经营分析
| 发布日期：2008-3-6 12:56:00 |
≈≈北辰实业601588≈≈维赛特财经》www.vsatsh.cn(更新:08.03.06)
(一)主营构成:
按行业构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜出售开发产品 ｜ 279497.8｜ 99093.0｜ 35.45｜ 64.19｜
｜购物中心业务 ｜ 74130.9｜ 15253.9｜ 20.58｜ 17.03｜
｜租赁业务 ｜ 31224.2｜ 17496.5｜ 56.04｜ 7.17｜
｜酒店业务 ｜ 37885.1｜ 22420.4｜ 59.18｜ 8.70｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜绿色家园二期 ｜ 60.0｜ 30.0｜ 50.00｜ 0.01｜
｜绿色家园三期(B1) ｜ 1187.9｜ 737.7｜ 62.10｜ 0.27｜
｜绿色家园三期(B1)商业 ｜ 3210.1｜ 1958.1｜ 61.00｜ 0.74｜
｜绿色家园四期(C2) ｜ 649.2｜ 389.1｜ 59.94｜ 0.15｜
｜绿色家园四期(C2)商业 ｜ 5479.0｜ 2481.9｜ 45.30｜ 1.26｜
｜绿色家园B3区 ｜ 1497.4｜ 335.9｜ 22.43｜ 0.34｜
｜绿色家园C1区 ｜ 41926.6｜ 15246.5｜ 36.36｜ 9.63｜
｜绿色家园C3区 ｜ 39719.4｜ 17506.4｜ 44.08｜ 9.12｜
｜长岛澜桥二期河西区 ｜ 437.5｜ 135.7｜ 31.02｜ 0.10｜
｜长岛澜桥二期河东区 ｜ 3428.6｜ 2104.5｜ 61.38｜ 0.79｜
｜姜庄湖别墅南区 ｜ 6823.1｜ 1688.3｜ 24.74｜ 1.57｜
｜姜庄湖别墅公寓 ｜ 14138.6｜ 7422.8｜ 52.50｜ 3.25｜
｜香山清琴 ｜ 128965.7｜ 46208.0｜ 35.83｜ 29.62｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜出售开发产品 ｜ 87472.6｜ 33064.4｜ 37.80｜ 52.40｜
｜零售商业 ｜ 41498.0｜ 8452.6｜ 20.37｜ 24.86｜
｜租赁业务 ｜ 15084.4｜ 8366.0｜ 55.46｜ 9.04｜
｜酒店业务 ｜ 17126.1｜ 9872.3｜ 57.64｜ 10.26｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按产品构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜绿色家园三期(B1) ｜ 378.8｜ 196.3｜ 51.82｜ 0.23｜
｜绿色家园三期(B1)商业 ｜ 3210.1｜ 1938.2｜ 60.38｜ 1.92｜
｜商业绿色家园四期(C2) ｜ 186.1｜ 81.4｜ 43.72｜ 0.11｜
｜绿色家园四期(C2)商业 ｜ 5479.0｜ 2467.9｜ 45.04｜ 3.28｜
｜绿色家园C3区 ｜ 8049.8｜ 3523.4｜ 43.77｜ 4.82｜
｜绿色家园C1区 ｜ 17224.8｜ 6244.0｜ 36.25｜ 10.32｜
｜长岛澜桥二期河西区 ｜ 437.5｜ 135.7｜ 31.02｜ 0.26｜
｜长岛澜桥二期河东区 ｜ 3428.6｜ 2104.5｜ 61.38｜ 2.05｜
｜姜庄湖别墅南区 ｜ 5168.1｜ 1311.4｜ 25.38｜ 3.10｜
｜姜庄湖公寓 ｜ 4410.9｜ 2082.6｜ 47.22｜ 2.64｜
｜清琴山庄 ｜ 39498.9｜ 12978.9｜ 32.86｜ 23.66｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按地区构成:(截止日期2007-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国北京 ｜ 166919.6｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜出售开发产品 ｜ 160888.7｜ 55017.5｜ 34.20｜ 56.87｜
｜购物中心业务 ｜ 44951.8｜ 16048.5｜ 35.70｜ 15.89｜
｜租赁业务 ｜ 32130.4｜ 17460.0｜ 54.34｜ 11.36｜
｜酒店业务 ｜ 35136.6｜ 19231.7｜ 54.73｜ 12.42｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
按产品构成:(截止日期2006-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜绿色家园一期 ｜ 579.8｜ 53.8｜ 9.28｜ 0.20｜
｜绿色家园二期 ｜ 2107.6｜ 1457.6｜ 69.16｜ 0.74｜
｜绿色家园三期(B1) ｜ 3071.0｜ 1824.3｜ 59.40｜ 1.09｜
｜绿色家园三期(B1)商业 ｜ 1561.6｜ 471.2｜ 30.17｜ 0.55｜
｜绿色家园四期(C2) ｜ 2441.7｜ 1063.6｜ 43.56｜ 0.86｜
｜绿色家园B3区 ｜ 35109.9｜ 9847.0｜ 28.05｜ 12.41｜
｜绿色家园C3区 ｜ 28026.9｜ 10406.1｜ 37.13｜ 9.91｜
｜长岛澜桥二期河西区 ｜ 36631.9｜ 11717.1｜ 31.99｜ 12.95｜
｜长岛澜桥二期河东区 ｜ 24769.6｜ 10143.7｜ 40.95｜ 8.76｜
｜姜庄湖别墅南区 ｜ 20985.1｜ 5733.0｜ 27.32｜ 7.42｜
｜汇欣大厦 ｜ 2521.1｜ 1209.9｜ 47.99｜ 0.89｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-09-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 房地产业务 ｜ 108704.4｜ 35800.8｜ 32.93｜ 48.11｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 购物中心业务 ｜ 61554.3｜ 11915.0｜ 19.36｜ 27.24｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 物业出租业务 ｜ 22848.8｜ 12156.4｜ 53.20｜ 10.11｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜ 酒店业务 ｜ 25172.2｜ 13491.9｜ 53.60｜ 11.14｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2006-06-30)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜出售开发产品 ｜ 72020.3｜ 22435.8｜ 31.15｜ 47.80｜
｜其中：绿色家园一期 ｜ 162.2｜ 31.8｜ 19.63｜ 0.11｜
｜其中：绿色家园三期(B1) ｜ 2420.3｜ 957.0｜ 39.54｜ 1.61｜
｜其中：绿色家园四期(C2) ｜ 1691.2｜ 1037.9｜ 61.37｜ 1.12｜
｜其中：绿色家园B3区 ｜ 26177.0｜ 6828.6｜ 26.09｜ 17.38｜
｜其中：长岛澜桥二期河西区｜ 28461.4｜ 9945.1｜ 34.94｜ 18.89｜
｜其中：长岛澜桥二期河东区｜ 2511.3｜ 1249.1｜ 49.74｜ 1.67｜
｜其中：姜庄湖别墅南区 ｜ 10596.7｜ 2386.3｜ 22.52｜ 7.03｜
｜购物中心业务 ｜ 43954.8｜ 8435.8｜ 19.19｜ 29.17｜
｜租赁业务 ｜ 15040.1｜ 7997.5｜ 53.17｜ 9.98｜
｜酒店业务 ｜ 15033.8｜ 7622.5｜ 50.70｜ 9.98｜
｜其他业务 ｜ 5936.0｜ 3908.7｜ 65.85｜ 3.94｜
｜各业务分部间相互抵销 ｜ -1325.3｜ 0.0｜ 0.00｜ -0.88｜
｜合计 ｜ 150659.7｜ 50400.4｜ 33.45｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2005-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜出售开发产品 ｜ 132981.8｜ 31264.9｜ 23.51｜ 45.75｜
｜其中：绿色家园一期 ｜ 427.0｜ 79.1｜ 18.51｜ 0.15｜
｜其中：绿色家园二期 ｜ 4762.7｜ 1323.9｜ 27.80｜ 1.64｜
｜其中：绿色家园三期(B1) ｜ 33590.8｜ 6610.0｜ 19.68｜ 11.56｜
｜其中：绿色家园四期(C2) ｜ 35879.3｜ 8140.6｜ 22.69｜ 12.34｜
｜其中：绿色家园B3区 ｜ 7627.6｜ 1476.0｜ 19.35｜ 2.62｜
｜其中：长岛澜桥一期 ｜ 11391.0｜ 3905.4｜ 34.29｜ 3.92｜
｜其中：长岛澜桥二期河西区｜ 15665.4｜ 5377.7｜ 34.33｜ 5.39｜
｜其中：姜庄湖别墅南区 ｜ 20590.6｜ 3346.0｜ 16.25｜ 7.08｜
｜其中：汇欣大厦 ｜ 1337.8｜ 779.5｜ 58.27｜ 0.46｜
｜其中：配套设施转让 ｜ 1418.2｜ 212.1｜ 14.96｜ 0.49｜
｜其中：其他 ｜ 291.5｜ 14.6｜ 5.00｜ 0.10｜
｜购物中心业务 ｜ 85420.9｜ 15480.5｜ 18.12｜ 29.39｜
｜租赁业务 ｜ 30707.8｜ 15859.1｜ 51.65｜ 10.57｜
｜酒店业务 ｜ 29331.8｜ 14846.5｜ 50.62｜ 10.09｜
｜其他业务 ｜ 14039.3｜ 8647.7｜ 61.60｜ 4.83｜
｜各业务分部间相互抵销 ｜ -1829.6｜ 0.0｜ 0.00｜ -0.63｜
｜合计 ｜ 290652.0｜ 86098.8｜ 29.62｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
按行业构成:(截止日期2004-12-31)
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜出售开发产品 ｜ 84398.2｜ 27070.0｜ 32.07｜ 35.58｜
｜其中：绿色家园一期 ｜ 1832.2｜ 359.7｜ 19.63｜ 0.77｜
｜其中：绿色家园二期 ｜ 41194.2｜ 11811.9｜ 28.67｜ 17.37｜
｜其中：绿色家园三期(B1) ｜ 10602.2｜ 2120.4｜ 20.00｜ 4.47｜
｜其中：长岛澜桥一期 ｜ 27918.4｜ 9571.8｜ 34.29｜ 11.77｜
｜其中：汇欣大厦 ｜ 1747.5｜ 2175.3｜124.47｜ 0.74｜
｜其中：A区土地 ｜ 1000.0｜- ｜- ｜ 0.42｜
｜其中：加利大厦 ｜ 10.3｜ -62.3｜-603.50｜ 0.00
｜
｜其中：其他 ｜ 0.3｜ 0.3｜ 90.75｜ 0.00｜
｜购物中心业务 ｜ 88329.2｜ 15844.1｜ 17.94｜ 37.24｜
｜租赁业务 ｜ 31612.2｜ 16787.7｜ 53.10｜ 13.33｜
｜酒店业务 ｜ 22536.8｜ 9295.0｜ 41.24｜ 9.50｜
｜其他业务 ｜ 12543.3｜ 8294.9｜ 66.13｜ 5.29｜
｜各业务分部间相互抵销 ｜ -2199.2｜ 0.0｜ 0.00｜ -0.93｜
｜合计 ｜ 237220.4｜ 77291.6｜ 32.58｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
(二)经营分析:
★2007年末期:
(一)管理层讨论与分析
作为国内第一家A+H 股房地产类上市公司,本公司自二零零七年开始,充分分析
A 股上市后的变化和发展需要,依据公司二零零五年制定的发展战略规划纲要(2006
年－2015 年)中确定的围绕房地产投资产业链创造企业价值链,创建全国大型一流
房地产综合运营企业的战略目标, 执行发展物业加速发展、投资物业持续经营、零
售商业稳步扩张的业务策略, 落实发展物业、投资物业、零售商业"五、三、二"的
资本配置原则,统筹兼顾,科学发展,公司营业收入和利润水平继续提高,土地储备取
得重大突破,奥运项目建设和服务接待筹备工作进展顺利,三大业务板块新增项目运
作扎实推进,公司实力、发展潜力和行业影响力逐渐加大,为公司进一步持续、稳定
、快速发展奠定基础.
一、经营环境
1、发展物业
二零零七年,国家对房地产市场继续实施宏观调控政策.国务院及有关部门通过
金融调控和房地产调控两大主线, 以抑制投资、投机性需求和调整房地产市场供应
结构、缓解供求矛盾为基础,以确保有效供给和适度消费为目的,向房地产市场供需
双向纵深延展, 加强过往宏观调控措施的细化和落实,巩固调控成果,深化对房地产
市场的影响.
受系列宏观调控政策的影响, 虽然全国房地产市场房屋销售价格整体水平快速
上涨的趋势并未改变, 但二零零七年四季度开始,部分地区房地产市场出现波动.根
据国家统计局和国家发改委的调查显示, 二零零七年十二月部分地区房地产市场房
屋销售价格指数和新建商品房价格指数虽然维持高位,但环比涨幅出现负向增长.
二零零七年,北京房地产市场在宏观调控影响下,总体表现为房屋销售价格大幅
上涨, 供需矛盾依然存在.二零零七年,北京房地产市场商品房和商品住宅的新批准
预售、施工面积和新开工面积继续减少,导致当期和未来供给进一步下降.虽然销售
面积与供给同步下降, 但降幅低于供给减少幅度.此外,商品住宅的期房销售面积为
新批准预售面积的104%, 表明对住宅的需求持续旺盛,供不应求的矛盾依然存在,并
成为拉动房价整体走高的主要原因.
2、投资物业
在宏观经济高速增长和奥运经济日益显现的带动下, 市场对投资物业产品需求
强劲增长,为公司投资物业的持续经营和稳定增长提供了有利条件.但由于目前北京
的投资物业市场已经进入资本聚集、产品升级和放量供应的阶段, 部分业态供过于
求的供需矛盾开始显现,市场竞争日趋激烈.
二零零七年, 北京写字楼供应市场放量集中,需求市场平稳上升,平均租金小幅
攀升,空置率略有扩大;随着奥运会的临近,星级酒店市场持续升温,平均房价和平均
出租率继续提高, 但涨幅有所放缓;服务式公寓市场,平均出租率和平均租金总体增
长速度较快,但区域市场区别较大.
3、零售商业
二零零七年, 北京市商业市场继续保持高速增长.年内,北京市社会消费品零售
总额为3800亿元,较上年增长16.0%;城镇居民人均可支配收入21989 元,扣除物价因
素影响,较上年实际增长11.2%.随着居民收入增长加快,消费增长和消费升级的效应
加速体现,零售商业继续保持快速增长态势.
二、报告期经营情况回顾
二零零七年,面对不断深化的宏观调控和日趋激烈的市场竞争,本公司经过对宏
观政策走势及影响、经营环境变化和市场供需特点进行系统分析, 有效降低各种不
利因素的影响,抓住奥运契机,采取灵活运营策略,公司经营业绩稳定增长.报告期内
,公司实现营业额为人民币435,410.53 万元,利润总额69,543.45 万元.
1、发展物业
发展物业通过加大投资力度, 扩大开发规模,提升项目综合运作水平,利用项目
区位优势和产品定位准确优势,保持项目持续热销,经营业绩再创新高.报告期内,完
成开复工面积126万平方米,竣工28 万平方米,销售21 万平方米,全年实现合同销售
收入31 亿元,与上年基本持平.
公司以宏观调控和市场环境为导向, 在准确把握政策走势、及时掌握市场变化
的基础上,成功抓住市场机遇,开发项目持续热销,其中,奥运媒体村自十月份开盘以
来, 仅三个月的时间,实现销售面积11.35 万平方米.此外,报告期内,北京高端住宅
市场增长强劲, 公司开发的香山清琴、碧海方舟和长河玉墅的现阶段可售房源全部
售罄.
在提高销售的同时, 发展物业为实现收入、利润目标,针对建委严格执行"住宅
一户一验, 住宅与配套工程同步验收"的规定,组织力量,全力保竣工、保验收,绿色
家园·傲城尊邸、香山清琴、碧海方舟公寓和长河玉墅一期实现如期入住.
二零零七年, 公司坚持发展物业加速发展.针对宏观调控和市场变化,发展物业
深入研究国家政策导向和行业发展规律, 历时两年对多个城市的房地产市场和土地
公开交易情况进行战略筛选后, 把握长沙新河三角洲项目单宗土地出让总建筑面积
达500 万平方米的历史机遇,以竞拍方式,一举夺得该项目开发权.与此同时,公司在
北京也成功竞标取得北辰·福第(常营项目)总建筑面积约44 万平方米的项目开发
权. 二零零七年,公司土地储备方面的突破性进展,不仅壮大了公司发展物业的规模
, 也极大提高了公司在地产领域的影响力和品牌价值.截至报告期末,上述新增项目
前期工作进展顺利, 其中,长沙项目完成了市场分析、项目定位等阶段性工作,北辰
·福第(常营项目)完成土地交接,并取得了规划意见书.
2、投资物业
投资物业在提高专业化管理服务水平和品牌影响力的推动下,积极拓展市场,积
极调整客户结构,采取灵活价格策略,经营效益保持持续增长.
五洲皇冠假日酒店根据市场变化, 于二零零七年初对客源结构进行了重新调整
,加大了公司商务会议、公司年会和商务散客等高端市场的开发,减少了相对低价的
航空公司机组接待数量,虽然出租率小幅下滑,但平均房价和整体经营业绩仍保持高
速增长.经过五年的经营,五洲皇冠假日酒店已经成为公司盈利水平最高的投资物业
项目,并在洲际集团中国区42 家品牌酒店中,二零零七年综合指标位居第一.
五洲大酒店和北京国际会议中心充分利用会展、酒店、餐饮资源的组合优势,
坚持一体化经营,经营效益水平连续提高.
写字楼通过改善硬件条件和增加服务内容, 积极调整新签和续签客户的平均价
格,平均租金和平均出租率持续保持较高水平,在区域同质写字楼中保持领先地位.
此外,为圆满完成二零零八年奥运会的接待任务,公司将紧邻奥运中心区的6 栋
公寓作为汇园公寓媒体村, 按照奥组委要求进行整体装修,同时,为进一步改善产品
品质, 按照五星级标准,公司对D 座公寓进行整体升级改造.在合理安排装修和经营
工作衔接的同时,公寓努力挖掘长住和散客两个市场潜力,实现了奥运会前的平稳过
渡.
3、零售商业
二零零七年,零售商业在周边地区市场竞争日趋激烈的情况下,以"保经营,保发
展项目稳步推进"为目标,克服不利因素的影响,保持业绩稳定,进一步完善了专业化
分工的管控模式,为商业项目筹备打下坚实的基础.
4、奥运接待服务和新增物业筹备进展顺利
二零零七年, 公司为圆满完成奥运会期间"四店、两村、两中心和一场馆"的奥
运接待服务任务,在稳步提高经营业绩的同时,统筹兼顾,协调组织,集中精力进行绿
色家园奥运媒体村开发、汇园公寓媒体村装修、国家会议中心及配套工程建设、接
待服务筹备和项目赛后经营策划组织工作. 四店是指五洲皇冠假日酒店、五洲大酒
店、北辰洲际酒店和国家会议中心大酒店,两村是绿色家园和汇园公寓媒体村,两中
心是指国家会议中心在奥运期间作为主新闻中心和国际广播中心使用, 一场馆是指
国家会议中心在奥运期间作为击剑馆使用,其中,北辰洲际酒店和国家会议中心大酒
店为国家会议中心配套项目.
报告期内, 国家会议中心及配套项目和绿色家园奥运媒体村均已进入工程收尾
阶段,项目精装层楼面施工、内外装修和设备安装等工作全面展开,汇园公寓媒体村
的装修工程按计划推进. 同时,为保证奥运接待服务工作万无一失,公司相继完成了
接待方案、应急预案的编制和细化,定期对员工实施岗前教育和业务培训,通过实战
演练,使接待服务和保障工作达到赛时实施标准,为圆满完成奥运接待服务任务提供
有力支持.
同时,为保证国家会议中心及配套项目增量资产的"高起点"经营,公司坚持以市
场为导向,积极进行奥运项目市场分析、经营定位、发展机会和管控模式的研究,提
前制定营销方案, 为赛后快速实现经济效益提供了有力保障.截至报告期末,公司顺
利完成国家会议中心和北辰洲际酒店管理公司的设立, 北辰洲际酒店和国家会议中
心大酒店营业筹备已基本完毕, 国家会议中心的开业筹备和远期会展营销也在同步
、有序进行.
除国家会议中心及配套项目外,公司其他新增物业亦保持顺利进展.北辰大厦主
体写字楼部分进入全面室内精装修阶段, 预租工作稳步推进.此外,北辰大厦商业裙
楼的装修工作紧张进行,专营高档百货的商业合资公司组建基本完成,与外方合作进
一步深化,招商工作积极开展,力争奥运会前投入经营.
5、综合实力
二零零七年, 公司认真落实公司品牌规划纲要,注重品牌价值的提升.在中国房
地产TOP10研究组发布的研究成果中, 公司成功进入全国房地产复合地产领先品牌,
并荣获中国房地产百强企业第18 名和中国房地产企业百强之星等多项殊荣,表明公
司集发展物业、投资物业、零售商业为一体的复合地产的企业形象, 在一定程度上
得到了消费者和社会的认可.此外,公司A股先后入选上证180指数、上证50指数、沪
深300指数、中证100指数和上证公司治理指数, 使公司资本市场影响力得到较大提
升.
6、投资者关系
公司作为A+H 股的上市公司,根据两地上市特点,注重投资者关系的培育和发展
. 二零零七年,公司定期组织大型投资推介会,并参加投资银行举办的投资者见面会
,以提高公司资本市场的知名度和影响力.此外,二零零七年,共接待境内、外的基金
及机构投资者200余人次对公司的实地调研,为投资者了解公司发展情况提供了便利
条件.
7、环保努力
目前, 公司所有发展项目,均严格执行国家有关建筑节能标准,并取得一定成绩
. 此外,公司亦积极响应"绿色奥运"的号召,对公司存量投资物业中的高耗能设施统
一更换,节能减排,为环保事业做出贡献.
三、财务状况回顾与简要分析
1、现金流量分析
本公司2007年经营活动现金净流入-5,866,684,167元,比2006年现金净流入861
,587,897元,减少6,728,272,064元,主要原因是购买商品支付劳务费增加.投资活动
现金流净流量-1,069,012,776元,比2006年净流量-1,222,947,976元增加了153,935
,200元, 主要是公司收回奥运A、B地块补偿款、支付国家会议中心及北辰大厦建设
工程款等.筹资活动产生的现金净流量为4,261,410,877.00元比2006年现金净流量4
,774,492,136元减少513,081,259元,主要为2006年公司增发A股及企业债所致.
2、主要供应商和客户情况
本集团2007年度前五名客户销售的收入总额为10,246.70万元(2006年度:7,101
. 30万元),占本集团2007年度营业收入的2.4%(2006年度:2.5%).
本集团2007年度前五名采购供应商采购金额合计78,493.13万元(2006年度:67,
075万元),占本集团2007年度采购金额的21.71%(2006年度:23.35%).
3、总体财务状况分析
报告期内, 我公司发展物业加速发展、投资物业持续经营、零售商业稳步扩张
. 发展物业加大项目开发与拓展力度,土地储备取得重大突破,奥运项目建设和服务
接待工作进展顺利.2007年度,营业收入43.54亿元,总资产达204亿元,比上年期末增
长39%. 公司资产结构优良,存货占公司总资产的62%,具备较强升值能力且现在或将
来能带来稳定收益的投资性房地产、固定资产及在建工程项目占公司总资产的25%.
报告期末,公司负债119亿元,其中预收账款为32亿元,占负债总额的27%;银行借款56
.5 亿元,占负债总额的47%;公司资产负债率为58%,负债水平较低且结构合理.
四、二零零八年展望和管理层应对
二零零八年,虽然国家将执行稳健的财政政策和从紧的货币政策,但并不会动摇
国民经济高速增长和公司所处行业发展景气度的根本性基础.因此,未来公司仍将围
绕既定的发展战略规划,在投资物业持续经营和零售商业稳步扩张的同时,发展物业
加速发展,并在加速发展中做大做强,使之成为公司收益增长的主要来源.
1、发展物业
宏观调控不断出台作为常态,将长期影响房地产市场,并促进房地产行业长期健
康发展. 受宏观调控影响,虽然房地产市场短期或有所波动,但在宏观经济持续增长
和房地产需求不断增加的前提下, 房地产行业中长期向好的趋势并不会发生根本性
改变. 市场短期波动,使房价涨幅平稳回落和土地成交趋于理性,将更有利于房地产
行业中长期健康、稳定的发展.未来,企业的发展将更依赖于整体运营能力的提高与
核心竞争力的加强, 对于规范管理、专业运作的房地产开发企业而言,既是挑战,也
是机遇.
二零零八年, 公司将立足现有项目的顺利进行为基础,以市场为导向,通过强化
产品定位、规划设计、成本控制和市场营销,增强公司核心竞争力,并进一步提高盈
利水平.面对当前的市场环境和紧缩银根的金融环境,公司将加强对现金流的分析和
运用, 在资金匹配的情况下,择机、均衡拓展土地储备,使公司发展物业在规模适度
的前提下快速发展.此外,公司亦将关注因宏观调控深化而引起的行业集中度持续加
强的运行特征,不排除通过项目转让、股权投资、合作开发和收购兼并等方式,继续
扩大公司发展物业的影响力和经营规模.
二零零八年,发展物业投资、开发规模将进一步扩大,预计全年将实现开复工面
积217万平方米, 新开工面积119万平方米,竣工83万平方米,力争实现销售面积43万
平方米,合同销售收入45亿元,其中,媒体村二期将根据市场变化,适时调整销售策略
,保持良好销售态势,并确保年底入住;北辰·香麓(温泉项目)和北辰·福第(常营项
目)将加速建设, 快速推进预售工作;香山清琴、碧海方舟和长河玉墅做好未开工部
分的规划设计工作,确保在取得相关许可证后立即开工,尽早实现现金回流.
2、投资物业
未来北京市宏观经济仍将保持高速增长, 市场对写字楼、酒店和服务式公寓的
需求必将持续增加.此外,在奥运因素的作用下,北京的城市影响力大幅提升,会展市
场亦将呈现大幅增长态势.
公司存量和增量投资物业均处于奥运核心区域, 产业链完整,各业态相互促进.
二零零八年,公司投资物业将利用地缘优势,继续提高专业化管理服务水平和品牌影
响力,努力挖掘存量资产经营潜力.
3、零售商业
随着房地产业的快速发展,商业地产的供应面积连续呈现爆发式的增长,尤其是
作为北京北部地区核心的亚奥商圈,供应速度远远高于北京市的平均水平,国际和国
内大型零售商业企业在本区域加速扩张,市场竞争不断升级.
零售商业虽然是竞争最为激烈的市场之一,但其发展潜力不容低估.本公司长期
积累的管理团队、经营理念和供应渠道的优势, 使零售商业在公司业务结构中具有
很大的发展空间.奥运会的举办,促进了京城北部以亚奥地区为核心的城市副中心和
商业副中心的加快形成, 并为亚奥地区零售商业的快速发展奠定了强有力的消费基
础.
二零零八年, 零售商业将进一步发挥专业运营的优势,在保持业绩稳定的同时,
继续完善战略管控模式,扎实完成增量面积的装修方案和经营定位,积极开展招商工
作, 力争二零零八年七月北辰大厦商业裙楼百货部分和十二月北辰大厦商业裙楼地
下一层超市如期开业.
4、重点工作
二零零八年,公司将以上述经常性工作的有序开展为基础,集中精力做好奥运接
待服务和增量物业的前期筹备,并全力推进长沙项目顺利进行.
(1)圆满完成奥运接待服务和增量物业的前期筹备
举办奥运会,既是中华民族的百年梦想,又是中国人民向世界展示中国文化和经
济发展成果的最佳时机.公司作为奥运的参与者和受益者,旗下五洲皇冠假日酒店、
五洲大酒店、北辰洲际酒店和国家会议中心大酒店、汇园公寓媒体村、国家会议中
心及配套项目和绿色家园奥运媒体村等7 个项目,直接承担"四店、两村、两中心和
一场馆"的奥运接待服务任务, 既是公司光荣的历史使命,也是公司义不容辞的社会
责任, 公司必须保证奥运接待服务的万无一失.此外,国家会议中心作为公司新增的
高端投资物业, 能否充分发挥对投资物业其他业态的带动作用和快速实现预期目标
,进而对公司的综合运行能力带来极大考验.因此:
赛前, 根据竣工验收的时间点,倒排工作计划,全面完成各项奥运工程的建设任
务,并做好后奥运经济下增量物业的市场调研、发展规划和工作计划;
赛中, 在优质圆满的完成奥运接待服务任务的同时,提高品牌影响力,加强市场
开发和潜在客户积累,确保增量资产的"高起点"经营;
赛后,尽快实现奥运接待模式向正常经营模式的转变,即以确保存量物业正常经
营的快速恢复为基础,提前做好增量物业的开业筹备和初期经营工作.
(2)全力推进长沙项目
对于发展物业乃至整个公司而言, 长沙项目既是机遇,也是挑战.长沙新河三角
洲项目位于湘江与浏阳河的交汇处,具有2 公里的滨江景观带,并紧邻建设中的长沙
博物馆、长沙图书馆和长沙音乐厅,地理位置优越.该项目总建筑规模约500 万平方
米,其中地上建筑面积380万平方米,规模宏大,物业类型丰富,项目建成后,将成为集
文化、休闲、商业、商务、居住为一体的都市综合核心区.
长沙新河三角洲项目将以集约、节约用地为前提, 采用"立体开发、人车分流"
的模式, 实现人与车的垂直分离."立体开发、人车分流"的新颖构想,在成为具有先
导意义的城市建设新模式的同时, 也为规划工作提出了更高的要求.此外,该项目面
临的防洪堤坝与自然地坪之间的高差和地基问题如何解决, 以及多业态、多物业如
何规划布局等课题,使该项目也有着其他项目所不具有的复杂程度.结合长沙新河三
角洲项目特点, 二零零七年,公司已展开项目前期各项筹备工作,包括公司设立、市
场分析、项目定位以及规划设计等方面.
二零零八年,公司将在已开展的前期工作的基础上,继续完成总体规划方案的报
审工作,同时,通过细化产品定位、客户分析,进行首开区的深化设计工作,并充分利
用新河三角洲项目作为长沙市第一个进入审批办事"绿色通道"项目的有利条件, 加
速推进各项报批工作,力争实现首开区年内开工.
5、融资工作
从紧的货币政策和全局性的宏观调控, 将大大提高房地产开发企业传统融资渠
道的融资难度, 并对房地产开发的资金链产生较大压力.传统融资方式难度提高,其
不利影响对所有参与房地产开发的企业都是平等和客观的.
二零零八年,公司将把提高自身营运能力作为工作重点,通过加强成本管理、财
务管理、销售管理和项目进度管理的方式,加强对现金流的分析和运用,积极推进公
司债券的发行, 满足公司发展需要.此外,公司亦将利用两地上市和业务结构独特的
优势,抓紧探索多元化的融资模式,力争取得进展.
6、其他工作
(1)品牌建设
二零零八年,公司将以奥运为契机,紧密围绕房地产投资产业链创造企业价值链
这一基本战略,完善公司品牌体系,深化品牌传播,扩大和深化品牌影响力,全面提升
公司品牌价值.
(2)投资者关系
投资者关系力争有所突破, 及时披露发展物业经营成果和加强与A 股基金、机
构投资者的沟通,将成为二零零八年公司完善投资者关系的重点工作.
五、公司发展的优劣势、风险和可持续发展能力简要分析
1、公司发展的优势简要分析
面对日趋激烈的市场竞争, 公司的优势主要体现在卓越的战略执行能力、准确
的机会把握能力、独特业务结构的抗风险能力和综合运营能力.首先,在经营活动中
, 公司严格执行既定的战略规划,坚决实施发展物业加速发展的业务策略,经过几年
来的努力, 发展物业地位不断加强,利润水平连创新高,已成为公司收益增长主要来
源. 其次,公司对于宏观调控具有较强的前瞻能力,有效降低了不利因素对公司的影
响, 使公司善于把握宏观调控带来的市场机会.再次,公司完整的房地产开发、投资
和经营管理的产业链,既可以通过房地产开发获得快速增长收益,又能通过出租、经
营物业获得长期稳定收益, 抗风险能力强于单一业务的房地产开发企业.最后,公司
集发展物业、投资物业和零售商业为一体的综合运营能力, 使公司在大型项目和综
合项目的房地产开发中,具有明显优势.
2、公司发展的劣势简要分析
二零零八年,公司大量持有型物业将竣工,导致投资物业和零售商业资产规模占
总资产的比重进一步上升,在公司发展物业加速发展的业务策略下,以持有型物业为
主导的资产结构有待进一步改善. 此外,随着大量持有型物业投入使用,人才需求快
速上升和目前公司人才储备之间的缺口有待进一步弥补.
3、公司发展面临的风险分析
本公司发展面临的风险, 主要来自发展物业.宏观调控政策频繁出台,加大了房
地产市场短期走势的不确定性, 对公司短期经营可能带来不利影响.此外,房地产项
目运作时间较长, 其间市场一旦出现大幅波动,将给公司带来较大的销售风险.与此
同时, 大型、超大型房地产集团逐渐形成,行业内竞争不断加剧,未来强强对话的格
局将是房地产市场竞争的基本态势.针对上述可能出现的风险,公司将继续加强对房
地产宏观调控的研究和前瞻能力, 积极寻找并把握市场机会,采取灵活价格策略,强
化市场营销, 加速资金回笼,同时,完善内控体系,推进精细化管理,提高发展物业抗
风险能力.
4、公司可持续发展能力简要分析
公司"进取不忘稳健,稳健不忘进取,在加速发展中控制风险,在控制风险中加速
发展"的"稳健+增长"的经营理念,是公司可持续发展的根本性基础;投资物业和零售
商业持续经营和稳步扩张所产生的稳定现金流,是公司可持续发展的有力保障;与当
前发展物业开发实力相匹配的适度土地储备规模,是公司可持续发展的必备条件.
因此,随着三大业务板块项目运作扎实推进,综合实力、发展潜力和行业影响力
逐渐加大,公司可持续发展能力必将得到显著提高.
(二)公司主营业务及其经营状况
2、主营业务分地区情况
本集团的所有业务均在中国境内进行.
本集团2007年度前五名客户销售的收入总额为10,246.70万元(2006年度:7,101
.30万元),占本集团2007年度营业收入的2.4%(2006年度:2.5%).
本集团2007年度前五名采购供应商采购金额合计78,493.13万元(2006年度:67,
075万元),占本集团2007年度采购金额的21.71%(2006年度:23.35%).
(三)公司投资情况
1、募集资金使用情况
公司于2006年通过首次发行募集资金3,517,070,000元,已累计使用2,681,650,
000元,其中本年度已使用1,097,280,000元,尚未使用835,420,000元.尚未使用募集
资金去向随承诺项目开发进度逐步投入.
2、承诺项目使用情况
(1)北辰大厦项目拟投入1, 619,100,000元,实际投入783,680,000元.由于募集
资金到位时间较迟,故工程付款随之延后.
(2)奥运媒体村项目拟投入1,714,570,000元,实际投入1,714,570,000元.
(3)减少债项实际投入183,400,000元.
3、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
(四)公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响
报告期内,公司无会计政策、会计估计变更或重大会计差错.
★2007年三季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
□适用 √不适用
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、其他需要说明的重大事项
1、公司持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
2、公司持有非上市金融企业、拟上市公司股权的情况
□适用 √不适用
★2007年中期:
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
经营回顾
二零零七年是公司A股发行后第一个完整的经营年度. 作为国内第一家A+H股房
地产类上市公司, 本公司自2007年开始,在充分分析A股上市后的变化及发展需要的
前提下, 按照公司2005年制定的发展战略规划纲要(2006年－2015年)中确定的围绕
房地产投资产业链创造企业价值链, 创建全国大型一流房地产综合运营企业的战略
目标以及发展物业加速发展、投资物业持续经营、零售商业稳步扩张的发展策略,
落实发展物业、投资物业、零售商业5:3:2的资本配置原则,公司三大业务板块的收
益水平和发展潜力均有所提高,为公司进一步持续、稳定、快速发展奠定基础.
1、经营环境及经营策略
发展物业
二零零七年上半年,在居民购房需求和人民币升值等诸多因素的推动下,房地产
市场投资增长过快的问题依然突出, 房屋销售价格依然高位运行.为此,国家针对房
地产市场的宏观调控措施主要是: 一方面从严征收各环节的税收、限制外资个人境
内购房、多次提高银行存贷款利率来抑制投资需求; 另一方面通过严格执行九部门
联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中"70%和90%"的规定及
加大政策性的住房供应等措施来增加供给、调整供应结构, 通过调控措施的进一步
落实来加快建立梯级住房消费体系,抑制房价过快增长,逐步建立并完善居民住房保
障体系.
在宏观调控政策影响下,二零零七年上半年,北京市房地产市场呈现出开发投资
增速放缓, 商品房施工面积小幅增长,住宅投资增幅回落的特点.在供给放缓的前提
下, 商品房销售面积亦呈现下降,但降幅逐步趋缓,经济适用房新开面积和竣工面积
增长较快.
二零零七年上半年,北京市完成房地产开发投资709.9亿元,比去年同期增长10.
9%.其中住宅完成投资365.3亿元,比去年同期增长9.5%,增幅同比回落21.6个百分点
.商品房施工面积达8390.1万平方米,比去年同期增长3.1%.在商品房中,住宅施工面
积和新开工面积继续呈下降趋势, 分别为4712.6万平方米和627.2万平方米,比去年
同期分别下降6.6%和21.9%.
商品房竣工面积一直保持较高增速,其中住宅竣工拉动作用明显.商品房竣工面
积959万平方米,比去年同期增长20.1%,其中住宅竣工面积为731.1万平方米,增长26
%,占商品房竣工面积的比重达76.2%.
另外, 受到2006年宏观调控政策影响,部分开发项目因规划调整等因素致使200
7年上半年市场新增供应减少,1－6月商品房新批准预售面积811.4万平方米,较上年
同期下降26.6%.其中住宅516.8万平方米,下降幅度达31.9%.
由于供给的大幅下降,致使北京上半年商品房销售面积亦出现大幅下降现象,但
降幅低于供给.2007年上半年,商品期房累计销售654.1万平方米,其中住宅期房539.
3万平方米, 分别较上年同期下降19.5%和26.3%,比供给的下降速度分别慢7.1和5.6
个百分点,同时,商品房和商品住宅的期房销售面积与新批准预售面积之比分别为0.
806和1.044,比上年同期的0.735和0.964分别提高了7.1和8个百分点,特别是2007上
半年商品住宅已显示出供不应求的状况.
由于存在上述的供需矛盾,进而导致2007年上半年商品房价格的继续上扬.商品
房销售价格指数累计为109. 3%,比去年同期提高1.4个百分点.其中普通住宅价格增
长最快,市区五环路以内住宅期房均价已过万元.
面对北京房地产市场的发展变化,本公司依旧坚持对房地产行业的判断:宏观调
控政策是经常和必然出现的情况,而房地产业稳定向上发展是长远趋势.公司认为理
性的政策调控, 其目的是保护消费者利益,抑制短期投机炒作行为,提高对开发商的
要求和条件,加大行业集中度,保障房地产行业的健康发展.从长远发展来看,随着政
策调控和行业自身调整的进一步深入, 企业发展更依赖于企业整体运营能力的提高
与核心竞争力的加强.对于本公司发展物业来说,这是挑战,更是难得的发展机遇.
为此, 公司在2007年继续采取合理掌控公司现有项目的开发建设进度及日常经
营工作为策略, 公司已开发的项目中,绿色家园项目继续保持热销局面,长岛澜桥项
目已全部告罄并实现入住,碧海方舟项目一期基本销售完毕,长河玉墅项目在别墅市
场销售表现突出,香山清琴项目继续保持价格上升、销售旺盛的态势.
温泉D1项目顺利取得地块规划征求意见函及项目交通评估和交委审批意见, 完
成了该项目的规划建设用地的相关工作.
公司把加大发展物业土地储备的工作作为第一要务,明确发展物业立足京内,发
展京外, 在积极参与北京重点新城建设的同时,加速京外扩张的脚步,增加可供持续
发展的土地储备规模,并选择具有发展潜力及比较优势的地区和城市,在跨地域发展
中实现突破.
投资物业
北京市连续多年GDP保持在10%左右的增长速度, 为本公司投资物业提供了良好
的外部发展环境. 二零零七年上半年,北京市写字楼市场供需增长势头强劲,北京甲
级写字楼租赁市场上半年出现了量价齐升的局面, 市场需求与平均租金水平呈稳中
有升的态势.出租公寓单个项目之间因区域位置、硬件档次和服务水平的不同,租金
水平与出租率存在一定的差距.
北京市四星级以上饭店平均房价和出租率均有较大提高, 位居全国主要城市第
二.四星级－五星级饭店平均出租率为70%－73%,平均房价为468－905元人民币.
本公司投资物业在二零零七年上半年, 充分利用地处奥运商圈核心区域的资源
优势, 通过提高物业租金和优化客户结构的策略,平均价格有较大提高,成为投资物
业收入增长的主要因素, 客户结构进一步优化,表明投资物业的市场影响力在增强,
经营管理水平继续提高. 与此同时,本公司在奥运会服务接待筹备过程中,注重新增
投资物业奥运会后运营的组织、管理、营销方案的策划, 为新增投资物业提高盈利
水平打好基础.
零售商业
二零零七年上半年,北京市消费品市场活跃旺销.全市累计实现社会消费品零售
额1818.4亿元,与上年同期相比增长14.9%.城镇居民家庭人均可支配收入为11242元
,同比增长14.7%,扣除物价因素影响,实际增长13.8%.
本公司零售商业二零零七年上半年,充分发挥专业运营的优势,通过优化购物环
境,调整经营品牌和商品结构,引进知名品牌的比例,降低经营成本等一系列措施,实
现了经营目标.同时,进一步完善单店向多店连锁规模发展所必需的运营与管理模式
2、上半年公司经营情况
报告期内,公司实现营业额为人民币166,920万元,较去年同期上升10.16%,利润
总额32,003万元,较去年同期增长18.75%,净利润17,793万元,较上年同期上升8.64%
(1)发展物业
报告期内, 发展物业上半年实现合同收入129,664万元,较去年同期下降10%,实
现现金收入130, 152万元,较去年上升15%,实现营业额人民币87,473万元,较去年同
期上升21.46%.销售面积73,654平米,比去年同期下降26%.
(2)投资物业
报告期内,投资物业上半年实现租金收入为15,084万元,其中写字楼实现租金收
入4,811万元,酒店收入17,126万元.
(3)零售商业
报告期内,公司零售商业上半年实现销售收入41,498万元,较去年同期基本持平
3、公司其他重大事项
(1)7月13日公司奥运媒体村项目举行了盛大的揭幕仪式, 进一步提升了公司形
象并为奥运媒体村的下一步销售奠定了基础.
(2)7月24日, 公司与北京城市开发集团有限责任公司组成联合体成功竞得湖南
省长沙市开福区新河三角洲地块, 使公司土地储备增加约500万平方米,对公司未来
发展起到积极促进作用.
(3)8月10日,公司中标取得北京市朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地A组
团国有土地使用权,使公司土地储备增加约46万平方米.
(4)国家会议中心项目已开始内外装修与设备安装调试;奥运媒体村工程全面实
现主体结构封顶;北辰大厦主楼、裙楼幕墙安装基本完成.
4、下半年工作展望
二零零七年下半年, 在居民财富持续增长、长期存在的房地产供需矛盾及人民
币升值预期等多种因素下,我们认为具备消费和投资双重属性的房屋价格,仍将在一
段时期内保持上涨态势, 国家将继续加强宏观调控政策措施,加大有效供给,调整供
给结构, 抑制投机及投资性需求,同时加大经济适用房与廉租房的供给,实现保障性
供应与市场供应的有机结合.这些因素,都将为本公司发展物业提供良好的经营环境
二零零七年下半年,预计国家宏观经济仍然呈现出较快发展的态势,消费持续升
温, 商品零售行业景气度继续维持新高.随着奥运会的日渐临近,北京市作为奥运经
济的最大受益城市,城市基础设施和交通环境都将得到巨大的改善,本公司地处奥运
核心区域内,投资物业和零售商业都将面临巨大的奥运商机.
发展物业
公司发展物业将继续加强市场分析、产品定位, 精心策划,策略营销.其中绿色
家园项目将全力推进媒体村销售工作.香山清琴项目充分利用自然和人文优势,培育
新入市别墅的市场卖点, 继续提高收益水平.碧海方舟项目结合区位优势,进一步提
高市场竞争力, 二期力争开工建设.长河玉墅项目发挥项目规模和公司品牌优势,加
大开发销售力度.温泉D1项目力争开工建设,为公司创造更大收益.
奥运媒体村项目将抓住奥运机遇,下半年正式开盘销售.北辰大厦完成设备调试
及装修工程, 充分做好开业准备.奥运国家会议中心项目按计划完成建设任务.
公司新取得的长沙市开福区新河三角洲地块和北京市朝阳区常营乡居住及公共
服务设施A组团地块项目,将逐步展开项目前期的各项筹备工作,组建项目公司,做好
市场分析、产品定位、规划设计等工作,通过产品创新、专业运作,向市场提供贴近
客户需求、性价比更高、质量更可靠的优质产品.
投资物业
公司投资物业将巩固上半年经营成果, 抓住奥运商机,提高业绩.积极准备北辰
大厦市场推广和销售以及奥运国家会议中心项目赛后经营的筹备工作, 确保高起点
运营.
零售商业
公司零售商业进一步完善战略管控型管理模式,发挥专业化运作机制,积极探索
价格策略以外的竞争模式,促进销售额稳步提高.同时积极开展北辰大厦精品店开业
的准备工作,筹备国家会议中心商业项目和绿色家园商业项目.
(二)公司投资情况
1、募集资金使用情况
我公司2006年通过首次发行A股普通股股票,募集资金3,517,070,000元,已累计
使用2, 133,140,000元,其中本年度已使用548,770,000元,尚未使用1,383,930,000
元.尚未使用募集资金余款将随承诺项目开发进度逐步投入.
2、募集资金承诺项目情况
1)、北辰大厦
项目拟投入1,619,100,000元,实际投入665,740,000元,由于募集资金到位时间
较迟工程付款随之延后.
2)、奥运媒体村
项目拟投入1,714,570,000元,实际投入1,284,000,000元.
3)、减少债项
减少债项183,400,000元.
3、非募集资金项目情况
报告期内,公司无非募集资金投资项目.
★2007年一季:
一、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
□适用 √不适用
二、公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
□适用 √不适用
三、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
四、本次季报资产负债表中的2007 年期初股东权益与"新旧会计准则股东权益
差异调节表"中的2007 年期初股东权益存在差异的原因说明:
□适用 √不适用
★2006年末期:
管理层讨论及分析
一、经营环境
二零零六年,国内房地产市场继续实施宏观调控政策.国务院及中国人民银行、
建设部、税务总局等部门相继出台了《国务院研究促进房地产业健康发展六条措施
》、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于规范房地产市场外资
准入和管理的意见》、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》
等一系列调控政策,进一步调整住房供应结构、稳定住房价格.由于北京市房地产市
场住房的需求依然旺盛,全市房屋销售价格呈平稳增长趋势,商品房空置面积持续下
降,市场总体保持稳定运营状况.房地产投资增速较上年回升9.3个百分点,投资比重
下降.全年本市完成房地产开发投资1719.9亿元人民币,较上年增长12.8%.房地产开
发投资占全社会投资的比重为51%, 较上年回落2.9个百分点,投资结构逐步优化.商
品房施工面积10483. 5万平方米,较上年下降2.5%,其中住宅施工面积6311.3万平方
米,较上年下降13.3%.商品房竣工面积3193.9万平方米,较上年下降15.3%,其中住宅
2193.3万平方米,下降22.8%.全市商品房销售面积2607.6万平方米,其中商品住宅销
售2205万平方米,占全部销售面积的84.6%.
二零零六年北京GDP为7720. 3亿元人民币,较上年增长12.0%,连续8年保持两位
数增长.在经济持续快速增长的带动下,城市建设全面提速,奥运经济日益彰显.北京
投资物业市场继续保持良好态势,公寓租赁市场空置率有所下降,总体表现较为平稳
. 写字楼租赁市场虽然需求强劲,但由于供应量在奥运前的集中投放过大,市场竞争
也将进一步显现.
二零零六年北京市人均GDP达到6210美元,全市实现社会消费品零售额3275.2亿
元人民币,较上年增长12.8%.城市居民人均可支配收入1.99万元人民币,较上年增长
13.2%.随着居民收入增长加快,消费增长和消费升级的效应加速体现,零售商业继续
保持快速增长态势.
二、业务回顾
二零零六年,公司发展物业、投资物业、零售商业三大业务适应市场变化,开拓
经营,公司经营效益再次达到历史高点,全年实现税前利润551,225,857元,较去年同
期上涨70.3%.
1、发展物业
二零零六年, 发展物业面对国家宏观调控政策、行业监管力度持续加大的市场
环境,密切追踪政策和市场变化,加大项目开发与拓展力度,主动调整营销策略,建设
规模和经济效益均创历史新高. 全年开复工面积138万平方米,竣工面积达11万平方
米,合同销售面积21万平方米.全年实现销售合同收入31.61亿元人民币,较去年同期
增长137.31%.税前利润4.15亿元人民币,较去年同期增长160.7%,连续三年占公司利
润总额的50%以上. 其中,北辰绿色家园项目采用价格监测机制,适时调整价格策略,
全年销售11. 29万平方米,合同销售额达11.74亿元人民币,较去年均有大幅增长.长
岛澜桥项目连年热销, 年内已全部售罄.碧海方舟项目加快开发力度,发挥品牌优势
, 别墅销售势头良好,其中公寓项目全面竣工后,两次提高售价,销售前景十分看好.
香山清琴项目凭借独特的品质和优越的地理位置, 成为领衔京城别墅市场的名星楼
盘, 全年销售183套,合同金额达14.33亿元,其中独栋别墅自开盘后即受到市场追捧
, 年内六次调价,现每平方米售价已超过4万元人民币.长河玉墅项目销售走势良好,
售价亦持续上涨,开盘三个月累计签约近亿元.
二零零六年四月, 公司通过土地市场公开交易,竞得约23万平米的温泉D1项目,
该项目已完成产品定位、市场定位和总体规划方案的初步设计, 正在加快办理前期
相关手续.
2、投资物业及酒店
投资物业及酒店业务通过专业化经营和品牌培育,以市场开发为重点,强化内部
管理, 提高服务质量,经济效益不断提高,成为公司整体经营业绩提升的又一个增长
点.全年实现税前利润1.70亿元人民币,较去年增长26%.
公寓经营管理公司在部分楼座升级改造、市场环境变化较大的情况下, 加大市
场开发力度, 提高营销能力,实现经济效益平稳发展.写字楼经营管理公司通过资源
整合,扩大经营面积,租金和出租率稳步攀升.
五洲皇冠假日酒店根据季节变化,灵活调整促销策略和客房价格,出租率和平均
房价实现了较好匹配,客源结构日趋合理,经济效益继续保持快速增长,经营毛利率(
GOP率)在洲际酒店管理集团管理的北亚区42家洲际品牌酒店中位居榜首, 客人满意
度指数也排名第一,全年实现税前利润6210万元,较去年增长49%.五洲大酒店及北京
国际会议中心在资源整合后, 通过调整销售管理体制,灵活运用价格策略,优势持续
显现,全年实现税前利润4,100万元,较去年增长36%.此外,12月12日本公司与洲际酒
店管理集团签订了国家会议中心项目内高档酒店的管理协议, 以确保该酒店未来运
营取得良好的收益.
3、零售商业
二零零六年,零售商业深入分析市场,加快商品结构的调整,全年实现税前利润6
,133万元,较去年增长2.2%.
年内,公司在充分研究国内外零售业发展趋势的基础上,初步完成了零售商业的
管理体制和组织系统建设, 形成了以商业发展分公司统管百货、超市连锁、购物广
场三个专业化运营分公司的清晰发展架构. 百货分公司适时进行了"营采分离"经营
模式的调整. 超市分公司与AC尼尔森合作,创新经营方式,逐步实现向"食品加强型"
超市目标的转变.11月28日公司与香港知名公司共同设立北辰大厦商业合资公司,率
先打造亚奥商圈高档精品百货店,并将力争于2008年奥运会前开业.
4、融资方面
二零零六年五月二十九日至六月二日,公司成功发行十年期15亿企业债券,票面
年利率为4.1%.本期债券募集资金15亿元人民币,将全部用于奥林匹克公园国家会议
中心及配套设施工程的建设.二零零六年十月十六日,公司在上海证券交易所成功发
行15亿A股, 扣除发行费用后,募集资金35.17亿元,将用于北辰大厦和奥运媒体村项
目建设.
5、奥运工程及重点项目
奥林匹克公园国家会议中心主体及配套项目混凝土结构及钢结构施工全部完成
,主体与配套混凝土结构均通过验收.
奥运媒体村各栋楼结构施工已全面超额完成形象进度计划指标.
北辰大厦主楼和裙楼实现结构封顶,并通过结构第二阶段验收工作.
三、二零零七年展望
二零零七年,房地产市场将继续通过政府调控和市场机制两个手段,在保持房地
产投资合理规模的基础上,调整土地和住房供应结构,确保有效供给,稳定价格,整顿
和规范房地产市场秩序,进一步促进房地产业持续健康发展.宏观调控将进一步提高
房地产行业的行业壁垒,加速行业整合,对于具有资金渠道畅通优势、规模大、资金
实力强的地产公司将获得巨大的发展空间.
二零零七年,是北京市实施"新北京、新奥运"的关键一年,预计北京将继续保持
较快的经济增长,城镇居民人均可支配收入也将持续快速增长,消费能力和支付能力
进一步提高. 随着奥运建设带给北京经济的积极影响,以及奥运会的临近,奥运场馆
及相关配套设施将陆续完成,奥运核心区域及周边市场商机无限.本公司目前拥有奥
林匹克国家会议中心及奥运媒体村两个奥运项目,投资物业紧邻奥运核心区,这将使
我们成为奥运经济的直接受益者, 公司将抓住房地产市场调控和奥运经济带来的发
展契机,加快发展速度,创造更好的经营业绩.
1、发展物业
土地储备是地产类公司持续发展的命脉.二零零七年,本公司将把扩大土地储备
作为发展物业第一要务加以落实, 充分利用业已积累的土地公开市场竞标及收购兼
并能力和综合开发实力,采取切实可行的方式,努力大幅增加土地储备,同时,注重京
内外业务的均衡发展,力争实现发展物业京外跨区域发展.
二零零七年,公司将继续扩大发展物业开发规模,实现全年开复工面积将超过15
0万平方米; 继续加大现有项目开发建设和经营销售力度,加快推进温泉D1项目的开
发进度, 深化市场定位、规划设计和营销方案,力争三季度开盘销售.绿色家园、碧
海方舟、香山清琴、长河玉墅项目将抓住商品房特别是别墅销售市场的有利时机,
提高项目的收益水平.
2、投资物业
二零零七年, 投资物业一方面要进一步细分市场,创新营销,充分利用地处奥运
商圈核心区域的资源优势, 确保经济效益稳步提升.另一方面,在做好奥运会服务接
待筹备以及存量、新增投资物业在奥运会期间营销策划的同时, 继续落实与国外具
有优秀管理品牌的会展企业合作, 确定国家会议中心在奥运会后运营的组织、管理
、营销方案,为新增投资物业提高盈利水平打好基础.
3、零售商业
零售商业在二零零七年将充分发挥专业运营的优势, 完善单店向多店、连锁、
规模发展所必需的运营与管理模式. 超市、百货及购物广场分公司在确保现有门店
经营效益的同时, 按计划周密做好北辰大厦约4万多平米精品百货店、绿色家园约4
万多平米社区购物中心、国家会议中心约8万多平米社区购物广场的开业筹备工作.
4、公司发展战略和品牌建设根据市场形势和企业内外环境变化,建立公司总体
发展战略和目标的动态管理机制, 进一步深化和完善各业务板块及各专业公司子战
略.全面实施公司品牌规划,加强公司品牌管理,提升公司品牌价值.
5、积极推进奥运项目建设
二零零七年,公司将按照奥运工程项目建设计划,按时、优质、出色的完成奥林
匹克国家会议中心和奥运媒体村的工程建设,充分筹备相关赛时接待服务工作,迎接
奥运, 服务奥运.各位股东,二零零七年本公司管理层及全体员工将站在一个更新的
起点上,团结拼搏,开拓进取,用优异的经营业绩回报股东,并对各位股东的支持和信
任表示衷心的感谢！执行新企业会计准则后, 公司可能发生的会计政策、会计估计
变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况
根据财政部第33号令和财会[2006]3号文《关于印发〈企业会计准则第1号——
存货〉等38项具体准则的通知》规定,公司自2007年1月1日起执行新的会计准则,根
据《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》的规定从2007年1月1日起进
行追溯调整.实施新会计准则对公司的影响主要体现在:
1)长期股权投资
根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定,公司会将现行政策下对
子公司采用权益法核算变更为采用成本法核算, 这将在一定程度上降低母公司当期
对子公司的投资收益,但本事项不影响公司合并报表损益情况和财务状况.
2)长期股权投资差额
根据《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》的规定, 属于同一控
制下企业合并产生的长期股权投资,尚未摊销完毕的股权投资差额应全额冲销,并调
整期初留存收益, 以冲销股权投资差额后的长期股权投资帐面余额作为首次执行日
的认定成本.
3)投资性房地产
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定,公司经过评估后决定将
选择采用成本模式对投资性房地产进行核算, 因而公司的利润和股东权益不会受此
影响.
4)借款费用
根据《企业会计准则第17号——借款费用》的规定, 应用新会计准则后公司借
款费用可予以资本化的范围将扩大, 由以前的专门借款扩大为专门借款和符合资本
化条件的一般借款. 另外,可以资本化的资产范围也将扩大,由现行制度下的固定资
产、房地产开发企业的开发产品, 增加为所有需要经过相当长时间的购建或生产活
动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等.另外,对
专项借款费用资本化的处理,按照《企业会计准则第17号－借款费用》规定,公司借
款利息资本化金额按照专项借款实际利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取
得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定.
5)根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定, 应用新会计准则后
,公司要将现行会计政策下单独列示的合并资产负债表中的股东权益,调整到在合并
资产负债表中股东权益项目下以"少数股东权益"项目列示. 此项政策变化将会影响
公司的股东权益.
上述差异事项和影响事项可能因财政部对新会计准则的进一步讲解而进行调整
. 2007年1月份,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》, 进一步加强土地增值税清算管理工作.鉴于上述通知,关于土地增
值税缴纳的标准和扣除办法没有变化, 故对北辰的盈利水平及长远发展均不构成影
响.管理层已经按税法的要求对土地增值税进行了充分的预缴和计提.
(三)公司投资情况
1、募集资金使用情况
公司于2006年通过首次发行A股普通股股票,募集资金3,517,070,000元,已累计
使用1,584,370,000元,其中本年度已使用1,584,370,000元,尚未使用1,932,700,00
0元.尚未使用募集资金余款将随承诺项目开发进度逐步投入.
根据中国证券监督管理委员会出具的证监发行字[2006]44号核准文件, 我公司
于2006年10月15日发行A股并在上海证券交易所挂牌上市.共发行人民币普通股A股1
50, 000万股,每股发行价为人民币2.4元,募集股款人民币360,000万元,扣除相关发
行费用人民币8, 293万元后,净募集资金总额人民币351,707万元.截止2006年12月3
1日,已使用募集资金158,437万元,尚未使用募集资金193,270万元.募集资金余款将
随承诺项目开发进度逐步投入,或根据2003年第一次临时股东大会决议,将筹集资金
超过承诺项目所需资金部分用于减少债项亦可作为一般营运资金.
投资情况说明：
公司投资情况
1、募集资金使用情况
公司于2006年通过首次发行A股普通股股票，募集资金3,517,070,000元，已累计
使用1,584,370,000元，其中本年度已使用1,584,370,000元，尚未使用1,932,700,00
0元。尚未使用募集资金余款将随承诺项目开发进度逐步投入。
根据中国证券监督管理委员会出具的证监发行字[2006]44号核准文件，我公司
于2006年10月15日发行A股并在上海证券交易所挂牌上市。共发行人民币普通股A股15
0，000万股，每股发行价为人民币2.4元，募集股款人民币360，000万元，扣除相关
发行费用人民币8，293万元后，净募集资金总额人民币351，707万元。截止2006年12
月31日，已使用募集资金158，437万元，尚未使用募集资金193，270万元。募集资金
余款将随承诺项目开发进度逐步投入，或根据2003年第一次临时股东大会决议，将筹
集资金超过承诺项目所需资金部分用于减少债项亦可作为一般营运资金。
募集资金总额 本年度已使用募集资金总额
已累计使用募集资金总额
承诺项目 拟投入金额 是否变更项目 实际投入金额
北辰大厦 1,619,100,000 否 371,520,000
奥运媒体村 1,714,570,000 否 1,029,450,000
减少债项 / 否 183,400,000
合计 3,333,670,000 / 1,584,370,000
接上表:
募集资金总额
承诺项目 产生收益情况 是否符合计划进度 是否符合
预计收益
北辰大厦 否
奥运媒体村 是
减少债项 是
合计 / /
未达到计划进度和预计收益的说明（分具体 由于募集资金到位时间较迟，故工程
付款随之延后。
项目）
变更原因及变更程序说明（分具体项目）
2、非募集资金项目情况 报告期内，公司无非募集资金投资项目。
★2006年三季:
一、公司报告期内经营活动总体状况的简要分析
报告期内,公司的主营业务继续保持较好的发展趋势.房地产业务销售势头良好
, 平均销售价格上扬;物业出租业务、酒店业务整体收益水平稳步提高;购物中心业
务毛利率进一步提升.报告期内公司按计划有序推进两个奥运项目的工程建设.
1－9月,公司累计实现主营业务收入225,938万元,比去年同期增长11.42%,其中
, 房地产业务实现收入108,704万元,占1-9月主营业务收入的48.11%.物业出租业务
、酒店业务及购物中心业务实现收入109,575万元,占1-9月主营业务收入的48.50%.
1－9月, 公司累计实现主营业务利润68,883万元,比去年同期增长29.51%,实现净利
润25,643万元,比去年同期增长58.61%.
1.占主营收入或主营业务利润总额10%以上的主营行业或产品情况
√适用 □不适用
2.公司经营的季节性或周期性特征
□适用 √不适用
3. 报告期利润构成情况(主营业务利润、其他业务利润、期间费用、投资收益
、补贴收入与营业外收支净额在利润总额中所占比例与前一报告期相比的重大变动
及原因的说明)
□适用 √不适用
4.主营业务及其结构与前一报告期相比发生重大变化的情况及原因说明
□适用 √不适用
5.主营业务盈利能力(毛利率)与前一报告期相比发生重大变化的情况及其原因
说明
□适用 √不适用
二、会计政策、会计估计、合并范围变化以及重大会计差错的情况及原因说明
□适用 √不适用
三、经审计且被出具"非标意见"情况下董事会和监事会出具的相关说明
□适用 √不适用
四、预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比
发生大幅度变动的警示及说明
□适用 √不适用
五、公司对已披露的年度经营计划或预算的滚动调整情况
□适用 √不适用
六、公司原非流通股东在股权分置改革过程中做出的特殊承诺及其履行情况
□适用 √不适用
七、截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的股改工作时间安排说明
□适用 √不适用
截止本次季报公告日,未进入股改程序公司的相关说明
□适用 √不适用
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