业经营决策或资本
运作方式搭建高新技术产业投资运作平台, 后期通过股权转让或上市流通实现投资
收益变现. 公司充分利用服务园内高科技公司的信息优势,长期跟踪有潜力的项目,
积极寻求良好的投资机会,分享园内高科技企业高速成长的成果.公司通过投资前的
可行性分析, 事中根据实际情况及时调整投资策略,以及事前事后管理方式,提高被
投资企业的经济效益和内部管理,并根据"进退有序、张弛有度"的战略,对盈利前景
不明朗或预计投资失败的项目果断实施股权转让.
(三)公司投资情况
报告期内公司投资额为1,633.10万元人民币,比上年减少17,057万元人民币,减
少的比例为91.26%.被投资的公司情况如下:
1、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况.
2、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资的重大项目.
★2005年三季度:
(一)报告期内经营活动总体状况的简要分析
2005年第三季度, 公司的各项工作按预期的进度目标顺利进行.在房地产方面,
公司的物业租赁保持着95%以上的出租率.公司年初竣工的张江大厦、四标二期厂房
、soho三期小型智能孵化楼等物业,由于满足了不同类型客户的需要,因而租售情况
良好,其中张江大厦目前已租售一空.报告期公司新建的创新园项目,占地面积约500
00平方米, 目前桩基工程已基本完成,正进入土建施工阶段,其中的南区按计划将于
明年6月底竣工销售. 公司与张江微电子港公司合作的创业源项目,占地面积约6300
0平方米, 目前也已进入土建施工阶段,按计划年底将结构封顶.在投资方面,公司秉
承"进退有序、张驰有度"的原则,一方面进行了投资资产的梳理和项目强化管理;另
一方面,公司依托园区国内领先的高科技产业集群的有利条件,对入区的高科技企业
进行了大量的跟踪分析, 寻找高成长、高回报的高科技项目进行投资.此外,公司还
积极寻找一些低风险、收益稳定的项目.
今年1-9月,公司实现净利润13366.82万元,同比增长32.84%.
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币 审计类型:未经审计
主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%)
分行业
房地产 120,008,859.03 36,613,359.20 64.35
工业 756,736.51 161,545.92 78.14
服务业 13,114,307.58 1,084,531.53 86.57
商业 48,974,881.56 48,212,140.31 1.56
分产品
房地产销售 83,796,311.00 25,992,974.54 63.73
房产租赁 36,212,548.03 10,620,384.66 65.79
其中:关联交易 82,359,693.00 26,832,378.36 62.17
关联交易的定价原则参照同类型物业的最新成交价格,由交易双方协商确定.
2.公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3. 报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
√适用 □不适用
项目 2005年第三季度 上一报告期
金额 占利润总 金额 占利润总
额比例% 额比例%
主营业务利润 89,936,551.57 87.87 74,890,763.03 155.97
其他业务利润 4,985,109.34 4.87 14,589.55 0.03
期间费用 23,748,098.58 -23.20 28,788,793.78 -59.96
投资收益 20,516,240.73 20.04 1,951,456.28 4.06
补贴收入 10,496,141.00 10.25 - -
营业外收支净额 174,257.70 0.17 -52,325.68 -0.10
利润总额 102,360,201.76 100.00 48,015,689.40 100.00
1、本期主营业务利润占利润总额比例较上一报告期大幅下降的主要原因:公司
两大主营业务房地产及投资由于各自的行业原因, 导致业务利润的实现在年度内存
在不均衡性,故虽然本期房地产主营业务利润较上一报告期大幅上升,但由于投资收
益的实现较上一报告期上升幅度更大, 使本期主营业务利润占利润总额比例较上一
报告期有所下降.
2、本期期间费用占利润总额比例较上一报告期下降的原因:本期期间费用与上
一报告期相比有所上升,其中财务费用较上期有较大上升,主要系因本报告期内人民
币升值因素导致本期外币计价资产产生较大汇兑损失. 而本报告期公司整体利润上
升较大,故本期期间费用占利润总额比例较前一报告期有所下降.
3、本期投资收益占利润总额比例较上一报告期上升的原因:本期投资收益占利
润总额比例较前一报告期上升主要由于公司投资收益在年内的实现存在不均衡性,
投资收益在本期内有较大上升所致.
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
√适用 □不适用
项目 2005年第三季度 上一报告期 行业比重
主营业务收入 行业比重% 主营业务收入 行业比重% 增减%
房地产 120,008,859.03 65.64 114,785,251.32 49.64 16.00
工业 756,736.51 0.41 1,611,673.34 0.70 -0.29
服务业 13,114,307.58 7.17 9,809,442.67 4.24 2.93
商业 48,974,881.56 26.78 105,050,375.60 45.42 -18.64
合计 182,854,784.68 100.00 231,256,742.93 100.00
1、房地产业比重较上一报告期大幅上升的主要原因:公司房产租赁与上一报告
期相比略有增长,由于本期公司有较多的房产销售,导致本期房地产业收入占公司主
营业务收入的比例有所上升.
2、商业比重较上一报告期下降的主要原因: 本报告期公司商业比重下降,主要
系虽然公司本期商品贸易收入与上期基本持平,但由于房地产收入的大幅上升,导致
商业比重有较大下降所致.
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
√适用 □不适用
项目 2005年第三季度 上一报告期 毛利率比
毛利率 毛利率% 上年同期增减
房地产 64.35 56.29 8.06
工业 78.14 36.74 41.40
服务业 86.57 78.57 8.00
商业 1.56 1.57 -0.01
合计 49.18 32.38
1、房地产业毛利较上一报告期上升的主要原因:公司本报告期内房地产毛利较
上期有所上升,主要系因本期销售房产毛利有所上升所致;
2、工业毛利较上一报告期上升的主要原因: 本报告期公司工业毛利上升,主要
系公司子公司工业业务盈利上升所致.
(二)会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
(三)经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
(四)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
(五)公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
(三)关联企业经营状况 (截止日期:2005-12-31)
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｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜上海宏浩企业发展有限公司 ｜ ｜ 20.00｜ 2126.00｜
｜上海机械电脑有限公司 ｜ ｜ -593.00｜ 2496.00｜
｜运鸿有限公司 ｜ ｜ 1644.00｜ 80677.00｜
｜上海张江投资创业服务有限公｜ ｜ 179.00｜ 1588.00｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海张江管理中心发展有限公｜ ｜ 38.00｜ 3824.00｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜奉化市三高建设发展有限公司｜ ｜ ｜ 1022.00｜
｜上海腾辉物流设备有限公司 ｜ ｜ ｜ 3000.00｜
｜上海张江创业源科技发展有限｜ ｜ 21.00｜ 6684.00｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜川河集团有限公司 ｜ ｜ 8736.74｜ ｜
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