行业分析
| 发布日期：2008-4-9 10:22:00 |
≈≈中体产业600158≈≈(更新:2008.04.09)
[2008.04.09]地产股:题材股重生,接棒反弹
■东方早报
从昨日的市场来看,板块轮动非常有序,题材股接过反弹大旗: 创投概念股逞强;
天津板块也受益于新区方案获批消息,尾盘突起.大跌过后好多股票如获新生,除题材
股外,一些权重股经过暴跌后均现反弹,航空股涨停表现抢眼.
从周二强劲的走势来看,反弹号角已经吹响,经我们观察,房地产股经前期暴跌后
,有一定幅度的上行,近期在大盘大幅上行中表现滞后,明显流露出为下一波行情蓄势
的态势.作为牛市两大权重板块,其和航空股一样受益于人民币的巨幅升值,主力向上
运作已成必然.
人民币升值加速
房地产景气因素仍然存在,未来很长一段时间仍可看好.我们认为,经济高速增长
促进了房地产行业的发展, 城市化进程和人口红利形成了巨大的房地产市场需求,人
民币持续升值提升板块投资吸引力,房地产供给类先行指标决定未来一段时间仍是失
衡的供求关系.
种种迹象表明,我国经济已经进入人民币升值的实质性周期内. 尤其是今年以来
人民币升值呈现加速的趋势,近期就有突破7.00的可能性.
而房地产板块作为获取人民币升值收益的有效载体之一,其龙头优质地产股潜力
相对明显,如保利地产(600048),金地集团(600383),万科等.
而从政策调控的导向来看, 政府对房地产行业的持续调控,其目的并不是打压房
地产行业和房地产板块的走势,而是促使房地产市场健康稳定地发展.可以说,调控对
于行业长期投资价值反而存在十分有利的一面.
行业将呈现整合
宏观调控是行业常态,伴随而来的将是行业集中度的提高.开发实力和品牌,资源
获取和整合能力成为竞争优势之所在,市场环境的变化将深刻影响开发商的经营运作
模式.强者将更强,以应对来自各方面的压力,弱者将很难生存.
如此,则可以选择有一定规模和竞争力,并有一定增长速度的全国性开发类公司,
如万科A,金地集团,招商地产(000024); 此外,也可关注业绩和资产质量优良,且具备
良好成长性的区域性地产公司,如万业企业(600641). 同时还可选择有稳定投资回报
的商业地产类公司,像陆家嘴(600663).
前期股指调整幅度巨大,短期的调整已告一段落,目前大盘已现反转之势,多数地
产股底部放量,投资者可于此时密切关注.投资机会正渐渐显现.
[2008.04.07]地产商借道信托融资"过冬"
■证券时报
近来,上市公司增发等融资渠道逐渐收窄,房地产开发商遇到前所未有的资金寒冬.为
缓解资金危机,不少房地产企业转向信托渠道.
日前, 招商地产,建行以及上海国际信托有限公司三方合作推出的"乾图理财"信
托理财产品在深圳成功发行. 根据建行深圳分行对公业务部相关负责人介绍,本期产
品募集资金6.5亿元,期限3年.
也有房地产公司希望通过信托渠道融资,却未如愿.天创置业日前公告称,公司与
京能集团共同组建了宁夏京能房地产开发有限公司,开发银川项目.因项目开发需要,
公司拟通过信托贷款的方式获得资金,并拟与北京国际信托投资有限公司和京能集团
就该信托贷款事项签订《合作协议》. 但因市场环境发生变化,合作各方最终未能达
成一致意见,故未能签署《合作协议》.另外,泛海集团此前宣布再次减持民生银行14
479.2万股,所获20多亿元资金是否用于泛海建设的地产项目还不得而知.
据WIND统计,今年前3个月,鲜有房地产企业实现增发.在港上市的40家大型内地(
包括有内地业务的)房地产股市值平均缩水30%,其中包括绿城中国,合生创展,合景泰
富,雅居乐等知名公司在内,市值缩水幅度更超过40%.
一位信托公司经理表示, 随着股指的大幅下挫,房地产上市公司通过股市增发实
现融资的可能性越来越小.而另一方面,通货膨胀未得到有效抑制,国家宏观调控政策
进一步收紧,房地产企业从银行贷款的期望也越来越难以实现. 这成为信托渠道受房
地产企业青睐的主要原因.
根据统计数据,去年房地产企业通过信托公司发行集合信托计划募集了121. 5亿
元,占去年集合信托计划募集资金总规模的11.3%.而今年2月份,共发行集合信托计划
35个,募集资金305000万元,其中投向房地产领域的信托计划有4个,发行规模46500万
元,占总规模的15.24%.相比去年全年的平均水平有较大幅度提升.这表明房地产企业
通过信托渠道融资的需求大大增加,这一市场正逐渐回暖.
同时,银行对与信托公司合作推出信托产品也颇有兴趣.近年来,银行依靠发行理
财产品成为增加非利差收入的一个重要渠道."随着贷款的萎缩,商业银行积极拓展中
间业务势在必行. "一位证券公司金融业分析师称,建行通过发行此类信托产品,是通
过理财产品的方式来募集资金, 并不占用建行自身的贷款额度,但建行可获得信托产
品的托管费等中间业务收入.
[2008.04.07]房地产行业:2008楼市异动传递哪些信号?
■证券时报
2008年的楼市,可谓"乱花渐欲迷人眼". 继深圳,广州,上海等地部分楼盘的价格
松动后,京城楼市近来也悄现"一次性付全款八折""买房送大礼"等"打折风".
相较于以往疯涨且坚挺的房价, 近期开发商的一些降价"打折"行为,以及楼市的
一些异动现象,是否意味着房地产市场的调整已经开始?记者对此进行了调查.
"打折风"渐起:"低开高走"促资金回笼
这一轮楼市"打折风"中,万科无疑是"动作"最大的一个.
从珠三角一路刮到长三角,万科的"打折",使得本是局部的调整呈现了扩散态势.
尽管北京万科有关人士一再表示"暂时没有降价计划",但目前三个项目的优惠幅度却
是近几年罕见的,仅万科中粮假日风景,一次性付款就可打九三折.
消失许久的送车位,赠装修费等多样促销方式也开始粉墨登场."富力又一城"200
8年年初,就推出了"买房送5重大礼"的活动: 免3%契税,免10年物业费等.珠江帝景博
悦的房子"折"得也很有魄力,均价2万多元的房子,每平方米可直降5000多元.
记者调查发现, 实行打折或者赠送实物促销的,多数是一些大的上市公司项目或
老项目的尾盘.
"这段是政策敏感期,低开高走保险一些,定高了容易把自己套住."一楼盘项目销
售负责人向记者表示,"我们现在给客户的是优惠,但不是降价,过了这阵,房子肯定还
会涨."
北京万科有关人士告诉记者, 项目如何定价主要是依据市场情况,对于万科这样
项目较多的龙头企业,资金流快进快出是一个重要原则.
"链家地产"市场研发中心的调查显示,目前北京在售楼盘中约有七成多项目在打
折销售,打折幅度一般为九五折至九九折之间.这表明,北京楼市开始进入高位调整期
.
与开发商的一些暗自降价行为相反, 楼市成交量持续着低迷状况,市场观望气氛
日益浓重.北京市房地产交易管理网数据显示,今年2月北京市二手房网上签约套数仅
为1004套,相比1月份降幅超50%,创下自去年7月实行存量房网上签约以来的最低点 .
"连续多次加息, 再加上对第二套房的限制以及经济适用房,限价房,廉租房等保
障性住房政策的不断出台, 一定程度上改变了人们对于房市的预期,北京楼市会变得
有些理性."中国社会科学院倪鹏飞研究员如是评价.
高价地频"流拍":开发商正视疯狂拿地风险
进入2008年, 曾经一度疯狂拿地,频争"地王"的开发商们,面对土地供应,普遍显
现出"发蔫"症状.
1月8日,与两年前曾拍出26亿元"地王"的北京广渠路36号地仅一街之隔的广渠路
15号地惨遭流标. 规划总建筑面积66万平方米,被业内认为可能是新"地王"的朝阳区
来广营乡清河营村1号住宅用地开标,因参加投标的开发商不足3家也在去年底以流标
收场.
"真是太意外了. "中原地产华北区域总经理李文杰在得知拍卖结果后连连摇头.
在他看来,这些"绝版"地块地段好,周围的配套设施也已比较完善,"应该拍个好价钱"
.
土地市场连爆冷门的现象也在其他地方上演. 去年底,广州推出12宗地块,仅7家
单位竞价,最终2块地流拍,5块地以底价成交.南京地价近期也如同"过山车"般急速下
坠, 地处江宁区的一地块以底价成交,楼面地价每平方米2000元,而就在一个多月前,
同板块的成交土地楼面地价为每平方米4446元,降幅超过50%.
"随着政府打击开发商囤地的力度越来越大,开发商开始正视大量拿地的风险.加
之面临信贷紧缩形势,开发商资金链紧张,无疑是这些地块流标的最大原因. "北京师
范大学董藩教授指出,土地价格过高,会严重透支未来的房地产价格.
与高价地"流拍"形成对比,是取得较多土地的企业对土地的有效利用不足. 中国
房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露, "上半年全国完
成土地开发面积同比增长7. 6%,增幅比2006年同期回落26.4个百分点,占待开发土地
面积比重仅40%."
国土资源部有关负责人向记者表示, 国家近期加强对闲置土地加大监管,规定开
发商不能分期获取土地证, 防止开发商依靠少量土地"滚雪球囤地",亦可防范金融风
险.
流动资金减少:开发商从未这样缺钱
"今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期."SOHO中国总裁潘石屹坦言
,这些困境包括: 公司负债情况是否危急;同类住宅开发商之间竞争如何解决;面对保
障性住房,自己的产品定位如何找准市场需求;从紧货币政策将减少按揭贷款,如何应
对其对需求量的影响等.
记者在调查中了解到, 目前银行信贷紧缩越来越明显,很多中小房地产公司已经
不能获得银行授信,同时大公司的授信额度也被削减.
"去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35%,并且严格规定项目开发到中后
期才能贷款.今年是国家10年来首次执行货币从紧政策,房地产流动资金已经减少了5
0%,我做这行10多年了,从来没有这样缺钱."京城一大型房企的总经理向记者诉说.
一些开发商反映, 房地产业以前贷款充足时,投入的资金会产生好几倍的乘数效
应,一笔贷款可以转几个项目. 而今,传统的银行贷款之路难以走通,而国内监管部门
对房地产公司首发上市的严格审核,上市或增发融资也相当困难.
"金融是房地产的'血脉',从紧的货币政策'卡'住了房地产市场的'咽喉'. "南京
网尚房地产公司总经理胡光辉认为, 土地价格的降低最终也将传导到一手房,因为地
价下跌会大幅减少成本.
破"以地生财"税收格局 有望间接平抑房价
"政府针对房地产的本轮调控,表现出国家让利于民的价值取向. "南京市房管局
副局长郭宏定认为,许多城市房地产税收近年大幅增长,最极端的表现是去年"面粉贵
过面包"现象. 而从紧的货币政策,有利于扭转地方"以地生财"的税收格局,可以让开
发商疯狂追逐土地价格的现象回归理性.
记者在采访中了解到,依托资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力,而I
PO融资后禁止买地的规定,意味着开发商只有加速开发已有项目,快速销售回笼资金,
然后用所得的资本金再去拿地. 这样"地王"现象可大大减少,有助于短期内增加楼市
供应,进而起到抑制房价的作用.
对于当前房地产市场出现的新动向, 国务院发展研究中心的专家分析认为,原因
是多方面的:一是第二套房贷政策出台,从紧的货币政策和央行的连续多次加息,抑制
了部分超前消费和投资性购房需求;二是保障性住房建设力度加大和限价房计划供应
量的增加,分流了部分购房需求;三是由于一些城市房价上涨过快,超过了购房者的承
受能力.
在楼市异常波动的过程中,政府的力量不能"缺席". 专家认为,政府"抓紧建立住
房保障体系"的承诺实实在在, 房地产市场已经由以往的"单纯市场化改革"转向市场
与保障并行的"双轨制",被保障人群的增多将减少商品房购买人群,改变消费者被"强
迫"购买高价房的状况.而帮助中等及中等偏低收入的家庭解决住房困难,需要政府建
立多渠道的投融资机制,逐步形成适度,多样,梯次供应和消费模式,有计划,有步骤地
解决他们的住房问题.
2008年国务院已明确将"抓紧建立住房保障体系"纳入政府工作规划中. 显然,房
地产政策向住房保障倾斜, 比争论房价"拐点"是否到来更有价值,人们更期待一个平
稳理性的房地产市场的到来.
[2008.04.02]房地产:42家公司去年净增81%,难掩现金流压力
■中国证券报
据Wind资讯数据统计, 截至3月30日,已公布年报的42家房地产上市公司,2007年
实现营业收入1135.31亿元,同比增长54.1%;实现营业利润260.4亿元,同比增长83.9%
;归属母公司股东的净利润共计193.31亿元,同比增长81.05%.
业内专家指出, 得益于2007年全国房价上涨和行业景气度高企,房地产上市公司
的业绩呈现高速增长;但华丽的业绩意味着过去,面对目前行业走势的不确定性,房地
产行业未来的业绩增长将放缓,已经成为多数研究机构的一致看法.与此同时,货币政
策从紧后,房地产企业的融资难度和成本都将大为提高; 房地产行业的现金流压力无
疑也将增大.
经营性现金流堪忧
Wind资讯统计显示,42家房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额
为-365.99亿元;而去年同期,可比的42家房地产上市公司的经营活动产生的现金流量
净额为-107.7亿元.
万科A(000002), 招商地产(000024),金地集团(600383),保利地产(600048)四大
上市地产开发商,2007年的每股经营性现金流均为负值,并且均为各公司5年来的最低
值.数据显示,万科的每股经营性现金流为-1.52元,招商地产为-4.74元,金地集团为-
7.52元,保利为-7.65元.
业内专家指出,房地产企业经营性现金流的负值越来越大,表明经营性活动的"含
金量"越来越低,手头的现金也将日益紧张.这可能是由于购置土地等"扩张性"的支出
大幅增加,而房屋产品销售的速度则没有跟上.
另外,2007年,房地产企业的存货周转率也在降低. 数据显示,四大房地产上市公
司2007年的存货周转率也是历年来的最低值.万科的年度存货周转率为0.42,是第5年
下降.金地集团的年度存货周转率仅为0.31;保利地产的存货周转率只有0.25;招商地
产的更是低至0.16.
专家解释,由于房地产项目建设周期一般为2—3年,按照存货在2.5年内销售并回
笼资金计算,存货周转率应该不低于0. 4,但是这几大开发商中,只有万科的存货周转
率稍高于0.4.
销售不容乐观
目前, 大多数房地产上市公司的预收账款占当年收入比例较高,而这部分款项可
在未来逐步计入营业收入,从而为企业2008年的业绩增长提供了保障.数据显示,42家
房地产上市公司的预收账款合计达677.94亿元,同比增长80.89%; 占2007年42家房地
产上市公司营业收入的59.7%.
其中, 保利地产(600048),万通地产(600246),华发股份(600325)等7家公司的预
收账款超过营业收入.
不过,市场分析人士指出,虽然目前房地产企业2008年的业绩已经有了保障;但是
,去年年底以来的销售形势并不乐观.在紧缩性调控政策影响下,近期房地产公司的新
开盘项目明显减少,成交量也大幅萎缩;如果这种情况延续下去,2009年的销售与业绩
将堪忧.而这也是让多数人目前对房地产行业未来形势难辨方向的重要原因.
有研究显示,由于在4,5月份间有比较多的楼盘开盘,供应量的放大将加大市场竞
争.此外,近日央行发布的全国城镇储户问卷调查结果显示,七大城市打算买房的居民
占比全线下跌,居民观望心理十分浓郁.
国泰君安房地产行业分析师张宇认为,房地产行业的决定性因素是银行的信贷投
放,这直接决定大多房企的资金链条和经营方向;而且在银行继续实行货币从紧,信贷
调控的政策背景下,2008年房地产的销售情况仍然堪忧.
[2008.04.02]机构看好房地产板块
■证券时报
通过对当前投资评级最高的股票进行统计分析,投资评级排名最高的是深天健(0
00090)和珠江实业(600684),综合评级系数均为1.本周投资评级排名前20名的股票中
, 房地产类股票显著增加,有6家公司上榜,较上周多添4家,它们是深天健,珠江实业,
深长城(000042),招商局B(200024),天鸿宝业(600376),*ST广厦(600052). 其它所属
行业分布零散, 其中金属与采矿类股票2只,化工品,能源设备与服务,自来水,电子设
备与仪器,专卖连锁店,公路与铁路运输,零售,纺织品和服饰,汽车零配件,电力设备,
银行,商业服务类股票各1只.来自市场数据表明,房地产市场似已止跌,未来是否就此
走出观望?
楼市成交量回暖和房贷政策是否放松决定地产股未来投资机会的大小.来自市场
的数据, 3月下旬左右一二线核心城市一手商品房或商品住宅成交面积均出现环比回
暖,同比出现不同程度的回暖,部分城市开始正增长. 另一方面,商业银行开始对低于
当地人均居住面积家庭的第二套房实行第一套房贷政策, 表明开始扶持改善型需求,
意味着自主性需求将支撑未来楼市.
国泰君安指出,基于成交量和房贷政策两项关键因素在好转,人民币持续升值,调
高房地产行业投资评级到增持. 从行业目前格局,景气和演变趋势,公司成长性看,行
业估值基准可给予一线地产08年25倍PE,二线地产22倍PE.由于万科A,保利地产(6000
48), 金地集团(600383),招商地产(000024),新湖中宝(600208)等万科类一线公司对
成交量和房价最敏感,建议行业逐渐回暖时可以逐步提高配置,积极关注基本面变化.
即便行业调整时也可逢低积择机参与,适度配置.
另外, 根据建设部的要求,各地今年1月和3月陆续推出2008年和2009年的住房建
设计划.保障性住房的比重占到了新增住房比重的10%以上.这说明政府在有限的财力
下,首先考虑的是解决社会低收入人群的住房需求.
对此申银万国表示,短期来看,由于政策性住房推出的量有限,并且政府将首先立
足于解决低收入人群的居住问题, 因此,对市场商品房消费者心理层面的影响将大于
实际影响;长期来看,平均房价将有所下滑,但是土地资源紧张的东部地区的商品房价
格将出现较大幅度上升.
与此同时,对房地产行业可能的风险亦应有清醒认识: 央行中长期贷款加息的次
数和幅度; 成交量环比保持活跃,但同比增长幅度欠佳;因政策和市场压力,更多开发
商因资金继续紧张而加快现金回笼,销售面积,房价和毛利率都可能受影响;严格落实
3号文件加大闲置土地处理力度增加供给压力;政策落实力度增强,保障性住房市场规
模快速增长.
[2008.04.01]房地产:板块关注度攀升
■证券时报
据今日投资对"当前分析师关注度最高的行业"进行统计发现,房地产行业近两周
受分析师关注度稳步攀升,上周在分析师关注度排行榜中已升至第三位. 近期地产股
的反弹主要受如下几方面因素影响: 1,三月份以来,全国一线城市成交量环比出现明
显上涨. 2,第二个因素是龙头地产股2008年前两个月销售业绩都还不错.3,第三个因
素是估值.经过前期调整,一线地产股超跌了.4,关于第二套房贷政策松动的传闻.
长城证券分析师认为, 虽然地产股股价较去年高点已经腰斩,但是在大盘系统性
风险仍在不断释放, 地产股相对其他行业估值上优势减小,维持对行业谨慎推荐的投
资评级.目前房地产行业调控政策已经非常明确,2007年业绩高成长已成事实.2007年
的高额预收帐款可以基本保障2008年的业绩.唯一不确定的是房地产市场成交量和房
价的发展趋势,上市公司2009年的业绩存在较大不确定性. 如果二季度房地产市场成
交量环比持续上升,楼市全面回暖,将给地产板块带来阶段性反弹行情.商业银行适当
放宽二套房贷政策,有助于吸引改善性需求入市,同时增强楼市回暖预期.
近期有媒体报道,北京,上海等地部分银行对第二套房贷款执行标准有所松动.兴
业证券分析师经过调研后得知, 央行此前的政策仍被严格执行,但是通过设定较高的
人均居住面积,在政策允许范围内,事实上大幅放松了对改善型住房的贷款条件.从目
前各大城市成交来看,上海仍旧火热.北京,广州,深圳还有待进一步恢复.伴随季节性
回暖以及政策面积的积极影响,4,5月份成交量有望在目前基础上增长30-50%,从而基
本回归正常轨道.因此,维持对房地产行业的"推荐"评级.
民族证券分析师指出, 宏观调控将使房地产行业从高位运行转向理性回归,步入
调整阶段.预计2008年房地产投资增速将回落,房屋价格增长速度将放缓,房地产企业
或将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期,房地产行业盈利的增长速度将受到抑制. 虽
然宏观调控能够使行业避免因投资和房价的过快增长而出现大起大落,长远来看有利
于行业的长期发展, 但现阶段应该规避行业调整所带来的系统性风险,因此下调评级
至"中性". 重点推荐兼具较强开发能力与融资能力的龙头公司,因为龙头公司在市场
调整时的抗风险能力比较强,而且可以在调整中通过并购整合扩大市场份额.
[2008.04.01]地产板块:光明初现,四类公司值得关注
■上海证券报
近期楼市成交量, 房贷政策和人民币升值表明行业趋势在好转,地产股板块光明
初现.
各项因素趋势转好
3月下旬左右一二线核心城市一手商品房或商品住宅成交面积均出现环比回暖 ,
同比出现不同程度的回升,部分城市开始正增长.
而据悉,商业银行开始对低于当地人均居住面积家庭的第二套房实行第一套房贷
政策,表明开始扶持改善型需求,意味着自主性需求将支撑未来楼市.
此外, 人民币持续升值的行业积极因素将增加房地产行业对外资的投资吸引力,
有利于稳定房地产板块的估值基准.
推荐强势大中型企业
基于影响房地产板块投资机会大小的成交量和房贷政策均出现好转,人民币持续
升值稳定行业估值基准,我们调高该行业评级到增持.同时基于行业集中速度加快,龙
头企业成长性更好的行业发展趋势,我们积极推荐一线全国性龙头和二线区域性龙头
企业.从行业景气和演变趋势,公司成长性看,行业估值基准可以给予一线地产2008年
25倍PE,二线地产22倍PE.
具体选股思路建议如下,公司推荐参见附表.(1)一线万科类公司: 万科A,保利地
产(600048),金地集团(600383),招商地产(000024)等公司对成交量和房价最敏感,行
业逐渐回暖时可以逐步提高配置,积极关注基本面变化; 即便行业调整时也可逢低积
择机参与,适度配置.(2)一线非万科类公司:中粮地产(000031),华侨城A,上实发展(6
00748)和天鸿宝业(600 376)等公司依靠低地价和高盈利能力的突出优势足以弥补存
货周转稍慢的劣势,建议加大关注力度.(3)业绩高增长确定的二线龙头: 为项目区域
具有一定多元化,未来业绩增长明确和RNAV具有安全边际的中等开发商,以华发股份(
600325),中华企业(600675),北京城建(600266),名流置业(000667)等为代表. (4)商
业地产推荐张江高科(600895),金融街,谨慎推荐浦东金桥(600639).
需要提醒的是,虽然房地产业趋于好转,但仍存在着风险:央行中长期贷款加息的
次数和幅度; 成交量环比保持活跃,但同比增长幅度欠佳;因政策和市场压力,更多开
发商因资金继续紧张而加快现金回笼,销售面积,房价和毛利率都可能受影响;严格落
实3号文件加大闲置土地处理力度增加供给压力;政策落实力度增强,保障性住房市场
规模快速增长.
[2008.03.31]融资难加速推进房地产业优胜劣汰
■上海证券报
房地产市场回归理性, 有利于防止房地产泡沫的形成与积累,而防止房价过快上
涨仍是今年的一项重要任务.3月29日,中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在"200
8中国房地产百强企业研究成果发布会暨第五届中国房地产百强企业家峰会"上直言,
一些城市住房成交量下降和房价的适当回落, 是国家宏观调控政策显现的表现,有利
于加深对房地产市场规律的认识,增强银行,投资者,购房者的风险意识.
房价回落是理性回归
"客观的说,去年二三季度房价普遍快速上涨,我们是担心的,也是不正常的. "朱
中一说.
他表示,去年四季度以后,在央行出台房贷政策的影响下,各地一方面加强了土地
市场调控和住房供应结构的调整,抓紧编制了年度住房建设计划与五年的住房建设规
划,增加了保障性住房,中小套型住房和限价房的供应.另一方面调控政策也限制了投
资,投机型消费和部分超前的改善性需求,并稳定了部分中低收入家庭的市场预期,使
市场的供求关系开始缓解,房价涨幅总体趋缓.
"一些城市出现了调整,销售量下降. 深圳,广州等过去房价上涨较快的城市出现
回落,一些城市的土地价格也开始下降,有一些城市的土地出现流拍."朱中一说.
他坦言,房价在原涨幅过快过高的基础上适当的回落,是市场回归理性的表现.
"这不但有利于我们加深对房地产市场规律的认识, 增强银行,投资者,购房者的
风险意识,还有利于防止房地产泡沫的形成与积累,是国家宏观调控政策显现的表现.
"朱中一分析说.
值得注意的是,朱中一分析指出,从长远和客观的经济层面看,未来一个时期由于
快速的城镇化, 我国人口多,收入的增加以及对人民币升值的预期和人均土地资源稀
少等国情,住房需求增长与供应不足的矛盾将长期存在. 加之,土地,钢材等原材料价
格和劳动力成本的增加,使得防止房价的过快上涨仍然是今年的一项重要任务.
囤地房企须加快开发
"有的企业前几年囤积了不少土地,现在应该加快开发,否则在大量中低价位商品
房,限价房,保障性住房上市情况下,你的产品性价比能否赢得生存空间就值得认真思
考."朱中一说.
同时, 他表示,美国次贷危机的警示和我国政府实施的从紧货币政策有利于我国
房地产业进入平稳的发展期. 但同时也使房地产企业普遍进入了融资的困难期,由此
房地产企业间的优胜劣汰,合并,重组会加快. 在这种情况下,房地产企业必然调整发
展目标和战略布局.
"房地产企业应该审时度势, 把企业自身的发展目标和开发战略放在这个大环境
中加以调整."朱中一说.
他分析认为,目前房地产既要重视拓宽融资渠道,保护好资金链,又要重新评估企
业运作过程中存在的风险, 重新审视发展过程中的具体策略,对未来的预期要更为严
谨,更为务实.
"要研究在未来的市场格局中,自己向哪些区域,哪些城市发展. 在产品的开发上
是继续开发商品住宅还是开发非住宅项目, 还是参加保障性住房的建设,然后再看看
原定的计划是否需要修整."朱中一说.
[2008.03.31]房地产板块:继续走强,资源类股成重灾区
■中国证券报
除了房地产和家用电器之外,上周其他21个申万一级行业指数区间累计均出现下
跌. 房地产行业继前周之后再次成为一周表现最好的板块,指数全周累计上涨4.02%.
而上游资源类行业则成了重灾区, 采掘,有色金属与黑色金属三个行业指数区间累计
分别下跌7.26%,6.83%,6.53%,跌幅在所有行业中居前三位.
地产板块继续逆市走强
房地产和家用电器是上周两个实现上涨的行业指数,区间累计分别上涨4.02%和0
.24%.不过,如果按照算术平均法计算行业成分区间涨跌幅则发现,只有房地产板块略
微上涨0.86%,而家用电器板块则下跌3.47%,说明家电股并没有出现集体性上涨,而是
受到了权重股(主要是格力电器(000651))的带动而略微上涨.
房地产板块再度逆市走强,连续第二周成为表现最好的行业.前周,该行业指数的
区间涨幅为4. 34%,在所有一级行业中排首位.与此同时,市场对该板块的关注点逐渐
由一线龙头逐步扩散至二线蓝筹公司.从上周的个股表现来看,根据wind资讯统计,在
105只地产股中,涨平跌之比为54: 12:39,周涨幅在10%以上的共有5家公司,分别是中
华企业(600675),万通地产(600246),上海新梅(600732),陆家嘴(600663)和金地集团
(600383),而一线龙头企业万科,保利地产(600048),招商地产(000024)分别上涨9.17
%,5.63%,5.41%.
之所以地产股近期一改疲态持续走强,主要推动因素有二:一是上海,深圳等主要
城市商品房成交量逐步回升,提振了市场的信心,同时随着4,5月份传统的销售旺季到
来,进一步给投资者带来了希望; 二是近期关于宏观调控政策在经济增速放缓与通货
膨胀双向压力下难度加大以至于紧缩性政策短期恐难出台,尤其是关于信贷放松的传
闻更是甚嚣尘上,从而给地产板块注入了催化剂.
但分析人士认为,房地产板块行情走向毕竟还要取决于宏观经济运行情况与政策
导向,而如今这两方面实际上仍不明确,因此保持谨慎心态并且密切跟踪相关经济,行
业数据将十分必要.
资源类股成重灾区
据统计,上周累计跌幅居前三位的分别是采掘,有色金属与黑色金属三个行业,区
间分别下跌7.26%,6.83%,6.53%.而按照算术平均法计算行业成分区间涨跌幅的话,以
钢铁股为主的黑色金属与有色金属板块则跌幅最大,区间累计跌幅均为5.55%,而采掘
板块区间仅下跌3.62%,远低于行业指数7.26%的跌幅.
采掘板块主要受到权重股的拖累.具体到个股,该板块全周跌幅在10%以上的共有
7只股票,其中包括权重比例排前四名的中国石油(601857)(权重约66%),中国神华(60
1088)(17%),中煤能源(4.5%)和中海油服(601808)(2%),分别下跌15.03%,11.61%,14.
24%和11. 3%.就煤炭行业而言,近期澳大利亚BJ现货价格和国内秦皇岛中转地煤价出
现短期回落,是引起煤炭股尤其是动力煤公司股价下跌的主要因素.不过数据显示,山
西坑口煤价同期则出现上涨.分析人士认为,国内炼焦煤合同价格将继续上涨,而新财
年煤炭出口价格大幅提升也是十分明确的,因此煤炭股尤其是焦煤龙头生产企业仍值
得看好.
就有色金属板块而言, 由于对于全球经济增速放缓的担忧,引发了近期金属价格
的回落,从而带动国内有色板块回调.有分析认为,在面临经济增速放缓的不利影响时
, 金属价格又将因弱势美元而获得一定支撑,双向作用下预计金属价格短期还将呈现
大幅震荡的走势格局,建议关注其中一些交易型机会.
同样,钢铁行业也面临着全球经济增幅放缓带来需求下降的风险. 或许正是在此
压力下,近期国内钢价的大幅上调并没有像欧美市场那样给钢铁股快速上涨带来动力
,而整合预期的作用也显得有限.持续下跌使得钢铁板块估值水平不断下降,目前其08
年动态市盈率已经接近13倍, 是所有行业中的最低水平,与国际钢铁股的平均水平也
基本接近. 同时,据研究员分析,国内钢铁行业在淘汰落后产能,严控新增产能等因素
影响下,产量供给增速明显回落,从而有利于行业供求关系好转. 此外,行业内部整合
也将给龙头公司带来加速发展的机会.因此具备成本优势和提价实力的龙头公司仍值
得关注.
[2008.03.28]地产板块:成交量回升提振市场信心
■中国证券报
近两个星期,房地产板块一改前期疲态,走势明显强于大盘以及其他行业(农林牧
渔除外).究其原因,主要有三: 一是上海,深圳等主要城市商品房成交量逐步回升,提
振了市场的信心;二是陆续披露的年报显示,龙头地产上市公司07年纷纷实现高增长,
业绩符合预期,起到稳定军心的作用; 此外,加息预期的落空,以及关于政策面回暖的
市场传闻,也为地产股的反弹注入了催化剂.
那么, 房地产板块能否就此展开一轮反转行情吗?从各研究机构近期发布的报告
来看, 出于对经济增速放缓以及政策导向不明确的担忧,机构多认为目前还难以看清
房地产行业未来走势. 不过,分析人士认为,如果未来成交量继续回升,房价保持相对
稳定, 尤其是随着4,5月份传统的销售旺季到来,房屋销售实现继续增长的话,将使得
房地产板块有进一步反弹的空间.
成交量逐步回升
进入2月中旬以来,国内重点大中型城市一手房成交面积呈现逐步回升的态势,尤
其是上海,深圳回暖速度更为突出.数据显示,上海上周一手房成交面积为58.5万平方
米,环比增长25%,同比则增长60%; 深圳一手商品房成交11万平方米,环比增长42%,同
比增长31%,北京,天津,南京等其他地区总体呈现继续平稳增长的局面.
成交量的回升,一方面说明购房需求仍然旺盛,而且从中低价格,中小户型项目销
售好于预期而高档商品房销售缓慢的现状来看, 目前市场是以自住性需求为主,而投
资性需求受到了明显的抑制; 另一方面,成交量增加可在一定程度上缓解地产商面临
的资金压力,预收资金回笼有利于改善其现金流状况.
4, 5月份是传统的房屋销售旺季,开发商和市场人士均寄希望于成交量能在此期
间进一步回暖. 不过,有研究显示,由于在此期间有比较多的楼盘开盘,供应量的放大
将加大市场竞争.此外,近日央行发布的全国城镇储户问卷调查结果显示,七大城市打
算买房的居民占比全线下跌,居民观望心理由此可见一斑. 因此房地产市场是否能够
实现"价量齐升"还有待观察.
行业形势有待观察
近期各上市公司陆续披露年报,龙头企业07年多实现了100%以上的净利润增长 .
与此同时,经过几个月持续下跌后,房地产板块估值风险已经基本释放,因而重新吸引
了资金的关注.
根据wind资讯的统计, 截至昨日,按照整体法计算的申万房地产行业08年预测市
盈率跌至23. 87倍,从低到高排序,其在23个申万一级行业中排到第十位.但从估值的
角度来看,应该说已经具备一定的吸引力.
从业绩表现来看,除了招商07年净利润增长只有83. 38%之外,万科,保利,金地三
家龙头地产公司当年净利润增幅均在100%以上.同时,年报还显示,大多数龙头公司预
收账款占当年收入比例较高, 而这部分款项可在未来逐步计入利润,从而为企业08年
的业绩增长提供了保障.因此,如果房价不出现大幅下跌的现象,龙头地产公司今年的
业绩有望继续保持较快的增长.
不过,有分析人士提醒,在紧缩性调控政策影响下,今年以来地产公司新上项目明
显减少,如果这种情况延续下去,09年的销售与业绩将堪忧.这是让多数人目前对房地
产行业未来形势难辨方向的重要原因.而对于调控的担忧未来能否随着政策面的明朗
化而得到化解,将成为房地产板块可否反转的关键.
[2008.03.28]探寻地产股逆市走强的原因
■证券时报
昨日沪指下跌5. 42%,万科逆市涨1.77%,地产指数成为了两市唯一收红的分类指
数探寻地产股逆市走强的原因
主持人谭述报
3月27日,在大盘蓝筹股的拖累下,沪指3400点告急.中国太保"破发"之后,中海集
运(601866),中煤能源随后"破发",前期强势品种集体跳水. 但此时,前期一度表现疲
弱的地产板块却顽强收红.其实,观察K线图可以发现,地产股自3月14日阶段性探底以
来,在大盘持续走低的背景下,已开始拒绝下跌,整体小幅碎步上行.昨日,地产龙头万
科勇敢上试60日线压制,地产股会吹响反攻的号角么?
就地产股近期的逆市走强,我们约请到两位嘉宾: 民族证券房地产行业研究员崔
娟女士,渤海投资研究所的秦洪先生来纵论"地产风云".
优质地产股下跌空间有限
主持人: 目前房地产板块逆市收红,在经过50%的股价下跌后,从其市盈率水平和
市场整体估值角度来说,房地产板块估值是否合理?
民族证券 崔 娟:根据WIND统计,截至3月27日,房地产板块的市盈率为43.32倍,A
股市盈率为27.6倍,目前房地产板块的市盈率水平高于市场平均水平.
昨日房地产板块飘红有三个原因:首先,目前部分地区出现了销售回暖迹象,前期
的恐慌情绪得到缓解;其次,地产板块跌幅较大,部分个股出现了投资机会;最后,近期
没有进一步出台对地产的调控政策.
至于地产股是否会出现进一步下跌, 我认为主要看三个方面,一是大盘是否会继
续下跌;二是销售回暖是否能持续,这关系到地产公司今年及明年的业绩预期;三是宏
观调控政策的力度是否会进一步加大.
渤海投资 秦 洪:房地产股的估值较为复杂,因为房地产股是典型的项目型公司.
比如,今年有新项目竣工并结算收入,那么今年的利润可能超预期.但明后年缺乏这样
的新项目,盈利就下降. 所以,有分析师愿意用土地储备的贴现值进行推算.那些2007
年拥有大量预收款, 在2008年将陆续结算成净利润的公司,相当于锁定了2008年的业
绩波动风险,所以,此类品种估值已具一定吸引力.我认为,优质地产股,尤其是那些拥
有大量土地储备及大量预收账款的地产股有望反复逞强,进一步下跌概率不大.
业绩增幅将下降
主持人: 两位如何评价2007年房地产上市公司的业绩?他们的业绩增幅和增速还
能继续看好么?
崔 娟:目前房地产板块已有43家公司公布了2007年报,合计净利润同比增长104.
73%.2007年我国的房地产投资,土地和房屋价格普遍快速上涨,房地产市场高位运行,
部分地区过热明显.宏观调控将使房地产行业从高位运行转向理性回归,预计2008年,
房地产企业或将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期,房地产行业整体的盈利增长速度
将受到一定的抑制.
秦 洪:2007年的房地产股业绩整体增幅喜人,首先得益于他们储备的土地大多是
2004年,2005年购置的,土地价格相对低廉.但结算多是2006年下半年或2007年上半年
,所以毛利率大幅上升.二是得益于房地产股的整体上市浪潮以及优质地产股借壳,天
鸿宝业(600376),泛海建设(000046)等品种均如此,这也推动着房地产股的业绩增长.
而业绩增幅仍有望延续,但2006年以后土地价格涨幅较大的公司,毛利率或将下降.
保障性住房建设冲击有限
主持人: "建设部"更名为"住房和城乡建设部"后,如果国家中等收入家庭的双限
房和廉租房供应加大, 未来市场的供求关系会发生怎样的变化?对房地产上市公司构
成什么影响?
崔 娟: 大部制改革,明显强调了未来楼市调控的思路.目前部分城市公布了2008
年住房建设计划,北京2008年计划建设保障性住房1150万平米,占整体住房计划的42%
,深圳2008年计划建设保障性住房228. 4万平米,占整体计划的19%.可以预见,未来几
年此举将增加房屋有效供给,分流一部分对商品房的需求,使房价趋于稳定,同时也会
使市场的观望情绪增加. 而开发商将以建设中高档住宅为主,未来商品房中的中高档
住宅占比有可能提高.
秦 洪: 廉租房,经适房大多位于郊区,路途远,而且面积不大,并不会抢压商品房
潜在购买者.中长期内虽对房地产的需求产生一定分流,但一两年内,对房地产行业以
及相关上市公司影响有限.
短线强势宜先做反弹对待
主持人: 大盘还在下跌,房地产板块却开始企稳,您看好房地产股后市的机会么?
他们能否成为领涨板块,重塑前两年市场中的龙头地位?
秦 洪: 房地产股在近期的逞强得到了两方面配合:一是优质地产股1-2月销售数
据乐观,而且日前有媒体称上海房地产价格有再度放量涨升趋势.二是资金面配合,近
期成交量持续放大,显示出有机构资金正在积极配置,有利于推动着此类品种上升.但
能否形成新的领涨龙头, 尚需要进一步行业利好政策的刺激,以及关注大小非是否大
规模解禁,我认为不妨先将房地产股的行情看成超跌反弹性质.
主持人:对该板块二季度的投资和操作有何建议?具体看好哪些个股?为什么?
秦 洪:在二季度往往是调控政策相对缓和的季节,所以,房地产股或将反复活跃,
建议投资者可跟踪两类地产股. 一是土地储备较多或获得土地储备能力强的地产股,
包括保利地产(600048),万科A,天鸿宝业等品种. 二是前期融资规模较大且项目有望
逐渐结算的地产股,中小板块上市的广宇集团(002133),合肥城建,荣盛实业等品种可
跟踪,他们的优势在于项目逐渐进入利润结算期,业绩有望持续增长,可跟踪.
[2008.03.28]房地产行业:二季度策略报告
■证券日报
从紧政策或将影响房地产公司资金
金融机构贷款是房地产行业资金第一来源.在销售速度放缓以及资本市场再融资
难度加大的情况下,贷款成为房地产商缓解资金压力的重要手段.
在目前房地产行业资金来源中, 国家预算内资金,债券和利用外资所占比例不超
过2%,资金主要来源于国内贷款,自筹资金以及其他资金(主要为定金及预收款).
数据显示, 目前我国房地产行业资金来自国内贷款的比例呈下降趋势,2007年国
内贷款仅占全部资金的18.68%.在其他资金来源中,主要为定金及预收款,这部分资金
主要由购买者通过银行贷款提供给开发商的,可以认为是房地产行业的"间接"贷款.2
007年定金及预收款所占比例达到28.53%,假定全为按揭贷款且首付三成,那么来自银
行的贷款占到19. 97%.包括国内贷款和"间接"贷款,2007年房地产行业资金来自金融
机构的比例达到38.65%,这一数据是近几年中的最低值,最高时达到50.92%(2003年).
金融机构的贷款成为房地产行业主要资金来源,因此信贷政策的变化对房地产行业影
响甚大.
目前信贷投向仍偏向房地产行业.今年前两个月,金融机构人民币各项贷款余额2
7.22万亿元,同比增长15.73%,涨幅比去年同期; 前两个月共新增贷款10,470亿元,同
比多增669亿元, 但增量比去年同期减少近2,000亿元,而与此同时,存款多增5,645亿
元,从紧的货币政策效应开始显现.
但根据央行上海发布的2008年2月货币信贷运行报告,交通运输仓储业,房地产业
和租赁商务业分列中资银行新增贷款的前三位,外资银行新增贷款主要投向批发零售
业,房地产业和制造业.而据央行广州分行的数据,今年1月,广东金融机构中长期贷款
主要投向为房地产开发贷款,一般基建和个人住房贷款.
金融机构提供给房地产行业的贷款主要在两个方面体现:一是提供给开发商的开
发贷款,一是提供给购房者的按揭贷款.在目前我国房地产市场情况来看,购房者按揭
贷款的违约率不到2%,个人住房按揭贷款仍是各家银行的优质贷款; 提供给开发商的
开发贷款大多为抵押贷款,其风险较信用贷款为低,同时之前房地产市场高涨,开发商
贷款风险较小.因此,在现阶段,房地产行业的贷款仍是银行的优质品种.
货币政策的从紧将加大房地产业的资金压力. 从2007年起,国家加大了货币紧缩
的力度,市场流动性渐渐得到控制.与此同时,当年房地产业的国内贷款增幅低于当年
资金增幅. 随着货币政策的进一步从紧,预计房地产行业通过国内信贷筹集的资金增
幅将进一步减小. 由于目前外资在我国房地产业所占比例较小,而且国家也对房地产
行业的外资进行了限制,因此未来通过外资缓解资金压力的难度较大. 再加上目前房
地产市场成交量较过去有所下跌,预收房款和定金也无法满足公司发展的资金要求 .
因此, 从紧的货币政策将从各个方面影响房地产行业的融资渠道,加大了房地产业的
资金压力.
房地产行业经营活动现金流不容乐观.根据已公布2007年年报的房地产上市公司
的报告来看,目前我国房地产公司现金流情况不容乐观.以万科A,保利地产(600048),
金地集团(600383)和招 商地产(000024)为首的全国布局的公司经营活动均出现了较
大数额的净流出.分析报表,07年这四家地产公司现金流出主要为支付地价,这表明在
去年这4家公司利用行业整合机会加大了行业扩张, 充足的资源能够保障公司未来的
发展. 但净流出也表明目前这些公司现有的经营规模无法持续保证这种扩张,这种规
模扩张的基础建立在畅通的融资渠道,随着信贷的紧缩,公司经营风险加大.
调整后行业估值显优势 巨大需求支撑市场未来
经过半年左右的调整, 目前房地产行业平均估值在各行业中处于中下水平,考虑
到09年业绩,房地产行业是目前市场估值水平最低的行业.
较低的估值水平表明目前市场对于房地产行业未来经营的担忧.国家及相关部委
颁布的一系列政策正考验着房地产公司,这些政策从各个方面影响着市场的运行. 从
去年10月以来, 首先是土地拍卖价格的回落和土地拍卖的流标,其次商品房销售量出
现下降, 接着部分开发商降价销售提高周转率,房地产市场第一次迎合了政策出台后
市场应有的表现.
那么, 市场会不会陷入"成交量下降—降价销售—市场观望气氛加剧—成交量继
续下降"的恶性循环中?我们认为目前市场中不会出现这种可能性,其依据在于目前我
国旺盛的住房需求.
我国住房需求主要分为首次置业需求, 改善需求,被动拆迁需求以及投资投机需
求.
首次置业需求:当前我国正处于城市化进程中,城市化率以每年1个百分点的速度
增加,温家宝在新加坡演讲时说目前我国每年由农村进入城市需要解决住房的进城人
员达到1,800万人.新增的城市人口对住房的需求较为旺盛,按建设部最新公布城镇人
均住宅建筑面积约28平方米的平均水平来计算,每年需要新增5.04亿平方米;
改善需求: 根据建设部公布信息,我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8
平方米增加到2007年底的约28平方米,人均面积平均每年增加1个平方米,按照2006年
底我国城镇人口5.77亿人计算,则每年预计新增5.77亿平方米;
被动拆迁需求: 按照房屋建筑寿命为50年计算,那么目前我国居民住房的自然拆
迁失房率应该为2%. 目前我国城镇正在大张旗鼓地进行城镇化改造,2%的比例是一个
相当保守的水平. 根据建设部发布的2005年城镇房屋概况统计公报,2005年我国住宅
建筑面积107.69亿平方米;2006年和2007年我国共新增住宅面积9.10亿平方米.因此2
007年底我国住宅存量约为112.44亿平方米(已考虑06,07年的拆迁损失).由此计算20
08年我国因拆迁而流失的住宅为2.25亿平方米.这部分住宅流失需要从市场中获得补
偿,不考虑改善居住条件等因素,每年因被动拆迁新增需求约2.25亿平方米;
因此, 每年我国因为首次置业需求,改善需求和被动拆迁需求而新增的需求大约
在13. 06亿平方米,而2007年全国仅竣工4.78亿平方米的住宅,供给远远小于需求.供
不应求导致了目前房价的快速上涨, 高房价抑制了部分需求的释放,但有购买力的需
求仍大于市场供给,2007年全国共销售住宅6.91亿平方米.
资金已成为房地产公司持续经营的第一要素. 在行业调控的初期,由于土地交易
市场的完善, 房地产公司增加土地储备的资金门槛较高,但由于各公司融资渠道较为
畅通,房地产公司的价值主要体现在土地储备上.随着国家紧缩信贷的政策,控制固定
资产投资增幅,目前资金已成为房地产公司持续经营的第一要素. 在房地产公司资金
来源中, 自有资金,国内借款和定金及预付款是三大主要来源,债券,利用外资等仅起
到有限补充. 随着信贷的从严,国内部分开发商由于规模,资质,资产等因素将无法顺
利从金融机构获得贷款;市场观望的气氛导致销售下滑从而带来定金及预付款数额出
现下降;而债券规模较小,外资进入房地产业受到严格限制,因此部分房地产公司的资
金链或将比较紧张. 再加上目前资本市场再融资难度的加大,2008年房地产公司的资
金链将遭遇较大的考验.
选择融资渠道畅通,预收房款巨大的公司
调控政策效力逐渐显现加剧了市场的竞争,优胜劣汰的自然法则也会出现在房地
产行业中.随着地价的节节攀升,目前房地产公司的主要支出为支付地价,而土地储备
作为房地产公司未来持续经营的保证必然要占用大量的资金资源,因此未来房地产行
业的竞争将主要体现在资金层面上,拥有大量资金余额和畅通融资渠道的公司将在竞
争中占据优势.
在未来向好的行业中,投资的风险依然存在. 一系列政策的出台加剧了行业竞争
的态势,行业也开始进入"战国时期",弱肉强食的局面将慢慢拉开序幕. 周转速度慢,
资金链紧张的公司将在紧缩信贷政策的影响下成为市场吞食的对象, 而周转速度快,
拥有畅通融资渠道的公司将迎来扩张的又一大好时机. 因此,市场的向好并不代表行
业中所有公司都具备投资机会. 在目前的市场情况下,我们认为具备畅通的融资渠道
以及拥有大量预收房款的公司值得青睐.畅通的融资渠道可以给予公司充足的资金支
持,大量的预收房款帮助公司降低了市场观望期带来的现金回流减少的影响.
行业投资的风险依然是行业调控政策. 我们认为,尽管市场目前正在消化之前出
台的一系列针对房地产行业的政策,但未来较长一段时间内这些政策仍将对房地产业
的发展起到一定的影响. 我们认为,未来对房地产公司经营影响最大的政策将是国家
目前从紧的货币政策. 房地产公司的融资能力将影响到这些公司未来的发展状况.过
快的房价涨幅以及目前较高的房价将抑制部分需求的释放,这将导致房地产公司现金
回流速度的放缓,进一步加大房地产公司的资金压力.目前,国家正加大力度建设保障
性住房,短期保障性住房将影响市场价格体系,同时分流部分需求. 因此,尽管建设部
相关官员指出今年我国不会出台针对房地产行业的政策,但目前现存的政策还将极大
影响着房地产业的发展. 行业目前的高房价涨幅以及高毛利率水平都无法得到维持.
因此, 尽管我们看好房地产行业较长时间的发展前景,但我们认为行业调控政策将加
大行业投资的风险,具备广阔融资渠道的大中型公司有能力降低这种投资风险.
重点关注公司
万科A 品牌实力得到社会认可
2007年,公司实现销售面积613.7万平方米,销售金额523.6亿元,占全国住宅市场
的份额达到2.07%,进一步确定了市场领先优势.2007年公司共销售住房4.8万余套,借
助美国次级债的危机一举成为全球最大房地产商.
08年公司新开工面积竣工面积将分别达到848万平方米和689万平方米.计划新增
土地储备约1000万平方米.
07年底,公司预收账款达到216亿元,居房地产上市公司首位.2007年全年,公司总
筹资资金213亿元,高居上市公司首位. 目前公司已成为国内最大的房地产开发商.从
紧的货币政策下,公司拟尝试与银行,信托,基金等资金方合作开发新型融资工具和产
品,同时强化与原有资金合作伙伴的合作关系.公司品牌实力得到社会广泛认可,坚实
的产品和服务品质构筑了公司的核心竞争力.
考虑到目前市场情况, 房地产行业的高毛利率水平无法维持,同时高涨的市场行
情也会因为政策的影响而逐渐趋于理性,我们下调了公司未来盈利预测. 预计未来三
年公司每股收益分别为1.191元,1.733元和2.405元.
保利地产 地产上市公司第二位
2007年,公司销售房地产面积199.6万平方米,销售金额170.4亿元.目前公司在建
拟建项目60个,占地总面积1129万平方米,规划总建筑面积2045万平方米,其中07年全
年新增规划建筑面积754. 5万平方米,范围遍及广州,北京,上海,杭州,武汉,重庆,沈
阳,长春,包头等地.
公司蝉联国有房地产企业品牌价值榜首,品牌价值达到45. 72亿元.08年,公司将
以现金流为中心,在保证资金平衡的基础上保持适度规模发展. 预计全年房地产直接
投资300-350亿元,新开工面积630万平方米,竣工面积350万平方米.
07年底,公司预收账款达到109亿元,仅次于万科排在房地产上市公司第二位. 全
年公司通过资本市场融资和金融系统借款共筹集资金达130亿元, 这大大缓解了公司
由于扩张带来的资金压力.
根据市场情况我们降低了公司未来毛利率水平.预计未来三年公司每股收益分别
为1.002元,1.650元和2.490元.
金地集团 现金流情况将有好转
2007年公司实现销售面积108.16万平方米,销售金额97.46亿元.2007年,公司在8
个城市新获取了14个项目,合同地价总计161. 61亿元,共计504万平方米(可售建筑面
积)的项目资源.截至报告披露时,公司未结算的项目资源约1,136万平方米,其中公司
权益部分约为994万平方米.
07年底公司预收账款为37.93亿元,全年共筹集资金逾82亿元.公司07年的扩张大
部分依靠资本市场和金融机构的资金, 公司将积极扩大和拓展新的融资渠道,与海外
房地产基金, 境外银行以及信托公司开展合作,我们预计08年公司现金流情况将有好
转.
预计未来三年公司每股收益分别为1.966元,3.029元和4.488元.
招商地产 将考验融资筹资能力
2007年,公司共结算商品房面积25. 69万平方米,比上年增长36.58%,实现销售收
入26.28亿元; 投资性物业租赁面积累计达到557.11万平方米,租赁收入3.83亿元;园
区供电售电8.76亿度,销售收入6.46亿元;园区供水售水3.02万吨,销售收入0.82亿元
;物业管理面积达到1,522万平方米,实现收入2.44亿元;房产中介新增店铺30家,截至
2007年底店铺总数已达69家,实现营业收入1.03亿元.
2007年,公司在深圳,佛山,番禺,苏州,上海,重庆以及漳州取得14个项目共447.5
3万平方米的土地储备. 目前公司已在全国12个城市进行多个项目的房地产开发或拥
有土地资源,2007年在建面积137.53万平方米,销售面积22.16万平方米.
07年公司通过筹资活动带来81亿元的净现金流入,这主要因为公司当年加大了土
地储备的力度. 2008年,公司计划12个城市同时发展,有58个项目同时进行,总规划建
筑面积543. 74万平米,这对公司的融资筹资能力提出了更高的要求.公司目前已推出
增发A股的方案,拟募集资金不超过80亿元.
预计未来三年公司每股收益分别为2.209元,3.174元和4.560元.
栖霞建设(600533)土地储备大幅增加
2007年公司共结转36.14万平方米商品房,实现主营业务收入28.57亿元,净利润3
.44元.
2007年,公司在南京和无锡两个城市先后竞得五幅建设用地,总建筑面积达到197
.5万平方米;此外,公司还获得南京市的一个经济适用房委建项目,总建筑面积16.5万
平方米,大大超额完成了2007年土地储备计划.截至2007年底,公司拥有在建和待建项
目近20个,总建筑面积达到500多万平方米.
公司计划2008年新开工面积120万平方米以上,竣工面积50万平方米以上.
土地储备大幅增加对公司现金流影响不大, 这主要因为公司新增土地成本较低,
去年新增土地地价合计为38.55亿元.公司再融资计划正在进行中,如顺利实施将给予
公司未来发展充裕资金支持.
预计未来三年公司每股收益分别为1.273元,1.917元和2.634元.
[2008.03.27]地产:亮丽业绩难成反转支点
■中国证券报
大盘跌到最低3500点附近,本轮调整的急先锋房地产板块携亮丽的2007年业绩报
告,在行业龙头万科的带领下率先展开了一波反弹. 这样的反弹是否意味着房地产业
已经走出了冬天,将翻版2005-2006年调控之后的反转行情?
房地产上市公司2007年业绩大增已经毫无疑问,透过年报的预收款可以管窥2008
年该行业的业绩也有相当的保障.但是在融资政策没有松动之前,房地产业难言反转,
优良的业绩短期也难以成为撬动行业反转的支点.
初步统计显示,已经公布2007年报的房地产公司超过三分之二去年净利润同比增
长一倍以上.在业绩暴增的背后,也透露出房地产公司的"七寸"——资金匮乏,绝大多
数房产上市公司的经营现金流都为负数. 如果说以前囤地是房地产公司的头等大事,
那么现在融资则是它们魂牵梦萦的第一要务.
但是现在无论是来自银行的间接信贷融资, 还是来自资本市场的直接融资,有意
无意地对房地产业挂起了从紧牌. 宏观上从紧的货币政策意味着,开发商从银行贷款
不再是件容易的事,国内IPO和再融资资金不得用于买地,这也掐断了不少冀望直接或
借壳间接上市房地产企业的希望.
去年国内地产商蜂拥赴香港上市的盛况,今年在H股暴跌的背景下也盛况难再.最
近恒大地产赴港上市因为投资者认购不足而无限期押后,说明了备受调控压力的地产
商的股权融资之路今后也将变得崎岖不平.
除了资金困境,中短期房地产公司还面临着成交量萎靡不振和政府保障性住房供
应的冲击. 成交量同比下滑说明市场观望气氛仍然比较厚重,而销售不力将导致资金
不能及时回笼,在外部融资障碍重重的背景下,如果内部造血功能再跟不上,开发商的
资金压力将更加严重.
最近全国主要城市根据中央的要求, 相继发布了2008年住宅建设计划,其中廉租
房, 经济适用房和限价房等保障性住房成为各地政府强调的重点,今后保障性住房将
从口号逐步变为现实.从2009年开始,全国范围内保障性住房将批量入市,这种供应的
结构性变化,无疑将起到给高房价降温的作用,此前广州地区房价降幅领先全国,与当
地政府及时推出的限价房有很大关系.
从长期看,城镇化进程和居民收入的提高是我国房地产业保持持续稳定发展的基
础,供不应求仍是行业中短期的主基调. 率先提出拐点论的万科董事长王石最近澄清
说, 他所指的拐点乃是房价短期不会再非理性上涨,长期看整个行业仍将保持持续稳
定的增长态势.
[2008.03.26]地产板块:能否激情重演？
■证券时报
保利地产(600048),陆家嘴(600663)昨日涨停,万科,华发股份(600325)等地产龙头
表现也较强地产板块:能否激情重演?
周二,沪深两市先抑后扬,探底回升.从盘面看,航空,地产和钢铁等大市值蓝筹股
在盘中表现突出,走势强劲. 其中,以保利地产,万科A和陆家嘴等为代表的地产股,明
显成为盘中一道亮丽的风景线.那么,在人民币加速升值的大背景下,地产板块能否迎
来激情重演呢?
我们认为,在地产行业逐步转暖趋势下,房产的真实需求和人民币持续升值,将为
暴跌之后的优质地产股,提供估值优势驱动下的上涨契机.
基本面正在逐步趋暖
首先,对地产业"慎谈拐点论".在国家对地产行业实施宏观调控之后,部分地区房
价开始出现回落,部分地产商也主动采取降价促销,涨势过快的房价,终于在近期得到
抑制.但由此也揭开了地产业发展的新篇章.
从有关统计数据看, 今年3月10日到3月16日,除北京商品房成交面积环比略有回
落外,全国主要城市一手房成交面积继续增长. 上周全国主要城市的销量已经约为去
年全年的60%左右. 从深圳情况看,虽然房价回落30%,却带动了销量上扬.深圳本周日
均成交量恢复到去年同期80%的水平. 从北京情况看,供应大增而价格坚挺,需求正逐
步释放,最近一周日均签约量相当于去年同期79%的水平,目前有部分楼盘出现小幅提
价的情况. 在本月新上市的项目中,绝大部分价格均维持高位运行.可见,全国销售面
积环比总体继续上升,成交逐步回暖,开发商信心开始回升.
其次,住房真实需求市场依然广阔. 人口专家估计,未来10年,我国城市化率将以
每年至少1.5个百分点的速度增长,每年新增城市人口将近2000万人.如果按照人均需
求住房面积25平米计算,每年新增城市人口的住房需求便已超过5亿平米,接近目前全
国全年的商品房销售面积.所以,我们认为,在我国人口增加,城镇化加速,传统文化影
响, 不动产投资以及消费结构升级等因素的作用下,中国房地产业的需求市场正处于
高速发展期,而这种需求是一种真实的市场需求.
事实上,近期地产板块中的蓝筹股明显出现止跌迹象.我们认为,一是整个地产行
业目前在主动降价之后,销售状况有所好转,并不是大家想象的那么悲观;二是两会期
间,对地产行业进一步宏观调控的力度有所减弱,建设部有关领导明确表示:慎言地产
拐点. 我们预计,如果今年一季度优质地产公司的销售数据同比继续增长.那么,我们
可以逐步认为,地产行业最困难的时期可能已经过去,基本面转暖迹象开始出现,建议
投资者不要过分夸大宏观调控对地产行业的负面影响.
继续受益本币升值
自2005年7月汇改以来,人民币一直处于升值过程中,近期升势加速. 从昨天盘面
看,南方航空(600029),东方航空(600115)和上海航空(600591)等航空股纷纷涨停,无
疑说明本币升值受益概念股已开始引起市场的关注.以万科A,华侨城A和招商地产(00
0024)等为代表的地产股,其市场走势昨天也明显强于大盘. 据统计,地产股股价表现
与人民币升值之间存在高度正相关性.
从简单意义讲,在人民币持续升值下,投资地产的潜在需求将会长期存在,从而获
取双重投资收益. 具体表现在,一,境外大量资金通过正式及非正式渠道涌入境内,投
资高档商业物业及高档商品住宅,这些热钱已构成国内高端物业价格居高不下的有力
支撑. 二,由于GDP的高速增长,我国人口基数大,国内投资渠道相对狭窄等原因,地产
作为投资品种的属性, 已被国内居民认可,人们将会日益看好房地产作为保值增值资
产的良好属性. 预计居民的自住需求,改善需求,将会稳步增长,而投资需求将可能快
速增长,从而成为支持房价在中期调整之后,重新步入上升通道的主要动力,也为优质
地产股长期走牛奠定基础.
地产蓝筹股迎来建仓良机
土地作为人类赖以生存的稀缺资源, 面对中国13亿人口和宏观经济的快速发展,
结合发达国家地产业的发展历程,我们认为,我国地产业至少还有10年的黄金成长期.
这期间,在人口红利因素作用下,地产业将处于供不应求的状态.部分优质地产公司在
今年一,二月份的销售数据已经说明了这个问题,我们期待地产股激情重演.
我们建议投资者继续高度关注业绩增长确定度较高的公司.这种确定性可以体现
在两个方面:第一,一批行业优质公司综合实力强,专业水平高,开发规模较大,多城市
,多项目滚动开发,保证了业绩增长的持续性,公司业绩的实现具有高度确定性;第二,
部分公司在一些房价大幅上涨的城市拥有成本较低的土地储备,由于这些储备的升值
已经明确,一旦实现销售,盈利空间较大.基于以上因素,建议投资者重点关注万科,保
利地产和华发股份等优质地产蓝筹股.
[2008.03.26]房地产股:悄迎春天
■国际金融报
昨日,大盘迎来了连续阴跌后的微幅上涨.其中,房地产股的企稳走强让不少投资
者看到了希望.
证券之星决策系统显示, 地产板块中的保利地产(600048),华发股份(600325)等
在除权后纷纷走出放量填权之势,一线地产股仍然被机构看好. 华发股份的机构持仓
比例超过70%.兴业证券和东方证券的最新报告指出,"在价格企稳,成交恢复的背景下
,此前地产股估值水平的超调将逐步得到修正","从行业面和政策面判断,房地产行业
的春天已经悄悄来临".
从房地产股的估值来看,兴业证券房地产分析师王嘉指出,从2007年底开始,伴随
A股估值水平的下滑,以及市场对房地产价格和销售量的担忧,地产板块出现了较大的
调整.目前,房地产股的市盈率基本与A股整体水平相当.而2000年至今,平均地产股市
盈率是A股的1. 4倍.2008年地产股利润增速仍将超越市场."因此,在房地产股过度调
整,以及第二季度地产行业回暖的背景下,房地产股第二季度将获得超额收益."
然而, 由于近期投资者对房价下跌的恐慌情绪再度升级,不免对2008年全年房地
产商的销售业绩提出质疑.对此,国信证券房地产行业首席分析师方焱指出,"由于200
7年预收款大幅增长31%,对2008年房地产企业业绩有一定的保障."
王嘉认为,"房地产行业是一个可持续性的行业,并且在未来5至10年,市场规模还
将继续增长,行业集中度也有望继续提高.对于稳定增长的企业,利用市盈率进行估值
是合理的."
3月24日发布的兴业证券房地产行业报告指出, "如果用市盈率进行估值,房地产
行业的盈利能力远比地价波动抗周期性. "报告分析指出,首先,与钢铁,炼油,有色金
属冶炼等行业不同, 土地这种"原材料"周转率较低,大量的土地储备成为房地产企业
应付地价波动的缓冲器. 另一方面,房地产预售制度也降低了房价波动对利润率的影
响.在销售火爆时,销售量和售价往往出现齐升的局面.但由于收入的确认条件对工程
进度的限制性要求,在一定程度上可以"熨平"售价变化带来的利润波动.
昨日,房地产板块涨幅位居A股前列,其中,园城股份(600766),陆家嘴(600663)和
保利地产以涨停收盘.整个板块中有97只股票上涨,是昨日大盘飘红的首要功臣.在经
历了2月份的"满城尽飘降价风"后,地产企业能否迎来属于自己的春天呢?
东方证券最新发布的行业评论指出,"春节后的一个多月,各地的房地产市场已经
出现逐步回暖的迹象,重点上市公司的新推楼盘情况令人满意. 在各地房地产市场逐
渐趋于理性的情况下,预计政府不会出台专门针对房地产行业的新的调控政策. 随着
华发股份,张江高科(600895)配股和杭州滨江地产IPO的过会,重新开启了房地产企业
资本市场再融资的大门. 从行业面和政策面可以判断,房地产行业的春天已经悄悄来
临."
[2008.03.26]房地产股:两大动力催生反弹
■上海证券报
一度疲软的房地产股在近期出现了放量企稳弹升的趋势,昨日更是成为大盘弹升
的强劲引擎.而华发股份(600325),陆家嘴(600663)等则出现冲击涨停板的走势,而且
形成了持续放量的K线组合特征, 资金流入的迹象较为明显,那么,如何看待这一走势
呢?
笔者认为,昨日地产股的涨升主要源于两大动力,一是纽约股市,港股在近期的大
幅反弹的引擎均是地产股,其中美国2月份房地产销售数据高于预期,由此引爆了全球
房地产股的"集体爆动",昨日港股强劲弹升的引擎就是房地产股.
二是行业相对乐观的销售数据.较为典型的是保利地产(600048),万科A等龙头股
公布的2月份销售数据依然乐观,万科A的2008年2月份销售面积为19.6万平方米,销售
金额15.7亿元,分别同比增长51.94%和70.65%;保利地产的2008年1-2月份销售面积为
24.3万平方米,销售认购金额15.7亿元,分别同比增长104.28%和103.85%.如此的数据
大大减缓了业内人士对地产股"冬天"的担忧.
而在逆势逞强走势的背后,则是成交量的持续放大,地产指数的日K线图显示出成
交量的确持续放大. 与此同时,保利地产,陆家嘴等龙头品种也是成交量持续放出,这
隐含着机构资金正在适量建仓房地产股的趋势.
这一趋势除了上述诸多因素外, 还与两个因素有着一定关联,一是媒体关于行业
政策的乐观解读,比如第二套住房的松动,公积金贷款买房条件的放松,均在一定程度
上提振了各路资金对未来房地产业调控政策的改善预期,有利于提升他们对房地产股
的投资激情,所以,已有买盘资金介入.
二是2008年的房地产股业绩其实已相对确定,主要是因为房地产行业的经营特性
,在2007年销售的房款,由于"入伙"等因素,往往要到下一年即2008年方能结转为销售
收入,如此就隐含着此类个股在2008年的业绩将相对确定增长.所以,这有望化解从紧
货币政策的压力,从而使得短线股价迎来底部的K线组合特征.
当然,由于房地产价格已成为焦点话题,调控政策改善预期具有一定不确定性,这
可能也会在短期内影响着部分资金对房地产股的判断,尤其是不少资金尚未走出近期
房地产价格在部分城市的波动引起的拐点争论的阴影, 在此影响下,房地产股的上升
行情或将不是坦途,具有相当的曲折性.但由于前文所提及的信息等因素,未来房地产
股的K线曲线可能是曲折中前行.在实际操作中,建议投资者可关注成交量持续放大的
房地产股,因为这意味着短线资金成本也就在放量的区域.只要大盘短线可反弹,那么
,此类资金就有推动股价的动能,所以,陆家嘴,华发股份,保利地产等品种可低吸持有
.
[2008.03.25]成交回暖地产开发商信心回升
■证券时报
———各地房地产市场一周回顾
上周各地房地产销售量均出现回升趋势,即使是调整最严重的深圳也在房价下调
30%左右的价位上出现了成交量的回暖. 目前市场参与者和政策制定者均未对后市达
成一致预期,如果自住型需求不能在2季度爆发而导致成交持续低迷,开发商将迫于资
金压力和闲置土地的清理压力而压价出货,地产股仍然不存在投资机会. 但从各城市
的成交来看,市场正朝着有利于增强开发商信心的方向发展.
未来影响房地产市场的主要因素包括:个人按揭贷款的控制程度,开发商直接,间
接融资的难易程度和保障性住房,限价房给市场带来的心理影响.其中,最重要的因素
,即银行信贷恐怕年内很难放松.由于央行按照季度控制信贷额度且逐季递减,下半年
资金面很难比上半年更宽裕. 而同时,由于实体经济供应能力的放缓和劳动力市场的
紧张,通货膨胀压力预计仍将维持.因此,总体上看,虽然自住型需求在逐步释放,但在
资金面仍然紧张的情况下,很难出现量价齐升的局面.
上海:价格稳定,开发商对后市有较乐观预期.3月10日至16日一周内,上海住宅日
均成交523 套,与去年3月份成交持平. 其中,普通住宅日均成交373套,过去两周分别
环比上涨48%,27%.
上海之春房展会于3月17日结束,成交金额约2亿元,较去年房展会下降约30%. 由
于市中心出让土地逐年减少,本次房展会所推出的楼盘以外环线以外楼盘为主,中,内
环以内的楼盘极少.中心区域楼盘价格坚挺,远郊部分楼盘虽有打折促销,但幅度很小
,不超过5%,更有开发商在展会期间将报价上调500元/平方. 虽然成交额比去年下降,
但总体来说,房展会上开发商所显露出的还是对后市比较乐观的预期.
3月18日上海万科展开新品发布会,明确表示今年将推出14个项目,销售目标由去
年的80亿增加至130亿,涨幅达60%.
深圳:价格回落30%,带动销量上扬.无论在一手房市场还是二手房市场,深圳价格
的回落带动了销售量的上扬. 根据置业国际的数据,深圳在3月7日-3月13日一周内成
交量大幅上扬,日均成交105套,日均成交面积为9571平方,相当于去年3月份日均成交
水平的80%左右.
同时,根据深圳房地产交易中心的数据,最近一周(3月15日-3月21日)一手房共成
交922套,日均132套;二手房(3月17日-3月21日)日均成交164套,较月初(3月3日-3月7
日)的二手房日均成交量高出30%.
金地梅陇镇和万科第五园单周各成交193套和170套,合计相当于该周全市成交总
量的50%.金地梅陇镇目前均价11000元/平方,较去年年中16000元/平方的均价下降约
30%,万科第五园精装修均价11500元/平方,较去年毛坯房均价14800元/平方下降也超
过20%.
北京:供应大增而价格坚挺,需求逐步释放.3月15日-3月21日一周内,北京期房住
宅网上签约量出现比较明显的回升, 日均签约量218套,环比上涨61%,相当于去年3月
日均签约量79%左右的水平.
北京成交量的回升,一个可能的原因是3月份新项目供应量的大幅增加,增大了消
费者的选择范围.3月的第一周,北京市场新增供应套数和供应面积分别环比上涨861%
,633%. 从价格来看,据北京媒体报道,多个住宅的均价出现小幅提价的情况.3月份以
来北京市场新增供应项目31个(含办公楼), 从可以统计到前期价格的楼盘看,其中仅
有位于怀柔的丽湖嘉园比去年均价下调近10%,另外龙山新新小镇有2%的折扣,其余项
目价格均维持高位.由于供应增加而价格坚挺,成交量放大,北京市场的需求在逐步释
放.
杭州: 写字楼销售大增,住宅市场稳定.杭州3月10日-3月16日商品房日均成交81
套,同比大幅上涨106%,但主要是由于写字楼成交面积大增造成.商品住宅市场仍然呈
现逐步回暖的走势,成交金额环比上涨26%,但由于单价较高,成交面积略有下降.万科
金色城品本周的热销带动了写字楼市场. 该项目为LOFT式设计,销售均价22000元/平
方,由于该楼盘位于市中心,开盘一周内销售率达到75%.
南京:促销初见成效,江北楼盘计划本月底结束优惠.3月14日-3月20日一周内,南
京日均成交147套,相当于去年三月日均成交套数63%的水平. 由于成交量的回暖和打
折促销初见成效,此前江北地区打折的楼盘(例如苏宁环球旗下的天润城等三个项目)
将于本月底结束优惠活动.开发商摸着石头过河,试探市场的心态很明显.
[2008.03.24]房企融资审核"紧箍咒"促开发商转型
■上海证券报
对于众多有着资金渴求的房地产企业来说,上市路并不平坦.近日,证监会发行部
有关人士强调,房企IPO所募集的资金不能用于购买开发用地及囤地囤房.业内人士指
出, 以往开发商"圈地"以后"地价股价对赌"的原动力在减弱,并"被迫"将精力集中于
企业的运营能力和发展质量.
"对于房地产公司首发过程中募集资金用途的核准,其实之前也一直严格管理. "
一家正在申请A股IPO的房企负责人告诉上海证券报, "如果公司在申请时表明融资所
得将全部用来买地等,早前就不能通过. "不过他表示,此次证监会对于核准要求的再
度公开强调,对于"已有准备"的房企来说影响并不大.
绿地(集团)有限公司董事长, 总裁张玉良向记者表示,对于房企融资审核重点的
再度强调, 从另一角度来看,其实也是对优质房企在A股上市的鼓励,"鉴于A股上市的
严格要求,能够完成IPO的房企,本身就具备一定的实力. "对于早有意向在A股上市的
绿地集团来说, 张玉良则表示,由于是综合性地产企业,且开发产品多元化,因此并不
会受到限制.
虽然严格管理是早已有之,但证监会此次的表态还是给房地产业的心理造成了一
定冲击. "一些计划IPO的房企的申请步伐可能受到影响,如再更改一下所准备的材料
等,以迎合相关要求. "上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅认为,"从本质上看,证
监会的此次表态正体现出监管层思路的扭转,也就是资本市场对房企评估准绳的变化
,以往可能很重视土地储备情况,现在对房企投资价值的认可不再与土地直接挂钩,而
是更注重企业的运营能力,并督促开发商去改变."
瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇曾向记者表示,去年"地主型"开发商颇受
追捧的情况正在转变, "今年政府抑制,打击开发商囤地的力度越来越大,随着年初相
关政策的出台及执行, 拥有太长时间的土地可能价值越小,那些说自己的土地储备可
供未来10年发展之类的房企未必有吸引力,眼下投资机构更关注房企是否能在短期盈
利及发展的质量."
"完成IPO的房企, 通常在上市之前便已有一定的土地储备量,而上市所融得的资
金会投入到已在开发的项目中, 并通过加快开发速度来实现资金回笼,然后再通过回
笼所得的资本金拿地,这就可以了."一位行业分析师则指出,对于实现了IPO的房企来
说,融资所得实际上是起到了加速现金流转的作用,并不会单纯用以购买土地,但对于
部分资金不足,希望通过上市来得到购买土地款项的房企,其实根本无法成行.
[2008.03.21]房地产企业IPO募资不得用于买地
■上海证券报
证监会发行部人士详解房地产企业上市融资政策
中国证监会发行部有关人士昨日在京表示,中国证监会支持优质房地产企业通过
IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强. 但对募集资金用于囤积土地,房
源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准.
不会限制房企IPO和再融资
在昨日举行的"2008年宏观经济形势与房地产发展态势报告会"上,中国证监会发
行部三处负责人发表演讲说,市场传言房地产企业IPO和再融资审核停止并不准确. "
房地产企业, 目前已经不存在暂停上市审核的情况,也应当不会再出现限制房地产企
业的状况."
目前, 证监会对地产企业IPO,再融资,买壳上市等均按照正常程序受理,审核,和
其他行业相比没有任何特殊之处.且今年以来,已有两家企业IPO过会,目前IPO在审企
业5家; 再融资方面,今年已经有4家实现再融资132亿,还有3家已经过会,正等待发行
窗口,目前受理在审的还有15家.
IPO募资不得购买开发用地
这位负责人提示了房地产企业融资的审核重点. 其中,房地产企业首发过程中凡
募集资金用于囤积土地,房源,或用于购买开发用地等,将不予核准.
房地产企业信息披露透明度也被高度强调.首发时重点关注本次筹资用于投资项
目开发进度,项目资金使用计划,本次募资在招股书中披露的是否与计划一致;再融资
时重点关注上次募资项目进展, 效益情况是否与招股书披露一致,是否充分履行承诺
等.另外,在近期国务院关于促进节约用地的有关通知下发后,监管部门要求在审企业
及后续提交材料企业, 必须由保荐人和发行人律师围绕通知逐条进行尽职调查,逐条
发表明确专业意见.
间接境外上市仍受限
关于房地产公司境外上市问题,这位负责人说,目前仍受2006年商务部等发布的1
0号文限制.
他称, 去年乃至今年个别实现境外上市的房地产公司,均为10号文发布之前得到
国家有关主管部门受理的企业,10号文颁行之后,没有新批房地产企业间接境外上市.
优质房企利于行业运作
针对"上市房地产公司推高地价房价", 制造出"面粉比面包贵"局面的观点,这位
负责人说,证监会就此一直保持与建设部的沟通和研究.研究结果显示,目前我国境内
上市房地产公司有120家,占上市公司总量的7.5%,从去年初到今年2月末,房地产类公
司融资578亿元,占市场融资总量的6.7%,但这来自资本市场的578亿元资金,仅相当于
去年全国房地产业实际完成投资总额的2.3%.
总体看, 房地产上市公司在全国地产行业中占少数——5万家房地产公司中只有
约120家上市. 相对未上市的企业,上市公司规模实力较大,透明度高,经营比较规范,
且资产负债率普遍低于行业平均水平,有利于防范金融风险.特别是,房地产上市公司
存货周转率和土地开发进度比未上市企业高,囤房囤地不符合上市公司追求均衡稳定
收益的机制.
这位负责人认为, 资本市场发展至今,有条件推动包括房地产企业在内的一批优
质企业做大做强, 此举也有利于改善行业金融支持结构,有利于提高行业规范运作水
平,有利于快速将土地转化为居民需要的住房,平衡供需,防止房价过快上涨.
"如果国内有一大批万科这样的房地产企业, 那么这些企业群体在整个住宅市场
发展中将起到与宏观调控目标一致的功能."他举例说,万科,保利,招商地产(000024)
等均通过IPO实现了逐步做大做强. 而中粮地产(000031)则在2004年通过借壳实现上
市,参加股改后,很快申请发行筹资,并成功筹资13亿元.目前,中粮集团已经在酝酿更
大的资产整合,资源注入计划.中粮地产,泛海建设(000046)的控股股东通过资源注入
帮助上市公司进一步发展,市值规模均可能成倍增加.
[2008.03.20]地产:如何在宏观调控中把握机会
■证券时报
以万科为代表的地产股, 近日明显企稳,昨日更成为领涨主力如何把握地产股机
会
周三大盘在超跌之后出现强势反弹, 地产股在经过连续大幅调整后,在地产龙头
股万科A大幅拉升的带动下,整个板块都开始出现集体上扬.前期一直拖累股指的地产
股,在经历了5个月的惨烈调整后,近几天股指大跌其却放量止跌,而周三的领涨,再次
表明其有阶段性走强的迹象.
房价涨幅趋缓或令调控政策松动
根据国家发展改革委,国家统计局调查显示,2月份全国70个大中城市房屋销售价
格同比上涨10.9%,涨幅比1月低0.4个百分点; 环比上涨0.2%,涨幅比1月低0.1个百分
点.其中,新建住房销售价格同比上涨11.8%,涨幅比1月低0.4个百分点;环比上涨0.2%
,涨幅比1月低0.1个百分点.分类型看,普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分
别上涨12. 8%和12.0%,环比分别上涨0.1%和0.7%等.这是自2007年4月以来,房价同比
涨幅首次回落.
而且,在四大房地产一线城市中,房价同比和环比都上涨的,仅有北京市,上海,深
圳和广州都出现了房价同比上升, 但环比下降的情况,即3个城市楼价比1月都有不同
程度的下降. 降幅最大的是深圳,而广州也出现了连续3个月的房价环比下降.广州整
体房价同比涨了2.7%,但与上月相比微跌了0.1%;其中一手房同比升2.8%,但与上月相
比微降0.3%,二手房房价同比升4.1%,与上月相比则降了0.9%.
应该说, 目前交易量的下降以及房价涨幅趋缓,表现出房地产价格在经历2005年
以来的持续疯涨后,在逐渐回归理性.这表明房地产投资增速过猛势头得到初步遏制,
那么,国家未来对于房地产领域的调控政策,也就不排除会有松动可能. 事实上,近期
已有媒体报道,上海已出现第二套房贷款政策松动现象. 新当选的住房与城乡建设部
部长姜伟新也表示,在目前房价环比下降的情况下,建设部不考虑出台新的调控政策.
人民币升值因素推动短期走势
人民币对美元汇率中间价19日再度大幅走高,单日上涨222个基点.美国公布减息
消息后,这对人民币汇率形成推动作用.同时,央行于18日宣布上调金融机构人民币存
款准备金率至15.5%.虽然央行上调存款准备金对汇率没有直接影响,但引发间接预期
.此前央行上调存款准备金率往往引起人民币明显升值.
房地产板块一直以来是本币升值下受益比较明显的行业,房地产作为人民币计价
的主要资产将直接受益,其价值增幅同人民币一样不可限量.人民币汇率的升值,将进
一步激发各路资金对房地产股的追捧底气,短线的反弹机会可能比较突出.
当然, 需要注意的是,过度炒作人民币升值,房地产市场的投资性需求过渡,很容
易产生房地产泡沫.韩国和日本发展的历史表明,房价与币值升值有一定正向关系,从
日本, 韩国和台湾的历史经验来看,最初货币升值对房地产行业的影响是外资投资需
求增加,导致房价上涨,形成泡沫,在升值后期外资撤退,房价下跌,泡沫破裂.
因此,投资者不应过分看中人民币升值对于房地产板块的利好因素.
拐点激辩中走势将出现分化
对于地产股未来的走势,目前各方面的观点分歧依然较大.王石抛出拐点论,万科
率先全线降价,房地产中介涌起退市潮,各地近期多个地块以最低价成交甚至流标,这
些均非孤立事件. 前摩根士丹利首席经济学家谢国忠均持相对悲观的态度,谢国忠在
接受相关记者采访时表示, "在通胀周期内,地产股难有上佳表现,这主要是由货币政
策造成的,开发商融资成本不断增加,利润逐渐被压缩,这将会反映到业绩上."但也还
是有坚定的看多派,也有观点认为,至少到2010年,中国经济稳定增长,人民币升值,城
市化进程等支撑房地产发展的主要因素,不会发生逆转性的变化,房价仍将上涨.而管
理层的态度则显得比较中性,新当选的住房与城乡建设部部长姜伟新则表示,"我们不
提拐点这个说法."
我们认为, 如果宏观经济增长出现了较大的下降调整,不排除房价向下波动的可
能.但从长期看,我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变,房价上涨趋势将在
一定时期内存在.调控房价并不等于调控地产公司,虽然已无法达到利润高点,但从现
在开工面积和地产公司的流转速度来看,不会影响大多数公司业绩上涨. 宏观面上虽
然没有去年好,但经历了充分下跌后也是价值逐渐体现的时刻.
综合以上分析, 应该说在各种因素的左右下,目前操作策略上对于地产股如何取
舍,对投资者而言,确实是一个很头痛的问题.一方面,房地产板块的过度下跌,有时候
会显得有些矫枉过正, 而另一方面,由于房地产价格未来波动的趋势确实存在很大变
数, 2008年出现像前几年那样大的涨幅几乎是不可能的,因而地产股也就并不明显具
备吸引长线资金关注的上涨空间.由此,地产股的鸡肋特征也就越来越明显,我们认为
操作上不宜长线持股,可根据市场节奏择机进行波段操作.
[2008.03.20]房地产上市公司欲破融资困局
■上海证券报
昨日,虽然地产指数以305. 81点的涨幅居涨幅榜第一,但央行再次上调存款准备
金率,对于房地产上市公司来说其实并非"利好".在信贷继续紧缩的情况下,房地产公
司该如何应对融资困局?目前房地产市场是否进入拐点众说纷纭, 但房地产公司无疑
面临"拐点".
"地荒"转为"钱荒"
对于房地产企业来说,资金和土地就是水和面的关系,往往是面多了加水,水多了
再加面.但经历了"跑马圈地"和过去一系列宏观调控之后,曾经困扰房地产公司的"地
荒"问题转为了"钱荒".
从已经公布年报的上市公司业绩来看,众多公司无论从营业收入还是净利润都有
较大幅度的增长,但其现金流项目下却出现了巨大负数. 保利地产(600048)每股现金
流为-7. 65元,金地集团(600383)的每股现金流为-7.52元,招商地产(000024)每股现
金流为-4. 74元,荣盛发展(002146)每股现金流为-2.53元,等等.总体看来,只有华发
股份(600325),泛海建设(000046)等个别房地产企业的现金流为正数.
对此,国泰君安房地产分析师对记者表示: "房地产行业的自身特点是一个原因,
如房地产项目的结算时间不同. 但主要还是因为很多公司在融资不畅的情况下,2007
年前后的土地储备急速扩张,地价款的支出造成了公司现金紧张."
创新性融资解困局
业内人士普遍认为,今年的信贷状况会依然偏紧.对于房地产上市公司而言,融资
是一道绕不过去的坎. 已发布年报的上市公司中,绝大多数表示今年将寻求更多元化
的融资渠道来解决资金偏紧问题, 对此,海通证券(600837)房地产行业分析师帅虎认
为, 目前地产业因宏观调控而遭遇的融资困局,对于大地产商既是挑战,也是契机,因
为小地产公司融资更为艰难,房地产将会面临行业整合.
帅虎表示,之前万科与外资的合作以及前不久金地集团与瑞银环球资产管理集团
的牵手,都是很好的合作模式; 金地集团发行的12亿元公司债以及招商地产通过信托
的模式筹集资金,这些多元化的融资形式具有积极意义.
在A股市场上, 房地产公司IPO已空缺了一段时期,但杭州滨江房地产的首发申请
却于近日获得通过,此外,华发股份的配股申请也获得有条件通过.
据悉,招商地产80亿元的再融资计划已于3月18日获得股东大会高票通过,如果此
次再融资计划能够获得证监会批准,加上之前刚刚获得6.5亿元信托投资,2007年9月2
3亿元的定向增发,2006年底15.1亿元可转债,那么,在一年半间,招商地产将累计获得
近125亿元.
上市公司引领整合
从目前我国房地产行业的集中度来看,排名前十位的房地产企业的市场份额累计
不超过6%,而房地产龙头万科的市场份额也不过在1%左右.而美国最大的5家房地产企
业,在全国住宅市场的份额占到了15%,美国最大的房地产企业普尔特(Pulte
Homes)公司,占全美国住宅市场份额的4%.分析人士指出,我国房地产行业的整合
是必然的.
据不完全统计, 今年前两个月内就有近12家房地产上市公司发布收购兼并公告,
且涉及的收购兼并金额都较大,其中以泛海建设的并购规模最大.
2月5日,泛海建设发布公告,称公司定向增发收购控股股东资产,标的资产共计72
.65亿元,其中包括泛海建设控股持有的北京星火房地产开发责任有限公司100%股权,
武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司60%股权,通海建设有限公司100%股权,
浙江泛海建设投资有限公司100%股权.
招商地产和万通地产(600246)的收购兼并交易金额也较大,均超过5亿元.
"房地产市场并购加速对于大的上市公司是利好. "帅虎表示,房地产市场政策和
成交量都开始转暖, 而且近日很多城市的成交量也有所回升,预计这种趋势还将持续
下去.
[2008.03.20]地产股:阶段性走强
■上海证券报
周三大盘在超跌之后出现强势反弹, 地产股在经过连续大幅调整后,在地产龙头
股万科A大幅拉升带动下,整个板块都开始出现集体上扬.前期一直拖累股指的地产股
在经历了五个月的惨烈调整后近几天股指大跌其却放量止跌,而周三的领涨再次表明
其有阶段性走强的迹象.
根据国家发展改革委,国家统计局调查显示,2月份全国70个大中城市房屋销售价
格同比上涨10.9%,涨幅比1月低0.4个百分点; 环比上涨0.2%,涨幅比1月低0.1个百分
点.这是自2007 年4月以来,房价同比涨幅首次回落.这表明房地产投资增速过猛势头
得到初步遏制,那么国家未来对于房地产领域的调控政策也就不排除会有松动的可能
.另外,人民币升值因素也将推动短期走强.房地产板块一直以来是本币升值下收益比
较明显的行业, 房地产作为人民币计价主要资产将直接受益,短线的反弹机会可能比
较突出.
对于地产股未来的走势,目前各方面的观点分歧依然较大.我们认为,如果宏观经
济增长出现了较大的下降调整,不排除房价向下波动的可能.但从长期看,我国城镇住
宅市场供不应求的格局并未根本改变,房价上涨趋势将在一定时期内存在. 调控房价
并不等于调控地产公司, 虽然已无法达到利润高点,但从现在开工面积和地产公司的
流转速度来看,不会影响大多数公司业绩上涨.宏观面上虽然没有去年好,但经历了充
分下跌后也是价值逐渐体现的时刻.
综合以上分析, 应该说在各种因素的左右下,目前操作策略上对于地产股如何取
舍,对投资者而言确实是一个很头痛的问题.一方面,房地产板块的过度下跌有时候会
显得有些矫枉过正, 而另一方面,由于房地产价格未来波动的趋势确实存在很大的变
数, 2008年出现像前几年那样大的涨幅几乎是不可能的,因而地产股也就并不明显具
备吸引长线资金关注的上涨空间. 我们认为操作上不宜长线持股,可根据市场节奏择
机进行波段操作.
[2008.03.19]地产股:前景仍不明朗
■上海证券报
国内外的经济因素更加复杂是导致近日市场连续暴跌的主要原因,从宏观经济到
微观的行业,笔者认为目前的A股市场上产业发展更加趋向复杂,前景依然不能明朗的
地产业可能将较长时间地处于风波的中心,而相应的行业股票其中期风险也相对的更
大,所以未来一段时间内依然需要回避.
首先,两会之后新组建住房和城乡建设部其用意委婉又直接地表明了新一届政府
对民生问题的关注,其意旨在于加强保障性住房体系. 此举对地产行业的冲击是相对
温和的, 然而时间却是目前房地产业有价无市局面的大利空,越往后一起空置的楼房
将会越多, 而国家通过制度建设分流和缓解纯粹的市场需求,最后恐怕楼市的调整也
将是不可避免的.就当前来看,政策拐点已经来临,而市场的拐点已经处于若隐若现的
阶段,需求量的变化以及购买力的相对短缺使得调整的风险随时加大.
其次, 土地管理的加强与完善,将最后使得支撑高房价的另外一个基础也改变性
质. 随着有关部门对开发商囤地行为的调查的深入,并制订一系列督促加速开发的规
则的要求出台,土地的利用率将有显著的提升,其价格也会有所下降.行业龙头万科降
价促销回笼资金的行为,将对整个行业起到深远影响,地价有望逐渐回归理性区域,对
未来更长的时间内房价回调起到作用.
随着奥运会临近, 人为情绪刺激下的非理性展望将回归,前期针对地产股进行的
炒作理由变得没有足够的基础支撑,总体上若个股走势越温和则越意味着调整的期间
越漫长,所以建议中小投资者注意调整选股思路,及时回避风险.
[2008.03.18]房地产股:率先反弹昭示底部来临
■证券日报
昨日A股市场虽然大幅回落, 但前期跌幅较为惨烈的房地产股却出现了逆势逞强
的走势,万科A, 保利地产(600048)等龙头品种更是涨幅居前,从而一度牵引着大盘指
数的企稳,那么,如何看待这一走势呢?
行业数据提振做多激情
对于前期房地产股的大幅回落, 业内人士认为主要是因为两点,一是担心从紧货
币政策会抑制房地产股的业绩增长预期,因为从紧货币政策会使得房地产股的开工面
积减少,未来可销售面积自然同步减少,业绩增长势头或将放缓.二是担心近期愈传愈
烈的房地产价格下跌的信息会抑制其成长空间, 毕竟在土地价格持续上涨的背景下,
一旦商品房价格回落就会带来毛利率的回落, 从而抑制其盈利能力,不利于房地产股
的成长.
但是,从近期公布的一系列数据来看,上述信息所带来的担忧略有放缓,较为典型
的是保利地产, 万科A等龙头股公布的2月份销售数据依然乐观,万科A的08年2月份销
售面积为19.6万平方米,销售金额15.7亿元,分别同比增长51.94%和70.65%;保利地产
的08年1-2月份销售面积为24.3万平方米,销售认购金额15.7亿元,分别同比增长104.
28%和103. 85%.如此的数据大大减缓了业内人士对地产股"冬天"的担忧,因为历年一
季度是房地产的销售淡季, 但在淡季中却依然有如此令人相对亢奋的销售数据,说明
房地产的景气度要高于市场预期,这也得到了国家统计局关于商品房价格上涨数据的
佐证,看来,房地产业并不如媒体报道的那样"寒冷".如此自然提振了主流资金对房地
产股的投资激情,也就有了昨日房地产股的逆势逞强的走势.
房地产股或将迎来底部
昨日的逆势逞强动力也来源于人民币升值的推动,昨日人民币汇率大升67个基点
,中间价已达到7. 0815,人民币汇率的跑步升值将进一步激发各路资金对房地产股的
追捧底气,因为海外市场经验显示,本币升值会带动本币资产价格的重估,从而提振本
币资产价格的上涨力度. 这其实也是昨日物业资产丰富的 陆家嘴(600663)在早盘就
迅速上涨的原因之一.与此同时,物价的持续上涨,也进一步封闭了房地产价格的暴跌
空间,毕竟房地产具有一定的保值功能,在通货膨胀背景下,房地产股的保值优势有望
吸引资金的进一步流入.
更何况, 虽然调控对房地产股的业绩影响压力犹存,但08年的房地产股业绩其实
已相对确定,主要是因为房地产行业的经营特性,在07年销售的房款,由于"入伙"等因
素,往往要到下一年即08年方能结转为销售收入,配比成本,费用,税收后,结转为净利
润. 而从07年年报来看,不少房地产股以及拥有房地产业务的个股的预收账款较为庞
大,比如说保利地产的预收账款高达到109.39亿元,占到总资产的1/4强,新城B的预收
账款也达39. 78亿元,如此就隐含着此类个股在08年的业绩将相对确定增长.所以,这
有望化解从紧货币政策的压力,从而使得短线股价迎来底部的K线组合特征.
在短线反复中关注两类个股
当然,由于大盘趋势尚不确定,调控政策会否微调也不确定,这将给房地产股的短
期筑底走势带来了一定的不确定性因素. 但毕竟人民币升值趋势,08年业绩的相对确
定以及销售数据超预期等因素, 房地产股在近期或将反复活跃,故有望给市场带来短
线投资机会.
故在实际操作中, 建议投资者可跟踪两类房地产股,一是获得土地储备能力较强
的公司.对于地产股来说,土地储备犹如矿业股的矿产储藏量一样,关系到地产股的可
持续发展.因为地产股只有持续获得土地储备,才能持续开发土地项目,获得利润以及
可持续成长的能力.这其实也是万科A,保利地产, 招商地产(000024),华侨城A, 金地
集团(600383)等优质房地产股持续获得主流资金青睐的原因,他们有持续拿地的能力
.而土地储备的增加也与集团公司注入优质资产存在着极大的联系,因此,具有整体上
市预期的地产股也可有不俗的表现,故金地集团, 中航地产(000043), 香江控股(600
162), 华业地产(600240),亿城地产, 苏州高新(600736), 广宇发展(000537)等地产
股也可跟踪.
二是从预收账款的角度, 因为房地产业经营的特征,商品房只有达到竣工结算标
准时才结算利润,但在竣工结算前就开始销售,体现在会计报表中就是预收账款.所以
,预收账款越多,未来的主营业务收入就越高.因此,预收账款越多的地产股,隐含着业
绩大幅增长的动能,尤其是每股预收账款(预收账款/总股本)越多的个股,故新城B,深
振业, 大连友谊(000679),深长城, 广宇集团(002133), 亿城股份(000616)等预收账
款多的地产股可跟踪.
[2008.03.14]地产股:集体亢奋之后业绩将减速
■第一财经日报
2007年前三个季度楼市的狂飙猛进,使得各大全国性房地产公司基本都交出了不
错的成绩单. 虽然"看多派"的开发商依然定高了今年的发展基调,但是业内依然分析
认为,去年三季度之前的激增态势将难以为继.
同时,根据瑞银证券的分析:随着货币政策趋紧已经定下基调,开发商若想跑赢今
年楼市,采取包括降价在内的手段以加快资金周转可能成为"常态".
房价普涨的集体亢奋
"去年全国各个城市的地产形势都十分良好,多数城市房价走高,仅凭前三个季度
的表现,已经可以获得不错的收益. " 瑞银证券亚洲公司投资研究副董事吴嘉俊对《
第一财经日报》分析说.
房价的普涨直接带来利润的增幅以及认购额的上升.
从年报公布的数字来看:保利地产(600048.SH)去年实现主营业务收入同比增长1
01.3%,净利润同比增长121.8%,并首次突破10亿元.根据保利地产2007年的三季度报,
其实现营业收入和净利润比上年同期分别增长95. 26%和239.61%.而1到9月份的认购
额则比上年同期增长44.77%.
SOHO中国则在营业额比2006年增长300%的同时,纯利比2006年增长477%.
复地(2337. HK)去年的营业额获得58.8%的增长."这些营业额增长主要是本年度
项目入账面积比上年增加,以及入账物业的售出价格也较上年增加."复地集团总裁范
伟分析称.
该公司公布的数据更为明确: 今年的合同销售均价从2007年的8900元/平方米提
升至10900元/平方米,涨幅22%.而范伟则对本报记者预计称:"2008年全年楼价不会大
跌."
鉴于去年交出了不错的成绩单,一些地产上市公司希望今年房地产市场的增长同
样快速的发展目标.
保利地产今年的计划为:力争实现房地产直接投资300亿到350亿元,新开工面积6
30万平方米,竣工350万平方米,全年实现销售收入240亿元.从近三年的业绩分析看来
, 该公司去年销售金额同比增长104%,而今年的计划,则要在2007年的基础之上,再有
一个140%的增幅.
区域市场将分化
但是市场的前景并没有上市房企所预期的那么乐观.
"以前全国楼市总是同涨同跌,但是今年情况将发生变化. 楼市的分化,主要体现
在有些区域的房价上涨,有些区域的房价下跌."北京师范大学金融研究中心主任钟伟
对本报记者分析说. 市场分化初现端倪,将直接导致开发商在很多区域要承担风险与
销售压力.所以,对于上市房企今年的业绩表现,钟伟认为应该从每个公司的项目所处
区域以及物业类型进行具体分析与判断.
钟伟对《第一财经日报》预计称市场的分化将在几大方面予以体现. 首先,是珠
三角下跌, 长三角停滞以及渤海湾上升,这期间还伴随着中部省会城市可能会出现的
房价猛烈上涨;其次,房价的跌幅要远远小于地价的跌幅,这将使得去年的"地王们"直
接感受到压力;商用物业这一轮的抗跌性远远高于住宅开发物业.
"现在整个市场的状况, 已经从之前的新房带动二手房涨价,之后房租上扬,转化
为新房价格平稳,二手房价格下跌,而房租依然上扬."钟伟表示.
"分化论"在上市公司年报中已经有所预见.
"未来北京商品住宅市场总体价格继续在高位维持,但价格涨幅将明显放缓.而天
津市场总体仍然保持稳定健康的运行态势, 随着滨海新区开发建设的深入,市场将会
呈现供需两旺,价格稳中有升."万通地产(600246)在公司年报中预测说.
万通地产称,公司净利润大幅增长,是因为开发的北京新城国际三期,天津新城国
际一期,天津水域未来城等项目于报告期内达到了收入确认条件. 而这些区域则在业
内人士预计认为是可能实现普涨的区域.
"城市繁华地段的高档房地产市场过去几年供应量严重不足, 同时也没有受到任
何政府对住宅市场宏观调控的影响, 市场上这部分房价还会继续上升,北京市中心房
价继续上升. 而远离市中心,远离城市的房产,一是由于前几年土地供应量大,主要集
中在五环以外; 二是政府过去两年时间出台的保障性住房政策,如经济适用房,"双限
房"的大量供应,从2008年开始这部分普通住宅面临着更多的竞争对手,它们的价格将
受到很大的考验."潘石屹对本报记者表示.
"一些以商用物业,特别是核心区域商用物业为主营业务的地产上市公司,今年的
业绩将比较稳定.相比来看,以住宅物业开发为主,尤其是土地储备集中在珠三角以及
长三角区域的上市房企,必然承受业绩压力."钟伟称.
土地不再是评估标准
已经有上市房企感受到了今年的业绩压力. 首创置业(2868.HK)财务总监罗俊在
业绩发布会上透露,今年头两个月已签约销售面积为2.2万平方米,涉及交易金额约为
3.6亿元,下降17%.虽然该公司执行董事兼总裁唐军表示3月份第一周的成交量已经开
始回升,而集团暂时还没有调价,只是未来可能会有调整趋势.
"地产股已经连续调整了数月, 2008年我们重点关注的地产股动态市盈率已经降
到了20倍附近,从估值角度讲已经非常具备投资价值. 之所以目前地产股表现还很低
迷, 主要是由于目前房地产市场还没有出现明显的回暖迹象,短期内难以判断楼市能
否走出这个困境."长城证券房地产行业分析师刘昆接受媒体采访时表示.
走过了2007年的亢奋, 在这一波市场行情中,资金将成为上市房企所遇到的最大
压力.
保利地产的年报显示: 该公司待开工面积1212万平方米,这其中绝大多数为2007
年获取项目.
从去年的行情来看,上市房企的土地储备成为很多评估机构判断股价走势的重要
标准.但是在瑞银证券亚洲公司投资研究副董事吴嘉俊看来,"市盈率以及可持续的盈
利能力"将成为接下来机构判断上市房企投资价值的主要标准.截至去年年中,半数以
上的房地产上市公司市盈率超过100倍. 而最近,A股市场的一些地产股市盈率已经快
速回落到20倍左右.
"2007年疯狂的土地市场中,许多开发商投入了所有的资金用来圈地.2008年资金
来源的三个渠道又都被大大收紧了,因此,今年中国的房地产市场的基本特征是'缺钱
不缺地',钱变得更值钱了."潘石屹对本报记者分析说.
"去年的情况是楼市普涨,上市房企都有了很大幅度的增长,房价的上升与房地产
企业自身的运营没有关系. 今年的情况则更为复杂,要在市场不甚火爆的情况下快速
卖楼,这一点十分重要.所以,跌价卖楼,低价购进土地,是今年上市房企保证现金流的
两大策略."吴嘉俊称.
"2008年上市房企整体业绩增长一定会低于2007年.在国内一些区域,量价齐跌的
状况依然将持续,开发商也会放慢开发节奏."钟伟预测.
"如果运营得好,那么这些房地产企业依然可以维持30%到40%的增长." 吴嘉俊说
.
[2008.03.13]房地产:宏观调控不改行业理性繁荣
■证券时报
房地产行业不仅是国民经济的支柱产业, 同时也是民生产业,其产品具有一定的
外部性, 在当前我国保障性住房体系还没有建立,国民的住房需求过于依赖市场的大
格局下, 房价必然会成为整个经济生活关注的焦点,由于我们房地产市场目前处于严
重的供不应求基本格局,房价上涨的动力强劲,因此会经常招致外部的政策调控.
对此,我们认为,由于行业的基本特性和基本职能,宏观调控将会成为行业发展的
一种常态, 而在国民经济诸多领域对房地产已经形成路径依赖的情况,我们应该以平
常心来对待.我们判断,今年政策调控重点将在两个方面,一是保障性住房建设和提供
,二是紧缩性政策.
保障性住房建设有利于减缓调控
我们认为, 政府提供保障性住房政策不会对房地产的有效需求形成较大影响,不
会对房价走势形成大的压制, 相反,保障性住房需求得到满足是行业景气可持续的基
础,有利于减少宏观调控政策.
2007年房地产行业政策调控最重要的成果是政府基本确立了两分法调控体系.政
府加强了以前在一定程度上被忽视的经济适用房建设,同时增加了双限房和廉租房两
个种类, 最终建立起多层次的保障性住房体系,将城市中低收入阶层不同层次的基本
居住需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离出来,通过由政府利用财政保
障土地供应,开发资金,销售对象等开发条件的供给.而占人口大多数的中高收入阶层
对商品房的居住,消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足.
我们认为, 两分法调控抓住了行业发展的本质,也有利于资本市场稳定对调控政
策的预期.以前经济适用房,廉租房等保障性住房的供给不足,在一定程度上影响了中
低收入阶层的居住需求, 增加了行业发展的障碍,每一次调控政策后的房价大涨也总
是招致政策的更为严格的调控,加剧了行业供求矛盾. 现在政府加强和提高保障性住
房的管理,供给力度,有利于房地产行业整体的健康长远发展,保障性住房的居住需求
是商品房需求最基础的一块, 只有这一块有一个比较好的市场来满足和解决,房地产
行业的长期景气也才能得到更好地维持.
保障性住房也不会影响商品房市场.商品房和保障性住房各自的供应对象具有较
大差别, 之间没有太多的交集,能够享受保障性住房的人群本来就没有能力参与到商
品房市场中来,没有成为商品房有效需求部分. 而保障性住房土地多是地方政府协议
划拨出让, 地方政府无法从中获得土地出让收益,如前所论述,这必然影响其积极性,
其规模也难以达到冲击商品房市场的程度.
紧缩性政策提高行业集中度
2008年国家已经对宏观调控政策定下了从紧的基调,将我国持续十年的货币政策
基调首次从"稳健"调整为"从紧", 实施稳健的财政政策和从紧的货币政策,严格控制
货币信贷总量和投放节奏. 从紧的货币政策对房地产资金密集型行业影响较大,但总
体而言, 紧缩性调控政策也不会改变房地产发展的根基,改变的只是房地产行业的格
局,使得行业集中度进一步提高.
紧缩货币政策对行业的影响体现在供求两个方面:供给方面房地产开发资金来源
中开发贷款被限制,需求方面则是个人住房按揭贷款被限制.
在供给方面,限制开发贷款对企业可会影响企业现金流,企业的资金链吃紧,那些
拥有巨大土地储备和在建规模的企业将被迫加快开发和销售速度, 加快资金回流,但
就行业而言, 将造成众多中小房地产开发企业因为资金限制而不能开发其储备土地,
行业供给量会因此而减少,这与调控政策的初衷相悖,其结果也会加速房价的上涨.
限制开发贷款对行业各企业影响是不一样的. 从银行规避风险的角度,可能做法
是"总量控制, 区别对待"的原则,开发贷款的松紧程度视不同开发商的实力和项目而
定. 总体上对行业的发展是种限制,但对上市公司尤其是优质的上市公司尺度不会过
严,可能影响有限. 对于中小企业而言,开发贷款的限制将使其无资金可融,面临严重
的生存局面,将会寻求将土地卖给实力强大的开发商.因此,开发贷款限制对行业的影
响远大于对优质上市公司的影响,是加速行业优胜劣汰,资源整合的催化剂.优质公司
在其中受到的影响有限,同时可以获得资源整合的机会.
由于个人住房贷款是真实需求向实际需求转化的最主要途径, 因此,对个人住房
抵押贷款进行紧缩将会房地产需求产生较大冲击. 目前在房地产行业贷款中,个人住
房贷款由于前几年的增长,在规模上已经超过房地产开发贷款. 但近年来央行加大了
对购房及其贷款的调控管理(如:提高首付,提高住房贷款利率等),个人住房贷款的增
幅有所减小.
实际上, 银行业的信贷安全和盈利的增长在很大程度上依赖于个人住房贷款,相
比其他贷款, 个人住房抵押贷款属于最安全而收益较高的业务品种,是商业银行的优
质贷款,商业银行从利益角度考虑,更愿意发放个贷. 对于其规模的具体影响,我们认
为对个人住房贷款收紧,会对房地产需求形成一定影响,但不影响根本的需求.
根据上面的论述,我们形成对房地产行业的基本判断:供不应求市场格局下,房价
内生具有强烈的上涨动能,但在外部温和的政策修正下,行业将回归长期理性繁荣.
[2008.03.12]房地产:《报告》定调,四举措剑指房价大涨
■上海证券报
"我们要坚定不移地推进住房改革和建设,让人民群众安居乐业. "随着国务院总
理温家宝在宣读《政府工作报告》时强调楼市民生,并宣布采取加大住房保障力度等
四项措施稳定楼市,今年我国房地产市场及行业发展的"风向标"也告明确.
【加强】 无新调控但不手软
《政府工作报告》提出, 一要健全廉租房制度,加快廉租房建设,增加房源供给,
同时加强经济适用房的建设和管理, 积极解决城市低收入群众住房困难,各级政府还
都要增加这方面的资金投入;二要增加中低价位,中小套型普通商品住房供应,包括合
理调整城市土地供给结构,增加中小套型住房用地,并建立多渠道投融资机制,通过多
种途径帮助中等收入家庭解决住房问题; 三要综合运用税收,信贷,土地等手段,完善
住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨; 四要加强
市场监管,严格房地产企业市场准入和退出条件,依法查处闲置囤积土地,房源和炒地
,炒房行为等.
由此可见, 坚持加强对房地产市场的调控和监管,依然是政府今年的一项重要工
作.有业内人士把这四项措施的意义归纳为"双轨制"和"清理门户"两大关键词.
而建设部党组书记, 副部长姜伟新在"两会"期间对媒体的讲话,似乎更便于业界
对楼市的政策风向有个把握, 他坦言,在没有出现必须要出台政策的前提下,"我们近
期不会出台新的调控政策",因为政策的出台需要充分考虑各种因素,保障群众的基本
住房需求是政策调整的首要目的.
有市场人士表示, 一季度许多开发商选择按兵不动,是想通过"两会"了解一下未
来的政策面. "目前看来,今年还是以落实去年的调控政策为主,只是落实的要求更严
格,细化了."
【稳定】 房价最怕大起大落
除了政策面,市场面自然是业界形成楼市预期的另一大判断要素.一方面,此次的
《政府工作报告》已经直指房价(防止房价过快上涨); 另一方面,对于岁末年初市场
争论的楼市"拐点"问题,姜伟新也已代表建设部表明了"我们不提拐点,也不希望这样
的提法"的态度.
目前,开发商倒是不约而同地就"拐点"问题达成一致——不认同. 如复地集团主
席郭广昌表示,房价长期的趋势是稳中有升,大跌的可能性不大;又如万达集团董事长
王健林表示, 楼市并未出现全行业大规模的降价,中国房地产市场的刚性需求决定了
房价不会大幅下跌.更何况房价下跌,损失最大的并不是开发商,购房者和金融行业等
都会遭受沉重打击.
根据国家发改委和国家统计局最新发布的数据, 虽然今年1月全国楼市整体房价
水平依然延续着去年的同比两位数增长, 但从环比来看,70个大中城市房屋销售价格
涨幅趋缓,深圳,广州等部分前期涨幅较大的城市房价甚至出现了小幅下降.连对楼市
状况一向措辞严厉的国家发改委也认为,这表明去年11月以来国家各项宏观调控措施
的效果逐步显现.
对于房价能否维持稳定态势,专家的态度则比较乐观. 上海社科院城市与房地产
研究中心主任张泓铭表示, 不能以短期内的涨跌来判断"拐点",今年楼市的局面整体
应该是稳定的,温和的,肯定不会像去年那么激烈.复旦大学房地产研究中心副主任华
伟认为,今年房价整体上涨趋势不会改变,不过节奏会有所不同,而理性置业不应受到
楼市"噪音"影响."什么观点并不重要,能够助力老百姓圆上住房梦的才是好政策."
【呼应】 解困中低收入阶层
此外,基于中央"重点发展面向中低收入家庭的住房,高收入家庭的住房需求则主
要通过市场调节解决"的明确表态,住房保障工作的深化势在必行并成为议论的焦点.
在《政府工作报告》中,两个"首次"已经引起业内关注: 一是廉租房保障资金首次写
入《政府工作报告》; 二是首次提到要帮助中等收入家庭解决住房问题.姜伟新解释
说,对于廉租房保障资金,大城市和东部地区主要靠地方政府解决,中央的资金则重点
投向中西部地区;对于楼市"夹心层",随着社会主义市场经济的发展,政府的财政能力
在不断增强,住房保障从困难群众到中等收入是一个必然的过程.
还有一点需要指出的是, 建设部表示,廉租房,经适房,限价房都是要靠开发商建
设,国家则是通过政策引导和鼓励开发商建设.与此相呼应的是,开发商已经在积极表
态, 如世茂集团董事长许荣茂提议,民间资金应该参与到廉租房建设中来,此外,廉租
房的建造标准也应该尽早制定. "根据日本,新加坡和中国香港等地的经验,政府公共
住房建设逐渐引入民营企业及民间资金参与是一种普遍趋势,这有利于缓解政府的财
政压力,而且通过有效的优惠政策吸引民间资金,还可以保障廉租房建设的长效性. "
[2008.03.11]房价上涨,上市房企07年赚欢
■每日经济新闻
昨日,华人置业集团发布2007年年报称,公司去年公司营业额约8446.9百万港元,
同比增长77.3%;毛利为1936.5百万港元,较2006年同期上升1.1倍.
事实上,截至昨日,已有超过30个地产上市公司公布了2007年年报. 昨日,《每日
经济新闻》在对部分已公布2007年年报的地产上市公司进行梳理时发现,大多地产上
市公司2007年的净利润,营业额都较2006年有所上升.
数据说话
房产上市企业利润维持高位
尽管宏观调控不止, 但在2007年房价整体上扬的大背景下,较多房地产上市公司
的净利润,还是同比出现较大幅度的上升.
部分地产上市公司2007年年报显示:栖霞建设(600533)2007年利润总额为6.31亿
元,较2006年同比上升70.09%; 金地集团(600383)2007年利润总额17.97亿元,同比上
升166.39%;万业企业(600641)2007年利润总额5.56亿元,同比增加222.22%;万通地产
(600246)2007年净利润1.65亿元,同比增长461.14%;泛海建设(000046)2007年净利润
65318.72万元,同比增长超过150%; SOHO中国2007年纯利润19.66亿元,同比增长477%
……
在谈及华人置业集团2007年全年业绩时, 该集团主席,行政总裁及执行董事刘銮
雄表示: "集团的毛利增加,主要是多个利好因素所支持.集团因应租户收入增加而调
整租金,使多个投资物业的租金收入较去年增加.此外,重新包装的商场亦为租金收入
带来显著增长."
原因分析
营业额增长得益于快速销售
业内人士认为, 由于房产开发企业的规模在不断扩展,因此开发销售的房源量也
有一定增加,从而导致营业收入的增加.
事实上,多家房产公司净利润的增长,都与销售量上升有较为密切的关系.购房者
越来越青睐品质较高及有实力的开发商的楼盘,因此,在宏调背景下,知名房产企业销
售额不会受到很大影响.
复地(集团)股份有限公司发布年报称, 2007年全年,复地集团营业额及毛利分别
较上年度上升58.8%及30.2%.对于营业额增长,复地集团总裁范伟表示,主要是2007年
度项目入账面积比2006年增加,入账物业的售出价格也较上年增加.回顾2007年,该集
团销售总建筑面积约为78. 109万平方米 (含集团拥有股权的合资公司项目),按权益
计,销售面积较2006年全年约增长30. 1%.2007年,复地相继有40项项目 (含集团拥有
股权的合营公司项目)处于开发过程中,总建筑面积约为253.0402万平方米.
金丰投资(600606)3月8日发布的年报亦显示,2007年,公司营业收入12.1579余亿
元,较2006年增加235.15%.
金丰投资认为, 营业收入的大幅度增长,主要得益于公司正步入房产开发项目的
收益期,金丰蓝庭,海上梦苑等多个项目均有销售收入入账.因此,住宅开发业务收入,
利润与2006年同期相比有较大幅度的增长. 同时,2007年全年归属母公司的净利润总
额较2006年增长39.26%,创历史新高.
房屋售价上涨是主因之一
随着经济的发展, 局部区域房价的上升,亦是房地产开发商营业额增长的主要因
素之一.
对于营业额的增长, SOHO中国认为,其主要原因是在该年结算的销售并交付使用
建筑面积及平均售价的增加.结算的建筑面积由2006年的84143平方米,增加至2007年
的282052平方米(不含车库). 结算物业的平均售价由20403元/平方米,上升至2007年
的24441元/平方米,增长幅度达到20%.
与此同时,首创置业股份有限公司年报称,截至2007年底,全年营业额48.71亿元,
较2006年同期上升139%. 期内,销售价格出现大幅上扬,北京住宅每平方米均价约1.7
万元,升37%;京外住宅每平方米均价约5815元,升21%.住宅销售比例也从2006年的61%
提升至2006年度的79%.
首创置业股份有限公司去年签约售楼72万平方米,增加6. 4%,其中住宅部分占59
万平方米,商业和写字楼部分签约则占13万平方米;实现签约销售收入80亿元,比对06
年减少6.8%,其中住宅部分签约销售收入约63.5亿元,商业和写字楼部分约15.2亿元.
今年走势
实力公司纷纷增加土地储备
复地集团去年加强了土地储备的力度. 年报显示,复地集团去年通过参与土地竞
投及股权收购等方式,在2007年共取得了7个项目,可建建筑面积总计约475万平方米.
范伟表示,复地将通过全国性的发展战略,积极通过收购或拍卖方式增加土地储备.
复地集团去年增加的土地储备,除了住宅用地外,还增加办公,商业及酒店用地 .
截至2007年12月31日,复地共拥有总建筑面积约950万平方米的土地储备,分别位于上
海,北京,南京,无锡,杭州,天津,武汉,重庆及西安等9个城市.集团目前的土地储备总
量足够未来4~5年的发展需要,为集团长远的高速发展奠定了良好基础.
金地集团2007年年报显示,集团当年新增土地504万平方米,总体土地储备已达到
1136万平方米.
荣盛发展(002146)2007年年报亦显示,2007年度共获得新项目8个,储备规划建筑
面积197. 06万平方米,截至2007年底,该公司在建和拟建的建筑面积达到约467.59万
平方米. 2008年以来又新增项目3个,建筑面积合计约82.9万平方米,土地储备建筑面
积进一步达到553万平方米, 按照年均开发150万平方米计算,目前的土地储备可以满
足公司未来3年以上的高速发展需要.
地产商面临资金需求挑战
在获得充足土地资源后,后续开发仍是对开发商资金链的考验.与此同时,有业内
人士指出,除了开工项目投资外,部分地产公司落实增加持有型物业的战略规划,也需
要大量资金;同时,进一步增加土地储备也需要大量资金.
金丰投资年报显示, 根据公司新一轮的发展战略,公司新项目的储备和新业务的
拓展,都需要大量的资金作为支撑.公司现有的资金规模和单一的银行融资方式,将无
法适应企业快速发展的要求. 公司将在严格控制资产负债率的前提下,改善现有财务
融资结构,积极拓展新的融资渠道,解决企业发展面临的资金瓶颈.
据悉, 2008年金丰投资尚有多个项目将要后续或启动,如上海松江九亭的金丰蓝
庭,卢湾区的世茗国际大厦,以及参股35%的安徽马鞍山的东方明珠(600832)世纪花园
等项目.
泛海建设亦在2007年年报中表示, "为保证资金供给,满足公司业务发展需要,公
司拟通过资本市场募集资金,拓宽融资渠道,扩大融资规模,通过银行新增授信(贷款)
以及项目销售回款等措施解决资金问题".
[2008.03.11]房地产:调控或将再现,市场持续低迷
■上海证券报
近期房地产市场"拐点论"争论较多, 房地产价格在基本面趋紧的压力下,成交持
续低迷,房地产板块也是随之大幅下跌,对于目前的房地产市场是否拐点来临,下跌还
有多深是投资者关注的问题.
拐点来临后,跌幅不会小.受人口红利,城市化进程,加上宏观经济的高速发展,房
地产市场持续了多年的牛市, 如果一旦出现拐点的话,下跌幅度和时间周期是相当大
的.
信贷紧缩政策和反囤地的系列调控措施使得地产骤降.从最新的地块拍卖价来看
,1月底上海市杨浦区新江湾城第五幅地块(F地块)由美国房地产开发商铁狮门基金以
67. 5亿元的底价购得.而在去年11月初,新江湾城第四幅地块(D3地块)拍出的楼板价
为20000元/平方米.同为新江湾城地块,相隔两个多月,地价急跌逾六成.
政策调控,房地产价格压力显现. 从房地产调控在近几年的政府工作报告中表述
的变化,我们可以发现,建立住房保障体系已是政府调控的明确指向,而且保障的范围
在拓宽,调控的手段也日趋多样化,市场化. 可以预见,目前身陷"拐点论"漩涡的房地
产市场嬗变或将发生,房地产板块仍然有较大的下跌空间,投资者宜保持相对谨慎.对
于布局全国市场,经营管理水平高,周转速度快的龙头企业,比如万科仍可长线值得关
注.
[2008.03.10]地产股:后市还须谨慎,三个方向选择地产股
■南方都市报
1月份大中城市房价涨幅再创新高,推动房地产板块上周五逆市走强,有业内人士
称对地产业不宜过度悲观
上周五(7日),上证指数下跌60.47点,跌幅为1.39%,而房地产板块的涨幅为0.05%
,在两市所有板块中位居第八. 市场人士认为,房地产板块逆市走强,一个重要因素是
房价上涨,国家发改委,国家统计局本月6日公布的调查数据显示,1月份全国70个大中
城市房屋销售价格同比上涨11. 3%,涨幅再创新高.不过,投资者应根据房地产行业的
真实情况作出是否投资房地产股票的决定,目前机构人士的态度整体上还是趋于谨慎
.
看空:"房价继续上升阻力很大"
房地产板块是否值得投资,取决于房价继续上升的可能性,即房地产行业的景气,
但根据最近的信息进行判断,房地产市场的一些真实情况互相矛盾.在这种情况下,投
资者更应该谨慎.
与人们的印象相反, 最新数据表明,近期房地产市场的需求不但没有出现明显萎
缩的迹象,反而在增加.根据国家发展改革委,国家统计局的调查,1月份全国70个大中
城市房屋销售价格同比上涨11.3%,涨幅比上月高0.8%;环比上涨0.3%,涨幅比上月高0
.1%.其中,新建住房销售价格同比上涨12.2%,涨幅比上月高0.8%;环比上涨0.3%,涨幅
与上月持平.二手住房销售价格同比上涨11.9%,涨幅比上月高0.5%;环比上涨0.1%,涨
幅比上月高0.1%.新建非住宅销售价格同比上涨7.1%,涨幅比上月高0.1%;环比上涨0.
7%,涨幅比上月高0.6%.
但解读地产股龙头万科发布的数据,房地产公司的资金链似乎处于紧绷状态. 万
科2月份销售额同比增长70. 65%,其2月份的销售额环比下降15%,1月份的销售额环比
下降70%.再阅读近期房地产开发商一系列住宅楼盘打折促销的信息,这可能意味着房
地产商的资金链已经被收紧.
国海证券研究员赵铎预计,未来房价上升的阻力很大. 他提供的依据是,日前,国
务院总理温家宝在政府工作报告中指出,"要抓紧建立住房保障体系,坚定不移地推进
住房改革和建设,让人民群众安居乐业".这说明,政府的立场向买方人群的倾斜,短期
内会削弱房地产开发商的力量,但行业将在调控中转型来寻求新的平衡. 温家宝总理
的报告关于房地产行业 的论述重点落在"加大保障性住房供应和防止房价过快上涨"
上面.从目前掌握的数据看,多个主要城市的保障性住房用地供应规模都明显提高,预
计将在未来分流相当一部分自住需求; 而金融政策收紧,又将抑制相当一部分投资需
求,两者的共同作用,可能促使房地产市场在接近当前价格的位置达到平衡,因此预计
未来房价上升的阻力很大,再加上土地,建材,人工,资金等成本的上升,开发商的利润
率将难以维持原有的高水平.
看好:"房地产仍是资金关注焦点"
在了解了房地产市场的一些真实情况后, 一些机构研究人员认为,最近媒体对中
国房地产行业不景气的报道(包括降价和成交量下降)有些夸大其词,预计房地产市场
二季度成交量将有所回升. 东吴嘉禾基金经理魏立波看好的第二类行业是房地产业.
他觉得,在通胀和升值刚刚进入加速阶段的背景下,房价见顶只是个小概率事件,房地
产依然会成为资金关注的焦点. 在港币制度性贬值的情况下,香港地区房价今年有可
能会出现一波上扬,这基本上封杀了目前盛传出现拐点的珠三角地区房价下跌的空间
.
但是, 考虑到近期不稳定的市场情绪,媒体对房地产行业的大量负面报道以及政
策面的不确定性,中银国际研究员田世欣对A股房地产板块维持"同步大市"的评级.国
海证券研究员赵铎维持对房地产板块的"中性"评级, 对万科A,保利地产(600048),金
融街给予短线"中性",中长线"增持"的评级,维持对张江高科(600895),深振业A,福星
股份(000926)的"增持"评级.
还有业内人士认为, 尽管房价继续上升的阻力较大,但由于房地产市场的真实需
求并没有萎缩,对房地产行业未来发展持过度悲观的态度也是不可取的.其实,市场关
于人民币升值的投资主题始终没有发生变化, 只是市场在估值较高的情况下,放大了
房地产行业敏感性事件的负面影响,但是,考虑到地产政策的不确定性,地价成本上升
和政府调控房价等因素,应谨慎选择投资房地产股的时机与品种.
■操盘指引
可从三个方向投资地产股
有业内人士认为, 考虑到地产政策的不确定性,地价成本上升和政府调控房价等
因素,应谨慎选择投资房地产股的时机与品种. 可以关注那些积极转型以适应政策变
化的房地产上市公司, 如万科2008年以来降低住宅售价以加速资金周转的做法,目前
已被一些房地产公司效仿.
城市化的进程决定了地产业仍然是我国的一个支柱产业,经济适用房的大规模推
出也将带来可观的增量, 而这轮地产市场的调整更可能是行业加快整合,土地资源向
龙头企业集中的过程.因此,对于房地产板块,还是应该高唱价值投资的主旋律.
另外,对于受宏观调控影响较小的商业地产类上市公司也可逢低关注.
[2008.02.29]房地产业:标普认为今年房地产市场波动加剧
■南方都市报
"2008年中资地产商将面临更复杂的经济环境,短期行业将表现波动."昨日,标准
普尔举行的电话会议上,该评级机构大中华区企业评级及中国金融机构评级负责人曾
怡景如是展望今年中国房地产业.
标普企业评级负责人认为, 投资者对该行业的投资意欲下降以及融资难度增大,
将令中资地产商出现两极分化,强者将益发壮大,而弱者将难以生存. 为此,标普亦提
供了13家中资地产商的评级,其中仅两家获得"BBB-"的投资评级.
最大风险来自监管环境
标普企业评级副董事符蓓表示:"今年的房地产市场将更具挑战性和波动性,预计
我们对相关企业的评级也会出现波动,因为最大的风险来自于不断变化的监管环境."
她指出,去年四季度以来,中国政府不断引入新的宏调措施,削弱了房地产行业的市场
气氛,更多买家持"再等一等"的态度.她认为市场已作出反应: "我们已注意到珠三角
大城市,特别是广深两地房价在去年四季度的下滑,也注意到不少中介的倒闭."
为此, 她表示标普对中国房地产行业的短期展望是"审慎",不过对中长期标普仍
然给予"正面"的展望评级."我们一直关注令市场进一步恶化的情况,包括房地产市场
发生价格战,A股的大幅下滑冲击买家实力以及供求的逆转,目前我们的评级没有考虑
这些情况."她补充说.
房企资金吃紧将冲击房价
符蓓认为,眼下国内某些城市的房价下滑还没到价格战的地步,仅为价格调整.还
有不愿具名的发展商代表对本报指出, 去年四季度的房价下调,仅是某些上市地产商
为粉饰年报所作的最后努力,不能看做房价真正下滑的信号.
曾怡景对此认为,大城市的确出现一些房价调整的趋势,但在二线城市,价格仍然
坚挺. "在排除发展商营销手段的前提下,若一些小型发展商碍于资金压力,被迫将项
目以低价发售,将对房价造成较大冲击."他指出,这种情况会否发生,取决于宏观经济
情况以及个别发展商承受压力的能力,而后者又决定于发展商的发展速度."一些只有
一两个项目的发展商资金链会很紧."
融资成本有上升趋势
而资金压力的根源,正源自政府要求银行缩紧银根以及投资者信心的下降."长远
看,银行的贷款议价能力已经增强,发展商将面临更高融资成本."曾怡景说.
至于市场期盼两会后政府将略微放宽对房地产的限制,曾怡景则认为宏调措施今
年将继续出炉.
标普企业评级副董事卢文正同时表示,目前大概有30多家中资地产商排队赴港上
市,亦证明了地产商对资金的渴求. "但由于投资气氛转趋保守,中资地产上市公司恐
怕再难获得高PE估值."曾怡景说.
■观点
中资地产商需探索融资新路
在资金紧张和IPO困难重重的情况下, 标普认为可转债和外资银行贷款或见证着
中资地产商新的融资探索.对于碧桂园在2月15日成功发行可转债,标普表示这是行业
的预示,但该交易亦显示融资成本已大幅上升. "另外,我们注意到境外银行正利用目
前的市场状况,加大向中资地产商的境外放贷力度.与国内银行相比,它们的贷款期限
更长,利率也更具吸引力."
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